Ловушки и компромиссы при выборе квартиры

• Главная
• Строительство и ремонт
• Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем, на что обратить внимание при выборе квартиры в новостройке и на вторичном рынке.

ShutterStock

Покупка недвижимости — ответственный шаг. Прежде чем его сделать, хочется быть уверенным в том, что никаких неприятных сюрпризов не последует. Обращаются за помощью к риэлтору, но это не гарантирует отсутствие неприятностей. По закону, он только посредник, оказывающий определенные услуги. Поэтому лучше самостоятельно разобраться, как правильно выбрать квартиру при покупке. 

Все о выборе новой квартиры

Покупка на первичном или вторичном рынкеОсновные критерии выбора — Район — Тип дома — Этаж — Стадия отделкиПроверка перед покупкой

Новостройка или вторичка

Это самое первое, что нужно определить. Жилье с первичного и вторичного рынка может значительно отличаться по качеству, уровню комфорта и цене. Надо хорошо понимать разницу и разбираться в плюсах и минусах обоих вариантов.

Новостройка

Эта категория объединяет жилье, которое покупают в строящемся доме. Стадия готовности может быть разной: от котлована до готового к сдаче объекта или уже готового к сдаче. Преимущество новостроек — привлекательная цена. Она значительно разнится в зависимости от степени готовности здания. На старте продаж цена квадратного метра минимальна. 

Чтобы минимизировать риски покупателя, с июля 2019 года действует схема приобретения недвижимости с использованием эскроу-счетов, где сосредоточены средства физического лица. По новым правилам, застройщик имеет право использовать только собственные средства или кредитные. Поэтому заключается трехсторонний договор на открытие эскроу-счета между банком, покупателем и застройщиком. 

Деньги на нем замораживаются до момента сдачи объекта. До этого времени банк финансирует строительство кредитными средствами. После ввода здания в эксплуатацию деньги переходят на счет компании-застройщика.

Использование новой схемы удлиняет процесс оформления сделки в среднем на две недели, зато гарантирует сохранность средств физического лица. Как и раньше, заключить договор можно на любой стадии строительства.

  

Перечислим основные критерии выбора квартиры в новостройке. Им уделяют особое внимание. 

На что обратить внимание при выборе

• Застройщик. От его добросовестности зависят сроки и качество строительства. Перед заключением договора обязателен сбор информации о компании. Хорошо, если есть возможность посетить уже построенные или сдающиеся дома, чтобы увидеть, насколько качественно ведутся работы. 
• Разрешительные документы. Застройщик предъявляет пакет документации. В него входят разрешение на проведение строительства, проектная декларация, другие договоры. Если он отказывается это делать, это повод усомниться в чистоте будущей сделки.
• Стадия строительства. Если спешить некуда, можно выбирать начальные этапы. Это выгоднее. При этом надо просчитать все риски и максимально обезопасить для себя сделку. 

Вторичное жилье покупается у собственника лично или через агентство. Оно может быть разным по состоянию, типу дома и другим характеристикам. Сюда же включают квартиры в зданиях, которые уже сданы какое-то время. Их продают застройщики.

В отличие от первички, на вторичном рынке сделки осуществляются через заключение договора купли-продажи стандартного типа. 

Преимуществом вторички считается возможность ее осмотра и оценки. Поэтому надо знать, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке. Важно грамотно оценить ее состояние, определить, какой потребуется ремонт, сколько денег придется в него вложить, или же ремонтные работы не понадобятся. Исходя из этого рассчитывают для себя полную стоимость. 

Чаще всего старый жилой фонд находится в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Это плюсы. Но при этом вполне возможно, что уровень комфорта проживания будет ниже.

Здесь часто встречается неудобная планировка, маленькая жилая площадь, лестничные клетки и подъезды не всегда ухожены. Многое зависит от дома и местоположения.

Поэтому такой вариант надо очень тщательно выбирать. 

Перечислим основные моменты, определяющие выбор жилья.

1. Район проживания

При выборе района надо учесть несколько факторов.

• Уровень развития инфраструктуры. Наличие в шаговой доступности магазинов, поликлиник, школ, детских площадок очень важно, особенно для семей с детьми. Новые районы часто застраиваются комплексно, в этом случае все необходимое строится одновременно с жилыми домами.  
• Транспортная доступность. Наличие транспортных развязок, качество дорог и их загруженность — еще один важный момент. Владельцам автотранспорта рекомендуется приехать на место предполагаемого проживания и доехать оттуда до работы или до центра города. Это поможет оценить реальное положение дел. Но и в таком случае важна доступность общественного транспорта. Хорошо, если он ходит регулярно и есть достаточное количество маршрутов. В центральных районах с этим не бывает проблем. В строящихся могут быть затруднения.  
• Экологическая ситуация. Вблизи от дома не должно быть промышленных объектов, крупных котельных, полигонов бытовых отходов. Это неприемлемое соседство. Лучше, чтобы поблизости была зеленая зона, а движение транспорта — не самое активное.

Комфорт проживания во многом зависит от типа конструкции: кирпичной, панельной, монолитной. Разберем плюсы и минусы каждой.

• Кирпичные. Такие дома хорошо сохраняют тепло, прочные и долговечные. В них хорошая звукоизоляция, но могут возникнуть сложности с перепланировкой, поскольку большое количество стен — несущие. Технология строительства из кирпича дорогая, запрещена для высотных проектов, поэтому применяется сейчас реже. 
• Монолитные. Современная технология бесшовного строительства. Встречаются монолитно-кирпичные строения. Их общие преимущества — быстрое возведение, высокая энергоэффективность, большой выбор планировок. В монолитах чаще встречаются высокие потолки, двухуровневые помещения, террасы. Звукоизоляция недостаточно хороша. 
• Панельные дома. Современные «панельки» отличаются от советских предшественников. Они намного теплее, поскольку возводятся из утепленных блочных конструкций. Старые постройки чаще холодные, поскольку их швы продуваются. Это зависит от состояния дома, наличия ремонта. Во всех панельных зданиях плохая звукоизоляция, практически отсутствуют возможности перепланировки. Зато цена низкая.   

Комфортность жилья в многоэтажках зависит от выбора этажа. Условно выделяют три группы этажности.

• Нижняя, этажи до 3-4. Здесь жильцам докучают звуки с улицы, особенно тем, кто живет на первых этажах. Их окна легко просматриваются с улицы, что тоже неприятно. Поэтому стоимость «квадрата» здесь ниже на 5-10%. Единственное преимущество — независимость от работы лифта. 
• Средняя, этажи с 4 до 10. Характерно отсутствие уличного шума, больше света, хороший вид из окна, поскольку обзор ничего не загораживает. Цена «квадрата» — самая высокая. Недостатком считается зависимость от функциональности лифта.   
• Верхняя, этажи выше 10. Желающих жить на высоких этажах привлекают красивые виды из окон, отсутствие шума улицы, чистота воздуха, поскольку все токсичные вещества опускаются ближе к земле. Из минусов надо отметить высокие риски при возникновении пожара и полную зависимость от работы лифта. 

Ниже всего цена обычно на жилье на первом и последнем этажах. Основная проблема первого — сырость и холод из подвальных помещений, что требует дополнительных вложений в изоляцию и утепление. Проживание под крышей потенциально опасно протечками, летом может быть жарко от нагревшейся кровли. 

Вне зависимости от этажности, есть особенности расположения, влияющие на комфорт проживания. Перечислим, какие квартиры лучше не покупать. 

• Около лестниц и лифтов. Здесь гарантирован шум и вибрация от лифтовой шахты.
• Угловые варианты. В комнатах будет холоднее, чем в остальной многоэтажке.
• С окнами, которые выходят на стоящие очень близко здания. В помещениях будет темно.

В новостройках предлагаются разные виды отделки, как и во вторичке. Наличие или отсутствие ремонта влияет на стоимость жилья. При этом надо заранее посчитать сумму на последующие отделочные работы, если он нужны, и приплюсовать ее к цене. Разберемся с возможными вариантами.

• Без отделки. Это «коробка» с установленной входной дверью и оконными блоками. Жить в ней до ремонта невозможно, зато стоимость минимальна.
• Черновая отделка. Потолок, пол и стены выровнены, проведены инженерные коммуникации, оформлены посадочные места под сантехнику. Установлены водосчетчики.
• Предчистовая. В дополнение к предыдущему варианту проложена электрическая проводка, есть выключатели и розетки. Сантехника полностью установлена. Формат whitebox предполагает поклейку обоев под покраску и монтаж всех межкомнатных дверей. 
• Чистовая. Финишная отделка всех поверхностей. Застройщик предлагает варианты оформления. Чаще это самые недорогие решения, но может быть иначе.

Иногда предлагается недвижимость с дизайнерской отделкой. В этом случае покупатель выбирает понравившийся дизайн-проект, который воплощается в жизнь. Это самое дорогое из возможных решений. 

Всесторонняя проверка перед заключением сделки обязательна. Ее проводят поэтапно. Сначала изучают документацию, затем внимательно осматривают объект покупки. Лучше всего пригласить специалистов: юриста, строителя, риэлтора, которые помогут досконально проверить недвижимость. Разберем особенности проверки. 

Новостройка

Самым внимательным образом изучается необходимая документация. В электронной форме она размещена на сайте компании-застройщика. Должны быть документы об аренде или о праве собственности на земельный участок, разрешительная документация на строительство, строительная декларация.

Стоит ознакомиться с полным проектом застройки, где указаны объекты инфраструктуры, их характеристики, сроки ввода. Оригиналы документов должны предоставляться по запросу покупателя в офисе продаж. Визуальный осмотр квартиры на стадии покупки чаще всего невозможен. Поэтому следует тщательно выбирать добросовестную компанию. 

Вторичка

Самый важный момент — убедиться в добросовестности собственника. Сделать это не просто, поэтому желательно нанять опытного юриста, он проанализирует все предоставленные документы, грамотно оформит куплю-продажу.

Обязательно ознакомление с оригиналами документации. Собственников может быть несколько, тогда с каждого требуется заверенное согласие.

Уточняют отсутствие возможного возникновения прав на наследство, получают одобрение соцслужбы, если прописан ребенок.

Изучают домовую книгу или поквартирные карточки, чтобы никто не был прописан на момент покупки. Стоит убедиться в отсутствии долгов по коммуналке и любого обременения. Можно дополнительно застраховаться на случай потери прав собственности. Если возникнет страховой случай, компания будет самостоятельно решать все проблемы. 

Следующий этап — визуальный осмотр. Начинают его с фасада дома и прилегающей территории. Обращают внимание на чистоту и ухоженность подъезда и лифта. Последний должен быть в рабочем состоянии.  Внутри квартиры надо сверить реальную планировку и ту, что представлена в техпаспорте. Если они не совпадают, должно быть разрешение на перепланировку. Иначе не избежать проблем. 

Проверяется состояние всех поверхностей. Не должно быть плесени, трещин, водяных потеков. Изучается состояние инженерных коммуникаций, сантехники, вентиляционной системы. Желательно попросить выключить на время «звучащие» электроприборы, чтобы оценить звукопроницаемость перегородок и уровень уличного шума. Стоит проверить работу всех розеток и выключателей. 

В заключении желательно поговорить с соседями. Они не заинтересованы в продаже, поэтому помогут объективно оценить удобство проживания в этом районе и дворе. Много интересного можно узнать о доме и о намеченном к покупке жилье. Принимать окончательное решение надо только после анализа всей полученной информации.

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

Franck Boston/shutterstock

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта.

Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект.

Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города.

Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления.

Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС).

Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом.

Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме.

Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что.

Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома.

Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК.

Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности.

Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей.

Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект.

Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой.

Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений.

Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше.

Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду.

Для этого жилье должно быть ликвидным.

При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи.

А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов.

У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Ловушки для покупателей: чего стоит опасаться при покупке квартир. Часть 1

Покупая квартиру, мы получаем в «подарок» и её историю.

Долги по коммуналке, скрытые наследники и другие сюрпризы могут обернуться куда большей бедой, чем затянувшиеся поиски жилья или покупателя. Мы выяснили, на какие хитрости идут продавцы недвижимости и как избежать ловушек, ведущих к срыву сделки.

Ох уж эти дети

Дети могут сорвать не только урок в школе, но и покупку квартиры. Однако, уже непреднамеренно — иногда собственники жилья пытаются скрыть несовершеннолетних участников сделок.

Если ребенок просто прописан в квартире, то запрашивать разрешение органов опеки не нужно. В этом случае важно настоять, чтобы все жильцы выписались из квартиры до сделки. Не верьте обещаниям выписаться после, если не планируете заниматься выпиской бывших собственников через суд.

Если же несовершеннолетний владеет долей в недвижимости, то продавцы должны также предоставить разрешение органов опеки на продажу жилья.

Реальный случай одного из наших клиентов:«Я, когда хотела купить квартиру, готова была внести задаток. При проверке документов и разговоре с собственником квартиры оказалось, что разрешение опеки было выдано на квартиру, которую покупать продавец не собирался. У них была фиктивная договоренность с соседкой. Мне посоветовали не связываться.В итоге пришлось купить другую, хотя та очень нравилась.»

Материнский капитал

Чуть ли не большинство сорванных сделок терпят крах по вине материнского капитала.

Молодая пара самостоятельно нашла квартиру, которую семья изначально приобрела в ипотеку с привлечением материнского капитала. По закону дети наделяются собственностью, но это происходит после погашения ипотечной задолженности.

И во время визита к нотариусу покупатели выяснили, что продавцы выставили на продажу квартиру, не выделив долю ребенка. Это нарушение закона.

В итоге продавцам всё равно пришлось решать вопрос с наделением ребенка собственностью. А покупатели, чтобы не ждать ещё 1-2 месяца, пока продавцы получат разрешение органов опеки, заново начали поиски жилья уже с нашей помощью.

Именно поэтому мы всегда досконально проверяем всю историю квартиры и документы ещё до выхода на сделку. Это часто спасает наших клиентов от головной боли.

Приватизация

Приватизированные квартиры с несовершеннолетними собственниками — ещё один повод насторожиться. Важно, когда ребенок был прописан в квартире: до приватизации или после. В первом случае проверьте, была ли оформлена доля в собственность на него.

Стоит помнить, что процесс рассмотрения и оформления документов на приватизацию может занять несколько месяцев. В этот период продавец может как раз зарегистрировать ребенка в квартире.

Доверенностям не доверяй

Для риелторов доверенность — сигнал опасности и призыв отнестись к сделке с предельным вниманием, т.к. часто доверенности оказываются инструментом в руках мошенников.

В одном случае в агентство пришел мужчина в возрасте, вежливый и приятный в обращении. Он хотел продать квартиру, которой владел совместно с сыном в равных долях.

Сын жил на другом конце страны, а у отца была доверенность, выданная в городе проживания сына.

Стандартная проверка документов показала, что доверенность была действительно выдана, но потом отозвана по причине разногласий относительно квартиры, о чем знал отец. О том, что квартира выставлена на продажу, сын узнал от риелтора.

Сделка всё же состоялась, на нее сын приехал сам, и выплаченные за продажу квартиры средства отец и сын разделили пополам между собой.

В другом случае сделка сорвалась. Собственницу квартиры, пенсионерку, предоставлял по доверенности сын. При подготовке документов юрист покупателя попросил освидетельствования собственницы психиатром, в ответ на что сын резко прекратил переговоры и отказался от услуг. Квартира продается уже полгода, видимо, ожидая более доверчивого покупателя.

А пока почитайте статью «Как в Твери обманывают покупателей квартир».

Мертвые души

Мелкие ошибки ещё можно списать на невнимательность собственников. Но некоторые продавцы идут на откровенное мошенничество.

В очередной истории агентство продавца при обсуждении условий аванса заверило в чистоте всех документов и отсутствии обременений.

Наши юристы запросили правоустанавливающие документы, и обнаружилось, что собственник был действительно один, но на одну комнату документы не были первичными, а документы на другую продавец отказался предоставить.

По словам собственника, на вторую комнату был оформлен договор ренты, но рентополучатель умер, и проблем быть не должно, а документы на комнату соглашался предоставить только в обмен на аванс.

Покупатель настоял на проверке квартиры, и оказалось, что рентополучательница жива и прописана в интернате. Возможно, мошенники хотели получить предоплату, подделать свидетельство о смерти и снять обременения. В итоге покупатель мог приобрести квартиру с багажом проблем и столкнуться с рентополучательницей, возмущённой отсутствием платы.

Это лишь часть уловок, на которые идут продавцы недвижимости, чтобы нажиться на сделке или уйти от ответственности за счёт покупателя. В следующий раз мы расскажем о других происках участников сделок и о том, как их избежать.

Подписывайтесь и читайте продолжение «Ловушки для покупателей. Часть 2».

Как выбрать квартиру правильно: на что обратить внимание при покупке

Принятие важного решения – это всегда сильное психологическое напряжение даже для того, кто всегда уверен в себе. Одно из самых важных решений для многих – это приобретение собственной недвижимости. Чтобы помочь нашим читателям справиться со стрессом и принять такое решение, о котором нет нужды сожалеть, мы решили разобраться, как выбрать квартиру для покупки правильно.

Сложность состоит в том, что каждый ориентируется на собственные предпочтения. Одна и та же характеристика квартиры может быть большим плюсом для кого-то, в то же время для другого – это внушительный недостаток. Вывести универсальную формулу идеального жилья ввиду этого довольно непросто, но все же попробуем разобрать основные аспекты.

Новостройка или вторичка

Под первичным жильем обычно подразумевают квартиры в строящихся домах, а вторичные квартиры – это те, что уже были сданы в эксплуатацию, т. е. имели владельца. Первый шаг при выборе жилья – определиться с типом недвижимости, на который будем в дальнейшем ориентироваться. Для этого разберем достоинства и недостатки того и иного жилья.

Плюсы и минусы квартир со вторичного рынка

Скорее всего такая квартира будет уже готова к проживанию, но даже если нет, косметический ремонт займет не так много времени и денег, как полноценный.

Вы можете сэкономить и заселиться во вторичку в очень короткий срок. Особенно актуально это для тех, кто покупает жилье для аренды третьим лицам.

Кроме того, для квартир в секторе вторичного жилья цены на коммунальные услуги ниже, чем для новостроек.

Основной недостаток квартир на вторичном рынке заключается в том, что оно все же не новое. Владельцы вынуждены будут решать проблемы, вызванные старой сантехникой или проводкой. Не стоит удивляться искрящимся розеткам, текущим трубам и осыпающейся штукатурке.

Несмотря на небольшие затраты на косметический ремонт, может случиться так, что эти траты станут для вас регулярными. Кроме того, уровень комфорта от проживания в таком жилье может быть ниже, чем в новом доме: подъезд и лестничные клетки могут быть в плохом состоянии, а на дверях дома будет в лучшем случае домофон.

Плюсы и минусы первичного жилья

Приятно чувствовать, что вы первый и единственный владелец этой квартиры. Подъезды в новом доме чистые и просторные, потолки высокие, а лифты современные.

Застройщики за последние несколько десятилетий заметно больше стали уделять внимание планировке, так что уровень комфорта от нового жилья существенно выше.

Кроме того, в новостройке часто предусмотрен подземный паркинг для жильцов, а иногда и зона выгула собак. С безопасностью в таких домах тоже в разы лучше, чем в постройках советской эпохи.

Но если бы все было идеально, не было бы и необходимости писать этот текст. Новое жилье предусматривает черновую отделку, так что готовьтесь потратиться на ремонт. Об использовании квартиры для съема сразу после покупки можно забыть.

Первый ремонт требует не только существенных моральных, физических и финансовых затрат, но и немало времени. Также помните, что вокруг вас будут такие же новые жильцы, которые тоже вынуждены справляться с ремонтными работами. Стук, шум и звук перфоратора в первые полгода, а то и год, будут раздаваться отовсюду. Для семьи с маленькими детьми или пожилых людей это не вариант.

Детально вопрос выбора между первичным жильем и вторичным я уже разбирала в отдельном материале. Советуем ознакомиться, чтобы иметь полное представление о достоинствах и недостатках обоих вариантов.

Выбор подходящего района

Искать район стоит по параметрам, которые играют для вас ключевую роль. Это может быть близость к метро или выезду на трассу, близкое расположение от школы, дома родителей или работы, шаговая доступность парка для пробежек или выгула собаки и т. д. Составьте список и оцените каждый из районов города в соответствии с вашими приоритетами. Это ускорит процесс поиска будущего дома.

В последнее время особой популярностью стало пользоваться жилье в экологичном районе. Чтобы оценить чистоту воздуха, можно попробовать поискать городские отчеты в интернете, если вы живете в большом городе.

Но если такой информации нет, просто учтите, что близость к крупным транспортным развязкам, высоковольтным линиям электропередачи и промышленным предприятиям вряд ли положительно скажется на вашем здоровье, тогда как скверы, парки и зеленые зоны – это всегда плюс.

Не стоит забывать о репутации района. Если это центр, то стоит быть готовым к тому, что по выходным и праздникам по улицам будут ходить шумные компании. В старом районе с высотками и слабо развитой инфраструктурой может быть опасно. Большое количество круглосуточных или алкогольных магазинов с низкими ценами также стоит оценивать как недостаток, если вы цените безопасность и тишину.

Осмотр дома внутри и снаружи

Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома. Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом. Важно лишь знать, куда смотреть.

Оценка внешнего вида строения

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Планировка

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

Состояние квартиры

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

1. Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
2. Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
3. Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
4. Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
5. Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
6. Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
7. Остекление лоджии или утепление балкона.
8. Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
9. Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
10. Наличие счетчиков.

Грамотный выбор этажа

Расположение квартиры на определенном этаже играет важную роль и дело не только в плюсах и минусах верхних и нижних этажей, о которых мы поговорим позже. Также речь о соседях. Очень важно, чтобы ваше новое жилье было окружено адекватными жильцами. Часто этому совсем не уделяют внимание, закончиться это может не совсем хорошо.

Важность хороших соседей

Пройдитесь по всем соседским квартирам: на лестничной клетке, под и над вашим потенциальным жильем. Даже если они откажутся разговаривать, можно будет составить впечатление по внешнему виду и реакции на визит без предупреждения. Стоит помнить, что малоимущие люди не несут никакой угрозы.

В группе нежелательных соседей чаще всего оказываются одинокие пожилые люди (особенно живущие под вами), поскольку часто им скучно, они могут жаловаться, чтобы привлечь внимание.

Также неприятно жить рядом с грубиянами и с зависимыми от алкоголя и наркотиков.

Если в квартире над вами есть маленькие дети, будьте готовы к постоянному шуму и топоту, если вас не отделяет хорошей толщины перегородка.

Жилье под крышей

Расположенное под крышей жилье небезосновательно воспринимается многими как невыгодное, поскольку высок риск протекания крыши и промерзания. Однако, верно это только для старых домов (чаще речь о хрущевках) без двускатных крыш, технического этажа или хотя бы чердака.

При этом квартира на последнем этаже имеет и достоинства: если над вами технический этаж, позже его можно приватизировать, провести перепланировку и получить двухуровневое жилье.

Также всегда можно обратиться в управляющую компанию и уточнить дату проведения последнего капитального ремонта и обновления кровли. Если в доме есть только чердак, то хорошо бы самостоятельно туда подняться и оценить состояние крыши.

Кроме того, квартиры на последних этажах часто выбирают те, кто устал от топота соседей. На лестничной клетке вы не встретите никого, кроме соседей по этажу, да и шум с улицы не так сильно слышно.

Жилье на первом этаже

Несмотря на отсутствие рисков протекания крыши, расположенное на первом этаже жилье все же имеет свои недостатки. Чаще всего связаны они с подвалом. При повышенной влажности там обязательно появится плесень, неприятный запах и грибок. Рано или поздно это может проникнуть в квартиру, испортить вам настроение, ремонт и здоровье.

Также до окон таких жилищ легко доносится любой шум улицы. Особенно неприятно, когда под окнами стоят мусорные контейнеры или припаркованы автомобили. Если окна расположены низко, придется раскошелиться и на обеспечение дополнительных мер безопасности – установку защитных решеток.

Личная безопасность на просмотрах

Наверняка вы посетите несколько объектов, чтобы оценить все варианты. Я составила небольшой список простых правил, выполнение которых обеспечит вашу безопасность, а возможно, и сэкономит вам денег.

1. Ваш уровень дохода не должен бросаться в глаза. Лучше всего приехать на просмотр в повседневной одежде и, если у вас дорогая машина, на общественном транспорте. Чем проще вы будете выглядеть, тем легче вам будет торговаться. Кроме того, простую одежду не будет жалко испортить при проверке труб, проводки, окон и прочих коммуникаций.
2. Дайте понять владельцу, что вы будете не один. Так вы будете чувствовать себя более уверенно, а сторонние люди отобьют охоту мошенничать у недобросовестного продавца.
3. Оставьте точный адрес объекта и контакты владельца родственникам.
4. В начале визита в присутствии владельца позвоните родственнику или другу, чтобы сообщить адрес квартиры и договориться о встрече неподалеку.

Эти нехитрые действия значительно снизят уровень потенциальной опасности и обезопасят вас.

Заключение

Подведем итоги и еще раз проговорим, каким аспектам уделять внимание при поиске жилья:

1. Выбрать приоритет: новостройка или вторичка.
2. Определиться с районом.
3. Осмотреть здание снаружи и изнутри.
4. Оценить состояние жилья.
5. Познакомиться с соседями.

Не забывайте о личной безопасности и будьте настойчивыми при уточнении всех деталей у владельца. Робость может обойтись вам позже в десятки и сотни тысяч рублей, а то и вовсе приведет к тому, что придется снова менять жилье.

Перед покупкой обязательно проверяйте юридическую чистоту квартиры.

Следовали ли вы этим правилам при поиске и выборе квартиры? Поделитесь полезными приемами с нашими читателями в х.