Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Современное состояние загородного рынка обсудили специалисты, собравшиеся за круглым столом в середине сентября в стенах здания Высшей школы экономики.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные домаРуководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов сообщил, что в настоящее время в Подмосковье насчитывается 680 поселков. В 54% из них предлагаются участки без подряда, 21% приходится на готовые коттеджи и участки с подрядом, 14% доли рынка занимают малоэтажные жилые комплексы, 9% — таунхаусы, 2% — дуплексы. Если проследить эти показатели в динамике, сравнив с предыдущими годами, окажется, что самый популярный формат — участки без подряда — пока все так же превалирует на рынке, но постепенно сдает позиции таунхаусам и многоквартирным домам. Это подтверждает и структура спроса. Как утверждает эксперт, наиболее востребованный продукт сегодня — квартиры в малоэтажных жилых домах. Но в широком смысле основной тренд не изменился — более всего востребован недорогой сегмент. И к смещению акцентов на рынке сегодня предпосылок нет.

Если рассматривать количество поселков по направлениям, то в этом смысле ситуация уже много лет остается стабильной — больше всего объектов на западных (37%) и северных (25%) шоссе. При этом активнее всего развивается ближняя зона Подмосковья, до 30 км от МКАД, где сосредоточено 40% поселков.

Пригород — это город или загород?

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные домаВ ходе круглого стола практически все выступавшие подметили, что спрос на городское жилье сместился из Москвы в ближайшую зону области, где и цены пониже, и качество получше. Да и строят здесь активнее. Причем покупатели рассматривают не только предложения в новостройках городов-спутников, в их поле зрения попадают и упомянутые таунхаусы и малоэтажные дома. Не случайно доклад Ирины Мошевой, гендиректора компании RDI Group & Limitless, посвящен теме пригорода. Спикер дала определение этому явлению. По сути это населенная территория, находящаяся за границей города, но не далее 10 км от нее. В идеале здесь сосуществует разноформатное жилье — много- и средне­этажная застройка, таунхаусы и коттеджи. Обычно пригород обеспечен обширной инфраструктурой и расположен в окружении зеленого массива. Работают его жители, как правило, в мегаполисе. Средняя площадь застройки ниже, чем в городе, но выше, чем в загородном поселке, — 5–6 тыс. кв. м на 1 га. Цены на жилье преимущественно доступны — от 50 до 100 тыс. руб. за 1 кв. м, средняя стоимость — 75 тыс. руб. Спикер подчеркнула, что пригороды — самый молодой и перспективный сегмент. За последние три года количество малоэтажных проектов выросло в шесть раз. Причем большая часть из них расположена на северо-западе от МКАД. Рекордсмен — Ленинградское шоссе, где насчитывается 13 жилых комплексов.

С Ириной Мошевой согласен Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family: со временем малоэтажка будет только набирать обороты. Но некоторые застройщики стали злоупотреблять этим востребованным форматом, и руки им развязал закон о возможной прописке на даче.

В прессе все чаще освещаются скандалы со строительством многоквартирных домов на сельхозземлях. Там, где можно было бы возвести жилье для 10 семей, поселятся 100, и им надо ездить на работу, возить на учебу детей.

Но недавний пример со сносом многоквартирного здания в садовом товариществе продемонстрировал, какие меры власти намерены применять к подобным объектам.

Не таунхаусом единым

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные домаКстати, с приходом нового губернатора усложнились и процедуры согласования проектов. В результате застопорилась реализация даже тех комплексов, которые уже прошли общественные слушания.

Тем не менее девелоперы не теряют надежды на то, что рано или поздно смогут воплотить в жизнь свои планы. Присутствующим был представлен анализ других сегментов загородного рынка, потребители которых не стремятся быстро заселиться в новое жилье.

Речь, в частности, шла о перспективах формата участков с подрядом. Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, заметил, что в кризис этому сегменту было сложно выжить, поскольку «никто не хотел покупать обещания».

Сегодня же метрики в поисковой системе Яндекс стабильно показывают 700 запросов в месяц, что говорит о возрождении интереса к участкам с подрядом. Чтобы этот продукт был успешным, необходимо несколько условий.

В частности, его стоимость должна быть хотя бы на 20% ниже стоимости готового дома, при этом ценообразование должно быть прозрачным. Покупатель обращает внимание на опыт и репутацию застройщика, реализующего проект, возможность получить кредит или рассрочку.

Земля должна быть оформлена в собственность клиента сразу после оплаты. Как правило, потребители такого продукта принимают решение гораздо дольше, чем, скажем, в сегменте участков без подряда, поскольку ожидают увидеть динамику строительства. Порой от первого просмотра до сделки проходит полгода и более.

Еще один формат современного загородного рынка — дальние дачи. Несмотря на то, что удаленные от Москвы территории развиваются медленнее, современная загородная недвижимость здесь тоже представлена. Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской группы «Интегра», сообщил, что основной спрос на дальние дачи находится в ценовой категории до 1 млн руб.

На больших расстояниях покупатели загородной недвижимости ищут живописное природное окружение, которое располагало бы к отдыху, и, как ни странно, вовсе не ждут высокого качества продукта. Сделки в этом сегменте заключаются по формуле «чем дешевле, тем лучше». В результате набор характеристик проекта может быть максимально сокращен.

Большинство предложений (почти 100%) здесь представлено участками без подряда.

Москва новая, методы старые

Проект «Новая Москва» неизменно приковывает к себе внимание и девелоперов, и потребителей, и простых обывателей.

