24.08.2016
Важная новация защитит всех, кто обращается к нотариусу при покупке, продаже или обмене квартиры. Вступил в силу закон, обязывающий нотариусов застраховать свою профессиональную ответственность на сумму минимум в пять миллионов рублей.
Если нотариус где-то ошибется при оформлении сделки, и кто-то из-за этого потеряет жилье, пострадавших не будет. Все потери людям будут компенсированы. Другой столь же надежной правовой защиты при оформлении жилья просто не существует.
Интернет полон страшных историй, когда люди оказывались на улице из-за того, что проморгали какую-то мелочь в документах, из-за которой крайними оказываются именно они.
А еще есть риск нарваться на мошенников или не распознать фальшивый документ.
Можно, конечно, при оформлении сделки позвать на помощь знакомого юриста. Однако все люди, даже профессионалы, могут ошибаться. И только нотариус платит за свои ошибки. По словам экспертов, повышение размера страховки вызвано расширением полномочий нотариусов в обороте недвижимости. Например, теперь только через нотариуса необходимо оформлять любые сделки с долями в квартире.
Этим летом было принято несколько законов, повысивших роль нотариата. Они вступили в силу в июле. Один из новых законов как раз и повысил до 5 миллионов рублей минимальный размер обязательного страхового полиса для нотариусов, оформляющих сделки с недвижимостью. Однако такими сделками вправе заниматься все нотариусы страны, отдельной категории «спецов по недвижимости» нет.
Сейчас нотариусы начали оформлять страховки на такую гигантскую сумму. Новые правила призваны в первую очередь защитить человека, обратившегося к нотариусу. Что бы ни случилось, гражданин не должен потерять своего. Как поясняют в Федеральной нотариальной палате, сейчас существует несколько уровней такой защиты.
Первый: личная страховка нотариуса. Второй: коллективное страхование региональной нотариальной палаты. Если полис нотариуса окажется мал для покрытия ущерба, страховка региональной палаты поможет расплатиться.
На третьем уровне, если это потребуется, включается личное имущество нотариуса.
С этого года начал формироваться компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты — четвертый и максимальный уровень защиты, если первых трех вдруг окажется недостаточно для какой-то огромной сделки, в которой нотариус допустил ошибку.
В течение двух лет там будут накапливаться средства: по закону первые выплаты из фонда ФНП могут производиться, начиная с 2018 года. По словам президента Федеральной нотариальной палаты Константина Корсика, уже к концу этого года размер компенсационного фонда может достигнуть примерно 50 миллионов рублей.
Еще одна интересная новация: теперь сделку по отчуждению недвижимости может осуществить любой нотариус субъекта Российской Федерации, где находится имущество.
Например, продажу дачи в подмосковном Орехово-Зуево можно оформить у нотариуса в Серпухове.
Если так удобней, зачем далеко ездить? Такая норма была введена тем же законом, что и повысил минимальный размер личного страхования профессиональной ответственности нотариуса.
«Это положение направлено на обеспечение прав граждан, предоставление им удобного сервиса и позволит избежать дополнительных финансовых и временных затрат, с которыми раньше мог столкнуться человек при обращении к нотариусу», — говорит президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.
Кстати, в целом процент ошибок нотариусов невелик, всего сотая или тысячная доля процента. Но почти за каждым таким случаем может оказаться беда человека. А в беде бросать никого нельзя. Недавно Федеральная нотариальная палата России провела большой анализ практики, когда и как нотариусы платят компенсации за свои ошибки.
«За пять лет нотариусам, застрахованным у нас, было предъявлено свыше 55 требований о возмещении вреда на общую сумму более 20 млн рублей, — сообщили в крупнейшей страховой фирме.
— Ситуации и финансовые последствия были совершенно разными: от нескольких десятков тысяч рублей за неправильно составленную доверенность до 5 млн рублей за ошибки, допущенные при оформлении сделок по купле-продаже квартиры».
Самая частая ошибка при продаже квартиры: «грязная» доверенность. Ее предъявляют, допустим, от имени хозяина квартиры, да вот загвоздка: сам хозяин про нее может и не знать, и санкции на продажу жилья давать не собирался.
А в одном из регионов суд взыскал убытки в результате допущенной нотариусом технической ошибки: тот не прочитал вслух финальный вариант предварительно составленного договора купли-продажи.
По словам экспертов, страховые случаи доказывают, что страхование ответственности является действительно надежным механизмом, гарантирующим компенсацию убытков.
В житейских ситуациях вместо крупных неприятностей люди получают деньги, компенсирующие их потери. Например, в одном из регионов нотариус ошибся при оформлении родительского согласия на временный выезд за пределы страны несовершеннолетней.
