Новые правила к застройщикам станут еще жестче

Новые правила к застройщикам станут еще жестче

Андрей Гордеев / Ведомости

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство.

Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства. Антикризисные меры в основном касаются нарушения срока строительства и передачи домов дольщикам.

Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, и позволят снизить финансовую нагрузку, объяснил министр строительства Владимир Якушев.

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г.

До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных.

Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г.

не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства.

Ранее вице-премьер России Марат Хуснуллин не исключал задержки передачи квартир дольщикам из-за коронавируса.

Из-за введения режима повышенной готовности у застройщиков действительно могут увеличиться сроки строительства и возникнуть задержки передачи объектов, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

В этой связи предложенные правительством меры действительно необходимы, говорит он: они помогут снизить затраты на судебные тяжбы и выплаты компенсаций дольщикам в случае изменения сроков ввода по не зависящим от застройщиков причинам и бороться с таким явлением, как потребительский терроризм. Этими мерами государство снимает с застройщиков нагрузку в виде финансовых санкций, неустоек и убытков, которые могут сейчас возникнуть, она необходима, соглашается вице-президент компании «Инград» Федор Сапронов.

Однако только этих мер недостаточно, считают участники рынка. Новые правила нужно вводить точечно, в ручном режиме, комплексно оценивая финансовое положение каждой компании, указывает Колочинский: иначе возможностью не включать объект в реестр проблемных могут воспользоваться недобросовестные застройщики.

А это может ввести в заблуждение покупателей жилья, руководствующихся реестром при выборе новостройки.

Эффективной мерой, способной поддержать девелоперов в сложный момент, Колочинский называет компенсацию за счет государства заработной платы сотрудникам, оставшимся без работы на время карантина: «Несмотря на приостановку части работ, затраты на обеспечение их трудовой деятельности не изменились, что представляется несправедливым по отношению к работодателям». «Также мы очень надеемся на разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов для строящихся проектов», – говорит генеральный директор «Сити – XXI век» Антон Борисенко. Другими важными мерами, по его мнению, могли бы стать отсрочка аренды за землю на период распространения коронавируса, «налоговые каникулы» для девелоперов, проектных и инжиниринговых компаний, а также снижение административной нагрузки за счет отмены внеплановых выездных проверок и переноса плановых проверок на более поздний период. «Эти меры позволят отрасли пережить падение продаж, которое неизбежно наступит», – считает Борисенко.

Ипотека не прощается, но всему есть предел. Кому поможет лишний год льготных кредитов

Льготная ипотека стимулировала первичный рынок жилья больше года — объемы кредитования были беспрецедентными, как и рост цен. Отмены господдержки ждали со дня на день — по крайней мере, в Петербурге. Однако еще почти год она проработает на новых условиях — об этом заявил Владимир Путин на ПМЭФ. Рынок воспринял это как благо, но не решение всех проблем.

Новые правила к застройщикам станут еще жестче Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»Поделиться

Участники рынка считают, что негативный эффект от отмены господдержки был бы, но «не смертельный» — строители и банки уже подготовились к возможному сворачиванию программы и переключили внимание на другие инструменты поддержки спроса. Их можно будет использовать и сейчас, т.к. круг «льготных» заемщиков все же сократится.

По данным ЦБР, количество ипотечных жилищных кредитов в рублях по ДДУ в Санкт-Петербурге в 2020 году по сравнению с 2019 годом увеличилось на 16%. По новым условиям, льготная ставка поднимется до 7%, а сумма кредита будет ограничена 3 млн рублей. Но семьям с ребенком, рожденным после 1 января 2018, будет доступно до 12 млн рублей под 6% в рамках расширения семейной ипотеки.

— Уровень процентной ставки 7% является обоснованным для сохранения приемлемого уровня кредитной нагрузки при заявленной сумме кредита, которая снижена до 3 млн рублей, — прокомментировал Дмитрий Алексеев, вице- президент розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург». — В объеме выдач банка программы «Господдержка» и «Семейная ипотека» в среднем занимают 65%. Спрос на социальные ипотечные программы ожидаем и далее стабильно высоким.

Эффект обновления

— Заявление президента о продолжении программы льготной ипотеки, озвученное на ПМЭФ, — это прекрасная новость, как для рынка недвижимости, так и для экономики страны в целом, — говорит Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX, и многие участники рынка солидарны с ним.

По его мнению, сохранение льготной ипотечной ставки, пусть даже и с некоторыми изменениями, будет стимулировать рынок недвижимости: девелоперов — выводить новые проекты, а потребителей — решать свои жилищные вопросы.

Особенное значение программа играет для регионов, где позволит увеличить объем предложения новостроек в городах-миллионниках.

— Июнь начался активно, покупатели быстрее принимали решение о покупке на фоне новостей о том, что программа льготной ипотеки будет продлена, но претерпит существенные изменения, — рассказал Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). —

Доля продаж в ипотеку растет, сейчас по некоторым нашим проектам она достигает 75%. Частично, конечно, это спрос будущих периодов, и он реализуется сейчас, а не в последующие несколько месяцев.