Основной вопрос, который всех волнует, — каким будет облик новоявленных территорий? Анализ специалистов позволяет предположить, что, несмотря на очень желательные перспективы малоэтажного развития застройки, без многоэтажек здесь не обойдется.

Генеральный директор компании «ГеоДевелопмент» Максим Лещев напомнил, что еще 15 лет назад Москва в районе Люблино-Марьино представляла собой голые поля. А теперь это современные спальные районы.

Вероятнее всего, считает он, этот сценарий может повториться, поскольку темпы прироста населения, а также желающих переехать в столицу из регионов неукоснительно растут. Уже сейчас по предварительным данным на юго-западном направлении планируется ввести в эксплуатацию 8 млн кв. м.

А принимая во внимание проекты, заявленные компанией East-Line и еще нескольких непубличных собственников, к этой цифре можно добавить еще порядка 15 млн кв. м. Такая активность строительства говорит об уверенном спросе конечного потребителя. Новая Москва только придаст популярности этим территориям.

Впрочем, разработка мастер-плана для них займет около двух лет, и только тогда станут очевидны все плюсы и минусы проекта. Впрочем, спикер упомянул некоторые из них. К преимуществам он отнес единую концепцию освоения, вовлечение бизнеса в проект, развитие социальных программ по предоставлению жилья, стимулирование спроса. Но нельзя также сбрасывать со счетов возможный социальный дисбаланс, а также отсутствие внимания властей к развитию других регионов РФ.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Чего ждать рынку?

Подводя итог круглого стола, его модератор Валерий Лукинов, руководитель отделения «Охотный Ряд» компании «ИНКОМ», попросил выступавших обозначить основные тренды на современном загородном рынке. Специалисты заметили в целом, что существенных перемен в ближайшее время ждать не приходится.

Общей тенденцией было названо повышение плотности застройки. Так, если пять лет назад на 1 га земли возводили 2–3 тыс. кв. м жилья, то сегодня 5–6 тыс. уже стали нормой. При этом, как и следует ожидать, снижается общая площадь жилых объектов, увеличивается стоимость 1 кв. м, но сумма покупки уменьшается.

Конкуренция среди игроков становится все жестче, поскольку число проектов неуклонно растет. Это подталкивает девелоперов выводить все более дешевые предложения. Новой тенденцией было названо перетекание спроса с загородного рынка на зарубежный.

Основной же проблемой развития загородного сегмента по-прежнему остается транспортная доступность.

Что нужно знать, если вы решили арендовать загородный дом (коттедж)? на сайте Недвио

Итак, вы решили переехать жить за город, но пока что не готовы к покупке собственного дома. Аренда загородного жилья несколько отличается от аренды квартир: вам придется учитывать факторы сезонности, местоположения, содержания и ухода за домом и участком. Эти моменты мы рассмотрим предметно в данной статье.

Аренда загородного жилья. Основные нюансы

Как известно, аренда недвижимости делится на краткосрочную и долгосрочную. В основном, коттеджи люди арендуют на долгий срок. Во-первых — это намного дешевле посуточной аренды. Во-вторых — это минимизирует стрессы от переездов.

С какой целью арендуют коттеджи?

Чаще всего люди арендуют дома для следующих целей:

  1. С целью приобрести коттедж для постоянного проживания, и поэтому арендуют дом в определенном месте, чтобы «приглядеться» к условиям и тонкостям загородной жизни;
  2. С целью получить временное жилье, пока их дом строится или в нем идет ремонт;
  3. Иностранные граждане, проживающие в России во время каких-то дел. Чаще всего это бизнесмены или сотрудники крупных зарубежных фирм.

Обычно такие договора аренды заключаются сроком на год и могут продлеваться в течение года.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Где лучше арендовать дом?

Наиболее популярными и пользующимися спросом направлениями Московской области являются:

  • Новорижское;
  • Рублево-Успенское;
  • Киевское;
  • Можайское и др.

То есть запад Подмосковья. И это понятно почему, ведь эти направления считаются наиболее элитными, имеют прекрасную экологию и транспортную доступность, развитую инфраструктуру и высокий уровень безопасности.

Впрочем, «запад западу рознь» — районы вокруг Можайска или Рузы слабо развиты в плане аренды, так как находятся далеко от Москвы. А наиболее востребованными являются дома, расположенные в коттеджных поселках ближнего Подмосковья.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Фактор сезонности на рынке загородной аренды

Говоря о ценах, важно подчеркнуть фактор сезонности. Например, в весенне-летний период и в начале осени — цены на аренду самые высокие. Зимой, наоборот — самые низкие.

За аренду коттеджа бизнес-класса в Подмосковье придется заплатить от 3 тыс. $ до 20 тыс. $ ежемесячно, на элитные предложения ценники достигают и 50 тыс. $ в месяц.

Основными факторами, влияющими на стоимость, являются не только сезонность, но и характеристика поселка и конкретного дома, удаленность от МКАД, развитость инфраструктуры, безопасность.

Что касается собственно дома, то тут, как правило, важно местоположение, площадь, архитектурная отделка, наличие водоема, дополнительных пристроек, качество ландшафтного дизайна и т. д.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Особенности краткосрочной (посуточной) аренды

Краткосрочной считается аренда сроком от суток и более. Если на долгосрочную аренду сдаются коттеджи в коттеджных поселках, то на краткосрочную – коттеджи, находящиеся за их пределами.

