На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

Месяца три назад потенциальные покупатели или продавцы квартир абсолютно не понимали, чего ждать от пандемии, поэтому многие откладывали планы до лучших времен. С тех пор ситуация на областном рынке недвижимости заметно оживилась, но вероятность второй волны коронавируса и плавно снижающиеся ставки по ипотеке по-прежнему многих заставляют гадать: сейчас или позже?

Момент удачный

На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

В целом для этого удачный момент – на рынке недвижимости Московского региона начался всплеск покупательской активности. Но не нужно бросаться в омут с головой, а лучше все тщательно продумать, отмечают эксперты.

По словам управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, желающим продать квартиру на этапе строительства стоит сначала переуступить строящееся жилье юрлицу, а затем от его имени провести сделку. Это позволит быстрее найти покупателя, поскольку у последнего будет возможность воспользоваться льготным жилищным кредитом.

– Ипотека с господдержкой распространяется в том числе на квартиры по договору уступки прав требования, – поясняет Литинецкая. – Однако продавцом должно выступить юридическое лицо.

Сами девелоперы региона тоже постепенно наверстывают темпы и выводят на рынок новые проекты. Чтобы успешно конкурировать с рынком новостроек и быстро продать недвижимость, владельцу строящейся недвижимости, скорее всего, придется снижать цену.

– Если квартира подорожала менее чем на 10% с момента покупки, сделка, по сути, не принесет прибыли, – добавляет Мария Литинецкая. – В этом случае лучше повременить, пока стоимость не вырастет.

Оживились и продавцы «вторички»: большинство размещает объявления о продаже в базах недвижимости.

– Доля собственников, которые все еще откладывают выход на сделку, составляет, по наблюдениям специалистов компании, примерно 8%, – говорит директор департамента управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Стоит поторопиться

На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

Смысл поторопиться есть: если начнется вторая волна коронавируса, спрос на жилье вновь схлынет.

– В любом случае стоит перестраховаться и заранее выпустить электронную цифровую подпись (ЭЦП), чтобы иметь возможность подписывать все бумаги в электронном виде, – отмечает Мария Литинецкая.

Новая квартира сейчас может принести выгоду не только желающим улучшить жилищные условия, но и планирующим инвестировать в недвижимость. Льготная ипотека интересна, но такие программы имеют ограниченный срок действия, подчеркивает коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов.

– Я бы не медлил, – отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Ставка находится на минимальном уровне, и я не думаю, что в обозримом будущем она упадет.

По словам Марии Литинецкой, за счет роста строительной готовности уже через год квартира, которую можно было бы купить сегодня, подорожает на 10–15%. К этому показателю стоит прибавить общее повышение цен на рынке, в итоге стоимость жилья может вырасти до 20%.

Лучше подождать

На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

На жилье на вторичном рынке не распространяется ипотека с господдержкой, а базовый кредит выходит дороже – порядка 8% годовых.

– Однако мы видим явную тенденцию к снижению ставок, которая, вероятно, сохранится, – подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Если покупатель собирается брать кредит, имеет смысл дождаться, когда ставка станет более привлекательной. Например, к концу года она может установиться на уровне 7–7,5% годовых.

А вот для инвесторов покупка вторичного жилья – не самый подходящий вариант, подчеркивает Александр Козлов. От продажи такой квартиры вряд ли можно много выиграть.

Скорректировать цену

На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

Самое главное – квартира должна быть с хорошим местоположением, без неузаконенных перепланировок и с адекватной стоимостью.

– На первичном рынке средний срок экспозиции составляет от 10 до 30 дней, на вторичном – похожая ситуация, но очень многое зависит от конкретного предложения и, конечно, цены, – поясняет Александр Козлов.

Если объект не вызывает никакого интереса со стороны покупателей в течение двух недель, то цену имеет смысл скорректировать.

Почти 60% покупателей новых квартир – это люди в возрасте 30–50 лет. Среди тех, кто предпочитает жилье с предысторией, особенно активны 25–40-летние.

– Сегодня ситуация нетипична: затишье пришлось на весну, а летом на рынок выплеснулся отложенный спрос, сформированный во время карантина. Думаю, при отсутствии новых потрясений высокий уровень спроса сохранится и осенью, – говорит Мария Литинецкая.

Умные люди придумали поговорку «Время – деньги», напомнил председатель Комитета Мособлдумы по вопросам строительства, архитектуры, ЖКХ и энергетики Игорь Коханый.

– С жильем может получиться так: пока ждешь, что оно подешевеет, можно потерять приличную сумму. Предпосылок к падению цен на рынке недвижимости нет. Рынок недвижимости продолжает развиваться. К тому же его поддерживают ипотека с господдержкой и льготное проектное финансирование застройщиков, – говорит Игорь Коханый.

