Минстрой хочет изменить принцип работы ЖСК

10 апреля временно исполняющий обязанности губернатора Максим Решетников встретился с дольщиками «Первого пермского микрорайона». Дольщики остались не вполне довольны результатами встречи, поскольку единственный вариант, который был предложен краевыми властями — создать ЖСК и доплатить за строительство квартир. По мнению экспертов, это единственный вариант, который может привести к успеху в решении проблемы, и в противном случае дольщики потеряют намного больше, передает корреспондент Накануне.RU.

Глава Пермского края Максим Решетников во время встречи с дольщиками заявил, что достройка «Первого пермского микрорайона» требует совместных действий дольщиков и краевых властей. Кроме того, Максим Решетников отметил необходимость выработки единой схемы для решения проблем обманутых дольщиков.

«Вопрос по «Первому пермскому микрорайону» – один из самых острых в Прикамье. Безусловно, потребуется время, чтобы решить проблему полностью. Ситуация требует консолидированной позиции и совместных действий дольщиков и власти. Мы выработаем единую схему для решения проблем обманутых дольщиков, потому что их в крае, к сожалению, немало», — отметил Максим Решетников.

В время встречи заместитель руководителя администрации губернатора Яна Дорофеева доложила, что в начале мая краевой Арбитражный суд рассмотрит заявление о признании застройщика банкротом.

Требуется вход в процедуру банкротства: застройщик задолжал кредиторам свыше 2 млрд руб.

При банкротстве застройщика добиться завершения строительства домов можно, если участники строительства примут решение о создании жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Это же мнение разделяют и юристы.

«Банкротство, если сказать кратко, это продажа всего имущества и направление вырученных денег на выплаты кредиторам в соответствии с установленной очередностью.

Для дольщиков, застройщик которых обанкротился, сделано исключение – дома и находящийся под ними земельный участок можно защитить от продажи, создав ЖСК.

Если дольщики не создадут ЖСК, то имущество будет продано, при этом не стоит рассчитывать, что проданного имущества хватит, чтобы выплатить всю внесенную дольщиками в счет покупки квартиры сумму – из практики, в лучшем случае, сумма выплат не превышает 10-20% от суммы денежных средств, внесенных дольщиками«, — прокомментировала ситуацию с дольщиками юрист, член пермского отделения «Ассоциации юристов России» Марина Капустина.

Поэтому, если дольщики проголосуют против создания ЖСК, земельный участок и находящиеся на нем дома будут проданы с торгов. Исходя из вырученных средств будут произведены выплаты участникам строительства. Суммы выплат будут мизерные, считает юрист Дмитрий Русаков.

«Когда речь заходит о банкротстве застройщика, для участников строительства остается только один путь – это создание ЖСК и достройка «проблемного» объекта через ЖСК.

Если ЖСК не будет создано, то, в соответствии с законом о банкротстве, дома и земля под ними будут проданы, а дольщики точно останутся без квартир и, наверняка, без денег, потому что при продаже имущества обанкротившегося застройщика удается получить и выплатить кредиторам мизерные денежные суммы«, — сообщил Дмитрий Русаков.

Как сообщили Накануне.RU в администрации губернатора, для того, чтобы дома достроить, необходимо создать ЖСК, и только после этого решать все вопросы, в том числе, вопросы материальной поддержки социально незащищенных категорий дольщиков.

«Позиция губернатора такова: дома нужно в любом случае достраивать и людям нужно помогать. Но для того, чтобы квартиры достроить надо пройти «юридическую очистку» и только после этого решать все вопросы. Создание ЖСК — это необходимый этап очистки.

У застройщика долг в 2 млрд. Если эти квартиры уйдут в счет долга, то у собственников эти квартиры выкупят за пять копеек. Вариант, который предложил Решетников — это единственный вариант юридически выверенный, который в принципе может привести к успеху.

По этой схеме был достроен дом в Хмелях, в Кудымкаре. Это единственный вариант и сейчас Решетников ставит задачу на этом сложном объекте реализовать системный подход, чтобы можно было решать проблемы всех дольщиков.

Эта проблема выросла из прошлого и она достаточно важна для края», — сообщили в администрации главы Прикамья.

Краевые власти, в свою очередь, готовы помогать гражданам в процессе формирования ЖСК: им будет оказана организационная поддержка, необходимое юридическое сопровождение.Также будет проанализирован социальный состав дольщиков, и разработаны критерии поддержки.

Глава региона поручил министру строительства Михаилу Сюткину до августа 2017 года завершить экспертизу домов и к следующей встрече с дольщиками, которая состоится в июне, подготовить предложения по региональным мерам социальной поддержки.

Итоги встречи прокомментировал и глава исполкома ОНФ Евгений Симакин. По его словам, создание ЖСК — достаточно рискованный путь, но в данной ситуации он является единственным выходом.

«С моей точки зрения, все, что было сказано на встрече — разумно, последовательно, юридически выверено, исходя из той ситуации, в которой дольщики находятся на сегодняшний день. Все понимают, что создание ЖСК – это достаточно рискованный путь, потому что это трудно управляемо.

Но другого выхода я не вижу по одной простой причине: в противном случае все имущество окажется в рамках общего конкурсного производства и будет продано с торгов. В этом случае жильцы получат не больше 15-20%. И это очевидно, потому что общая сумма задолженности — 2 млрд руб.

Еще из положительного, что я услышал на встрече: было высказано намерение за счет бюджета, не за счет дольщиков, в течение двух месяцев провести инструментальное обследование домов, чтобы понять, что делать дальше: ремонтировать, сносить и снова строить. В этот же период сформировать ЖСК. ЖСК подписывает договор с ПАИЖК.

ПАИЖК заключает договор с подрядчиком, и соответственно, начинается строительство. Также было обозначено, что жильцы фактически ничего не потеряют и эти 11 тыс. фактически будут компенсированы, при условии, что эта квартира была куплена не с целью перепродажи в последующем.

Ну, понятно, что если человек имеет четыре квартиры и покупает пятую на продажу — этот человек не является социально незащищенным человеком. Но тот, кто реально является социально не защищенным, в последствии могут получить компенсацию.

То есть впервые за долгое время мы услышали от администрации губернатора и лично от губернатора четкую, понятную, поэтапную схему выхода из этой сложнейшей ситуации. Понятно, что это не пятиминутное решение. Здесь вообще линейных решений не бывает, потому что ситуация реально крайне сложная», — сообщил Евгений Симакин.

Отметим, что в мероприятии также приняли участие члены рабочей группы, курирующей эту тему, представители администрации губернатора, краевого правительства, министерства строительства Пермского края.

Минстрой России разъяснил, как застройщик может подтвердить опыт строительства объектов

14.05.2018

Для этого девелоперу необходимо представить разрешения на ввод в эксплуатацию, договоры строительного подряда и выполнения функций технического заказчика, а также документы, подтверждающие факт выполнения обязательств по указанным договорам.

В соответствии с нормами 214-ФЗ для привлечения денежных средств дольщиков в отношении объектов, по которым разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, застройщик либо его основное общество, либо любое из дочерних обществ застройщика должны соответствовать требованиям к опыту (не менее трех лет) осуществления деятельности по строительству (в качестве застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика) многоквартирных домов общей площадью в совокупности не менее 10 тыс. кв. м.

Минстрой России письмом от 27.04.2018 №19369-НС/07 разъяснил, что количество многоквартирных домов не является ключевым критерием при определении соответствия застройщика требованиям вышеуказанной нормы. Таким образом, застройщик может иметь надлежащий опыт в строительстве даже в отношении одного дома.

Из разъяснений Минстроя России следует, что трехлетний опыт участия в строительстве может быть подтвержден выданными разрешениями на ввод в эксплуатацию, а также:
• договорами, в рамках которых действует генеральный подрядчик или технический заказчик;
• документами, подтверждающими факт выполнения обязательств по указанным договорам.

Особо отмечается, что закон не содержит норм, устанавливающих перечень документов, согласно которым может быть подтверждено соответствие застройщика требованиям п. 1 ст. 2 Федерального закона 214-ФЗ.

При этом письмо Минстроя России не содержит разъяснения по вопросу даты, с которой начинается отсчет трехлетнего опыта строительства. По данному вопросу свою позицию выразил Москомстройинвест письмом от 03.05.2018 №77-24-416/8-1.

По мнению Москомстройинвеста, начальным моментом исчисления указанного срока следует считать дату, с которой лицо осуществляет функции застройщика, либо технического заказчика, либо генерального подрядчика.
Таким образом, отсчет трехлетнего опыта строительства начинается:
• в части функций застройщика — с даты выдачи разрешения на строительство;
• в части функций технического заказчика — с даты начала оказания услуг (согласно договору на выполнение функций технического заказчика, но не ранее даты выдачи застройщику разрешения на строительство);
• в части функций генерального подрядчика — с даты начала выполнения работ (согласно договору строительного подряда, но не ранее даты выдачи застройщику разрешения на строительство).

Обзор новых законов и письма Минстроя РФ, важных для УО и ТСЖ

В данной статье представлен обзор новых Федеральных законов и письма Минстроя РФ, оставшихся в тени из-за ситуации с COVID-19. 24 апреля приняты три новых Федеральных закона, касающихся работы УО и ТСЖ.

№ 133-ФЗ: юрлица и предприниматели теперь могут быть оштрафованы за незаконную перепланировку помещения в МКД

До мая 2020 года к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ привлекались только физические лица, нарушившие правила пользования жилыми помещениями, сделавшие перепланировку и/или переустройство без получения разрешений. Федеральным законом от 24.04.

2020 № 133-ФЗ, вступившим в силу 5 мая 2020 года, в указанную статью КоАП РФ были внесены изменения.

Теперь за самовольную перепланировку/переустройство помещения в многоквартирном доме могут быть оштрафованы не только граждане, но и должностные лица, индивидуальные предприниматели и организации.

Действие ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ теперь распространяется на все помещения в многоквартирном доме: жилые и нежилые.

Если для физлиц и должностных лиц предусмотрены сравнительно небольшие штрафы – до 5 тысяч рублей, то юридические лица и индивидуальные предприниматели могут быть оштрафованы на: 20 – 30 тысяч рублей за порчу жилых помещений или их оборудования, за использование жилья не по назначению (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ); 40 – 50 тысяч рублей за самовольное переустройство/перепланировку помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Управляющие организации и ТСЖ должны иметь это ввиду и использовать при работе с собственниками: предупреждать о последствиях несогласованного переустройства любых помещений в доме, захвата части общего имущества в МКД, а также использования жилых помещений в качестве нежилых.

№ 145-ФЗ: введены ограничения на продажу алкоголя в заведениях, размещённых в МКД

В 2019 году государственный совет Удмуртии внёс в Госдуму РФ законопроект № 712762-7, в котором предлагал запретить торговлю спиртным в МКД и дать полномочия региональным властям ограничивать продажу алкоголя в подобных заведениях по аналогии с магазинами розничной торговли.

Документ пока так и не был рассмотрен в первом чтении. Правительство РФ не поддержало инициативу. В отзыве написано, что «реализация законопроекта поставит в неравные условия добросовестных хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги общественного питания в нежилых помещениях многоквартирных домов и в стационарных торговых объектах».

Тем временем президент РФ подписал Федеральный закон от 24.04.

2020 № 145-ФЗ, которым введён запрет на продажу алкоголя в местах общественного питания, расположенных в МКД и на прилегающих территориях, если площадь помещения составляет менее 20 кв.м.

В № 145-ФЗ дано пояснение, что под площадью подразумевается размер специально оборудованных для потребления готовой продукции помещений согласно технической и иной документации.

Также региональным властям, как и предлагали авторы законопроекта № 712762-7, дали право вообще запрещать продажу алкоголя в МКД или вводить дополнительные ограничения для этого.

№ 128-ФЗ: в ЖК РФ закрепили расчёт платы за теплоэнергию по показаниям ИПУ потребителя при отсутствии счётчиков у соседей

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г.

№ 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

ВС РФ разъяснил «коммуналку»Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме.

В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно.

Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П.

Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом.

Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы.

Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумностиКонституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала.

«Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием.

Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.

Жилищно-строительные кооперативы теперь подлежат строгому электронному учету в ЕИСЖС

1 Октября 2019

С 25 сентября 2019 года ЖСК, ведущие строительство жилых домов, обязаны зарегистрироваться на портале наш.дом.рф и на постоянной основе размещать актуальную информацию в Единой информационной системе жилищного строительства, напоминают в госкорпорации ДОМ.РФ.

Данное требование предусмотрено федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ, который был принят в конце 2018 года. С целью его исполнения на корпоративном сайте ДОМ.РФ начал функционировать личный кабинет ЖСК. В нем каждая из таких организаций должна размещать данные:

     — о себе;

     — о строящихся ЖСК домах;

     — о членах кооператива, за чей счет осуществляется строительство.

      Контроль за фактом и полнотой размещения жилищно-строительными кооперативами соответствующей информации в ЕИСЖС будут обеспечивать уполномоченные органы исполнительной власти тех субъектов РФ, на территории которых такие ЖСК возводят дома.

     К кооперативам, которые на текущий момент имеют право вести строительство за счет своих членов, относятся:

1) ЖСК, созданные в соответствии со 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» — ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
2) ЖСК, созданные в соответствии со 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», когда права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, образованному из дольщиков для достройки проблемного дома;

     3) ЖСК, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, строительство по которым на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

     Размещение ЖСК сведений в единой ЕИСЖС обеспечит еще большую прозрачность жилищного строительства для граждан и всех участников жилищной сферы, уверены в ДОМ.РФ.

     Между тем депутаты Госдумы разрабатывают новый законопроект о жилищных кооперативах, сообщил журналистам член Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Сергей Крючек.

     «Мы как законодатели, который год работая и изучая опыт, хотим сказать, что уже готовится в проектном решении закон о жилищной кооперации, будет вноситься в Госдуму», — проинформировал он.

     По его словам, законопроект планируется обсудить на дискуссионных площадках Госдумы, в рамках комитета.

     «Будем выходить на законодательную инициативу, чтобы узаконить и ввести в рамках законодательного акта», — уточнил депутат-справедливоросс.


     Источник:

https://gge.ru/

Одобрены поправки ко второму чтению в законопроект о долевом строительстве

18.06.2018

Перечислим основные нововведения, одобренные Комитетом.

1. Полный переход на счета эскроу
Застройщики обязаны использовать только счета эскроу, если ДДУ с первым участником долевого строительства направлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
2. Смягчены требование к застройщикам в случае выбора ими схемы использования счетов эскроу
В случае использования застройщиками схемы счетов эскроу не применяются следующие требования закона:
1) к опыту работы — 3 года и 10 000 м2 ввода многоквартирных домов;
2) принцип «один застройщик — один жилой комплекс»;
3) наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств;
4) наличие на дату начала проекта 10% на счету или кредитного договора на 40%;
5) запрет на наличие кредитов, займов, ссуд;
6) запрет на выпуск ценных бумаг;
7) запрет на наличие обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
8) запрет на использования имущества застройщика для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
9) запрет на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
10) соответствие нормативам финансовой устойчивости;
11) запрет на наличие недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;
12) наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика;
13) наличие отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
14) общие нормы о порядке расторжения, отказа от исполнения ДДУ (заменяются специальными нормами для счетов эскроу);
15) общие нормы об обеспечении исполнения обязательства по ДДУ, обращении взыскания на предмет залога;
16) о целевом использовании средств дольщиков;
17) о банковском сопровождении.

Определено, что на средства, находящиеся на счетах эскроу проценты не начисляются. Вознаграждение банку за обслуживание счетов эскроу не выплачивается.

3. Уменьшены сроки раскрытия счетов эскроу
Средства со счетов эскроу направляются застройщику или на оплату его обязательств перед банком при выполнении в совокупности следующих условий:
1) дом введен в эксплуатацию;
2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

4. Ужесточается регулирование деятельности застройщиков, в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 г.

В отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:

1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;

2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций (смотри следующую главку № 5 — Ред.), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

5. Вводится прямой запрет на осуществление ряда операций по счету
Уполномоченный банк не вправе проводить платежи застройщика, если они связаны:
1) с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
3) с предоставлением ссуд, займов, за исключением целевых займов;
4) с покупкой ценных бумаг;
5) с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ-застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) с оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Запрещается оплата дольщиком цены договора наличными. Запрещается снятие средств со счета наличными, кроме оплаты труда.

6. Более детально регламентирован порядок банковского сопровождения
Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, будет определен Правительством РФ по согласованию с Центральным банком РФ.
Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо отказывает в проведении операции по счету в следующих случаях:
1) операция запрещена (смотри предыдущую главку № 5 — Ред.);
2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует закону;
3) операция по оплате административных расходов превышает 10% от стоимости строительства (20% — для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО);
4) операция по оплате авансовых платежей превышает 30% от стоимости строительства;
5) назначение и размер платежа, указанный в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения.
7. Расширены случаи, когда Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ
Орган регистрации прав обязан приостановить регистрацию если поступило уведомление:
1) Фонда защиты дольщиков о несоответствии застройщика обязательным требованиям;
2) органа контроля или Фонда защиты дольщиков о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче дольщику в соответствии с ДДУ объекта долевого строительства.
Эти положения дополнили уже имеющееся в законе основание для приостановления регистрации — если поступило уведомление:
3) органа контроля об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства.
8. Регламентирован порядок снятия приостановления регистрации ДДУ

Орган контроля обязан уведомить Росреестр о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям. Приостановление регистрации прекращается с момента поступления в орган регистрации такого уведомления.

9. Наделение Фонда защиты дольщиков контрольными полномочиями

Фонд наделяется полномочиями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС. По результатам мониторинга Фонд направляет уведомления Росреестру и контролирующему органу о несоответствии или о соответствии застройщика установленным требованиям.

10. Дополнительное основание для отказа в выдаче застройщику заключения о соответствии, дающего право привлекать средства дольщиков

Таким основанием является нарушение на дату направления проектной декларации застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на три и более месяцев. Первоначальный срок ввода определяется по ДДУ с первым участником долевого строительства.

11. Смягчен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»
Принцип «Один застройщик — одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов:
1) «один застройщик — один жилой комплекс»;
2) «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».
Одному застройщику разрешили иметь несколько разрешений на строительство:
1) в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
2) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
3) на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии (РЗТ), или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении (КОТ) или договор о ее комплексном развитии (КРТ).
При наличии нескольких разрешений на строительство застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. По действующим договорам РЗТ, КОТ и КРТ (заключенным до 1 июля 2018 года) застройщик вправе передать обязательства дочернему или основному обществу, дочернему обществу основного общества, если разрешение на строительство в рамках таких проектов получено после 1 июля 2018 года.

12. Смягчены требования к наличию собственных средств
Требование наличия собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства дополнено возможностью соблюдения альтернативного требования — наличия кредитного договора уполномоченного банка в размере 40% от стоимости строительства.
13. Смягчен запрет на наличие кредитов, займов, ссуд

Застройщикам разрешили иметь целевые займы от материнской компании при условии, если эти займы не превышают 20% от стоимости строительства, а процентная ставка по ним не превышает ключевую ставку плюс 2 п.п.

14. Смягчен запрет на наличие обязательств, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков
Застройщикам разрешено иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства.
15. Введено дополнительное требование к застройщику

Застройщик должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости его деятельности. Пункт вступает в силу с 29 сентября 2018 года.

16. Смягчены требования запрета наличия задолженности по налогам
Установлены требования к допустимому размеру задолженности, а также определено, что требование не действует в период возможного обжалования недоимки.
17. Изменены критерии определения бенефициаров застройщика

Теперь бенефициаром признается лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) имеет в капитале застройщика участие более чем пять процентов. Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации.

18. Ужесточены сроки действия запрета на профессию
Руководитель и бенефициар застройщика, допустившие банкротство, в течении 5 лет (ранее — трех лет) не вправе являться руководителем застройщика.
19. Застройщику предоставлено право смены уполномоченного банка

Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт счет. Вместе с застройщиком счета в новом банке обязаны открыть технический заказчик и генподрядчик.

20. Отменена обязанность застройщика вести сайт

Обязанность застройщика вести сайт и размещать на нем информацию заменена на обязанность размещать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Определены сроки и периодичность размещения застройщиком информации в ЕИСЖС.

21. Расширен объем информации, которую застройщик обязан раскрывать
В частности, застройщик обязан дополнительно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства:
1) ГПЗУ;
2) схему планировочной организации земельного участка;
3) расчет размера собственных средств;
4) расчет нормативов финансовой устойчивости;
5) сведения о банкротстве;
6) извещение о начале строительства;
7) сведения об открытии или закрытии расчетного счета;
8) правоустанавливающие документы на земельный участок.
Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает по истечении трех месяцев со дня официального опубликования закона.
22. Расширены направления использования средств дольщиков
В частности, разрешено расходовать средства дольщиков на:
1) внесение платы за изменение вида разрешенного использования;
2) плату за снятие запрета на строительство.
Разрешено переводить деньги на счет этого же застройщика в другой уполномоченный банк.
23. Увеличен норматив расходов на административные нужды для застройщиков, отчитывающихся по стандартам МСФО
Такие застройщики могут тратить на административные нужды до 20% от стоимости строительства — против 10% для остальных застройщиков.
24. Смягчен запрет на иную деятельность
Застройщику разрешается в отношении ранее построенных им объектов:
1) осуществлять их продажу и аренду;
2) осуществлять их содержание, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
25. Сокращен срок, когда застройщик получает право использовать прибыль от проекта
Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться произвольно после выполнения в совокупности двух условий:
1) дом введен в эксплуатацию;
2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
26. Вводится дополнительный отчетный документ застройщика

Застройщик обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства. Форма ведомости определяется Минстроем России.

27. Увеличены сроки раскрытия застройщиком промежуточной (квартальной) бухотчетности
Срок увеличен с 5 до 30 дней с даты завершения отчетного периода (квартала).
28. Ужесточается ответственность бенефициаров
Вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика по отношению к застройщику за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.
29. Взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков переводится в электронный формат

Указанное взаимодействие будет осуществляться через личные кабинеты в Единой информационной системе жилищного строительства. Срок — с 1 июля 2018 года.

30. Согласование назначения руководителей органа контроля
Назначение руководителя органа контроля согласовывается Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.
31. Упрощается предоставление компенсационного земельного участка
Разрешается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки застройщикам, принявшим обязательства по достройке проблемных объектов.
32. Ужесточены требования к ЖСК
Привлечение средств по схеме ЖСК сохраняется только для двух случаев:
1) земля предоставлена ЖСК в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности;
2) ЖСК создано в соответствии с законодательством о банкротстве.
33. Срок вступления в силу норм закона
Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением отдельных норм.
Значительные изменения внесены также в регламентацию:
1) порядка финансирования строительства социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков;
2) счетов эскроу (в том числе вклады на счета эскроу могут быть застрахованы на сумму до 10 млн руб.);
3) Единой информационной системы жилищного строительства;
4) банкротства застройщиков;
5) деятельности Фонда защиты дольщиков.
Текст законопроекта, одобренного Комитетом ко второму чтению, опубликован на странице законопроекта на сайте Государственной Думы РФ.

Изменения Законодательные В 2021 В Деятельности Тсж | Юридическая помощь

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения Законодательные В 2021 В Деятельности Тсж». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Закон № 72-ФЗ имел определенную сферу регулирования. Она распространялся на отношения, связанные с собственностью в жилом массиве, которая принадлежала двум и более владельцам, ТСЖ и ЖСК. Им регулировалось взаимодействие, возникавшее на территории страны, с участием отечественных и иностранных физических и юридических лиц.

Закон № 72-ФЗ был принят в 1996 году. Это было связано с необходимостью систематизировать и упорядочить правоотношения, между собственниками недвижимости.

До принятия указанного нормативного акта, только в некоторых законах было указано, что владельцы жилья вправе создавать товарищества. Однако более конкретной информации нигде не содержалось.

А поскольку деятельность ТСЖ имеет свою специфику, то необходим был отдельный нормативный правовой акт, который бы регулировал вопросы такого характера. По этой причине и был принят Закон № 72-ФЗ.

Федеральный закон № 72-ФЗ в настоящее время не применяется, поскольку он утратил силу.

Произошло это в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ. Официальной датой отмены Закона № 72-ФЗ является первое марта 2005 года. Именно с этого числа начала действовать новая редакция ЖК РФ. Отмена произошла в связи с тем, что в Жилищный кодекс был введен целый раздел, касающийся деятельности ТСЖ. По этой причине Закон № 72-ФЗ утратил свою актуальность.

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

Обязанности председателя ТСЖ и его права