Обмен старой квартиры на новую жилплощадь по схеме трейд-ин — хороший вариант в ситуации, когда вам нужно быстро купить жилье в новостройке. Но по сравнению с автомобильным рынком трейд-ин в недвижимости не так популярен. Почему? Есть несколько причин.
Кого-то не устраивает сама схема, кто-то еще не разобрался в процессе обмена, а кто-то просто не знает, что есть такой способ улучшения жилищных условий. Рассказываем, что такое трейд-ин, как он работает, какие имеет плюсы и минусы, как еще можно купить квартиру в новостройке.
Многие хотели бы обменять старую квартиру на новую, но не знают, как это сделать на практике. realty.rbc.ru
Что такое трейд-ин
Трейд-ин (trade-in) — схема, созданная в США для обмена старых автомобилей на новый транспорт. Обычно это происходит в автосалоне одновременно с оплатой покупки, как говорится, «не отходя от кассы».
В начале 2000-х годов трейд-ин стали использовать российские застройщики. В то время из-за кризиса на строительном рынке спрос на новостройки заметно упал. Для привлечения клиентов девелоперы покупку жилья «в зачет».
Другими словами, при покупке квартиры в новостройке часть ее стоимости вы оплачиваете своей старой жилплощадью, которую сдаете застройщику. Впоследствии схему «старая квартира в зачет новой» стали применять и риэлторы.
Трейд-ин в недвижимости
Сейчас трейд-ин стали предлагать и девелоперы. Этой сделкой также занимается риэлторское агентство, и отличие только в том, что оно является партнером строительной компании.
Вы не можете сдать старую квартиру застройщику и сразу заселиться в новые апартаменты. Схема работает следующим образом. Застройщик предлагает услуги «своего» риэлтора, который продает ваше жилье. Только после продажи деньги идут на покупку новых «квадратов» от этого застройщика. Весь процесс проходит через «одно окно», то есть через строительную компанию.
Таким образом, процедура включает две параллельные сделки — продажу «вторички» и покупку новостройки. Соответственно, составляется два договора купли-продажи: договор на реализацию старой квартиры и договор купли-продажи (бронирования) квартиры в новостройке.
Стоит напомнить, что такой трейд-ин квартир работает только для новостроек.
Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья может быть совершена и своими силами. Но тогда вам придется самостоятельно искать покупателя, проверять документы, бронировать новостройку и выполнять другие действия. Часто у покупателя на это просто нет времени.
В трейд-ин от застройщика участвует аффилированный риэлтор. nedvio.com
Процедура покупки квартиры по трейд-ин
Trade-in квартиры предлагают многие строительные компании. У каждой могут быть свои условия, но порядок действий примерно одинаковый.
Шаг №1. Выбираете строительную компанию, которая работает по схеме трейд-ин. Подбираете квартиру в новостройке этой компании.
Шаг №2. Риэлтор, который сотрудничает с застройщиком, осматривает вашу квартиру и оценивает ее. Юрист компании проверяет документы на недвижимость.
Шаг №3. Вы с риэлтором обговариваете условия сделки. Если вас устраивает оценка, то подписываете договор купли-продажи. В соглашении указывают стоимость жилья, сроки продажи, сумму вознаграждения за услуги риэлтора (если предусмотрена).
Шаг №4. В это же время вы заключаете с застройщиком договор бронирования новостройки. В документе фиксируется выбранная вами квартира и ее стоимость. Обязательно указывается срок, в течение которого застройщик не сможет никому продать жилплощадь, закрепленную за вами.
Шаг №5. Риэлтор находит покупателя на вашу старую квартиру, продает ее и выдает вам вексель на указанную сумму или перечисляет деньги на ваш банковский счет. Часто в этот же день заключается и вторая сделка — с застройщиком. Тогда средства, полученные от покупателя, направляются застройщику в счет оплаты нового жилья.
Если у вас нет сбережений, а вырученных от продажи денег не хватает, то вы можете использовать средства материнского капитала или оформить ипотечный кредит. Вероятнее всего получить одобрение на ипотеку в одном из банков, аккредитованных вашим застройщиком. Заявку в банк направляйте на стадии бронирования квартиры.
Шаг №6. После всех расчетов с покупателем и застройщиком необходимо зарегистрировать договоры в Росреестре. Вы можете это сделать самостоятельно, с помощью юристов вашей строительной компании или в любой нотариальной конторе.
Требования к квартире для продажи
Обмен старой квартиры на новостройку пройдет без проблем, если вы владеете востребованным жильем. Ваша старая жилплощадь должна отвечать определенным требованиям застройщика.
Стандартные требования застройщика к вторичному жилью:
- по трейд-ин проходит квартира полностью, то есть не часть ее или доля;
- охотнее принимается жилплощадь в многоквартирном доме, а не загородные коттеджи;
- «вторичка» находится в том же населенном пункте, что и новостройка;
- старой квартирой владеет один собственник, не прописаны несовершеннолетние, нет ареста на жилье;
- желательно, чтобы дом, в котором находится жилье, расположен в районе с развитой инфраструктурой;
- износ дома не превышает 40%;
- все возможные перепланировки должны быть законными и согласованными;
- идеальный вариант, когда «старая» квартира находится в новостройке.
Подходит ваша квартира для взаимозачета или нет, определяет застройщик или его аффилированный риэлтор.
Оценщики застройщика не одобрят ветхое жилье для обмена по трейд-ин. nedvio.com
На что нужно обратить внимание
Вы должны понимать, что, скорее всего, ваша старая квартира будет продаваться по цене ниже рыночной. Разница обычно составляет 15%, но она может вырасти, если ваша жилплощадь не пользуется спросом.
Застройщик редко бронирует новостройку на срок более шести месяцев. Если квартира не продается в установленный срок, то вам придется договариваться с застройщиком. Он может продлить срок бронирования новых апартаментов. В свою очередь, вам нужно будет снизить стоимость жилья. Есть еще вариант — сменить застройщика, вернув стоимость бронирования или сумму первого взноса.
Приготовьтесь к возможным дополнительным тратам. Это может быть вознаграждение риэлторского агентства за продажу квартиры, оплата услуг по юридическому сопровождению сделки. Но есть строительные компании, которые берут эти расходы на себя.
Когда выгодно покупать квартиру по трейд-ин
Возможность быстро продать и сразу купить квартиру в новостройке — основная выгода схемы трейд-ин. Вы экономите время и, не тратя особых усилий, получаете благоустроенное жилье.
Какие еще преимущества есть у трейд-ин?
- Если продажа старой квартиры покроет стоимость новой, то для покупки новостройки вам не потребуются никаких сбережений.
- По договору бронирования вы можете «заморозить» цену на новое жилье, пока будет продаваться ваша «вторичка».
- Договор бронирования также подразумевает закрепление за вами понравившейся квартиры.
- Процедура трейд-ин проводится без посредников, в режиме «одного окна», что экономит время, деньги и снижает риски.
- Риэлтор-партнер застройщика берет на себя сопровождение сделки: от оценки жилья до регистрации новой квартиры в ЕГРН.
Благодаря трейд-ин цена на квартиру для покупателя не будет расти весь срок бронирования. birminghamwelcomehome.com
Когда trade-in в недвижимости — это неудобно и невыгодно
Самый главный минус покупки новостройки в зачет старой квартиры заключается в том, что вы теряете достаточно крупную сумму при продаже. Дисконт в среднем составляет 10-20% от рыночной цены вашей недвижимости.
Какие еще недостатки есть у трейд-ин?
- Если вы покупаете новостройку на стадии строительства, то вам придется снимать жилье на это время или проситься на постой к родственникам.
- Выбор квартир ограничен, так как по данной схеме работают не все застройщики и участвуют в ней не все новостройки. Более того, порой даже не каждая квартира в выбранном доме.
- Ваша старая квартира может быть «отбракована» оценщиками застройщика. Как уже говорилось, жилье для обмена по трейд-ин должно отвечать требованиям строительной компании.
- Существует риск того, что ваша новостройка окажется в числе долгостроя. Или вы уже продите свою старую квартиру, а застройщик в это время обанкротится.
Как еще можно купить новостройку с продажей старой квартиры
Вы можете купить новое жилье с помощью средств, вырученных от продажи старой квартиры, но без трейд-ин. Рассмотрите другие варианты.
1. Квартира в рассрочку с самостоятельной продажей старого жилья
В этом случае вы берете на себя все хлопоты, связанные с продажей старой квартиры. Если новостройка стоит дороже и нужно добавить, то выбирайте застройщика, который предлагает покупку в рассрочку.
По этой схеме вы оплачиваете часть стоимости жилья выручкой от продажи старой квартиры, а остальное погашаете отсроченными платежами по установленному графику.
2. Проживание в старой квартире до сдачи новостройки
Этот вариант можно отнести к трейд-ин с одной оговоркой: после продажи своей старой квартиры вы остаетесь в ней жить до момента сдачи нового жилья в эксплуатацию.
Сделка сопровождается тремя договорами
- Договор купли-продажи квартиры у застройщика. В документе указывают, что вы покупаете жилье с рассрочкой на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
- Договор купли-продажи «вторички».
В соглашении прописываются условия продажи жилья. При этом все сроки должны совпадать с датами из первого договора.
- Договор аренды старой квартиры.
Подписав этот документ, вы сможете продолжать жить в вашей бывшей квартире до тех пор, пока новостройку не сдадут в эксплуатацию.
3. Жилье в ипотеку с залогом
В ситуации с ипотекой лучше брать кредит в банке, который является партнером застройщика: так вы быстрее оформите кредит. Этот вариант требует передачи вашей недвижимости под залог кредитной организации.
В результате вы сможете жить в залоговой квартире, но распорядиться (продать, завещать, подарить и т.д.) жильем получится только после полного погашения долга.
Можно ли в России купить квартиру в лизинг? И вообще, что это такое?
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
- Махнем не глядя, или Как продать квартиру по трейд-ин
- Как обиженная супруга претендовала на долю в квартире, купленную бывшим мужем в новом браке
- Битва за наследство: как два племянника хотели получить квартиру престарелой тетки и что из этого получилось
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Времена прямых обменов прошли. Как сегодня обменять «двушку» на «трёшку» или квартиру на дом?
- Меню
- X
Многие думают, что обмен квартирами остался в советском прошлом, но это не так. Да, сам процесс сильно изменился, но это не значит, что люди перестали улучшать свои жилищные условия, меняя «однушку» на «двушку», «двушку» на «трёшку» или вообще квартиру на дом. В статье расскажем про сам процесс и подводные камни обмена недвижимости.
Большой сложности обмене недвижимости нет. Чтобы самостоятельно провести подобную сделку, достаточно неплохо разбираться в ценообразовании на рынке недвижимости — чтобы не отдать свой объект за бесценок и, при этом, не переплатить за встречный объект.
Ещё не лишним будет знать базовые принципы рекламы — это поможет с поиском потенциального покупателя на ваш старый объект и поможет не повестись на рекламные ловушки при поиске нового объекта.
Хорошо бы ещё разбираться в основах психологии и уметь вести переговоры, в том числе в стрессовой ситуации — этот навык очень пригодится при обсуждении условий со всеми (не всегда адекватными) участниками сделки.
Ну и наконец, необходимо иметь опыт работы с документами и неплохо разбираться в различных законах, в т.ч. в 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” — это убережёт от проблем, связанных с приостановкой и отказом в регистрации сделки, а также избавит в дальнейшем от риска потери права собственности.
Времена прямых обменов (это когда я тебе трёхкомнатную, а ты мне — однокомнатную квартиру плюс комнату в коммуналке) остались в нашем счастливом советском прошлом. Тогда сделки по продаже и покупке жилья были запрещены, поэтому единственным шансом на улучшение жилищных условий, оставались обмены.
Но у такой схемы был и остаётся один существенный недостаток — отсутствие выбора. Слишком ограничено число желающих, например, переехать из однокомнатной в трёхкомнатную, да ещё и в рамках одной локации. Поэтому, зачастую, приходилось соглашаться на объект, который категорически не нравился, но был единственным, который подходил по параметрам обмена.
Времена, к счастью, изменились. И сейчас подавляющее большинство обменов оформляются через куплю-продажу.
Это когда мою однокомнатную хрущёвку покупает Валера из Норильска, а я, взамен неё, покупаю у Елены Сергеевны трёхкомнатную в новом доме, которая в свою очередь покупает дом в Краснодарском крае — и так до бесконечности.
При такой форме сделки нет ограничений при выборе, поэтому можно выбирать абсолютно любой объект, главное, чтобы он укладывался по стоимости в заданные параметры.
Основных этапов у подобной сделки ровно два: нужно найти покупателя на свой объект и подобрать встречный объект для покупки. Помимо этого, есть ещё куча промежуточных этапов, каждый из которых может повлиять на исход сделки, поэтому будьте внимательны — мелочей в вопросах недвижимости не бывает.
В каждом регионе своя специфика. Где-то рынок полностью захватили агрегаторы (типа Авито и ЦИАН), и вся информация по продаваемым и покупаемым объектам есть только там. Где-то до сих пор балом правят газеты и журналы. А где-то самым продающим ресурсом являются группы в социальных сетях. Смотрите по ситуации.
Перед тем как размещать объявление, попробуйте критически посмотреть на свой объект. Какие у него есть недостатки, какие достоинства? Ваша задача максимально сгладить первые, при этом подчеркнув вторые.
Отдельное внимание уделите визуальной части объявления. Фото вашей квартиры должно вызывать желание поскорее увидеть её вживую, а не листать объявления дальше. Светлые фото аккуратно прибранной квартиры — залог эффективного рекламного объявления.
При желании, обменять можно вообще всё что угодно. В начале обменной цепочки может оказаться продавец комнаты, а в конце — покупатель дорогостоящего коттеджа в элитном посёлке.
Но в большинстве подобных сделок люди улучшают свои жилищные условия. Собственники однокомнатных квартир хотят переехать в двух-трёхкомнатные, а живущие в старом фонде, хотят поменять свои квартиры на новостройки.
- у меня квартира, сложно ли обменять её на дом? (и наоборот)
- у меня «однушка», сложно ли найти того, кто обменяет её на трёшку с моей доплатой?
Когда обмен совершается через куплю-продажу, обменять квартиру на дом, а дом, например, на офис, не представляет большой сложности.
Основная сложность заключается в том, что собственник не всегда адекватно оценивает как стоимость своего объекта, так и стоимость встречной покупки.
Невозможно, например, продать трёхкомнатную квартиру, купив взамен две однокомнатные в аналогичном доме без доплаты.
Для начала нужно определить рыночную стоимость своего объекта. Для этого необходимо сравнить его с аналогичными объектами, выставленными на продажу. Проанализировав, какое жильё продаётся, по каким ценам, и насколько оно отличается в лучшую или худшую сторону от вашего (только, чур, объективно), можно примерно понять рыночную стоимость и вашего жилья.
Следующим этапом будет поиск встречного варианта. Смотрим, выбираем, анализируем. В результате всех вычислений у вас появляется понимание того, какая доплата потребуется.
Понятно, что эта величина непостоянная.
Она легко может поменяться в зависимости от того, как хорошо вы умеете вести переговоры по торгу с продавцом покупаемого вами объекта, а также насколько грамотно вы сможете отстоять цену при продаже своего жилья.
К слову, с каждым годом увеличивается число людей, которые в качестве доплаты при обмене используют различные субсидии. Например, всем известный материнский (семейный) капитал, который может достигать внушительной, для большинства регионов, суммы в 616 617 рублей. Эти средства можно (и нужно) использовать на улучшение жилищных условий, в том числе и при обмене жилья.
Ипотека — самый частый способ для доплаты при обмене. Такой кредит оформляется в два приёма.
Во-первых, банк рассмотрит вас в качестве заёмщика (проанализирует ваш доход, кредитную историю, поищет негативные факты в вашей истории).
Вторым этапом идёт рассмотрение объекта, который вы выбрали для встречной покупки. Этот объект будет выступать в качестве залога на случай, если вы не сможете выплачивать кредит.
Многие, при этом, ошибочно полагают, что на всё время кредита жильё будет принадлежать банку. Это не так. Объект будет оформлен на вас, вот только до момента полного гашения кредита вы не сможете его продать, подарить или обменять без согласия банка.
Безусловно можно. И таких сделок с каждым годом становится всё больше. Вы можете, например, продать свою старую квартиру, закрыв остаток по ипотеке деньгами покупателя, а разницу между ценой продажи и остатком по кредиту, направить на покупку новой квартиры, добавив средства нового ипотечного кредита.
Недвижимость — это самая дорогостоящая вещь, с которой могут совершать сделки обычные граждане. При этом она — одна из самых сложных, с точки зрения документооборота и регламентирующих законов. Поэтому, чего-чего, а уж подводных камней в сфере недвижимости хватает.
Понятно, что основная опасность заключается в потере права собственности на приобретённый объект, но и других неприятных сюрпризов, порой, не удаётся избежать. Здесь и претензии налоговых органов, которые могут возникнуть после продажи недвижимости.
И позиция органов опеки, которых не уведомили в установленном законом порядке о предстоящей сделке. Даже наличие у продавца супруги, в том числе бывшей, может, порой, нести массу сюрпризов.
Я уже не говорю про нечистых на руку граждан, для которых многомиллионный актив в виде недвижимости — лакомый кусок, ради которого они способны преступить закон.
Мошенники на рынке недвижимости были, есть и, с большой долей вероятности, будут всегда. Уж слишком велик соблазн завладеть объектом, продав который, можно обеспечить себя на многие годы вперёд.
Подобные граждане не брезгуют ничем: ни подделкой документов, ни введением в заблуждение доверчивых граждан, ни банальным разбоем и вымогательством.
Всегда с осторожностью относитесь к сделкам, проводимым по доверенности. Будьте внимательны при покупке имущества, которое недавно досталось продавцу по наследству. А также к объектам, которые за короткий срок перепродавались несколько раз. Это Топ-3 причин, по которым сделки оспариваются, а собственники теряют свои объекты недвижимости.
Недвижимость после пандемии: сделки по обмену квартир станут наиболее популярными
На рынке вторичного жилья вот уже несколько лет существует система обмена старого жилья на новое с взаимозачетом, этот вариант покупки жилья оптимален в том случае, если вы хотите купить квартиру в современном жилом комплексе с учетом всех современных тенденций и с минимальными затратами. Операция эта выглядит примерно так же, как если бы вы решили обменять старый автомобиль на новый с доплатой. Сейчас в связи с эпидемией и самоизоляцией количество таких сделок минимизировано, но по прогнозам аналитиков рынка недвижимости после отмены карантина оно заметно вырастет.
Как работает квартирный трейд-ин?
Существующая схема взаимозачета позволяет без особых хлопот обменять старое жилье на новое в новостройке. Чтобы воспользоваться этим способом покупки квартиры необходимо забронировать понравившуюся квартиру и зафиксировать документально ее стоимость.
Как правило для совершения обмена нужно заключить несколько договоров, один из которых предоставляет право продажи исполнителем (застройщиком или представляющей его стороной) недвижимости собственника. Возможно потребуется внести предоплату.
Второй договор является соглашением о том, что девелопер предоставляет клиенту новое жилье, взамен полученных средств от реализации старой квартиры и возможной доплаты.
Конечно, клиенты могут попробовать самостоятельно продать свою старую квартиру и купить новую, воспользовавшись ипотекой в случае нехватки финансовых средств. Однако, для продажи вторички и оформления документов необходимо определенное время, потому как самостоятельно быстро найти покупателя довольно проблематично, да и есть риск нарваться на мошенников.
Именно потому, чтобы избежать этого, в качестве покупателя в данном случае выступает застройщик. Правда, в таком случае можно получить несколько меньшую сумму за старую жилплощадь.
А вот если действовать через агентство недвижимости, которое является партнером застройщика (таковым и является наша компания «PRO ОБМЕН») — можно, наоборот, рассчитывать на выкуп квартиры по реальной рыночной цене.
К достоинствам этого варианта приобретения квартиры в новом современном доме отнесем возможность покупки исключительно на средства, полученных за счет покупки застройщиком вторичной квартиры.
Но в случае приобретения жилья в еще строящемся доме стоит иметь резервный вариант жилья пока идет достройка и отделка.
Также стоит помнить о том, что регистрация по месту жительства в новостройке сразу невозможна.
Обмен квартиры по программе «трейд-ин»: каков итог?
Такой взаимозачет может стать неплохим вариантом в случае отсутствия дополнительных финансовых средств на покупку нового жилья, что особенно актуально будет после окончания эпидемии коронавируса COVID-19. И сейчас эта услуга есть в портфеле многих девелоперов и агентств недвижимости, представляющих их в Московском регионе.
Росреестр: Количество сделок на вторичном рынке России за 3 квартала 2020 года выросло более чем на 50%
30.11.2020
Количество сделок по договорам купли-продажи, зарегистрированных Росреестром на вторичном рынке недвижимости, по итогам трех кварталов 2020 года выросло более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 2,5 млн.
Положительную динамику показывает и регистрация ипотеки. За три квартала 2020 года Росреестр зарегистрировал 2,3 млн ипотек, что на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом только в сентябре 2020 года число документов составило 348,7 тыс., что почти на 52% больше, чем в сентябре годом ранее.
Это говорит о восстановлении и продолжающемся росте рынка недвижимости.
Как ранее на встрече с Президентом РФ Владимиром Путиным доложил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, эффективным механизмом и дополнительным стимулом для восстановления рынка ипотеки стали программы ипотечного кредитования с господдержкой. Среди них ипотека под 6,5%, «Сельская ипотека» и «Дальневосточная ипотека».
При этом выросла доля электронной регистрации ипотеки — с 9% (в начале года) до 40%, вдвое превысив показатель нацпроекта «Жильё и городская среда», установленный на 2021 год.
Сегодня ведомство плотно работает с кредитными организациями для увеличения доли электронной регистрации ипотеки.
До конца следующего года этот показатель планируется довести до 80%, то есть практически сделать регистрацию ипотеки в режиме онлайн по всей стране.
Уверенный рост демонстрирует и регистрация договоров долевого участия (ДДУ). В сентябре 2020 года этот показатель составил 79,7 тыс., что почти на 59% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом на порядок выросла доля электронных ДДУ: если в 2019 году она составляла в среднем 20%, то в апреле 2020 года этот показатель увеличился до 50%. В настоящее время в Росреестр ежедневно поступает на регистрацию свыше 40% заявлений на регистрацию ДДУ в электронном виде.
Это результат работы, проведенной Росреестром со всеми участниками рынка недвижимости, в том числе с застройщиками.
Как отметил руководитель Аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик, рост регистрации ДДУ вызван целым рядом объективных причин.
«Среди них господдержка ипотеки, уменьшение доходности депозитов, внедрение счетов эскроу, исключающих для дольщика риски потери денег при долевом строительстве.
Крайне важную роль при этом сыграла бесперебойная работа Росреестра в том числе в период ограничений, вызванных пандемией.
Отрасль быстро нарастила долю сделок в электронном формате, что позволяет не только ускорить и упростить регистрацию, но и исключает необходимость посещения гражданами мест скопления людей, в частности, МФЦ», — сказал он.
В россии выросло число сделок на вторичном рынке жилья
Российская ГазетаРоссийская ГазетаЭксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» оценивают рост спроса на вторичное жилье в 35 процентов в сравнении с январем 2020 года и на 5 процентов — с февралем 2019 года. И если февральский рост спроса относительно января — это довольно привычная для рынка ситуация, связанная с оживлением после новогодних праздников, то рост спроса и количества заключаемых сделок относительно прошлого года вызван экономическими изменениями в стране и в мире.- Вследствие «шторма» в экономической сфере все более очевидным становится дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке, — поясняет директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — Подобные прогнозы, в свою очередь, повлияли на активизацию покупателей-ипотечников: согласно нашим оценкам, в первые две недели марта на «вторичке» столицы актуальный спрос по сделкам с привлечением кредита был на 20 процентов выше, чем годом ранее. Если же говорить в целом о количестве внесенных авансов, то первая половина месяца на 10 процентов прибыльнее аналогичного периода 2019 года.
Очевидно, что покупатели опасаются роста цен и спешат приобрести жилье по «старым» ценам. Конечно, такие опасения не беспочвенны — эксперты прогнозируют, что жилье на вторичном рынке будет дорожать.
— Сейчас продавцы либо уходят в режим ожидания до стабилизации курса, либо совершают эти сделки с небольшой корректировкой для себя, — отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. В условиях волатильности рубля и пандемии, вторичному рынку ничего хорошего не светит, считает директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Уже сейчас, по его словам, некоторые собственники зафиксировали цену в валюте, а не в рублях: «Собственно, рост. Правильная ли это мера — вынесет вердикт покупатель». Покупатели сейчас ищут максимально выгодные предложения в рублях, добавил Андрей Соловьев.
По мнению экспертов, в зависимости от колебаний валютного курса цены на вторичном рынке могут вырасти на 20-30 процентов до конца года
Больше всего в сложившейся ситуации повезло тем, кто держал свои накопления в валюте — сейчас они могут позволить себе приобрести жилье лучше, чем при предыдущем курсе.
Что касается продавцов, то, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимость», не более 3 процентов собственников просят риелторов приостановить продажу их квартиры, ожидая дальнейшего развития событий.
Некоторые из них надеются на массовый выход покупателей на рынок, как это было в конце 2014 года, а также на быстрый рост цен.
Однако эксперты не разделяют подобную точку зрения и не видят предпосылок к существенному росту цен на «вторичке».
— В 2013-2014 годах не было такого количества уже сданных новостроек, в том числе с квартирами на вторичном рынке, — вспоминает Сергей Колосницын. — Сегодня их достаточно, и поэтому у покупателя есть больше выбора. Кроме того, сейчас у граждан накопленного капитала гораздо меньше по сравнению с 2013-2014 годами.
По мнению некоторых экспертов, наибольшую опасность для рынка жилья представляет увеличение ключевой ставки ЦБ (пока, впрочем, регулятор сохранил ее на уровне 6 процентов) и ставок по ипотеке.
Согласно одному из вариантов дальнейшего развития событий, значительный рост этих показателей может привести к ослаблению ипотечного спроса. Кроме того, из-за падения курса рубля, скорее всего, ухудшится платежеспособность населения.
«Если раньше на первый план выходили качественные характеристики объекта, то сейчас первое место занимает цена», — отметил Андрей Соловьев.
Нынешний рост спроса может оказаться временным, «лихорадочным» явлением.
Повышение же цен, вызванное объективными экономическими факторами или, наоборот, спекулятивными, вместе со снижением платежеспособности может обернуться падением спроса и покупательской активности.
По мнению экспертов, рост спроса, вызванный желанием сохранить накопленные средства через инвестиции в недвижимость, может продлиться до конца года. В среднесрочной перспективе спрос, скорее всего, будет падать.
— Мы прогнозируем рост цен на вторичном рынке жилья в зависимости от колебаний курса примерно на 20-30 процентов, — говорит Сергей Колосницын. — Вместе с этим уменьшится объем предложения примерно на 20 процентов, а спрос упадет минимум на 50 процентов.
Другие эксперты не склонны так драматизировать.
«Все же влияние внешних событий я бы назвал краткосрочным — покупатели адаптируются к новым условиям, в том числе к повышению ипотечных ставок, и рынок недвижимости вернется к функционированию в штатном режиме, — уверен Сергей Шлома.
— При этом мы скорректировали наши прогнозы на 2020 год: если ранее ожидалось, что увеличение числа сделок в сегменте вторичного жилья по сравнению с 2019 годом составит 20 процентов, то сейчас мы оцениваем этот показатель в 5-10 процентов».
Эксперты сходятся в одном: рынок вторичного жилья будет «лихорадить» до конца года. В дальнейшем ситуация должна стабилизироваться, однако цены, которые будут повышаться в течение всего 2020 года, скорее всего, уже не отыграют в сторону понижения.
Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Евгения Мамонова
На вторичном рынке выросло число альтернативных сделок и прямых обменов
У людей почти не осталось свободных денег, а ипотека для готового жилья по-прежнему остается непривлекательной. Желающие решить жилищные проблемы все чаще обращаются к риелторам, но и это не гарантирует успеха.
Доля альтернативных сделок — когда при покупке новой квартиры сначала продается старая — выросла до 70–80% на рынке вторичного жилья в Москве, рассказали «Газете.Ru» участники рынка.
В докризисное время такие сделки составляли чуть более 40%, но за год их число выросло на 75%. В некоторых компаниях рост еще больше.
«Газета.Ru» уже писала о сложных временах, которые переживает вторичный рынок жилья. И хотя в июле потенциальный спрос на вторичную недвижимость вырос примерно на 20% по сравнению с предыдущим месяцем, это стало лишь реакцией тех, кто все еще может позволить себе взять кредит.
Тогда ставки в крупнейших банках как раз немного опустились в ответ на действия Центробанка по снижению ключевой ставки.
Пока оживление на рынке только теоретическое — люди снова заинтересовались покупкой жилья, увидев некоторую стабилизацию ситуации, но уже в августе все снова откатилось назад, так что в реальные сделки потенциальный спрос, очевидно, не перерастет.
Фактически из-за недоступности ипотеки, которая, несмотря на снижение ставок, все равно выглядит непривлекательно по сравнению с предложениями для покупки новостроек, на рынке остались только вынужденные продавцы и покупатели — те, кому необходимо срочно решить свои жилищные вопросы.
«Лишних» денег у таких людей практически не осталось, и, несмотря на новый виток падения рубля, они не бегут их вкладывать во вторичное жилье. Инвестиционные сделки остались только на первичном рынке — там, где можно получить выгодную цену от застройщика и «сыграть» на росте цены по мере готовности проекта.
«Все меньше людей со свободными деньгами. Доходы населения падают из-за общего ухудшения экономической ситуации — фундаментальная причина нынешних кризисных явлений на рынке жилья», — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Большинство «пристроило» свои накопления еще во время валютных скачков в конце 2014 года, поэтому сейчас люди рассчитывают на приобретение жилья или за счет продажи имеющейся недвижимости, или с помощью ипотечного кредита. Однако ипотека, как уже было сказано, остается непривлекательной, а кроме того, в кризис мало кто может позволить себе взять такие обязательства.
Многие покупатели и вовсе вернулись к «натуральному обмену» — согласны менять только квартиру на квартиру, в крайнем случае с доплатой.
«Люди настолько дезориентированы в связи с нестабильной ситуацией, что предпочитают «натуральный» обмен денежному.
Они боятся прогадать при покупке или продаже жилья: опасаются, что цены после сделки резко изменятся и они останутся ни с чем.
Поэтому растут и «прямые обмены» квартир, это примета кризисного времени, поскольку риски при их проведении ниже, чем в других видах сделок», — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.
На рост доли альтернативных сделок в статистике компаний влияет и тот факт, что люди, у которых не осталось других вариантов, не могут контролировать рынок сами. Раньше собственники предпочитали самостоятельно решать свои жилищные вопросы, но сейчас это делать сложнее.
«Сейчас вторичный рынок буквально «мертв», сделок проходит очень мало, квартиры «висят» в базах по несколько месяцев,
— говорит заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.
— Поэтому если раньше люди сами занимались продажей своей квартиры для дальнейшего приобретения жилья в новостройке, то теперь они предпочитают обращаться в одну компанию».
По словам эксперта, в прошлом году можно было самостоятельно выставить квартиру в одной из многочисленных открытых баз и реализовать ее в среднем за полтора-два месяца. Сейчас же квартиры подолгу не продаются.
«Нередки ситуации, когда, выбрав квартиру в новостройке, покупатель упускал этот вариант, поскольку вовремя не мог внести денежные средства. Когда альтернативная сделка проходит в рамках одной компании, «держать руку на пульсе» и контролировать две сделки одновременно гораздо проще, и многие стали обращаться к риелторам», — рассказывает Алексей Оленев.
Однако услуги риелторов сейчас не могут быть гарантией успеха. Вторичный рынок по-прежнему сильно разрознен, и все зависит от личной мотивации потенциальных участников сделки.
Продавец может быть не готов уступить в цене просто потому что он рассчитывал на большее, а покупатель, ссылаясь на кризис, не готов переплачивать.
Так что вторичный рынок остается рынком в узком понимании этого слова — местом, где принято договариваться и торговаться, чтобы совершить обмен.
www.irn.ru
Долговая драма: число квартир с обременением в продаже выросло на 20%
Количество квартир с обременением в продаже в России за год выросло на 20%. В числе ограничений — ипотека (потеряв прежний уровень дохода, человек не может обслуживать кредит), а также маткапитал.
Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Некоторые люди продавали старую квартиру с обременением и покупали по выгодным условиям льготной ипотеки новую.
Эксперты считают, что количество квартир с обременением к концу года вырастет до 25%.
Условия для роста
В июне 2021-го количество квартир с обременением, выставленных на продажу, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказал «Известиям» руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов. Доля таких квартир в общем объеме стабильно растет последний год. В основном это квартиры, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств материнского капитала, отметил специалист.
По его словам, при продаже квартиры, купленной с использованием маткапитала, должны быть выделены доли детям в новом жилье или положены соответствующие долям суммы на банковский счет с разрешения опеки.
За прошедший год доля подобных квартир увеличилась примерно на 18–20%, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Больше всего на рынке лотов, находящихся в залоге у банка.
Также обременения применяются, если недвижимость куплена в рассрочку, в отношении нее заключен договор доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного) или пожизненной ренты, отметила она.
Кроме того, в числе обременений арест имущества — судебные приставы могут накладывать запрет на сделки с недвижимостью до погашения задолженности, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При этом именно изъять квартиру, а не арестовать, крайне сложно.
Чаще всего это происходит из-за нарушения условий ипотечного договора и почти никогда из-за долгов за ЖКУ, потому что работает принцип соразмерности требований кредитора долгу, уточнил партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Горбунов.
— Увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено, прежде всего, продолжающимся снижением уровня доходов населения. В течение прошедшего года немало заемщиков потеряли работу или стали получать значительно меньше, в связи с чем выплата ипотечного кредита стала неподъемной для семейного бюджета, — высказала мнение Мария Литинецкая.
Также рост числа квартир с обременением связан с тем, что люди продавали свои старые квартиры и покупали по более выгодным условиям новые, отметил Алексей Панов.
— За год действия льготной ипотеки многие реализовывали свое жилье для покупки новостроек, рост интереса к загородным форматам также стимулировал продажу городского жилья, увеличилось число межрегиональных сделок. В таких условиях количество квартир с обременениями вполне могло вырасти на 20%, — согласен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
В Москве с привлечением ипотеки в I квартале 2020-го было куплено 6 тыс. квартир, а за тот же период 2021-го — 9 тыс. То есть за год квартир в залоге у банка стало в полтора раза больше, рассказала Ирина Доброхотова. Квартир с обременением в продаже становится больше в том числе из-за увеличения доли ипотеки, роста числа банкротств физлиц и усиления долговой нагрузки, рассказала она.
Росту доли залоговых квартир в общем объеме предложения на рынке недвижимости также способствовало увеличение доли инвестиционных сделок, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В прошлом году на фоне стремительного роста цен люди вкладывались в недвижимость с помощью льготной ипотеки.
Долгий тренд
Из-за постепенно снижающегося спроса на жилье продавцы квартир с обременением всё чаще прибегают к услуге так называемого срочного выкупа квартиры у риелторов, сказал Алексей Панов.
По такой схеме жилье или выкупается с дисконтом в 7–12%, или риелтор помогает взять заем для снятия обременения.
Спрос на срочный выкуп квартир с начала года вырос уже на треть, а количество краткосрочных займов увеличилось вдвое, рассказал эксперт.
- По его мнению, с учетом ажиотажного спроса на ипотечные займы в прошлом году, доля объектов с ограничением, выставляемых на продажу, продолжит расти.
- — К концу года мы ожидаем, что доля квартир с обременением вырастет до 25%, а интерес к срочному выкупу квартир вырастет еще в среднем на 15–20%, — спрогнозировал Алексей Панов.
- Скорее всего, доля квартир с обременением в продаже будет расти, так как увеличивается круг потенциальных покупателей, на чьи квартиры они могут быть наложены — в первую очередь это ипотечники, но и должников меньше не становится, высказала мнение Ирина Доброхотова.
Расширение программы семейной ипотеки будет только способствовать укреплению этого тренда, считает Андрей Колочинский. А вот изменение условий программы льготной ипотеки, напротив, приведет к уменьшению числа сделок с ее использованием. Частные инвесторы откажутся от нее и, как следствие, инвестиционных квартир с обременением станет меньше, добавил он.
На ПМЭФ президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2022 года. Предельный лимит кредита — 3 млн рублей во всех регионах, а ставка вместо 6,5% — 7%.
Также будет расширена семейная ипотека: в программе смогут участвовать все семьи с детьми, рожденными после 1 января 2018 года (ранее льгота распространялась только на семьи, в которых родился второй ребенок).
Семья сможет взять ипотеку по ставке 6%, купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ранее взятый ипотечный кредит.