За 9 месяцев 2019 года было выдано 350 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 405 тыс. ед., то есть снижение числа выданных кредитов превысило 11%. Подобная ситуация отмечается впервые после кризиса 2014-2015 годов, когда банки были вынуждены сократить объемы кредитования.
Ниже мы расскажем о 10 регионах, где в текущем году было выдано больше всего кредитов.
1. Москва
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 52 667
Тенденция сокращения числа выдаваемых ипотечных кредитов отмечается в 90% всех регионов страны.
Менее 10 регионов за три квартала 2019 года смогли увеличить выдачи ипотеки.
2. Санкт-Петербург
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 29 337
В денежном выражении объемы выданных кредитов выросли по итогам 3 квартала 2019 года, правда, рост этот составил всего 3,8%.
Причиной такого дисбаланса между количеством выдаваемых кредитов и их объемом является рост средней суммы кредита.
3. Новосибирская область
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 14 122
Если в начале 2019 года средняя сумма ипотечного кредита составляла 2,39 млн. руб., то по итогам 3 квартала она выросла до 2,5 млн. руб.
Как итог, ипотека показала минимальный рост выдач среди всех банковских кредитов.
4. Московская область
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 13 798
К числу регионов – лидеров по темпам роста относятся: Республика Крым (+84%), Московская область (+38%), г. Севастополь (+35%), Республика Дагестан (+ 16,5%). Для большинства этих регионов высокий рост числа выдач ипотечных кредитов связан с низкой базой предыдущих месяцев.
5. Республика Татарстан
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 13 798
Процентные ставки по ипотечным кредитам так и не преодолели психологически важный барьер в 10% и остались на двузначном уровне – в течение первых трех кварталов 2019 года среднее значение полной стоимости кредита находилось в диапазоне 11-12%, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года, что отчасти также может сдерживать спрос на ипотечные кредиты.
6. Тюменская область
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 12 370
Средний срок ипотечного кредита, выданного в 3 квартале 2019 года, составил 195 месяцев (16 лет и 3 месяца), что почти на 2 года (22 месяца) превышает показатель 2018 года.
Причина столь существенного роста срока ипотечного кредита, очевидно, кроется в политике кредиторов, которые стараются выдать как можно больше средств в виде безрискового ипотечного кредита, что в текущих условиях может быть достигнуто исключительно за счёт увеличения срока кредита.
7. Свердловская область
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 12 331
Ипотеку на минимальные сроки получают жители Еврейской автономной области (148 мес.), Республики Алтай (150 мес.) и Республики Хакассия (153 мес.) и наоборот, на максимальные сроки – Кабардино-балкарская республика (238 мес.), Республика Дагестан (236 мес.) и Республика Крым (234 мес.).
8. Республика Башкортостан
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 11 959
- Рейтинг регионов по объему выдачи ипотеки также претерпел существенные изменения среди первой десятки.
- Московская область переместилась с 11 места на 4, Краснодарский край – с 10 на 9 место.
- Два региона опустились в рейтинге: Башкортостан с 4 на 8 место, а Красноярский край с 8 на 10.
- Один регион покинул первую десятку – это Челябинская область опустилась с 9 места на 11.
9. Краснодарский край
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 9 975
- В целом ипотека остается одним из наиболее низкорисковых банковских видов кредитования.
- Средняя по стране доля ипотечных кредитов, просроченных более чем на 90 дней, составляет 1,7%.
- При этом по отдельным регионам этот показатель выше в 2 и более раз.
10. Красноярский край
Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г: 9 647
Например, в Республике Ингушетия показатель доли просроченных кредитов более чем на 90 дней составляет 8,25%, в Республике Алтай – 4,5%, в Карачаево-Черкесской республике – 4,2%. Минимальный уровень риска отмечен в Санкт-Петербурге – 0,75%, Москве – 0,85 и Чувашии – 0,89%.
Источник: Вести Экономика
Почти 3 млн рублей: средняя сумма ипотеки в России достигла исторического максимума
В марте 2021 года средний размер ипотечного кредита в России обновил исторический максимум и достиг 2,92 млн рублей. Показатель непрерывно растёт уже около года и за это время увеличился почти на 13%.
Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй. Наблюдаемую динамику эксперты связывают с падением ипотечных ставок в России, уменьшением суммы первоначального взноса и общим повышением цен на жильё.
Одновременно эксперты указывают на рост среднего срока кредитования в стране.
В марте 2021 года средняя сумма ипотечного кредита в России составила 2,92 млн рублей. За последний год показатель вырос почти на 13% и достиг рекордной отметки за всё время наблюдений. Такие данные в четверг, 29 апреля, представило Национальное бюро кредитных историй (НБКИ).
«Средний размер ипотечного кредита растёт непрерывно фактически уже целый год. После снижения почти на 10% весной 2020 года в дальнейшем он не только вернулся к уровню до пандемии, но и превысил его», — отметил генеральный директор НБКИ Александр Викулин.