— Продление программы ипотеки с субсидированной ставкой в какой-то степени поддержит рынок, но, возможно, более значимый эффект будет иметь расширение опций программы семейной ипотеки, — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Семьи с одним ребенком значительно расширят круг участников программы. Кроме того, в рамках семейной ипотеки достаточно высокие лимиты для Петербурга и Ленобласти.

https://www.youtube.com/watch?v=OazSVOSG0sU

Тем не менее снижение верхней планки кредита до 3 млн рублей может привести к перераспределению значительной части спроса с новостроек в границах КАД на новостройки Ленобласти, уточнил эксперт.

Сегодня объем сделок с ипотекой в проектах компании составляет 78%, и это рекордный показатель, выше на 9% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.

Средняя площадь продаваемой недвижимости незначительно увеличилась — льготная ипотека позволила покупателям выбирать большие однокомнатные квартиры и функциональные «двушки».

Льготная ипотека в новом формате будет актуальна, прежде всего, для регионов России, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). В Петербурге на апрель средний размер кредита на покупку жилья составил около 4,1 млн рублей, в Ленобласти — около 3,2 млн рублей.

— Конечно, с учетом первоначального взноса общая стоимость жилья, которое можно приобрести с помощью кредита, будет выше, но всё-таки пул подходящих проектов будет ограничен, — уточнила она. — В Петербурге под такие критерии при минимальном первом взносе попадают самые дешевые студии (например, в масштабных проектах). В пригородах — дешевые студии и однокомнатные квартиры.

— Три миллиона — это средний размер займа в России в целом, отметил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». —Видимо, эта логика и легла в основу решения продлить льготную программу на новых условиях. В Петербурге такую сумму берут на покупку студии или однокомнатной квартиры на окраине города.

Есть и исключения, когда займ требуется небольшой, если, например, сделку финансируют за счет продажи имеющейся недвижимости.

Если оценивать потенциал продленной программы по схеме «минимальный первый взнос с максимально возможным льготным займом», то он охватывает порядка 25–30% предложения новой недвижимости в Петербурге.

— В нашей компании исторически доля ипотечных сделок была высокой — 70–80%, a c введением льготной ипотеки она приближается к 98%, — говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».

—Очевидно, что льготная ипотека привела на рынок тех, кто откладывал покупку из-за дороговизны ипотечных ставок.

Хорошо, что Владимир Путин частично продлил эту правительственную программу, и это поддержали многие губернаторы, например Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, где мы сейчас строим наши проекты.

— Разумеется, при таком размере максимальной суммы кредита и рыночных ценах на жилье в новостройках квартиры станут менее доступны, — считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Условия действующей до 1 июля льготной ипотеки гораздо шире, а семейная ипотека не сможет в полной мере заменить господдержку, поэтому активность спроса замедлится.

Сейчас средняя сумма ипотечного кредита в компании «КВС» — 3,93 млн рублей. Этот показатель активно рос с начала года: к примеру, в марте он составлял 3,6 млн рублей.

Это объясняется тем, что квартиры дорожают каждый месяц, а накопления покупателей на первый взнос остаются примерно на том же уровне. Соответственно, люди берут кредит на большие суммы, добавила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

Сейчас ипотеку с господдержкой оформляют около 75% клиентов «КВС», на семейную ипотеку приходится около 9% ипотечных сделок застройщика.

— Безусловно, уменьшение суммы кредита до 3 млн рублей сократит число покупателей, которые смогут воспользоваться этой программой, — пояснила она. К примеру, чтобы приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, будет нужен достаточно большой первый взнос. При этом новые условия программы практически не отразятся на покупателях студий.

— Средний размер ипотечного кредита в нашей компании за последние 2–3 года стал существенно выше 3 млн рублей — сейчас он приближается к 5 млн рублей, — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.

— Новые условия льготной ипотеки могут подойти и для Петербурга, и для Москвы, но в этом случае покупателю придется найти существенно большую сумму первоначального взноса.

Читайте также:  Треть россиян ожидает повышения цен на жилье

При наиболее распространенном сценарии покупки, когда первый взнос составляет 20–30%, не сложно посчитать, что итоговая цена квартиры должна быть около 4 млн рублей, чтобы подпадать под госпрограмму.

По его словам, под это условие подходят объекты в начальной стадии готовности, в основном, студии и однокомнатные квартиры в Новом Девяткино, Мурино, Новосаратовке и т.д., то есть, в ближайших к городу районах Ленинградской области.

Но даже в этом случае не все однокомнатные квартиры и студии смогут попасть в «льготную» категорию. «На мой взгляд, под новые условия субсидированной ипотеки попадут 70% студий и однокомнатных квартир в ближайших к Петербургу районах Ленобласти.

Для приобретения остальной недвижимости по сниженной ставке потребуется более значительный первый взнос», — уточнил Сергей Терентьев.