ВАЖНО

Запущенная весной ипотека с господдержкой распространяется на кредиты при покупке первичного жилья. Срок действия – до 1 ноября 2020 года, но эксперты сходятся во мнении, что программу продлят. Льготная ставка составляет до 6,5% и распространяется на весь срок кредита.

Екатерина Никитина

Пандемия изменила предпочтения покупателей жилья в Подмосковье

Вторая волна пандемии коронавируса оживила осенний рынок вторичной загородной недвижимости. Многие из тех, кто минувшей весной удаленно работал на съемной подмосковной даче, сейчас всерьез задумываются о приобретении собственного загородного жилья. Однако вместе с изменением спроса изменились и требования к приобретению загородного жилья.

Покупатели стали вдумчиво и дотошно подходить к выбору приобретаемой недвижимости, отдавая предпочтение максимально комфортным для круглогодичного проживания объектам.

Так, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», с началом осени предложение в сегменте вторичной загородной недвижимости уменьшилось на 28 процентов, однако до 80 процентов представленных домов — это низколиквидные объекты.

Больше всего интереса у покупателей вызывают коттеджи (за год спрос на них вырос на 12 процентов) и таунхаусы (плюс 20 процентов). А вот классические летние дачи, напротив, теряют популярность. За год спрос на них снизился на 15 процентов.

На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

Как жителям Подмосковья современные технологии облегчают жизнь и быт

По данным АН «ОГРК», сейчас в Московской области на продажу выставлено 43 тысячи частных домов. При этом покупатели довольно активны.

Так, в период с января по сентябрь текущего года покупательская активность на «загородке» выросла на 47 процентов.

«Спрос на загородные дома и участки в нынешнем году, конечно, вырос, — отмечает руководитель отдела продаж по загородному рынку АН «ОГРК» Валерий Смольков. — Но, по нашим оценкам, предложение продолжает доминировать над спросом».

Цены на вторичную загородную недвижимость за минувший год изменялись пропорционально спросу. Так, коттеджи подорожали почти в два раза. Средняя сумма покупки теперь составляет 20,8 миллиона рублей.

Таунхаусы подорожали на 65 процентов, достигнув средней цены покупки в 19,7 миллиона рублей. А вот классические дачи ожидаемо подешевели. В среднем дом для летнего проживания можно приобрести за 1,6 миллиона рублей.

Это на 7 процентов дешевле, чем годом ранее.

«За прошедшие восемь месяцев на вторичном загородном рынке было приобретено 432 коттеджа, что на 12 процентов больше, чем за аналогичный период 2019 года, — поясняет руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Также на 20 процентов увеличился интерес к таунхаусам: новых владельцев нашли 40 лотов.

Востребованность классических дач, напротив, немного снизилась: в условиях самоизоляции люди искали жилье за городом с высоким уровнем комфорта и возможностью работать удаленно. Поэтому за указанный отрезок времени было куплено только 95 дачных домиков, что на 15 процентов меньше, чем в прошлом году.

На 7 процентов сократился спрос на участки без подряда: за восемь месяцев удалось реализовать 372 земельных надела».

Почти половина купленных с начала года загородных домов находятся на расстоянии свыше 60 километров от Москвы

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в списке наиболее популярных у покупателей направлений значатся Новая Рига (16 процентов сделок), Дмитровское шоссе (8 процентов), а также Минское и Каширское шоссе (по 7 процентов продаж). 19 процентов купленных домов находятся на расстоянии до 30 километров от Москвы, 33 процента — от 31 от 60 километров, 48 процентов — свыше 60 километров.

Из-за удаленки покупателей «загородки» стало особенно интересовать стабильное электричество в поселке и хороший мобильный интернет

Эксперты считают, что совсем скоро лидирующим направлением станет Новорязанское шоссе. Дело в том, что после кризиса 2014 года интересы как девелоперов, так и покупателей стали смещаться с запада на восток, и лидирующую позицию некогда популярной Новой Риги заняло куда более скромное Новорязанское шоссе.

Сейчас на нем находится наибольшее число загородных объектов (17 процентов) и заключается максимум сделок (13 процентов). Новая Рига пока держится на пьедестале: у нее второе место по количеству расположенных лотов (11 процентов) и третье — по числу продаж (10 процентов).

Новорязанское шоссе возглавляет список самых «густонаселенных» на «загородке» еще с 2014 года.

92,3 тысячи рублей в месяц в среднем стоит аренда частного дома в Москве в октябре 2020 года

По словам экспертов, в целом загородные объекты довольно равномерно распределены по подмосковным шоссе, и на любом направлении можно найти недвижимость почти любого формата. Другой вопрос, что качественное предложение везде находится в большом дефиците, особенно после вызванного пандемией весеннего скачка спроса.

Читайте также:  В Петербурге построят многоэтажки на месте бывшего ДК «Светлана»

«Многие собственники объектов часто переписывают свои предложения, учитывая нынешнюю ситуацию, — поясняет руководитель журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости» Белла Малышева.

— Так, например, из-за того что загородные дома активно рассматривают семьи, где взрослые работают удаленно, хозяева указывают, что в поселке стабильное электричество и хороший мобильный интернет, позволяющий провести видеоконференции».

На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

Как ремонтируют дороги в Подмосковье

В этом году специалисты особенно отмечают тенденцию смещения покупательского спроса в сторону более удаленных от Москвы объектов — в диапазоне от 35 до 75 километров. Это связано сразу с несколькими факторами.

Во-первых, в этом диапазоне у покупателя больше выбора, так как более близкие предложение уже в своем большинстве выбраны. Во-вторых, за 35-м километром недвижимость стоит уже дешевле. Пандемия добавила еще и третий фактор.

Многие покупатели стремятся уехать подальше от Москвы как раз из-за коронавируса и поэтому начинают присматриваться к загородной недвижимости только после тридцатого километра. Это подтверждает и статистика.

Так, согласно аналитическим данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», больше всего домов (46 процентов) в этом году было куплено в диапазоне от 35 до 75 километров от столицы, что на 5 процентов больше, чем три года назад.

«Трендом, появившимся из-за пандемии, можно назвать то, что покупатели стали чаще искать объекты подальше от Москвы, — говорит Белла Малышева. — Раньше большая часть покупателей, наоборот, интересовалась объектами поближе к столице».

Подмосковную «вторичку» ждет быстрое падение цен

На рынке вторичной недвижимости Подмосковья застой

Недвижимость — понятный способ спасти сбережения от обесценивания и получать пассивный доход. По этой причине сегодня спрос на нее значительно вырос — он превышает предложение в несколько раз. Но это касается ликвидных объектов на вторичном рынке Подмосковья, продавцы которых выбирают покупателей с лучшими условиями.

Участники рынка были готовы к летне-осеннему подъему еще с конца февраля, когда многие покупатели активизировались, торопясь успеть завершить сделки до введения карантинных мер. По разным оценкам, в первых числах марта количество сделок в Московском регионе выросло на 20–30%. 

После карантина ситуация начала выправляться — ближе к июню, после отмены ограничительных мер. Примерно в это время покупатели стали вновь интересоваться выставленными на продажу квадратными метрами.

Три месяца «комы» на рынке недвижимости сформировали достаточный объем отложенного спроса. К этому добавилось снижение ключевой ставки и, как следствие, более доступная ипотека.

  • А новые налоги на депозиты и боязнь обесценивания сбережений заставили выйти на рынок тех, кто еще пару месяцев назад даже не задумывался о покупке квадратных метров.
  • Нынешний кризис нетипичен: весной рынок упал почти мгновенно — наблюдаемый сейчас резкий рост количества сделок нельзя воспринимать, как показатель восстановления.
  • Отложенного спроса и азарта тех, кто в период карантина решил обязательно купить новую недвижимость, «потому что жить нужно сегодня, а не завтра», хватит примерно на три месяца.
  • Столько же времени продлится активный спрос и со стороны покупателей ипотечного жилья: положительное решение банка по заемщику в среднем занимает два–три месяца с момента одобрения.
  • Смену тренда рынка продавца на рынок покупателя еще на несколько недель, возможно, отложат предполагаемое снижение ставки рефинансирования и общая неопределенность в экономике. 

Что потом? Основная часть отложенного спроса скоро будет реализована. Маловероятно, что уровень доходов россиян начнет возрастать. Аналитики говорят о росте закредитованности наших сограждан, в том числе и из-за взятых ипотечных кредитов. При этом обострится ситуация с безработицей.

Вдобавок к этому на рынок начали возвращаться продавцы, которые весной отказались продавать свои квартиры и дома из-за неопределенной ситуации на рынке недвижимости и в стране в целом. Сейчас они с опозданием выставляют свои дома и квартиры в надежде на «сезон» и «активный спрос».

Почему с опозданием? Потому что совокупность экономических и прочих факторов с максимальной степенью вероятности приведет к серьезному снижению спроса, а выход на рынок большого количества ипотечных квартир только усилит эту тенденцию.

По оценкам значительной части риэлторов Московской области, осенью стоит ждать быстрого падения спроса и снижения цен. Речь идет не о цифрах в объявлениях, а о реальной стоимости, по которой будут продавать и покупать квартиры.

По нашим прогнозам, цена за «квадрат» на вторичном рынке способна упасть до 20% уже к концу года. В первую очередь это касается неликвидных объектов и ветхого жилого фонда. Остальные объекты подешевеют не так сильно.