По данным организации, самый большой размер ипотеки зафиксирован в Москве и Московской области (в среднем 6,23 и 4,71 млн рублей соответственно), в Санкт-Петербурге (4,12 млн) и Приморском крае (3,66 млн). В то же время самые низкие значения были отмечены в Челябинской области (1,89 млн), Алтайском крае (1,95 млн) и Кировской области (1,99 млн).
Как полагают специалисты, увеличение суммы жилищных займов во многом связано с падением кредитных ставок. Так, согласно оценке Банка России, за последний год средний процент по ипотеке в стране опустился с 8,73 до 7,26% годовых.
Также по теме
«Востребованная мера»: правительство расширило программу «Семейная ипотека» на строительство частных домов
В рамках программы «Семейная ипотека» россияне смогут взять кредит с льготной ставкой до 6% годовых на строительство частного дома или…
«Такую динамику можно объяснить тем, что в 2020 году Центробанк активно снижал свою ключевую ставку, а власти запустили программу льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых. Удешевление кредитов дало заёмщикам возможность оформить ипотеку на более значительную сумму без потери платёжеспособности», — объяснил в беседе с RT главный аналитик «ТелеТрейд» Марк Гойхман.
Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых заработала в апреле 2020 года и первоначально была рассчитана почти на шесть месяцев, но позже правительство продлило её действие до 1 июля 2021-го.
Получить заём по сниженной ставке можно при покупке квартир в новостройках стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях, а также до 6 млн рублей — в других регионах страны.
«Сокращение ипотечных ставок привлекло на рынок граждан с высоким персональным кредитным рейтингом и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заёмщикам банки практически всегда выдают займы на более значительные суммы», — подчеркнул Александр Викулин.
Помимо этого, рост среднего чека по ипотеке специалисты объясняют общим подорожанием недвижимости в России. Так, снижение кредитных ставок привело к ажиотажному спросу на рынке жилья. В результате, по официальным оценкам властей, в 2020 году стоимость квадратного метра в среднем по стране увеличилась на 12%.
«Программы, направленные на снижение ставок, сыграли свою роль как стимуляторы активности рынка. Действительно, отрасль сильно оживилась. Застройщики, которые боялись, что они повиснут с большими объёмами нераспроданного жилья, свои задачи таким образом реализовали», — отметил в беседе с RT вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
Кроме того, определённую роль в повышении размера ипотеки сыграло уменьшение суммы первоначального взноса многими банками. Об этом RT рассказал аналитик ГК «ФИНАМ» Игорь Додонов.
«При этом сами банки в ходе ипотечного бума несколько ослабили требования к заёмщикам для увеличения или сохранения своей доли на рынке. Это также положительно сказалось на размере кредитов», — добавил специалист.
- РИА Новости
- © Павел Бедняков
Примечательно, что вместе с суммой ипотеки в России уверенно растёт и срок кредитования. По данным Центробанка, в феврале 2021 года средний показатель по стране оказался максимальным за всю историю и составил чуть более 19 лет.
«Увеличение срока во многом связано именно с повышением суммы кредита. Ведь при длительном периоде кредитования уменьшается ежемесячный платёж, и заём легче обслуживать. Кроме того, низкие ставки привлекают более молодых заёмщиков, для которых есть возможность и целесообразность увеличивать срок кредитования», — пояснил Марк Гойхман.
Впрочем, с учётом наметившегося повышения ключевой ставки ЦБ и скорого завершения программы льготной ипотеки эксперты в дальнейшем не ожидают заметного повышения цен на жильё в России. В этих условиях средняя сумма ипотеки в стране также может перестать расти прежними темпами, не исключают специалисты.
«В связи с ростом ключевой ставки наиболее вероятно, что текущие проценты по ипотеке снижаться не будут, а темпы увеличения среднего чека замедлятся.
Если говорить о будущем развитии рынка недвижимости, то в тех регионах, где программа льготных ипотечных ставок может быть прекращена, стоит ожидать снижения спроса и постепенного замедления роста цен», — рассказал RT руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Итоги 2014 года на ипотечном рынке
Источник: аналитический Центр компании РУСИПОТЕКА
Итоги года: рынок ставит рекорды и готовится к падению, госбанки монополизируют рынок, государство принимает меры к спасению застройщиков и заемщиков
В десятке лидеров по итогам 2014 года произошли значительные изменения в сравнении с 2013 годом.
Впервые в топ-10 ведущих ипотечных банков попал Россельхозбанк, который с результатом 53,8 млрд рублей выданных ипотечных кредитов расположился на четвертой позиции между двумя другими банками с госучастием, а также Банк Санкт-Петербург, замыкающий десятку с объемом выдачи в 16 млрд рублей.
Признанные лидеры ипотечного кредитования в лице Сбербанка (920,9 млрд рублей) и ВТБ24 (350,7 млрд рублей) с огромным преимуществом оторвались от преследователей, увеличив разрыв не только между ними, но и между собой.
Несмотря на почти двадцатипроцентное снижение объемов выдачи, Газпромбанк (63,3 млрд рублей) уверенно занимает третью строчку рейтинга.
