По его словам, все столичные стройки столкнулись с проблемой роста стоимости из-за удорожания строительных ресурсов, в первую очередь это дорожно-мостовые объекты, где наиболее велика доля применения металла.
«Пошел мировой спрос на стройматериалы, потому что большинство стран в качестве меры по стимулированию экономики используют программы по строительству дорожной инфраструктуры. Строительство является, без ложной скромности, одним из эффективных и быстрых рычагов стимулирования экономики», – рассказал Андрей Бочкарёв РИА «Недвижимость» на Московском урбанистическом форуме.
Заммэра отметил, что на изменение цен власти Москвы будут реагировать гибко, в том числе «оперировать сроками строительства, чуть сдвигать начало каких-то объектов, чтобы потом нагнать их стройкой».
Бочкарёв добавил, что изменение сроков начала строительства объектов в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП) должно, в том числе, снизить спрос на стройматериалы на рынке.
Адресная инвестиционная программа
Он подчеркнул, что останавливать уже запущенные стройки город ни в коем случае не будет.
«Постараемся максимально экономить бюджетные средства, но не останавливая реализацию уже начатых проектов. Мы понимаем, что само строительство в Москве стимулирует экономику города и ближайших регионов. Останавливать стройку нельзя», – заключил Бочкарёв.
Началась работа над новым Генпланом Москвы – Бочкарёв
Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса
Комплекс градостроительной политики и строительства
города Москвы
Владислав Иноземцев: Решения об улучшении жилищных условий не стоит особо откладывать
Курс валют предоставлен сайтом old.kurs.com.ru
Очередная «прямая линия», проведённая В.Путиным, принесла мало неожиданностей, да на них и не стоило рассчитывать – президент верен себе и своим установкам на то, что в управляемой им стране дела обстоят хорошо. Даже поднимающаяся новая волна короновирусной инфекции не стала поводом для неожиданных заявлений; большинство прочих вопросов внутренней политики тем более были освещены в привычном стиле.
Из инициатив, которые на этом фоне привлекли моё внимание, стоит выделить лишь предложение В.Путина (а предложение в данном случае означает уже принятое решение) отменить налог на доходы, возникающий при продаже недвижимости, которой граждане владели менее пяти лет – в случае, если в течение года они покупают новое жильё.
Этот шаг выглядит совершенно логичным по ряду причин.
Во-первых, президент уже предлагал частные послабления на этот счёт для семей с двумя и более детьми, если они в течение года приобретут другое жильё – и новая инициатива только развивает уже предложенную ранее.
Во-вторых, такое решение дополняет принятую ещё в прошлом году программу льготного ипотечного кредитования, по которой новое жильё с апреля 2020 г. приобрели более 600 тыс. семей – новые правила, вступившие в силу сегодня, ограничивают льготный кредит 3 млн. рублей, и в таких условиях продажа старой квартиры для внесения первоначального взноса становится весьма актуальной.
В-третьих, в последний год наблюдается быстрый рост цен на рынке жилья (за 12 месяцев он превысил в среднем по стране 25%), и продажа квартир и домов, которыми люди владели 2-3 года, может принести серьёзную выгоду – и, соответственно, потребовать выплаты значительных налоговых отчислений. В Кремле, судя по всему, решили, что в данном случае правильнее не взыскивать с граждан налоги, а стимулировать их инвестиции в новые строящиеся объекты – и ведь сложно не согласиться с тем, что это вполне рыночная мера.
В-четвёртых, с 1 июля Банк России вводит дополнительные макропруденциальные ограничения на ипотечные кредиты с небольшим (до 20%) размером первоначального взноса – так что без дополнительных источников средств многие покупатели недвижимости просто не смогут обойтись.
Конечно, новый спрос будет провоцировать новые повышения цен – и ответ на вопрос С.Мироновой, поинтересовавшейся причинами роста стоимости стройматериалов, не может сводиться только к оценке трендов на мировом рынке: скачок цен на жильё в России естественно тянет за собой и стоимость его компонентов.
