Novostroy.su: Кого из покупателей недвижимости через эскроу можно будет отнести к категории «обманутый дольщик»?
Анна Коняева, ООО «Центр правового обслуживания»: Застройщик по-прежнему может обанкротиться, а покупателю, если он хочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, придется включаться в реестр участников долевого строительства и защищать в этом случае свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. Возможность развития событий по такому сценарию уже закреплена в законе. В ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» есть статья 201.12-2., посвященная особенностям удовлетворения требований покупателей жилья по ДДУ, внесших денежные средства на счета эскроу.
Несомненно, в какой-то мере система эскроу-счетов защищает покупателя жилья.
Столкнувшись с проблемами по ДДУ, дольщик может вернуть средства, однако получит он их лишь в том объеме, в котором они были внесены на счет, инфляционная составляющая, уплаченные проценты не учитываются.
Novostroy.su: Могут ли покупатели квартир через эскроу использовавшие ипотеку претендовать на компенсацию уплаченных процентов по ипотеке?
А.К.: Кроме основного долга ипотечные заемщики оплачивают еще и проценты за пользование кредитом. Претендовать на возврат этих средств они могут по соглашению с Застройщиком, или в судебном порядке (для возврата средств дольщику нужно будет доказать просрочку Застройщика).
При расторжении договора участия в долевом строительстве дольщик сможет потребовать возврата ранее уплаченных застройщику денег, то есть он может рассчитывать на компенсацию застройщиком тех сумм, которые были внесены в пользу банка в качестве погашения основного долга по кредиту. При этом если кредит оплачивается аннуитетными платежами, изначально в основном погашаются проценты, и лишь со временем уменьшается тело кредита. В итоге ипотечный заемщик может потерять существенную сумму выплаченных процентов при расторжении договора.
В описанной ситуации проценты банка можно расценить как прямые убытки покупателя жилья.
При этом у дольщика есть шанс вернуть деньги в суде. В законе отсутствует прямое закрепление обязанности Застройщика оплачивать ипотечные проценты, если ДДУ расторгается по его вине.
Однако, согласно статье 10 ФЗ № 214, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В рассматриваемой ситуации проценты по кредиту являются убытками, поэтому дольщик может потребовать их возмещения в суде. Однако судебная практика по такого рода требованиям не является единообразной, поэтому есть вероятность и отрицательного (для дольщика) разрешения дела.
Novostroy.su: Стоит ли законодательно предусмотреть такие компенсации?
А.К.: Способы защиты гражданских прав уже закреплены в статье 12 ГК РФ, к ним относятся, например, возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсации морального вреда. Закрепление в законе иных мер юридической ответственности может еще больше усугубить положение Застройщика, и привести к удорожанию недвижимости для дольщика.
В сложившейся ситуации государству нужно добиться неотвратимости наказаний для недобросовестных девелоперов.
Необходимо устранить любые возможности для мошеннических действий по отношению к дольщикам, а не инициировать дополнительные санкции.
Novostroy.su: Покупатели с каким способом оплаты (ипотека/рассрочка/100%-оплата) рискуют больше всего и почему?
Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача»: Возврат денежных средств по системе эскроу, согласно 214-ФЗ, произойдет в тот момент, когда дольщик расторгнет договор.
Однако стоит учитывать, что максимальная сумма возврата – 10 млн руб.
Если квартира стоит дороже, то сумму превышающую возвратный лимит никто не вернет.
В зоне риска находятся покупатели Москвы и Санкт-Петербурга, именно на этих рынках предлагаются лоты в новостройках дороже 10 млн руб.
Кроме того, в настоящее время в законодательстве не прописана возможность компенсации уже выплаченных процентов по кредиту, поэтому именно ипотечники рискую больше всего потерять часть средств.
Самое опасное, если дольщик не захочет расторгать договор и будет требовать достройки дома.
Однако, если застройщика признают финансово несостоятельным, то участник долевого строительства вместе с эскроу-счетом может попасть в процедуру банкротства. Он будет включен в реестр требований всех участников строительства. По сути, его правовой статус будет мало отличатся от статуса «обманутый дольщик».
А.К.: Сегодня доступно множество инструментов для покупки жилья. Гражданин может выбрать предложение на наиболее выгодных для себя условиях.
Квартиру можно купить в рассрочку, с зачетом имеющегося жилья, с использованием средств материнского капитала, по уступке прав требования.
У многих застройщиков есть выгодные специальные предложения, например, скидки на квартиры при условии сделки с использованием ипотечного кредита или единовременной оплаты полной стоимости квартиры.
Что касается эскроу-счетов, дольщикам нужно понимать, что эта система предназначена для защиты их денежных средств от трат не по назначению. Однако говорить об абсолютной безопасности покупателя жилья все еще нельзя.
Строительство многоквартирных домов – это бизнес, неисполнение застройщиком обязательств не всегда связано с намерением обмануть дольщика. При этом возможность либо невозможность возмещения затрат дольщика при расторжении ДДУ зависит как от конкретных обстоятельств ситуации, так и от позиции самого покупателя жилья.
Если гражданин активно защищает свои права, вероятность вернуть потраченные деньги намного выше.
Novostroy.su: Какие существуют способы минимизировать риски или избежать их?
В.П.: На сегодня избежать или минимизировать риски можно лишь двумя способами. Во-первых, тщательно изучать объект и компанию прежде, чем вложить средства в строительство жилья. Во-вторых, не бояться расторгать договор. В этом случае есть шанс в короткие сроки вернуть вложения.
Застройщики не устают жаловаться, что в Петербурге не хватает земли для строительства. Многие районы, которые последние годы активно осваивались, уже не способны переварить новые проекты. Где же закончится, а где начнется новое строительство?
С эскроу-счетом квартира будет стоить дороже?
Регулярные реформы сферы долевого строительства в России, по всей видимости, подходят к своему логическому завершению. Их итогом станет прекращение существования этого самого долевого строительства.
Главным нововведением 2019 года в этой сфере стало обязательное использование эскроу-счета при заключении долевого договора.
Что же такое эскроу-счет и так ли он страшен, как звучит?
Буквально английское слово escrow означает документ, находящийся на хранении у третьего лица. Как ни странно, это абсолютно точно отражает суть вопроса.
Ведь эскроу-счет тем и хорош, что открывается в банке, который стороной долевого договора не является.
А реальные стороны – застройщик и дольщик – не могут воспользоваться деньгами на счете до наступления определенных условий.
Главный плюс эскроу-счета – это безопасность для дольщика.
Дольщик защищен от ситуации, когда застройщик получил деньги, а объект не достроил и гражданин остался без денег и без квартиры.
В случае с эскроу-счетом строительная компания получает доход, как только достроила дом и передала готовую квартиру. Ну а если этого не произошло в срок, дольщик вправе расторгнуть договор и забрать свои деньги обратно, правда, только внесенную сумму. То есть если деньги пролежали на счете пару лет и частично обесценились ввиду инфляции, то это риск дольщика.
За последние годы мы привыкли, что застройщик строит объект на деньги дольщиков. Поэтому первый вопрос, который возникает – на какие средства теперь будет строиться дом, если застройщик получит деньги только по окончании строительства? Где он возьмет средства на стройку?
В настоящее время у застройщика только два пути – либо строить дом на собственные средства и продавать уже готовые квартиры, либо брать кредитные деньги. Каждый из строителей самостоятельно рассчитывает, что ему выгодно.
С 1 июля 2019 года право не использовать эскроу-счет осталось только у тех строителей, кто успел до этой даты получить разрешение на строительство дома и построил большую его часть.
Таких застройщиков немало, ведь ближе к этой роковой дате наблюдался ажиотаж среди желающих успеть заскочить в последний вагон и продолжить какое-то время строить по старым привычным правилам.
Однако и тех, кто перешел на новые, тоже немало.
Таким образом, сейчас на рынке представлены как застройщики, реализующие квартиры через эскроу-счета, так и те, кто действует по старой схеме, напрямую получая деньги от дольщиков. И такая ситуация будет сохраняться не меньше года, постепенно меняясь в сторону увеличения использования счетов эскроу.
Рост цен неизбежен
Очевидно, что все эти законодательные изменения приведут к увеличению цен на квартиры.
Посудите сами. Банки, предоставляющие кредиты строителям, делают это не бесплатно, а под проценты. Да, государственные служащие в строительной и банковской сфере уверяют всех, что проценты эти минимальны и при больших объемах продаж даже стремятся к нулю, но, тем не менее, они есть.
Застройщик безусловно учитывает эти потери при установлении цены на квартиру.
Более того, нужно учитывать и тот факт, что деньги от продажи застройщик получит лишь через несколько лет после дня, когда возникнут его первые траты, связанные со строительством.
Ведь он должен купить (арендовать) земельный участок, произвести огромный объем исследовательских, подготовительных работ, получить массу согласований и разрешений и уже затем осуществить само строительство объекта.
В течение всего этого времени застройщик лишь тратит средства, не получая дохода.
Учитывая степень инфляции, возможные скачки цен, удорожание квартир на рынке недвижимости в течение всего времени строительства, застройщик безусловно постарается максимально себя обезопасить и начнет продажи квартир сразу с цен, характерных для вторичного рынка жилья.
То есть по ценам готовых, а не строящихся квартир. А такие цены на порядок выше.
Если раньше дольщик имел возможность приобрести квартиру на начальном этапе стройки в два раза дешевле, чем цена готовой квартиры, то очень скоро такой возможности у дольщика не будет.
Конечно, можно рассуждать о конкуренции застройщиков, однако не думаю, что кто-то будет работать себе в убыток. В последние годы объемы строительства лишь растут, а цены на квартиры при этом не снижаются, скорее наоборот.
Ну и, конечно, не стоит забывать о высокой доле использования при заключении сделок с недвижимостью ипотечных кредитов. Выходит, что в конечном итоге покупатель квартиры оплатит все – собственные проценты по кредиту, затраты застройщика на строительство, включая проценты за пользование кредитом банка.
Таким образом, не обнаруживается причин для снижения цен на квартиры или повышения их доступности.
В настоящее время цены не рванули резко верх только по той причине, что еще велика часть застройщиков, работающих по старым правилам, без использования счетов эскроу.
Кроме того, вскоре долевое строительство, как таковое, утратит смысл своего существования. Ведь цена на недостроенную квартиру и готовую практически не будет отличаться.
При таком раскладе покупателю будет проще купить построенную квартиру, а не ждать окончания строительства.
Однако хочется верить, что государство сможет разработать схему, при которой приобретение жилья гражданами будет доступным и безопасным.
Квартиры, реализуемые через эскроу, обходятся дороже
Новый механизм пока не пользуется популярностью
В Москве с использованием эскроу-счетов реализуется только 12% строящегося жилья массового сегмента, пишет газета «Коммерсантъ» со ссылкой на данные компании «Метриум». Приобретение квартир через эскроу обходится покупателям в среднем на 6-13% дороже, чем покупка жилья по старой схеме долевого строительства, поэтому новый механизм пока не пользуется большой популярностью.
В столице с применением эскроу-счетов реализуется жилье всего в десяти проектах массового сегмента. В составе проектов, перешедших на работу по эскроу-счетам, строится 17 корпусов, в которых будет построено 1,7 тысячи квартир. Доля таких лотов не будет превышать 11% от общего объема предложения новостроек.
В столице застройщикам легче переходить на механизм проектного финансирования, чем в регионах. В начале августа вице-премьер Виталий Мутко сообщил, что только 7% застройщиков перешли на эскроу-счета. По информации группы «Талан», в регионах по старой схеме работают 96% строительных компаний.
В Москомстройинвесте приводят другие данные: с использованием эскроу-счетов ведутся продажи в 25% проектов. Это может быть связано с тем, что проектное финансирование более популярно в проектах бизнес и премиум- классов.
Аналитики компании «Метриум» отмечают, что в высоком ценовом сегменте увеличение себестоимости проекта играет не такую значительную роль, как в массовом сегменте.
По данным «Метриума», средняя цена жилья в новостройках столицы составляет 168 тысяч рублей за 1 кв. м. Стоимость новостроек, реализуемых через эскроу, выше в среднем на 6%.
Средняя цена продажи квартиры через эскроу составляет 10,1 млн рублей, при этом средняя стоимость продажи объекта по старой схеме ниже — 9,8 млн рублей.
По оценкам компании, на локальном уровне жилье, реализованное по новой схеме, на 13% дороже квартир в соседних новостройках, где продажи ведутся по долевым договорам.
По словам вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, у компаний после перехода на эскроу появились дополнительные расходы, в частности, это затраты на обслуживание банковских кредитов.
Нередко застройщики перекладывают дополнительную нагрузку на покупателей, повышая цены на 7–10%.
Глава департамента проектного консалтинга компании Est-a-tet Роман Родионцев считает, что у компаний нет возможности значительно повышать цены на жилье по причине высокой конкуренции.
Игорь Порхомовский
В августе ожидается рост открытия эскроу-счетов
Девелоперы хотят денег: покупка квартиры через эскроу-счет обойдется дороже на 10-15%
Сейчас по новым правилам, то есть через эскроу-счета, продаются 12% московских новостроек массового сегмента. Однако, по данным аналитиков «Метриум», квартиры в таких проектах обойдутся покупателям на 10-15% дороже квартир, реализация которых осуществляется с привлечением денег дольщиков, то есть по старым правилам.
В июле в Москве начались продажи квартир через эскроу-счета. По данным Москомстройинвеста, порядка 25% проектов столичных новостроек перешли на новую модель.
Между тем в массовом сегменте новостроек доля таких проектов составила 12%, подсчитали эксперты «Метриум». В большинстве случаев такое жильё оказалось дороже на 10-15% аналогичных объектов.
Вместе с тем реализуют эти проекты самые крупные девелоперы Москвы при поддержке топовых банков страны.
В июле средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве составила 168 тыс. рублей, подсчитали эксперты «Метриум». Между тем в этот же период начались продажи новостроек, квартиры в которых можно приобрести только по новым правилам закона о долевом строительстве.
Они предписывают дольщикам вносить оплату выбранной квартиры на эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Деньги хранятся на эскроу-счетах до тех пор, пока девелопер не введет дом в эксплуатацию. При этом банк выбирается не случайно – эскроу-счета открывает тот же банк, что и кредитует строительство жилого комплекса.
Поскольку по выданному займу начисляются проценты, застройщик может отражать их в цене квадратного метра продаваемого через эскроу-счета жилья.
По подсчетам экспертов «Метриум», в июле в массовом сегменте московских новостроек насчитывалось десять проектов жилых комплексов, в которых применялась новая схема продаж – это 12% от общего числа массовых проектов.
Суммарное количество квартир в них достигло более 1,7 тыс. единиц (17 корпусов), что составило 11% от суммы всех представленных на рынке квартир.
Это немногим выше среднего показателя по стране, озвученного вице-премьером по строительству Виталием Мутко (7%).
Какие новостройки массового сегмента продаются через эскроу-счета
| Название ЖК | Район | Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб. | Средняя стоимость квартиры, млн руб. | Девелопер | Банк – эскроу-агент |
| Мир Митино | Митино | 136 | 7,1 | УК Развитие | Сбербанк |
| Дмитровский парк | Дмитровский | 152 | 8,1 | ГК ПИК | ВТБ |
| Вестердам | Очаково-Матвеевское | 175 | 9,5 | Интеко | Открытие |
| Дом на Барвихинской | Можайский | 179 | 10,9 | Тройка РЭД | Сбербанк |
| Green Park | Останкинский | 181 | 11,6 | ГК ПИК | ВТБ |
| Life-Варшавская | Москворечье-Сабурово | 181 | 11,3 | ГК Пионер | Сбербанк |
| Преображение | Богородское | 186 | 9,6 | Ingrad | Сбербанк |
| Балтийский | Войковский | 187 | 15,5 | РГ-Девелопмент | Дом.рф |
| Fresh | Зябликово | 194 | 10,8 | Дон-Строй Инвест | ВТБ |
| Огни | Раменки | 212 | 11,6 | Дон-Строй Инвест | ВТБ |
Источник: «Метриум»
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках, продаваемых через эскроу-счета, составила 179 тыс. рублей за кв.м. Это на 6% больше, чем в среднем по рынку первичного жилья массового сегмента в Москве.
Средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн рублей, тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продается за 9,8 млн рублей (разница – 3%).
В пределах МКАД разница в цене между тем достигает 14%.
Впрочем, сравнение столь нерепрезентативной выборки с большим рынком Москвы не демонстрирует реальных ценовых различий между дореформенными и пореформенными новостройками. Поэтому, отмечают аналитики «Метриум», уместнее рассмотреть ценовую разницу на локальном уровне.
Большая часть квартир реализуется через эскроу-счета в Южном административном округе (ЮАО) в проектах «Life-Варшавская» и Fresh. На их долю приходится 44% всех объектов такого типа (760 квартир из 1,7 тыс.). Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 189 тыс. рублей, а квартиры – 10,9 млн рублей.
Между тем, помимо пореформенных новостроек, в ЮАО идут продажи 1,6 тыс. квартир в 12 проектах жилых комплексов массового сегмента, которые можно приобрести по старым правилам.
Средний квадрат в них обходится покупателю в 168 тыс. рублей, а типичная квартира – в 10,4 млн рублей.
Таким образом, в пределах одного округа новостройки, реализуемые через эскроу-счета, оказались на 13% дороже своих «соседей», продаваемых по старым правилам.
Эксперты «Метриум» отмечают, что только в семи из 17 корпусов, в которых квартиры продаются через эскроу, строительные работы проходили на уровне котлована. В остальных зданиях возводились нижние этажи наземной части. Это говорит о том, что в будущем многие застройщики вполне смогут начинать продажи на более поздних стадиях строительства, чем «котлован».
Как и прогнозировалось ранее, лучше всего к новым правилам работы адаптировались крупные «игроки» как строительного, так и банковского рынка. Четыре из десяти проектов финансирует Сбербанк, еще в четыре комплекса инвестирует ВТБ.
По одному проекту помогают реализовывать с учетом новых правил банк «Открытие» и «Дом.рф».
Что касается девелоперов, то почти все они являются крупнейшими и старейшими «игроками» жилищного строительства в Москве: ГК ПИК, «Дон-Строй», «Интеко», Ingrad.
«Прогнозы по стоимости пореформенного жилья действительно оправдались – оно оказалась заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Даже если учесть все качественные отличия первых десяти новостроек, продаваемых через эскроу, реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10-15%.
В целом это не добавляет стабильности рынку строящегося жилья в тот период, когда цены растут по массе других причин, доходы потенциальных покупателей падают, а ставки по ипотеке сохраняются на завышенном уровне».
- «Цены начали расти, как только был объявлен переход на эскроу»
- ЗОСК как гарантия: почему у застройщика должно быть заключение о соответствии критериям
Дата публикации 26 августа 2019
Покупатели доплатят за эскроу
Только 12% строящихся новостроек массового сегмента в Москве реализуются с применением эскроу-счетов. Приобретение недвижимости в них обходится на 6–13% дороже, чем первичного жилья по старой схеме. У покупателей новый механизм пока большого энтузиазма не вызывает.
С применением эскроу-счетов в Москве сейчас реализуется 12% новостроек массового сегмента, суммарно это десять проектов. Такие данные приводит в своем исследовании «Метриум».
Консультанты уточняют, что в составе перешедших на эскроу-счета проектов возводится 17 корпусов, где запланировано 1,7 тыс. квартир — это 11% от общего числа представленных сейчас на первичном рынке лотов.
Похожие оценки приводят в «Бест-новострое», указывая, что проекты, работающие по новой схеме, формируют 10–12% предложения на первичном рынке.
С 1 июля 2019 года привлекать средства дольщиков можно только через эскроу-счета. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения работ, пользуясь во время строительства собственными или кредитными средствами.
Но из-за большого количества исключений в законе многие проекты с готовностью выше 10% реализуются по старой схеме. Идея эскроу-счетов появилась, когда в июне 2018 года Владимир Путин заявил о необходимости отказаться от реализации договоров долевого участия (ДДУ).
Заявление — реакция на банкротство крупных застройщиков.
В Москве девелоперы перешли на проектное финансирование легче, чем в регионах: вице-премьер Виталий Мутко в начале августа заявлял, что эскроу-счета используют только 7% российских застройщиков. В группе «Талан» ранее поясняли, что 96% региональных компаний продают жилье в обход новой модели.
Но в Москомстройинвесте ранее указывали, что в Москве с применением эскроу-счетов реализуется 25% жилых проектов. Высокая оценка мэрии может быть связана с популярностью проектного финансирования в бизнес-классе и премиум-сегменте.
В «Метриуме» объясняют, что повышение себестоимости в высоком ценовом сегменте играет меньшую роль, чем в массовом.
По расчетам «Метриума», средняя стоимость жилья на первичном рынке в Москве сейчас составляет 168 тыс. руб. за 1 кв. м. Для новостроек, работающих через эскроу-счета, этот показатель выше на 6% и составляет 179 тыс. руб. за 1 кв. м.
Средняя стоимость продажи квартиры по новой схеме — 10,1 млн руб., старой — 9,8 млн руб. При этом, по оценкам «Метриума», на локальном уровне квартиры, проданные через эскроу-счета, оказываются на 13% дороже лотов в соседних домах, реализованных по ДДУ.
Но председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова считает, что связывать разницу в цене только с переходом на проектное финансирование не стоит.
«Даже в проектах одной стадии готовности и с равными условиями продажи цена может различаться на 40% в зависимости от местоположения, удаленности от метро»,— говорит она.
Тем не менее вице-президент «Интеко» Евгений Семенов объясняет, что у застройщиков действительно появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит в рамках проектного финансирования.
«Некоторые застройщики, частично попытавшись перенести возросшую нагрузку на плечи покупателей, подняли цены в своих проектах на 7–10%»,— говорит он.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-tet Роман Родионцев объясняет, что возможности существенно поднимать цены у застройщиков нет из-за высокой конкуренции.
Но директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев уверен, что эскроу-счета дополнительно стимулируют покупательский спрос. По его оценкам, сейчас с использованием этого механизма рассчитывают приобретать жилье 40% приходящих в компанию клиентов. Остальные девелоперы пока не разделяют энтузиазма господина Тюленева.
Так, в ГК ПИК пояснили “Ъ”, что проекты компании пользуются одинаковым спросом, вне зависимости от способа привлечения средств.
А гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич со ссылкой на данные опроса компании рассказывает, что на решение о покупке жилья 74% покупателей недвижимости переход застройщика на проектное финансирование никак не повлияет.
Александра Мерцалова, Елизавета Макарова
Как купить квартиру с использованием эскроу-счета — Новостройки — Журнал Недвижимости
- Что такое эскроу-счёт
- Это специальный банковский счёт, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств.
- Когда участниками сделки выступают покупатель (дольщик) и застройщик, первый должен внести деньги за квартиру, а второй — выполнить свои обязательства перед ним, то есть — предоставить готовое жилье.
По новой схеме покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счёт застройщика, как это делается сейчас, а на специальный счёт в банке, где средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию, а также пока хотя бы один из дольщиков не оформит право собственности на свою квартиру. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам.
Проценты на размещённые на эскроу-счетах средства не начисляются. Банк, в котором открыт такой счет, вознаграждения не получает.
Для чего введена новая схема
Использование эскроу-счетов должно защитить права покупателей квартир в новостройках — дольщиков. Сейчас деньги за строящиеся квартиры дольщики перечисляют сразу на счёт застройщика, и он может использовать их по своему усмотрению — например, пустить на строительство конкретно этого или других объектов.
Нередки случаи, когда застройщик переоценивает свои возможности или испытывает финансовые трудности по другим причинам. И в том, и в другом случае деньги у него заканчиваются до завершения строительства дома, в котором проданы квартиры. Соинвесторы становятся «обманутыми дольщиками» и пытаются восстановить свои права.
В случае с эскроу-счетами средства покупателей сохраняет банк.
Стоит отметить, что с 1 июля 2019 года, застройщики смогут привлекать деньги на строительство только в банках. Никакие другие схемы использовать будет нельзя: ни привлечение средств дольщиков, ни создание жилищно-строительных кооперативов.
Как заключить сделку с помощью эскроу-счёта
Застройщик и покупатель заключают договор долевого участия (ДДУ), в условиях которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся доме будет осуществляться с использованием эскроу-счёта. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдёт около девяти дней.
После этого заключается трёхсторонний договор между банком, получившим аккредитацию Центробанка, покупателем и застройщиком. Банк в данном случае выполняет посредническую функцию — он хранит средства и гарантирует их неприкосновенность.
Договор заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев. На заключение договора и открытие счёта уйдет около трёх дней. Затем покупатель вносит средства на эскроу-счёт, и ждёт завершения строительства.
На оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счёт понадобится около двух недель.
Кто выбирает банк, в котором будет открыт счёт
Эскроу-счета открываются в банке, который финансирует проект застройки.
То есть в определённой степени у застройщика есть выбор, в какой банк обратиться за кредитом, но на практике получить средства под жилищное строительство непросто, так как банки рассматривают такую инвестицию как рискованную. Соответственно, фактически застройщик будет использовать эскроу-счета в банке, который согласится выдать ему кредит.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Пока трудно сказать, сколько в среднем стоит обслуживание эскроу-счетов, так как по данной схеме пока работает всего два банка.
Полагаю, что комиссия по таким счетам будет символичной, так как средства на эскроу-счетах замораживаются до конца строительства, то есть банк не несеёт никаких издержек, связанных с движением денег и их контролем.
К примеру, расчетные счета застройщиков, которые активно используются каждый день, обходятся всего в 5 тыс. рублей в месяц для девелоперов. Поэтому комиссия будет небольшой. Причем для покупателя открытие и обслуживание эскроу-счетов бесплатное, то есть расходы берёт на себя застройщик».
- Может ли покупатель распоряжаться деньгами
- Нет, с момента внесения средств на эскроу-счёт ни дольщик, ни застройщик не имеют доступа к этим деньгам до завершения строительства дома.
- Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении договора долевого участия. Однако законное основание для такого действия у дольщика может быть только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру, уже нельзя.
Средства с эскроу-счёта вернутся клиенту только в том случае, если застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя, а также если застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство).
Наконец, это может произойти, если строительная компания ликвидирована как юрлицо по решению суда».
Покупатель имеет право вернуть свои деньги со счета в банке, если задержка сроков сдачи квартиры составляет 6 месяцев. Эти полгода даются застройщику для решения проблем в случае форс-мажорных обстоятельств. Если он все-таки не смог разобраться с ситуацией до истечения этого срока, дольщик имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги со счёта.
На какие средства застройщик будет строить дом
Теперь строительные компании могут работать только с кредитами, которые они будут в банке. Деньги покупателей использовать нельзя.
Что делать, если квартира покупается в ипотеку
В этом случае деньги за квартиру на эскроу-счёт вместо дольщика перечисляет банк, в котором взят ипотечный кредит. Дальнейшие отношения между банком и покупателем жилья складываются по обычной ипотечной схеме: заёмщик выплачивает банку кредит и проценты по нему.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Покупатель имеет право получить кредит на квартиру, приобретаемую через эскроу-счёт, обратившись в любой банк.
Клиент не обязан получать заём именно в той организации, которая управляет эскроу-счетами и, соответственно, выдала кредит застройщику на строительство.
Вместе с тем, возможно, со временем банки разработают для покупателей кредитуемых ими проектов специальные ипотечные программы, чтобы стимулировать спрос, однако пока таких примеров на рынке нет».
Что делать, если застройщик обанкротится
В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счёте независимо от судьбы девелопера.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
«В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счёте и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и купить другую квартиру».
Как ещё будут защищены деньги дольщиков
Предполагается дополнительная защита этих денег через страхование по линии АСВ (Агентство страхования вкладов). Страховка будет оформляться на сумму до 10 млн рублей. Если банк обанкротится, застройщик перезаключает договор с другим банком-агентом и деньги дольщиков будут перечислены на новый эскроу-счёт.
- Как переход на эскроу-счета может повлиять на рынок
- Переход застройщиков на эскроу-счета может спровоцировать рост цен на жилую недвижимость, поскольку все свои издержки застройщики будут вынуждены переложить на плечи покупателей, считают участники рынка недвижимости.
- Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
«Скорее всего, вступление в силу нового закона повлечёт за собой сокращение объёмов строительства жилья. Что также повлияет на рост цены квадратного метра и сократит возможность выбора, который имеется у покупателей сегодня.
Трудно сказать определенно, на сколько процентов вырастут цены, некоторые эксперты прогнозируют и 30% рост.
Но произойдёт это не через год, и даже не сразу после 1 июля 2019 года, а значительно позже, поскольку объёма предложения в проектах, в которых продажи открылись до этого срока, должно хватить не на один год».
Что изменится для застройщиков
В первую очередь, как уже было сказано, застройщики не смогут получить деньги за строящиеся квартиры до завершения строительства. Чтобы вести стройку, они должны будут брать кредит в банке и полностью перестраивать схему финансирования строительства.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
«Пока переход на эскроу-счета не является обязательным, девелопер должен страховать свою ответственность перед дольщиками в Фонде защиты прав дольщиков по ставке 1,2%. И это для девелопера более выгодно, чем банковское сопровождение при открытии эскроу-счетов, стоимость которого достигает 7%».
По мнению многих экспертов рынка недвижимости, введение эскроу-счетов будет способствовать тому, что на рынке останутся крупные, устойчивые девелоперские компании. Многие мелкие компании, вероятнее всего, покинут рынок, поскольку не смогут привлечь кредитные средства на строительство либо обеспечивать свои кредиты.
Проводятся ли сейчас такие сделки
Да, Сбербанк провел первую сделку по новой схеме в апреле 2018 года. Всего в России уже 55 банков имеют право на открытие эскроу-счетов, среди них Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Антон Марьинский.
Жизнь по эскроу: рост цен на рынке новостроек замедлился, что дальше
Цены подогревал повышенный интерес со стороны покупателя. По итогам первых трех месяцев спрос на квартиры в новостройках в целом по России увеличился на треть (данные Росреестра). Июнь стал рекордным для московского рынка новостроек. В первый месяц лета было заключено почти 11,6 тыс сделок, что на 54% больше, чем в мае, и почти в два раза больше, чем в июне 2018 года.На фоне разговоров о сильном подорожании квартир с переходом на эскроу-счета рынок оказался разогрет. Спрос каждый месяц рос, в результате квартиры купили даже те, кто планировал сделать это осенью 2019 года, отмечает независимый эксперт рынка недвижимости, автор видеоблога #хочуквартиру Никита Журавлев. Застройщики в преддверии предстоящего перехода потихоньку подкручивали стоимость кв м, в результате цены достигли потолка.Аналогичную точку зрения озвучивает и генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Многие застройщики в преддверии 1 июля поднимали цены, в среднем повышение составило 6-7%.
«При этом во многих случаях это был скорее маркетинговый ход. Так некоторые застройщики сыграли на фоне общего информационного фона и созданных ожиданий у населения касательно роста цены после 1 июля», — говорит он.
После рекордов в июле на рынок пришло затишье — покупательский интерес остыл, рост цен замедлился. По подсчетам ЦИАН, число сделок в новостройках московского региона упало на 10% по сравнению с июнем.
Рекордное снижение продаж наблюдалось и в Новой Москве – минус 39%. По данным столичного Росреестра, число сделок по ДДУ во второй летний месяц сократилось вдвое, и оказалось на 11% ниже июля 2018 года.
«Такая динамика с резким взлетом показателей на 54% в июне и примерно таким же их снижением через месяц – вполне объяснима ситуацией на рынке недвижимости в целом. Вступили в силу нововведения в закон о долевом строительстве, которые коснулись всех участников строительной отрасли», — поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.
Рост цен в июле на фоне снижения покупательской активности замедлился. По данным ЦИАН, новостройки в старых границах Москвы прибавили всего 0,6%, в Подмосковье – 1,9%. Сильнее всего цены выросли в Новой Москве – почти на 4%. Согласно подсчетам «Метриум», цена кв м на первичном рынке по итогам июля выросла на 0,1%.
Первый месяц работы по новым правилам не принес значительных изменений на рынок новостроек: цена и предложения остались на прежнем уровне, а основной рост стоимости случился заблаговременно – еще в первом полугодии, говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.
Кроме того, в июле были зафиксированы и отдельные случаи отрицательной коррекции – там, где до этого цены выросли слишком сильно, отмечает эксперт.
«Начиная с июля, мы не наблюдаем повышения цен – в ряде случаев цена даже снижается», — добавляет Николай Алексеенко.
Пока, по словам экспертов, переход на эскроу-счета не оказывает существенного влияния на рынок новостроек, потому что большая часть проектов строится и продается по старым правилам. По данным ДОМ.РФ, на эскроу-счета приходится12% (или 14,2 млн кв м) от общего объема жилищного строительства в России. Однако, к концу года этот показатель может вырасти до 25%.
«Работа идёт, и, что мне кажется позитивным, мы видим, что это не приводит к удорожанию строительства. Поэтому я думаю, что мы справимся с этой задачей. Пока проблем не вижу, честно говоря, в этой области», — отмечал банкир. По его словам, сейчас в ВТБ открыто полторы тысячи эксроу-счетов на шесть миллиардов рублей. До конца года банк планирует открыть 25 тысяч эскроу-счетов.
По данным столичных властей, в Москве четверть строящихся ЖК перешли на проектное финансирование, остальные достраиваются по старым правилам. Согласно подсчетам «Метриум», сейчас в столице через эскроу-счета продается каждая десятая квартира (12%). Однако, цены на них на 10-15% выше, чем в аналогичных объектах, где продажи ведутся без эскроу.
При этом, по словам экспертов, пока основной пул застройщиков остается работать в рамках старой парадигмы, ждать серьезных изменений на рынке жилья не стоит. По крайней мере, в ближайшее время.
Кроме того, сейчас лето – период, который традиционно обусловлен низким спросом на недвижимость, продолжает Николай Алексеенко.
«В таких условиях, когда сам по себе наблюдается низкий уровень спроса, а часть спроса на себя «перетянул» июнь, бессмысленно добивать его повышением цен», — поясняет эксперт.
Если говорить о прогнозах к концу года, то мы ожидаем повышения стоимости на 5-6% — это прямое влияние эскроу, добавляет он.
Никита Журавлев, напротив, считает, что в ближайшее время цены на новостройки могут снизиться. Отложенный спрос уже реализован, может возникнуть большой пробел. Чтобы поддержать продажи, девелоперы могут начать демпинговать, предлагая скидки и акции.
Поэтому в ближайшие полгода роста стоимости кв м не будет, уверен он. Как дальше будут вести цены – пока непонятно, потому что эффект от эксроу еще незначительный. Хотя сильно задрать цены не получится – так как сто имость кв м ограничена спросом.
Снижение цен на рынке новостроек прогнозировал и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Люди поверили, что после 1 июля цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже».
И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях», — пояснял он.
Кроме того, рост цен ограничен доходами населения, которые снижаются уже несколько лет подряд.
Сами же покупатели ожидают роста цен на фоне перехода на проектное финансирование. Так, согласно данным «Бон Тон», почти половина потенциальных покупателей (40%) ожидают увеличение стоимости жилья на 3-5%. Почти 15% считают, что цены вырастут более существенно. В снижение цен верит лишь каждый десятый опрошенный (9,5%). Треть полагают, что цены почти не изменятся.
В целом, сегодня на рынке порядка 8-10% застройщиков перешли на эскроу-счета, еще 35-40% получили заключения о соответствии критериям.
А вот оставшаяся часть, а это практически половина рынка до сих пор находятся в пограничном состоянии, то есть либо в процессе перехода на эскроу, либо в процессе доведения строительной готовности до 30% к 1 октября.
Именно это на сегодня является основным риском на рынке – такие застройщики на сегодня по закону фактически лишены возможности осуществлять продажи квартир, заключает глава РАСК.