Банк Москвы (33,8 млрд рублей) укрепил свои позиции, поднявшись за год с восьмого места на пятое. За год рост выдачи банком ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза.
Впервые за последние шесть лет специализированный ипотечный банк ДельтаКредит опустился ниже четвертого места. По итогам прошлого года он занял шестую позицию с результатом 32,9 млрд рублей.
Следует отметить результат Абсолют Банка (15,6 млрд рублей), который вернулся в топ-10 после двухлетнего перерыва и занял девятую позицию.
Связь-банк (23,9 млрд рублей) и Росбанк (19,1 млрд рублей) заняли соответственно седьмую и восьмую позицию, подтвердив свою репутацию активных участников ипотечного рынка.
Сравнительная таблица результатов за 2014 и 2013 года выглядит следующим образом. Полностью таблицу можно посмотреть и скачать в разделе Рейтинг ипотечных банков на портале Русипотека.
| итоги 2014 года | итоги 2013 года | |||
| Название банка | Объем, млн руб. | Прирост, % | Название банка | Объем, млн руб |
| 1. Сбербанк |
- 920 982
- 46
- 629 761
- 350 718
- 44
- 243 336
- 63 262
- -19
- 78 198
- 53 832
- 93
- 28 135
- 33 796
- 130
- 17 906
- 32 936
- 17
- 17 606
- 23 974
- 34
- 17 200
- 19 069
- 8
- 14 706
- 15 595
- 21
- 14 454
- 16 048
- 24
- 13 388
1. Сбербанк 2. ВТБ 24 2. ВТБ 24 3. Газпромбанк 3. Газпромбанк 4. Россельхозбанк 4. Дельтакредит 5. Банк Москвы 5. Связь-Банк 6. Дельтакредит 6. Росбанк 7. Связь-Банк 7. Райффайзенбанк 8. Росбанк 8. Банк Москвы 9. Абсолют Банк 9. Возрождение 10. Банк С-Петербург 10. Уралсиб ист. Русипотека
Банки с госучастием на рынке ипотечного кредитования
На ипотечном рынке присутствует шесть крупных банков с государственным участием. Это Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Связь-Банк, Банк Москвы.
По итогам 2014 года совокупный объем ипотечных кредитов, выданных этими банками составил 1 446 564 млн рублей, что составляет 82% от всего объема выдачи. Таким образом, доля госбанков на ипотечном рынке продолжает расти.
При этом конкуренция между ними идет на пользу рынку, хотя и вытесняет коммерческие банки.
“Наступивший год пройдет под знаком развития социальных программ и программ помощи заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию.
Очень интересно будет наблюдать за процессом реформирования АИЖК, о котором много говорят. Госбанки еще более укрепят свои позиции в силу отсутствия у них значительной конкуренции“, — говорит генеральный директор компании ООО “РУСИПОТЕКА” Альберт Ипполитов.
Официально: данные ЦБ РФ по рынку ипотечного жилищного кредитования
| Показатели | 2014 год (на 01.01.15) | Прирост показателя *, % | 2013 год (на 01.01.14) |
| Объем задолженности, млрд руб. | 3 520 098 | 33 (33) | 2 648 859 |
| Объем просроченных кредитов, млрд руб. | 46 096 | 16 (-5) | 39 650 |
| Объем выданных кредитов, млрд руб. | 1 762 523 | 30 (31) | 1 353 926 |
| Количество выданных кредитов, тыс. штук | 1 012 301 | 23 (19) | 825 039 |
* — в скобках указаны значения прироста показателей за 2013 год.
Темп роста ипотечного рынка в 2014 году был сравним с темпом прошлого периода. Цифровые показатели достигли очередных максимумов. На фоне ослабления рубля в четвертом квартале 2014 года мы наблюдали ажиотажный спрос на недвижимость.
По всем ключевым показателям рынка мы наблюдаем положительную динамику – увеличение общей задолженности по ипотечным кредитам (прирост 33%), увеличение объема (прирост 30%) и количества выданных ипотечных кредитов (прирост 23%).
Прогнозируемым было увеличение объема просроченных кредитов. Данный показатель увеличился на 16% и на 1 января 2015 года составил 46,1 млрд рублей.
При этом доля просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам остается крайне низкой и составляет по рублевым кредитам 0,83% и 0,49% по валютным ипотечным кредитам.
В конце 2014 года мы наблюдали резкий рост процентной ставки по ипотечным кредитам. По итогам декабря средневзвешенная ставка достигла 13,16%, повторив уровень конца 2010 года. Мы считаем, что тенденция увеличения кредитной ставки продолжится в первом квартале текущего года.
Прогноз по дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования достаточно пессимистичен. На прошедшем в январе 2015 года Российском ипотечном конгрессе, эксперты предрекли пятикратное падение объемов выдачи ипотечных кредитов. Учитывая экономическую ситуацию в России, которая влечет за собой падение платежеспособного спроса, прогноз более чем реалистичен.