Когда инициатива В.
Путина станет законом, желающим взять льготную ипотеку и воспользоваться появившейся возможностью экономии на налогах стоит посоветовать оформить сделку по продаже прежней квартиры и покупке новой как можно скорее: цены на недвижимость продолжат рост, который будет постепенно «съедать» налоговую выгоду, а стоимость кредита может и не удержаться на 7% годовых, если Банк России будет повышать ключевую ставку нынешними темпами.
Поэтому решения об улучшении жилищных условий сейчас не стоит особо откладывать…
Оригинал
Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:
- — запрет строительства апартаментов;
- — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- — ужесточение норм градостроительного проектирования;
— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Что ждать рынку недвижимости в 2021 году
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.
Рост цен на жилье, новые выборы и укрупнение регионов — что нас ждет в 2021 году?
О том, как цены на нефть и жилье могут повлиять на экономику России, что ждать от выборов 2021 года, и как поведет себя коронавирус в новом году. Об этом «Нашему городу» рассказали эксперты.
Эксперты считают, что в начале 2021 года цена на нефть может обрушится вновь, так как новый штамм коронавируса может привести к локдауну в развитых странах.
Гендиректор агентства политических и экономических коммуникаций (АПЭК), политолог Дмитрий Орлов считает, что такой сценарий возможен.
Тюменцам не советуют вкладываться в доллары, пока не уйдет Трамп
«Санкционное давление усиливается уже сейчас, в „переходный“ период между администрациями Трампа и Байдена, и станет, вероятно, еще более жестким после вступления Байдена в должность.
В конце января предстоят годовые налоговые платежи — они усилят спрос на рубль, и это, пожалуй, единственное условие, которое можно назвать благоприятным», — считает Орлов.
При этом эксперт прогнозирует, что к середине февраля рубль начнет слабеть еще больше.
Несомненно, это отразится на и так дефицитном бюджете Тюменской области, который в значительной степени зависит от цен на энергоресурсы.
По мнению ведущего аналитика инвестиционной компании, QBF Олега Богданова цены на нефть вернутся к уровню 35-42 доллара за баррель.
«Можно ожидать, что в первом квартале 2021 года спрос на нефть будет депрессивным. Также можно ожидать возникновения перекоса в сторону предложения в первом квартале 2021 года, что неизбежно негативно отразится на нефтяных котировках», — говорит эксперт.
Напомним, что доходы областного бюджета в 2021 году составят 147,5 млрд рублей, а расходы — 179,5 млрд. В 2022 году картина такая: доход — 153,9 млрд рублей, расход — 174,9 млрд.
В 2023 году: 159,2 млрд — доход, 177,2 млрд — расход.
Главная причина дефицита заключается в падении спроса и цен на нефтяном рынке, но правительство намеревается использовать остатки к началу текущего финансового периода, выпускать государственные облигации и привлекать кредиты.
Главный враг всего человечества
Как считают эксперты 2021 год станет переломным в борьбе с коронавирусом и помочь в этом должна массовая вакцинация, о которой накануне говорил президент Путин.
Но кандидат биологических наук, обозреватель науки, ведущий телеграм-канала и подкаста «Голый землекоп» Илья Колмановский считает, что в ближайшее время может увеличится нагрузка на систему здравоохранения из-за нового штамма коронавируса, который уже кстати пришел из Англии в Россию. Основная причина скорость распространения этого вируса выше чем у старой версии.
«…угрозу здесь представляют „антипрививочники“. Они становятся носителями и распространителями. В такой роли поневоле могут оказаться целые страны и общества. В первую очередь речь идет о бедных странах», — говорит Колмановский.
В Тюменской области во всю идет вакцинация групп риска вакциной «Спутник V». К концу 2020 года в регионе вакцинировали 1000 человек. А в начале 2021 года 250 добровольцев получили вторую дозу вакцины «ЭпиВакКорона», в том числе среди добровольцев оказался главный редактор «Нашего города».
Настроения электората перед выборами 2021 года
Главное политическое событие 2021 года выборы в Государственную Думу и областной парламент.
Лидер ЛДПР в Думе Тюменской области Глеб Трубин считает, что на настроения людей перед выборами несомненно скажутся последствия коронавируса, так как уровень доходов тюменцев снизился, кто-то потерял работу, а поддержку от государства ощутили не многие.
Глеб Трубин предложил лишить бывших губернаторов и депутатов льгот
«Вопросы к текущей политике партии власти у людей есть. Они хотят изменения, обновления…у людей есть запрос на социальную справедливость.
В России сегодня один из самых больших в мире показатель расслоения между богатыми и бедными.
А чиновников в России много, может быть даже избыточное количество и их доходы и льготы порой несопоставимы с льготами простых граждан», — считает депутат, который накануне предложил лишить бывших губернаторов некоторых льгот.
Но при этом он скептически относится к появлению новых партий перед выборами, в том числе и оппозиционным.
«Перед каждым крупным избирательным циклом политические партии появляются, но проработав пару месяцев, освоив бюджеты они исчезают. Поэтому я не вижу какой-то партии, которая могла бы составить конкуренцию…», — говорит Глеб Трубин.
Более того он считает, что выборы в Госдуму должны проходить по партийным спискам, без одномандатников, поскольку единичные депутаты от оппозиции мало, что могут сделать, в том числе представители так называемой несистемной оппозиции.
Путин: возможность участвовать другим партиям в выборах 2021 года — есть
Тюменский политолог Аркадий Либерман пока не видит в какой форме будет представлена оппозиция на предстоящих выборах, для этого нужно подождать несколько месяцев.
«Пока более-менее понятна политика партии власти в регионе, сделана ставка на интернет, я так понимаю заключены контракты с условно не проправительственными изданиями. Стали появляться фотографии первых лиц „Единой России“, которые что-то где-то дарят, все они одинаковые, все как под копирку. Партия власти пока велосипед не изобретает», — считает политолог.
Но такое слепое выполнение алгоритмов, иногда приводит к казусам, например, один из депутатов облдумы подарил пенсионерке швабру взамен сломавшейся.
Эксперты также оценили протестные настроения в обществе, поскольку эконмическая ситуация не способствует поднятию настроений среди электората предстоящих выборов.
Не смотря на кризис в «тюменской матрёшке» чаще берут ипотеку
Директор исследовательских программ экспертной группы «PiteR» Александр Серавин уверен, что протестов после думских выборов не будет. Хотя называет одного условие, при котором это возможно: «Протесты после выборов в Госдуму будут, если нашим западным партнерам позволят их профинансировать.
Не думаю, что в 2021 году допустят ошибки, как в 2011 году. Тогда перегнули с некоторыми вещами. Никто в России, ни в одном субъекте не считает, что надо пойти по белорусскому сценарию, когда расходятся социология и мироощущение граждан в результатах».
Эксперт отмечает, что только «Справедливую Россию» и «Новых людей» волнует перспектива попадания в Госдуму, поэтому уже сейчас они выходят на пикеты.
Тюмень один из флагманов жилищного строительства и прогнозы в этой отрасли отражают направление экономики страны и региона.
В 2020 году государство искусственно простимулировало спрос на жилье субсидировав ипотечные ставки снизив их до 6,5%.
Путин прокомментировал рост цен в России
«Ограничительные меры и сельская ипотека существенно подогрели интерес тюменцев к загородной недвижимости, спрос на которую вырос в 2,6 раза относительно прошлого года, рекордно низкие ставки по ипотеке, снижение доходности банковских вкладов и нестабильные ситуации на валютном рынке и в экономике страны подтолкнули более активно вкладывать свои сбережения в жилую недвижимость. В итоге, спрос на рынке недвижимости оставался на пике с мая по декабрь», — прокомментировал ситуацию глава риэлтерской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
В итоге к концу 2020 года средняя стоимость новостроек выросла на 14,5%, а вторичного жилья на 13,44%.
По прогнозам Ильдара Хусаинова средняя стоимость квадратного метра в новостройках Тюмени в первом полугодии 2021 года, скорее всего, вырастет в пределах 5-7%.
Что касается рынка вторичного жилья, то здесь ситуация неоднозначная, при сохранении спроса, средняя цена квадратного метра в этом сегменте вырастет на 4-5% за аналогичный период, хотя не исключён и отток покупателей, что приведёт к сдерживанию роста цен в этом сегменте.
«Ситуация на рынке недвижимости во второй половине года будет напрямую зависеть от двух основных факторов: развития ситуации с пандемией и политикой банков в отношении ипотечных ставок.
При росте ставок и ограничительных мерах, естественно, что рост цен на недвижимость будет ещё более сдержанным, при сохранении политики доступной ипотеки и стабилизации ситуации с пандемией, можно ожидать дальнейшего роста цены во всех сегментах жилой недвижимости», — подытожил эксперт.
«Оптимизация» Тюменской области
Оригинальную идею об укрупнении регионов высказал председатель Общественного совета при УМВД России по Тюменской области Александр Петрушин. По его мнению, из 85 регионов сделают 10.
«Мишустин уже объявил, что чиновников нужно сокращать. Будут оптимизированы затраты на государственный аппарат — значит регион укрупнят…укрупнение, будет как вариант, на базе нынешних федеральных округов…значит у нас восстановится или возобновится, вернется Уральская область с центром в Екатеринбурге, такой опыт у нас уже был с 1923 по 1933 год», — рассказал Александр Петрушин.
По этому по мнению историка Владимир Якушев может стать главой новой экономической зоны.
Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.
С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.
Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».
Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.
Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.
Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.
— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.
Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.
Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.
Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.
Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.
Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.
Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.
«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?
— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.
Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.
Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.
«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?
— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.
Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.
Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.
Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.
Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.
Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.
Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.
«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?
— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.
«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?
— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.
У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.
Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.
У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.
— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.
Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.
Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.
А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.
Эксперт: новый мораторий на выдворение мигрантов поможет сдержать рост цен на новостройки
МОСКВА, 17 июня. /ТАСС/. Продление моратория на выдворение мигрантов из России может стать сдерживающим фактором роста цен на новостройки, однако ситуация с дефицитом кадров на стройках требует системных решений. Такое мнение ТАСС высказали опрошенные эксперты стройотрасли.
Период послаблений для иностранцев, введенный из-за пандемии, должен был истечь 15 июня. В среду президент России Владимир Путин своим указом продлил до 30 сентября мораторий на выдворение из РФ иностранцев.
«Очевидно, что продление моратория на выдворение мигрантов призвано исключить один из факторов дальнейшего роста себестоимости жилищного строительства, это сдержит рост цен. Однако системного решения проблемы восполнения дефицита иностранной рабочей силы пока не найдено», — сказал эксперт тематической площадки Общероссийского народного фронта «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
Продление моратория — вынужденная, но необходимая мера, позволяющая сохранить статус мигранта, прокомментировал ТАСС в свою очередь омбудсмен по вопросам строительства, руководитель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский. «С подачи правительства президент отреагировал на проблему. В любом случае это лучше, [чем] если бы мигранты покинули страну без перспективы возвращения», — сказал он.
Продление до конца сентября моратория будет способствовать сохранению уже имеющихся трудовых ресурсов в стройотрасли, но вряд ли существенным образом простимулирует приток новых мигрантов, отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Для того чтобы люди поехали зарабатывать в Россию, необходимо прежде всего менять экономическую ситуацию в отрасли. Для мигрантов крайне важно иметь возможность на заработанные деньги содержать свою семью, а на это влияет не только уровень зарплаты в России, но и курс рубля, динамика цен и многое другое», — считает он.
В решении проблемы дефицита строителей необходима реализация комплекса долгосрочных мер, направленных на предотвращение подобной ситуации в будущем, сказали ТАСС опрошенные эксперты.
В частности, по словам Алексеенко, одной из таких мер могло бы стать создание системы специального образования и центров переквалификаций.
«Нам необходим стабильный рынок труда, который будет мало зависим от потрясений различного характера — будь то очередная пандемия или макроэкономические изменения. Нужно воспитывать свои компетентные рабочие кадры и платить им достойную зарплату», — сказал собеседник информагентства.
Если осенью ситуация с пандемией не стабилизируется, к октябрю вновь встанет вопрос о продлении моратория, считает Склянчук. По его словам, застройщикам уже сейчас нужно исходить из того, что они будут делать, как точечно восполнять дефицит гастарбайтеров.
О дефиците строителей
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин ранее сообщал журналистам, что дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках в России, обусловленный в том числе закрытием границ и невозможностью привлечь иностранных рабочих, в целом достигает 1,5-2 млн человек. При этом он пояснял, что зарплаты рабочих поднялись из-за дефицита где-то на 50%, а где-то — в два раза. Он также отмечал, что рост цен на жилье в России обусловлен совокупностью факторов, среди которых отток мигрантов из страны.
В конце 2020 года был организован упрощенный порядок въезда мигрантов для работы на строительных площадках в России.
Застройщик обязан соблюдать действующее законодательство РФ и обеспечивать санитарно-эпидемиологический контроль.
Глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин отмечал, что решение кадровой проблемы на стройках происходит в ведомстве в «ручном управлении».
Позже замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин сообщал, что алгоритм точечного ввоза иностранной рабочей силы сложен в исполнении для компаний, и правительство в ближайшее время его доработает.
Затратный метр: в 2021 году жилье в России может подорожать на 12%
В 2021 году цены на квартиры в новостройках в России могут вырасти на 10–12%, в Москве — до 20%. Такой прогноз дали «Известиям» участники рынка недвижимости.
В 2020-м средняя стоимость первичного жилья увеличилась примерно на 18% — в первую очередь из-за повышенного спроса, связанного с льготной ипотекой под 6,5%, и девальвацией рубля.
В следующем году аналитики ждут относительного замедления темпов роста по сравнению с 2020-м. Тем не менее прогнозируемое подорожание всё равно в разы обгонит инфляцию.
Ажиотажный спрос
В 2020 году в России заметно вырос интерес покупателей к жилой недвижимости.
На спрос повлияло сразу несколько факторов: льготная ипотека на первичное жилье под 6,5%, снижение ипотечных ставок на вторичные квартиры, уменьшение депозитных ставок и девальвация рубля, рассказал «Известиям» руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Сейчас, по данным ЦБ, средняя ипотечная ставка в стране составляет 7,32% годовых.
Как писали «Известия», ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что продлевать программу льготной ипотеки (6,5% годовых) не стоит. Иначе последуют риски перегрева рынка, считает регулятор. Более того, эффект от госпрограммы уже сейчас в значительной степени нивелирован ростом цен на недвижимость, считают в ЦБ.
Если сравнивать спрос на недвижимость осенью 2019 года с весной 2020-го, когда началась льготная ипотека, то прирост составил 149%, отметила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Это привело к тому, что средняя цена 1 кв. м в новостройках в крупных городах в ноябре 2020-го выросла на 17,1% по сравнению с январем и на 18,6% в сравнении с аналогичным периодом 2019-го, сообщил Дмитрий Алексеев. Сейчас средняя стоимость «квадрата» составляет 98,7 тыс. рублей, добавил он.
На вторичном рынке наблюдались схожие тенденции. Средняя цена 1 кв. м в ноябре этого года достигла 58,2 тыс. рублей. Это на 7,7% выше аналогичных прошлогодних показателей и на 7,2% — средних цен в начале года, рассказал Дмитрий Алексеев.
Динамика цен во вторичном сегменте была неоднородной в разных субъектах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В регионах с развитым рынком, таких как Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области, вторичное жилье подорожало почти так же, как первичное — до 15%. В других субъектах цены увеличились меньше — до 5%, сказала она.
В 2021 году тренд повышения стоимости жилья сохранится, считает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Но высока вероятность, что цены будут увеличиваться медленнее, чем в 2020-м. По итогам 2021 года рост стоимости «квадрата» на первичном рынке может составить 6–8%, спрогнозировал аналитик.
— Интенсивный рост цен продолжится в первой половине 2021 года. Но во второй половине, вероятно, уменьшится, поскольку ослабнет спрос. Средние цены на новостройки в следующем году могут вырасти на 10–12%, — отметила Мария Литинецкая.
Рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке в следующем году замедлится, потому что ажиотажный спрос по большей части уже удовлетворен. Кроме того, льготная ипотека действует до 1 июля 2021-го, завершение программы тоже скажется на снижении интереса к покупке недвижимости, рассказали в «Яндекс Недвижимости».
Средняя стоимость вторичного жилья в России в 2021 году может вырасти на 1–1,5 п.п. выше инфляции, то есть до 5%, спрогнозировал Алексей Попов.
Сейчас непонятно, как будет меняться ситуация в отрасли после отмены льготной ипотеки — девелоперы осторожно строят планы по наращиванию объемов строительства.
Из-за высокого спроса в этом году намечается дефицит, он может привести к тому, что годовая динамика роста средней цены 1 кв.
м в новостройках действительно может быть на уровне 10–12%, считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Снижения цен в течение ближайшего года ожидать не стоит, поскольку количество новых проектов в регионах действительно сокращается, согласен генеральный директор We Know Александр Галицын.
Кто больше
За 2020 год жилье в Москве и Подмосковье в целом подорожает на 15%, а наиболее ликвидные новостройки — до 20% и больше, спрогнозировал президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
В «новой Москве» средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке за год выросла на 26%, отметил совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
Вверх цены толкают прежде всего сокращение объемов предложения и снижение ипотечных ставок, уточнил Александр Ручьев.
В 2021 году рост цен в регионе продолжится по тем же причинам, что в I–III кварталах 2020-го: уменьшающийся объем вывода новых проектов, снижение доходности вкладов, высокая волатильность на фондовых рынках, при которой инвесторы вкладываются в консервативные активы, такие как недвижимость, сказал директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
В следующем году в Москве на цены на новостройки также повлияют новые правила в отношении земельных участков, указал Александр Ручьев.
Мэр столицы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление, по которому меняются условия взимания платы за смену разрешенного использования земли (ВРИ) и аренду земли в городе.
Теперь стоимость услуги по изменению ВРИ в старых границах города будет умножаться на два, в «новой Москве» — на восемь.
— Все издержки девелоперов, вероятно, будут переложены на стоимость 1 кв. м. Поэтому мы прогнозируем рост цен на новостройки столицы до 20% в следующем году, — сказал руководитель брокерско-консалтинговой компании «Топ идея» Олег Ступеньков.
При этом увеличение стоимости «квадрата» будет сильно зависеть от расположения новостройки: в наиболее привлекательных локациях рост цен будет больше, отметил директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.
Увеличению цен на первичное жилье как в Москве, так и в России в целом также способствует рост себестоимости строительства.
В частности, в проектах бизнес-класса и выше используются зарубежные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества, подчеркнула заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба. С января 2020-го курс доллара вырос к рублю на 21%, а евро — на 33%, напомнила она.
В ФАС «Известиям» сказали, что не ведут мониторинг цен на жилье, они не подлежат госрегулированию. При этом ведомство контролирует соблюдение антимонопольного законодательства в сфере строительства, отметил начальник управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС Олег Корнеев.
В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.