Здесь тоже присутствует сезонность. Наиболее востребованы коттеджи во время праздников (чаще Новый год, 8 марта), летом и в выходные дни. В такие дни хозяева устанавливают самые высокие цены — они могут достигать десятки тысяч рублей в сутки.

Летом коттеджи, чаще всего, сдаются сроком на 1-2 недели. Если вас интересует краткосрочная (посуточная) аренда — следует начинать поиск подходящего дома еще весной.

Критерии выбора заключаются в наличии зоны отдыха с водоемом и развлекательным комплексом. Сейчас много предложений на арендном рынке и поэтому не составит особого труда найти, что вам нужно.

Рассмотрим более предметно нюансы рынка долгосрочной аренды.

Когда лучше всего брать в аренду загородный дом?

Каждое лето любой горожанин мечтает выбраться из своей квартиры и отдохнуть за городом в каком-нибудь живописном уголке. Для этого необязательно покупать дом за городом, а можно просто арендовать на нужный вам срок. Это, безусловно, намного доступнее и не требует больших временных затрат.

Читайте также:  Госдума начала собирать предложения по лесной амнистии на специальном сайте

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Естественно, прежде чем выбрать определенное предложение, следует проанализировать рынок. Вот примерные цены на долгосрочную аренду некоторых домов в Подмосковье.

  • 15.000-20.000 руб. в месяц – за эти деньги можно арендовать небольшой дом с тремя комнатами и 6-8 сотками земли. В коттедже будет только самое необходимое: обычный ремонт, простая мебель, один санузел;

Москвичи раскупают загородные дома в Подмосковье

В Подмосковье растет спрос на загородную недвижимость для постоянного проживания. Загородные дома в качестве жилья покупают около 70% клиентов. Больше половины сделок по загородной недвижимости – покупка таунхаусов.

55% покупателей – москвичи, 32% – жители Подмосковья, 13% – приезжие из регионов. Чаще за город переезжают семейные люди от 36 до 50 лет со стабильным доходом. 36% покупателей коттеджей в Подмосковье – бизнесмены и предприниматели. 28% – специалисты с гибким графиком работы, 20% – фрилансеры.

Реже всех таунхаусы покупают пенсионеры и офисные работники – 11% и 5% соответственно. 

В 2018 году в России упали цены на самую дешевую загородную недвижимость – дачи. Серьезно подешевели дачи в Иркутской, Свердловской, Томской, Омской областях.

Чем так привлекает Подмосковье, в эфире телеканала «МИР 24» пояснил эксперт по загородной недвижимости Марина Ермакова.

— Согласно последним исследованиям, все больше людей покупают коттеджи и таунхаусы не для сезонного, а для постоянного проживания. Почему?

Марина Ермакова: С развитием технологий и инфраструктуры большие города превращаются в большие офисы. Естественно, что человека тянет на природу, ему хочется отдыхать, восстанавливать свои силы. Мегаполис вытягивает, а не дает. Поэтому в нашем окружении появляется все больше людей, которые переезжают за город.

— Насколько важна для покупателей инфраструктура в загородных поселках? Согласны ли родители, например, возить детей в сад и в школу в город?

Марина Ермакова: Инфраструктура очень важна – чем лучше она развита, тем дальше люди готовы уехать от МКАД. Сейчас для многих доступна удаленная работа. Хорошая дорога позволяет быстро доехать до города. 

— Какие районы Подмосковья наиболее востребованы?

Марина Ермакова: Это районы с хорошей транспортной инфраструктурой. Если учитывать такой критерий как престижность и доступность инфраструктуры, то на первом месте стоит Новорижское шоссе, поскольку его сделали комфортным — там нет ни одного светофора, причем до 90-го километра. На втором месте — Киевское шоссе. В последнее время – все чаще Варшавка.

Но дело не только в транспортной, но и в социальной инфраструктуре – детские сады, школа, досуговая и спортивная инфраструктура тоже очень важны для покупателей.

 — Какие объекты в основном покупают – какого размера участок, сколько этажей в доме?

Марина Ермакова: Тенденции такие: чем ближе к Москве, тем больше покупателей выбирают таунхаусы. Это связано еще и с ценой вопроса, потому что позволить себе рядом с Москвой большой загородный дом на большом участке могут немногие.

Таунхаус – более доступный вариант. Чем дальше от Москвы – тем больше площадь земельного участка и квадратных метров на человека.

Самым востребованным на сегодня остается ближайшее Подмосковье, но расстояние и километраж увеличиваются опять-таки с развитием коммуникаций, технологий и инфраструктуры.

— Кто основные покупатели загородной недвижимости в Подмосковье?

Марина Ермакова: По нашим подсчетам, около 30-40%, до 50% – это жители столицы. Думаю, это характерно для любого мегаполиса. Другие 50-60% приходится на жителей Подмосковья и других регионов, чей бизнес или семейные обстоятельства связаны со столичным регионом.

— Есть ли приблизительный портрет покупателя? Кто он – мужчина или женщина, сколько лет, сфера деятельности, холостые или семейные?

Марина Ермакова: Раньше решение о переезде за город чаще принимали мужчины, сейчас такие важные решения не реже принимают и женщины. Среди покупателей мужчин и женщин примерно поровну. Это люди в самом активном деловом возрасте – от 27 до 50 лет. После 50 лет решение о покупке дома уже принимают их дети.

— Как предпочитают расплачиваться – отдают сразу всю сумму или берут ипотеку?

