К 2020 году будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ. Что изменится с введением новой методики кадастровой оценки, вырастет ли стоимость кадастровой оценки объектов, какие новые функции появятся у кадастровой палаты?
По последним данным, комиссии по пересмотру кадастровой стоимости больше половины решений приняли в пользу граждан. Все больше россиян стали оспаривать кадастровую стоимость своих квартир и дач. Показатель серьезный, ведь именно от этого зависят налоги на недвижимость. Да и суммы, на которые граждане смогли «удешевить» свою недвижимость впечатляют.
Достаточно назвать цифры только в одном, «среднем» регионе страны. Так, в 2017 году комиссия при Управлении Росреестра по Псковской области рассмотрела 513 заявлений о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Итог — были приняты решения об уменьшении ранее установленной общей кадастровой стоимости 386 объектов. В денежном эквиваленте — это более четырех миллиардов рублей.
Налоговая амнистия: какие долги и налоги простят россиянам в 2018 году?
Всего же, как заявили в центральном аппарате ведомства, в январе — декабре 2017 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Росреестре, рассмотрели 54,7 тысячи заявлений. Они касались 103,4 тысячи объектов.
Цифра для непосвященного кажется огромной, но в Росреестре говорят, что это всего 0,06 процента от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 января 2018 года содержались в ЕГРП.
К слову, там есть сведения на 161,8 миллиона объектов по всей стране. По итоговым цифрам хорошо заметно, что успешно оспаривать кадастровую стоимость год от года граждане стали чаще.
Если сравнить эти цифры с 2016 годом, то количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 7,5 процента.
В самом Росреестре напоминают, что любой человек, несогласный с оценкой кадастровой стоимости своей недвижимости, может оспорить ее результаты. Вариантов на выбор предлагается два.
Можно пойти в суд, но проще и надежнее обратиться в специальные комиссии по оспариванию. Они созданы при управлениях Росреестра абсолютно во всех регионах России.
Напомним, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.
В Росреестре назвали самую свежую цифру — с января по декабрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 58,2 процента заявлений. Фактически это означает, что чуть ли не каждое второе заявление недовольных кадастровой оценкой граждан было удовлетворено.
Росреестр напомнил, что он сам не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости. Но он участвует в исправлении ее оценки, если у собственников, или как выражаются чиновники — у правообладателей, появились сомнения в ее правильности.
Стоит напомнить, что до 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей стране определяли так называемые независимые оценщики.
Ну а после этого те цифры, которые высчитывали и записали независимые оценщики, утверждали региональные и местные органы власти.
Работа независимых оценщиков вызывала и до сих пор вызывает немало вполне справедливых нареканий. В их расчетах попадались не только чисто арифметические ошибки, но и просто неграмотные действия. В некоторых регионах одинаковые объекты недвижимости стоили совсем не одинаково, в других же регионах кадастровая оценка дворца вдруг оказывалась ниже стоимости лачуги.
А вот потом оспаривать результаты работы независимых оценщиков было невероятно сложно.
Количество нареканий перешло все границы, и стало понятно, что ситуацию необходимо менять. Причем кардинально.
Новые функции Кадастровой палаты
Как известно, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». В связи с этим изменились и функции Кадастровой палаты.
Росреестр участвовал в разработке проекта этого закона и последовательно выступал за принятие его положений. Для тех, кто не очень хорошо знаком с этим важным для буквально каждого собственника законом, стоит напомнить следующее.
Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российский Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года.
Закон «О государственной кадастровой оценке» предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.
Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости. И не важно каких — хоть дачи на шести сотках, хоть огромного частного завода или гостиницы.
Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.
В Росреестре напомнили, что новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
Что изменит новая методика кадастровой оценки?
С 1 ноября 2017 года вступила в силу новая методика кадастровой оценки, подготовленная Минэкономразвития. В х к документу говорится, что он призван «повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости».
Напомним, что методика – это часть новой системы проведения и оспаривания государственной кадастровой оценки, введенной 3 июля 2016 года федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Полный переход на неё рассчитан до 2020 года.
Кадастровую оценку сегодня проводят независимые оценщики. К 2020 году будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ.
Эксперты отмечают, что новая методика создана на основе федерального стандарта оценки (ФСО) № 4 и полученного оценщиками опыта. Система расчёта осталась той же, по которой работали оценщики, она стала лишь более подробно расписана.
Объекты недвижимости будут оцениваться с учетом экономических, экологических и социальных факторов региона, таких как уровень жизни населения, процент миграции, социальный состав жителей, инфляция, уровень ВВП субъекта РФ, наличие источников, загрязняющих природную среду.
При этом будет учитываться фактическое, а не «возможно выгодное использование строения и участка», как оценивалось ранее. К неблагоустроенным объектам (без газа, отопления, горячего водоснабжения, электричества и канализации) будет применяться понижающая корректировка.
Юристы считают также, что новая методика прибавит работы оценщикам, и стоимость их работы для потребителя скорее всего вырастет.
Зачем нужно больше информации об объектах недвижимости
Новая методика обсуждалась с оценочным сообществом, предложенные в ней изменения выглядят вполне логичными, оцениваются профессионалами рынка как позитивные.
Кардинальных изменений в подходах к оценке не прослеживается, в том числе в системе расчёта стоимости.
По существу, мы видим уже знакомый всем профессиональным оценщикам Федеральный стандарт оценки – ФСО № 4, но более детально прописанный.
Акцент сделан на учёт ряда ценообразующих факторов, таких как ситуация на рынке недвижимости, макроэкономическое окружение, состояние объекта, то есть степень его физического износа и прочее. Также принимается в расчёт историческая ценность объекта – очевидно, что оценщики все вышеназванные факторы всегда учитывали.
Более того, в последние годы оценочное сообщество и на уровне саморегулируемых оценочных организаций (СРОО), и в формате работы экспертов на площадках рабочих групп при министерстве экономического развития многое сделало для совершенствования методик.
Основная проблема, к сожалению, никакими методиками не решается. Речь идёт о базах данных и источниках, которые необходимы для анализа рынка. На сегодня общепризнанным в среде специалистов является факт, что именно недостатки баз данных Росреестра – основная причина проблем в оценке.
И без решения этой проблемы ни работа независимых оценщиков, ни передача полномочий по оценке в ГБУ в данном вопросе «погоды не улучшит».
Уже и Росреестр признал, что основные ошибки в кадастровой оценке объектов произошли не из-за того, что методика оценки плоха, а из-за того, что информация, внесенная в базу Росреестра, мягко говоря, неполная, – где-то нет конструкций объектов, где-то неправильно указана площадь и т. д.
Вырастет ли кадастровая стоимость?
Как пояснили в Кадастровой палате, кадастровая стоимость не будет меняться (также сохраняется право на обжалование кадастровой стоимости за правообладателями земельных участков) в нескольких случаях.
Новые правила кадастровой оценки недвижимости с 2017 года: что изменится
Если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 г. кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения.
Не будет меняться кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г., меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость.
Если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г.
или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения. В то же время, если на 1 января 2014 г.
отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
В таком случае кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 г. с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
Кадастровая стоимость после 1 января 2017 г. определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
Как правильно оспорить кадастровую стоимость
Оспорить кадастровую стоимость можно, если при оценке использовались неверные сведения об объекте недвижимости, например, неправильная площадь, и если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной.
Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре либо в суд. Более быстрый способ скорректировать кадастровую стоимость – это обратиться в комиссию.
Порядок обращения в комиссию можно узнать на официальном сайте Росреестра (http://rosreestr.ru) или по телефону кол-центра 8 (800) 100-34-34.
Физические лица могут выбирать – обратиться в суд или в комиссию, а юридические лица обязаны сначала обратиться именно в комиссию. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца.
Вместе тем, согласно федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года кадастровая стоимость меняться не будет, право на обжалование кадастровой стоимости также сохраняется за правообладателями объектов недвижимости».
Как будут увеличатся налоги на недвижимость
До 2020 года налог на недвижимость будет постепенно увеличиваться. Расчёт налога будет осуществляться от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной, которая ниже первой.
По некоторым объектам разница может достигать десятков раз.
К этому времени для объектов с кадастровой стоимостью недвижимости менее 10 млн рублей, сумма налога составит 0,1 % от стоимости в год, до 20 млн рублей – 0,15 %, дороже 20 миллионов – 0,2 %.
Кроме этого при исчислении налога расчёт будет производиться не от кадастровой стоимости всего объекта, а от кадастровой стоимости за минусом вычета. На квартиру такой вычет составляет 20 кв. метров, на комнату – 10 кв. м, на жилой дом – 50 кв. м, на единый недвижимый комплекс – 1 млн рублей. Например, если площадь квартиры 48 кв. метров, то налог будет исчисляться с 28 кв. метров.
Кадастровую стоимость посчитают по-новому // Минэкономразвития разрабатывает единую методику оценки
Минэкономразвития готовит единую методику кадастровой оценки недвижимости, сообщает РБК. Она предусмотрена законом о государственной кадастровой оценке, который Президент подписал 3 июля. Согласно методике, на стоимость будет влиять состояние рынка недвижимости, степень износа объекта и макроэкономическая ситуация в стране и регионе.
До сих пор проведение государственной кадастровой оценки регулировалось гл. III.1 Закона об оценочной деятельности.
Однако у оценщиков не было доступа к необходимым сведениям, а заказчик не всегда мог обеспечить оценщика материалами, которые есть у иных органов.
Это стало одним из поводов для разработки нового закона, который передал кадастровую оценку от частных оценщиков государственным. Другим поводом послужило расхождение в оценках одних и тех же объектов, часто подвергавшееся критике (см. здесь).
На кадастровую стоимость недвижимости, согласно проекту методики, будет влиять несколько факторов. Один из них — состояние рынка недвижимости. Оценщики будут анализировать динамику цен по сделкам, предложение и спрос, активность на рынке и политику властей в сфере землепользования.
Также в анализ будут включаться затраты на создание объекта и ситуацию с кредитованием недвижимости.
Данные для анализа рынка госоценщики смогут получать из Росреестра, СМИ и специализированных агентств, однако авторы методики еще не определили, как будет осуществляться доступ к этим сведениям.
На стоимость объекта будет влиять и степень его износа, которую оценщики будут определять сами. Объект будет считаться находящимся в отличном или хорошем состоянии, если он сдан или отремонтирован в течение пяти лет до проведения оценки.
У зданий старше пяти лет износ составит 40%, у требующих капитального ремонта — 60–70%, а у ветхих и авариных — больше 60–70%. Самостоятельно признавать здания аварийными или ветхими оценщики не смогут.
Для этого объекты сначала должны быть включены в список аварийного и ветхого фонда, который составляют власти.
Наконец, в оценке стоимости будут учитываться и показатели, напрямую к объекту недвижимости не относящиеся. Это, в частности, макроэкономическое состояние как во всей стране, так и в конкретном регионе. Учитываться будет динамика ВВП, зарплат и доходов населения, инфляция и индекс промышленного производства на дату оценки.
Суета вокруг кадастра
Правительство готовит единую методику для расчета стоимости недвижимости
РБК удалось ознакомиться с проектом единой методики кадастровой оценки недвижимости, которую готовит Минэкономразвития. Сейчас собственники часто оспаривают эту оценку в суде, поскольку она влияет на величину налога на имущество
Сотрудник Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) ( Андрей Стенин/РИА Новости)
Новые формулы
Актуальность текущей версии методики подтвердили два источника, знакомые с ходом подготовки документа. Представитель Минэкономразвития, которое отвечает за эту подготовку, Елена Лашкина сказала РБК, что обсуждение рабочей и несогласованной версии преждевременно. В проект еще будут вноситься изменения, обращает внимание РБК один из участников подготовки документа.
Введение единой методики предусмотрено новым законом о кадастровой оценке недвижимости, который был принят Думой в июне и подписан президентом Владимиром Путиным 3 июля.
Согласно закону, право оценивать недвижимость для ее налогообложения получат только государственные оценщики.
Расхождения в оценках одних и тех же объектов были поводом для критики работы частных компаний и решения властей передать кадастровую оценку государству, объясняли ранее депутаты Госдумы.
Ценообразующие факторы для кадастровой оценки каждого объекта авторы методики делят на три типа: те, что характеризуют макроэкономическое окружение оцениваемых объектов недвижимости, ситуацию на рынке недвижимости, а также сам объект и объекты-аналоги.
Госоценщиков обяжут анализировать объем рынка недвижимости, динамику цен по факту сделок, предложение и спрос, активность основных участников рынка, политику региональных и местных властей в области землепользования.
В своих обзорах госоценщики должны будут представлять анализ затрат на создание объектов недвижимости, а также особенностей кредитования рынка недвижимости. Информацию о состоянии рынка оценщики смогут получать из баз данных Росреестра, СМИ и агентств недвижимости.
Вопрос, каким образом государственные оценщики будут получать доступ к данным агентств, еще не решен, обращает внимание один из собеседников РБК.
Чтобы сделать анализ точнее, государственные оценщики должны будут собирать информацию, «не относящуюся непосредственно к объектам оценки, но влияющую на их стоимость», говорится в проекте методики.
К информации о макроэкономической среде оцениваемых объектов авторы относят информацию, характеризующую социально-экономическое состояние страны в целом и конкретного региона: речь идет о динамике ВВП, зарплатах и реальных доходах населения, уровне инфляции, индексе промпроизводства на дату кадастровой оценки недвижимости.
В процессе кадастровой оценки государственные оценщики должны будут разделить населенные пункты на ценовые зоны — части территории с близкими показателями средних рыночных цен на типовые объекты недвижимости, следует из проекта. Разница в средних рыночных ценах между типовыми объектами в различных ценовых зонах должна быть не меньше 10%.
Оценщики должны будут определить степень износа каждого объекта, это в свою очередь отразится на кадастровой оценке. Отличным и хорошим будет признаваться состояние недвижимости, сданной или капитально отремонтированной в течение пяти лет до проведения кадастровой оценки (если на объекте не было форс-мажорных случаев).
Нормально эксплуатируемым зданиям старше пяти лет засчитывают 40–процентный износ, тем, которые требуют капитального ремонта — 60–70%, ветхим и аварийным — свыше 60–70%.
При этом госоценщики не смогут самостоятельно признавать здания ветхими или аварийными: отнести сооружения к этим категориям можно будет только в случае, если они уже включены в список объектов ветхого и аварийного фонда, который составляется властями, следует из проекта.
Оценка объектов будет производиться не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе отчеты должны готовиться не чаще одного раза в два года.
Для избежания споров
Поэтапный переход на исчисление имущественных налогов исходя из кадастровой стоимости недвижимости начался в России с 2014 года и должен завершиться в 2020-м.
В 2016 году в 28 российских регионах, включая Москву, налог по новой системе впервые должны будут заплатить физлица.
Прежде физлица платили налог от инвентаризационной стоимости недвижимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица — от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной.
Ранее РБК провел исследование, которое показало, что при переходе на систему исчисления налогов от кадастровой стоимости величина имущественного налога для 40% предпринимателей увеличилась в 2–6 раз, а для пятой части (21%) бизнесменов налог вырос в 6–10 раз (в выборке было 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений в Москве).
До сих пор кадастровую оценку недвижимости проводили частные оценочные компании, которых по конкурсу отбирали региональные власти. К действующей системе кадастровой оценки было много претензий как у собственников недвижимости, многие из которых считали определенную ими кадастровую стоимость своей недвижимости завышенной, так и у властей.
По данным Счетной палаты, в 2015 году количество обращений в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости выросло в два раза — до 31,3 тыс. заявлений по 64 тыс. объектов недвижимости.
В результате пересмотра кадастровой стоимости по решению комиссий и судов налогооблагаемая база в регионах за 2014–2015 годы уменьшилась на 4 трлн руб.
Суды и комиссии удовлетворяли до 70% жалоб собственников на результаты кадастровой оценки, сообщал прошлой осенью думский комитет по собственности в письме председателю Госдумы Сергею Нарышкину.
Из-за многочисленных претензий к существующей системе президент Владимир Путин в феврале 2016-го поручил правительству оптимизировать порядок уплаты гражданами налога на землю.
Против введения государственной монополии на кадастровую оценку выступали многие бизнесмены: по их мнению, монополия не будет способствовать решению проблем с оценкой, а лишь усугубит их.
Новости
МЭР готовит новую методику расчета кадастровой оценки недвижимости 22.07.2016 14:48
Минэкономразвития готовит проект новой единой методики кадастровой оценки недвижимости, передает РБК.
Два представителя ведомства подтвердили факт разработки методики, однако считают преждевременным обсуждать рабочую и несогласованную версию документа, в которую планируется вносить изменения, заявила сотрудник министерства Елена Лашкина.
Создание новой методики оценки вытекает из нового закона о кадастровой оценке недвижимости, подписанного президентом Владимиром Путиным 3 июля, который предполагает оценку только государственными оценщиками. «Право.ru» подробно разбирало положения данного закона в материале «Всё оценит государство: чем грозит госмонополия на кадастровую оценку».
Авторы новой методики делят на три типа ценообразующие факторы для кадастровой оценки каждого объекта: макроэкономическое окружение оцениваемых объектов недвижимости, ситуацию на рынке недвижимости, а также сам объект и объекты-аналоги.
Госоценщики обязаны будут анализировать объем рынка недвижимости, динамику цен по факту сделок, предложение и спрос, активность основных участников рынка, политику региональных и местных властей в области землепользования.
Оценщики должны использовать информацию о состоянии рынка из баз данных Росреестра, СМИ и агентств недвижимости, однако еще не определен порядок доступа к этим данным, отметил один из разработчиков.
В проекте методики сказано, что для точности анализа госоценщики должны учитывать информацию, «не относящуюся непосредственно к объектам оценки, но влияющую на их стоимость», в том числе динамику ВВП, зарплат и реальных доходов населения, уровень инфляции, индекс промпроизводства на дату кадастровой оценки недвижимости.
Также от представителей государства в процессе кадастровой оценки потребуется разделить населенные пункты на ценовые зоны – части территории с близкими показателями средних рыночных цен на типовые объекты недвижимости. Разница в средних рыночных ценах между типовыми объектами в различных ценовых зонах должна быть не меньше 10%, сказано в проекте.
Также на кадастровой оценке отразится степень износа каждого объекта, которую определят оценщики.
Недвижимость, отремонтированная в течение пяти лет до проведения кадастровой оценки (если на объекте не было форс-мажорных случаев), будет признаваться отличным и хорошим.
Нормально эксплуатируемым зданиям старше пяти лет засчитывают 40-процентный износ, требующим капитального ремонта – 60–70%, ветхим и аварийным – свыше 60–70%. Однако госоценщики не смогут самостоятельно признавать здания ветхими или аварийными.
Оценка объектов предусмотрена не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года, сказано в проекте. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе отчеты должны готовиться не чаще одного раза в два года.
Физлица в 2016 году в 28 регионах, включая Москву, впервые заплатят имущественный налог исходя из кадастровой стоимости недвижимости, сообщало «Право.ru». Данный переход планируется закончить в России к 2020 году.
Прежде физлица платили налог от инвентаризационной стоимости недвижимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица – от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной.
Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждена Приказом Росземкадастра 17.10.2002 г. № П/337)
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.
Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.
Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.
Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.
Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.
Этапы и методика выполнения оценки
Процедура выполнения кадастровой оценки земель полностью оговаривается в действующем законодательстве. Выполнить качественную работу и рассчитать правильную стоимость можно с учетом следующих показателей:
- Площадь участка.
- Рыночная стоимость пустующих и застроенных земель.
- Принадлежность участка к определенному виду использования.
- Наличие территориальной составляющей, в том числе близость или удаление полей, лесов и водоемов.
Все расчеты осуществляются на основании утвержденной методики, что позволяет вычислить индивидуальную и массовую оценку земли. Рассчитанная площадь участка и соответствующие индивидуальные показатели позволяют определить кадастровую стоимость для конкретных земельных наделов.
Все работы выполняются в несколько основных этапов, от качества проведения которых будет зависеть правильность рассчитанных данных:
Что входит в общую площадь дома многоквартирного дома
- Принятие решения о выполнении работы.
- Сбор и подготовка используемой информации.
- Разбивка территории на основные зоны.
- Расчет кадастровой стоимости, подготовка отчёта.
- Оформление и утверждение результатов в госреестре.
Государственная кадастровая оценка населенных пунктов выполняется исключительно специалистами, которые имеют соответствующий опыт и сертификаты для выполнения кадастровой оценки. При необходимости можно обратиться как в государственные конторы, так и в частные компании, у которых имеются лицензии на выполнение оценки.
Полученные расчеты в последующем используются для определения налогооблагаемой базы и закрепляются в данных госреестра.
Методика определения кадастровой стоимости
Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.
Для определения методов расчета кадастровой стоимости участка земли применяется Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом МЭР России от 22 октября 2010 года № 508.
Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.
Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков.
Определение стоимости
Оценке подлежат все субъекты РФ. Подсчет стоимости производится как минимум один раз в 5 лет.
https://www.youtube.com/watch?v=N3FXA4u2Ae8\u0026t=1269s
В части определения кадастровой стоимости для субъектов РФ установлен переходный период (2017 – 2021 гг.). Это означает, что к 2021 году все регионы должны будут работать по единой методике, утвержденной Приказом № 226
Министерство экономического развития Российской Федерации — Деятельность — Государственная кадастровая оценка
+7 495 870-29-21 доб. 12312
Установленная в настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости определялась ранее по заказу субъектов Российской Федерации отобранными на конкурсной основе независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
В рамках проведения государственной кадастровой оценки определение кадастровой стоимости осуществлялось оценщиком в соответствии с Законом об оценочной деятельности, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, федеральными стандартами оценки, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Полномочиями по утверждению кадастровой стоимости (результатов определения кадастровой стоимости) законодательство также наделяет исключительно исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
В настоящее время проведение государственной кадастровой оценки по нормам Закона об оценочной деятельности невозможно ввиду приостановления статьей 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г.
№ 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», применения ранее действовавших норм, регулирующих порядок проведения государственной кадастровой оценки в субъектах Российской Федерации.
В целях совершенствования института государственной кадастровой оценки, в том числе для обеспечения достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости Правительством Российской Федерации были предложены новые механизмы, нашедшие свое отражение в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), в соответствии с которым определение кадастровой стоимости по новым правилам начало осуществляться бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации, с 2018 года.
В рамках новой системы государственной кадастровой оценки определение кадастровой стоимости с использованием единых для всех субъектов Российской Федерации методических указаний по государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.
В соответствии со статьей 24 Закона о кадастровой оценке высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. принимается решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о кадастровой оценке.
В 2018 году государственная кадастровая оценка в соответствии с Законом о кадастровой оценке проводится на территории 35 субъектов Российской Федерации.
По запросу ничего не найдено
Комиссия по законопроектной деятельности одобрила законопроект о совершенствовании процедуры государственной кадастровой оценки
26 апреля 2016 09:00
Законопроект направлен на совершенствование процедур определения кадастровой стоимости. В системе кадастровой оценки предлагается ряд принципиальных изменений.
В частности, предлагается ввести институт государственных кадастровых оценщиков и передать полномочия по определению кадастровой стоимости исключительно государственным бюджетным учреждениям.
Такой подход позволит обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождение её результатов.
Принятие и реализация законопроекта будут способствовать повышению эффективности проведения процедур государственной кадастровой оценки, что является условием развития рынка недвижимости, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица.
- Проект
федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (далее – законопроект) подготовлен Минэкономразвития
во исполнение поручений Правительства России. - Законопроект
направлен на совершенствование процедур определения кадастровой стоимости. - Проведение
работ по определению кадастровой стоимости относится к высокотехнологичным
видам деятельности и должно предусматривать непрерывный процесс мониторинга
рыночных цен и тенденций, преемственность, актуализацию и постоянное
совершенствование моделей кадастровой оценки и применение единого методологического
подхода, наличие достаточной информации об объектах недвижимости, постоянное
накопление дополнительных данных об объектах оценки и их ценообразующих
факторах, участие в оспаривании и отстаивание бюджета субъекта Федерации.
В
настоящее время оценщик или организация, которые определяют кадастровую
стоимость, не имеют доступа к необходимым сведениям и заказчик не всегда может
обеспечить оценщика материалами, которыми располагают другие органы или
организации. Кроме того, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости
после исполнения соответствующего государственного контракта несёт ответственность только в
рамках гарантийных обязательств.
Согласно
действующей системе проведения государственной кадастровой оценки заказчики
работ по определению кадастровой стоимости – это органы исполнительной власти
субъектов Федерации или представительные органы муниципальных образований.
Исполнители
работ – это отобранные путём
проведения конкурса юридические лица (при этом субъектами оценочной
деятельности являются физические лица – оценщики). Отчёт
об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу в саморегулируемой
организации оценщиков.
Результаты работ принимаются и утверждаются заказчиками.
Таким образом, действующая система проведения
кадастровой оценки провоцирует «размывание» ответственности между заказчиком
работ, исполнителем, оценщиком и саморегулируемой организацией оценщиков.
Данным
законопроектом предусматривается введение института государственных кадастровых
оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости
государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе
определять кадастровую стоимость. Ими могут быть вновь созданные учреждения или
существующие учреждения, которые наделены соответствующими полномочиями.
При
этом определять кадастровую стоимость предполагается по единой методике, что
позволит повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой
стоимости при государственной кадастровой оценке.
Кроме того, предполагается,
что государственные бюджетные учреждения будут определять кадастровую стоимость
вновь учтённых объектов
недвижимости, ранее учтённых
объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло
изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
- Также
к функциям таких государственных бюджетных учреждений предлагается отнести: - — предоставление
детальных разъяснений по определённой кадастровой стоимости (что позволит получать информацию из
единого источника); - — рассмотрение
обращений об исправлении ошибок (что позволит в упрощённом порядке корректировать величину
кадастровой стоимости и обеспечить оперативность исправления ошибок); - — постоянный
мониторинг и обработку данных рынка недвижимости (что позволит повысить
достоверность информации о рынке недвижимости); - — сбор,
обработку, систематизацию и накопление сведений об объектах недвижимости (что
позволит повысить эффективность информационного взаимодействия). - Такой подход
позволит обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность
проведения процедур определения кадастровой стоимости, сопровождение её результатов. - Принятие
и реализация законопроекта будут способствовать повышению эффективности
проведения процедур государственной кадастровой оценки, что является условием
развития рынка недвижимости, участниками которого выступают государство,
муниципальные образования, граждане и юридические лица. - Законопроект
будет рассмотрен на заседании Правительства.
Новости агенства недвижимости
Array
( [ID] => 427 [~ID] => 427 [NAME] => Минэкономразвития готовит проект новой единой методики кадастровой оценки недвижимости, передает РБК [~NAME] => Минэкономразвития готовит проект новой единой методики кадастровой оценки недвижимости, передает РБК [IBLOCK_ID] => 1 [~IBLOCK_ID] => 1 [IBLOCK_SECTION_ID] => 8 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 8 [DETAIL_TEXT] =>
Два представителя ведомства подтвердили факт разработки методики, однако считают преждевременным обсуждать рабочую и несогласованную версию документа, в которую планируется вносить изменения, заявила сотрудник министерства Елена Лашкина.
Создание новой методики оценки вытекает из нового закона о кадастровой оценке недвижимости, подписанного президентом Владимиром Путиным 3 июля, который предполагает оценку только государственными оценщиками. «Право.ru» подробно разбирало положения данного закона в материале «Всё оценит государство: чем грозит госмонополия на кадастровую оценку».
Авторы новой методики делят на три типа ценообразующие факторы для кадастровой оценки каждого объекта: макроэкономическое окружение оцениваемых объектов недвижимости, ситуацию на рынке недвижимости, а также сам объект и объекты-аналоги.
Госоценщики обязаны будут анализировать объем рынка недвижимости, динамику цен по факту сделок, предложение и спрос, активность основных участников рынка, политику региональных и местных властей в области землепользования.
Оценщики должны использовать информацию о состоянии рынка из баз данных Росреестра, СМИ и агентств недвижимости, однако еще не определен порядок доступа к этим данным, отметил один из разработчиков.
В проекте методики сказано, что для точности анализа госоценщики должны учитывать информацию, «не относящуюся непосредственно к объектам оценки, но влияющую на их стоимость», в том числе динамику ВВП, зарплат и реальных доходов населения, уровень инфляции, индекс промпроизводства на дату кадастровой оценки недвижимости.
Также от представителей государства в процессе кадастровой оценки потребуется разделить населенные пункты на ценовые зоны – части территории с близкими показателями средних рыночных цен на типовые объекты недвижимости. Разница в средних рыночных ценах между типовыми объектами в различных ценовых зонах должна быть не меньше 10%, сказано в проекте.
Также на кадастровой оценке отразится степень износа каждого объекта, которую определят оценщики.
Недвижимость, отремонтированная в течение пяти лет до проведения кадастровой оценки (если на объекте не было форс-мажорных случаев), будет признаваться отличным и хорошим.
Нормально эксплуатируемым зданиям старше пяти лет засчитывают 40-процентный износ, требующим капитального ремонта – 60–70%, ветхим и аварийным – свыше 60–70%. Однако госоценщики не смогут самостоятельно признавать здания ветхими или аварийными.
Оценка объектов предусмотрена не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года, сказано в проекте. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе отчеты должны готовиться не чаще одного раза в два года.
Физлица в 2016 году в 28 регионах, включая Москву, впервые заплатят имущественный налог исходя из кадастровой стоимости недвижимости, сообщало Право.ru. Данный переход планируется закончить в России к 2020 году.
Прежде физлица платили налог от инвентаризационной стоимости недвижимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица – от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной.
[~DETAIL_TEXT] =>
Два представителя ведомства подтвердили факт разработки методики, однако считают преждевременным обсуждать рабочую и несогласованную версию документа, в которую планируется вносить изменения, заявила сотрудник министерства Елена Лашкина.
Создание новой методики оценки вытекает из нового закона о кадастровой оценке недвижимости, подписанного президентом Владимиром Путиным 3 июля, который предполагает оценку только государственными оценщиками. «Право.ru» подробно разбирало положения данного закона в материале «Всё оценит государство: чем грозит госмонополия на кадастровую оценку».
Авторы новой методики делят на три типа ценообразующие факторы для кадастровой оценки каждого объекта: макроэкономическое окружение оцениваемых объектов недвижимости, ситуацию на рынке недвижимости, а также сам объект и объекты-аналоги.
Госоценщики обязаны будут анализировать объем рынка недвижимости, динамику цен по факту сделок, предложение и спрос, активность основных участников рынка, политику региональных и местных властей в области землепользования.
Оценщики должны использовать информацию о состоянии рынка из баз данных Росреестра, СМИ и агентств недвижимости, однако еще не определен порядок доступа к этим данным, отметил один из разработчиков.
В проекте методики сказано, что для точности анализа госоценщики должны учитывать информацию, «не относящуюся непосредственно к объектам оценки, но влияющую на их стоимость», в том числе динамику ВВП, зарплат и реальных доходов населения, уровень инфляции, индекс промпроизводства на дату кадастровой оценки недвижимости.
Также от представителей государства в процессе кадастровой оценки потребуется разделить населенные пункты на ценовые зоны – части территории с близкими показателями средних рыночных цен на типовые объекты недвижимости. Разница в средних рыночных ценах между типовыми объектами в различных ценовых зонах должна быть не меньше 10%, сказано в проекте.
Также на кадастровой оценке отразится степень износа каждого объекта, которую определят оценщики.
Недвижимость, отремонтированная в течение пяти лет до проведения кадастровой оценки (если на объекте не было форс-мажорных случаев), будет признаваться отличным и хорошим.
Нормально эксплуатируемым зданиям старше пяти лет засчитывают 40-процентный износ, требующим капитального ремонта – 60–70%, ветхим и аварийным – свыше 60–70%. Однако госоценщики не смогут самостоятельно признавать здания ветхими или аварийными.
Оценка объектов предусмотрена не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года, сказано в проекте. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе отчеты должны готовиться не чаще одного раза в два года.
Физлица в 2016 году в 28 регионах, включая Москву, впервые заплатят имущественный налог исходя из кадастровой стоимости недвижимости, сообщало Право.ru. Данный переход планируется закончить в России к 2020 году.
Прежде физлица платили налог от инвентаризационной стоимости недвижимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица – от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной.