Минстрой предложил разрешить оплату ДДУ жилищными сертификатами

Изменить порядок покупки жилья с помощью жилищных сертификатов планирует минстрой. Сейчас с их помощью можно купить как новостройку, так и «вторичную» квартиру. Впредь же предлагается «тратить» их только на новостройки — сертификатом можно будет оплатить участие в долевом строительстве либо строительство индивидуального дома.

Жители московских хрущевок, попавших в программу реновации, передумали продавать свои квартиры и дожидаются переезда. Сергей Михеев/РГ

Сертификаты, дающие право на соцвыплаты на покупку жилья, получает ряд льготников. Сейчас, по данным минстроя, с помощью жилищных сертификатов приобретается чаще всего жилье на вторичном рынке. Как правило, это квартиры с низкими потребительскими характеристиками, отмечают в ведомстве.

При этом увеличение спроса на вторичном рынке ведет к росту цен на такое жилье. Если же соцвыплаты будут использоваться для приобретения жилья в новостройках, получатели сертификатов станут владельцами квартир с более оптимальной планировкой и инфраструктурой.

Это простимулирует стройиндустрию и будет развивать смежные отрасли промышленности.

В Госдуму внесен проект о строительных сберегательных кассах

При строительстве индивидуального жилого дома владельцы сертификата должны будут предоставить в банк для перечисления средств по сертификату ряд документов.

Среди них — документ о правах на земельный участок, уведомление о соответствии параметров будущего дома разрешенным, а также договор строительного подряда.

Сейчас новое жилье строится практически во всех регионах РФ. Это, вместе с вариантом использования социальных выплат на возведение индивидуального жилья, обеспечивает возможность использовать государственный жилищный сертификат вне зависимости от региона проживания, подчеркнули в пресс-службе минстроя.

Программа жилищных сертификатов действует уже довольно давно, отмечает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Сначала их выдавали только на покупку квартир, со временем расширили их применение на покупку жилья по договорам долевого участия.

Предлагаемые сейчас новшества, по мнению эксперта, несколько ограничат выбор жилья участниками: не во всех микрорайонах и городах возводятся новостройки.

330 тысяч семей получили жилищные сертификаты

Удобно, что сертификат можно будет использовать на строительство индивидуального дома, считает Косарева. Тем более что, по данным опросов ДОМ.РФ и ВЦИОМ, собственный дом считают идеальным жильем 68% российских семей.

Однако, отмечает эксперт, в этом случае нельзя полностью гарантировать, что после использования сертификата у семьи появится жилье — частный дом может быть не достроен, например, из-за подорожания стройматериалов и других проблем.

Право на получение жилищных сертификатов имеет целый ряд категорий россиян. Среди них чернобыльцы, вынужденные переселенцы, жители Крайнего Севера, Байконура, уволенные военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел и др.

За 24 года с момента появления государственных жилищных сертификатов их получило уже более 330 тысяч семей.

В проекте приказа ведомства указано, какие именно дома могут быть признаны ограниченно годными. Это здания, где есть крен, дефекты и повреждения, свидетельствующие о снижении несущей способности.

В то же время отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания здания (в этом случае оно было бы признано аварийным).

Жить в таком доме можно, если будет проводиться мониторинг его технического состояния либо будут восстановлены или усилены его конструкции или грунты. Более точные параметры установлены в ГОСТе и своде правил.

Более 10 млн кв.м аварийного жилья не входит в программу расселения

По сути, в документе раскрывается понятие ветхого дома, говорит эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.

«Утверждение этого порядка — необходимое продолжение принятого в конце прошлого года закона о комплексном развитии территорий.

Признание многоквартирного дома находящимся в ограниченно-работоспособном состоянии влечет за собой право властей включить его в земельный участок, формируемый под проект КРТ», — говорит он.

Чтобы запустить процедуру технической оценки, достаточно будет заявления кого-то из собственников, поданного в том числе через портал госуслуг, или инициативы органов власти, уточняет эксперт.

«Через месяц специальная комиссия, та же самая, что и признает дома аварийными, уже вынесет свое решение. Предусмотрена возможность повторного обследования или дополнительных испытаний.

В состав комиссии с правом совещательного голоса смогут входить сами жильцы», — добавляет Склянчук.

Разработка этого документа очень своевременна, так как регионы уже начали принимать пакеты региональных законов по КРТ, от прозрачности принятого порядка зависит, какое количество жилых домов пойдет под снос, отмечает он. Сведения о состоянии дома будут вноситься в ГИС ЖКХ.

Приказ связан не только с механизмом комплексного развития территорий, считает член Общественного совета при Минстрое Татьяна Вепрецкая. Бывают даже новые дома, которые накренились, например, из-за изменения русла подземных рек. Сейчас решения о мониторинге их состояния местные власти принимают в индивидуальном порядке.

Если же приказ будет утвержден, появится четкая процедура. Важно также, что будет создан реестр таких домов.

Хотелось бы, чтобы в нем отражались и решения о судьбе дома, считает эксперт: будет ли он, например, отремонтирован, частично расселен или, допустим, будут прекращены строительные работы по соседству, из-за которых ухудшилось состояние здания.

Они сравнили текущее положение дел с тем, что было пять лет назад, когда о реновации еще никто не слышал. И выяснились интересные подробности. В частности, объявлений о продаже квартир в хрущевках за пять лет стало в 3,5 раза меньше.

То есть пять лет назад в домах, попавших позже в программу, продавалось 3,8 тысячи квартир, после анонсирования реновации их количество упало до 2,7 тысячи, а сегодня и вовсе до 1,1 тысячи. Причем лишь 5% квартир из этой тысячи продаются в домах «первой волны», которые расселят до 2024 года.

И цена «квадрата» в них самая высокая — около 260 тысяч рублей, что сравнимо с новостройками.

Стали известны города, где сильнее всего подорожала вторичка

Объясняется это просто. Жители хрущевок понимают, что в ближайшие годы переедут из тесных квартир в новостройки, причем площадь жилья у них ощутимо вырастет. Так какой же смысл спешить с продажей? В «Циане» говорят, что в целом эти расчеты верны.

В среднем площадь квартиры в новостройках по реновации на 16% больше, чем в хрущевках.

Сравнения аналитики сделали на основе объявлений о продаже квартир как в домах под снос, так и в новостройках — получив новое жилье, не все москвичи переселяются в него, некоторые продают.

И это не удивительно — новое жилье обычно на четверть дороже, чем в хрущевках. Для сравнения взяли 12 районов Москвы, где больше всего объявлений о продаже квартир и в новостройках, и в хрущевках.

«Средняя стоимость квадратного метра в квартирах, куда переселили по программе реновации — 285,6 тысячи рублей. В хрущевках — 226,7 тысячи, — поделились аналитики. — То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно четверть стоимости квадратного метра.

И это — не учитывая увеличения средней площади квартиры — вместе разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50-70%».

Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что это – долевое строительство

В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.

Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).

Каким стало долевое строительство в 2018 году

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.

Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.

Когда застройщики имеют право получать деньги от дольщиков напрямую

Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.

Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу.

Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе.

А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.

Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
И только потом платить.

Договор долевого участия в строительстве в 2020 году

Источник: Комсомольская правда

Покупая квартиру в строящемся доме, мы заключаем договор долевого участия. В строительстве ДДУ используется давно, механизм отлажен. Разбираемся, какие в нем есть тонкости в 2020 году

Что такое договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

строительный адрес дома;
кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни.

Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру.

Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше.

Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь.

Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Можно ли подписать ДДУ удаленно?

— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ.

Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома.

Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.

Что меняется в ДДУ, если его заключают супруги?

— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».

На что обратить внимание в ДДУ?

— В первую очередь на правильность написания своих личных и паспортных данных, — перечисляет коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов.

– В ДДУ должны быть прописаны параметры строящегося дома: разрешение на строительство, документы, подтверждающие право использовать земельный участок именно для строительства. Обязательно обратите внимание, в какие сроки вам должны будут передать ключи, а также на параметры квартиры.

Кроме того, в ДДУ перечисляют, с каким дополнительным оборудованием вам передадут квартиру, то есть будет ли там, например, газовая плита.

Кто должен подписывать ДДУ со стороны застройщика?

— Право подписи имеет генеральный директор. Если в договоре стоит чья-то другая подпись, он должен иметь на это доверенность от гендиректора, — подчеркивает Козлов. – Важно, чтобы в доверенности стояла действительная на момент заключения ДДУ дата, были сформулированы полномочия, которые она дает, в нашем случае – подписывать ДДУ.

На каком этапе нужно передавать деньги застройщику?

— После регистрации ДДУ в Росреестре, — подчеркнул Козлов.

Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, запретов тут нет. Но при ипотеке самый большой пакет необходимых документов.

Хорошо, если у застройщика есть ипотечный брокер – человек, который как раз и должен помогать людям брать ипотеку на жилье своей компании. Брокер расскажет все про ипотеку, поможет оформить заявку и отправить ее в банки, которые сотрудничают с этим застройщиком, а также сориентирует по необходимым документам. Если такого человека нет, обращаться в банки придется самостоятельно.

Для пакета документов в каждую кредитную организацию понадобятся:

анкета-заявление по форме конкретного банка, куда вы отправляете заявку;
копия паспорта;
копия свидетельства о браке или его расторжении;
копия трудовой книжки;
копия справки о доходах по форме 2-НДФЛ.

Список документов может меняться в зависимости от требования того или иного банка.

Есть ли альтернативы договора долевого участия при покупке квартиры у застройщика?

— Если застройщик продает квартиры в уже построенном и сданном доме, заключать ДДУ нет смысла, квартиру покупают по обычному договору купли-продажи, — говорит коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов.

– Что касается реализации квартир на этапе строительства, то тут лишь 2 законных варианта: ДДУ и договор уступки.

Последний заключается не с компанией-застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое ранее заключило ДДУ на этот объект.

РБК недвижимость

Изменение законодательства о долевом строительстве – 2018. Сроки и комментарии

Информационный портал «Единый реестр застройщиков» на своем сайте разместил публикацию, в которой перечислены принятые законодателем положения 214-ФЗ1, других федеральных законов в части долевого строительства, которые на дату выхода публикации не вступили в силу, а также положения законопроекта №322981-7, направленного на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства.
I. ПОЛОЖЕНИЯ 304-ФЗ
Тема 1. Способ направления проектной декларации в контролирующий орган

Суть нормы: Застройщик обязан направлять проектную декларацию в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России (часть 2 статьи 19 214-ФЗ). Изменения в проектную декларацию направляются застройщиком в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте, определенном Минстроем России (часть 6 статьи 19 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 5 статьи 6 304-ФЗ. Вступает в силу с даты обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России.

Комментарий Обязанность застройщика по использованию электронной формы проектной декларации для ее направления в контролирующий орган возникает после выполнения двух условий в совокупности: 1) Минстрой России должен издать нормативный правовой акт, определяющий сайт, на котором застройщик обязан заполнять электронную форму проектной декларации для ее направлении в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 214-ФЗ); 2) Минстрой России или владелец соответствующего сайта должны оповестить застройщиков и контролирующие органы о дате наличия технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы (часть 5 статьи 6 304-ФЗ). Следует обратить внимание, что техническая возможность должна обеспечивать отработку трех сценариев: 1) первичное направление проектной декларации; 2) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную по форме, установленной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»; 3) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную в произвольной форме, т.е. заполненную и опубликованную до установления требований к форме проектной декларации.

Последствия несоблюдения
II. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ЯНВАРЯ 2018
Тема 2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика

Проектные декларации, направленные в контролирующий орган в бумажной форме после возникновения технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы, не будут считаться направленными в контролирующий орган. По таким проектным декларациям контролирующий орган не будет выдавать заключения. Суть нормы: Руководитель, главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности, бенефициары не могут: • иметь отдельные виды судимости (пункт 1 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ); • иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации (пункт 2 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ); • быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица (пункт 3 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ); • исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 4 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ); • быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 5 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.
Комментарий
Последствия несоблюдения требований
Тема 3. Обязанность застройщика уведомлять контролирующий орган об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика

О соответствии бенефициаров застройщика предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан уведомлять контролирующий орган при направлении проектной декларации (часть 2 статьи 19 214-ФЗ). О соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если проектная декларация заполняется в отношении объекта, разрешение на строительство которого выдано 1 июля 2018 года и позднее (пункт 8 части 2 статьи 3, пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ, часть 3 статьи 25 218-ФЗ). В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 214-ФЗ несоответствие указанных лиц застройщика предъявляемым к ним требованиям означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Однако данное положение согласно части 3 статьи 25 218-ФЗ не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года. Суть нормы: Застройщик обязан уведомить не позднее 3-х рабочих дней контролирующий орган (часть 2 статьи 3.2 214-ФЗ): • о прекращении полномочий руководителя застройщика; • об избрании (назначении) нового руководителя застройщика; • об образовании временного единоличного исполнительного органа. Одновременно с уведомлением застройщик обязан представить в контролирующий орган информацию о соответствии указанных лиц предъявляемым к ним требованиям части 3 статьи 3.2 214-ФЗ.

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.
Последствия несоблюдения требований
Тема 4. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)

Не установлена. Часть 3 статьи 14.28 КоАП предусматривает административную ответственность застройщика за непредставление застройщиком в контролирующий орган отчетности. Уведомления не является видом отчетности. Суть нормы: Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС ту же информацию, которую обязаны размещать на своем официальном сайте (часть 4 статьи 23.3 214-ФЗ): • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (пункт 1 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); • информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства: 1) разрешение на строительство (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 4) проектную декларацию (пункт 3 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214-ФЗ (пункт 4 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства — эскроу-счета(пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 9) договоры поручительства с застройщиком, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ); 10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания) (пункт 8 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Комментарий Порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства определяется Минстроем России (пункт 3.3 части 3 сатьи 23 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований

За неисполнение указанной обязанности возможно привлечение застройщика к административной ответственности: • по статье 14.8 КоАП за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы; • по статье 14.28 КоАП за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

Тема 5. Обязанность контролирующих органов по размещению информации в ЕИСЖС

Суть нормы: Контролирующие органы обязаны размещать в ЕИСЖС информацию о (часть 5 статьи 23.3 214-ФЗ): • лицах контролирующего органа, уполномоченных на осуществление контроля; • выданных заключениях о соответствии, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений; • проведенных проверках деятельности застройщика; • предписаниях застройщику; • вступивших в законную силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований Не установлено

Тема 6. Банкротство застройщика (изменения внесены в 127-ФЗ)

Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее — ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?

В Определении от 14.08.2020 № 307 ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:

гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию;
в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник вправе по-требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.

1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.

Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.

Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?

В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ

«если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строи-тельства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости вы-явленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью»

не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301 ЭС19-9739).

Еще один пример — Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302 ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:

цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);
гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участ-ника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);
по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика.

В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком.

В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки.

Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст. 382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков — физических лиц.

В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.

Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст.

192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания.

Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.

Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85 АД17-5, от 03.04.2017 № 25 АД17-1, от 16.12.2016 № 78 АД16-38, от 16.04.2018 № 310 КГ18-3037 и др.

Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона.

Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см.

постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.

2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).

Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.

По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.

Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.

Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

Дело в том, что исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В частности, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.