Запасные варианты

По данным Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок, которая обычно на рынке составляет 60–65%, в пиковые периоды спроса в прошлом году достигала 80% и даже более, поэтому, предвкушая возможное окончание господдержки, застройщики заранее начали разрабатывать новые инструменты — прежде всего, совместные ипотечные программы с банками. Есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2%, пояснила Ольга Трошева. Она отметила, что застройщики стали более активно выводить на рынок новые проекты. За 5 месяцев 2021 года в Петербурге и пригородах вышло в продажу в 2,7 раза больше объектов, чем за тот же период прошлого года.

Спрос на новостройки позволят поддержать собственные программы субсидирования процентной ставки, разработанные девелоперами, специальные акции и рассрочки с гибкими условиями оплаты, составляющие в ряде случаев альтернативу ипотеке, продолжил Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX. Дефицит качественного предложения сохраняется, поэтому интерес к первичному жилью будет сохраняться. В фокусе внимания покупателей будут проекты бизнес- и комфорт-класса с концепцией, функциональными планировками и внутренней инфраструктурой.

— Если ипотечную ставку не будет стимулировать государство, то этим будут заниматься банки и застройщики, — говорит Максим Жабин.

— У нашей компании были и есть программы со сниженной ипотечной ставкой с несколькими ведущими банками, включая Сбербанк и ВТБ. Снижение ставок всегда будет привлекать на рынок новых покупателей.

Сейчас цены на жилье растут по всей России, потребность в новом жилье велика, и логично, что кредиты будут дешеветь.

Стимулирование спроса со стороны девелоперов и банков будет точно, дополняет Серегей Софронов. Речь не идет о демпинге, но количество акций и разнообразие субсидированных ипотечных программ увеличится в несколько раз.

— Без стимулирования восстановление спроса будет длиться многим дольше, хотя катастрофичного спада не будет, — считает он.

Спрос снизится за счет тех, кто хотел купить квартиру по низкой ставке, поддерживать спрос будут категории покупателей, покупающие по другим обстоятельствам (расширение жилплощади, переезд либо приобретение жилья для детей, сохранение накоплений). Это принципиально иная аудитория, и она обеспечит девелоперам стабильные продажи.

Сейчас банки прикладывают максимальные усилия, чтобы нарастить свой ипотечный портфель, — в рамках партнерских программ с застройщиками предложения начинаются от 1,85–2% годовых. А это возможность купить квартиру с минимально ставкой, даже несмотря на растущую стоимость недвижимости, считает Сергей Терентьев.

Константин Гриценко вспомнил и предыдущие периоды и отмены господдержки, тогда застройщики внедряли совместно с банками различные программы субсидирования ставки. «В этот раз сценарий, скорее всего, будет похожим», — считает он.

Есть ли жизнь после ипотеки?

Рано или поздно льготную программу свернут. И в июне этого года ее возможная отмена, последующее снижение спроса и, как следствие, сокращение продаж у застройщиков были прогнозируемыми событиями, выразил общее настроение Руслан Сырцов. В первую очередь последствия коснулись бы сегмента массового спроса — здесь уменьшение активности покупателей будет наиболее заметно.

— Естественно, планомерный рост ставок отразился бы на доле ипотечных договоров в структуре продаж застройщиков, но существенно она не скорректируется, — уточнил он. — Скорее всего, после рынок останется в тех же объемах — около 70% сделок в сегменте массового спроса будут в ипотеку. В бизнес-классе эта доля составит порядка 50%, в премиум-классе — около 30%.

При окончании господдержки рынок вернулся бы на уровень показателей 2019 года, с возможным приростом к этой базе на 5% за счет первого полугодия 2021 года, но в дальнейшем рынок сам бы стабилизировался, считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По словам эксперта, после поддержки рынка в трудный период стоит искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены. При этом государству и банкам нужно проводить комплексную политику по регулярному снижению ипотечных ставок, чтобы вернуть доступность жилья на «докризисный» уровень.

— Субсидирование ипотеки помогает людям приобрести жилье, но не решает всех их проблем, и несмотря на снижение ставок, финансовая нагрузка на заемщиков остается очень высокой, — полагает Ян Фельдман.

—Платежеспособность населения снижается, у потребителей нет уверенности в завтрашнем дне, а значит, взять на себя кредитные обязательства станет всё сложнее.

Но для многих ипотека — это единственный способ купить квартиру, поэтому к этому инструменту будут обращаться всё равно, вне зависимости от текущих ставок.

Через пару месяцев, после окончания действия программы льготной ипотеки, ставка увеличится до 8–9% годовых, считает Сергей Терентьев. При этом стоимость недвижимости снижаться не будет — предпосылок для этого в данный момент нет.

Принципиальных изменений на рынке в связи с заявлениями президента Сергей Софроновне ожидает:

—Все, кто хочет успеть в июне, — постараются купить, — говорит он. — Для рассматривающих ипотечный займ до 3 млн рублей, по большому счету, уже нет повода для спешки. Увеличение ставки на 0,5–1% при пересчете на ежемесячные выплаты не дает значительного удорожания. Вероятно, ненадолго снизится спрос на ипотеку на жилье, не попадающее под действие программы.

Эксперт отметил еще несколько аспектов. Измененная программа увеличит спрос на недорогое малогабаритное жилье — как следствие, в этом сегменте цены еще больше вырастут. Сгладить этот эффект мог бы поэтапный отказ от льготной ипотеки как антикризисной меры.

Сразу после отмены льготной ипотеки клиенты займут выжидательную позицию и будут наблюдать за рынком, потом тем, кому не хватает денег для покупки, всё равно придется прибегать к ипотечным кредитам, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Ну а цены на строящуюся недвижимость точно не уменьшатся.

А руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова видит будущее без льготной ипотеки довольно оптимистично.

—В Петербурге в последний год-два наблюдается отчетливая тенденция увеличения числа приезжих из регионов, — говорит она, — так что спрос если и просядет, то совсем немного, так как его подпитывает большой поток иногородних. Кроме того, в льготной ипотечной программе многие банки не участвовали, но тем не менее, пошли на снижение процентной ставки.

— Принято считать, что такой спрос спровоцировала именно льготная ипотека, но это верно лишь отчасти, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

— Многие застройщики дополнительно субсидировали эту льготную ставку — иногда до 0%. И после вероятной отмены ипотеки с господдержкой такая тенденция продолжится.

Лишь с той разницей, что теперь у этих застройщиков увеличатся затраты — выплаты банку.

Наибольшие сложности и снижение спроса могут возникнуть у покупателей с ограниченным бюджетом, для которых критично увеличение ежемесячных платежей по кредиту из-за роста ставок, считает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

Темпы продаж в «экономе» и «комфорте» могут несколько снизиться. Скорее всего, чтобы поддержать спрос, покупателям будут предлагаться различные скидки и акции: паркинг или кладовая в подарок.

При этом есть вероятность, что без стимулирования произойдет отток покупателей на вторичный рынок жилья, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Новые правила к застройщикам станут еще жестче

Обязательное использование эскроу–счетов при долевом строительстве появилось в 214–м федеральном законе в 2017 году. Для более плавного перехода на новую схему застройщики получили переходный период, который длился до 1 июля 2019–го. Если до этой даты девелопер получил разрешение на строительство, он может не использовать эскроу–счета. Поэтому часть жилых комплексов (ЖК) до сих пор возводится по старым правилам. По идее законодателей, новация должна была обеспечить покупателям дополнительную защиту и перестать плодить обманутых дольщиков. По новым правилам все деньги за проданные квартиры поступают на эскроу–счета в банке, а строительство ведется за счет проектного кредитования. Девелопер получает доступ к счетам только после завершения строительства.

По данным ЦБ, на 1 июля банки заключили с застройщиками почти 1,4 тыс. договоров, а сумма кредитных линий превысила 1,45 трлн рублей. Из этих средств девелоперы уже выбрали 534,1 млрд рублей. Средняя процентная ставка находится в диапазоне 3,7–5,5%.

Впрочем, вклад Петербурга в общую эскроу–копилку пока невелик. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), в городе в первом полугодии 2020 года продажи были открыты в 31 ЖК суммарной жилой площадью 755 тыс. м2.

Из них с применением эскроу–счетов — в 15 ЖК (420 тыс. м2). «Таким образом, 56% продаваемых сейчас квадратных метров реализуется по новым правилам.

Весь объем строящегося жилья в Петербурге на конец I квартала оценивался в 9,2 млн м2, из них 8% возводится по эскроу–схемам», — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ.

В Ленобласти эскроу–доля выше — 33% из 1,79 млн м2 строящегося жилья. В первом полугодии продажи были открыты в 13 комплексах общей площадью 191 тыс. м2, из них в восьми ЖК — с применением эскроу–счетов. Это 131 тыс. м2, или 69% от общего объема.

Закрома истощаются

Девелоперы констатируют: запас проектов по старым правилам медленно, но верно подходит к концу. «В этом году запускаем последние очереди в двух таких проектах. Соответственно, через полтора года все они закончатся», — говорит Владимир Шабанов, вице–президент ЮИТ.

«Объекты, строящиеся в рамках старого законодательства, в высокой стадии готовности, практически все мы вводим в эксплуатацию уже в этом году», — рассказывает Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК «КВС».

Читайте также:  Чиновников накажут за несправедливые тарифы для поставщиков ресурсов

Окончательного перехода на новые правила игры еще не произошло: процесс настройки строительной отрасли к работе по новому законодательству продолжается. «Объем выданных разрешений в Петербурге позволяет построить 17 млн м2 жилья.

По данным комитета по строительству, большая часть этих проектов (75%) будет возводиться по старым правилам.

Исходя из этого, думаю, что полностью на работу через эскроу–счета рынок города перейдет не ранее чем через 2–3 года», — говорит Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит».

