Жилье покупается на долгое время. Поэтому при его выборе нужно учитывать состояние не только квартиры, но и всего дома. Полезно знать срок службы панельного дома, а также монолитных, блочных сооружений. Подобные жилые постройки сегодня пользуются наибольшей популярностью.
Срок годности жилых домов из разных материалов
Как правило, при выборе квартиры покупатели обращают внимание на наличие ремонта в помещении, вид из окна, этажность. Мало кто учитывает год возведения многоквартирного дома (МКД). Срок службы жилого многоквартирного дома – это достаточно условное понятие.
Для поддержания дома в нормальном состоянии регулярно проводится профилактический ремонт. Это позволяет продлить его срок службы. Но наступает время, когда здание настолько сильно изнашивается, что не подлежит восстановлению. Такой дом признается аварийным и непригодным к использованию.
Всех жильцов из него переселяют в другое здание. Как правило, к окончанию нормативного срока службы большая часть построек не исчерпывает свои резервы прочности и надежности. Они могут безопасно эксплуатироваться еще в течение многих лет. Есть дома, которые, наоборот, изнашиваются ранее истечения установленного для них эксплуатационного периода.
На это могут повлиять не только допущение ошибок во время строительства, но и различные внешние явления (сильный ветер, град, ливень, землетрясение).
Срок службы здания зависит от используемых строительных материалов, от выбранной технологии возведения и ее соблюдения. Выделяют панельные, кирпичные, монолитные, блочные многоэтажные жилые дома.
Они могут эксплуатироваться в течение разного периода времени.
Техническими нормами определены стандарты, которым дом должен соответствовать. В них указан срок службы здания.
Панельные
Панельные многоквартирные жилые дома активно строились в 60-80 годах прошлого столетия. Возводят их и сегодня. Такие здания менее долговечные, чем блочные и кирпичные сооружения. Срок эксплуатации панельных домов 80-х годов составляет 100 лет. Их реконструкция не предусмотрена.
МКД, возведенные в 1965-1980 годах, должны прослужить до 2055-2080 гг. Срок эксплуатации современных панельных многоэтажных сооружений, построенных после 1980 года, согласно ГОСТа, больше и варьируется в пределах от 100 до 120 лет. Таким образом, снос подобных МКД будет производиться не ранее 2070-2105 гг.
Кирпичные
Кирпичные дома более теплые и надежные, чем панельные. Они не подвергаются коррозионным процессам, имеют эстетичный внешний вид. Срок их эксплуатации определяется временем постройки.
Например, здания, возведенные в довоенное время, служат гораздо меньше, чем современные многоэтажные сооружения. Их период безопасного использования по установленным нормам не превышает столетия. Но на практике, большая часть таких объектов подлежала сносу уже спустя 40 лет.
За счет внесения в планировку некоторых изменений получилось продлить срок эксплуатации кирпичного дома. МКД построенные в поздний постсоветский период, могут использоваться для проживания в течение 150 лет.
Кирпич достаточно хорошо выдерживает негативное влияние атмосферных осадков, температурные колебания, воздействие ультрафиолетовых лучей. Высокими прочностными характеристиками, экологичностью отличается керамическое изделие из обожженной глины.
Есть кирпич пустотелый и полнотелый. Это качество особо не влияет на эксплуатационные параметры. Последний вариант имеет лишь более высокие теплоизоляционные свойства.
Монолитные
Монолитные дома надежные и долговечные. Отличаются сейсмоустойчивостью. Срок службы составляет более 125-150 лет. Цельномонолитные многоэтажные дома встречаются редко.
Обычно монолитными делают лишь каркас сооружения и межэтажные перекрытия. Стены могут возводить из различных строительных материалов: кирпича, панелей. Исходя из этого выделяют МКД монолитно-кирпичные и монолитно-блочные. Естественно, их срок службы ниже, чем у цельномонолитных зданий.
Блочные
Блочные многоэтажные дома возводятся из разных строительных материалов. Могут применяться керамзитобетонные, газобетонные, арболитовые, керамические, пенобетонные блоки. От выбранного типа изделия зависят эксплуатационные качества постройки.
Блочные многоэтажные дома, построенные в 1965-1980 гг, отличаются нормативным сроком службы в 100 лет. Это означает, что их снос будет проведен не ранее 2055-2080 года.
Если раньше блочные дома были внешне похожи на панельные по своим характеристикам и конструкции, то современные здания из блоков имеют существенные отличия.