В наступившем году мы будем наблюдать снижение объемов выданных кредитов, увеличение просроченных кредитов, а также увеличения роли государства по стимулированию рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования.
Итоги 2014 года: ипотека установила новый рекорд
Россияне привыкли решать свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. Это показывают последние данные статистики, которые опубликовало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Так, в прошлом году было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей. Это в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза — в денежном выражении.
Замедление к концу года
Тем не менее, как отмечают аналитики, месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52% в январе до 13% в ноябре. При этом в декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17%.
«В таких условиях потенциальные заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью получить кредит по одобренным ставкам, — говорится в итоговом отчете АИЖК.
— Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам.
С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры».
Для сравнения, если в целом по году средняя ставки выдачи ипотечных кредитов составила 12,5%, то в декабре она поднялась до 13,2%. Как поясняют в АИЖК, статистики за январь пока нет. Тем не менее беглый анализ банковских предложений свидетельствует о росте средних ставок до уровня 19 — 20% годовых.
«Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме, — говорится в отчете АИЖК.
— Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30% и более.
В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5 — 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах).
Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов».
В то же время, по словам аналитиков, программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. Эта мера должна начать действовать примерно с апреля, об этом на днях сообщили в Минстрое.
Высокое качество портфеля
В 2014 году банки активно конкурировали друг с другом за ипотечных заемщиков. Это сначала привело к снижению требований к потенциальным клиентам.
Однако, несмотря на это, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне.
К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет всего 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — 95,5%.
«В то же время такая стабильность во многом обеспечивалась высокими темпами роста ипотечного портфеля, — отмечают в АИЖК.
— В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8% — почти до 75 млрд рублей.
Уже в начале 2015 года вместе с вероятным сокращением выдачи ипотечных кредитов может наблюдаться тенденция к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности».
При этом доля сделок с ипотекой тоже выросла до очередного рекордного уровня. По данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 году, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом рынок жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский спрос.
Рост цен на жилье и роль ипотеки
Цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%. Это вдвое ниже официальной инфляции (11,4%), но в любом случае рост стоимости квадратных метров сохранил спрос со стороны тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью.
«Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, — отмечают в АИЖК. — Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн. квартир общей площадью 81,6 млн. квадратных метров, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР).
С учетом того, что не менее 40 — 50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП.
В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008 — 2009 годов.
В целом, в 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста.
Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%.
Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 г.) и достигла рекордных 20,4%.
Таблицу к статье можно посмотреть на сайте источника.
Россияне взяли рекордное количество ипотечных кредитов в 2020 году
МОСКВА, 5 января. /ТАСС/. Около 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,2 трлн рублей выдано в России в 2020 году — это рекордный показатель, сообщил во вторник министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин на совещании по социальным вопросам, которое провел президент РФ Владимир Путин.
«По результатам реализации льготных программ в 2020 году выдан рекордный объем ипотеки: 1,7 млн кредитов на 4,2 трлн рублей.
В рамках реализации программы субсидирования ставок по ипотеке на новостройки до 6,5% выдано 340 тыс. кредитов на 985 млрд руб.
Существенным вкладом в поддержку жилищного строительства стала реализация программ «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Молодые семьи», — доложил Файзуллин главе государства.
Предыдущий рекорд по выдаче ипотеки принадлежал 2018 году, когда банки выдали 1,47 млн ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Льготная ипотека на новостройки под 6,5% позволила в том числе поддержать темпы ввода жилья, отметил министр. «По предварительным итогам 2020 года в России введено в эксплуатацию более 80 млн кв. м жилья», — сказал он.
Согласно уточненным данным Росстата, объем ввода жилья в России в 2019 году составил 80,3 млн кв. м.
Помощь с жильем
Глава Минстроя добавил, что за 2020 год материальная помощь на приобретение жилья была оказана более 24 тыс. семей, относящимся к отдельным, льготным категориям граждан.
Социальные выплаты получили 15 400 молодых семей, 168 семей молодых ученых поддержаны государством в улучшении жилищных условий, 1 896 семей граждан, переселяемых из районов Крайнего Севера, решили жилищный вопрос благодаря господдержке.
Как сообщил министр, государственные жилищные сертификаты получили порядка 1 200 семей военнослужащих, а также подлежащих переселению из закрытых административно-территориальных образований и комплекса Байконур. Новое жилье с господдержкой приобрели и жители, расселяющиеся из зоны строительства Байкало-Амурской магистрали, — 261 семья. Это на 49 семей больше, чем планировалось за год, отметил Файзуллин.
Также, по его словам, в 2020 году оказана поддержка всем 219 семьям, выезжающим из закрывающихся в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, населенных пунктов, решение о закрытии которых было принято до 2012 года. Таким образом, вопрос о решении жилищной проблемы данной категории закрыт полностью, подчеркнул министр.
Улучшили жилищные условия в Республике Крым и из непредназначенных для проживания строений переселили более 130 семей, сказал Файзуллин.
Улучшили жилищные условия также 1 220 семей вынужденных переселенцев, 953 жилищных сертификата получили чернобыльцы.
Также жилищные субсидии предоставили 1 472 ветеранам боевых действий, 1 406 инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, 198 ветеранам и вдовам ветеранов Великой Отечественной войны.
Кроме того, в 2020 году компенсирована оплата взноса на капитальный ремонт в многоквартирных домах более 182 тыс. человек из числа отдельных категорий граждан, сообщил Файзуллин.
Российскую экономику накрывает ипотечный пузырь
В этом году российские банки могут установить очередной рекорд по выдаче ипотеки, обновив исторический максимум 2020 года.
По оценкам экспертов агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в 2021-м объем одобренных кредитов на жилье может достичь 4,6−4,8 трлн руб. против 4,4 трлн руб. годом ранее.
При этом число новых ипотечных кредитов будет на уровне прошлого года — 1,7 миллионов договоров.
По данным ЦБ, в январе—апреле российские банки уже выдали 1,7 трлн руб. ипотечных ссуд. Это на две трети превышает результат за четыре первых месяца 2020 года и вдвое — выдачи в начале 2019-го. В июне, перед сворачиванием программы льготной ипотеки, выдача кредитов может достичь максимума — 600 млрд. рублей в месяц по прогнозу НКР.
Во втором полугодии темпы кредитования замедлятся, так как будут изменены условия льготной ипотеки. Минимальная ставка будет увеличена с 6,5% до 7% годовых, а максимальная сумма снижена с 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и 6 млн руб. в остальных регионах до общей для всех цифры в 3 млн руб.
В то же время факторы поддержки рынка остаются в виде расширения 6-процентной программы семейной ипотеки — на нее смогут претендовать даже семьи с одним ребенком, а лимиты останутся прежними.
Еще в апреле в Банке России говорили о том, что ситуация в ипотечном сегменте кредитования остается перегретой, поэтому и ратовали за изменение параметров льготной программы. Но несмотря на то, что условия были ужесточены, риски на рынке остаются, причем тревожные звоночки раздаются уже сейчас.
В июне количество квартир, выставленных на продажу с обременением, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как рассказал руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов, это в основном квартиры, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств маткапитала.
Как считают эксперты, увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено прежде всего продолжающимся снижением уровня доходов населения. Тем более что цены на недвижимость продолжают расти.
Только в мае цены на вторичную недвижимость в Москве выросли на 2,2%, а с начала года скачок составил 7,54%. При этом реальные располагаемые доходы населения в первом квартале 2021-го упали на 3,6%.
Росту доли залоговых квартир в общем объеме предложения на рынке недвижимости также способствовало увеличение доли инвестиционных сделок.
Напомним, что именно с лопнувшего пузыря на ипотечном рынке США начался мировой финансово-экономический кризис 2008 года.
Кандидат экономических наук, глава «Союза предпринимателей и арендаторов России» Андрей Бунич поясняет, что повторение американского сценария нам не грозит, а вот к дальнейшему обнищанию населения и усугублению экономического кризиса ипотечный ажиотаж привести может:
— Прямые параллели с американской ситуацией 2008 года проводить не стоит, так как у нас по-разному выстроена финансовая система. В США роль ипотечных облигаций и вторичных ценных бумаг, основанных на них, измерялась триллионами долларов и была огромной.
У нас ипотечное кредитование не в такой степени влияет на финансовый рынок в силу меньших объемов. Кроме того, у нас речь идет о прямом кредитовании без деривативов. В США же эти кредиты отрывались от рынка и не были связаны с их реальной стоимостью.
Поэтому риска падения финансового рынка из-за ипотечных бумаг у нас нет. Но у нас существует другая проблема.
«СП»: — Какая?
— Это разрыв между доходами людей и перспективами заработка с одной стороны и тем, как они набирают кредиты и ценой недвижимости — с другой. Ипотека двояко влияет на рынок недвижимости.
У нас сначала правительство провозглашает доступное жилье, а потом говорит банкам снизить ставки, чтобы была доступная ипотека. Но загвоздка в том, что доступная ипотека не означает дешевое жилье.
Напротив, когда ставки низкие, жилье может дорожать гораздо быстрее их снижения и становиться менее доступным.
У нас многие на рынке рассчитывают на дальнейший рост цен на жилье, но риэлторам некуда сбывать эти объемы недвижимости, кроме инвестиционного спроса, так как нет большой категорий людей с деньгами для улучшения жилищных условия. Может оказаться, что многие люди, которые набрали кредитов, будут неспособными платить по ним.
Объем ипотечного портфеля у нас превышает 10 триллионов рублей. Если по ним начнутся неплатежи, государству придется вмешиваться, объявлять кредитные каникулы и так далее. Это тоже ляжет на финансовую систему, но не в той степени, чтобы возник кризис, подобный американскому.
Вместо этого у нас этот процесс может привести к обнищанию населения. Люди, которые зависли с ипотекой, окажутся в тяжелом положении.
Они будут пытаться продать эту недвижимость, у них это не будет получаться, им станет не хватать денег на текущие расходы. Это повлияет на общий экономический кризис, так как все больше домохозяйств окажется в долговой кабале.
На фоне этой искусственной закредитованности и другие экономические показатели начнут ухудшаться.
«СП»: — Что предпринимают власти, чтобы избежать этой проблемы?
— У нас никто системно рынком недвижимости не занимается. Банкам просто интересно наживаться, и чем больше они раздадут кредитов, тем лучше для них. Им-то ничего не грозит, потому что в случае чего они просто поотнимают недвижимость у неплательщиков.
Строители тоже будут строить, пока есть такая возможность, иногда даже без связи со спросом. Анализа общего положения, который основан на совмещении кредитного рынка и рынка недвижимости, у правительства нет. Похоже, оно полагается на авось и надеется, что все устаканится само собой.
Если же ситуация начнет выходить из-под контроля, они просто начнут повышать ставку по ипотеке, чтобы предотвратить раздутие пузыря. Но это только ударит по заемщикам и еще больше ухудшит ситуацию. Все пущено на самотек, что открывает перспективу неудачных решений в дальнейшем и еще большее ухудшение.
В итоге когда эта проблема проявится, это повлияет на другие экономические показатели и может усугубить общий кризис в стране, тем более, что у нас и без того много факторов, которые действуют на понижение роста. Наш рост и так стремится к нулю, а из-за ситуации на ипотечном рынке он может уйти и в минус.
Падение доходов россиян не обрушило стройку и ипотеку
25 ноября 201612:09
Несмотря на продолжающееся уже третий год снижение доходов населения, многие россияне по-прежнему имеют возможность покупать жилье. Об этом свидетельствуют последние данные по объемам выданных ипотечных кредитов и площади введенных в эксплуатацию квартир.
Ипотека уже по итогам десяти месяцев перешагнула рубеж в триллион рублей, опередив показатели прошлого года, а в строительном комплексе наблюдается лишь незначительный спад, причем за счет снижения активности индивидуальных застройщиков.
Основную поддержку строительному рынку оказало государство в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, а затем и снижения ключевой ставки ЦБ. Однако обратной стороной этой поддержки оказалось падение качества предложения на рынке — значительная часть нового жилья представляет собой малогабаритные квартиры.
Государство делает вид, что серьезной проблемы в этом нет, ссылаясь на некие мировые тенденции, но не отдавая отчета, что уже в скором будущем потакание рынку может привести к серьезным инфраструктурным и социальным проблемам.
Ипотека идет на докризисный рекорд
По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за десять месяцев этого года в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,15 трлн рублей, что сопоставимо с объемом выдачи за весь прошлый год.
По прогнозу АИЖК, по итогам года эта сумма достигнет 1,5 трлн рублей (порядка 900 тысяч кредитов), а в следующем году окажется еще выше и достигнет уровня 2014 года, когда ипотека установила абсолютный рекорд — 1,76 трлн рублей.
Такая динамика ипотечного рынка выглядит особенно впечатляющей на фоне поведения доходов россиян, которые продолжают падать.
Последний раз рост реальных доходов населения был зафиксирован органами статистики ровно два года назад — в октябре 2014-го, и с тех пор их тренд был неуклонно понижательным.
В октябре текущего года уровень реальных доходов вновь сократился — на 5,9%: несмотря на некоторый рост заработных плат, инфляция продолжает играть на понижение.
Однако факторы, способствовавшие оживлению ипотеки после прошлогоднего провала, оказались сильнее.
Руководитель департамента финансовых рейтингов Национального рейтингового агентства Карина Артемьева выделяет сразу четыре драйвера этого рынка: постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, государственное субсидирование ставок по ипотечным кредитам, повышение качества работы застройщиков и действие программ материнского капитала (последний фактор особенно значим в регионах).
Недавнее снижение ключевой ставки до 10% практически сразу привело к тому, что ведущие банки снизили, хотя и незначительно, ставки по кредитам, в том числе ипотечным.
Например, в середине октября Сбербанк сообщил о снижении на 0,5% ставок по всей линейке ипотечного кредитования, о таких же мерах заявил и другой ключевой игрок на рынке ипотечного кредитования — ВТБ24.
«В рыночном сегменте ипотеки на вторичном рынке получить кредит можно по ставкам от 11,9%, на первичном рынке с господдержкой — по ставке от 10,9%. Таким образом, ставки на ипотечном рынке вернулись на докризисный уровень», — сообщило в середине ноября АИЖК.
При этом банкиры демонстрируют уверенность в том, что ЦБ будет и дальше смягчать денежно-кредитную политику, что, в свою очередь, приведет к очередному снижению ставок для конечных заемщиков.
Еще в августе глава Сбербанка Герман Греф во время встречи с президентом Владимиром Путиным предположил, что в следующем году ставки по ипотеке могут упасть даже ниже 11%.
После октябрьского снижения ключевой ставки ЦБ новые ставки по рублевым кредитам Сбербанка на приобретение готового и строящегося жилья составили от 12 до 13,5%, а по программе «Ипотека с государственной поддержкой» минимальная ставка была снижена с 11,9 до 11,4% годовых.
Иными словами, рынок ипотеки достаточно быстро оправился от финансового шока конца 2014 года, хотя еще в начале прошлого года, напоминает Карина Артемьева, ипотечные кредиты предлагались под 18% годовых, а ряд банков просто исключил ипотечные программы.
На помощь банкирам и застройщикам, перед которыми замаячили перспективы остановки продаж в новостройках, пришло государство, предложившее программу субсидирования ипотечных ставок на приобретение первичного жилья свыше 12%.
Это позволило сначала удержать ипотеку от полного провала, а затем и перейти к восстановительному росту.
Уже в мае этого года в ходе заседания Госсовета, посвященного вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что в 2015 году в рамках госпрограммы субсидирования процентной ставки был взят каждый третий ипотечный кредит.
Стройка с господдержкой
По словам Карины Артемьевой, в восстановлении ипотеки оказались заинтересованы все — и банки, и заемщики, и строительные компании: «Для банков ипотека удобнее, чем некоторые виды потребительских кредитов, в том числе потому, что сразу выдается крупная сумма, на которую начисляются крупные проценты.
Для заемщиков же государство не стало отменять программу возврата подоходного налога при покупке первого жилья, не говоря уже о программе субсидирования процентных ставок.
Кроме того, реально полезной для населения оказалась программа материнского капитала, особенно в регионах, где жилье стóит не так, как в Москве — сертификат материнского капитала может обеспечивать не просто первый взнос, а до половины стоимости квартиры.
А крупнейшие застройщики активизировали сотрудничество с банками: например, любой значимый новый строительный проект в Подмосковье реализуется компаниями, аккредитованными в том или ином банке, о чем крупными буквами пишется в рекламных материалах».
О том, что ипотека оказалась выгодна всем, говорит и руководитель Аналитического центра «Эксперт» Сергей Селянин: «Ипотека нужна государству, чтобы строительная отрасль и связанные с ней сегменты как-то жили.
Кроме того, ипотека — это инвестиции людей, для которых приобретаемое жилье — не единственное. Это инвестиции в расчете на то, что кризис кончится и будет рост.
Правда, здесь надо учитывать, что часть ипотеки — это кредиты малому бизнесу под залог недвижимости, пусть и оформленные как ипотека».
Так или иначе, активная господдержка ипотеки уже привела к тому, что показатели строительства в текущем году не рухнули. Согласно данным Росстата, за десять месяцев в России было введено 55,6 млн кв.
м жилья, или всего на 6,4% меньше, чем за тот же период 2015 года, причем, по оценке Минстроя РФ, сокращение коснулось сегмента индивидуальных застройщиков, а индустриальное домостроение осталось на прошлогоднем уровне. По недавнему прогнозу министерства строительства и ЖКХ РФ, за весь год будет введено 77−80 млн кв.
м, что лишь немногим меньше, чем показатели 2014 года, когда был установлен постсоветский рекорд — 85 млн «квадратов».
В то же время уже в следующем году госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке может быть завершена, поскольку конечные ставки уже снизились до минимального уровня, выше которого начинается субсидирование (12%).
«В следующем году рынок будет достаточно крепким, чтобы развиваться и без программы господдержки, и ставка в среднем по рынку стабилизируется на уровне 12,5−13 процента годовых», — заявил еще в августе Герман Греф.
Месяц назад эту точку зрения поддержал Михаил Мень, отметивший, что в связи со снижением ключевой ставки программа субсидирования ставки теряет свою актуальность и ее продление программы в действующем виде на 2017 год не требуется.
В то же время правительство рассматривает новые меры поддержки ипотеки — в частности, еще на майском заседании Госсовета обсуждался вопрос о выпуске качественной ценной бумаги, которая будет иметь в своей основе первоклассную безрисковую ипотеку.
Тогда министр финансов РФ Антон Силуанов сообщил, что этот механизм обеспечит гражданам, намеренным приобрести новое жильё, гарантию того, что ценная бумага будет в конечном счёте обеспечена квадратными метрами.
Идея нашла поддержку у Владимира Путина, который отметил, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5%.
Практика приобретения бумаг с ипотечным покрытием в России существует и сегодня, говорит Карина Артемьева: пулы ипотечных кредитов, которые являются покрытием по таким бумагам, покупают у банков, например, АИЖК и банк «Дельта Кредит».
«Если же это будет делаться на более высоком уровне и в более значительных объемах крупным государственным покупателем, то это поддержит развитие рынка, как минимум, с репутационной точки зрения. В ситуации, когда тренд по снижению ключевой ставки ясен, необходимость в субсидировании ставки для конечных заемщиков действительно исчезает.
Сейчас важно, чтобы ставки вернулись хотя бы на уровень, который был до кризиса 2009 года — порядка 9 процентов годовых», — отмечает эксперт.
Кроме того, прекращение субсидирования ставки по ипотеке может стать хорошей новостью для владельцев вторичного жилья, которые оказались в неравных условиях с застройщиками. Субсидии поддержали продажи квартир в новостройках, но вторичный рынок таких привилегий не получил и фактически встал — без шансов получить льготы от государства.
«На „вторичку“ субсидирования не будет никогда — хотя бы потому, что просто будут притворные сделки», — поясняет Сергей Селянин.
Поэтому отмена субсидий по ипотечным ставкам может существенного повысить ликвидность вторичного жилья, которое, напоминает Карина Артемьева, менее рискованно с точки зрения и банка, и заемщика, ведь даже самые крупные строительные компании могут не завершить строительство в срок.
Малогабаритный рынок
Объемы введенного в строй за последние годы жилья позволяют однозначно квалифицировать ситуацию в отрасли как строительный бум, однако магия цифр не должна заслонять вопросы, связанные с качеством этих «метров квадратных».
На падающие доходы населения застройщики массового жилья реагируют прежде всего снижением метража квартир — значительную долю на первичном рынке занимают так называемые студии, площадь которых может составлять 20 «квадратов», а то и меньше.
Эта тенденция впервые проявилась еще во время кризиса 2008−2009 годов, а с началом нового кризиса развернулась в полном масштабе.
В частности, в середине этого года аналитиками приводились следующие данные по Санкт-Петербургу: в жилых комплексах эконом-класса, находящихся на стадии ввода в эксплуатацию, на студии приходится около 70% от общего числа квартир.
Представители федеральных властей, курирующие строительный комплекс, похоже, вообще не видят в этом проблемы. «Нам показали сегодня квартиры 20 квадратных метров.
Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — заявил, в частности, в ходе июньского визита в новый татарстанский город Иннополис вице-премьер Правительства РФ Игорь Шувалов.
При этом он посетовал, что россияне до сих пор живут «в парадигме одно-, двух-, трехкомнатных и так далее квартир», а мировые тенденции жилищного строительства обходят Россию стороной, хотя квартиры площадью 20 «квадратов» «востребованы во всех мегаполисах мира».
Учитывая то, что семье Шувалова принадлежит немало элитной недвижимости, это высказывание прозвучало откровенно издевательски (причем почти одновременно стало известно о причастности вице-премьера к приобретению нескольких квартир в сталинской высотке на Котельнической набережной Москвы).
Однако рассчитывать на то, что государство будет как-то влиять на застройщиков, выбрасывающих на рынок миллионы квадратных метров потенциально неликвидного жилья, явно не приходится.
Более того, среди федеральных властей возобладала идея о том, что нехватку метража квартир можно компенсировать благоустройством дворов, в связи с чем сегодня предлагается отказаться от понятия «жилье экономического класса» в пользу термина «стандартное жилье».
«Помимо того, что меняются территории, меняются подходы застройщиков к проектированию жилья, в первую очередь стандартного. Это жилье разной площади — от 20 до 100 квадратных метров, и комфорт такого жилья — вопрос продуманности каждого метра», — заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на форуме «Среда для жизни: новые стандарты», который прошел в сентябре все в том же Иннополисе.
Между тем никто из чиновников не говорит о том, что практика возведения многоэтажных жилых микрорайонов с преобладанием малогабаритных квартир — это не просто путь в никуда, это воспроизведение тех стандартов градостроительства, от которых давно отказались во многих странах.
Классическим примером того, к чему может привести такая концепция массового строительства, стал жилой комплекс «Прюитт-Айгоу» в американском городе Сент-Луисе — 33 11-этажных жилых корпуса на 2870 квартир, в основном с небольшой площадью.
Предполагалось, что этот комплекс решит жилищные проблемы молодых квартиросъёмщиков, относящихся к среднему классу — собственно, то же самое сегодня заявляют девелоперы: пресловутые студии, мол, предназначены для «активных молодых людей», которые воспринимают квартиру исключительно как спальное место.
В американском случае все кончилось тем, что молодежь стала быстро покидать «Прюитт-Айгоу», который за несколько лет превратился в негритянское гетто, и всего через 16 лет после строительства комплекса (в 1972 году) его пришлось расселить и взорвать. Аналогичные прецеденты имели место и в других странах.
Однако в российском случае подобный сценарий представить довольно затруднительно, учитывая хронические дыры в бюджетах муниципалитетов, которым такие затратные мероприятия, как снос целых кварталов, будут просто не по карману.
Поэтому с большой долей вероятности можно утверждать, что построенные в последние году на окраинах миллионников многоэтажные гетто — это очень надолго.
При этом многие отечественные чиновники и эксперты продолжают превозносить своего новоявленного кумира — покойного сингапурского диктатора Ли Куан Ю, навязывая России форматы градостроительства, неизбежные для островного города-государства, где каждый клочок земли стоит на вес золота, но едва ли оправданные для самой большой страны мира.
Николай Проценко