Переход же на эскроу для девелоперов оказался не так страшен. «С одной стороны, безусловно, стало больше регуляторов, происходит жесткий контроль за расходованием средств.

С другой — процесс выхода на проект стал более понятным и стандартизированным: девелопер обращается в кредитную организацию, получает финансирование и выполняет требования банка по минимальному объему продаж», — отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.

В свою очередь банки за прошедший год выработали формат взаимодействия с застройщиками и сформировали для них спецпродукты. Наиболее активны на эскроу–рынке Сбербанк, «Дом.РФ», ВТБ, Альфа–Банк. Из петербургских финансистов активно работает с застройщиками традиционно ориентированный на девелоперов банк «Санкт–Петербург».

«За год нам удалось наладить взаимодействие и с банками, и с теми командами, которые отвечают за проектное финансирование. Сейчас все работает как часы. Даже подрядчики привыкли к тому, что оплата их услуг поступает в четко определенные дни», — говорит Александр Лелин, гендиректор «Главстрой СПб».

Не все так радужно

Пандемия стала еще одним аргументом в пользу нововведений. Компании, которые возводят дома в рамках проектного финансирования, меньше подвержены колебаниям спроса.

«Они могут продолжать строительство даже при сниженных продажах и реализовать недвижимость на более поздних этапах, когда ситуация выровняется.

Банк также понимает, что выгоднее достроить дом и получить прибыль позже, чем заморозить стройку и уйти в минус», — говорит Анжелика Альшаева.

Впрочем, за все приходится платить. «Очевидно, что переход на новую схему приводит к расходам застройщиков на обслуживание эскроу–счетов. Не все компании могут претендовать на проектное финансирование.

В неопределенной экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным застройщикам под проекты с очевидной маржинальностью», — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».

«Мы ожидаем увеличения себестоимости строительства. Основная причина — рост расходов на оплату процентов по кредитам и на администрирование большого количества новых процессов.

Кроме того, пока у нас нет четкого понимания и договоренностей с банками и городом, как будет финансироваться строительство социальных объектов.

Непонятно, будут ли банки выдавать кредиты на создание детских садов и школ, будет ли Смольный их выкупать и на каких условиях», — печалится Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург».

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Застройщикам станет сложнее привлекать деньги дольщиков

Минстрой подтвердил планы введения с 1 июля 2018 г. новых поправок, ужесточающих работу девелоперов со средствами граждан. Эксперты опасаются, что это осложнит работу даже добросовестным застройщикам.

Минстрой не планирует менять сроки принятия поправок законодательство о долевом строительстве, заявил глава ведомства Михаил Мень.

Несколько дней назад с подобной инициативой выступил председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Депутат предложил использовать принятые ранее поправки с 1 января 2018 г., а не с 1 июля 2018 г.

«Сегодня ни отрасль, ни банковское сообщество, это в том числе и позиция Центробанка, не готовы к тому, чтобы эти поправки были перенесены на 1 января. У председателя правительства было принято решение сохранить эти первоначальные продуманные июльские сроки», —  пояснил  министр.

Напомним, речь идет о комплексе мер, существенно ужесточающих регламент работы строительных компаний, привлекающих средства дольщиков. Например, поправки требуют выделения каждого девелоперского проекта в отдельную компанию; проще говоря — один объект – одно юридическое лицо.

Еще одно новое требование «один застройщик – один расчетный счет».

При этом размер уставного капитала компании должен составлять не менее 2,5 млн рублей, опыт работы – не менее 3-х лет, а объем введенного жилья – более 10 тысяч квадратных метров.

Также перед началом проекта на счетах у застройщика должно быть аккумулировано не менее 10% денежных средств от стоимости проекта.

Главная цель всех этих мер – повысить гарантии граждан, инвестирующих в долевое строительство. Власти рассчитывают, что благодаря этим мерам доступа к средствам граждан лишатся неэффективные и недобросовестные девелоперы.

Новый механизм обеспечения гарантий прав дольщиков – Компенсационный фонд долевого строительства. Его средства будут направляться на проблемные объекты, что обеспечит передачу квартир гражданам даже в случае финансовых проблем у застройщика.

Фонд пришел на смену провалившейся системе страхования ответственности застройщиков, но пока судить о его работе рано – эффективность нового механизма можно будет оценить спустя несколько лет его работы, если появятся новые долгострои у тех застройщиков, которые уже будут вести строительство по новым правилам.

Эксперты Est-a-Tet высказывают опасения, что поправки резко изменят правила игры и могут стать причиной финансовых проблем застройщиков, а это в свою очередь, приведет только к увеличению долгостроев.

«Поправки сильно усложнят жизнь застройщикам. Усиленный контроль банков может привести к проблемам в операционной деятельности, а это будет затягивать сроки сдачи проекта.

Все это приведет к тому, что практически не будет обманутых дольщиков, но себестоимость строительства резко увеличится. Это может вызвать обратный эффект — даже у стабильных компаний появятся трудности.