Строительные технологии, которые сегодня применяются, позволяют создавать 12-16-этажные дома. Их срок службы составляет не меньше 100 лет. Среди преимуществ блочных МКД стоит отметить сейсмоустойчивость, высокую звуко- и теплоизоляцию.
На стадии проектирования дома закладываются определенные требования к конструкциям, материалам для обеспечения установленных норм.
На сколько лет рассчитаны многоквартирные дома?
Но нужно учитывать, что это старые дома, которые вскоре могут признать аварийными. Прежде чем покупать комнату в сталинке или хрущевке, надо узнать, на сколько лет эксплуатации рассчитано здание.
Сталинские
Сталинки или сталинские дома – это разговорное название МКД, возводимых в СССР с 1930-х по конец 1950-х годов. Это капитальный тип сооружений высотой более двух этажей. Стены такого здания выполнены из негорючих материалов. Сталинки обеспечены всеми удобствами (водопроводом, отоплением, канализацией). Срок службы таких МКД зависит от времени их возведения и приведен ниже в таблице.
| Тип многоквартирного дома | Время возведения в годах | Эксплуатационный срок | Запланированный срок проведения реконструкции | В каком году планируется снос |
| Сталинки довоенного времени | 1930-1940 | 120 | 1990-2005 | 2050-2070 |
| Сталинки послевоенного периода | 1945-1955 | 150 | 2020-2030 | 2095-2105 |
Хрущевки
Хрущевки – это первый тип домов массовой застройки 1956-1985 гг. Сначала такие здания были кирпичные. Потом их стали возводить из панелей, железобетонных плит. Отличительная особенность хрущевок – наличие пяти этажей, одинаковая планировка и схожий внешний вид.
Срок эксплуатации хрущевок зависит от материала их возведения. Кирпичные дома были рассчитаны на 25 лет службы. Но многие из них до сих пор стоят и являются вполне пригодными для проживания. Панельные хрущевки более надежные. Здания серии К-7 рассчитаны на период эксплуатации от 25 до 50 лет.
Они отличаются несовершенной каркасно-панельной конструкцией. Более поздние серии (464, 468) возводились преимущественно из железобетонных плит. За счет этого получилось повысить их прочностные характеристики и увеличить срок службы до 50-60 лет. Многие хрущевки были реконструированы в 2005-2020 гг.
Таким образом, срок службы МКД зависит от технологии и времени его возведения, применяемых материалов. Выделяют кирпичные, блочные, панельные, монолитные дома. Меньше всего эксплуатационный период у хрущевок и сталинок. Это объясняется использованием несовершенных строительных технологий.
Дольше всего служат современные цельномонолитные и кирпичные дома. Они отличаются надежностью, прочностью.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52
Что прослужит дольше — новостройка или жильё прошлого века?
Novostroy.su: Где закреплены нормы строительства современных многоэтажек? Каков срок их эксплуатации согласно стандартам?
Евгений Пономарёв, инженер строительного контроля: Срок эксплуатации или службы новостроек это, как и для зданий любого времени постройки — продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих конструкций — фундаментов и стен. Основными материалами этих конструкций в новостройках являются: для фундаментов — железобетон, для стен — железобетон, кирпич.
Срок службы железобетонных фундаментов и стен: до 150 лет, кирпичных стен также до 150 лет.
Срок службы других конструктивных элементов может быть меньше нормативного срока службы здания, например двери и окна из древесины имеют срок службы до 30 лет.
Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится ремонтировать и заменять, возможно, несколько раз. Это играет важнейшую роль в сроке эксплуатации здания.
Построил и забыл — это недопустимое отношение к любым зданиям и сооружениям.
Если новостройками считать здания, построенные с начала XXI века, которым на сегодня 20 и менее лет, то они сегодня, при должной эксплуатации — в отличном состоянии. Ремонтировать требуется разве что отделку мест общего пользования, участки фасадов в основном в уровне цоколя, участки парапетов на кровле и водосточную систему.
Novostroy.su: Каковы реальные сроки службы новостроек? Можно ли оценить их с практической точки зрения уже сегодня?
Арменак Деланьян, директор ООО «ИНПК Девелопмент»: Реальный срок службы дома зависит от качества его ежедневной эксплуатации, плановых и капитальных ремонтов, своевременности устранения неисправности. К примеру, если у дома нарушена отмостка, защищающая фундамент от воды, о каком сроке можно говорить? Такой дом может стать аварийным в течение года.
Денис Глухов, заместитель ГИПа компании «Метрополис»: На долговечность здания влияет и агрессивность окружающей среды. С практической точки зрения сегодня мы можем оценить, в первую очередь, жилые дома разных серий, возводившиеся в СССР, и они подтверждают заложенные при их проектировании сроки службы с запасом.
Novostroy.su: Каковы проблемы современного домостроения?
Е.П.: К одной из проблем современного домостроения можно отнести планирование строительного производства. Где-то оно отсутствует вообще, где-то осуществляется лишь формально на бумаге. В итоге это приводит к многочисленным корректировкам проекта, отсутствию координации работ подрядчиков, сказывается на качестве и ведет к срыву сроков строительства.
Эвелина Хачатурова, архитектор «Архитектурной мастерской «Миронов и партнеры»:: Одной из важных проблем является отсутствие комплексного современного подхода к формированию жилых кварталов: с благоустроенными дворами и комфортной городской средой, развитой инфраструктурой. Сейчас большинство современных новостроек не отвечает этим требованиям, что может спровоцировать быстрый моральный износ новых строений.
Д.Г.
: Основной проблемой современного домостроения является низкий уровень производства работ на строительных площадках, слабая квалификация строителей, повсеместная экономия на качестве строительных материалов ради увеличения прибыли застройщиков. И отдельно необходимо выделить чрезмерную плотность и высотность современной застройки, отсутствие качественного благоустройства и инфраструктуры.
Нани Меребашвили, директор филиала «БЕСТ-Недвижимость» в Санкт-Петербурге: Современное жилье не всегда можно назвать качественным.
Причин появления новостроек плохого качества несколько: это и отсутствие должного контроля со стороны соответствующих инстанций, и упразднение или изменение под интересы девелоперов и застройщиков многих градостроительных норм, ГОСТов, СНиПов, технической и регламентирующей процессы строительства многоквартирных домов документации.
Кроме того, застройщикам, чтобы получить наибольшую прибыль, выгодно максимально удешевить себестоимость строительства. И к этому прибегают многие, но в погоне за прибылью важно не потерять качество и построить безопасное жилье. Качество строительства имеет большой вес в репутации застройщика. Один раз, не обеспечив это качество, можно потерять репутацию и потом долго ее восстанавливать.
Истории с «аммиачными квартирами» тому пример: пик пришелся на 2010–2011 годы. Тогда тысячи новоселов, купивших жилье у крупных петербургских застройщиков, после заселения обнаружили в своих квартирах неприятный аммиачный запах.
Тогда проверка, проведенная Роспотребнадзором в некоторых жилых комплексах, выявила превышение концентрации опасного газа в несколько десятков раз. В скандале оказались замешаны именитые строительные компании, доверие к которым раньше не вызывало сомнений.
Даже если вина лежит на недобросовестных подрядчиках, ответственность перед покупателями-будущими жильцами всё равно несет застройщик.
Впрочем, сегодня многие застройщики заинтересованы в том, чтобы после завершения строительства не бросить дом, а заняться его управлением. И здесь складывается логическая цепочка: нужно качественно построить дом в соответствии со СНиПами, чтобы потом эффективно им управлять, а не решать постоянно возникающие проблемы с жилым фондом.
Novostroy.su: Влияет ли на срок эксплуатации класс жилья, способ строительства? Какие категории недвижимости надежнее?
А.Д.: В большей степени на срок эксплуатации жилого дома влияет не класс жилья, а качество содержания и эксплуатации дома, как я говорил ранее, поэтому нужно грамотно подходить к выбору УК.
Застройщик, который дорожит своей репутацией, стремится согласовать с жильцами свою управляющую компанию, так как профессиональное обслуживание исключает поломки дорогостоящего инженерного оборудования в период пятилетнего гарантийного срока.
Э.Х.: В соответствии с «СП 255.1325800.2016 – ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила эксплуатации» жилые здания делятся на 5 групп капитальности, в зависимости от применяемых строительных систем и материалов.
Для каждой из групп отведен свой срок службы. Таким образом, важен не класс жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум – а применяемые строительные материалы и технологии строительства.
На базовом уровне для жилья эконом-класса и премиум-класса применяются одни и те же строительные принципы.
Закономерность: чем выше класс – тем лучше материалы, не всегда работает в современных реалиях.
Самыми надежными домами все еще остаются старые кирпичные здания, построенные в период с 1860г. по 1917 г.
Дмитрий Лупанов, продукт менеджер по гидроизоляции и защите бетона Master Builders Solutions: На увеличение срока службы влияют в первую очередь используемые материалы, технологии строительства и квалификации застройщика. Современные технологии и материалы позволяют не только продлить срок службы, но и учесть требования к проектируемому зданию и все гидрогеологические и климатические условия местности, на которой планируется строительство.
Для сооружений с фундаментами глубокого заложения, в частности, с подземными паркингами и техническими помещениями, требуется повышенный уровень безопасности и надежная гидроизоляция, которая улучшит защиту здания к агрессивному воздействию подземных вод.
Novostroy.su: Каковы сроки эксплуатации жилого фонда прошлого столетия? Различаются ли они по классам (хрущевки, сталинки и др.)? Если да, то как?
А.Д.: Я бы добавил к «сталинкам» и «хрущёвкам» ещё пару типологий. Дореволюционные дома и многоквартирные дома брежневской эпохи. Начну описывать в хронологическом порядке их появления.
Дома дореволюционного периода, как правило, строились дворянами и предпринимателями тех времён. Их отличительная особенность – выразительная архитектура и небольшая этажность (максимум 3-4 этажа), владельцы были состоятельными людьми и, как правило, дома им проектировали европейские архитекторы.
Их конструктив характеризуют толстые, надёжные кирпичные стены, такие дома чаще погибают в пожарах, из-за наличия деревянных перекрытий и старой проводки источника пожаров, нежели от потери прочности стен. Сейчас модно при сносе таких аварийных домов разбирать его по кирпичам, их очищают и используют повторно.
Такие дома служат более 100 лет.
Дома сталинской эпохи должны были отражать величие СССР, это – большие дома с центральным отоплением, высокими потолками более 3,5 метров. Они сохранились в хорошем состоянии до наших дней. Из минусов – ужасные планировки.
Многоквартирные дома хрущёвских времён решали очень простую и важную задачу: в стране, пережившей войну, нужно было быстро построить большое количество жилья для граждан. Важнейшим критерием были скорость возведения и низкая себестоимость. Как я считаю, с поставленной задачей руководство страны справилось. Дома были рассчитаны на 25-50 лет, максимум.
Как раз, они в Москве и являются объектом реновации. Сейчас активно обсуждаются такие же программы в остальных крупнейших городах РФ, так как дома хрущёвской эпохи в настоящий момент находятся, как правило, в аварийном состоянии. В конструкции использовалось минимум арматуры, кирпич был обычно силикатный, низкой марки.
Поэтому неудивительно, что они сейчас находятся в упадке.
В Брежневские времена основной упор был на панельное строительство. Такие дома возводили целыми микрорайонами, они, как правило, были похожи один на другой. Но нужно отметить, что в этот период была чёткая градостроительная политика, чего сейчас нет. Было регламентировано размещение школ, поликлиник, детских садов и досуговых заведений.
Сети строили с учётом планов развития города. Сейчас, как правило, социальная и инженерная инфраструктура возложена на плечи застройщиков, поэтому развивается она хаотично, бессистемно. Дома, построенные в то время, сейчас требуют только ремонта инженерных систем и кровель, конструктивная часть в хорошем состоянии.
Срок жизни в 75 лет они смогут покорить.
Э.Х.: Также, как и современные жилые дома, жилье прошлого века отличается по своим конструктивным особенностям, соответственно и по сроку службы.
Для сравнения нормативные сроки эксплуатации для жилых домов прошлого:
- Сталинские дома довоенного периода – 125 лет (нормативное время сноса – 2050-2070г.)
- Сталинские дома послевоенного периода – 150 лет (нормативное время сноса – 2095-2105г.)
- «Хрущевки» – 50 лет (нормативное время сноса 2005-2015г.)
- Кирпичные пятиэтажные дома – 100 лет (нормативное время сноса 2055-2070г.)
- Панельные и блочные 9-16 этажные дома – 100 лет, (нормативное время сноса 2055-2080г.)
Наиболее распространены два способа превращения объектов санаторно-оздоровительного назначения в жилые комплексы.
Первый из них предусматривает строительство жилья под видом реконструкции уже действующих корпусов. К нему прибегают собственники объектов.
Как правило, сами корпуса санаториев или турбаз сносятся, а на их месте строго в рамках габаритов прежнего здания возводятся новые постройки.
Проверка временем: какая новостройка самая долговечная — Мосдольщик
Приобретая будущую квартиру в строящемся доме, каждый рассчитывает получить не просто удобное и современное жилье, а такое, которое не придется регулярно ремонтировать, устраняя строительные огрехи, и которое вместе со всем домом в целом останется в сохранности и «хорошей форме» на многие-многие годы вперед. Долговечность здания зависит от разных факторов, например от качества строительства. Но именно его проконтролировать сложнее всего: далеко не все будущие владельцы квартир являются профессиональными строителями, да и пока дом возводится, на стройплощадку обычно не пускают. Еще один способ — ориентироваться на строительную технологию, применяемую в новостройке, и гарантийный срок. Эти сведения не скрывают, они известны заранее. О чем они могут поведать?
Правда ли, что монолитный дом простоит дольше панельного?
Принято считать, что у монолитных домов срок эксплуатации почти вдвое больше, чем у домов панельных. Но вот парадокс: по какой бы технологии дома ни возводились, в них есть множество абсолютно идентичных по строительной сути элементов. Например, одинаково обустроенные фундаменты, кровля и пр. А раз они одинаковы, то и срок их службы должен быть равным.
Так оно и есть. Скажем, фундамент согласно СНиПам может выполнять свою функцию 200 лет, а то и больше. Межэтажные железобетонные перекрытия должны исправно работать полтора века, а внутридомовые межэтажные лестницы — на 25 лет меньше.
Жизненный цикл кровли, подверженной активным воздействиям внешней среды, укладывается в 50-летие. А вот ненесущим межкомнатным перегородкам (самым безобидным конструкциям, на которые основные нагрузки здания вообще не передаются) отводится лишь 40 лет.
Меньше разве что у некоторых элементов фасада. Уже через 25 лет службы их хорошо бы поменять.
Более того: что каркас монолитного дома, что панели, берущие на себя нагрузки в панельном доме, тоже делаются фактически из одних и тех же материалов. Поэтому номинальный срок службы современных многоквартирных домов примерно одинаков и составляет более века.
Хотя куда чаще озвучивают совсем другие данные: 75 лет для панельных зданий и 125 — для монолитных.
Причина, по которой индустриальным домам «скостили» срок, в том, что это лишь средние показатели, для их расчета использовались в том числе и параметры панельных домов первых серий, которые на длительную эксплуатацию изначально не рассчитывались.
Иное дело — здания, возводимые сейчас. Среди панельных серий есть такие, где в проекты заложен полуторавековой жизненный цикл. А это даже больше, чем у большинства монолитных.
Все ли монолитные дома одинаково надежны?
Рекламируя новостройку как монолитную, застройщики отчасти лукавят. Под этим термином могут подразумеваться абсолютно разные конструкции.
Цельномонолитные многоэтажные дома, у которых абсолютно все элементы отлиты в монолите, — явление редкое, потому что очень недешевое. Куда чаще монолитными делают лишь каркас здания да межэтажные перекрытия (хотя и монолитные перекрытия используются не на всех объектах, порой их делают из плит заводского производства).
А вот стены таких домов могут быть из чего угодно. Например, из поризованных кармических блоков или кирпичей — такие новостройки правильнее назвать монолитно-блочными или монолитно-кирпичными. Для заполнения пространства между монолитным каркасом порой применяют и панели — почти такие же, как в панельных домах.
Такое строение называется монолитно-панельным.
Понятно, что чем меньше в монолитном доме «монолитности», тем менее долговечным он будет. Но это критично лишь для сейсмически активных регионов или тех, где регулярно дуют сильные ветра.
Но Москва к таким явно не относится, здесь нет внешних природных факторов, способных серьезно повилять на долговечность здания. Поэтому различия в сроках эксплуатации домов разного типа будут минимальны.
Если, конечно, те возведены качественно, в строгом соответствии с проектом и без строительных ошибок.
Можно ли по сроку гарантии оценить качество строительства дома?
Качество строительства дома теоретически можно было бы определить по сроку гарантии. Было бы логично, если б застройщики, полностью уверенные в собственных новостройках, распространили свою ответственность на более длинный период. Тем более что на законодательном уровне это никак не запрещается, оговаривается лишь минимальная планка, ниже которой отступать нельзя.
Для новостроек, где квартиры продаются по договорам долевого участия (ДДУ), такие требования прописаны в законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ).
Там указано, что срок гарантии не может быть меньше пяти лет и исчисляется с момента подписания акта приема-передачи квартиры.
Касается этот срок всех «компонентов» квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования (а это инженерные коммуникации, внутриквартирные счетчики, сантехника и пр.). Для них допустимый минимум гарантии — три года.
Если же новостройка возводится и продается по какой-либо иной схеме (например, как жилищно-строительный кооператив), вступает в силу закон «О защите прав потребителя». В статье 29 этого документа обозначен минимальный гарантийный срок для таких домов, и составляет он все те же пять лет.
Сравним минимально разрешенный срок гарантии, то есть пять лет, со средней продолжительностью жизни дома — 75 годами для панельного и 125 годами для монолитного.
Окажется, что для панельного здания гарантийный срок в 15 раз меньше обещанного среднего срока эксплуатации, а для монолитного — аж в 25 раз.
Что очень мало. Между тем еще ни один застройщик до сих пор не попытался в добровольном порядке увеличить длительность своей ответственности за постройку. Такое порой встречается лишь на загородном рынке, когда на индивидуальные дома дается гарантия 25, а то и 50 лет. А вот среди многоэтажных новостроек подобных примеров нет.
Сами застройщики объясняют нежелание удлинить срок ответственности тем, что после завершения строительства эксплуатацией домов занимаются и сами новоселы, и управляющая компания и через пятилетку именно по их вине в здании могут накапливаться проблемы.
Объяснение, конечно, от лукавого, поскольку дефекты, возникшие от неправильной эксплуатации здания, к гарантийным случаям согласно законодательству вообще не относятся.
Так что дело, скорее всего, в по-прежнему довольно высоком спросе на жилье, что позволяет застройщикам не соревноваться по критерию наилучшего качества строительства. Что для покупателей, конечно же, плохо.
Может ли гарантийный срок на новую квартиру быть меньше пяти лет?
Да, может. Меньше всего, как это ни парадоксально, везет тем, кто приобретает квартиру по самому желанному и безопасному для покупателей виду договора — купли-продажи. Такой застройщики предлагают оформить, когда дом уже возведен и зарегистрирован.
В этом случае уже неважно, по какой конкретно схеме он строился, ведь этот процесс уже в прошлом, поэтому на законодательном уровне такая сделка регулируется вышеупомянутым законом «О защите прав потребителя», а конкретно статьей 19.
Согласно ей при заключении договора купли-продажи минимальный срок, в течение которого покупатель может высказать претензии по приобретенной квартире, составляет лишь два года. Так что в этом смысле покупка квартиры в новостройке по договору купли-продажи менее выгодна, чем любая другая.
Зачем мне это знать?
Качество строительства — такой же принципиальный параметр при выборе новостройки, как юридическая надежность застройщика и корректность договора, который предлагается к подписанию.
Но если юридическую сторону вопроса заранее проверить можно, то с качеством строительства все сложнее.
Пока дом еще возводится, физически его не оценишь, а сами застройщики не очень-то спешат подсказывать покупателям правильное решение.
По мнению портала МосДольщик.рф, остается лишь один вариант — вдвойне придирчиво осматривать новостройку, когда та уже будет построена, то есть в момент подписания акта приема-передачи квартиры.
К такому осмотру стоит подготовиться заранее, выяснить, на что именно нужно обращать особое внимание, и узнать, как формулировать замеченные, возможно, недостатки в ведомости дефектовки.
Конечно, это не очень правильная тактика, но если другой не существует, не стоит пренебрегать хотя бы этим способом.
На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?
Многие люди сегодня отдают предпочтение новостройкам, что неудивительно, учитывая множество преимуществ. Жилье в новом доме зачастую имеет большую площадь и улучшенную планировку в сравнении с домами советской постройки. Среди других важных преимуществ — благонадежные соседи, новые коммуникации, чистые парадные и лифты.
- К сожалению, не всегда покупатели учитывают, что каждая новостройка, как любое другое здание, имеет срок эксплуатации, который необходимо учитывать при покупке недвижимости.
- От чего зависит срок эксплуатации?
- Специалисты могут назвать лишь приблизительный срок эксплуатации новостройки, поскольку он зависит от нескольких важных параметров.
- 1. Технология строительства
В первую очередь срок эксплуатации зависит от технологии строительства — сегодня в России строят панельные, кирпичные и монолитные дома. Здание, несущие конструкции которого сделаны из кирпича, считается достаточно прочным и долговечным, а срок его службы в среднем составляет 150 лет. Еще одно важное преимущество таких домов — хорошие теплоизоляционные свойства.
Себестоимость строительства панельных домов, в сравнении с кирпичными и монолитными, самая низкая, поэтому такое жилье относят к эконом-классу.
По оценкам специалистов, на рынке новостроек доля «панелей» составляет не больше 5%, поскольку они имеют маленький срок эксплуатации, плохую звуко- и теплоизоляцию.
По документации он составляет 50-75 лет, но на самом деле такие здания смогут прослужить до 100 лет, если регулярно проводить капитальный ремонт.
Самой надежной и долговечной считается монолитная технология, поэтому практически все здания элитного и бизнес-класса строятся с использованием высококачественных монолитных материалов. В среднем такие здания рассчитаны на 120-150 лет эксплуатации, но по факту могут прослужить и дольше 150 лет, если при оформлении фасадов использовались качественные материалы.
2. Качество материалов и выполнения строительных работ
Во многом срок эксплуатации новостройки зависит от качества строительных работ и материалов. Например, известны случаи, когда на монолитном доме появлялась трещина еще до завершения строительства. Это может происходить из-за неправильной закладки фундамента, выполнения строительных работ во время неподходящих погодных условий и нарушений других технических норм.
Современные панельные дома зачастую соответствуют высоким стандартам качества. Во многом срок эксплуатации таких зданий будет зависеть от качества межпанельных швов, материалов, которыми они заделаны, а также периодичности проведения капитального ремонта.
Срок эксплуатации кирпичных домов также зависит от качества материалов, например, здания из силикатного кирпича не настолько долговечны, как из керамического. На кирпичных домах нередко появляются трещины, если при строительстве была нарушена технология закладки фундамента.
Независимо от технологии, материалы, которые сегодня используются, обязательно должны быть морозостойкими, что предусмотрено ГОСТами и СНИПами.
Морозостойкость определяется циклами, то есть материал на 8 часов помещают в камеру с температурой ниже 0 градусов, а затем на такое же время — в камеру с плюсовой температурой, и это считается одним циклом.
Для строительства современных новостроек используются материалы, которые в течение 25 циклов и более не меняют своих характеристик, таких как вес, прочность. Благодаря этому даже здания эконом-класса могут прослужить 70-100 лет до того, как их признают аварийными.
3. Периодичность проведения капитального ремонта
Чаще всего капитальный ремонт приходится проводить в панельных домах.
Чтобы такое здание в течение 100 лет не было признано аварийным раньше срока, каждые 20-30 лет обязательно нужно выполнять капитальный ремонт межпанельных швов.
Очень важно следить за состоянием фасада здания и при необходимости утеплять его. Еще одно слабое место «панелей» — крыша, которая также требует ремонта каждые 25-35 лет.
Многие эксперты сходятся во мнении, что монолитные дома могут прослужить до 100 лет без капитального ремонта, а весь срок эксплуатации будет зависеть от оперативного проведения работ при появлении каких-либо проблем с крышей, перекрытиями, межэтажными лестницами. Кирпичные дома требуют укрепления фасада, иначе со временем появляется риск образования трещин.
4. Способ эксплуатации
Различные перепланировки могут сократить срок службы новостройки в несколько раз. Если будут снесены несущие стены, совмещены балконы с жилыми комнатами и осуществлены другие опасные ремонтные работы, это может привести к появлению трещин и обрушению здания.
5. Устаревание
Сегодня немало примеров, когда дома, построенные 50-60 лет назад, еще не относятся к категории аварийных и вполне пригодны для проживания. Но вместе с этим они не соответствуют современным требованиям комфортабельности и благоустройства.
Неудобная планировка, малогабаритные квартиры со смежными комнатами, узкие лестничные пролеты, отсутствие лифтов и парковок, неудачно спроектированные системы коммуникаций, в результате чего большое количество ресурсов расходуется на отопление нежилых помещений, а давления в трубах не хватает, чтобы обеспечить водой верхние этажи — все это становится причиной морального износа.
«Из рук в руки»
____________________Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.
Какой срок эксплуатации современных новостроек?
Сегодня многие люди хотят приобрести квартиру в новостройке, и это нестранно, учитывая ряд преимуществ такого жилья…
Квартиры в новых домах, как правило, большие по площади и имеют улучшенную планировку по сравнению с вторичным жильем. Среди других преимуществ – нормальные соседи, новые инженерные системы, лифты и парадные.
Однако, не все покупатели принимают во внимание, что у каждого дома есть свой срок службы, а это обязательно нужно учитывать, покупая жильё в новостройках.
Как рассчитывается срок службы здания?
Эксперты могут рассчитать лишь примерный срок службы новостройки, который зависит от нескольких характеристик.
Технология строительства
Прежде всего, срок службы здания зависит от технологии строительства – современные дома бывают кирпичными, панельными и монолитными. Кирпичные здания достаточно долговечны и надежны, срок их эксплуатации составляет в среднем 150 лет. У таких домов есть еще одно существенное преимущество – они хорошо удерживают тепло.
Строительство панельных домов – наименее затратное. Поэтому квартиры в них, как правило, дешевле, чем в кирпичных и монолитных домах, и относятся к эконом-классу.
Эксперты говорят, что доля панельных домов на рынке новостроек не превышает 5%, так как они имеют плохие тепло- и звукоизоляционные свойства и короткий срок службы.
По документации срок эксплуатации такого здания от 50 до 75 лет, но если регулярно проводить капремонт, то панельный дом может прослужить около 100 лет.
Самыми долговечными и прочными считаются монолитные здания, поэтому наибольшая часть жилья бизнес-класса находится именно в таких домах. Считается, что срок службы монолитных зданий составляет от 120 до 150 лет, но если при строительстве применяли качественные материалы, дом прослужит больше 150 лет.
Добросовестное строительство и качественные материалы
Срок службы дома во многом зависит от того, насколько добросовестно застройщик выполнял строительные работы и материалы какого качества использовали.
К примеру, случалось, что на монолитном доме трещина образовывалась раньше, чем его успевали достроить.
Это может случиться из-за неправильной закладки фундамента, строительства во время погодных условий, не соответствующих техническим требованиям, и других нарушений.
Сегодня панельные дома, в основном, соответствуют современным стандартам. Срок службы такого дома во многом зависит от того, как выполнены межпанельные швы, какие материалы при этом использовались, а также от регулярности проведения капремонта.
Срок службы кирпичного дома тоже зависит от качества строительных материалов. К примеру, дома из керамического кирпича служат дольше, чем из силикатного. Трещины на домах чаще всего свидетельствуют о неправильной закладке фундамента.
Дома, построенные по любой технологии, должны быть выполнены из морозостойких материалов, это требование СНИПов и ГОСТов.
Для определения морозостойкости материалы проходят специальные испытания: их в течение 8 часов держат при отрицательной температуре, а потом такое же время – при температуре выше 0 градусов. Это называют одним циклом.
Современные дома строят из материалов, которые в течение как минимум 25 циклов сохраняют такие характеристики как прочность, вес и другие. Поэтому даже панельные дома могут служить до 100 лет.
Частота проведения капремонта
Чаще всего капремонт нужно делать в панельных зданиях. Чтобы в таком доме можно было жить 100 лет, каждые 20-30 лет необходимо проводить капремонт межпанельных швов. Также важно поддерживать в хорошем состоянии фасад и, если необходимо, утеплять его. Слабое место панельных домов – крыша, её нужно ремонтировать каждые 25-30 лет.
По словам специалистов, монолитный дом может обойтись без капительного ремонта до 100 лет, а его общий срок службы зависит от того, насколько быстро ремонтировали перекрытия, крышу и межэтажные лестницы при возникновении проблем. В кирпичных домах необходимо укреплять фасад. В противном случае есть риск, что через какое-то время появятся трещины.
Способ эксплуатации
Если в новостройках делаются перепланировки, это может сократить срок эксплуатации в несколько раз. Если снести несущие стены, совместить комнаты с балконами или провести другие опасные изменения, это может быть чревато образованием трещин и даже обрушением дома.
Устаревание
Многие дома, с момента строительства которых прошло 50-60 лет, на сегодняшний день ещё не объявлены аварийными и вполне пригодны для проживания. Правда, они не соответствуют современным стандартам комфортабельности.
Квартиры в таких домах малогабаритны, имеют неудобную планировку и смежные комнаты.
Иногда в старых домах нет лифтов и парковок, плохие коммуникации, поэтому нежилые комнаты отапливаются так же, как и жилые, а из-за низкого давления в трубах вода не доходит до верхних этажей. Поэтому старые дома устарели, в основном, морально.