В нотариальном документе были некорректно указаны паспортные данные подростка, в итоге девочка не смогла улететь вовремя. Пришлось срочно переоформлять документы, менять авиабилеты.
Общая сумма неожиданных расходов, составившая чуть меньше 50 тысяч рублей, была выплачена по договору страхования ответственности нотариуса.
Источник: «Российская газета»
Компенсация за утраченное жилье будет доступнее // Ее сумма увеличится, а срок выплаты сократится
Парламент скорректировал правила получения компенсации за утрату жилья, которые должны вступить в силу с 2020 года. Поправки в Закон о госрегистрации недвижимости[1] подписаны Президентом 2 августа. Они появились как реакция на постановление Конституционного суда еще 2015 года. Основные изменения: исчезло ограничение по сумме компенсации (раньше было не более 1 млн руб.) и требование дождаться смерти (или ликвидации) должника, ответственного за ущерб. Впрочем, к закону есть и вопросы. Например, судя по всему, не смогут получить компенсацию собственники помещений, утратившие право на них вследствие приобретения имущества добросовестным приобретателем.
Кто платит компенсацию
Суть компенсации ― возместить пострадавшим потери от утраты недвижимости вследствие действия правил о ее добросовестном приобретении (ст. 302 Гражданского кодекса). Плательщиком выступает государство в лице Росреестра, так как именно он управляет системой регистрации прав на недвижимость.
Компенсация должна выплачиваться независимо от того, виновно ли само государство в утрате имущества, например, когда в должностное лицо внесло в реестр неверную информацию.
Однако некоторые суды это не учитывали, требуя от пострадавших доказать вину государства.
Это пришлось исправлять Конституционному суду, который в 2015 году подчеркнул, что закон не требует доказывания вины публичных органов для получения от них компенсации[2].
Кто и за что получает компенсацию
Было
По правилам Закона о госрегистрации недвижимости компенсацию мог получить бывший собственник — физическое лицо, утративший жилье в связи с его приобретением добросовестным приобретателем, или добросовестный приобретатель — физическое лицо, у которого собственник успешно истребовал жилье. Важным моментом было то, что в обоих случаях жилье должно было быть единственным. Компенсация полагалась за утрату только такого жилья.
Стало
Принципиальным изменением стало исключение из закона условия о том, что утраченное жилье должно быть единственным. Впрочем, при утрате нежилых помещений компенсация по-прежнему не полагается.
Еще одно достаточно неожиданное новшество: из закона исчезло упоминание о том, что компенсацию могут получить также бывшие собственники жилья, которые не могут его истребовать у добросовестного приобретателя. Таким образом, право на компенсацию осталось только у самого добросовестного приобретателя, у которого собственник истребовал имущество.
При каких условиях выплачивается компенсация
Было
Компенсация полагалась, только если убытки от утраты имущества невозможно взыскать с виновного лица. Им может быть мошенник, подделавший доверенность и продавший жилье от имени собственника. При этом невозможность взыскания понималась предельно жестко.
Потерпевший сначала должен был выиграть суд против виновника, обратиться к приставам за взысканием, и дождаться смерти должника (признания его умершим или безвестно отсутствующим), при условии, что долг не может перейти к правопреемнику.
Если должник — организация, то нужно было дождаться исключения ее из ЕГРЮЛ.
Стало
По новым правилам до подачи заявления о компенсации нужно сначала попробовать взыскать убытки в связи с истребованием жилья. Компенсация будет выплачена, если ранее убытки присуждены, но решение суда об этом не исполнялось полгода или исполнено только частично. Таким образом, для получения компенсации теперь не надо будет ждать неопределенно долгое время.
- Размер компенсации
- Было
- Компенсация не могла превысить 1 млн руб.
- Стало
Сейчас размер компенсации не ограничен. При этом порядок расчета добросовестный приобретатель может выбрать сам.
Это либо сумма реального ущерба, либо кадастровая стоимость жилья на дату решения о его истребовании. При этом в законе не сказано, как быть, если кадастровая стоимость отличается от рыночной.
Если же суд выяснит, что заявителю убытки выплачены, то компенсация будет уменьшена на эту сумму.
Сколько раз можно просить компенсацию
Заявитель, как и раньше, имеет право на «однократную» компенсацию. Однако не ясно, что это значит: один раз за всю жизнь, один раз в течение определенного периода или один раз за одно утраченное жилье. Пояснений ни в новом законе, ни в том, что утрачивает силу с января 2020 года, нет.
***
Законопроект был подготовлен Правительством во исполнение постановления КС. Он был внесен уже в конце 2015 года, но принят только сейчас. Это означает, что решение КС по такому важному вопросу, как компенсация за утрату жилья, не исполнялось четыре года. При этом неизвестно, следовали ли суды на практике позиции КС о том, что компенсация выплачивается независимо от вины госорганов.
При прохождении в Госдуме законопроект менялся (историю можно посмотреть в карточке законопроекта). Сначала авторы хотели внести изменения не только в Закон о госрегистрации недвижимости, но и в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество[3] (он действует до 2020 года в части компенсации).
Это приводило бы к тому, что вместо исполнения постановления КС получилось бы ужесточение правил о выплате компенсации: первая редакция поправок была фактически копией той нормы Закона о регистрации недвижимости, которую изменяют поправки. В тексте были ограничения, например, по сроку выплаты (предлагалось также дождаться смерти лица, ответственного за убытки).
Возможно, из-за этого проект тормозился и в итоге из него исчезли поправки в действующий до 2020 года закон.
Впрочем, принятый закон, в отличие от внесенного в Госдуму документа, не подчеркивает, что компенсация должна выплачиваться независимо от наличия оснований для привлечения госоргана к ответственности.
Между тем поводом для принятия Конституционным судом постановления № 13-П 2015 года стало именно то, что суды делали условием для выплаты компенсации наличие оснований для привлечения госоргана к ответственности. Конституционный суд признал такой подход противоречащим природе компенсации. Отсылку к этой правовой позиции можно увидеть лишь в ч. 2 ст. 2 закона о поправках.
В ней сказано, что если добросовестный приобретатель утратил жилое помещение вследствие нарушений в работе системы регистрации, то вместо компенсации он должен привлекать к ответственности Росреестр.
[2] Постановление КС от 4 июня 2015 года № 13-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 311 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан В. А. Князик и П. Н. Пузырина».
[3] Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Нотариусы заплатят за потерянные по их вине квартиры
ТАСС/Донат Сорокин
Нотариусов обязали полностью возмещать стоимость квартиры, потерянной по их вине. Они должны будут застраховать свою профессиональную ответственность на пять миллионов рублей.
Специалист по недвижимости, владелец сети компаний «Планета–Недвижимость» Александр Саяпин рассказал в эфире «Москвы FM», что стоимость нотариальных услуг из-за этого существенно не увеличится.
«Это будет коллективное страхование. Оно стоит копейки – две-три тысячи рублей в год на одного нотариуса.
Мы входим в гильдию риелторов, у нас тоже есть добровольное страхование на десять миллионов рублей и выплаты – около трех тысяч рублей в месяц с каждого члена. Другой вопрос, что эта страховка не работает.
Когда случаются такие случаи, страховщики находят тысячи причин, чтобы не выплачивать деньги», – пояснил он.
Как пишет «Российская газета», в целом процент ошибок нотариусов невелик, всего сотая или тысячная доля процента. Самая частая ошибка при продаже квартиры – «грязная» доверенность от имени хозяина квартиры. При этом сам хозяин про нее может и не знать.
Как отметили m24.ru в Федеральной нотариальной палате (ФНП), механизм страхования профессиональной ответственности нотариусов работает уже многие годы. «Теперь же речь идет о минимальном размере личного страхования профессиональной ответственности. Он составляет пять миллионов рублей.
Дополнительно к этому существует еще и коллективное страхование нотариальной палаты, которое является уже второй ступенью обеспечения полной имущественной ответственности нотариуса.
Третьей является личное имущество нотариуса, а далее, если вдруг размер ущерба оказался огромным, есть компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты», – сообщили в палате.
В ФНП подчеркнули, что в отличие от риелторов, страхование имущественной ответственности нотариуса – не добровольное, а обязательное, осуществляется в силу закона. «И возмещение ущерба, наступившего в силу ошибки нотариуса – работающий механизм. И так как ошибки случаются, происходят реальные выплаты. И по недвижимости, и по другим видам нотариальных действий», – объяснили в палате.
В июле оформить недвижимость с участием нотариуса в некоторых случаях стало проще. По новому закону, теперь заверить договор можно в нотариальной конторе, находящейся в пределах региона, где находится дача или квартира. Ранее приходилось обращаться к юристу в том же районе, где была недвижимость.
Ответственность нотариуса реальна: данные подтверждают
15.12.2015
Даже при высокой ответственности и профессионализме нотариуса, случается, по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан и предпринимателей. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба.
По данным статистики, за несколько последних лет гражданам и юридическим лицам было выплачено несколько десятков миллионов рублей в качестве компенсации ущерба, возникшего в результате вины нотариуса.
При этом процент ошибок нотариусов, ведущих к ущербу для граждан, остается крайне ничтожным.
Как сообщает компания Ингосстрах, которая осуществляет данный вид страхования с самого начала его законодательного внедрения, «за пять лет нотариусам, застрахованным у нас, было предъявлено свыше 55 требований о возмещении вреда на общую сумму более 20 млн. рублей.
Ситуации и финансовые последствия, были совершенно разными: от нескольких десятков тысяч рублей за неправильно составленную доверенность до 5 млн. рублей за ошибки, допущенные при оформлении сделок по купле-продаже квартиры».
Конечно же, Ингосстрах не единственная компания, которая занимается страхованием профессиональной ответственности нотариуса, и общие данные по количеству страховых выплат несколько выше, но их количество, по данным мониторинга ФНП, не превышает двух-трех десятков в год по всем страховым случаям.
При этом, применительно к общему количеству нотариальных действий, даже если учитывать только нотариальные действия, имеющие отношения к удостоверению сделок, процент ошибок нотариуса остается ничтожным.
«Небольшое количество страховых случаев, несомненно, говорит о том, что нотариусы страны ответственно выполняют свою работу, на деле защищают права граждан, соблюдение прав собственности, — сказал „РГ“ президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.
— В то же время, конечно же, ошибки могут случаться, и механизмы страхования профессиональной ответственности нотариуса, подкрепленные Компенсационным фондом ФНП, гарантируют гражданам полную компенсацию ущерба, если такой случится по вине нотариуса.
Гражданин может быть уверен — его интересы и права всегда надежно защищены, если сделку удостоверяет нотариус».
Последствия нотариальных ошибок могут быть самими разными. На текущий момент, максимальные убытки происходят при осуществлении сделок купли-продажи с объектами недвижимости, хотя их общее число невелико.
Как отмечено в данных мониторинга Федеральной нотариальной палаты, «по итогам 2013 и 2014 годов можно говорить, что только 4 страховых случая по нотариально удостоверенным сделкам по договорам страхования риска профессиональной ответственности нотариусов, влекущих за собой выплату страхового возмещения, связаны с удостоверением нотариусами доверенностей на недвижимое имущество, которые впоследствии были признаны недействительными. И только 1 сделка признана недействительной».
Ниже представлено несколько примеров страховых случаев, предоставленных компанией Ингосстрах, которые все-таки были связаны с ошибочными действиями нотариусов, и по которым были осуществлены выплаты страхового возмещения:
— ВРИО нотариуса заверил доверенность от владельца квартиры на третье лицо на право продажи квартиры, на основании которой была продана квартира. Владелец квартиры о продаже своей квартиры не знал, в итоге судами всех инстанций доверенность была признана ничтожной.
Предыдущие по цепочке продавцы исчезли, и после того, как владелец квартиры вернул свое законное право собственности, конечный покупатель квартиры обратился с иском о взыскании убытков к нотариусу. В итоге страховая компания компенсировала за него 2 млн.
рублей (стоимость квартиры по договору купли-продажи) и судебные расходы в размере около 30 тысяч рублей на ведение судебного процесса.
— Другой случай был связан с ошибочным оформлением свидетельства о праве на наследство, в котором нотариус указал неверный номер банковского вклада. На основании данного свидетельства банк выдал наследнику сумму вклада, принадлежащего другому лицу.
После того как владелец данного вклада обнаружил некорректную операцию, он попытался вернуть деньги, но платеж не смогли отменить. В итоге разница между суммой на «правильном» вкладе и вкладе, с которого произошло списание на основании свидетельства на наследство, составила 200 000 рублей.
Собственник обратился с претензией о взыскании данной суммы с нотариуса, что и послужило основанием для выплаты страхового случая.
— Еще один случай произошел в процессе заверения подписи юридического лица на заявлении для государственной регистрации — ВРИО нотариуса забыл поставить печать на бланке.
В итоге, компания понесла дополнительные расходы около 50 000 рублей на повторную подачу заявления со всеми документами, которые были также компенсированы Ингосстрахом (здесь важно отметить, как поясняют эксперты страховщика, что договор страхования должен распространять свою защиту не только на самого нотариуса, но и на лицо, временное его замещающего, за действия которого нотариус несет ответственность).
— Также можно рассказать об ошибке в оформлении согласия на временный выезд за пределы РФ для несовершеннолетней.
В нотариально удостоверенном согласии были некорректно указаны ее паспортные данные, что привело к задержке вылета и необходимости срочного переоформления доверенности, а также авиабилетов.
Общая сумма расходов, составившая чуть меньше 50 000 рублей, была выплачено по договору страхования ответственности нотариуса.
— недавний случай произошел в Адыгее — в конце сентября было принято судебное решение о взыскании убытков в результате допущенной нотариусом технической ошибки, выразившейся в непрочтении нотариусом вслух финального варианта предварительного договора купли-продажи.
В итоге объекты недвижимости были реализованы по цене на 4 млн. рублей ниже первоначальной стоимости, которая предварительно оговаривалась сторонами сделки. Поскольку покупатель отказался переподписывать уже заключенный договор купли-продажи, то сделка была совершена по цене на 4 млн.
рублей ниже изначально условленной. Впоследствии в судебном споре между покупателем и продавцом объектов недвижимости право собственности перешло к покупателю, при этом в данных судебных решениях ошибка нотариуса была зафиксирована.
После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости решил взыскать причиненные убытки с нотариуса.
По закону нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Напомним, что каждый нотариус обязан застраховать свою ответственность. Если его полиса окажется недостаточно, есть коллективная страховка в региональных нотариальных палатах.
А с будущего года начнет формироваться компенсационный фонд ФНП — страховка на самый крайний случай, третья степень защиты, которая покроет выплату любого размера.
Поэтому оформлять квартиру через нотариуса надежней, чем доверяться посредникам, не несущим такой ответственности.
Данные о страховых выплатах доказывают, что страхование ответственности является действительно надежным механизмом, гарантирующим компенсацию причиненных убытков. В неприятных ситуациях, возникших по вине нотариуса, люди получают деньги, компенсирующие их потери.
По мнению экспертов страховой компании, для сведения к минимуму рисков мошеннических обращений к нотариусу, «нотариус должен четко следовать порядку идентификации личности и совершению нотариального действия, в идеале действительно нужно делать видеосъемку удостоверения всех крупных сделок, в случае малейших подозрений в подлинности документов перепроверять их, вызывать сотрудников полиции и т.п. В этом случае все дополнительные факты и доказательства, которые смогут подтвердить, что нотариус предпринял все возможные от него по закону действия при совершении операций».
В этом плане важно отметить, что для борьбы с мошенниками и недобросовестными заявителями, которые пытаются ввести нотариуса в заблуждение, либо впоследствии пытаются оспорить законность действий нотариуса, были приняты изменения в законе, позволяющие нотариусу вести видеофиксацию нотариального действия, использовать аппаратно-программные комплексы для проверки подлинности документов, а также получать онлайн сведения баз данных ФМС. Благодаря бдительности нотариусов только в Москве в этом году был предотвращен ряд попыток мошенничества с недвижимостью.
Также стоит отметить, по словам экспертов Ингосстраха, что часть из заявленных страховых случаев в итоге, благодаря совместным действиям страховщика с нотариусами, не реализовалась, т.к. было доказано, что нотариусы действовали в рамках своих полномочий и обязанностей, и все предъявленные им обвинения не были обоснованными.
При этом страховщик, даже в случае совместного выигрыша дела в пользу нотариуса, все равно нес финансовую нагрузку, но не по возмещению причиненного ущерба третьим лицам, а по возмещению расходов самого нотариуса на свою юридическую судебную защиту (расхода на адвокатов, оказание квалифицированной юридической помощи и т.п.
), а также на экспертов, которые привлекаются на разных этапах урегулирования убытка для дачи полноценного экспертного заключения. Например, по итогам 2013 и 2014 г.г. страховщик осуществил выплаты по 7 случаям, когда ответственность нотариусов так не была установлена (т.е. нотариус не совершал ошибочных действий) в размере более 0.5 млн.
рублей по компенсации именно таких расходов.
Институт страхования профессиональной ответственности нотариусов по праву является одним из самых первых вмененных видов страхования.
Можно смело утверждать, что с данного вида страхования началось страхование профессиональной ответственности в России.
Основы законодательства о нотариате, принятые в 1993 году, предусматривали для нотариусов необходимость заключения договора страхования, как одного из обязательных условий для выполнения своих обязанностей.
Стоит отметить, что требования к данному виду страхования на законодательном уровне постоянно менялись и совершенствовались.
Изначально закон предусматривал обязанность по наличию договора страхования ответственности, не предусматривая никаких требований по существенным условиям страхования, и устанавливая в качестве единственного критерия минимальную страховую сумму, эквивалентную 100 МРОТ (10 000 рублей).
Конечно, минимальный размер страховой суммы был несоизмерим с потенциально возможными убытками, поэтому спустя некоторое время большинство нотариусов заключали договоры страхования на гораздо большие суммы.
Впоследствии требования законодательства совершенствовались с учетом всех тенденций на рынке, и уже финальная редакция Основ законодательства предусматривает совершенно иные требования. Теперь законодательство предусматривает двухуровневую систему страховой защиты: индивидуальную и коллективную, а также формирование Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, средства которого должны покрыть вероятный ущерб любого размера.
Утерян договор купли продажи квартиры как восстановить
Утеря договора купли-продажи квартиры — неприятная ситуация. Но не безвыходная, практически во всех случаях, возможно, восстановить документ в кратчайшие сроки за небольшую плату.
Важно знать, куда и когда обращаться. Разберем подробнее все возможные ситуации, также вы узнаете, как при этом правильно действовать.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !
Каковы действия и последствия, если утерян ДКП?
Ситуация утери документов может постигнуть любого гражданина. Зачастую факт утери обнаруживается через много лет. Договор купли-продажи недвижимости — документ, на основании которого возникает право собственности гражданина (правоустанавливающий).
Он заключается между продавцом и покупателем, составляется в трех экземплярах, по одному — каждой стороне, и один для регистрационной службы.
Государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимостью, в том числе купля-продажа (ст.551 ГК).
В зависимости от того, прошел ли договор регистрацию, зависит процедура восстановления.
До регистрации сделки
Договор однозначно нужен для последующей регистрации. Без него доказать факт продажи невозможно. Специалисты регистрационного органа в первую очередь запросят его. Нет договора — значит, нет правоотношений между сторонами относительно отчуждаемой квартиры.
После регистрации
Когда право собственности зарегистрировано, договор (по одному экземпляру) выдается на руки каждой стороне сделки. Специалистом на последнем листе проставляются штампы:
- о государственной регистрации перехода права;
- о государственной регистрации права собственности.
[3]
Договор понадобится продавцу только для подтверждения доходов и уплаты налога в Налоговом органе. Росреестр периодически самостоятельно отправляет сведения о сделках — что не освобождает от обязанности гражданина обратиться лично.
Покупателю же документ может понадобиться:
- для получения налогового вычета за покупку квартиры;
- для подтверждения своего права собственности в паспортном столе, управляющей компании, ЖЭУ, банке, иных организациях;
- для продажи — новые покупатели обязательно затребуют договор-основание, отсутствие последнего может оттолкнуть потенциальных клиентов;
- для заключения договора дарения, аренды, ренты.
Для последующей передачи жилья новому собственнику через регистрационную службу первоначальный договор не будет нужен.
Можно ли осуществить восстановление такого документа и где взять дубликат?
Практически в любой ситуации можно получить дубликат или копию договора. Восстановить подлинник намного сложнее.
Подлинный документ:
Дубликат, возможно, получить только в двух случаях:
- если договор оформлял нотариус — в нотариальной палате;
- если договор оформлялся риэлтором, юристом — в юридическом агентстве.
Как восстановить договор купли-продажи квартиры, если он потерян?
Процедура восстановления включает в себя:
- предъявление паспорта;
- подачу заявление о восстановлении документа;
- оплата госпошлины (платы) за услугу;
- ожидание в течение установленного законом срока;
- получение документа.
Заявителем может быть только собственник квартиры или его доверенное лицо.
Особенности получения через Росреестр
Получить копию возможно:
- в территориальном отделении государственного органа;
- после прохождения государственной регистрации сделки;
- если в реестровом деле хранится оригинал документа;
- если договор был заключен в простой письменной форме.
В большинстве крупных регионов территориальные пункты приема документов недоступны, т. к. закрыты, и функции переданы сотрудникам МФЦ. В случае обращения в многофункциональный центр — потребуется соблюсти те же правила подачи заявки. Изменится лишь срок — до 5 дней, т. к. по закону на передачу документов между структурами предусмотрено 2 рабочих дня.
Выдача справки о содержании правоустанавливающих документов осуществляется:
- если основанием сделки является нотариальный договор;
- если в регистрационном деле хранится копия договора, а не оригинал;
- оплата составляет 600 руб. (физические лица), 1700 руб. (юридические лица);
- срок ожидания — от 3 до 5 дней.
Через Госуслуги
Портал государственных услуг предоставляет возможность, заявителю заказать копию договора или справку не выходя из дома.
Особенности:
- если у заявителя нет электронно цифровой подписи, свои права нужно будет подтверждать при личном обращении в МФЦ или Росреестре;
- есть возможность записаться к специалисту на подачу заявления в конкретное время;
- заявление заполняется в электронном виде до личного обращения;
- в заявке необходимо будет указать — адрес, кадастровый номер квартиры, паспортные данные заявителя;
- есть возможность выбрать способ получения результата — в виде бумажного или электронного документа;
- срок ожидания от 1-5 дней.
Получение копии в виде электронного документа:
- срок— 1-2 дня;
- высылается на электронную почту заявителя;
- имеет юридическую силу равную бумажному носителю;
- стоимость ниже — 150 руб. за копию, 400 за справку для физических лиц (для организации — 400 руб./800 руб.).
У нотариуса
Получить копию или дубликат договора возможно в нотариальной палате, если документ оформлялся именно там. Особенности:
- в деле нотариуса обязательно должен присутствовать оригинал договора;
- заявитель сам выбирает в виде дубликата или копии желает получить документ;
- присутствие второй стороны сделки не требуется;
- стоимость зависит от субъекта страны, в котором оказывается услуга;
- стоимость дубликата — приблизительно 2000-3500 руб.;
- стоимость копии за один лист — примерно 70-110 руб.;
- срок ожидания изготовления копии — в день обращения (в случае если на руках есть подлинник договора, например другой стороны);
- изготовление дубликата — в разумный срок, но не более 1 месяца.
Читайте так же: Многоквартирный дом определение жк рф
Заменит ли копия утерянный ДКП?
Копия не является самостоятельным документом, и приобретает юридическую силу лишь при предъявлении оригинала. Ксерокопия (даже заверенная нотариусом) носит информационный характер, служит для ознакомления, но не для подтверждения правоотношений. Дубликат и копия, разные понятия.
Отличительные особенности дубликата:
- является дополнительным экземпляром документа;
- обладает юридической силой подлинника;
- полностью повторяет содержание подлинного экземпляра;
- на документе в обязательном порядке фиксируется слово или проставляется штамп «Дубликат».
Если подлинный документ утерян, и договор не был нотариально заверен, то в этом случае получить можно только копию:
- простая ксерокопия, не заверенная — у продавца или риэлтора;
- заверенная — в Росреестре или у нотариуса.
Какие еще справки смогут заменить документ и как их получить?
Существует ряд организаций в которых можно получить справки, подтверждающие право собственности на конкретную недвижимость. Необходимость в них возникает, если регистрация в Росреестре не происходила.
Из налоговой
Налоговая инспекция располагает копией договора купли-продажи и хранит ее в налоговом деле в случае:
- Если добросовестный приобретатель квартиры по окончании налогового периода обратился в службу с пакетом документов, подтверждающих его право (в том числе с договором). В этом случае налоговый орган ставит гражданина на налоговый учет по конкретному объекту недвижимости и начисляет налог.
- Если продавец жилья, желая получить налоговый вычет в размере 13%, обратился в службу с пакетом документов (в том числе договором).
- Если продавец обратился в службу для уплаты налога на продажу с пакетом документов (с договором).
Каких-либо специализированных справок, касающихся владения недвижимостью налоговая инспекция не выдает. Но т. к. она располагает копией договора, в спорных ситуациях, например, когда право собственности признается через суд, специалисты могут по требованию заинтересованной стороны предоставить сведения, что гражданин является плательщиком налогов относительно определенного жилья.
Бюро технической инвентаризации занималось государственной регистрацией прав до 1998 г. В БТИ, можно запросить два вида справок:
- справка о сведениях на квартиру — содержит технические данные, сведения о собственнике;
- справка о наличии собственности на гражданина — указывается недвижимость, принадлежащая на праве собственности в конкретном регионе.
Для получения компенсации за утрату жилья не потребуется ждать прекращения исполнительного производства
26 июля Совет Федерации одобрил поправки в Закон о госрегистрации недвижимости, существенно изменяющие нормы о получении государственной компенсации за утрату добросовестным приобретателем жилого помещения (законопроект № 955220-6).
Как указано в пояснительной записке к документу, он разработан в целях реализации Постановления Конституционного Суда РФ от 4 июня 2015 г. № 13-П. Данным постановлением была признана неконституционность ст. 31.
1 Закона о госрегистрации недвижимости, поскольку она позволяла судам отказывать в выплате разовой компенсации добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, ссылаясь на отсутствие оснований для привлечения к ответственности госоргана за незаконные регистрационные действия.
Так, с 1 января 2017 г. госрегистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Законом о госрегистрации недвижимости, который призван полностью заменить Закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2020 г.
В Законе о госрегистрации недвижимости также имеется норма о компенсации за утрату права на жилое помещение – ст. 68, которая рассматриваемыми поправками признана утратившей силу. Вместо нее вводится глава 10.1, содержащая единственную норму – ст. 68.1.
Как следует из пояснительной записки, цель вынесения нормы в самостоятельную главу – изменение места соответствующих правил в законе во исполнение решения КС.
Ранее на компенсацию могли претендовать две категории граждан: собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам был не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, и добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилье. Теперь в законе осталась единственная категория – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК. Указанное лицо имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения третьим лицом.
На основании прежних правил потребовать выплату компенсации можно было только при прекращении исполнительного производства по двум основаниям.
Первое касалось смерти должника-физлица, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим в том случае, если обязанности по исполнению решения суда не могли перейти к правопреемнику и быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства. Второе было установлено для юридического лица – его ликвидация.
Согласно принятым поправкам суд должен принять решение о взыскании с государства компенсации, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев со дня предъявления документа к исполнению.
На основании ст. 68 Закона о госрегистрации недвижимости компенсация производилась в сумме, установленной вступившим в силу решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом был установлен ее предельный размер – 1 млн руб.
Теперь иск должен быть предъявлен непосредственно к Российской Федерации. Максимальная сумма компенсации не установлена, однако закреплены критерии расчета размера компенсации. Согласно поправкам, по общему правилу, он определяется судом исходя из суммы реального ущерба.
Однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
Кроме того, если суд установит, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилья, размер компенсации будет уменьшен на сумму возмещения.
Также установлено, что, если добросовестный приобретатель утратил жилье вследствие ненадлежащего исполнения полномочий Росреестром, правила новой статьи в данном случае не применяются. Убытки такому лицу подлежат возмещению в соответствии со ст. 66 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Так, добросовестный приобретатель, от которого ранее было истребовано жилое помещение в собственность РФ, ее субъекта или муниципального образования, вправе в течение трех лет со дня вступления поправок в силу обратиться с иском к соответствующему публичному образованию о взыскании компенсации.
Удовлетворение требований будет возможно при наличии судебного акта о возмещении убытков, возникших в связи с истребованием от добросовестного приобретателя жилого помещения, который по не зависящим от указанного лица причинам исполнен частично или не исполнен в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа.
Поправки вступят в силу 1 января 2020 г. При этом требования о компенсации, предъявленные добросовестным приобретателем до дня вступления в силу новых норм, подлежат рассмотрению в соответствии с законодательством, действовавшим на дату предъявления требований.
Комментируя «АГ» новации, юрист МКА «Князев и партнеры» Мария Рулькова отметила, что, хотя закон и сейчас допускает получение компенсации за утрату права на жилье, суды зачастую не удовлетворяют такие требования по мотиву отсутствия оснований для привлечения госоргана к ответственности.
«Несмотря на то что теперь для совершения ряда сделок необходимо обращаться к нотариусу, который проверит законность и правовую чистоту сделки, многие покупатели приобретают недвижимость без тщательной проверки и изучения документов продавца либо проблемную недвижимость, которая спустя время изымается у покупателей как добросовестных. На мой взгляд, этим и обусловлена необходимость дополнительной гарантии жилищных прав граждан, поскольку подобные гарантии в том числе определяют стабильность коммерческого оборота недвижимости и несут не только экономическую, но и социально значимую функцию», – пояснила она.
По мнению адвоката АП г. Москвы Константина Евтеева, принятые поправки, безусловно, необходимы, так как на практике случаи, когда добросовестные приобретатели утрачивают право на жилое помещение, не так уж редки.
При правильном правоприменении, полагает он, закон будет отвечать интересам гражданского оборота.
Эксперт добавил, что в данном случае можно говорить о расширении предоставляемой государством гарантии права граждан на жилье.
«Однако остается открытым вопрос о финансировании и возможных объемах выплат за счет казны – как и вопросы о подходе к определению реального ущерба и реальной кадастровой стоимости при определении размера компенсации в разных регионах, где цены на жилье могут существенно отличаться», – пояснил он. Константин Евтеев отметил, что делать прогнозы еще рано, однако принятие нового закона «можно только поприветствовать».
Советник Практики недвижимости «ИНФРАЛЕКС» Анастасия Драскова утверждает, что это «безусловно, очень полезные изменения и большой шаг навстречу гражданам». Особый интерес, по ее мнению, представляет то, что нормы о компенсации будут иметь обратную силу.
Вместе с тем, по мнению эксперта, сложно прогнозировать, как новый механизм будет работать. «На данный момент судами уже установлен очень высокий стандарт доказывания добросовестности, а если в этом процессе будет учитываться финансовый интерес государства, ситуация может усугубиться», – пояснила Анастасия Драскова.
С ней согласна Мария Рулькова, которая полагает, что уже в первые дни действия закона суды ожидают массовые иски граждан о взыскании компенсации.