На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.
Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.
1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта
Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения.
Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение.
Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.
Как решить проблему?
Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.
Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя.
Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно.
Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.
2. Продажа квартиры недееспособного человека с составлением договора
Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры.
Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию.
Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.
Как решать проблему?
Чтобы избежать такой неприятности, обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.
Чтобы это узнать, нужно сделать выписку из ЕГРН, которую можно получить самостоятельно на сайте Росреетр.нет, в ней будет отражена история перехода прав. Покупайте недвижимость только у собственника, и сверяйте документы, а также проверьте собственника на долги.
3. Продажа недвижимости без законных наследников
Покупка домов, оставшихся в наследство, считаются рискованными. Мало того, что злоумышленники могут силой заставить подписать договор о наследстве и позже продать помещение, впоследствии может выявиться, что первоначальный владелец был невменяемым в момент совершения сделки.
Страдает от таких действий покупатель, которого просто обманули.Второй опасный момент — это появление новых наследников, которые могут объявиться даже по истечении полугода после покупки квартиры.
Иногда собственники специально скрывают количество наследников, чтобы получить как можно больше денег или отобрать жилье у покупателя.
Как решать проблему?
Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право.
Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы.
Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.
4. Покупка жилья по фиктивной доверенности
Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки.
Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.
Как решается проблема?
Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность.
Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.
Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.
5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей
Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку.
Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным.
Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.
Как решается проблема?
Перед покупкой обязательно сделайте выписку из ЕГРН и узнайте всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных граждан отражаются в ней. В полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан.Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд.
Если сделка совершена, то нужно через суд решать проблему.
6. Потеря недвижимости во время оформления кредита
Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья.
Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют.
Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.
Как избежать проблемы?
Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.
7. Мошенничества на сайте Авито
Авито — популярный сайт, где продают и покупают разные товары, недвижимость, земельные участки, поэтому без махинаций не обходится. Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают.
А также махинации касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.
Как избежать проблемы?
Чтобы избежать проблем. Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Сделать это можно например на сайте, в выписке будет вся необходимая информация.
Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи.
Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.
8. Действия недобросовестного риелтора
Обращаясь в риэлтерские конторы, будьте предельно внимательны. Ведь попадаются мошенники, которые выдают себя за грамотных специалистов, впоследствии используют сомнительные схемы и подставляют покупателей. У них существует множество уловок, на которые ведутся как продавцы, так и клиенты.
Как решить проблему?
Когда начинаете сотрудничество с риелтором, составьте письменно, какие именно услуги должен оказать специалист, какой круг обязанностей предоставить. И под документом должна быть подпись риелтора. Если специалист отказывается, значит, он мошенник.
Если уже сотрудничаете с риелтором, не подписывайте сразу бумаги, предоставленные, им. Даже если он пытается вас заставить подписать быстрее, не соглашайтесь, он может говорить, что опаздывает, что у него важная встреча. Сведите риски к минимуму. Обязательно проверяйте бумаги самостоятельно.
9. Продажа квартиры или дома от имени покойного владельца
Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но под его именем происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.Как решить проблему?
Оформляйте недвижимость только в присутствии реального собственника, сверяйте документы, договоры заверяйте у нотариуса и тщательно проверяйте агентства недвижимости, с которыми сотрудничаете.
И вновь, перед тем как подписывать какие-либо бумаги, сделайте выписку из ЕГРН. Вся история недвижимости будет у вас на руках.
10.Сотрудничество с фирмами-однодневками
Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.
Как избежать проблемы?
Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Фирму Вы можете проверить на сайте, и никогда не платите вперед. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.
Чтобы не попасться на уловки мошенников:
1. Обязательно проверьте документы, паспорт собственника и желательно еще любой другой документ, чтобы убедиться, что перед вами именно этот человек.2. Закажите самостоятельно выписку из ЕГРН, чтобы проверить кто реальный владелец.
Сделать это можно онлайн через сайт росреестр.нет3. Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить, кто прописан в квартире.4. Попросите показать оплаченные квитанции на коммунальные услуги, иначе долг перейдет на вас. 5.
Проверьте собственника на штрафы и долги по ФССП, иначе приставы могут арестовать имущество.
6. Если не можете сами все проверить, то можно сделать комплексную проверку квартиры перед покупкой на том же сайте росреестр.нет
Источник фото: Rosreestr.net
"Жить как на иголках". Стоит ли покупать проданное за долги жилье
МОСКВА, 3 июл — ПРАЙМ, Ульяна Крайняя.
Покупка залоговой квартиры с аукциона нередко таит в себе массу неприятных сюрпризов — от выселения предыдущего собственника, погашения его долгов за ЖКУ до устранения технических недостатков, о которых до продажи было неизвестно.
К тому же сделки, заключенные в рамках дела о банкротстве, могут быть аннулированы. Поэтому перед тем, как принять решение о покупке банкротного жилья по привлекательной цене, важно решить для себя — стоит ли игра свеч, советуют эксперты, опрошенные агентством «Прайм».
По информации экспертов рынка недвижимости, в мае спрос на банкротные квартиры в Москве резко вырос к уровням прошлого года. Причиной стал значительный рост цен на жилье, а также популяризация площадок, которые торгуют такими лотами, и где можно купить залоговую квартиру с дисконтом до 30 процентов от рыночной цены.
ЗАВЕТНЫЕ МЕТРЫ ПО ХОРОШЕЙ ЦЕНЕ
Несмотря на сложную экономическую ситуацию и падение доходов у населения, спрос на жилье в крупных городах продолжает расти. А с ростом спроса растет и цена за квадратный метр, говорят эксперты.
Неуверенные в надежности финансовых инструментов люди стараются вложить накопленные средства в ликвидное жилье. «Застройщики чутко держат руку на пульсе спроса и повышают цены постепенно, но с завидным упорством. Вот и ищут люди различные варианты для того, чтобы приобрести заветные метры по цене ниже рыночной», — поясняет заслуженный юрист России Иван Соловьев.
Один из вариантов — покупка так называемых банкротных, то есть залоговых квартир. Растет число площадок, где предлагают жилье с дисконтом от 5 до 20 процентов от рыночной цены, но обладающее определенными «правовыми неудобствами» для нового собственника.
МИНУСЫ НАЛИЦО
Единственный плюс покупки такой недвижимости — это цена ниже рынка, убежден Соловьев. Большинство таких объектов принадлежат финансово-кредитных организациям.
А вот что касается минусов, важно понимать, что вы приобретаете жилье в рамках дела о банкротстве.
«Абсолютно ВСЕ сделки, заключенные в рамках этого производства, могут быть аннулированы в течение трех лет. И есть такие схемы, когда сделки по реализации недвижимого имущества разворачиваются назад — и тут все риски несет покупатель», — указывает юрист.
В зависимости от схемы сделки, скорее всего, вам придется авансировать совершенно незнакомого человека на довольно крупную сумму (чем больше сумма долга по ипотеке, тем больше дисконт).
«Кроме того, жилье также может быть возвращено в конкурсную массу в рамках двусторонней реституции или при нарушении порядка очередности погашения долгов», — поясняет Соловьев.
Часто бывший хозяин не может смириться с потерей квартиры и обращается с исковым заявлением в суд с целью обжаловать и отменить результаты аукционной продажи. И если там будут обнаружены «даже минимальные нарушения», то сделка вполне может быть отмена.
По словам эксперта, необходимо убедиться и в том, что все предыдущие, зарегистрированные в квартире лица оттуда выписаны, что погашены все долги по коммунальным платежам, и не было граждан, проживавших там по договору социального найма (если жилье принадлежало организации и предоставлялось сотруднику, то лишить его права на проживание можно, лишь предоставив ему другое жилье).
В ряде случаев покупателю приходится идти в суд с иском о выселении из квартиры предыдущего собственника.
«Сам процесс выселения может занять длительный срок, поскольку ответчик может сознательно затягивать рассмотрение дела в суде первой инстанции, обжаловать решение только ради того, чтобы затянуть вступление в силу решения суда, злоупотреблять правами на этапе исполнения судебного акта.
Поэтому при покупке квартиры важно по возможности уточнять, проживает ли в ней на момент продажи предыдущий собственник или члены его семьи», — советует старший юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Елизавета Молоснова.
Кроме того, у жилья могут быть скрытые дефекты, о которых добросовестный покупатель не будет осведомлен, ведь подробно ознакомиться с помещением он не всегда может. «В целом же пониженная ликвидность такого имущества налицо, и что может произойти в период между заключением предварительного и основного договоров купли-продажи — одному Богу известно», — полагает Соловьев.
НЕ СОВЕРШИТЬ ОШИБКУ
Квартиры граждан, признанных банкротами, реализуемые на аукционах, пользуются спросом — потенциальных покупателей привлекает возможность сэкономить до 25-30% от стоимости недвижимости. Однако, чтобы не совершить ошибок и купить действительно хороший лот, требуются серьезные компетенции и глубокое понимание рынка недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
- «Стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы такой покупки, ведь доставшиеся «по наследству» проблемы могут полностью нивелировать полученный дисконт», — отмечает она.
- Так, перед участием в аукционе эксперт советует изучить аналогичные предложения, потенциальную ликвидность приобретаемой квартиры, а также сформировать стратегию поведения.
- Чтобы избежать переплаты, эксперт советует установить для себя максимально возможную стоимость квартиры: для инвестиционно привлекательных объектов она составляет порядка 5-10% выше прайса, для неликвидных — на 10% ниже.
Стоимость квартир, реализуемых в рамках процедур банкротства, а также «ипотечных» квартир, в отношении которых банки обратили взыскание, а затем выставили на продажу, нередко ниже рыночной. В то же время именно заниженная цена в перспективе может стать причиной, по которой покупатель утратит квартиру, продолжает Молоснова.
К примеру, если у банка отозвали лицензию через год после продажи «ипотечной» квартиры, есть риск, что конкурсный управляющий банка (Агентство страхования вкладов) может подать в суд заявление о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
«Одним из оснований для признания договора недействительным может являться отсутствие равноценного встречного предоставления, иными словами — заниженная цена квартиры. Тогда покупателю необходимо будет доказывать, что с учетом всех недостатков квартиры (плохое техническое состояние, наличие жильцов и др.) цена была равноценной», — говорит юрист.
НЕПРИЯТНЫЕ СЮРПРИЗЫПокупателям залоговых квартир нередко приходится решать проблемы c выселением предыдущего собственника, погашением долгов за ЖКУ и устранением технических недостатков — будь то несогласованные перепланировки или следы от «вырванной с корнем» электротехники.
- Состояние квартиры к моменту ее реализации может быть «настолько плачевным, что вся экономия будет нивелирована стоимостью капитального ремонта», уверяет риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.
- «Встречаются квартиры, в которых срезаны батареи, выштроблена проводка из стен, приведены в негодность все инженерные системы», — говорит он.
Особенно важно десять раз подумать, если это не квартира на перепродажу, а будущий дом для семьи. В этом случае риелтор советует точно не связываться с негативом, так или иначе сопутствующим покупке «банкротной» квартиры.
«В общем, каждый решает для себя сам: сэкономить и ждать возможных проблем или действовать по привычной, а потому и безопасной схеме», — подытожил Соловьев.
Отдать за "двушку" 2,5 миллиона и забыть (видео)
Петербург поставил новый рекорд по вакцинацииВ Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноМатчи Евро-2020 в Петербурге посетили почти 133 тысячи зрителейMoet Hennessy отказывается от поставок шампанского в РоссиюПетербург подключается к производству «ЭпиВакКороны»В КСП увидели бесполезность петербургского комитета по делам АрктикиПредыдущие новостиАрхив материалов
Желание за полцены приобрести квартиру в новом доме чуть было не стоило журналисту потери накоплений. Столкнувшись с фантастическим предложением, он еле сумел удержаться от фатальной ошибки. Помогла хорошая память, сохранившая историю о «зампреде жилищного комитета», портрете генерала Умнова и сорока потерпевших.
Поделиться
Желание за полцены приобрести квартиру в новом доме чуть было не стоило журналисту потери накоплений. Столкнувшись с фантастическим предложением, он еле сумел удержаться от фатальной ошибки. Помогла хорошая память, сохранившая историю о «зампреде жилищного комитета», портрете генерала Умнова и сорока потерпевших.
Услышав о том, что в Петербурге продаются отдельные квартиры в новых домах по демократичным ценам от полутора миллионов рублей, корреспондент «Фонтанки» не остался равнодушным. Получив рекомендацию, нашел дорогу к специалисту, бескорыстно, по его словам, помогавшему нуждающимся в этом гражданам приобрести квадратные метры по цене в три-четыре раза ниже рыночной.
Добрая фея
Представилась добрая волшебница «Викторией Феликсовной». Корреспондента она приняла в квартире одного из домов на проспекте Луначарского, недалеко от областной клинической больницы.
Обстановка в жилище, хотя и аккуратно, но как-то беспорядочно и бестолково обставленном, говорила о съемном характере.
Хозяйка после недолгой прелюдии решительно перешла к делу: «Вам нужна квартира? Какой суммой располагаете?»
Журналист, смущаясь, объяснил, что по личным обстоятельствам вынужден искать себе новое пристанище и располагает средствами в размере 2,5 млн рублей. Узнав, что на эти деньги даже более-менее приличной однокомнатной не купить, находится в депрессии и надеется на помощь…
«Почему однушка? За эти деньги вы можете взять хорошую двушку метров семьдесят. Ну, до семидесяти пяти», – почти возмутилась Виктория Феликсовна. Объяснив пораженному собеседнику: «Да, это четверть рыночной цены. Но это те квартиры, которые принадлежат городу.
Они ни разу не приватизированы. Дома постройки 2012 – 2013 годов. У нас девять программ городских, которые работают для людей — ну, на бумаге должны работать. Вы или как участник программы получите квартиру, или как очередник — это реально можно устроить.
Единственный вопрос — деньги отдаются вперед».
Речь Виктории Феликсовны, которая, по её словам, сама не являясь чиновником, имела самый широкий доступ в структуры Смольного, лилась непрерывным потоком, почти не оставляя возможности ошеломленному невиданным демпингом на рынке недвижимости клиенту переспросить.
Особенности механизма получения прав на недвижимость — скороговоркой: «Выберете, что вам подойдет, затем надо хотя бы миллион пятьсот – миллион семьсот передать, через 10 рабочих дней вам выписывают ордер и вы смотрите, что все соответствует действительности, ещё через 10 рабочих дней едем в домоуправление с вами, оформим право собственности. Вы будете сами приходить в жилотдел, сами все увидите. Я буду с вами до конца и доведу вас до получения свидетельства о собственности на руки. Все законно, все официально». Но деньги — вперед: «Ну какой безнал… Вот если доллары есть — пожалуйста. Посчитаем по курсу».
Робкое замечание о том, что кандидат на приватизацию городского жилья, свалившегося по очереди, в которой он не стоял, уже использовал свое право на приватизацию, Виктория Феликсовна решительно отмела: «До прошлого года такое не разрешали, а с прошлого года, с февраля, мы работаем с такой приватизацией — частично… Даже если там что-то такое, вам просто дадут люди решение главы администрации районной, где находится эта квартира, или постановление жилищного комитета».
От скучных бюрократических подробностей разговор неудержимо скатывался в обсуждение будущей квартиры, которая (за 2,5 миллиона рублей) представала просто сказочной. Районы — почти все, кроме Центрального и Петроградского. Этаж — на выбор.
Сколько стоит мечта
После проверок и консультаций «с комитетом» образовались предложения.
За 2,5 миллиона рублей были предложены 2 квартиры в доме на улице Оптиков. В двухкомнатной, общей площадью 68,5 квадратного метроа, кухня 17 квадратных метров, в однокомнатной, 52-метровой, — на метр больше. В двухкомнатной два санузла, в однокомнатной — один, зато 9-метровый. К каждой квартире прилагается балкон размером 5х3.
За ту же цену оказалось возможным получить и «двушку» на Комендантском проспекте в 62 метра, но там площадь лоджии всего-то 5 – 6 квадратов.
Клон клона
Посетило ощущение дежавю.
«Жилищный комитет», «социальные программы», даже упор на одну известную в городе строительную компанию — ассоциации были однозначны и возвращали в апрель 2013 года, когда сотрудниками экономической полиции петербургского главка по подозрению в совершении ряда мошеннических действий была задержана Ольга Розенштейн. «Клон зампреда жилищного комитета», она, по версии следствия, подобным образом обманула около 40 петербуржцев, отдавших ей накопленные или взятые в кредит миллионы в надежде получить жилье за треть цены. Поверив вальяжной даме, представлявшейся заместителем председателя жилищного комитета и личной знакомой Сергея Умнова, чей портрет высвечивался у неё на мобильном телефоне, оставшись без денег и без обещанных квартир, обманутые осадили полицию и добились возбуждения уголовных дел.
Суровая правда
Ужаснувшись догадке, что и он столкнулся с неправдой, журналист обратился в Жилищный комитет.
Комитет развеял надежды, разъяснив, что через социальные программы предоставляются на тех или иных условиях квартиры только в домах, построенных за счет бюджета. Ни один из домов, перечисленных «Викторией Феликсовной», таковым не был…
- Подчеркнув, что «оказание содействия в улучшении жилищных условий» осуществляется только после проведения тщательной проверки информации через запросы в различные компетентные государственные организации, добили мечту: «Свободная реализация жилых помещений государственного жилищного фонда даже городским очередникам не осуществляется».
- После этого известие о том, что «Виктории Феликсовны» с указанной фамилией среди граждан России обнаружить не удается, а квартира, в которой проходили встречи (и, как уверялось, ей принадлежавшая), сдается в наём, было воспринято легче.
- Давай, до свидания
- На очередной встрече, глядя в безмятежное лицо «Виктории Феликсовны», излучавшее светлую готовность помогать людям, было нелегко задать ей прямой вопрос:
– Виктория Феликсовна, о схеме с якобы городскими квартирами за гроши вы прочли на «Фонтанке»? Или работаете от кого-то по франшизе?
Только на секунды собеседница потеряла лицо. Суетливо осенила себя крестным знамением, забормотала что-то оправдывающееся. И уже через мгновение напротив вновь сидела уверенная в себе дама, теперь несколько свысока поглядывающая на визави, перешедшего из ранга возможного инвестора в разряд досадной неприятности:
– Ничего я вам говорить не буду. Разговор окончен.
Чуть было не почувствовав себя хамом, оскорбившим благодетельницу, журналист все же поинтересовался, почему он должен чувствовать себя пристыженным, если это именно у него только что пытались получить — очевидно, безвозмездно, – более миллиона рублей. В ответ демонстрирующая невозмутимость «Виктория Феликсовна» барственно попрощалась. Поняв намек, пришлось удалиться.
Предположив, что журналист был не единственным, побывавшим на приеме у волшебницы, а читатели, возможно, стали забывать историю двухлетней давности, «Фонтанка» сочла возможным не скрывать лицо «Виктории Феликсовны». Как бы её ни звали на самом деле.
Денис Коротков, «Фонтанка.ру»
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Петербуржцы смогут купить комнату соседа по коммуналке за треть цены
Петербуржцы смогут купить комнату соседа по коммуналке за треть цены
В Северной столице заработали новые правила расселения квартир на несколько семей.
Программа расселения коммуналок в Петербурге подверглась корректировке: жители многонаселённых квартир потеряли приоритет в очереди на получение субсидий — выдавать их будут, только когда все жильцы согласятся переехать.
Кроме того, участвовать в программе смогут лишь малоимущие. Такой закон губернатор подписал 26 февраля, а 7 марта он вступил в силу.
Помогут ли новые правила ускорить процесс расселения петербургских коммуналок, «Парламентская газета» выясняла у экспертов и законодателей.
Выселяться — так всем и сразу.
Специальная программа по расселению коммунальных квартир действует в Петербурге с 2008 года. По ней город даёт жильцам субсидию — 40 процентов от стоимости квадратного метра, умноженной на положенную площадь по социальной норме. Как пояснял председатель Жилищного комитета Виктор Борщёв, в среднем на одну семью выплата составляет 1,7 миллиона рублей.
По старым правилам, если не было согласия всех собственников на расселение, субсидию предоставляли отдельным владельцам комнат, готовым переехать.
То есть они получали деньги от города, плюс могли продать комнату и купить на получившуюся сумму новое жильё. Но коммуналка при этом, по сути, не расселялась — в освободившиеся помещения просто въезжала другая семья.
Теперь действует другой порядок: средства выделять будут лишь тем, кто готов расселяться сразу всей квартирой.
Кроме того, если раньше в очередь на расселение ставили всех жильцов коммуналок, проживших в Петербурге не менее 10 лет, то теперь будут лишь тех, кто ещё и признан малоимущим. Причём это касается как собственников, так и нанимателей жилья.
Зато отменили порядок первоочередного предоставления субсидии — раньше на неё претендовали жильцы из многонаселённых коммуналок, где больше пяти комнат, а теперь их число значения не имеет. Первоочередниками оставили только многодетных родителей.
Льготы для соседей.
Новый закон осложнил жителям коммуналок участие сразу в нескольких жилищных госпрограммах.
То есть если они участвуют в программе расселения, то не могут пользоваться программами «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Молодёжи — доступное жильё», «Жильё работникам бюджетной сферы».
Помимо этого их лишили возможности одновременно состоять на учёте как нуждающимся в улучшении жилищных условий. Исключение сделали для многодетных семей, инвалидов и ветеранов Великой отечественной войны.
Зато у жителей квартиры, которые состоят на жилищном учёте, появился бонус в виде скидки на последнюю комнату в коммуналке. Соседи смогут выкупить её с понижающим коэффициентом 0,3. Плюс к этому власти намерены содействовать жильцам с получением кредита — такое обещание дал губернатор Петербурга Александр Беглов.
Такие изменения, по мнению депутата городского Заксобрания Андрея Анохина, поспособствуют главной цели — ускорению расселения коммуналок.
«Этот закон адаптирован к реалиям жизни и позволит реализовать поставленную городом задачу, — сказал он «Парламентской газете». — А главное, что он даст возможность решить проблему жилплощади в первую очередь малоимущим».
Однако не все считают, что квартиры удастся расселить быстро. Доцент кафедры гражданского и трудового права РАНХиГС Надежда Бутакова отметила, что этот процесс осложняет спрос на дешёвые комнаты в коммуналках.
«Нельзя игнорировать тот факт, что высокая стоимость жилья в городе вынуждает людей покупать не отдельные квартиры, а именно комнаты, — сказала эксперт.
— Ведь средняя цена однокомнатной квартиры в Петербурге примерно в два раза выше стоимости средней комнаты».
По оценке Виктора Борщёва, в Петербурге сейчас 65 тысяч коммунальных квартир, в которых живут 218 тысяч семей. Источник: https://www.pnp.ru/social/peterburzhcy-smogut-kupit-komnatu-soseda-po-kommunalke-za-tret-ceny.html
https://www.youtube.com/embed/mc1EU2nkgjs
Появились новые схемы обмана при продаже квартир: на чём теряют деньги продавцы и покупатели
— «У нас альтернативная сделка. Только вы нашу квартиру продайте подороже, по новым ценам, а купите нам подешевле, по докризисным». С начала года у нас примерно вдвое выросло число таких запросов. Люди увидели, что жильё резко подорожало.
Хотят воспользоваться ситуацией и продать дороже. Действительно, некоторые квартиры взлетели в цене на 20–30% только с середины прошлого года.
Правда, люди не хотят понимать, что и покупать новую квартиру им тоже придётся по более высокой цене, — рассказывает Игорь Александров, риелтор из Подмосковья.
Такой ситуацией стали активно пользоваться мошенники. Аферисты вообще стараются заработать на растущем рынке, но сейчас их активность стала особенно заметна. Рост цен на недвижимость действительно очень заметный.
В такой ситуации многие решили подзаработать на разнице в стоимости жилья. Например, продать дорогую квартиру и купить дешёвую с доплатой. При хорошем раскладе в такой ситуации можно получить больше денег, чем раньше.
К тому же и покупатели ищут жильё подешевле. Предложения с «докризисными ценами», как до пандемии коронавируса, кажутся очень соблазнительными.
Тем более что ещё не все покупатели привыкли к новым реалиям и не сразу могут понять, что привычная им цена теперь уже значительно ниже рыночной.
Как итог сформировалась благодатная почва для работы аферистов. Суды над ними в апреле шли практически ежедневно.
Так, в Миассе Челябинской области суд вынес приговор двум местным жителям, которые действовали под видом риелторов. Например, предложили мужчине обменять его квартиру на жильё меньшего размера с доплатой.
После того как он подписал все документы, аферисты привезли его в арендованную квартиру. Какое-то время ему даже выдавали некоторые суммы, но в конечном итоге мужчина остался и без квартиры, и без денег.
В Саратовской области женщина потеряла деньги при продаже жилья. Она разместила объявление в Интернете. На него откликнулась якобы потенциальная покупательница. Она заявила, что готова внести предоплату через банкомат. Продавец отправилась к ближайшему терминалу, где под диктовку выполнила несколько операций. В результате с её карты сняли 80 тысяч рублей, а псевдопокупательница исчезла.
В Татарстане женщина очень хотела сэкономить на покупке жилья, сама нашла объявление о продаже квартиры по заниженной стоимости. Сразу же позвонила по указанному в объявлении номеру.
В ходе беседы продавец запросил задаток за квартиру в размере 120 тысяч рублей. Это якобы было нужно, чтобы забронировать покупку. В последний момент женщина засомневалась и отправила продавцу только 20 тыс.
После этого связь с ним прервалась.
— В этом году основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями.
Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
К примеру, под видом счёта на оплату услуг или кредитного договора владельцу жилья предоставляется на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, — рассказал управляющий партнёр юридической компании AVG Legal Алексей Гавришев.
Сейчас набирает популярность обман с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП). Получить её можно не выходя из дома — через Интернет.
Мошенники в сговоре с нотариусом отправляют в Росреестр от имени собственника квартиры заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью. После чего выставляют квартиру на продажу от имени её владельца и продают.
Собственник узнаёт о случившемся уже тогда, когда сделка совершилась — и в Росреестре был зарегистрирован переход права на нового владельца. Об этой схеме рассказал адвокат КАМО «Румянцев и Партнёры» Михаил Денисов.
Чтобы избежать потери денег, он рекомендует всегда лично совершать сделки и требовать присутствия собственника.
К тому же нужно тщательно и внимательно сверять документы, до сделки запросить документы, подтверждающие права собственности продавца на квартиру, историю её приобретения.
Договор купли-продажи можно заключить у нотариуса, который дополнительно проверит полномочия сторон и возможность совершения сделки.
С 1 мая изменится начисление зарплаты: кто сможет заработать больше
При покупке квартиры в новостройке меньше риск попасться на удочку мошенника. Связано это с тем, что в основном в качестве продавца выступает организация, а не физическое лицо.
— Выбирая квартиру на вторичном рынке, особое внимание стоит обратить на стоимость. Если она ниже рынка на 30% и более, нужно внимательно отнестись к проверке юридической чистоты недвижимости.
Для этого необходимо установить, кто являлся собственником квартиры на протяжении всей её истории (с момента постройки), была ли она приватизирована (если да, то не были ли нарушены при этом права несовершеннолетних детей либо людей, выписанных на момент приватизации в связи с отбыванием наказания и так далее), — рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов A-Lex Consulting Надежда Попова.
Юрист рекомендует также поинтересоваться у собственника причиной продажи квартиры. Стоит обратить внимание, какое время хозяин владеет своей недвижимостью.
Если меньше трёх лет (а это общий срок исковой давности), придётся провести проверку предыдущих собственников.
Для этого вполне достаточно установить, не имеется ли судебных решений, связанных со спорами по квартире, была ли она под арестом.
Если человек продаёт квартиру, которая была в собственности менее трёх лет, то ему нужно заплатить налог. Сумма рассчитывается исходя из стоимости жилья. Соответственно, размер выплат после подорожания жилья стал больше. Немало и желающих сэкономить на налогах, чем тоже пользуются аферисты.
— Нередко продавец просит уменьшить цену квартиры, указав в договоре сумму ниже кадастровой стоимости.
В дальнейшем, если возникнут проблемы и придётся признавать сделку недействительной через суд, покупатель может рассчитывать только на возврат суммы, которая указана в договоре купли-продажи.
При заключении сделки необходимо настаивать, чтобы присутствовали две стороны лично, а не по доверенности. Наиболее безопасный способ расчётов для покупателя — передача денег после государственной регистрации перехода права собственности. Например, с помощью аккредитива.
В этом случае деньги помещаются на расчётный счёт в банке перед сделкой, но получить их продавец может только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, — рассказала юрист «Европейской юридической службы» Мария Замолоцких.
Ведущий юрист компании «Объединённый юридический центр «Парфенон» Павел Уткин обращает внимание, что мошенники в этом году стали чаще вспоминать и о старых схемах. Причём таких, которые уже стали забываться и в последние годы встречались нечасто. Чем выше цена вопроса, тем криминальнее характер сделок.
По словам юриста, вновь набирают популярность истории с «профессиональными соседями». Чёрные риелторы выкупают у пенсионеров или других наиболее социально уязвимых слоёв населения жильё или комнаты за бесценок, а их переселяют в регионы.
Если речь идёт о доле в квартире или комнате, то в неё заселяются шумные и агрессивные граждане, которые максимально усложняют жизнь другим жильцам и тем самым вынуждают их продавать свои доли значительно ниже рынка.
— Сейчас люди стремятся максимально экономить. Именно поэтому мошенники чаще всего используют манипуляции на желании покупателей потратить меньше. Есть два главных момента, на которые нужно обращать внимание, покупая квартиру или дом. Во-первых, цена — если она явно ниже рынка, это должно насторожить.
Как и всякие «рекламные» завлекающие слоганы (срочно, суперскидка, всё проверено, документы на руках). Чем громче объявление и ниже цена, тем больше шансов, что действуют мошенники. Второе обстоятельство — это личная продажа.
Давно известно и многие специалисты предупреждали, что лучше проводить сделки через агентство недвижимости, которое берёт на себя обязательство по проверке квартиры на наличие различных обременений, долгов и так далее. Мошенники обычно работают напрямую с покупателем. Они могут предоставить любые документы, что квартира не находится в залоге, что у неё один собственник.
Но очень много случаев, когда спустя время после покупки выясняется, что недвижимость является собственностью других людей, фигурирует в качестве залога или имеет другие обременения, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Мария Заболоцких обращает внимание, что сейчас очень важно сделать правильную оценку недвижимости. Для этого потребуется помощь специалистов. Дело в том, что многие продавцы, пытаясь воспользоваться ситуацией, выставляют завышенную цену. Если не провести адекватный анализ рынка, то можно легко заплатить на 10–20% больше.
Ущерб по поддельной доверенности взыщут со страховой нотариуса
В 2016 году одна женщина из Башкирии решила купить сыну на 18-летие квартиру. Нашла хороший вариант, подписала договор купли-продажи, передала продавцу всю стоимость — 700 000 Р, а Росреестр зарегистрировал сделку. Сделка проводилась не с собственницей квартиры, а с ее представительницей по доверенности. И Росреестр, и покупательница это знали, а подлинность доверенности не вызвала ни у кого сомнений.
Нотариус не увидела в этом паспорте ничего подозрительного и оформила доверенность от имени собственницы, которая в этот момент была совершенно в другом месте.
В качестве доверенного лица мошенница указала человека, от имени которого выступала она же — по другому поддельному паспорту.
Позже она выдала себя за это доверенное лицо, продала квартиру женщине из Башкирии, получила деньги и исчезла.
Настоящая собственница узнала, что ее квартиру продали, и, естественно, оспорила сделку. В российских судах такие дела рассматриваются регулярно. В результате договор купли-продажи признали недействительным, а покупательницу обязали вернуть квартиру настоящей хозяйке. В итоге женщина осталась и без денег, и без квартиры.
И тут начинается самое интересное. Покупательница могла потребовать деньги у мошенников, но, разумеется, был большой шанс ничего от них не получить. Поэтому она нашла более платежеспособного ответчика — страховую компанию, которая застраховала ответственность нотариуса, выдавшего доверенность по поддельному паспорту.
Страховая отказалась платить и предложила женщине обратиться с гражданским иском к мошенникам. Но покупательница решила судиться именно со страховой. В качестве соответчика суд привлек к участию в деле и нотариуса.
Считаю, в том, что я в итоге потеряла деньги, виновата нотариус. Это она удостоверила доверенность и не приняла необходимые меры предосторожности. Она обязана была изучить паспорт доверителя и установить личность женщины, но не сделала этого.
По закону все нотариусы обязаны страховать свою ответственность. Это страховой случай, а значит, выплатить сумму убытков должна страховая компания. Прошу суд взыскать со страховой компании 700 000 Р.
Женщина сообщила, что доверенность оформляет на родственницу. Паспорт не вызвал у меня подозрений. Я осмотрела в нем страницы с фотографией и сведениями о регистрации, посмотрела на доверителя — визуально это было одно и то же лицо. Женщина была в платке, но установить личность это не помешало.
Когда секретарь составляла доверенность, она проверила паспорт на сайте ФМС — среди недействительных он не значился. Других способов проверить подлинность паспорта у меня нет, и я не обязана их иметь. Исковые требования я не признаю, прошу в иске отказать.
Страховая компания. Мы согласны с нотариусом. Она сделала все необходимое для установления личности доверителя. К тому же страховой случай не наступил: по условиям договора страхования с нотариусом нужно, чтобы факт причинения вреда гражданину установил суд и решение суда вступило в законную силу. Платить ничего не будем.
Узнайте, как не потерять миллионы из-за ошибки при покупке жилья и сэкономить на риелторе Изучить программу
Первая инстанция: ????
Дело № 2-324/2018
Разберемся, есть ли вина нотариуса в убытках истицы.
Мошенница пришла к нотариусу и предъявила поддельный паспорт собственницы квартиры со своей фотографией.
Если покупательница считает, что нотариус не приняла меры предосторожности и плохо проверила паспорт, то именно она и должна это доказать. Но ни одного такого доказательства она не представила. Например, она не доказала, что паспорт имел явные признаки подделки.
Убытки у женщины возникли не из-за действий нотариуса, а по вине преступников. А раз нет вины нотариуса, то и страховая компания платить не должна.
В иске отказываем.
Покупательница не сдалась и обжаловала решение.
Верховный суд Республики Башкортостан: ????
Дело № 33-10663/2018
Коллеги из первой инстанции неправы. Нотариус виновата в случившемся, и убытки у покупательницы возникли именно из-за действий нотариуса.
По закону нотариус обязан проявить необходимую заботливость и осмотрительность. А в нашем деле этого не произошло: нотариус не установила, как от нее требовалось, личность той гражданки. В результате покупательница, полагаясь на нотариальную доверенность, отдала деньги за квартиру мошенникам.
В таких делах именно нотариус должен доказать, что надлежаще исполнял свои обязанности. Однако тут нотариус не представила достаточных доказательств.
Решение районного суда отменяем, требования истицы удовлетворяем. Взыскиваем со страховой компании убытки — 700 000 Р.
Такое решение не устроило ни страховую компанию, ни нотариуса. Они подали жалобу в Верховный суд.
Верховный суд: ????
№ 49-КГ19-13
Мы согласны с коллегами. Нотариус отвечает за причиненный вред, если совершил нотариальное действие с нарушением закона. Этот вред возмещает страховая компания, а если страхового возмещения не хватает, то сам нотариус — за счет личного имущества.
Да, закон не предусматривал, как именно нотариус должен это сделать и какие технические средства он мог использовать. Значит, этот вопрос оставался на усмотрение самого нотариуса. Это профессиональный риск в работе — необоснованно отказаться совершить нотариальное действие или совершить его с нарушением закона.
Если нотариус сомневается в подлинности паспорта, он может запросить у уполномоченных органов информацию о его действительности.
Коллеги из апелляционной инстанции совершенно верно пришли к выводу, что в этом деле виновна нотариус: она могла и должна была обратить внимание на то, что возраст пришедшей к ней женщины явно не соответствует возрасту собственницы, указанному в паспорте.
Страховая компания также неправа: страховой случай наступил. Тот факт, что гражданину причинили вред действия нотариуса, отдельно устанавливать не нужно. Ни закон, ни договор страхования этого не требуют.
Решение апелляционного суда оставляем в силе. Страховая компания должна заплатить за ошибку нотариуса, то есть возместить все убытки покупательницы: стоимость квартиры — 700 000 Р, госпошлину за регистрацию права собственности — 2000 Р, а также госпошлину в размере 2957 Р, которую суд взыскал при признании договора купли-продажи недействительным.
Женщина получила от страховой компании уплаченные за квартиру деньги и компенсацию других убытков — всего 704 957 Р. Если бы она заявила на мошенников в полицию, ей пришлось бы ждать денег годами — и не факт, что она бы их вообще дождалась.
Определение по этому делу Верховный суд включил в обзор судебной практики № 1 (2021), который утвердил президиум суда.
Теперь в аналогичной ситуации шансы взыскать возмещение со страховой компании нотариуса будут выше, причем уже в первой инстанции.
Это очень важная опция для покупателей квартир, учитывая, что махинации с доверенностями при продаже квартир нередки, а взыскать что-либо с преступников очень сложно.
Лучше не покупать квартиру, если вместо собственника выступает представитель по доверенности. В этом случае невозможно проверить адекватность собственника. Лишний человек в цепочке увеличивает риск, что сделку признают недействительной. Если окажется, что собственник в момент выдачи доверенности не отвечал за свои действия, все сделки по доверенности отменят.
Проверяйте паспорт второй стороны по сделке. Паспорт нужно проверять во всех случаях. Это можно сделать с помощью специального сервиса МВД. Внимательно рассмотрите паспорт, изучите водяные знаки и оттиски.
Если что-то настораживает — неровный шрифт, вид фотографии, слишком новое состояние документа, хотя указано, что он выдан уже давно, — лучше отказаться от сделки.
Если к тому же у квартиры привлекательная цена, очень вероятно, что вы имеете дело с мошенниками.
Еще можно рассмотреть вариант титульного страхования — страхования риска утраты права собственности на квартиру. Если сделку признают недействительной в течение действия такого договора, страховая вернет вам деньги за квартиру.
Если не хотите внезапно узнать, что вашу квартиру продали без вашего ведома, подайте заявление в Росреестр о запрете любых действий с недвижимостью без вас. Это можно сделать через МФЦ. В Т—Ж уже была статья о том, как запретить любые действия с квартирой без собственника.