Так что с одной стороны покупателям станет спокойнее — на рынке останутся только проверенные и стабильные в финансовом плане компании», — говорит адвокат Олег Сухов.

Тем не менее, эксперты считают, что реформа сферы долевого строительства была необходима, поскольку прежние механизмы обеспечения гарантий прав дольщиков доказали свою неэффективность. Яркое свидетельство этому — тысячи обманутых дольщиков.

Сейчас контроль стал значительно жестче. Согласно данным Следственного комитета, за девять месяцев 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года выросло количество преступлений в сфере долевого строительства — с 511 до 634, а число возбужденных дел увеличилось почти до 400.

Новые правила в области недвижимости: какие изменения нас ждут в 2021 году

Москва, 28 декабря 2020, 14:43 — REGNUM В 2021 году в России вступят в силу сразу несколько законодательных инициатив в области недвижимости. О них ИА REGNUM рассказала юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.

Следите за развитием событий в трансляции: «Итоги 2020 года в России и мире: самое главное — трансляция»

С 28 июня 2021 года вступает в силу пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Как отметила юрист, названная норма предъявляет к застройщику требование о размещении в ЕИСЖС проектной декларации еще до заключения первого ДДУ.

«Также будут ужесточены требования к застройщикам, привлекающим деньги только с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона. В отношении таких застройщиков станет применяться статья 3.

2 закона № 214-ФЗ, которая устанавливает жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера», — заявила Сучкова.

Она обратила внимание, что согласно Постановлению Правительства № 1479 от 16.09.

2020 года, которое вступает в силу 1 января 2021 года утверждаются новые правила и требования противопожарной безопасности для собственников жилья.

На них будут возложены дополнительные обязательства по строгому соблюдению новых правил противопожарной безопасности, в случае несоблюдения которых может грозить штраф.

«В Постановлении указано, что домовладельцам запрещается использовать неисправное газовое оборудование, а также газовые плиты и прочие газовые приборы, которые не прошли проверку и плановое техническое обслуживание. В настоящее время очень многие пользуются весьма старым газовым оборудованием без каких-либо проверок, а потому, до наступления нового года следует пройти техническую проверку оборудования», — напомнила эксперт.

Далее отмечается введение запрета на хранение вещей на цокольных этажах зданий и в подвалах домов. «Относится новое требование к хранению любых вещей, а также овощей, фруктов, домашней консервации. Нарушение этого правила будет считаться одним из нарушений правил противопожарной безопасности, и штраф в этом случае составит около 5 тысяч рублей», — уточнила Сучкова.

Ещё одно важное изменение, по словам юриста, это обращение с огнем, которое касается собственников жилья и всех проживающих в помещении граждан: «Вводится запрет на оставление источника открытого огня без присмотра. К таким источникам относится горящая свеча, аромолампа, непотушенная сигарета. За нарушение также грозит ответственность».

История вопроса

2020 год запомнится в истории, как год начала пандемии коронавируса SARS-CoV-2, однако были в нем и другие немаловажные события, которые повлияли на жизнь России и всего мира.

У дольщиков хотят отнять право на претензию к застройщику — мк

Принято считать, что в законе каждое слово, каждая запятая имеют смысл. А может так быть, что из закона убирается часть предложения, и ничего это не меняет?

Ответ на этот вопрос касается тысяч, десятков тысяч дольщиков.

23 марта в Госдуму был внесен внушительного объема законопроект о совершенствовании законодательства о долевом строительстве. Авторами его стали депутаты из «ЕР» и «СР» — сплошь члены Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Одна из предложенных ими мер сразу вызвала недоумение и вопросы.

Дело в том, что сейчас Закон «Об участии в долевом строительстве…» гласит: до подписания передаточного акта (то есть до приемки квартиры) дольщик «вправе потребовать от застройщика» составления документа, в котором будут перечислены все несоответствия того, что вышло, тому, что планировалось и обещалось. И вплоть до устранения застройщиком недоделок за свой счет (варианты — соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на ремонт) дольщик вправе «отказаться от подписания передаточного акта».

Так вот, предлагается слова о праве перечислить в акте «косяки» оставить, а слова про право не принимать квартиру вплоть до их устранения — убрать. Зачем это нужно, в пояснительной записке к законопроекту никак не объясняется.

Первое чтение состоялось 12 мая, и потратили депутаты на все про все ровно 5 минут. Дело было в самом конце длинного рабочего дня, после того, как почти 4 часа Госдума обсуждала отчет правительства за прошлый год, а потом еще приняла в разных чтениях больше 30 законопроектов…

Читайте также:  Цены на квартиры в подмосковье стабильны, за исключением 5 городов

Один из авторов, глава Комитета по природным ресурсам, собственности и природопользованию Николай Николаев («ЕР») очень кратко доложил, что в стране продолжается работа по восстановлению прав обманутых дольщиков.

Но проблемы остаются, и очень важно, по его словам, «убыстрить процесс» и сделать его более качественным. Поэтому законопроект предлагает дать новые полномочия федеральному Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, и т.д., и т.п.

Ни слова о причинах усекновения статьи, которая давала право не подписывать передаточный акт до устранения недостатков, и здесь сказано не было.

Николай Коломейцев (КПРФ) поинтересовался, возможно ли ко второму чтению как-то на права граждан все же не покушаться. «Вы, наверное, читаете статью из газеты.

В тексте, который передо мной, нет ни одного слова о том, чтобы обязать дольщика подписать тот или иной документ», — ответил г-н Николаев.

Была дискуссия, да, признал он, «но в принципе, если любой пункт законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы его дорабатывать».

Видимо, только статьи из газет читали и в думском Комитете по финансовому рынку: в его заключении на законопроект говорится о возможном «снижении уровня защиты прав участников долевого строительства», если ко второму чтению оставить все как есть.

Г-н Николаев в своих х неоднократно ссылался на Гражданский кодекс: он, мол, все равно категорически запрещает принуждать гражданина к подписанию документа, если тот не хочет. Получается, что слова, которые сейчас из действующего закона предлагается убрать, лишены всякого смысла и дополнительных гарантий дольщикам не дают?

Юрист Алексей Коневский («Пепеляев групп») полагает, что считать эти слова ничего не значащими все-таки нельзя. «Да, гражданина нельзя принудить подписать документ.

Но дольщик может не принять объект только по основаниям, предусмотренным договором и законом, а если он уклоняется от приемки — застройщик подпишет передаточный акт в одностороннем порядке, направит его гражданину, и все.

И если раньше гражданин мог не принимать квартиру, ссылаясь на недостатки, то в случае принятия законопроекта в нынешнем виде такого законного основания у него не будет», — объяснил он «МК». А при наличии существенных недостатков вопрос будет решать суд, считает г-н Коневский.

Адвокат Екатерина Горяинова («Муранов, Черняков и партнеры») в разговоре с «МК» обратила внимание на то, что из текста законопроекта пока не очень понятно, сохранится ли все-таки право не принимать объект при наличии недостатков, но «при первом приближении» все выглядит так, что предложенное изменение повлияет на практику «не в пользу участников долевого строительства»: «первым и очевидным последствием может явиться необходимость нести расходы на коммунальные платежи сразу же с момента подписания передаточного акта». Даже если квартирой временно нельзя будет пользоваться. «Сейчас коммунальные платежи на период устранения недостатков (если приемка откладывается на этот срок) лежат на застройщике», — напоминает г-жа Горяинова. Кроме того, объясняет она, предлагаемое изменение «может лишить возможности взыскать с застройщика неустойку, которую он сейчас обязан уплатить в случае, когда вследствие устранения недостатков в итоге нарушается установленный срок передачи объекта», что «демотивирует застройщиков устранять недостатки оперативно».

Г-жа Горяинова надеется, что все спорные моменты будут уточнены при доработке документа ко второму чтению.

Г-н Николаев в разговоре с «МК» сказал, что ему «просто обидно», когда он читает заголовки, потому что законопроект «огромный, в нем огромное количество вопросов, решения которых ждут наши дольщики, а все пишут только об одном…» «Если кому-то кажется, что это двоякая история, то мы ее поправим…» — повторил он.

А почему «кому-то» кажется, что история «двоякая»? Потому что ответа на вопрос «зачем надо убирать слова, которые были в законе», так и не получено.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28537 от 14 мая 2021

Заголовок в газете: Дольщиков склоняют к недостаткам

«Ласковей нельзя, жестче можно». Застройщики и агентства недвижимости обсудили новый регламент

Эмоций было так много, что в окончательный вариант документа верится с трудом

26 ноября прошла масштабная встреча застройщиков и представителей агентств недвижимости региона, на которой обсуждали регламент взаимодействия между клиентами, риелторами и девелоперами. Документ имеет пять частей с приложением. Он призван в том числе контролировать объем услуг и разрешать споры, возникающих при дележе комиссии от продажи квартир.

«26 ноября – точка отсчета качественной работы между клиентом, застройщиком и агентством недвижимости. С 2016 года начали разрабатывать регламент, чтобы наши взаимоотношения были максимально прозрачны, понятны и честны для всего рынка», – открыла встречу представительница «Ост-Дизайн» Юлия Иремадзе.

Копируем, но ради вас

Сначала регламент 2016 года существовал как набор негласных договоренностей, через год появилась идея зафиксировать все пункты на бумаге и придать им легальный вес.

Документ 2019 года стал логичным завершением этого процесса.

Разработчики документа видят основной его целью фиксацию свода правил, которые будут регламентировать взаимоотношения между застройщиками и агентствами недвижимости, а также между агентствами недвижимости и клиентами.

Встреча носила также характер своеобразных публичных слушаний, зал был полон, и порой участники в выражениях не стеснялись.

Одной из самых обсуждаемых стала тема использования риэлторами бренда компаний-девелоперов. «Мы все понимаем, что когда риелтор представляется застройщиком– это неправильно. Агентство недвижимости имеет свой бренд, не стесняйтесь, используйте его», – сказал Алексей Терентьев, руководитель отдела продаж «Девелопмент-Юг».

«Агентствам недвижимости запрещено имитировать Застройщика различными способами», – гласит пункт 2.8 Регламента, что подразумевает обязательное присутствие символики агентства недвижимости на любой рекламной продукции – причем наглядной и хорошо видимой.

Санкции за нарушения регламента предполагают три степени, максимальная – отказ от работы с агентством недвижимости.

Еще одним камнем преткновения стали страницы лэндинга и другие сайты, продвигающие недвижимость застройщика.

Часто встречаются ситуации, когда агентство полностью копирует сайт застройщика – от цветовой гаммы до меню навигации. «Абсолютно все скопировано – каждая картинка, каждый прием, каждая анимация. Единственное, что изменено, – контакты.

Такого быть не должно хотя бы потому, что это просто-напросто нарушение авторских прав», – отметила маркетолог компании «Девелопмент-Юг».

Закон о долевом участии в строительстве 2020 изменения с 1 июля

Закон о долевом строительстве с 1 июля 2020 отменяет ДДУ – теперь продажи в проектах переходят на эскроу-счета. Это направлено на решение проблем дольщиков, которые лишились средств и жилья из-за неблагочестивых фирм.

В течение долгих лет покупатели при желании купить квартиру по ДДУ сталкивались с потерей личных средств: застройщики годами тянули с вводом дома в использование, продавали одно и то же помещение нескольким лицам или вовсе исчезали с инвестированными деньгами.

Долевое участие и договор ДДУ: определение

Долевое участие – возведение объекта за счет личных средств покупателей: люди опосредованно участвуют в строительстве домов за личные средства.

Стороны долевого строительства следующие:

  1. Застройщик (девелопер). Это организация, которая распоряжается земельным наделом на правах собственности либо аренды. В пределах данной территории организация планирует возвести дом с использованием инвестиционных средств с дольщиков.
  2. Участник строительства. Это организация или физическое лицо, которое вкладывает средства в возведение дома. После завершения строительных работ инвестор получит в доме определенную квартиру.

Договор долевого участия – специальный документ, который содержит информацию об условиях заключенной сделки между сторонами строительства. ДДУ в обязательном порядке регистрируется – после проведения регистрации он считается заключенным. Зарегистрировать ДДУ было необходимо в течение 1 месяца.

После того как дом введен в использование, а акт приема-передачи подписан, дольщик становился полноправным собственником квартиры. Как только стороны выполнили возложенные на себя обязательства, действие ДДУ подходит к концу.

Однако с середины 2019 года это больше неактуально – сфера долевого строительства претерпела существенные изменения.

Что изменилось в долевом строительстве с 2020 года

Новые постановления полностью отменяют прежние правила долевого строительства.

С 1.07.2020 действуют следующие изменения.

  1. Все строящиеся объекты переводятся на эскроу-счета. Застройщик при оформлении договора с дольщиком регистрирует индивидуальный целевой эскроу-счет. Этот счет содержит все средства дольщика до того, как объект окончательно сдадут в использование. Банковская организация на весь срок строительных работ блокирует доступ к этим средствам, чтобы предотвратить их несанкционированное использование.
  2. Денежные средства физических лиц страхуются в Фонде защиты прав дольщиков. Это позволит предотвратить потерю средств при банкротстве строительной фирмы или самой банковской организации.
  3. Застройщик должен направить проектные и инженерные документы в ЕИСЖС.
  4. Для того чтобы добиться разрешения на возведение многоквартирного дома, застройщик должен зарегистрировать новое юрлицо и целевой банковский счет, а также застраховать ответственность. Без этого разрешение ему не будет выдано.
  5. Застройщик вправе проводить строительные работы на нескольких объектах в одно и то же время только в том случае, если он занимается возведением жилищного комплекса.

При этом ряд застройщиков могут продавать квартиры по прежней схеме и после 1.07.2020. Объекты при этом должны соответствовать требованиям законодательства.

Разработка закона о ДДУ проходила по следующим этапам:

  1. с середины 2010 годов стали возникать предложения по аннулированию долевого строительства;
  2. через 5 лет специалисты разработали решение о пошаговой отмене ДДУ к началу 2020 года;
  3. в 2017 году было объявлено о том, что ДДУ сменяются проектным финансированием строительных работ;
  4. через год Путин дал постановление отказаться от ДДУ к 1.07.2020 и вместо этого начать практиковать цивилизованные способы покупки жилья;
  5. в конце 2018 года в законодательство были внесены специальные поправки, которые разработали обновленные нормы и правила долевого строительства на 2020 год.

На 1.03.2020 4 крупных банка РФ оформили 55 соглашений на оформление финансирования на сумму в 34,1 млрд рублей. Было открыто более 1200 эскроу-счетов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *