Квартир в аренду в москве в 1,5 раза больше, чем арендаторов

Традиционно жилая недвижимость является наиболее надежным способом сохранения сбережений. Более того – предоставляя «инвестиционное» жилье в аренду, собственник сможет извлекать пассивный доход, размерами не уступающий депозитным вкладам и ценным бумагам.

И если последствия операций с финансовыми вкладами просчитать с полной уверенностью невозможно, то с недвижимостью гораздо проще – исчезнуть ведь она не может. Единственно, могут быть затруднения с доходностью аренды, поскольку рента жилья требует четкой ориентации на квартиросъемщика. И здесь вам помогут наши риэлторы по аренде, а также предложенные ниже советы арендодателям.

Какой доход от сдачи городского жилья

Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:

1. на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс); 
2. типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.

Доходы:

• Квартира эконом-класса арендуется в Москве за 28-32 тыс. руб., а в «бабушкином» варианте – за 24-26 тыс. руб. 
• Питерская однушка приносит квартировладельцу в месяц по 18-22 тыс. руб. в обоих вариантах. 
• В городе-миллионнике однушка эконом-класса сдается по 9-12 тыс. руб., «бабушкина» — по 13-16 тыс. руб. 
• Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.

Арендодатель должен учитывать обязательность косметического ремонта сдаваемой квартиры однократно за пять лет, если съемщики жилья попадались в этом периоде исключительно аккуратные и ответственные. Расценки бригады строителей по «косметике» однушки составят около 2 000 руб. за м2.

При средних жизненных потребностях и при наличии собственного жилья арендодателю понадобится около 15 тыс. рублей на жизнь, которых хватит на продовольственную корзину и оплату коммуналки.

С затратами на одежду, медобслуживание, бытовую технику и развлечения собственнику-рантье будет необходимо уже 25-35 тыс. рублей ежемесячно. Такой доход достигается при сдаче однокомнатного жилья в Москве, либо двух однушек в Санкт-Петербурге или же четырех квартир в остальных городах.

Заметим, что названные уровни цен будут актуальны при условии порядочности съемщиков жилплощади и постоянной занятости квартиры (без простоев).

Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади

Инвестируя в жилье для арендной сдачи, собственники недвижимости должны определить для своих квартир оптимальный ценовой сегмент, очерчивающий круг перспективных съемщиков.

Дешевые квартиры. Это однокомнатное жилье на окраинах, вдалеке от школ, крупных торговых точек и остановок, расположенное в старом, возможно полуаварийном жилфонде. Ремонта в подобных квартирах практически нет.

Круг арендаторов – небогатые, подрабатывающие самостоятельно студенты и гастарбайтеры, чаще нерезиденты РФ. Разумеется, надеяться на порядочность таких квартиросъемщиков не приходится, однако и восстанавливать повреждения после них – недорого.

Квартиры эконом-класса. Этот формат арендной жилплощади характеризуется достаточно свежим косметическим ремонтом, исправной техникой и мебелью (не новыми). Минимальная комплектация мебелью/техникой рассмотрена здесь. Но из-за удаленности от центра – квартиры эти дешевы. Поиск арендаторов для однушек уровня «эконом» проблем не составляет.

Средний класс. Эти квартиры чаще однокомнатные, иногда – двухкомнатные. Отличие от эконом-класса заключается в боле-менее современном ремонте и меблировке, комплектации бытовой техникой.

Расположенное в районах с развитой инфраструктурой и относительно недалеко от центра, такое арендное жилье находит спрос у студентов с хорошей родительской поддержкой и молодых работающих семей.

Средний класс большей жилплощади. В отношении ремонта, оснащенности мебелью и техникой  и расположением эти квартиры идентичны малогабаритному эконом-классу. Разница – большее число жилых комнат (двушки, трешки).

Потребность в просторном жилье среднего класса имеется у семей с детьми, арендующих квартиры на долгий срок. Однако поиск таких квартиросъемщиков – непростая задача.

Элитный класс квартир. Критериями такого жилья являются стильный ремонт при индивидуальном дизайнерском оформлении, наиболее полная оснащенность современной бытовой техникой и удобное расположение в центральных городских районах.

Вне зависимости от площади и числа помещений находить арендаторов (особенно «долгих») будет сложно. Зато арендная ставка – самая большая по рынку. Для сдачи в аренду элитных квартир подходят либо столичные города, либо миллионники с деловыми кварталами.

Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно. 

Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.

Жилье премиум-класса выгоднее покупать для себя, а под аренду сдавать квартиры, отвечающие требованиям желаемой категории арендаторов (т.е. состояние жилплощади). При этом нести крупные ремонтные затраты – невыгодно. Отметим, что «бабушкину» квартиру можно подготовить для сдачи за небольшие деньги.

Выбор аудитории арендаторов

Планируя обеспечение долговременным пассивным доходом от приобретения жилья с последующей сдачей арендаторам, важно оценить потребности определенных групп квартиросъемщиков. Это позволит определиться с ориентацией ремонта, мебельного и технического оснащения жилплощади.

Что ищут студенты. Интерес к жилью у обучающихся и прибывших на заработки граждан ориентирован на дешевые однушки, находящиеся вблизи транспортной развязки, либо поблизости от ВУЗов и рабочих мест гастарбайтеров.

Что ищут семьи. Арендная квартира в представлении молодой семьи должна быть двух-трехкомнатной, с недавним косметическим ремонтом и очень близко (идеал – шаговая доступность) от объектов социальной инфраструктуры и транспортной развязки (также от автостоянки).

Что ищут группы. Студенческим и рабочим группам лиц необходимо трехкомнатное жилье уровня «эконом» при минимуме комфорта.

Лучшими арендаторами жилплощади эконом-класса считаются:

• Студентки. Они больше ориентированы на учебу, поэтому квартирой будут пользоваться аккуратно. Если аренду выплачивают родители квартиросъемщицы, то арендодателю лучше подстраховаться и взять родительские контакты студентки для разрешения конфликтных ситуаций в перспективе;
• Семейные пары возрастом от 23 лет. Работающие супруги этого возраста заинтересованы в карьерном развитии и стремятся улучшить материальный статус. Шумные развлечения занимают в их жизни малое время;
• Семьи с детьми. Испытывая потребность в арендном жилье на долгий срок, эти арендаторы очень удобны квартировладельцам. Однако вопрос возмещения порчи ребенком отделки арендуемого жилья нужно обсуждать с семейными арендаторами заранее.

Перед инвестицией в жилье под сдачу квартиросъемщикам, нужно выбрать район местоположения недвижимости под интересы определенной аудитории жильцов.

Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду

Основными приоритетами выбора будут местоположение недвижимости, ее планировка и площадь, состояние ремонта, оснащенность бытовой техникой и мебелью. Рассмотрим подробно, какое жилье наиболее подходит под рентный заработок.

Важный нюанс: держите в памяти, что квартира приобретается для арендаторов определенной аудитории. Т.е. характеристики жилья должны соответствовать потребностям жильцов, не менее и не более того.

Выбор городского района

От правильности подбора по этому критерию зависит размер арендной платы и длительность простоев жилья, а значит – окупаемость затрат на его приобретение и содержание.

Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:

• высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
• остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
• парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
• полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
• делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).

Следуя названным принципам подбора жилья, приобретаемого в качестве инвестиции и сдачи в аренду, вы достигните стабильного спроса от арендаторов и постоянность дохода.

Выбор площади и планировки квартиры

Согласно многолетней статистике рынка арендной недвижимости, в ТОПе спроса – однушки, реже двушки. В целом рейтинг жилья под аренду таков:

1. однокомнатная квартира (до 40 м2) и студия (до 25 м2). Имеется балкон, ремонт свежий, удобства по максимуму в своем классе (эконом или элит). С любой стороны арендодателю однушка выгодна – арендная стоимость квадрата жилплощади выше, ремонт (косметика, капиталка) дешевле, спрос арендаторов стабилен, окупаемость за 13-15 лет (двушки окупаются на два-три года дольше).
2. двухкомнатная, трехкомнатная квартира. Приобретать такое жилье под квартиросъемщиков выгодно лишь при хорошей скидке (например, хозяева торопятся с отъездом). Однако поиск арендаторов на эту жилплощадь будет непрост, а обслуживать (ремонт, коммуналка) двушки и трешки дороже, чем однокомнатные квартиры.
3. многокомнатное жилье – с позиции арендодателя это худший вариант. В эконом-классе спросом эти квартиры пользуются слабо, а в дешевом сегменте (группы студентов или рабочих) риск порчи имущества и отделки крайне высокий.
4. комната в квартире – для сдачи съемщикам этот вариант абсолютно непригоден. Приобретать отдельную комнату или комнаты под арендаторов нельзя, т.к. споры из-за съемщиков с владельцами остальной жилплощади будут постоянными.

На рынке аренды жилья лучшими являются квартиры с функционально-классической планировкой – правильная геометрия, изолированность помещений, отсутствие проходных комнат. Среднестатистическому арендатору интересна жилплощадь с просторной кухней, с отдельной кладовкой. Квартиры «европланировки» – сглаженные углы, изогнутые помещения, эркеры и террасы – малопривлекательны съемщикам.

Отделка квартиры под аренду

Дорогой ремонт не подходит совершенно – арендной платы особо не повышает, тогда как обновлять его каждые 5 лет будет дорого. Заметим, что новизна обоев и линолеума – уже достаточный аргумент в обосновании повышенной ставки аренды.

В организации отделки арендной квартиры лучше следовать этим правилам:

• потолки комнат окрашиваются водоэмульсионкой. Если квартира готовится под сдачу в элит-классе, ставятся натяжные потолки (не более 2-х ярусов);
• стены жилых комнат оклеиваются обоями – моющимися, не слишком светлыми, с простым орнаментом;
• плиточная отделка кухни и санузла;
• ванная оборудуется душевой кабинкой, как занимающей меньше места и дешевле ремонтируемой;
• осветительные приборы встраиваются в потолок. Свисающие светильники легко бьются, придется их часто менять;
• гипсокартонные перегородки непригодны в арендном жилье, т.к. легко повреждаются и требуют объемного ремонта (как минимум переклейки обоев после заделки отверстий);
• все стройматериалы, использованные в отделке съемной квартиры, нужно приобретать с 15-25% запасом, ориентируясь на будущий мелкий ремонт (потребуется ежегодно, даже чаще);
• окна завешиваются жалюзи – они служат долго, легко чистятся, хорошо смотрятся и стоят дешевле штор. Если же используются шторы, то только плотные (ночные);
• межкомнатные двери выбираются либо самые дешевые (под периодическую замену), либо массивные и крепкие, способные держать повреждения;
• входная дверь понадобится прочная и высоконадежная. Учтите периодическую потребность замены замков на ней – сложные замочные системы не подойдут.

Квартиросъемщики всегда интересуются состоянием сантехники и бытовой техники, поэтому их требуется содержать не только исправными, но и в приличном внешнем виде.

Мебель и бытовая техники в квартире под аренду

Доходность бизнеса аренды жилья прямо зависит от меблировки сдаваемой жилплощади. Важный нюанс: обязательны влагостойкие наматрасники, которых жильцы убрать самостоятельно не смогут.

Чтобы класс арендной квартиры, следует оснастить ее утюгом с гладильной доской, микроволновкой, электрочайником, феном и роутером wi-fi. Если ставится телевизор – то всегда с крепежом на стену.

Комплекты постельного белья, повышающие интерес квартиросъемщиков, выгоднее брать в секонд-хенде. Также можно дополнить кухню посудой – двумя сковородками и кастрюлями, пятью дешевыми тарелками и двумя-тремя кружками.

У многих вполне платежеспособных арендаторов совсем нет мебели и нет желания ее приобретать. Однако покупать квартиру под арендаторов с изношенной мебелью продавца – не следует. Правильным будет потратиться на функционально исправную, прилично выглядящую и более-менее современную б/у меблировку.

Нюансы в сдаче жилплощади

Просторную квартиру (число комнат неважно), имеющую эксклюзивный ремонт и расположенную близ делового центра выгоднее сдавать посуточно.

Состоятельные арендаторы, особенно европейские менеджеры высокого звена, предпочитают снимать нестандартную недвижимость – мансардную, полуподвальную или с необычной планировкой.

И они готовы доплачивать за нестандартность.

Кстати, с такими арендаторами удобно иметь дело, поскольку поиском временного жилья для них обычно занимаются местные компании-наниматели, поэтому спорные вопросы разрешаются проще.

Доход от сдачи квартиры часто сопряжен с риском столкнуться с недобросовестным жильцом, причиняющим серьезный вред арендованному имуществу. Для минимизации этого риска обязательно готовьте договор аренды с подробным описанием состояния имущества квартиры.

Чтобы облегчить себе поиск выгодных инвестиционных вариантов недвижимости под бизнес аренды жилья, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.

Как ремонт в квартире влияет на доход от сдачи ее в аренду

• Как ремонт в квартире влияет на доход от сдачи ее в аренду

Решили сдавать квартиру? Мы поможем разобраться, стоит ли делать ремонт перед сдачей, и как найти баланс между вложениями и доходом от аренды. Для этого оценим доходы и расходы при разных вариантах на примере.

Допустим, вы собираетесь сдавать 1-комнатную квартиру площадью 40 кв. м. Отделка, мебель и техника в квартире есть, они старые, но еще послужат. Итак, у вас есть три возможных варианта:

✅ Оставить как есть — не обновлять ни ремонт, ни мебель✅ Сделать ремонт с дешевыми материалами, обставить квартиру самой недорогой мебелью и обновить базовую технику

✅ Заказать дизайн-проект и сделать по нему ремонт с материалами средней ценовой категории. Мебель купить не очень дорогую, но крепкую. Также для повышения цены установить водонагреватель, посудомоечную машину и кондиционер

Рассчитайте стоимость ремонта

Давайте посчитаем, сколько примерно денег потребуется на реализацию каждого из этих вариантов и какой будет наиболее выгодным. Как это сделать:

1️⃣ Узнайте, сколько в среднем стоит ремонт под ключ в расчете на 1 кв. м в вашем городе2️⃣ Узнайте примерную стоимость отделки и базовых материалов. Примерный расчет вы наверняка сможете получить в фирмах, которые занимаются ремонтом

3️⃣ Решите, какая мебель будет необходима и сколько на нее нужно будет потратить. Чтобы это понять, подумайте — кто будет снимать вашу квартиру. Часто это зависит от района, где ваша квартира расположена. Если это тихий спальный район со школой и детским садом под боком, скорее всего это будет семейная пара. Если недалеко университет — скорее всего, это будут студенты

Рассчитали? Теперь сложите все траты и переходите к следующему шагу.

Рассчитайте — за сколько сможете сдать квартиру в аренду

Посмотрите, сколько стоит аренда квартир в вашем районе, чтобы оценить — за сколько вы сможете сдавать квартиру с той или иной отделкой. Обратите внимание на дату публикации объявления — если оно размещено давно, возможно, цена завышена и сдать квартиру не выходит. Посмотрите, каких предложений больше — в обычном состоянии или с хорошим современным ремонтом. 

А теперь сопоставьте вложения в ремонт со стоимостью сдачи квартиры в аренду. Для нашего примера мы взяли среднюю стоимость ремонта и материалов в Москве, и всё посчитали.

Без ремонта, руб.	Дешевый ремонт, руб.	Ремонт по дизайн-проекту, руб.
Дизайн-проект	0	0	50 000
Работа мастеров	0	330 000	400 000
Материалы	0	320 000	450 000
Мебель и техника	0	250 000	400 000
Итого:		900 000	1 300 000
Стоимость арендыв месяц, руб.	15 000	22 000	35 000

Но это не всё. Осталось несколько важных шагов.

Рассчитайте доходность от сдачи в аренду

Не волнуйтесь, это не сложно. Для этого к стоимости квартиры — в нашем примере ее покупали за 5 млн рублей — прибавьте стоимость ремонта, после разделите ожидаемый годовой доход от аренды на получившуюся сумму и умножьте результат на 100. Готово. Вы получите примерную доходность от сдачи в аренду вашей квартиры.

Так что же выгоднее

В каждом случае расчет и окончательный выбор будут зависеть от ситуации. В нашем случае получилось вот что.  

• ✅ Квартира без ремонта — доходность 3,6%
• 15 000 рублей х 12 месяцев / 5 000 000 рублей = 0,036 х 100 = 3,6%
• ✅ Ремонт с дешевыми материалами и мебелью — доходность 4,5%
• 20 000 * 12 / (5 000 000 + 900 000) = 0,045 х 100 = 4,5%
• ✅ Ремонт по дизайн-проекту — доходность 6,6%
• 35 000 * 12 / (5 000 000 + 1 300 000) = 0, 066 х 100 = 6,6%
• Вывод: в нашем случае самый выгодный вариант — ремонт по дизайн-проекту.

Этот способ оценки нельзя назвать точным: он не учитывает изменение цен на аренду, простой на время поиска арендаторов, мелкий текущий ремонт и многие другие факторы. Он нужен только для того, чтобы быстро определить, стоит ли тратиться на более дорогой ремонт.

Можно обойтись без расчетов и отталкиваться от отдельных параметров — например, бюджета на ремонта или желаемого дохода. В таком случае смету составляют, исходя из них.

Как отделка квартиры влияет на стоимость аренды

Свежий ремонт и новая мебель повышают доход от аренды. Но насколько — зависит от многих факторов: расположения, транспортной доступности, других предложений в этом районе. 

Если аренда квартир в том же районе в целом стоит недорого, нет смысла вкладываться в дорогостоящий ремонт — прибавка будет незначительной. А если поднять стоимость аренды, будет сложно найти квартирантов.

Квартира с простой отделкой и более дорогой. Разница в цене — всего 3000 рублей, и часть ее можно списать на большую площадь / ДомКлик

Но иногда бывает так, что в районе есть предложения с разной отделкой и ценами на аренду. Тогда высокая стоимость не отпугнет арендаторов, и ремонт быстро окупится.

Аренда квартиры со свежим ремонтом и мебелью стоит почти в 2 раза дороже, чем аренда большей квартиры со старой отделкой в том же доме / ДомКлик

Поэтому влияние ремонта на стоимость аренды нужно рассматривать в привязке к другим факторам — например, району и портрету потенциального арендатора.

В одном случае тратиться на отделку будет нецелесообразно, в другом будет уместен ремонт с дизайнером.

Например, если ваша квартира расположена рядом с крупными бизнес-центрами, уместнее будет сделать актуальный ремонт в сдержанных тонах — скорее всего, нанимателю в этом случае важнее будет комфорт и оснащение квартиры, чем стоимость.

Сэкономьте на ремонте без потери качества

Воспользуйтесь предложением компании «Ларссон». Назовите в разговоре с оператором промокод «ДомКлик» и получите скидку 10% на ремонт квартиры.

Была ли эта статья полезна?

"Тихий" офис вместо жильцов: нестандартная аренда дает до 25% сверхдохода

МОСКВА, 11 апреля — РИА Новости, Марина Малкова.

Отправившись на фотосессию в профессиональную фотостудию, не удивляйтесь, если придете в обычную квартиру в жилом многоквартирном доме: собственники жилья в Москве нередко позволяют арендаторам организовать у себя дома офис, студию маникюра или массажный кабинет, ведь сдача квартир в нестандартную аренду может увеличить доход арендодателей на 20-25%. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», рассказали, под какие цели, кроме традиционного проживания, владельцы квартир решаются сдавать жилье, не тратя время на перевод площади в статус нежилой.

Офис или съемочная площадка 

Несмотря на то что согласно российскому законодательству любой вариант сдачи квартиры под коммерческую деятельность незаконен, так как назначение жилого помещения – проживание, многие собственники нарушают закон и сдают жилье под другие цели.

В разных сегментах недвижимости встречаются примеры того, как оригинально наши сограждане порой распоряжаются своим правом арендодателя. Одним из самых распространенных вариантов сдачи квартиры под коммерческую деятельность, является организация мини-офиса.

«На данный момент число таких арендаторов составляет в разных классах от 3% до 5% от общей доли нанимателей», — говорит руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

  Часто квартиры сдаются под стоматологические и массажные кабинеты, парикмахерские и косметологические салоны, перечисляет первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Также, по словам экспертов, жилые квартиры очень востребованы для проведения фотосессий, съемок сериалов, кинофильмов, рекламных роликов и телепередач.

Жилье в таком случае сдается на короткий срок, всего на несколько дней. Некоторые эффектные квартиры с нестандартными дизайнерскими решениями довольно часто мелькают на телевидении.Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин вспоминает курьезный случай.

Приехав на просмотр очередной модной квартиры в один из элитных жилых комплексов, риелторы были удивлены: посреди гостиной стояла роскошная ванна, а в ней плескалась девушка. Оказалось, что произошла накладка, и время просмотра совпало со временем съемки рекламы шампуня.

Нестандартные предложения на рынке аренды жилья встречаются в старых домах, в районах исторической застройки, рассказывает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина. Например, для съемок исторического кино в аренду часто сдаются квартиры в сталинских высотках. Старинные интерьеры, высокие потолки, монументальные лестницы, фасады зданий в классическом стиле с элементами ампира, эклектики и ар-деко помогают воспроизвести картины советского прошлого.

Где в Москве снимали «Семнадцать мгновений весны». Фото >>>

В элитном сегменте под различные мероприятия с успехом сдаются пентхаусы с хорошими видовыми характеристиками. В практике компании «МИЦ-Недвижимость» был случай, когда в аренду под корпоративное мероприятие был сдан пентхаус в центре Москвы. Стоимость аренды сроком на 1 день составила 100 тысяч долларов.

А вот на рынке загородного жилья альтернативой обычной аренде является сдача коттеджа внаем под частный детский сад или под различные общины.

• Спрос рождает предложение
• Как работают коворкинги в России: история и порядок цен >>>

Как правило, предложение сдать квартиру нестандартным образом поступает не от собственников, а от арендаторов, рассказывает Жукова. Так, в Москве существует довольно устойчивый спрос на жилье под мини-офисы.

Придумать такую альтернативу обычным офисам людей заставил кризис, считает Киселева. Три-четыре года назад перейти на надомную работу были вынуждены многие представители разных «свободных» профессий – дизайнеры, фотографы, парикмахеры, мастера по маникюру и так далее, уточняет она.

Коворкинги тогда еще только зарождались, и у большинства фрилансеров, не желающих работать на дому, не было другого выхода, как снять отдельную квартиру.

Арендаторы, которые хотят снять жилье под офис, появляются регулярно, констатирует Жукова. Выбор в пользу жилья некоторые делают из соображений экономии.

Как известно, ставки аренды нежилых, а особенно торговых помещений, в целом выше, чем ставки аренды квартир.

По данным Жуковой, в районе Садового кольца можно найти двух- или трехкомнатную квартиру площадью до 80 квадратных метров без особых изысков за 70 — 100 тысяч рублей в месяц, тогда  как равное по площади и в той же локации нежилое помещение обойдется арендатору уже в 165 тысяч рублей в месяц.  Но бывают и другие причины.

Иногда обращаться к жилому фонду приходится, если в нужном районе города полностью отсутствует предложение нежилых помещений необходимого формата. «Мы ищем подходящие клиенту варианты, а собственник уже думает, соглашаться ему или нет», — рассказывает об особенностях работы эксперт «Миэль-Аренда».

Между тем, владельцы жилой недвижимости редко бывают заинтересованы в том, чтобы сдать квартиру под коммерческую деятельность. Это незаконно и может привести к недовольству соседей и повышенной амортизации помещения. Впрочем, иногда собственники, как признаются риелторы, все-таки бывают вынуждены пойти по альтернативному пути.

Например, владельцы дорогих квартир, срок экспозиции которых может затянуться, благодаря краткосрочной аренде под видеосъемку или фотосессию, пережидают простой. Под разовые мероприятия вроде съемок фильма также часто приходится сдавать в аренду жилье в историческом фонде со старинными интерьерами, не слишком удобное для проживания. Натолкнуть хозяев на мысль об использовании квартиры специфическим образом могут и определенные условия. «Расположение квартиры на первом этаже, с окнами на шумную улицу, наталкивает на мысли об организации отдельного входа и обустройстве офиса фото-студии или туристического агентства», — говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Наконец, по такому пути приходится идти тем, с кем на одной лестничной клетке уже расположились офисы или медицинские кабинеты, поскольку в подобном случае на тихую семейную жизнь рассчитывать уже трудно – лучше поступить по примеру соседей. 

Не денег ради

Логично предположить, что сдавать квартиры под офис собственники соглашаются также ради дополнительной прибыли. Чтобы заработать побольше, арендодатель, вместо того чтобы поселить в квартиру обычную семью, заселяет туда съемочную группу.

И действительно, отмечает Дзагуров, любые нестандартные пути использования квартир дают собственникам повод установить повышенный размер арендной ставки, тем  более что использование квартиры под офис или с целью пересдачи на короткие сроки приводит к спорам с соседями и повышенному износу жилья.

«Собственник может получить до 20-25% дополнительной прибыли», — уверен собеседник «РИА Недвижимости».

С ним солидарна Игнаткина. По ее мнению, у владельцев необычных дорогих квартир есть возможность зарабатывать большие деньги за меньший период времени: объекты попадают в поле интересов людей искусства, деятелей кино, организаторов различных мероприятий, и к услугам арендодателя прибегают снова и снова. Правда, с этим согласны не все эксперты.

Ламин считает, что нестандартные случаи не могут приносить стабильный доход, потому что находятся вне закона. «Собственники дорогих квартир, несомненно, лучше бы поселили спокойную семью с минимумом амортизации, чем запустили шумную, очень творческую, но почти всегда мало заботящуюся о чужой собственности, съемочную группу.

Это делается скорее от безысходности: пока нет клиентов», — настаивает эксперт.С ним соглашается Жукова. Она приводит данные, что ставки аренды квартир, используемых под офисы, как показывает практика, сравнимы с арендой под проживание.

1. В обход закона
2. Кому жаловаться, если не нравится, как используется квартира по соседству >>>
3. Формально, чтобы сдавать квартиру под коммерческую деятельность, ее нужно переводить в нежилой фонд и получать прибыль законно.

Нельзя забывать и о том, что, сдавая свое жилье не под проживание, собственник берет на себя риск, ведь подобная эксплуатация жилой недвижимости незаконна. По закону, квартира должна сдаваться для проживания, говорит Жукова. В соответствии со статьей 7.

21 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП), на нарушителя налагается штраф от 1 до 1,5 тысячи рублей или предупреждение. Так что и владельцы, и арендаторы понимают, что нестандартная аренда временна.

В любой момент даже одна поступившая «куда надо» (от управляющей компании до налоговой инспекции) жалоба от соседей приведет к тому, что все закончится, напоминает исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елена Семина.

Однако в действительности наши соотечественники в данном вопросе редко следуют букве закона, хотя и стараются подстраховаться. Сдавать квартиру под мини-офис  они соглашаются лишь в том случае, если поток посетителей минимален, нет лишнего шума и грязи, квартира находится на первом этаже или имеет отдельный вход, что еще встречается в старом жилом фонде.

С целью снизить протестный шум некоторые собственники ремонтируют подъезд, устанавливают пост охраны или консьержа, принимают на себя эксплуатационные расходы и уборку помещений общего пользования, добавляет Дзагуров. Документально же квартира оформляется по обычному договору аренды. Официально владелец сдает жилье как бы для проживания. «А что там делает арендатор, я не отслеживаю», — так, по словам Ламина, потом объясняется собственник в случае внештатной ситуации. 

А вот разовые акции в квартире, такие как киносъемка или фотосессия, доказать вообще сложно, если не сказать невозможно, считают риелторы. Поэтому, полагают они, пресечь нестандартную аренду совсем вряд ли получится.

Самозанятость. Сдача квартиры в аренду в 2021 году | БИЗНЕС-РЕГИСТРАТОР | Москва

• Кто такие самозанятые граждане?
• Самозанятыми гражданами считаются физические лица, которые не зарегистрированы в качестве ИП, но оказывают услуги без привлечения наемных работников физическим либо юридическим лицам 
• ​
• Налог на профессиональный доход
• С января 2019 года на территории

• Москвы
• Московской области
• Калужской области
• Республики Татарстан

С января 2020 года на территории

• Санкт-Петербурга
• Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской области
• Красноярского и Пермского края
• Ненецкого, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов
• Республики Башкортостан

1. устанавливается налоговый специальный режим для самозанятых физических лиц — «Налог на профессиональный доход»
2. Под действие Закона попадает сдача в аренду жилья
3. ​
4. С 01 июля 2020 года все регионы России получили право на введение налога на профессиональный доход
5. ​В соответствии с законом, под профессиональным доходом понимается доход физических лиц, от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников. Такой деятельностью занимаются, например, те, кто сдает в аренду жилую недвижимость
6. ​

Самозанятые лица смогут самостоятельно зарегистрироваться и начать легально сдавать недвижимость в аренду, без посещения налогового органа. Для этого разработано специальное мобильное приложение «Мой налог». С его помощью можно будет перечислять налог на профессиональный доход (НПД)

Ставка налога:

• 4% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицам
• 6% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости индивидуальным предпринимателям для использования в предпринимательской деятельности и юридическим лицам

• ​
• Расчет налога на профессиональный доход
• Расчет суммы НПД производят сами налоговики на основании данных, которые внесены в мобильное приложение «Мой налог» При этом предусмотрен налоговый вычет, который будет зависеть от ставки налога: 

• если доход платится по ставке 4%, то вычет составит 1% от дохода 
• если же применяется ставка 6%, то вычет больше – 2% от дохода

Однако в обоих случаях вычет не может быть более 10 тыс.рублей в месяц. 

Если физическое лицо снято с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии вновь поставлено на учет в качестве налогоплательщика, то остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается. Срок использования налогового вычета не ограничен. Уменьшение суммы налога на сумму налогового вычета осуществляется налоговым органом самостоятельно

1. ​
2. Сроки уплаты налога на профессиональный доход
3. Срок уплаты нового налога для самозанятых – не позднее 25 числа каждого следующего месяца. То есть, налог за январь надо заплатить не позднее 25 февраля
4. Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог» не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода. Если сумма налога, подлежащая уплате по итогам месяца, составляет менее 100 рублей, то указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего месяца
5. ​
6. Ограничения по применению налога на профессиональный доход при сдаче в аренду недвижимости

• под налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление 
• не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн руб. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн. руб. или более, то уже не сможете платить НПД
• под налог не подпадает так же с дача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

• ​
• Налог на профессиональный доход и имущественный вычет
• Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения
• ​
• Налоговая отчетность для самозанятых
• Никакой отчетности в рамках нового спец.режима не предусмотрено
• ​
• Чеки для арендаторов
• При расчетах с арендаторами с использованием мобильного приложения “Мой налог” надо выдавать фискальный чек, данные которого автоматически передаются в налоговый орган.
• Чек можно передать арендатору «на бумаге» или в электронном виде (например, отправить на почту или предложить сканировать OR-код»)

Чек должен быть сформирован Вами и передан арендатору в момент расчёта наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан арендатору не позднее 9 числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором осуществлены расчеты. 

Обратите внимание: в качестве обязательного элемента чека предусмотрен ИНН. Это означает, что у арендатора должен быть ИНН. Если номера нет, то чек выписать не получится. По ИНН налоговики смогут правильно определить ставку налога

1. ​
2. Льготы по страховым платежам 
3. Доходы самозанятых граждан, не облагаются страховыми взносами, но могут оплачиваться ими на добровольной основе
4. ​
5. Расчетный счет для самозанятого

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ре­гу­ли­ру­ю­щий упла­ту НПД, не со­дер­жит ка­ких-ли­бо тре­бо­ва­ний об от­кры­тии са­мо­за­ня­тыми лицами рас­чет­но­го счета и по­лу­че­нии на него денег в рам­ках при­ме­ня­е­мо­го спец­ре­жи­ма.

Без­на­лич­ные рас­че­ты между са­мо­за­ня­ты­ми арендодателями и арендаторами (физ­ли­ца­ми, ор­га­ни­за­ци­я­ми и пред­при­ни­ма­те­ля­ми), про­из­во­дят­ся в общем по­ряд­ке. То есть са­мо­за­ня­тый может по­лу­чать до­хо­ды, в том числе, и на свою лич­ную бан­ков­скую карту. Отдельную карту самозанятого лица за­во­дить так же не тре­бу­ет­ся.

• Все до­хо­ды, по желанию самозанятого лица можно получать на­лич­ны­ми день­га­ми.
• Примечание: Для ре­ги­стра­ции в ка­че­стве самозанятого лица от­кры­вать рас­чет­ный счет или банковскую карту также не требуется
• ​
• Место деятельности самозанятого лица

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться на территории действия закона о самозанятости.

Если арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта

​

Звоните и мы поможем Вам

• начать свою деятельность в качестве самозанятого лица и сдавать в аренду недвижимость легально и с наименьшими материальными потерями

​

Ответы на часто задаваемые вопросы

1. Можно ли самозанятому сдавать в аренду жильё компаниям?
2. Да, можно
3. ​
4. Налог на профессиональный доход придется платить со всех поступлений на мой счет?
5. Нет, только с поступлений от арендаторов за аренду
6. Можно ли принимать деньги от арендаторов наличными?
7. Да, можно
8. ​
9. Можно ли совмещать работу по найму подработку в качестве самозанятого?
10. Да, можно
11. ​
12. Что делать, если годовой доход превысил 2,4 млн рублей?
13. В этом случае регистрация в качестве плательщика налога на профессиональный доход прекращается. Доходы, превышающие установленный лимит, будут облагаться по обычным ставкам: для физлица-резидента — по ставке 13%, для индивидуального предпринимателя — в зависимости от применяемой системы налогообложения
14. ​
15. Есть ли минимальная сумма дохода для применения налогообложения самозанятого лица?
16. Нет, минимального порога закон не предусматривает
17. ​
18. Если у меня есть кредит / штраф ГИБДД / не уплатил земельный налог, могу ли я стать самозанятым?
19. Да сможете, это никак не влияют на получение статуса самозанятого лица
20. ​
21. Может ли госслужащий сдавать свою квартиру на этом налоговом режиме?
22. Да, госслужащие вправе применять налог на профессиональный доход только в целях налогообложения доходов от сдачи в наем жилых помещений. Согласно подпункту 4 части 2 статьи 6 Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» не являются объектом налогообложения доходы государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений
23. ​
24. Может ли учредитель ООО стать налогоплательщиком налога на профессиональный доход?
25. Специальный налоговый режим налог на профессиональный доход не содержит ограничений на его применение лицами, являющимися учредителями или участниками организаций, в том числе ООО
26. ​
27. Можно сдавать а аренду жильё в нескольких субъектах РФ?
28. Законом не запрещено ведение деятельности в нескольких субъектах РФ. При этом при регистрации необходимо указать один регион ведения деятельности из числа входящих в территорию эксперимента
29. ​
30. Нужно ли кроме чека оформлять договор и акт?

Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» не регулирует гражданско-правовые отношения сторон сделки и порядок их оформления. В данном вопросе следует руководствоваться нормами гражданского законодательства.

• При этом при применении налога на профессиональный доход арендодатель обязан сформировать, передать в налоговый орган и выдать покупателю чек, на сумму произведенных расчетов с указанием ИНН арендатора 
• ​
• Относятся ли к самозанятым подрабатывающие пенсионеры?
• Да, относятся
• ​
• Придется ли кроме налога на профессиональный доход платить еще что-то: НДФЛ, взносы?
• Нет, не придется
• ​
• Если я в качестве самозанятого лица буду сдавать квартиру в наем, то не лишусь ли я региональной надбавки к пенсии?
• Нет, вы не будете лишены надбавки к пенсии.
• Надбавки к пенсии лишаются пенсионеры работающие по трудовому договору, либо осуществляющие деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей, самозанятые лица ни к первым ни ко вторым не относятся
• Является ли страховой депозит доходом? 

При подписании договора найма арендатор передает собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда арендатор будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

1. Или вычтет стоимость испорченных вещей.
2. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом в том случае, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру)
3. ​

Является ли оплата услуг ЖКХ арендатором (электричество, вода и т.д.)  доходом самозанятого лица?

Если по усло­ви­ям до­го­во­ра арен­ды квар­ти­ры са­мо­за­ня­тый по­лу­ча­ет от арен­да­то­ра ком­пен­са­цию опла­ты элек­три­че­ства и воды по счет­чи­кам, то эти суммы не яв­ля­ют­ся до­хо­дом самозанятого лица. И с них не нужно пла­тить налог (Пись­мо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@). Но важно, чтобы вы­пол­ня­лись 2 усло­вия:

• плата за ком­му­наль­ные услу­ги долж­на за­ви­сеть от их фак­ти­че­ско­го по­треб­ле­ния арендатором
• плата долж­на фик­си­ро­вать­ся на ос­но­ва­нии над­ле­жа­ще уста­нов­лен­ных ин­ди­ви­ду­аль­ных при­бо­ров учета

• ​
• Освобождается ли самозанятое лицо от уплаты налога (НДФЛ) при продаже квартиры, используемой ранее в предпринимательской деятельности (сдача в аренду)?
• С 2019 года освобождение от уплаты налога, после минимального срока владения, касается имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности. Но изменения в законе касаются не любого имущества, а только:

• жилых домов
• квартир
• комнат
• садовых домиков
• дач
• долей в этих помещениях

Теперь, даже если Вы использовали это имущество под сдачу в аренду (для бизнеса),  при продаже после минимального срока, платить НДФЛ и отчитываться о доходах не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

• имущество из перечня — то есть жильё
• его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения

1. Условие о минимальном сроке владения — существенное. Если продать квартиру раньше, условия по налогам будут другими 
2. ​
3. Какие существуют минимальные сроки владения недвижимостью, после которых продавец недвижимости освобождается от уплаты налога НДФЛ?

• недвижимость куплена до 2016 года —  3 года
• недвижимость куплена после 1 января 2016 года — 5 лет
• недвижимость получена в подарок или в качестве наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации — 3 года

• ​
• Как зарегистрироваться в качестве самозанятого лица?
• Для регистрации самозанятости существует 4 различных способа:
•    1. скачав на мобильный телефон бесплатное мобильное приложение «Мой налог»

       На телефоне или планшете должна работать камера: нужно будет отсканировать с ее помощью фотографию и
       сделать селфи. Заполнять заявление не придется: приложение распознает и внесет данные автоматически.

       Постарайтесь, чтобы на поверхности защитной пленки в паспорте не было световых бликов, а цифры и надписи
       хорошо читались. Следите за подсказками на экране устройства

   2. через личный кабинет налогоплательщика физического лица, на сайте ФНС России

​       Это самый простой вариант регистрации, не нужно сканировать паспорт и фотографироваться. Регистрация
       возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен ИНН и пароль для доступа в личный

       кабинет налогоплательщика-физ.лица. Это тот личный кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте nalog.ru
      для отправки деклараций о доходах, уплаты имущественных налогов и подачи заявлений на вычеты.

   3. с помощью учетной записи Единого портала государственных и муниципальных услуг

      Регистрация возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен номер мобильного
      телефона, почта или СНИЛС и пароль для доступа к личному кабинету портала государственных услуг.

Это личный
      кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте gosuslugi.

ru для того, чтобы заказать госуслуги в электронной
      форме, записаться на приём в ведомство, оплатить любым электронным способом штрафы Госавтоинспекции,

1.       судебные и налоговые задолженности, госпошлины, услуги ЖКХ и другое
2.    4. через уполномоченные банки, например Сбербанк
3.       В этом случае, для регистрации самозанятости используется мобильное приложение банка
4. ​
5. Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги?

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.

В налоговом законодательстве предусмотрена ответственность за незаконную сдачу недвижимости в аренду. Закон предусматривает административную и даже уголовную ответственность.

Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов.

По ст. 119 за не предоставление декларации придется заплатить по 5% от дохода за каждый месяц задержки

Если гражданин сдавал в аренду жилплощадь и не платил налоги, причем сумма этой неуплаты превысила 600 тыс. рублей за 3 года, вступает в действие уголовная ответственность, определяемая ополномоченным органом:

• штраф
• принудительные работы
• арест
• лишение свободы​