Настало время продавать по-настоящему. Что ждет рынок вторичной недвижимости весной 2021 года

Пара мыслей о том, каким будет рынок вторичной жилой недвижимости в России весной 2021 года.

1. Ипотечных сделок будет еще меньше

ЦБ РФ заявил, что снижать ключевую ставку больше не будет. Что означает почти автоматическое повышение ставок по кредитованию частных лиц и бизнеса. Ипотека — не исключение, увы.

И хотя формально государственная программа субсидированию ипотечных ставок действует до лета этого года, фактически же идет постепенное сворачивание массовой выдачи ипотечных кредитов по ставках 8-9% годовых и первоначальном взносе 20 %. Либо ставка 10-12% при 20% своих денег, либо ты вносишь своих 30-50% от стоимости квартиры и тогда ставка может быть 8-9% годовых.

В любом случае, получить ипотеку смогут уже гораздо боле узкая прослойка граждан России, чем это было во второй половине 2020 года.

2. Цены перестанут улетать вверх

В одном из последних посещений банка услышал такой диалог между работниками банка, проводящими сделками

– Что делать? У них цена поменялась в ДКП!– Как это? Они же все согласовали за два дня до сделки?

– Да покупатель не захотел по такой цене покупать и прямо сегодня снизил цену

– Они там в своем уме?

Сделок весной 2021 года станет меньше – за счет скоращения числа одобренных ипотечных кредитов

Сделок весной 2021 года станет меньше – за счет скоращения числа одобренных ипотечных кредитов

В дальнейшем по обрывкам фраз и громким диалогам выяснилось, что покупатель приехав на подписание кредитного договора (!) начал переговоры по цене с продавцом. Который, мягко говоря офигел от такой наглости другой стороны.

В результате долгого обсуждения стороны пришли к соглашению по цене. А банк отправил всю честную компанию по домам, пообещав покупателю быстро пройти повторное одобрение за три дня (возможно, потому что покупатель был VIP клиентом этого банка).

Такую ситуацию нельзя было представить даже в начале января. Если бы покупатель только заикнулся о снижении цены, продавец быстро свернул переговоры и уже день-неделю выходил на сделку по своей цене с новым будущим собственником.

Но ситуация на рынке жилья быстро изменилась, и теперь покупатель не спешит выходить из переговоров на самой сделке.

Очень вероятно, потому что нет больше очереди из покупателей по такой цене (даже с учетом новой скидки).

Продавцам опять и снова придется бороться за внимание и деньги покупателя

Продавцам опять и снова придется бороться за внимание и деньги покупателя

3. Продажа квартиры опять станет долгой и искусной игрой

Как следствие двух предыдущих пунктов – продажи квартир опять возвращается в эпоху 2017-2019 годов. Никаких «выставил по среднерыночной и принял задаток на следующий день» больше не будет.

Уже сейчас все те, кто не успел в лихорадку 2020 года продавать свою квартиру, дом, участок (в основном – из-за собственной жадности) удивляются, почему покупатели пошли такие привередливые. Почему начинают не просто торговаться, а прям резать цену по максимуму?

Меньшее число покупателей гарантирует продавцам вторичного жилья только одно – больше забот в продаже. Надо снова вспоминать и делать чуть больше, чем «сфоткал по-быстрому и текст стандартный набросал и размещай!». И фотографии надо будет поприличней выкладывать и текст писать не для галочки.

  • А уж как на показах придется продавать свою недвижимость – даже многие риэлторы подзабыли!
  • ********************************
  • Если вы – будущий покупатель квартиры и для этого не будете брать ипотечный кредит – для вас наступают хорошие времена.

Если вы собираетесь продавать свою вторичную жилую недвижимость – готовьтесь к долгому циклу продажи и борьбе за каждого покупателя. Опять и снова.

Подмосковье обогнало столицу по темпам роста цен на вторичные квартиры

Проанализировав динамику вторичного рынка недвижимости в Подмосковье по состоянию на ноябрь 2020 года, специалисты по продаже жилья пришли к выводу, что в общем и целом ситуация в этом сегменте очень похожа на московскую.

Например, по сведениям представителей компании МИЭЛЬ, темпы сокращения объема предложения как в столице, так и в области практически идентичны. В городах-сателлитах Москвы, где сравнительно большое предложение и хорошая инфраструктура, большое количество покупателей, и зачастую это внутренняя миграция.

Читайте также:  Недвижимость в Крыму можно будет зарегистрировать за сутки

Однако в удаленных городах ситуация иная: новостройки в дефиците, у населения, плотность которого с ближним Подмосковье заметно ниже, существенно более низкий доход, многие жители этого пояса стремятся перебраться поближе к Москве, а покупатели, приобретающие недвижимость не для жизни, а для сохранения средств, практически отсутствуют.

«В среднем по Подмосковью сокращение предложения по сравнению с февралем (последним месяцем до пандемии — базисом для расчетов) составляет 22%. Рост цены в среднем по области составил примерно 10%.

В привлекательных районах рост доходит до 18% — и это не всегда обусловлено близостью к Москве, но всегда объясняется сокращением ликвидного бюджетного предложения.

Так, в Чехове, который не граничит с МКАД, предложение сократилось на 35% с февраля, что повлекло за собой рост цен на 18%, а в Мытищах, которые примыкают к столице, предложение сократилось на 33%, при этом цены выросли примерно на 11%», — подсчитывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.

При этом, согласно статистическим данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», по средневзвешенному годовому приросту цен Московская область даже обогнала не только Новую Москву (+13,6% за «квадрат» и +12,5% за лот), но и старую (+12% и +9,5% соответственно). По сравнению с ноябрем 2019 года, уточнили «инкомовцы», сейчас на вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения 1 квадратного метра выросла с 80,5 до 95,5 тысячи рублей, а усредненная стоимость объекта — с 4,1 до 4,8 миллиона рублей.

«Одна из основных причин увеличения ценовых показателей на вторичном рынке Московского региона в целом, — констатирует руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, — заключается в переходе в этот сегмент объектов с первичного рынка, где весьма высоки темпы строительства.

Интересно, что в прошлом году лидером по удорожанию „вторички“ была Новая Москва — рынок недвижимости здесь начал активно развиваться лишь после присвоения этим территориям столичного статуса, причем сегмент вторичного жилья почти полностью формировался за счет притока предложения из новостроек.

Однако сейчас, по нашим наблюдениям, в урбанизированных локациях Новой Москвы количество объектов на первичном и вторичном рынках почти сравнялось, как и их средняя стоимость, поэтому конъюнктура „вторички“ здесь уже не меняется столь значительно, как раньше.

Таким образом, в нынешнем году данная причина подъема цен — появление нового предложения — была более актуальна для вторичного рынка недвижимости Подмосковья, где стоимость жилья все еще существенно ниже, чем в новостройках».

Еще один немаловажный фактор, оказавший влияние на удорожание подержанного жилья в Подмосковье — заметный рост активности покупателей в сравнении с прошлым годом.

Основными катализаторами этого процесса стали следующие нюансы: выход на рынок отложенного спроса после окончания периода всеобщей самоизоляции, снижение ипотечных ставок и увеличение числа так называемых «условно инвестиционных» сделок (когда квартиры приобретаются в рамках сохранения накоплений от обесценивания как аналога банковского вклада). В сравнении с рынком старой Москвы, являющейся основным центром притяжения для покупателей жилья в столичном регионе, Московская область уступила ему совсем немного — если на первом рост актуального спроса при сравнении первой половины ноября 2019 и 2020 годов составил 26%, то в Подмосковье за аналогичный отчетный период активность покупателей увеличилась на 18%.

«Более динамичному росту спроса в Подмосковье, — констатировал Дмитрий Таганов, — препятствует постоянный отток потенциальных покупателей в столицу, причем речь идет как о старых ее границах, так и о Новой Москве, где стоимость жилья ниже. Отмечу, что в сравнении с прошлым годом на 10% выросло количество покупателей, которые рассматривали вторичные квартиры как в Подмосковье, так и в Москве, и отдали в итоге предпочтение столице».

Третья тенденция, способствующая росту стоимости подержанных квартир в Подмосковье, — развивающийся тренд, перекочевавший в область из локаций старой Москвы. Речь идет о снижении доли сделок со скидкой и среднего размера дисконта, так как в условиях высокой активности покупателей продавцы реже идут на ценовые уступки.

Согласно «инкомовским» подсчетам, на областной «вторичке» доля сделок со скидкой уменьшилась за год с 88% до 76%, как и, собственно, сам ее средний размер — с 7,1% до 5,8%.

Данные показатели здесь остаются более высокими, чем в столице (63% и 4,1% соответственно), поскольку, в отличие от столицы, ценовая чувствительность покупателей жилья гораздо выше.

Впрочем, аналитики полагают, что это явление временное.

Средний срок экспозиции на «вторичке» Московской области также сократился в годовом выражении — с 3 месяцев до 2,5 месяцев, в старой Москве этот показатель уменьшился с 69 дней до 56 дней.

Согласно сведениям «инкомовских» аналитиков, наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке сложилась в следующих городских округах — Химки (132,6 тысячи рублей), Красногорск (131,2 тысячи рублей) и Ленинский (120,2 тысячи рублей). Соответственно, самая низкая средняя стоимость подержанного «квадрата» зафиксирована в Зарайске (40,3 тысячи рублей), Шатуре (35,6 тысячи рублей) и Серебряных Прудах (34,7 тыс. рублей).

Тройки лидеров и аутсайдеров ценового рейтинга в представлении «миэлевцев» выглядят несколько иначе.

Так, к числу локаций с наиболее высокой стоимостью квадратного метра по состоянию на ноябрь 202 года они причисляют Долгопрудный (140,6 тысячи рублей за «квадрат), Котельники (139,8 тысячи рублей за «квадрат») и Химки (138,7 тысячи рублей за квадратный метр).

В число же локаций с наименьшей стоимостью жилого «квадрата» по состоянию на конец осени «миэлевцы» заносят Воскресенск (52,1 тысячи рублей), Волоколамск (47,6 тысячи рублей) и Зарайск (35,8 тысячи рублей).

Что касается конкретных объектов, то, по мнению «инкомовцев», наиболее дорогостоящий лот на рынке подержанных квартир Московской области располагается в городском округе Одинцово. Это многокомнатная квартира на втором этаже четырехэтажного дома одного из жилых комплексов поселка Заречье площадью 830 квадратных метров стоимостью 230 миллионов рублей.

В качестве примера самых дешевых квартир на вторичном рынке Подмосковья аналитики «Инком-Недвижимости» приводят однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров на четвертом этаже панельной пятиэтажки в Волоколамске стоимостью 520 тысяч рублей, а специалисты компании МИЭЛЬ — однокомнатную квартиру в Зарайске в состоянии «под ремонт» площадью 24 квадратных метра на первом этаже кирпичного дома стоимостью 350 тысяч рублей.

Эксперты предрекли Московскому региону распродажу жилья

Завершение программы льготной ипотеки, а также повышение ипотечных ставок, в том числе и за счет роста ключевой ставки Банка России, приведет к снижению спроса на квартиры в новостройках Московского региона. Соответствующий прогноз обнародовал сервис поиска жилья «Синица» на своей странице в Facebook.

Эксперты отмечают, что уже сейчас идет процесс «вымывания спроса» будущих периодов.

«Подобный эффект можно было наблюдать осенью 2020 года, когда после принятия решения о продлении льготной ипотеки отмечалось снижение количества сделок. В этом году, скорее всего, на рынке произойдет более серьезное и более длительное снижение», — говорится в сообщении.

Аналитики считают, что во втором квартале 2021 года ожидается сохранение высокого уровня спроса со стороны ипотечных покупателей. Также возможен всплеск интереса за месяц-полтора до отмены программы льготной ипотеки.

По данным экспертов, цены продолжат расти, но менее активно, чем в первом квартале этого года.

Они считают, что, скорее всего, застройщики постараются успеть вывести на рынок новые проекты до завершения программы льготной ипотеки, поэтому «можно надеяться на рост активности девелоперов».

Загвоздка, по данным сервиса, состоит в том, что при повышенном спросе сохраняется дефицит предложения. В границах старой Москвы экспонируется 1,63 млн кв. м жилья, что является пятилетним минимумом.

В Новой Москве в среднем выставлено на продажу 416 тыс. кв. м. В Подмосковье зафиксировали снижение объемов предложения, где за год доля экспонируемых квартир в ближнем поясе области упала на 36%.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group, сообщил «Известиям», что в массовом сегменте действительно ожидается некоторая стабилизация спроса после отмены программы по субсидированию ипотеки в России.

Он согласился с тем, что в связи с этим «ожидается огромный спрос во II квартале» перед отменой госпрограммы.

«Насколько уменьшится спрос, будет уже зависеть от того, как себя поведут банки в вопросе предоставляемых ипотечных кредитов. Если банки будут лояльны к ставке кредита, то спрос может быть сглажен. При резком увеличении ставки по ипотеке будет спад спроса», — добавил он.

Шибаев допустил, что в целом Федеральный закон №214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в части проекционного финансирования «дает много гарантий банкам по объекту залога (будущей квартиры), что позволяет немного снижать средние ипотечные ставки».

Программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% запустили в апреле 2020 года, она должна была завершиться 1 ноября 2020 года. В конце октября правительство продлило ее до 1 июля 2021 года.

Президент России Владимир Путин 15 февраля поручил кабмину совместно с ЦБ представить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев также возможность снижения процентной ставки по этой программе для семей с двумя и более детьми.

Центробанк 19 марта впервые с декабря 2018 года повысил ключевую ставку на 0,25 б.п. — до 4,5%. 23 апреля регулятор должен в очередной раз скорректировать ставку. Эксперты ожидают, что ее могут повысить на 0,25–0,50 п.п.

Самые дорогие и дешевые города Подмосковья по стоимости вторичного жилья

Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» провел регулярный мониторинг основных показателей рынка вторичной недвижимости в городах ближайшего Подмосковья по итогам первого полугодия 2019 года.

С учетом развития транспортной инфраструктуры (Московские центральные диаметры), а также роста стоимости жилья внутри МКАД, вторичный рынок в ближайших Подмосковных городах показывает рост, как стоимости, так и заинтересованность со стороны покупателей.

В рамках анализа рассматривались 12 крупнейших городов Московской области, входящих в 10-ти километровую зону от МКАД.

Читайте также:  Россиянам могут разрешить продажу ипотечного жилья без торгов

«Общий объем предложения в данных городах на вторичном жилом рынке составляет по итогам первого полугодия 2019 года 4,9 тысяч квартир или 308,9 тысяч квадратных метров из расчета суммарной площади квартир.

Доля данных городов в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья Московской области сохраняется стабильной – 42% в общем количестве квартир и 44% в общей суммарной площади квартир в продаже. По сравнению с концом 2018 года объем предложения за последние полгода увеличился на 7%. Примерно настолько же увеличился объем предложения и по всей области.

Данные города являются основными драйверами рынка, поэтому здесь сконцентрирован основной объем предложения», — говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

Объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья

Топ-5 городов с наибольшим количеством выставленных на продажу квартир остается неизменным: Балашиха, Люберцы, Красногорск, Мытищи и Химки. По итогам первого полугодия 2019 года увеличился объем предложения в г.

Люберцах (на 24%), в Балашихе (на 14%) и в Красногорске (на 6%). В Мытищах и Химках, наоборот, произошло уменьшение на 3и 4%, и они поменялись в списке местами.

Наибольшее снижение объема предложения отмечено в таких городах, как Котельники (24%), Дзержинский (19%) и Королев (13%).

Впервые за последний год не было отрицательной динамики объема предложения. На конец полугодия в 7 из 12 городов объем предложения на вторичном рынке вырос. Для сравнения по итогам второго полугодия 2018 года во всех городах было отмечено снижение.   

Показатели стоимости жилья на вторичном рынке продолжили свой рост практически во всех городах. Рост средней стоимости 1 квадратного метра по итогам первого полугодия 2019 года отмечен в 11 городах из 12. Только в г.

Долгопрудный стоимость уменьшилась на 1,8%. Самый большой рост отмечен в городах: Реутов (на 9%), Красногорск (на 9%) и Одинцово (на 8%).

Таким образом, уже второе полугодие подряд в городах ближайшего Подмосковья отмечается уверенный рост стоимости квартир на вторичном рынке.

Пятерка наиболее «дорогих» подмосковных городов осталась без изменений за единственным исключением – г. Люберцы сместил г. Долгопрудный.

Реутов на вторичном рынке жилья остается самым дорогим городом по сравнению с остальными. Средневзвешенная цена 1 квадратного метра составляет 135,9 тысяч рублей. Минимальный бюджет одно- и двухкомнатных квартир также является наибольшим в ближайшем Подмосковье.

Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в Реутове начинается от 4,3 миллиона рублей, а двухкомнатных квартир – от 4,7 миллионов рублей. Реутов сохраняет свои позиции благодаря расположению сразу через МКАД и наличию станции метро Новокосино наряду с железнодорожной станцией.

Подобное соотношение цен среди городов останется и в среднесрочной перспективе, так как на данный момент открытие метро в Химках, Мытищах и других городах не планируется.   

Второе место стабильно в течение года занимает Красногорск, где средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 125,4 тысячи рублей. На третьем месте по стоимости расположился г. Одинцово – 119,8 тысяч рублей. По итогам первого полугодия количество городов со средней стоимостью 1 кв. м более 100 тысяч рублей увеличилось еще на один город – Видное.

Рейтинг городов ближайшего Подмосковья по стоимости жилья на вторичном рынке

Наиболее низкая стоимость жилья на вторичном рынке, по-прежнему, остается в Балашихе. Средняя стоимость 1 квадратного метра на местном рынке составляет 91,6 тысяч рублей.

Город также характеризуется наименьшим минимальным бюджетом покупки: стоимость начинается от 2,45 миллиона рублей за однокомнатную квартиру площадью 31 квадратный метр. Двухкомнатную квартиру можно приобрести от 3,3 миллионов рублей, что также является наименьшей ценой по сравнению с остальными городами.

Большой объем предложения и разный уровень транспортной доступности отдельных районов города являются сдерживающим фактором стоимости жилья.

«На рынок вторичной жилой недвижимости Подмосковья благоприятно влияет повышение стоимости жилья в Москве, изменения в законодательстве по реализации новостроек, а также начавшееся развитие проекта Московских центральных диаметров.

Средняя стоимость 1 квадратного метра в целом по области по итогам первого полугодия 2019 года выросла на 3% до 98,7 тысяч рублей.

В 9 из 12 городов ближайшего Подмосковья средняя стоимость выше среднерыночного значения по области», — отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». 

Вторичное жилье приготовилось к рецессии

Несмотря на то, что сделки на рынке вторичной недвижимости фактически прекратились, собственники пока не готовы снижать цены: за месяц средний показатель продемонстрировал небольшой прирост. Не сократился и объем экспозиции.

Консультанты предполагают два сценария развития событий. По одному из них рынок ждет падение цен на 10%, продиктованное резким снижением доходов населения.

По второму — продолжительная, но незначительная коррекция в сторону снижения аналогично той, что наблюдалась в 2015-2018 годах.

Средняя стоимость вторичного жилья в российских городах-миллионниках в начале апреля составила 83,1 тыс. руб. за кв. м: это на 0,7% выше относительно значения марта и на 4,3% превосходит показатель за аналогичный период прошлого года, такие данные приводят в ЦИАН.

В «Авито Недвижимости» приводят свои данные: в середине апреля средняя стоимость вторичного жилья во всей России составила 54,3 тыс. руб. за кв. м, за месяц показатель увеличился на 0,3%, а за год — на 4%.

Правда, активность в целом на рынке вторичного жилья по очевидным причинам пока замерла.

Конец марта обернулся глобальным падением интереса к покупке недвижимости: согласно данным ЦИАН, с 26 по 31 марта количество просмотров объявлений снизилось на 28% относительно аналогичного периода прошлого года.

В апреле объем просмотров восстановился — в освободившееся время потенциальные покупатели активно мониторят предложение. Но руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что заключение сделки в нынешних условиях (без реального просмотра квартиры) маловероятно.

Формально, как следует из расчетов ЦИАН, за минувший месяц цены на жилье пока продемонстрировали рост только в нескольких крупных городах: Краснодаре — на 2,1% (до 65,5 тыс. руб. за кв. м), и Омске — на 0,7% (до 48,9 тыс. руб. за кв. м).

Самое заметное увеличение стоимости недвижимости в апреле аналитики отметили в Нижнем Новгороде, где за месяц жилье подорожало на 2,5% (до 75,5 тыс. руб. за кв. м).

Но Алексей Попов предупреждает, что текущее статистическое увеличение цен может быть продиктовано началом кризиса: в такие периоды риэлторы традиционно оставляют в базе наиболее ликвидные объекты небольшой площади, их средняя цена в пересчете на 1 кв. м выше усредненного показателя по рынку.

Аналитики «Авито Недвижимости» заметили более выраженную отрицательную коррекцию цен: согласно их расчетам, за последний месяц жилье стало дешевле в Волгограде, Красноярске, Новосибирске, Перми, Самаре и Челябинске. Но во всех случаях, недвижимость за месяц подешевела менее чем на 0,5%.

В Москве, по данным ЦИАН, средняя заявленная стоимость на вторичном рынке в начале апреля составила 216,9 тыс. руб. за кв. м. Это на 1,9% выше показателя марта и на 7,8% превосходит значение за аналогичный период прошлого года.

При этом в Подмосковье произошло небольшое снижение цен: по оценкам «Авито Недвижимости», за месяц средневзвешенный показатель сократился на 1,29%, до 78,7 тыс. руб. за кв. м.

В «Инком-Недвижимости» отмечают, что заметного изменения в объеме предложения вторичного жилья на московском рынке не произошло.

По их прогнозам, такая ситуация будет сохраняться и в дальнейшем: несмотря на то, что часть собственников примет решение отказаться от продажи жилья, многие из-за опасения снижения цен после карантина и ухудшения материального положения, напротив, будут стремиться продать недвижимость.

Несмотря на то, что пока собственники не спешат снижать цены, Алексей Попов ждет, что в итоге вторичное жилье может потерять в цене до 10% из-за сокращения доходов населения.

«Только с начала года количество безработных в России, согласно официальным данным, увеличилось на 44 тыс. человек, подобные ситуации мы уже наблюдали в 2009 году и 2015 году, когда из-за обеднения населения количество сделок на рынке недвижимости резко снижалось»,— объясняет он.

Хотя директор департамента вторичной недвижимости «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома напоминает, что продавцами на вторичном рынке выступают физические лица, которые в отличие от застройщиков, очень долго удерживают желаемую цену, поэтому даже в текущих условиях обвала цен произойти не может.

Эксперт предполагает, что нынешний кризисный сценарий будет похож на период 2015–2018 годов, когда после всплеска в 2014 году наблюдалась медленная рецессия цен на жилье.

При этом господин Шлома указывает, что число собственников, которые в рамках опросов заявляют о готовности после завершения режима самоизоляции снизить стоимость актива, растет. Средний дисконт составляет 5,6%.

«На поведение продавцов во многом влияют панические публикации в СМИ, но мы придерживаемся иной позиции»,— поясняет эксперт.

Александра Мерцалова

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *