Редакция Франшизы Партнеркин решила рассмотреть, что происходит в сегменте торговых центров для выявления возможных рисков при открытии бизнеса.
Пандемия превратила торговые центры в убыточные объекты. Вся бизнес-модель торгового центра, которая предполагает привлечение как можно большего числа людей развалилась во всем мире.
Аналитики компании CoresightResearch, которая отслеживает закрытие розничных магазинов, прогнозируют, что около 25% торговых центров Америки исчезнут в течение следующих трех-пяти лет.
Цифра может возрасти до 50%, если последует вторая волна COVID – 19.
В целом, по мнению аналитиков, торговые центры класса «А» находятся в наилучшей форме, потому что их дорогие розничные арендаторы имеют более высокую норму прибыли и, следовательно, лучше способны противостоять спаду. Торговые центры классов «B» и «C», которые включают более дешевые магазины, сталкиваются с высоким риском закрытия.
Посмотрим, что происходит на рынке девелопмента России в сегменте ТРЦ, чтобы понять настроения инвесторов.
По данным аналитической фирмы Cushman&Wakefield за первое полугодие 2020 года открытие 30% планируемых к вводу торговых центров перенесено на следующий год и далее.
Переносят сроки строительства тех объектов, которые находятся на начальной стадии строительства. За первые полгода ввели в эксплуатацию 3 торговых центра, и все они находятся в Москве.
В прошлом году за аналогичный период было введено на 33% больше торговых площадей.
До конца года в Москве планируется к вводу еще несколько ТЦ, которые находятся на высокой стадии готовности. В регионах ситуация иная. Плановый ввод сократится почти в 2 раза.
Всего до конца года в регионах планировалось открыть 23 торговых центра, при условии отсутствия очередных экономических потрясений. В основном, плановые ТЦ находятся в МО, СПБ и миллионниках. Но сроки ввода будут переноситься с высокой долей вероятности.
Причинами переносов срока ввода объектов являются трудности с их заполнением. Обычно площади распределяются задолго до планируемого открытия, но сейчас многие ритейлеры свернули программы развития.
В действующих ТЦ ситуация далека от благоприятной. До сих пор открылись не все ТЦ по стране, а каждый десятый из открывшихся не восстановил работу в полном объеме. Наиболее проблемными городами являются Хабаровск, Красноярск, Санкт – Петербург и Екатеринбург.
Посещаемость открывшихся ТЦ в Москве составляет 75% от докризисного уровня, а торговая активность — 60%. В регионах ситуация складывается по — разному, но, в среднем, активность находится в районе 65% от прежних значений.
К концу года существует вероятность банкротства у 25% ТЦ.
Российский Совет Торговых Центров (РСТЦ) обеспокоен ситуацией в отрасли и поэтому обратился к федеральным властям с просьбой дать отсрочку по уплате налогов.
16 мая Правительством РФ было утверждено Постановление №699, где отсрочка по имущественным налогам дается тем арендодателям, которые предоставляют отсрочку по арендной плате арендаторам.
То есть, если ТЦ дает отсрочку по платежам, то сам получает право на отсрочку по налогу на имущество и земельному налогу.
Такая мера решает лишь часть проблем, поэтому РСТЦ составил повторное обращение к Правительству, мотивируя его тем, что все средства владельцев недвижимости идут на поддержку работоспособности ТЦ и обеспечение мер профилактики инфекции. Предыдущий отказ был обусловлен высокой суммой выпадающих доходов в 167,2 млрд. рублей, которые при отсрочке не поступят в бюджет.
- Еще одной проблемой для арендодателей является рост количества пустующих площадей, к концу года они могут составить до 10% от имеющихся.
- Арендаторы также находятся в сложном положении из-за долгого простоя, небольших сумм по субсидированию их деятельности и падения покупательской активности.
- Редакция Франшизы Партнеркин провела небольшой опрос среди экспертов и предпринимателей, касающийся риска открытия бизнеса в ТЦ.
ВВиктор Ляшевский, эксперт по франчайзингу, масштабированию и стратегическому менеджменту
Торговая недвижимость – один из тех сегментов экономики, на которых коронокризис скажется сильнее всего. С самого начала изоляции торговые центры начали терять поток посетителей.
Эксперты из ВШЭ даже заявили о том, что рынок торговой недвижимости просядет на 50%. Такое серьезное падение трафика, естественно, сказывается на всех тех, кто арендует площади в торговых центрах разных форматов.
И последствия пандемии очень сильно изменят этот рынок в долгосрочной перспективе. Но далеко не для всех эти изменения будут негативные.
Больше всего пострадают самые крупные ТРЦ, работающие на окраинах городов и привлекавшие до коронокризиса людей со всего города и области.
Во-первых, во многих регионах люди просто боятся туда ехать, и эта инерция восприятия будет сохраняться еще долго. Во-вторых, многие якорные арендаторы – фудкорты, кинотеатры, развлекательные центры – закрыты и будут закрыты в ряде ТЦ еще как минимум до конца года.
Как открыть магазин нижнего белья с нуля — опыт Марины Мирошниковой
В-третьих, за время самоизоляции люди поняли, что все то, зачем они ездили в большие ТРЦ можно получить с доставкой за те же деньги, а то и дешевле. При этом еще и время на дорогу тратить не придется! В таких торговых центрах я открываться не рекомендую.
А вот небольшие торговые центры придомового формата от пандемии только выиграют. Во-первых, их якорные арендаторы – торговые сети – чувствуют себя прекрасно, и трафик продолжают генерировать. Во-вторых, часть того потока, который раньше оттекал в большие ТРЦ, теперь перетечет в придомовые торговые объекты.
Поэтому открытие бизнеса в придомовом формате, в густонаселенных районах – это очень перспективная история в среднесрочной перспективе.
ППавел Крупин, основатель и руководитель компании VLAVAШЕ (франчайзинговая сеть стрит фуд)
До апреля месяца попасть арендатором в хороший ТЦ было сложной задачей, все места расписаны и стоит очередь из предпринимателей, чтобы что то освободилось и они смогли занять это место. В некоторых ТЦ ты ещё платишь за вход, чтобы туда вообще попасть и входные оценивались в миллионы рублей, например, как в Галерею. Но в апреле все поменялось на 180 градусов.
Торговый центр теперь для предпринимателей — это красная зона. Сюда лучше не входить, а если ты уже там, то всеми способами найти решение по выходу без убытка, или хотя бы без катастрофического убытка.
Это связано с тем, что в ТЦ общепиту не дали возможность хоть как то существовать, если ты на фудкорте — то это вообще провал, если на 1 этаже и есть выход отдельный, то хотя бы можно торговать на вынос, но это не спасает от возможного банкротства.
Торговые центры самые не сговорчивые в плане аренды, доп. соглашения на скидку вообще не подписывают и их можно понять, практически все ТЦ закредитованы, там огромные налоги на землю и здание, нереально большая сумма идет на эксплуатацию и коммуналку объекта, всё это даёт огромную себестоимость аренды на м2. Так что если ты арендатор — то тебе выставляют всё это, даже если ты не работаешь.
Торговые центры — это самое последнее место, куда пойдут люди в условиях пандемии, плюс сейчас лето, а это не сезон для многих ТЦ и арендаторов внутри. Вероятность закрытия ТЦ огромная, так как при второй волне уже есть четкий чек лист, что закрывается первым и точно надолго — это ТЦ. Также многие ТЦ могут вообще закрыться, так как финансовая нагрузка из-за долгов их сломает.
Сейчас для открытия пригоден только стрит ритейл 100%, так как там нет зависимости от общей площади, и собственники более адекватно реагируют на скидки во время пандемии, у них нет такой финансовой нагрузки по помещению. А самое главное, в стрит ритейле можно работать на вынос, чего не скажешь про ТЦ.
ММаксим Чертановский, руководитель отдела аренды торговых центров девелоперской компании «Столица Нижний»
В Нижнем Новгороде ТЦ постепенно возвращаются к работе, сейчас работает порядка 70% арендаторов. Из-за отложенного спроса был всплеск трафика в магазины одежды и обуви.
Несколько федеральных и местных магазинов покинули ТЦ, но их немного. Финансово ТЦ понесли большие потери, и мы понимаем, что эти деньги мы никогда не вернем. Остается работать в существующих условиях, привлекать арендаторов. В этом году рынок точно не восстановится, а при второй волне коронавируса местные ритейлеры пострадают больше.
Мы очень надеемся, что потрясений не будет, но что-то предсказывать здесь невозможно.
Эксперты по торговой недвижимости прогнозируют долгосрочные изменения в сегменте торговых центров. Международный девелопер JLL говорит о том, что часть ТЦ будет осваивать формат аутлетов и расширять точки выдачи интернет-заказов.
Покупатели экономят и поэтому в цене будут бюджетные предложения. Часть брендов уйдет не только из ТЦ, но и с рынка вообще, а другие будут работать в омниканальном формате.
Кроме того, ТЦ придется задуматься над точками притяжения потребителей, кроме магазинов и традиционных развлечений.
Пандемия COVID носит временный характер, но мы не знаем, будет ли это временно на 6, 12, 18 месяцев или дольше. Сильные выживут, но рынок будет долго восстанавливаться от финансового удара.
Можно констатировать, что планировать аренду помещения в ТЦ при открытии бизнеса или перемещении действующего эксперты не рекомендуют и особенно высок риск для общепита.
Арендодатели, конечно, заинтересованы в загрузке торговых площадей и часть из них пошла на серьезные уступки по аренде.
Может ли кто-нибудь дать гарантию, что не будет второй волны коронавируса? Не может и поэтому ТЦ как объект аренды остается объектом высокого риска для открытия бизнеса. ?
«500 тыс. рублей окупились за полгода» — франчайзи Академии Гениев
Новая жизнь старых ТК. Реконцепция спасет ретейл — CRE
Экспертный анализ
О пересмотре концепций торгово-развлекательных комплексов участники рынка всерьез задумались после кризиса 2014 г., когда потребление снизилось в разы, а вакансии площадей достигли максимума, обнажив изъяны бизнес-моделей.
Как считают в УК «Мультимекс», на сегодняшний день реконцепция – это оптимальный вариант перестройки бизнеса, позволяющий увеличить заполняемость торгового центра до 100% и умножить выручку в два-три раза.
Продуктовый цикл
Средний жизненный цикл торгово-развлекательного комплекса составляет 5-7 лет, максимум — 10. Любой ТРК рано или поздно морально устаревает, вакансия площадей увеличивается, а трафик неизбежно падает.
Нехорошие признаки могут обнаружиться и раньше, если рядом появляется конкурент, который «перетягивает одеяло» на себя, или когда четкого позиционирования не было изначально.
«Пересмотр концепции ТРК – один из действенных способов оживить потребительский интерес, заинтересовать новую аудиторию, повысить лояльность старых клиентов, считают опытные девелоперы. Если делать все правильно, можно рассчитывать на 30%-е увеличение доходности и отбивку вложений за 5 лет.
Готовность обновлять старые ТРК объясняется тем, что вложение в строительство новых объектов для девелоперов обходится сильно дороже ввиду высокой конкуренции и невыгодных кредитов», — говорит руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный.
В период потребительского бума нулевых торговые комплексы открывались один за другим: за 12 лет, начиная с 2000 г., общий объем площадей в стране вырос со 150 тыс. кв. м до 3 млн. К началу 2018 г. обеспеченность только Москвы торговыми площадями составила 6 млн кв. м или 483 кв. м на тыс. жителей, Петербурга и того больше – 527 кв. м на тыс. человек. По данным аналитиков УК «Мультимекс», сегодня доля торговых центров старше 5 лет составляет более 65% торговых площадей в Москве и порядка 76% в Петербурге. Из них нуждаются в реконцепции примерно треть, часть которых возведены в «тучные» годы эпохи нулевых, когда люди строили квадратные метры, не задумываясь о каком-либо позиционировании. 20% торговых комплексов Москвы успешно завершили процесс реконцепции. Среди них – «Охотный ряд», «Атриум», «Европарк», «Дружба», «Семеновский», Brand City (бывший ТЦ «Вэймарт»), ЦУМ, ГУМ, «Смоленский Пассаж», «Фестиваль» на пр. Вернадского, «РИО» на Дмитровском ш., торговые центры сети «Капитолий» и другие. Не отстает и Петербург: только за 2017 год реконцепцию провели в шести ТРК. 
Говоря о жизненном цикле торгового объекта, имеют в виду не только физический износ, хотя и это стоит учитывать. ТРК перестает отвечать вкусам целевой аудитории. Сами конструкции могут служить десятки лет, быстрее всех изнашивается отделка, затем — инженерные конструкции, встает вопрос пересмотра логистики и смены интерьерного решения. Борьба за арендатора между конкурирующими торговыми точками переходит с количественного на качественный уровень. Потребители отдают предпочтение удобным проектам с максимально разнообразным спектром товаров и услуг. Лень и избирательность клиентов привели к тому, что ТРК перестал быть только местом для шопинга: от торговой точки ждут закрытия эмоциональных, развлекательных и образовательных потребностей. Довольно часто термин реконцепция используют в широком смысле, вкладывая в это понятие полную модернизацию торгового объекта, реновацию и редевелопмент. Реновация подразумевает снос старых зданий и строительство на их месте новых объектов, редеволопментом называют переоснащение устаревших физически объектов, это один из наиболее эффективных способов оживления зданий или территорий. Как правило, реновацией и редевелопментом занимаются при переводе промышленных зданий под жилье. Торговый центр «Капитолий» в Москве является едва ли не уникальным примером редевелопмента со сносом существующего ТЦ. Для ретейла наиболее характерна именно реконцепция, которая часто идет рука об руку с реконструкцией, предполагающей замену инженерии, изменение конструктива здания, установку лифтов и эскалаторов, надстройки этажей и т.д. Смена бренда, репозционирование и респециализация, реброкеридж (коррекция арендаторов), реинжиниринг и фейслифтинг (косметический ремонт) также входят в понятие реконцепции.
Причины-следствия
Отследить первые признаки болезни довольно легко. Вовремя принятые меры помогут быстрее реанимировать бизнес и выровнять экономические показатели.
«Высокая ротация арендаторов и постоянный, повторяющийся из года в год, дисконт на аренду площадей указывают на необходимость перемен. Нормой вакансии считается 2-3%, рост до 5 % может привести к сокращению дохода до 8%.
Если доля свободных площадей составляет 10%, то собственник лишается в среднем 12% дохода, если 20% — то соответственно четверти потенциального дохода. Уход якорного арендатора вызывает цепную реакцию, посещаемость падает, другие ретейлеры принимают решение о переезде.
Параллельно растут расходы на рекламу, снижается доход у собственника. Реконцепция в этом случае для ТРК может стать спасительным кругом для бизнеса», — считает Андрей Пригульный.
- Снижение трафика, низкая конверсионность
Эти процессы заметить довольно легко, все мы помним последствия кризиса на валютном рынке в 2014 г. Поднять конвертацию посетителей в покупателей, увеличить продажи малой кровью невозможно. До принятия судьбоносных решений собственнику следует разобраться в причинах падения трафика, почему потребители перешли к конкуренту или перестали покупать товары того или иного бренда. Замеры помогут скорректировать бизнес-модель уже на ранних стадиях болезни, а собственнику — сформировать портрет покупателя и определиться, в какую сторону ему двигаться. Часто требуется пересмотреть соотношение товарных групп и услуг в составе торгового центра. Обычное анкетирование поможет понять, какие марки перестали пользоваться спросом, а к каким сохраняется интерес, что хотят реальные покупатели, а чего им не хватает. Очевидно, что современные потребители устали от серых коробок-молов, наполненных магазинами. Ретейлеры постепенно меняют аудитории, разрабатывают креативные концепции, уходят в специализацию, бывшие модные дома превращаются в семейные комплексы, а мебельные центры занимают спортивные магазины. Иногда достаточно поменять пул арендаторов, добавить современные фишки (расставить в холлах лавочки, оригинальные указатели, цветы в кадках, обеспечить бесплатный Wi-Fi), поменять интерьерное оформление. В качестве показательного примера реконцепции с кардинальной сменой формата можно назвать московский ТЦ «Охотный ряд», открывшийся как дорогой комплекс с брендовой одеждой. Предлагаемые товары оказались не интересны туристам, составившим основой пул посетителей. В итоге собственник запустил «Макдоналдс», тем самым обеспечив постоянный поток. За ним подтянулись и другие демократичные бренды, которые смогли потянуть высокие ставки благодаря высокому трафику.
3. Открытие рядом новых центров с яркой продуманной концепцией
Ситуация довольно распространенная, и примеров на рынке достаточно много. Как только появился «Сити Молл» (г. Санкт-Петербург), проблемы начались у окружающих комплексов, ТРК «Галерея» вообще «убил» все торговые комплексы в центре Северной столицы. Один из крупнейших старейших московских ТРК «Атриум», у которого не было столь явных проблем, вынужден был добавить развлекательную составляющую (детские праздники, выступления Comedy Club), чтобы сохранить интерес и не снижать арендную плату, отмечают в УК «Мультимекс». 
Когда конкуренты активно переманивают на себя арендатора, оставшиеся в аутсайдерах ТРК вынуждены отстраиваться, и часто это происходит за счет смены специализации. Сужение аудитории или, напротив, расширение ассортиментного ряда вместе с маркетинговыми акциями выводят бизнес на конкурентоспособный уровень.
Если такое произошло неожиданно для собственника, значит, он что-то недоглядел. В данном случае это уже не звоночек, а настоящий сигнал бедствия, особенно если съезжают крупные якорные арендаторы. Чтобы информация о переезде не оказалась сюрпризом и можно было вовремя подыскать замену, хорошая управляющая компания контролирует арендную выручку, следит за состоянием арендаторов, в курсе их дел.
Помимо мониторинга «благополучия арендаторов», в зоне пристального внимания — потребности посетителей. То, что раньше потребитель прощал, сейчас может оказаться серьезным негативным фактором в общем восприятии привлекательности ТЦ – например, такие мелочи, как уборка помещений, отсутствие информационных стендов, лавочек.
- Кризис на рынке и любая смена парадигм
Не многие девелоперы задумываются о смене позиционирования бизнеса до наступления реальных проблем, хотя сигналом может быть изменившаяся экономическая ситуация в стране. В этом отношении показателен калининградский ТРК «Европа», один из самых доходных в городе.
Тем не менее собственники проекта уже озадачились строительством дополнительных площадей с целью расширения представленности модных бутиков и добавления развлекательной составляющей. Как поясняют владельцы, таким образом они создают возможности для генерации семейного трафика.
При этом модная идеология места никуда не уходит, ядро лояльных клиентов останется, но комплекс пополнят новые аудитории.
Продолжение следует
Из тюменских ТЦ уходят арендаторы :: Тюмень :: РБК
Региональный рынок торговой недвижимости вынужден меняться. Все о новых тенденциях
Рынок коммерческих площадей Тюмени насыщен – во всех сегментах торговой недвижимости предложение превышает спрос. Собственники ТЦ вынуждены идти на антикризисные меры. Они устраивают «каникулы» для арендаторов, снижают стоимость квадратных метров.
Эксперты прогнозируют падение арендных ставок и рост вакантных площадей на протяжении всего 2016 года. «Мы видим, как в нашей базе увеличивается общее число предложений.
В прошлом году рост составил 25%, за первые три месяца текущего – 1-2%.
При этом, время поиска арендаторов увеличилось с 2,5 месяцев до четырех и более», — отмечает руководитель аналитического отдела федеральной риелторской компании «Этажи» Глеб Бекетов.
По данным «Денова Недвижимость», в январе 2016 года объем вакантных площадей в региональных торговых центрах составил 19% (рост за 2015 год на 8%). Меньше всего пострадали микрорайонные и окружные центры. Там количество свободных площадей за год увеличилось всего на 4%. А в суперрегиональном (единственный в Тюмени — ТЦ «Кристалл») свободно всего 1% площадей и даже существует лист ожидания.
Специалисты объясняют данный факт тем, что микрорайонные и суперрегиональный ТЦ берут размером и ассортиментом. Они стоят в гуще жилого высотного массива и полностью обеспечивают потребность в товарах и услугах жителей близлежащих территорий.
Впрочем, эти исключения лишь подчеркивают правило. Точек роста и стабилизации на торговом рынке в 2016 году немного, ему придется измениться. «Ротация арендаторов продолжится. Магазины крупнейших федеральных ритейлеров группируются в наиболее качественных ТЦ, высвобождая площади в менее успешных проектах.
Это приведет к тому, что в объектах торговли вырастет доля рекреационной составляющей, — считает вице-президент российской гильдии управляющих и девелоперов Наталья Девяткова. — Мы видим, как фитнес-центры, батут-центры, парки аттракционов, выставки, арт-объекты, спортивные площадки, контактные зоопарки становятся арендаторами ТЦ.
Продолжится активный, даже агрессивный поиск арендаторов. Будут развиваться совмещенные форматы торговли, например, продажи в Интернете, организация складов с функцией шоу-румов. Кроме этого, управляющие ТЦ будут искать новые подходы к организации бизнес-процессов, смотреть, как сделать торговые центры лучше и интереснее.
Доля антикризисных магазинов (супермаркеты, магазины детских товаров и косметики) продолжит расти».
Остановить ротацию арендаторов, по мнению экспертов, можно при помощи снижения арендной ставки для клиентов. В 2015 году стоимость площадей уже была пересмотрена на 10-30% в сторону уменьшения (в среднем снижение на 18%). В текущем году арендные ставки пересматривались в единичных случаях и остались на уровне конца прошлого. Так что люфт для демпинга есть.
По данным «Ассоциации «АЛКО», сегодня средняя арендная ставка пустующих торговых помещений в ТЦ составляет 942 рубля за квадратный метр в месяц. Максимальное предложение — 10 тыс.
рублей за «квадрат» в месяц (площади менее 10 кв.м.), помещения до 100 «квадратов» сдаются по 4,5-4,9 тыс. рублей, за площади до 500 «квадратов» просят 2,3-2,7 тысячи.
Якорные арендаторы, занимающие большие пространства, могут отталкиваться от цен в 700-800 рублей.
«По нашим прогнозам, к концу года средняя арендная ставка упадет еще на 6-7%. Причина одна – по-прежнему наблюдается тенденция к оттоку арендаторов. Сегодня наполняемость объектов торговой недвижимости составляет 83-85%.
Это не критический показатель, который равен 75%, но сигнал управляющим ТЦ задуматься и принять меры.
Конечно, они жертвуют своей маржой, но сегодня главное — удержать показатели наполняемости центров на уровне, чтобы вообще не сработать в минус», — говорит Глеб Бекетов.
Развитие рынка ТЦ также тормозится из-за отсутствия инвесторов, которые не рискуют брать на проекты кредиты по ставкам 16-17% годовых (в настоящее время «заморожено» строительство почти 100 тыс. кв.
метров торговых площадей, анонсированных ранее).
Кроме того, негативную роль играют мораторий на развитие многих федеральных и местных сетей (они открываются точечно, в основном на месте своих менее удачливых конкурентов) и снижение товарооборота.
«Более того, на ситуацию влияет снижение товарооборота и падение покупательской активности на 20% в прошлом году.
Так, продажи непродовольственных товаров, на которых люди экономят в первую очередь, снизились на 12,5%. Покупатели ориентируются на функциональность.
Платье, например, должно быть таким, чтобы в нем можно было пойти и на работу, и в кино, и в магазин», — поясняет Наталья Девяткова.
В свою очередь Глеб Бекетов уверен, что некий экватор кризиса пройден. «Торговые центры начинают подстраиваться под тех клиентов, которые их кормят.
Они идут им навстречу охотнее, оперативнее принимают решения по снижению ставки, предоставляют дополнительные услуги за те же деньги, устраивают на какой-то период «арендные каникулы», — отмечает он.
— Мы ожидаем, что все принятые меры позволят им удержать существующий уровень наполняемости».
По оптимистичному прогнозу, наполняемость ТЦ может даже немного подрасти – до 90-92% во втором квартале 2017. Кроме этого, эксперты не исключают появление в Тюмени и аутлет-центров на волне общей потребительской экономии.
Добавим, что сегодня в Тюмени существует 30 торговых центров различного формата: один суперрегиональный (площадью 50-80 тыс. квадратных метров – прим. ред.), 5 региональных (30-40 тыс. кв.м.), 14 районных и 10 окружных (10-15 тыс. кв.м.).
Тринадцать из них имеют ориентацию только на торговое направление, в семи объектах помимо шопинга есть развлекательная составляющая (кинотеатры, боулинги, игротеки, картинги). Еще 10 объектов имеют статус специализированных – это строительные, мебельные, продуктовые и универсальные гипермаркеты.
Норма обеспеченности — 524 «квадрата» на 1 тыс. жителей.
До 2018 года областной центр прирастет тремя торговыми центрами разных форматов. В этом году ожидается открытие ТРЦ «Star City Mall» (81 тыс. кв. м.).
Таким образом, в городе появится второй суперрегиональный ТРЦ наряду с «Кристаллом». В сфере рекреационной недвижимости к 2018 году появится самый большой в Европе аквапарк.
Третьим объектом станет гипермаркет «О’кей», открытие которого намечено в этом году.
Трк «спортех»: специализированные тц — будущее формата
На протяжение долгих лет рынок торговых центров Москвы был не насыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы, в том числе и поменяв потребительские предпочтения. Рынок сегментировался, по сути, на успешные, средние и менее успешные торговые центры.
Наиболее успешными оказались торговые объекты с «узкой» концепцией и определенной целевой аудиторией (большую часть среди успешных ТЦ занимают именно специализированные торговые объекты). Таким образом, в настоящее время наиболее эффективным торговым форматом является специализированный торговый центр.
В первую очередь в формате подобных объектов начали открываться крупные мебельные центры и центры товаров для ремонта, спортивные и детские ТЦ.
Так, дом мебели «Три Кита» в Москве является крупнейшим салоном мебели в Европе. Огромная площадь торгового комплекса включает 5 этажей, и ежедневно дом мебели принимает тысячи покупателей.
Крупнейшим в России специализированным торговым комплексом по продаже домашней электроники, бытовой техники и медиа-носителей с общей площадью более 60 000 кв.м. сегодня является «Горбушкин двор».
- Подобные торговые центра полностью удовлетворяют покупательский спрос и с каждым днём набирают популярность, это свидетельствует о том, специализированные торговые центры только будут набирать популярность
- Эволюция формата
- Современные действующие специализированные объекты в подавляющем своем числе являются результатом реконструкции административных зданий, изначально не предусмотренных для размещения торговой функции, реконструкции рынков или ярмарок с сохранением основного направления по группе товаров.
В связи с этим многие объекты медленно, но верно просто уходят с рынка. Они вытесняются более современными крупными центрами, такими как торгово-развлекательный комплекс спортивных товаров и техники «СпортЕХ».
ТРК изначально создавался с учётом современных потребностей покупателей. Главным отличием четырёхэтажного ТРК от стандартного районного ТЦ является, конечно, площадь, а соответственно, и набор качественных арендаторов.
Так как крупные ритейлеры даже в силу планировки не могут разместиться на маленьких площадях.
Кроме того, сама узость специализированного формата здесь весьма условна.
«СпортЕХ» представляет по сути один сегмент, но очень широко и профессионально: большой выбор одежды и экипировки для спорта и активного отдыха, техники и сопутствующих товаров позволит каждому найти что-то полезное для себя.
Например, кеды, которые носит сборная России по футболу или высокотехнологическое термобельё, которое позволяет дольше поддерживать тонус для тренировки или сохранить тепло в условиях зимнего горного спуска.
Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости, Knight Frank, отмечает, что фактически, ввиду неразвитости рынка ритейлеров, специализированный торговый центр заменяет собой крупного оператора — category killer. «Создавая в одном объекте крупнейший выбор предложений в категории товаров для спорта и отдыха, девелопер может рассчитывать на то, что покупатели поддержат эту концепцию» — заключил эксперт.
Место встречи изменить нельзя
Также важной составляющей для ТЦ, особенно в сложных московских условиях, является его расположение. Самые крупные ТЦ Москвы расположены на МКАД – это три Меги, Вегас. Второе кольцо крупных ТЦ – это район на небольшом удалении от 3-го кольца — Золотой Вавилон на пр.
Мира, Метрополис, Гагаринский. Строительство ТЦ в Москве изначально двигалось от центра к окраинам и МКАДу. В какой-то момент строительство на МКАДе было явным трендом наряду со строительством в плотно населенных районах.
Сейчас же, торговые центры, расположенные внутри города, пользуются у покупателей неизменным успехом. Транспортный коллапс отпугивает людей от поездки к МКАДу даже за самыми необходимыми покупками.
Поэтому качественный торговый центр на рубеже ТТК зачастую привлекает больший покупательский поток, чем мега-проект, закрытый пробками.
При этом районные ТЦ представлены во всех округах столицы, вместе с тем можно отметить, что обеспеченность ТЦ этих форматов на востоке Москвы ниже, чем на западе и северо-западе. Отчасти причину можно искать в том, что восток традиционно менее популярен у девелоперов.
Юго-восток относительно насыщен региональными и районными ТЦ, а вот в СВАО и ВАО представлено всего несколько крупных объектов (Золотой Вавилон в СВАО, «СпортЕХ», Город и Город 1 на Шоссе Энтузиастов и Рязанском проспекте соответственно – не более 1 районного ТЦ на каждое шоссе восточного и северо-восточного округов).
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, отмечает, что не так много крупных ТЦ и в ЮЗАО, который популярен у девелоперов и имеет устойчивую репутацию весьма платежеспособного округа.
«Причина может быть в том, что здесь стремились реализовать, прежде всего, жилые проекты. В результате крупные ТЦ на Юго-западе можно пересчитать по пальцам.
Больше всего районных и региональных ТЦ построено на западе и северо-западе столицы», — заявил специалист.
Специализированные ТЦ в этом отношении не являются исключением. Большинство из них либо недостаточно велики, чтобы удовлетворить потребности района, либо находятся на месте бывших рынков, вблизи МКАД.
И если торговые центры домашней электроники, бытовой техники ещё более менее развиты, то сегмент спортивных ТЦ представлен в урезанном формате. Исключением является, пожалуй, «СпортЕХ». ТЦ расположен в ЮВАО Москвы, между ш. Энтузиастов и Рязанским проспектом, рядом со станцией метро «Авиамоторная».
Спортивно-развлекательный торговый комплекс предполагает размещение арендаторов, представляющих товары для туризма, спорта и отдыха: магазины мото- и велотехники (включая крупную технику: квадроциклы, лодки и т.д.
), спортивное оборудование и инвентарь, спортивная одежда, обувь и аксессуары, спортивное питание, товары для охоты и рыбалки, а также сопутствующие товары для активного отдыха.
Само расположение на границе центра и ЮВАО даёт возможность для жителей сразу двух округов иметь в шаговой доступности специализированный спортивный ТРК, что по меркам Москвы встречается крайне редко.
Шопинг требует развлечений
Одним из самых важных отличий специализированных ТЦ от стандартных является наличие развлекательной зоны. Сейчас уже стало нормой размещение фудкортов, кинотеатров и зон отдыха в любом качественном ТЦ.
Однако у многих девелоперов сложился стереотип, что специализированные ТЦ нацелены лишь на обслуживание покупательских потребностей насления.
В связи с этим и с учётом небольших площадей такие ТЦ часто представляют собой в прямом смысле крытый рынок, что никак не соответствует запросам современного посетителя ТЦ.
Екатерина Тамазина, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, отмечет, что концепция специализированного ТЦ выбирается девелоперами в случае высокого уровня конкуренции, чтобы занять относительно свободные ниши в каком-либо сегменте.
«Основная проблема сегодняшних объектов такого формата: отсутствие в большинстве случаев концепции как таковой и преобладание несетевых операторов. Помимо этого многие такие объекты производят впечатление рынка своими узкими коридорами, тупиковыми зонами и т.д.
» — заключила эксперт.
При этом стоит отметить, что сам сегмент торговой недвижимости уже давно тяготеет к развлекательной составляющей. Сейчас сложно представить очередную Мегу без кинотеатра, зоны фудкорта или детской зоны.
Однако со специализированными ТЦ всё не так просто. По мнению Екатерины Тамазиной, ключевая задача сегодняшнего посетителя ТЦ — получить все, что нужно в одном месте, не тратить время на покупки в разных торговых центрах, имея при этом возможность приятно провести время и отдохнуть.
Однако нужно разделять подход покупателей к приобретению товаров. Дешевый продукт повседневного спроса, как правило, можно найти во многих торговых центрах.
Однако профессиональные товары приобретаются, зачастую, только в специализированных магазинах или через Интернет.
Сделать профессиональный подход к спорту и активному отдыху доступнее, объединив все необходимое — одна из основных задач ТРК «СпортЕХ».
По мнению Валентины Антиповой, управляющего объектами Галс-Девелопмент, в мировой практике специализированные торговые центры строятся локально. «К примеру, если говорить о детском ТЦ, то их возводят рядом с дошкольными учреждениями, а спортивные ТЦ находятся рядом с объектами спортивной инфраструктуры.
В России до этого момента специализированные торговые центры не были представлены в чистом виде. То, что мы наблюдаем сейчас, является смешанным форматом, адаптированным под потребности рынка. Развлекательная составляющая в торговых центрах представлена в основном в московских объектах, так как столичные ТЦ ограничены трафиком.
Поэтому потребителю удобно получать все в одном месте, а не ездить за товарами и развлечениями в разные места».
Немаловажно и качество досуговой зоны: полноценная детская площадка, многозальный кинотеатр, фудкорт, всевозможные аттракционы, катки, корты и пр.
С этим согласны и эксперты ГК «Ташир», которые отмечают, что наиболее популярным форматом по-прежнему остается торгово-развлекательный центр, поскольку он способен предложить гораздо больше возможностей для времяпрепровождения и соответственно привлечь наиболее широкую аудиторию. Для девелопера такой формат является наиболее интересным также с точки зрения доходности и окупаемости.
Среди специализированных ТЦ этот тренд в полной мере поддерживает «СпортЕХ». На 3-м этаже располагается развлекательный центр: кинотеатр, парк развлечений, детская площадка, а на 4-м фитнес-центр (5000 кв.
м, 3 бассейна, сауны, детский фитнес). Для удобства посетителей в ТРК будут расположены аптека, салон связи, отделение банка и обмен валюты, а также зоны бесплатного WiFi.
В торговом комплексе на разных этажах будут размещены зона фудкорта, кафе и ресторан с летней верандой.
Кулешова Елена, руководитель регионального проекта Base Property Group, говорит о том, что для девелоперов размещение развлекательных операторов является хорошим компромиссом и возможностью увеличения доходности своего ТЦ. Кроме того, если сам ТЦ расположен вблизи жилой застройки, выигрывают и жители близлежащих районов.
Стоит отметить, что наличие таких объектов, как активные аттракционы, фитнес-центр, бассейн, заведомо делает спортивный ТЦ успешным, так как не просто создаёт развлекательную зону, но поддерживает выбранный сегмент и всесторонне развивает его.
Сейчас ещё сложно судить, по какому пути пойдут дальше специализированные ТЦ. Вольются ли они в состав общего формата или смогут отстоять свойω. Но в любом случае, развитие таких торговых объектов должно идти в ногу с нынешним временем, параллельно совершенствованию общего сегмента. Тогда «специализация» на видах товара останется и дальше актуальной и сможет привлекать своего покупателя.
Статья опубликовна на правах рекламы
Специализированные ТЦ: рвется, где тонко
13 Мая в 16:04 293 Екатерина Камазинская
Традиционно во времена сложных экономических условий сегмент специализированных торговых центров (ТЦ) находится в худшем положении.
Многие арендаторы, покидая такие объекты, открывают новые магазины на территории классических проектов, имеющих высокий трафик, что заставляет собственников быть сговорчивее в обсуждении условий.
Комфортно себя чувствуют только те ТЦ, без товаров которых потребителю сложно обойтись даже в условиях вынужденной экономии.
Счастливчики и неудачники
По данным компании Colliers International, Россия, общий объем торговых площадей в специализированных ТЦ Москвы и городов-сателлитов составляет порядка 1,8 млн кв. м, что говорит о высокой насыщенности столичного региона объектами данного формата.
Из них больше половины приходится на центры по продаже мебели, товаров для дома, ремонта и стройматериалов; 14% — площади агрокластера «Фуд-сити» (оптово-розничная продажа продовольственных товаров).
Остальной сегмент часто занимают так называемые тематические торговые центры, продающие в основном детские товары («Центральный детский магазин», «Совенок», «Аэробус») или спортивные («Спортех», «Экстрим»), автомобили («Москва»), электронику и бытовую технику («Горбушкин Двор», «Новые Черемушки»), товары для хобби («Город Хобби»), свадебные («Галерея Кристалл») и ювелирные («Голден Гросс») изделия.
Структура профессиональных ТЦ по специализации
«Специализация, которая делала торговый центр популярным в благоприятной экономической обстановке, в кризис может привести к уязвимости. По нашей статистике, в 2015 г. существенно — до 30–50% — снизился поток покупателей в ТЦ, продающих автомобили, товары для хобби, электронику, спорттовары.
Чуть меньше оказалась затронута «детская» составляющая, поскольку на детях все-таки экономят в последнюю очередь. Но и здесь можно отметить сокращение потока на 20% и более.
Сопоставимая ситуация в мебельных ТЦ, гипермаркетах товаров для дома и ремонта», — отмечает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС».
По данным компании CBRE, более-менее уверенно чувствуют себя аутлеты и одежные дисконты. В большей степени спад покупательской активности ощутили обувные центры.
«В ТЦ, занимающих нишу с товарами первой необходимости, доля вакансии не превышает 2–4%. У тех, которые попадают в сегмент менее востребованных, свободные площади могут превышать 10–20%», — говорит Максим Палт, старший консультант отдела исследований рынка CBRE.
DP/Legion-media
Впрочем, несмотря на кризис, в Москве формируется новый, особый формат специализированных ТЦ, которые постоянно проводят маркеты модной дизайнерской одежды — pop-up stores. Например, «Цветной» принимает на своей территории сезонные распродажи «Ламбада Маркет», Sunday Up Market, благотворительные маркеты модной одежды и мн. др.
«Такие центры, как правило, имеют свободные площади на этажах, которые подходят для временного размещения брендов и легко трансформируются. На наш взгляд, за этим форматом — будущее объектов с фешен-сегментом», — считает Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium.
В условиях кризиса для специализированных ТЦ может стать выходом из затруднительного положения постепенное расширение пула арендаторов различной направленности, размывание специализации.
«В условиях кризиса для многих специализированных ТЦ выходом из затруднительного положения может стать переориентирование на «классическую» концепцию: постепенное расширение пула арендаторов различной направленности, размывание специализации.
Причем необязательно полностью отходить от специализации, но можно попробовать сделать ее не столь узкой», — предполагает А. Ковалев. Например, в ТЦ «Мебель России» в 2015 г. ассортимент был расширен за счет магазинов сопутствующих товарных групп, а также стандартного набора арендаторов районного торгового центра.
Такой маневр помог собственнику объекта сократить долю свободных площадей до 3–4%.
Процент с оборота
DP/Legion-media
В целом поведение арендаторов и коммерческие условия в специализированных объектах мало отличаются от классических ТЦ: сети, которые приняли решение об оптимизации развития, закрывают малорентабельные точки и открывают новые там, где трафик покупателей выше. Собственники площадей предлагают арендаторам более выгодные условия, используя такие инструменты, как переход на процент с оборота, скидки по фиксированным ставкам, фиксация курса, арендные каникулы.
«В основном арендаторы сегодня все-таки стараются закрепиться, а не покинуть подходящие торговые точки. Часто собственники ведут длительные и проблемные переговоры по снижению арендных ставок. Им приходится тяжело, если есть валютные кредиты, а арендаторам необходимо срочно переходить в рубли», — говорит А. Ошурко.
Как в специализированных, так и в универсальных объектах ставки существенно снизились за 2015 г. Большинство арендаторов перешли на уплату процента с оборота, что значительно понизило прибыль собственников. По данным компании Praedium, детские магазины (якорные арендаторы) сегодня платят 8–10%, магазины DIY — 4–6%, электроники — до 7%, фешен-сегмент в отдельных случаях — до 20%.
Главное — хороший «якорь»…
DP/Legion-media
Как и в классических торговых центрах, якорные арендаторы в специализированных проектах зачастую формируют основной поток покупателей, поэтому многие собственники стали тщательнее подходить к выбору «якорей».
Для спецобъектов таковыми часто становятся крупные сети экономсегмента, род деятельности которых отвечает профилю ТЦ.
Реже привлекается оператор высокого сегмента, имеющий очень яркий имидж или, к примеру, представленный в городе малым количеством магазинов (как, например, Hamleys в «ЦДМ»).
Однако якорных арендаторов для формата специализированных ТЦ на рынке России в настоящее время немного.
Около 1,7 млн кв. м составляет общий объем торговых площадей в специализированных ТЦ Москвы и городов-сателлитов.
«Если говорить о мебельных и строительных ТЦ, то к числу профессиональных «якорей» можно отнести, например, гипермаркет товаров для дома Hoff! и сетевые DIY-гипермаркеты. Кроме того, в данном сегменте имеются и свои нишевые арендаторы, допустим, «Макслевел» или «Столплит».
В центре товаров для спорта в качестве якорного оператора могут выступать, например, развлечения, скажем, скалодром или роллердром, а также фитнес-центр Если вспомнить 2012 г.
, то при выборе ключевого оператора для проекта «Центральный детский магазин» основная борьба развернулась между двумя претендентами — компаниями «Детский мир» и Ideas4retail, последний и открыл магазин Hamleys», — рассказывает Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International, Россия.
…И активное продвижение
Якорные арендаторы в специализированных проектах зачастую формируют основной поток покупателей, поэтому многие собственники стали тщательнее подходить к выбору «якорей».
В новых экономических условиях не стоит недооценивать роль маркетинга. Большинство собственников специализированных ТЦ стараются даже увеличить расходы по этой статье, чтобы продвижение объекта шло как можно активнее.
«Средства и бюджеты продвижения специализированных ТЦ во многом определяются спецификой их функциональной направленности.
Как правило, выбирается некий «микс» инструментов, состоящий из одного широкоохватного канала (реклама на ТВ, радио) и одного геолокационного (BTL, точечное размещение в метро, реклама в жилых домах). Исключения — суперобъекты, их социальное значение гораздо шире функционального.
В этом случае используется максимальное количество эффективных инструментов, включая PR», — объясняет Анна Ясельман, директор по маркетингу PM-департамента Colliers International, Россия.
Распределение специализированных ТЦ по типу товаров
«Помимо классических способов (реклама в средствах массовой информации, маркетинговые мероприятия) стоит вовлекать и онлайн-каналы: социальные сети для продвижения детских и дисконт-центров, форумы автолюбителей и спортсменов для рекламы автомобильных и спортивных торговых центров и т. д. В последнее время довольно большое значение приобретают карты лояльности и бонусные/скидочные карты», — добавляет М. Палт.
По данным компании Praedium, сегодня наиболее заметно продвигаются детские торговые центры: у этой индустрии большой простор для проведения мероприятий, PR-активностей, SMM.
Мебельные ТЦ и объекты формата DIY реже прибегают к маркетинговым акциям, однако, к примеру, «Каширский двор» раньше проводил Фестиваль томатов для всех желающих (наподобие испанской La Tomatina), и даже в свое время в этом ТЦ открывали памятник «Ремонту и строительству».
Торговые проекты DIY нередко спонсируют телепрограммы, связанные с обустройством и ремонтом, — это позволяет повышать лояльность аудитории. Спортивные ТЦ в силу разнообразного набора брендов практически не проводят единых мероприятий — в них в основном участвуют крупные международные бренды спортивной одежды.