Марина Ермакова: Ипотека, безусловно, лидирует. Когда происходят улучшения условий, например, понижение процента, то спрос значительно увеличивается, несмотря на сложности в экономической сфере.

— Есть ли такое понятие как пик продаж в загородной недвижимости, есть ли сезонность?

Марина Ермакова: Раньше самыми активными периодами были осень и весна, осень – чуть больше, весна – чуть меньше. В последние же годы в связи с политической ситуацией бывают периоды, которые абсолютно не подвязаны ни к какому сезону.

Всплеск может быть и зимой. Например, при скачке курса некоторые люди в панике покупают недвижимость. Это самое надежное вложение.

Временно недвижимость может плохо продаваться, но есть постоянная тенденция: цена на недвижимость всегда растет – или медленнее или быстрей.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные домаМосквичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные домаМосквичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные домаМосквичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Дача в аренду. Сколько стоит и где выгодно снять

Ситуация с майскими праздниками в этом году сложилась печальная. Вместо традиционных шашлыков в городских лесопарках продолжаем сидеть дома. Но ещё в середине марта многие покинули городские квартиры и отправились на дачи пересиживать карантин. Сейчас же погода с каждым днём улучшается, лето приближается, сидеть в четырёх стенах становится ещё сложнее.

Руководитель направления краткосрочной аренды сервиса «Авито. Недвижимость» Артём Кромочкин рассказал Лайфу, что аренда дачи в Москве в среднем стоит 12 000 рублей в сутки, в Московской области — 8000 рублей в день.

Большая часть спроса приходится на дома и коттеджи и в Москве, и в Подмосковье. В столице такие типы жилья стоят в среднем 6000 и 15 000 рублей соответственно, в области — 5000 и 11 000 рублей.

Дачи и таунхаусы пользуются меньшим интересом со стороны арендаторов.

Сейчас, по словам эксперта, снять загородное жильё только на праздники практически невозможно — объекты с ухудшением обстановки пересданы из посуточной аренды в среднесрок: от пары недель до нескольких месяцев на время карантина.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Фото © ТАСС / Альберт Гарнелис

В Департаменте аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» подтвердили Лайфу, что по сравнению с показателями апреля прошлого года число запросов на летнюю аренду загородных домов в Подмосковье выросло на 30%.

Это связано с изменениями планов москвичей на лето, так как многим придётся провести отпуск не на зарубежных курортах, а на дачном участке.

При этом тем, кто переехал из города в период самоизоляции, продлят текущий договор найма и на летний сезон.

Волны ажиотажного спроса на летнюю загородную аренду мы не ожидаем. К тому же неопределённость финансового положения заставит многих вовсе отказаться от трат на отдых и развлечения.

Тем не менее мы прогнозируем двукратное увеличение сделок найма в загородном сегменте по отношению к летнему сезону 2019 года, — объяснила Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Оксана Полякова также рассказала, что сегодня можно найти недорогие варианты (30–50 тыс. рублей в месяц) на разных, даже престижных направлениях.

Экономичные объекты занимают примерно 1/3 совокупного объёма предложения загородных домов. Кроме того, 57% запросов арендаторов приходятся на лоты с арендной ставкой менее 90 тыс. рублей в месяц. Варианты за 90–130 тыс.

рублей в месяц занимают 27% спроса, а высокобюджетные объекты востребованы у 16% нанимателей.

Для арендаторов важны не только стоимость съёма загородного жилья и расстояние от дома, но и доступная инфраструктура. Предприниматель, инвестор Ян Марчинский выделил два основных тренда в требованиях потенциальных арендаторов в зависимости от состава проживающих.

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

Фото © ТАСС / Максим Стулов

Первый — это семьи с детьми, для которых важны инфраструктура, наличие леса и водоёмов, так как они хотят соединения с природой. Второй — это люди более старшего возраста, от 50 лет: им более важно наличие рядом медицинских центров в случае проблем со здоровьем, — отметил Ян Марчинский.

Тем, кто собирается озадачиться вопросом аренды дачи, инвестор советует искать дома на расстоянии 50–80 км от МКАД. Цены там существенно ниже, да и арендодатели проще идут на контакт и торг.

Ипотека на дачу. Как купить загородный дом в кредит и не потерять деньги

Также в компании «Инком-Недвижимость» отметили, что спросом пользуются домовладения всех ценовых категорий в разных направлениях.

Традиционно самым дорогим направлением является запад (Новорижское и Рублёво-Успенское шоссе), за ним следует юго-запад. На третьем месте по дороговизне объектов — северное направление Подмосковья. Четвёртое место в ценовом рейтинге занимает северо-западное направление. На юге, юго-востоке и востоке предложения имеют меньшую стоимость,— добавляет Оксана Полякова.

Она подчеркнула, что некоторые арендаторы берут на себя обязанности по уходу за домом и участком, по проведению сельхозработ, чтобы сэкономить.

Эксперименты за городом

Москвичи охотнее, чем раньше, арендуют загородные дома

В Подмосковье пока не придуман рабочий практичный формат для создания современных дорогих поселков /Елена Никитина

Директор по рекламе департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Кирилл Надточий отмечает среди клиентов тех, кто уже живет за городом, но хочет лучших условий: «За 20 лет скорректировались требования к комфорту, дети выросли, изменились приоритеты и образ жизни».

Он предполагает, что теоретически недавние перестановки в высших эшелонах власти могут сказаться на стабильном круге покупателей дорогого загородного жилья: «Новые высокопоставленные кадры смогут позволить себе поменять один дом на другой».

Раньше дома приобретали, чтобы подчеркнуть статус, теперь мотивация покупателей – предоставить максимально комфортные условия своим большим семьям, говорит эксперт.

В компании ожидают, что исход состоятельных покупателей из загородных домов в городские квартиры сменится обратным трендом – да только нового предложения в премиальном сегменте почти нет.

В Подмосковье пока не придуман рабочий практичный формат для создания современных дорогих поселков, считает Илья Терентьев, гендиректор группы «Земер».

По его данным, сейчас компании на загородном рынке ищут участки по 20–25 га до 40 км от МКАД, чем ближе, тем лучше, и преимущественно под поселки эконом-класса (90% сделок), покупать землю под проекты бизнес-класса и выше нерентабельно даже с торгов.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, считает, что застройщики не понимают и не хотят понимать, чего хочет покупатель: «Больше того, сейчас они в принципе не хотят строить за городом. Когда мы находим таких партнеров, то с большой радостью их консультируем, делаем анализ, расчеты, землю подбираем – лишь бы они вышли на стройку».

Читайте также:  В России появится единый оператор по утилизации мусора

«Чтобы изменить ситуацию, девелоперам стоит думать не о том, как выжать максимально с сотки, а о том, как создать комфортную среду, для чего нужны и хорошие подъездные дороги, и работающие коммуникации, и качественно построенные дома, и профессиональные управляющие компании. Без этого новые проекты высокого ценового сегмента будут, как и сейчас, разовыми», – уверен Терентьев.

То, что никак не удается «большим девелоперам», делают частники, которые строят, отделывают и продают по 10–20 объектов в год. И, по словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, у «мини-девелоперов» все проекты выстреливают: «Они лучше чувствуют вкусы аудитории».

Семьям, постоянно живущим за городом, точно так же нужны детские сады, школы, магазины, аптеки, химчистки, кафе и рестораны, фитнес-клубы и прочие удобства городской жизни – такую концепцию продвигали многие застройщики, работающие в премиальном сегменте.

На практике оказалось, что далеко не все объекты инфраструктуры одинаково нужны.

По словам Валерия Лукинова, директора по продажам Good Wood Development, в «Ново-Спасском» на Киевском шоссе (один из первых элитных поселков, строительство которого началось еще в 1990-е) пустует культурно-оздоровительный центр общей площадью около 3000 кв. м.

В «Никольской слободе» дважды закрывался ресторан – не окупался, вспоминает Ольга Бахметьева, руководитель загородного отдела агентства элитной недвижимости Tweed. Та же судьба постигла ресторан в поселке «Бенилюкс», добавляет Дмитрий Караия, руководитель Vesco Realty, список можно продолжать.

Начиная проект, каждый девелопер, конечно, изучал запросы целевой аудитории и, соответственно, наполнял поселок теми или иными объектами, рассуждает Юлия Загребина, руководитель отдела маркетинга КП «Новые Вешки». Но не всегда то, что хотела бы аудитория, в реальности совпадало с тем, за что они готовы платить.

Если рестораны, спортивные центры или детские сады рассчитаны только на внутренний спрос, бремя по их содержанию ложится на собственников домов, напоминает Колосницын. По словам Загребиной, в «Новых Вешках» жители продолжают влиять на формирование дополнительной инфраструктуры: на территории гимназии появились теннисные корты, а на пруду – гамаки, беседка для барбекю, зоны для рыбалки.

Все это доступно только жителям и стоит около 60 руб. за 1 кв. м дома в месяц.

Загородные дома пользуются спросом в крупных городах разных стан. На Кипре – в пригородах Лимассола, Пафоса, в горах (Троодос, Платрес) многие владеют вторым домом. Большинство объектов построены как отдельно стоящие, но появляются и дома в закрытых охраняемых комплексах.

Многие покупают или арендуют в качестве загородного дома недвижимость на гольф-курортах. Интерес к покупке загородной недвижимости мы наблюдаем и в Греции. Кризис повлиял на этот сегмент меньше, чем на городское жилье.

На мой взгляд, рост продаж загородной недвижимости, энергетика и туризм – это три кита, на которых будет строиться экономика Греции в ближайшие годы. Традиционно популярный туристические районы – Аттика (в основном побережье), Халкидики, Крит, Родос, острова Киклад, Ионические острова и Пелопоннес.

Развитая инфраструктура, призванная удовлетворить потребности туристов в летние месяцы, привлекает и покупателей недвижимости. В Чехии в пригородах Праги строятся современные отдельные дома в охраняемых поселках с инфраструктурой (детские и спортивные площадки).

Они пользуются спросом, так как цены в центре города растут последние 10 лет и загородный дом обходится дешевле. Стоит отметить, что в Чехии строительством загородного жилья в большинстве случаев занимаются профессиональные девелоперы, тогда как на Кипре и в Греции высока доля объектов, построенных физлицами для собственного проживания.

По словам Колосницына, надежды на то, что построенные только для жителей на закрытой и охраняемой территории рестораны, спа или спортклубы будут успешно функционировать годами, рухнули в 2008 г., когда все столкнулись с первой волной кризиса.

Сейчас эти заведения в большинстве поселков открыты для посетителей, чтобы как минимум окупаться.

Одним из ярких примеров Колосницын считает оздоровительный центр в КП «Величъ» (39 км от МКАД по Новорижскому шоссе), который стал, по сути, загородным спортклубом с гостиницей, боулингом, бассейном, доступным посетителям извне.

В открывшуюся в 2017 г. на территории КП «Раздоры 2» Гимназию имени Е. М. Примакова стремятся отдать детей не только жители ближайших коттеджных поселков, но и москвичи. После открытия кампуса «Горки» международной инновационной Cambridge International School и детского сада в сентябре 2019 г.

выстрелил почти уже готовый (построено 151 домов, цена – от 45 млн до 120 млн руб.) проект «Березки» на Рублево-Успенском шоссе, считает Караия.

Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-девелопмента», сообщила, что в «Березках» было продано 17 домов – и только за последние полгода реализовано и забронировано более 10 лотов, хороший результат для загородного рынка Рублевки.

Разумнее, по мнению экспертов, поступили застройщики, которые вынесли объекты инфраструктуры за границы собственно поселков, построив поблизости культурно-развлекательные и торговые центры, привлекающие более широкий круг посетителей. Такие как ТРК «Павлово Подворье» (крупнейший на Новой Риге инфраструктурный центр от Villagio Estate) – часть проекта «Большое Павлово» с поселками, малоэтажной застройкой и гимназией.

В итоге оказалось, что почти все объекты, которые расположены внутри поселка, за исключением прогулочных зон и детских площадок, неактуальны. При варианте «инфраструктура у въезда в поселок» востребовано все: рестораны, кофейни, магазины, детские сады и школы, резюмирует Бахметьева.

Перспективными считались мультиформатные поселки с коттеджами, таунхаусами малоквартирными домами на одной территории: застройщики расширяли линейку предложения, покупатели выбирали ту недвижимость, которую могли себе позволить.

По данным Penny Lane Realty, в закрытом КП «Флоранс» на Рублево-Успенском шоссе усадьбы за $35 млн соседствуют с таунхаусами за $2 млн, в «Новых Вешках» на Алтуфьевском есть дома за 70 млн руб. и квартиры по 7 млн руб.

Колосницын подчеркивает: если в массовом сегменте мультиформатный проект действительно позволяет не упустить покупателя, предложить жилье на любой кошелек в пределах разумного – и разница в цене не так существенна, то в элитных проектах удачного смешения престижного и доступного не получилось.

По словам Олега Ступенькова, руководителя компании «Топ идея», коттеджи «не уживаются» с многоквартирными домами. Но вполне допустимо сочетать таунхаусы с малоэтажными многоквартирными комплексами, а коттеджи – с таунхаусами и дуплексами, рассуждает он.

По наблюдениям Колосницына, постепенно в проектах с различными форматами востребованным становится лишь один: либо дома, либо квартиры, либо таунхаусы, их смешение скорее усложняло продажи. Например, в Park Avenue на Новой Риге таунхаусы распродали быстро, а квартиры зависли. Со временем проблемы возникли и у тех, кто хотел продать недвижимость в таких поселках.

В «Дубровке» в новой Москве сначала построили таунхаусы, потом дальнюю часть поселка отвели под коттеджи, позже с видом на них возвели малоэтажные дома с квартирами, рассказывает Колосницын. Многих владельцев коттеджей это не устроило, и они продавали свою недвижимость с финансовыми потерями. Так, дом, приобретенный в 2014 г. за $2 млн, в 2017 г.

был продан за 60 млн руб., а купленный за $6 млн – продали в 2018 г. всего за 80 млн руб., сообщили в Penny Lane Realty.

В проектах элитного сегмента, которые выходили на рынок последние 10 лет, уже нет смешения разных видов недвижимости: наоборот, есть тренд на разделение, отмечает Румянцева.

Если в поселке есть разные типы недвижимости, территории зонируют и эксплуатируют фактически раздельно.

В Park Avenue Villagio Estate четко разграничили зоны малоэтажной застройки и участка с таунхаусами, и каждый живет своей жизнью.

Идея строить поселки по интересам выглядит многообещающей. Начали с элитных и премиальных проектов, концепции которых основывались на приверженности конкретному виду спорта: гольфу, яхтингу, горным лыжам.

Самые популярные поселки с гольф-полями – Agalarov Golf & Country Club на Новой Риге, «Целеево гольф и поло клуб» на Дмитровском шоссе или «Пирогово» на Осташковском.

У большой воды преимущественно вдоль Дмитровского шоссе строили для любителей водных видов спорта: «Зеленый мыс», «Пестово», «Лазурный берег» и др. Недалеко от горнолыжных курортов «Волен», «Степаново», «Сорочаны» тоже по Дмитровке появились «Австрийский дворик», «Петровские дали» и др.

Большинство проектов оказались успешными еще и потому, что соответствовали запросам по критериям, важным для всех покупателей загородной недвижимости (бюджет, расположение, качество дома и участка), считает Олег Михайлик, директор по загородной недвижимости Knight Frank.

Он рассказал, как подбирал дом для начинающего игрока в гольф. В заявке тот указал, что хочет купить дом в поселке с полем для игры. Но, посмотрев несколько проектов, от этой идеи клиент отказался, так как понял: все время играть на одном поле ему будет не интересно.

В соответствии с увлечениями будущих жильцов в 40 км от МКАД лет 10 назад начали строить Moscow Tibet Club, рассказывает Лукинов. Его создатели ориентировались на покупателей, которые занимаются восточными духовными практиками или увлекаются буддизмом.

Для выбора подходящего участка привлекли настоящего тибетского ламу. Для застройки территории выбран китайский и японский архитектурные стили. Инфраструктура поселка включала многофункциональный общественный центр с бассейном, ресторан тибетской кухни, развивающий детский центр.

Читайте также:  В Подмосковье и Новой Москве продаются новые дома в 800 поселках

Но, по мнению Лукинова, проект практически провалился. На перегруженное Щелковское шоссе не хлынули просветленные покупатели, рациональные буддисты предпочитали поездки по настоящим святым местам, в том числе и в Тибет.

Сменилось несколько инвесторов, продажи затормозились и до конца проект так и остается не реализованным, добавил Лукинов.

Застройщиками и идейными вдохновителями проекта «Деревня» в 110 км от МКАД по Можайскому шоссе у деревни Знаменка стали основатели дизайн-завода «Флакон», поставив цель создать творческое комьюнити.

Проект позиционируется как поселок нового формата, где можно работать и отдыхать. Поселок существует с 2014 г., из 70 участков продана примерно третья часть. Возведено общественное здание и несколько купольных и контейнерных домов.

Ставка делается на продажу участков, но также предлагается уже построенное жилье в аренду.

Соседство с единомышленниками всегда комфортнее, рассуждает Бахметьева, но есть нюансы. Главная проблема – трудно найти большую группу покупателей с одинаковыми увлечениями, бюджетом, предпочтениями в архитектуре, готовых покупать дома в определенном месте Подмосковья.

Интересы со временем меняются, и далеко не все творческие люди хотят жить и работать в одном и том же кругу, не расширяя этих границ. По мнению Караия, акцент на хобби скорее сужает аудиторию, чем расширяет, и Румянцева с этим согласна.

По мнению Марины Толстик, управляющего партнера «Миэль – сеть офисов недвижимости», довольно часто инициатором создания таких поселков становится сама тусовка, но не профессиональный девелопер. А без денег и грамотного менеджмента «поселок с фишкой» не построить и не продать.

«Рыночным такой продукт никогда не будет», – уверен Ступеньков.

Клубные поселки, рассчитанные на круг людей, близких по интересам и социальному уровню, «выстрелили в свое время», считает Колосницын, но тренд не стал массовым и заглох.

Если девелопер может обеспечить фейс-контроль, то собственника никто не может обязать продать дом «подходящему по статусу покупателю», объясняет эксперт, приводя в пример «Резиденцию «Монолит».

История поселка связана с закрытым клубом «Монолит», членство в котором обеспечивало разного рода преференции, включая посещение закрытых мероприятий, скидки на проживание в нескольких отелях за рубежом. Желание попасть в круг избранных велико, и многие дома были проданы еще на этапе макета.

В поселке построили здание под недоступные для посторонних ресторан, спортивный комплекс, есть даже храм – специально для жителей. Для членов клуба проводили мероприятия и благотворительные акции. Застройщик передал им всю инфраструктуру, которая должна была стать дополнительным связующим звеном этого комьюнити.

Жителям было предложено выкупить в общую собственность ресторан, но с этого момента план дал сбой. Желающих участвовать было немного, ресторан оказался в собственности одного владельца. Дальше праздники сошли на нет: помещение уже не использовалось для того, чтобы сплотить жителей. А когда владельцы стали продавать дома на вторичном рынке, о клубности окончательно пришлось забыть, заключил Колосницын.

Дороговизна земли в ближнем Подмосковье стала причиной появления на загородном рынке формата «дальние дачи», вспоминает Михайлик: с участками по 3–5 га, чтобы строить не просто загородный дом, а усадьбу – или ферму, кому как нравится, в основном у большой воды – в районе Конакова, Рузы, под Можайском. По словам Ступенькова, все это имело успех до 2009 г.

После кризиса стало понятно, что рынок земли переоценен, цены упали на 30–40%, а бензин и не думал дешеветь. Потенциальные покупатели «дальних дач» переключились на участки поближе. Многие проекты зависли: там, где земля покупалась на кредитные деньги, стало просто невозможно вернуть вложенное. Некоторые проекты, например от компании «Родекс» («Маяк», «Золотые пески» и др.

), начинались довольно успешно, продавались дорого, но компания обанкротилась, рассказывает Колосницын. «Дальние» поселки, реализованные на 20–30%, так и остаются недостроенными, добавила Толстик. У покупателей элитной загородной недвижимости в России дальние дачи, как правило, за границей, замечает Бахметьева.

Точечные запросы иногда бывают, но это специфический и немассовый продукт.

Дачный корпоратив: Новый год москвичи отметят в коттеджах

Спрос на аренду загородных домов в октябре вырос на 88% по сравнению с прошлым годом, рассказали «Известиям» эксперты по недвижимости. Они также ожидают дальнейшего повышения активности арендаторов, которое на новогодние праздники в этом году составит не менее 15–20%.

На популярности коттеджей сказались новые ограничительные меры, уверены специалисты, поскольку провести новогоднюю ночь в ресторанах уже не получится. Небольшие компании могут отправиться на дачи, а крупные — устроить корпоративы в коттеджах. Впрочем, таким образом проведенный праздник не поможет уберечься от ковида, предупреждают врачи.

Остается полагаться только на положительные эмоции, которые укрепляют иммунитет.

Удачные сделки

  • В октябре 2020 замечен стремительный рост спроса на загородные объекты краткосрочной аренды недвижимости в Московской области — порядка 88% по сравнению с октябрем прошлого года, рассказали «Известиям» в сервисе «Авито Недвижимость».
  • После введения новых ограничений на праздничные мероприятия аналитики ожидают дальнейшего повышения спроса на загородное жилье в новогодние каникулы.
  • — Мы рассчитываем на общий рост активности арендаторов — не менее чем на 15–20% относительно прошлогоднего показателя, — подчеркнула заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

По ее словам, стоимость проживания в загородном доме в течение нескольких праздничных дней в новогодние каникулы равна традиционной арендной ставке за месяц. К ней из-за рисков порчи имущества прибавляется страховой депозит в таком же размере. Средняя стоимость аренды коттеджа на эти даты сейчас составляет 98,7 тыс. рублей, дачи — 50,6 тыс.

Наиболее востребованными вариантами жилья для посуточной аренды в зимний сезон являются частные объекты: коттеджи, таунхаусы и дома, отметили в «Авито Недвижимость». Квартиры в этом отношении менее интересны для потребителей: на них в октябре нынешнего года в сравнении с аналогичными показателями 2019-го было зафиксировано незначительное снижение спроса — около 6%.

Вопрос в цене

При существенном росте спроса, в отличие от 2019 года, когда аренда оформлялась, как правило, заранее, сейчас рынок столкнулся с ситуацией отложенного спроса, рассказали в «Авито Недвижимость».

— Потребители интересуются посуточным жильем, но не решаются сразу арендовать его из-за нестабильной эпидемиологической обстановки и риска введения очередного карантина, — пояснили в компании.

Что касается роста цен в условиях повышения спроса, мнения аналитиков разделились. В «Авито Недвижимость» предполагают, что сложившаяся ситуация не располагает к повышению цен на посуточное жилье.

Скорее всего, цены будут сдерживаться как минимум до конца года, пока не последует стабилизация ситуации с распространением коронавирусной инфекции.

В «Инком-Недвижимость» допускают, что цены на съемные дома в 2020-м еще могут вырасти.

— Спрос на аренду загородных домов в декабре будет зависеть от того, насколько сохранится возможность внутреннего туризма.

Если с ним всё будет в порядке, часть потенциальных арендаторов предпочтет отправиться на новогодние каникулы в живописные уголки России — весенняя и летняя самоизоляция на подмосковных дачах для некоторых ассоциируется с заточением, и теперь эти места не кажутся им привлекательными для проведения праздника. Погодные условия в Московском регионе зимой также влияют на выбор: слякотной и бесснежной зимой желающих отправиться за город меньше, — заключила Оксана Полякова.

Корпоратив на дому

Как ранее писали «Известия», многие компании в нынешнем году откажутся от новогодних корпоративов в банкетных залах и проведут их онлайн.

При этом не исключено, что некоторые организации будут искать альтернативу привычным мероприятиям в ресторанах и устроят корпоратив даже в нынешних условиях, считает руководитель московского офиса «Битрикс24» Сергей Кулешов.

— Увеличение спроса на аренду загородных домов для этих целей выглядит логично. Людям хочется отметить конец года с коллегами вне городской суеты. Недавний опрос сервиса Rabota.ru показал, что треть москвичей сильно расстроены отменой новогодних гуляний в Москве. Наверное, именно они и будут участвовать в корпоративах, — предположил эксперт.

Сама же компания «Битрикс24» отказалась от предновогодних мероприятий в целях сохранения здоровья сотрудников.

Крупные организации, которые проводят корпоративы для 1,5–2 тыс. человек, праздничные мероприятия в офлайне в сложившихся обстоятельствах не рассматривают, рассказала «Известиям» заместитель гендиректора, директор по трансформации бизнеса, HRD компании «Крок» Полина Хабарова.

Компания «Крок» разработала платформу, на которой одновременно могли собраться все сотрудники, чтобы посмотреть трансляцию праздника, пообщаться с коллегами в онлайн-баре, послушать лекции.

— Скорее всего, по такому же пути последуют многие наши коллеги по ИТ-рынку, — отметила Полина Хабарова.

Врачи не одобряют

Во время новогодних праздников с большим количеством гостей есть повышенный риск заражения вирусом, предостерегла научный руководитель сети клиник иммунореабилитации и превентивной медицины Гранд-Клиник Ольга Шуппо.

Съемные дома бывают просторными, и там могут собираться весьма большие компании. Например, по состоянию на октябрь в разделе «Авито Недвижимость» доля просторных загородных домов (от трех этажей и выше) для краткосрочной аренды в Московской области в общей структуре предложения составляет 27,1%.

По мнению Ольги Шуппо, перед встречей Нового года в столь большой компании нелишним будет провести тест на COVID-19, эти тесты сейчас свободно продаются в аптеках.

— На таких мероприятиях наверняка найдутся уже инфицированные. А также люди с определенной генетикой или хроническими заболеваниями, которые склонны к быстрому развитию воспалительных процессов, — пояснила специалист.

Вместе с тем, по словам специалиста, научно доказано, что положительные эмоции способны серьезно повысить иммунитет.

— А вот алкоголь, который является неотъемлемым атрибутом на многих праздничных столах, конечно, способствует снижению иммунитета. Аналогичным образом сказывается переедание, потребление простых углеводов, сладостей. Известно, что потребление сладкого способно на 50% снизить нашу иммунную защиту на протяжении ближайших шести часов, — добавила Ольга Шуппо.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *