- Понятие фонда защиты прав дольщиков
- История появления фонда застройщиков
- Анализ 214 ФЗ о компенсационном фонде
- Как работает компенсационный фонд долевого строительства
- Понятие управления компенсационного обеспечения
- Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства официальный сайт
В России в 2017 году появилась новая структура для защиты прав покупателей квартир в новостройках — компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Он работает как публично-правовая компания. Соответствующие поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ были приняты в июле 2017 года. Задача фонда — контролировать выполнение обязанностей строительных компаний перед дольщиками. Разберем, как это работает.
Понятие фонда защиты прав дольщиков
Фонд — это аналог страхового агентства вкладов дольщиков. Деньги фонда будут тратить в первую очередь на завершение долгостроев.
Компенсационный фонд создается из тех денег, которые застройщики платили страховым компаниям. Это сумма в один процент долевого участия. Размер фонда оценивается специалистами в 45 — 55 млрд рублей за год.
Новая структура создана по поручению Президента РФ для решения двух важных задач: помощь дольщикам, если застройщик признается банкротом, и завершение всех проблемных строительных компаний.
Функции фонда:
- контроль за сохранностью денежных взносов, вносимых застройщиками;
- создание арбитражного правительства в случае банкротства компании-строителя, сделавшей вклад в фонд;
- выплата денег дольщиков при несоблюдении договорных требований с застройщиком;
- финансовая поддержка, в том числе кредитование, фирме. которая берет на себя обязанности по завершению проблемного строительства;
- размещение свободных денег на счетах активов, банковских депозитов, ипотек и облигаций госзайма.
История появления фонда застройщиков
Одним из самых доступных способов покупки жилья в России долгие годы остаются ипотека и долевое строительство (долевое участие). В случае с ДДУ покупатели приобретают жилье не в готовом доме, а в процессе его строительства. Чем раньше они его купят, тем дешевле обойдется квартира.
Но при этом в законодательстве не были предусмотрены риски: если застройщик разорился и прекратил строительство, люди оставались без денег и без квартиры. Когда количество обманутых дольщиков достигло критической отметки, стало понятно, что законы в этой сфере нуждаются в серьезной доработке.
О создании фонда впервые заговорили в середине 2016 года, но долгое время Государственная Дума не могла разработать правовую составляющую. С февраля по июнь 2017 года предложения нового закона о правах дольщиков и обязанностях строительных компаний обсуждались на парламентских заседаниях. Наконец закон о создании фонда был принят.
Правовой статус фонда — некоммерческая организация, которая подчиняется “Агентству по ипотечному жилищному кредитованию”. Фонд также подчиняется Министерству строительства. Компания должна отчитываться о своей работе Президенту РФ, а контроль за ее финансами осуществляли Счетная палата и депутаты двух палат парламента.
Анализ 214 ФЗ о компенсационном фонде
Закон выступает гарантом защиты интересов и прав граждан, покупающих в собственность недвижимость на условиях долевого участия. Если застройщик признается банкротом, объект передается в рамках аукциона другой строительной компании. А застройщик по решению суда должен выплатить штраф за недобросовестную работу.
Основные положения закона:
- возвращение денег дольщикам, если строительство дома не может быть продолжено;
- обязательная страховка застройщика в компании, которая отвечают ряду требований: как минимум 400 млн рублей денежных средств на счету,120 млн рублей — фонд уставного капитала, пять и более лет работы на страховом рынке;
- гарантом денег дольщикам может быть только тот банк, который имеет уставной капитал не менее 200 млн рублей;
- строительная компания не имеет права заниматься иной коммерческой деятельности, кроме основной;
- деньги дольщиков имеет право использовать только та компания, которая успешно трудится на строительном рынке более 3 лет, а площадь выполненного строительства — от 10 000 квадратных метров;
- застройщик сможет получить разрешение на строительство только одного дома.
Дольщики, заключая договор со строительной компанией должны обратить внимание на следующие нюансы:
- указание сроков завершения строительства четко — число, месяц, год. Эта дата указывается один раз, потом не меняется, не исправляется;
- указание даты, в которую квартира должна быть передана в собственность покупателя недвижимости;
- указание адреса суда, в котором в случае непонимания двух сторон будет проводиться слушание. Мошенники часто прописывают адрес суда, находящегося в другом городе — теперь это не допускается;
- обозначение точной площади приобретаемой квартиры. Если опустить этот пункт, покупатель может столкнуться с необходимостью доплаты за дополнительные квадратные метры.
Таким, образом, ФЗ-214 “О долевом строительстве” не предоставит квартиру обманутом вкладчику, но вернет вложенные в строительство деньги.
Теперь о правах и их защите для застройщика. Закон вступается и за добросовестных строителей, возлагая обязанности на вкладчиков. Так, если вкладчик не вносит денежные средства в строительство дома в срок, он обязуется выплачивать застройщику штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования.
В противном случае, чтобы избежать всякого недопонимания между застройщиком и дольщиком, можно приобретать/предлагать квартиру на окончательном этапе строительства дома. Это не будет дешево, как на этапе заливки фундамента, зато вполне безопасно.
Как работает компенсационный фонд долевого строительства
Компенсационный фонд существенно облегчает жизнь застройщиков. теперь для них нет необходимости страховать договоры долевого строительства. Надо просто перевести деньги от сделки на счет компенсационного фонда дольщиков.
Эти деньги определяют размер резерва, выступающего гарантом финансовой безопасности вкладчиков в случае разорения строительной компании. Также средства резерва будут выделены для застройщика, который после аукциона получит полномочия на окончание проблемной стройки.
Если застройщик не переведет в фонд один процент (или иную прописанную в договоре сумму), он не получит разрешения на обязательную регистрацию договоров с дольщиками. А использование денег от граждан при условии незарегистрированного договора является административным правонарушением, наказание за которое — штраф от 500 тысяч до миллиона рублей.
Если застройщик в процессе строительства дома признается банкротом, дольщику нужно обратиться в НКО, которая управляет фондом, в течение 60 суток. Если этого не происходит в течение заявленного времени по уважительным причинам (чрезвычайные обстоятельства, служба в армии, болезнь) то подать заявление можно позже.
Далее механизм работы таков:
- Признание банкротства строительной фирмы арбитражным судом.
- Определение управлением фонда приоритетного варианта решения проблемы: либо выплата денежных средств вкладчикам, либо завершение строительства дома. Этот вопрос может рассматриваться до полугода.
- В течение 14 суток после принятия решения на сайте фонда появится информация для дольщиков: в том числе адрес конторы, которая будет принимать документы, и график ее работы.
Дольщику нужно будет иметь при себе паспорт и написать заявление на компенсацию. Деньги должны вернуть в течение 10 дней.
Понятие управления компенсационного обеспечения
Управление компенсационным фондом берет на себя некоторая саморегулируемая организация — некоммерческое партнерство. При этом обязательным условием законной работы некоммерческой организации является не просто сбор денежных взносов в КФ, а содержание их на отдельном специальном счете.
По закону СРО деньги компенсационного фонда передаются в доверительное управление. На условиях конкурса осуществляется выбор управляющей фирмы. Она и будет вкладывать деньги из фонда.
Еще на конкурсных условиях выбирается организация, которая будет каждый день следить за тратой денег КФ, в случае необходимости запрещать спорные сделки и уведомлять руководителей саморегулируемой компании о нарушениях.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства официальный сайт
Всю информацию о работе фонда защиты прав граждан можно узнать на сайте //фонд214.рф. Там есть вся информация о задачах фонда, особенностях работы,порядке получения и учета денежных средств, способах получить компенсационные выплаты дольщикам.
Даны банковские реквизиты фонда и представлена единая информационная система строительства жилья, например:
- о вводе новых домов в эксплуатацию по регионам;
- о застройщиках (также по каждому региону РФ);
- об ипотеке;
- о банках.
Цель создания компенсационного фонда состоит в исключении финансового риска для россиян, вкладывающих деньги в долевое строительство. Важное условие запуска фонда — государственная инициатива. Фонд контролируется правительством, что говорит о надежности этой структуры.
Минстрой назвал условие выплаты компенсаций дольщикам
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — сам будет решать, достраивать проблемный дом или выплатить людям, вложившимся в стройку, компенсацию.
iStock
Но решение она будет принимать исходя из критериев, установленных правительством. Их проект опубликовал для общественного обсуждения минстрой.
Один из них — предполагаемые расходы. Если на выплаты дольщикам понадобится меньше или столько же средств, сколько на завершение стройки, фонд может принять решение о компенсациях. Второй критерий — время. Если по результатам экспертизы ясно, что на достройку объекта требуется больше трех лет, фонд также сможет сделать выбор в пользу компенсации.
Росреестр напомнил про новый порядок участия в долевом строительстве
Раньше дольщики сами определяли на общем собрании, заканчивать дом или получить деньги. Теперь это полномочия фонда.
Возмещение рассчитывается исходя из площади квартиры (есть ограничение — не более 120 квадратных метров) и цены квадратного метра на рынке новостроек в данном конкретном регионе на момент выплаты компенсации.
Итоговая сумма при этом не может быть меньше той, которую дольщик заплатил по договору.
Если помимо квартиры в строящемся доме он купил также машино-место или кладовку и ее площадь не превышает семи квадратных метров, гражданин получит назад полную стоимость, пояснили «Российской газете» в Фонде.
Для выплат используются средства компенсационного фонда, куда застройщики по аналогии с фондом страхования вкладов делают отчисления — 1,2 процента от цены каждого заключенного договора.
Сейчас в единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), который заработал с 1 июля, входит около 2,3 тысячи домов в 77 регионах страны. Долгострои попадают в список в трех случаях: если в отношении застройщика введена процедура банкротства или если завершение стройки или передача квартир собственникам запаздывают более чем на 6 месяцев.
Возмещение рассчитывается исходя из рыночной цены квадратного метра в новостройке в данном регионе
По закону застройщики обязаны размещать в Единой информационной системе жилищного строительства актуальную информацию об объектах строительства. Реестр проблемных объектов формируется на основе этих данных, а также информации из Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
Дополнительно по каждому дому подать заявление могут сами граждане — участники долевого строительства. Для этого на портале наш.дом.рф создана специальная форма обратной связи. Заполнив ее, дольщики могут инициировать проверку на предмет соответствия критериям проблемного объекта.
Денег хватит, но… не дольщикам
Петр КРАЙНОВ 20.12.2020
Количество дольщиков, пострадавших от несостоятельного ФЗ-214, мошеннических действий застройщиков и попустительства местных властей, исчисляется сотнями тысяч. Понять, как решается проблема людей, которые в один момент остались без денег, квартир и надежды на скорое восстановление справедливости, можно на примере самого известного долгостроя Ленинградской области – ЖК «Десяткино 2.0». За судьбой этого долгостроя газета «Совершенно секретно» пристально наблюдает второй год. Продолжаем рассказывать обо всех перипетиях этого объекта и пытаемся найти ответ на вопрос – является ли Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства панацеей от бед обманутых дольщиков?
Начнем с позитива – долгострой «Десяткино 2.0» был рассмотрен на Наблюдательном совете в сентябре 2020 года. Для обманутых дольщиков это событие было долгожданным, поскольку именно на Наблюдательном совете определяется способ восстановления их прав: достройка или компенсация. По «Десяткино 2.0» было принято решение в пользу достройки.
ПОРЯДОК БЕЗ ПОРЯДКА
Виталий Мутко, заместитель председателя Правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития, еще летом 2019 года приезжал с рабочим визитом в Ленинградскую область.
Тогда на примере ЖК «Шотландия» он проговорил схему поддержки: «С Александром Юрьевичем на примере данного ЖК обсудили, как запустить модель поддержки вообще для достройки таких проблемных объектов. Мы сегодня посмотрели, что, в принципе, эту первую очередь оптимально быстро можно завершить.
Этот механизм пойдет – мы и дальше будем с Ленинградской областью реализовывать поддержку других объектов, где нарушили права людей».
Правда, говорить о параллельном начале строительства пока не приходится, хотя порядок достройки действительно выглядит простым. Для начала фонд и регион заключают соглашение о финансировании, в соответствии с которым из бюджета региона предоставляется взнос в фонд. К слову, оно было заключено 25 октября 2019 года.
После фонд обследует проблемные объекты и определяет сумму и срок на их завершение, затем сравнивает сумму, необходимую для достройки проблемного объекта, с суммой предполагаемой компенсации. Например, решение в пользу компенсации могут принять, если на объекте много свободных квартир.
В этом случае сумма выплат дольщикам окажется меньше расходов на предстоящее строительство. Дольщикам выплачивают деньги, а объект оставляют под реализацию себе. Получить прибыль с долгостроя «Десяткино 2.0» можно едва ли: из 1672 квартир жилого комплекса продано 1644 квартиры, степень готовности объекта едва превышает 30%.
Даже с учетом того, что на достройку объекта требуется порядка 1,721 млрд рублей, достроить его все равно окажется дешевле, чем выплатить всем пострадавшим людям компенсации – 5,005 млрд рублей. Также на Наблюдательном совете принимается решение о финансировании, на котором определяются объемы – сколько из компенсационного фонда, а сколько из регионального.
Фонд заключает соглашение о финансировании с региональным фондом и открывает расчетный счет для получения финансирования. Потом региональный фонд направляет заявление о намерении стать приобретателем в арбитражный суд. На этом пока все – «Десяткино 2.0» находится примерно на этом этапе.
Примерно потому, что заявление в арбитраж уже направлено, но с нарушением установленных сроков: вместо декабря – крайнего по закону срока – рассмотрение пройдет в январе. Объясняют это порядком очередности проблемных объектов – их в Ленинградской области слишком много.
Для людей, которые годами ждут своих квартир, это объяснение в отставании от сроков уже звучит подозрительно, но еще подозрительнее обстоит ситуация с финансированием.
НА ФОНД НАДЕЙСЯ, А САМ НЕ ПЛОШАЙ
Поправки в бюджет с учетом предполагаемых трат на долгострои были приняты еще в октябре 2019 года.
Доходы региональной казны на 2019 год увеличены на 15,6 млрд рублей, причем общий объем доходов областного бюджета, согласно законопроекту вырастет до 138,7 млрд рублей.
Комитету по строительству направили 1,18 млрд рублей, из которых 800 млн – имущественный взнос в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
По версии 47news дело было так: «Сначала федеральный бюджет обещал 80% софинансирования со своей стороны, а потом сократил сумму с 9 до 2 млрд. Тут уж Александр Дрозденко смекнул, что два федеральных миллиарда – тоже деньги, и согласился на них».
Если поначалу регионы обрадовались хотя бы какой-то федеральной поддержке, то спустя время обнаружилось, что ее явно не достаточно. Еще бы: только на завершение долгостроя «Десяткино 2.0» потребуется 1,721 млрд рублей.
Логично предполагая, что денег на всех не хватит, дольщики стали требовать подтверждение выделенного финансирования конкретно на их объект. Но никакого подтверждения этому не получили, кроме убедительных заверений Дрозденко, что денег хватит.
Когда вопросов стало слишком много, с дольщиками связался один из активистов, который лично держит связь с губернатором и подтвердил, что этот документ он видел, но почему его не показывают всем, точно не знает.
Одни дольщики сомневаются в существовании такого документа в принципе, другие – понимают, что отсутствие прозрачности в таких очевидных вопросах, как наличие финансирования, продолжает оттягивать решение их проблемы.
«НАС ПРОСТО РАЗВЕЛИ»
По части софинансирования Александр Дрозденко ориентировался, в том числе, и на средства компенсационного фонда. Отвечая на многочисленные вопросы дольщиков, хватит ли денег, губернатор убедительно отвечал: «Еще раз объясню, вопрос принципиальный.
На Ленинградскую область выделено порядка 10 млрд рублей, из них 2,8 млрд – это бюджет Ленинградской области, 2,8 млрд – зеркально отвечает бюджет РФ, и средства страхового фонда, которые идут в федеральный бюджет, но ими распоряжается Дом.РФ и Банк «Дом. РФ» – это 5 млрд. Так вот, и 5 млрд, и наш аванс, и аванс федерального бюджета находятся в Дом.РФ, в банке.
Потрачено на Ленинградскую область на сегодняшний день менее 10% от указанной суммы, в том числе практически не потрачен наш перечисленный аванс».
Однако в этом году порядок финансирования изменили. Отчисления, которые делали застройщики в компенсационный фонд, больше не учитываются, они ушли в бюджет. Возник серьезный дефицит, который фонд предлагает покрыть за счет бюджета региона.
В Ленинградской области пытались изменить ситуацию и договориться с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и Минстроем, понимая, что на ближайшие три года дополнительных средств на эти цели просто нет. Власти Ленобласти считают справедливым адресно направить деньги компенсационного фонда, но в фонде считают иначе. Для обманутых дольщиков «Десяткино 2.
0» ситуация обиднее вдвойне: Александр Дрозденко при принятии бюджета не озвучивал, что рассчитывает на компенсационный фонд. Ведь «Норманн» отчисления не делал.
Денег из компенсационного фонда на решение проблемы обманутых дольщиков нет, поэтому фонд требует их с регионов. В ноябре текущего года фонд сообщил, что финансировать достройку и выплачивать компенсации они будут только после дополнительного взноса. Всего федералы предлагают Ленобласти потратить 6,165 млрд.
Это в два с лишним раза больше, чем было оговорено в прошлом году. От первоначальных договоренностей Ленинградской области с фондом не осталось и следа. Изначально от региона требовалось софинансирование «всего» в 2,8 млрд рублей, затем потребовалось еще, теперь хотят 6 млрд.
Даже если предположить, что Ленобласть изыщет эти средства в бюджете, то где гарантии, что фонд начнет стройку, а не запросит еще?
По словам Александра Дрозденко, фонд изменил условия соглашения в одностороннем порядке. Во время заседания правительства Ленобласти 26 ноября он заявил следующее: «Все мы понимаем, что внести в расходную часть 6 миллиардов сегодня не представляется возможным. Не потому, что мы не хотим, а потому что нет такой возможности.
Мы хотели бы получить ответ на вопрос, где деньги из компенсационного фонда? И где те, что поступили на счет фонда? Я не говорю, что это не решаемая проблема. Более того, мы заинтересованы работать с фондом, и хотим до 2025 года закрыть все проблемы обманутых дольщиков.
Но менять условия соглашения в одностороннем порядке – это не по-партнерски, не по-товарищески и незаконно».
Уверенности, что и дальше все будет так, как предполагали в Ленобласти, тоже нет. На вопросы дольщиков в Instagram пресс-секретарь строительного блока Константин Андрианов теперь отвечает: «В декабре мы предполагали, что региону выделят еще около 4 млрд на достройку домов из компенсационного фонда. Потом они ушли в бюджет именем Федерального закона.
У нас нет уверенности, что дальше все будет так, как мы предполагали. Сейчас ситуация такова: проектные работы финансируются, на стройку есть деньги согласно смете. Но эти деньги находятся в федеральном фонде, и ими распоряжается он».
Открытый для общения в соцсетях губернатор Александр Дрозденко и вовсе комментирует сложившуюся ситуацию так: «Нас просто развели».
АППЕТИТЫ РАСТУТ, ДЕНЬГИ ТАЮТ
Схема с компенсационным фондом до боли напоминает схему с пенсионными накоплениями. Вроде бы средства должны где-то аккумулироваться и ежегодно индексироваться, но почему-то всегда оказываются нужны в другом месте.
Так и здесь. Застройщики исправно отчисляли взносы в казну, чтобы при случае было из чего решать возникшие проблемы. Тот самый случай наступил, а держатели этой самой казны перекладывают решение проблемы на регионы.
Отдельно стоит заметить, что по закону регионы были не обязаны вносить взносы в фонд.
В Ленинградской области осознанно пошли на этот шаг, чтобы давно назревшая в регионе проблема долгостроев решилась быстрее.
Эти средства были выделены на объекты, застройщики которых не делали взносы в компенсационный фонд, восстановить права остальных дольщиков планировалось именно за счет средств компенсационного фонда.
«Кинули область на 5 миллиардов, которые должны были поступить из компенсационного фонда. А теперь заявили, что денег не будет.
Мы свои обязательства выполняем на 100%», – открыто отвечает Александр Дрозденко на комментарии обманутых дольщиков о сложившейся ситуации в своем Instagram.
В качестве отступления отдельно стоит отметить, что такой вариант развития событий Александр Дрозденко предвидел еще в прошлом году, когда принимал решение о софинансировании: «Выражаясь языком девяностых, надеюсь, нас не кинут».
Выражаясь все тем же языком девяностых, дольщики надеются, что в этой схеме помощи дольщикам не было изначально подвоха. Для обманутых людей ситуация, в которую они угодили, по-прежнему выглядит так, будто помогать им изначально не собирались ни местные власти, ни фонд. Только теперь это преподносится под соусом «не договорились».
Губернатор официально напоминает о договоренностях Марату Хуснуллину: «Это нарушает логику ранее выстроенных взаимоотношений фонда и региона в части финансирования проблемных объектов в ЛО…
Прошу Вас оказать содействие в обеспечении выполнения обязательств фондом перед пострадавшими дольщиками, застройщики которых платили взносы в компенсационный фонд, а также платили за страховку гражданской ответственности.
Кроме того, прошу рассмотреть возможность изменить пропорции софинансирования проблемных объектов (застройщики которых не платили в КФ и не страховались) по аналогии с нацпроектами: 67% на 33%, где 67% – федеральный бюджет, а 33% – казна Ленобласти». Но положительного ответа от Москвы пока нет и, судя по всему, навряд ли будет.
По данным Счетной палаты, в период с 2017 по 2019 годы фонд собрал – от застройщиков, регионов и федерального бюджета – около 101,5 млрд рублей. При этом на завершение проблемных объектов было потрачено всего 17 млрд – это примерно 3 тыс. квартир и 1300 дольщиков под компенсацию. Для сравнения: только в Ленобласти около 17 тыс. обманутых дольщиков.
На что действительно идут аккумулируемые в фонде средства, остается только предполагать. Например, на зарплаты. Сотрудникам этой структуры остается только позавидовать: им платят 200–400 тыс. рублей в месяц. Обманутым дольщикам, которые продолжают со своих средних зарплат платить ипотеку за воздух, а то и одновременно за аренду, такие доходы и не снились.
Странным расходам и низкой эффективности структуры лично удивлялся и руководитель СК РФ Александр Бастрыкин. А тут еще и Правительство РФ затеяло реформу «институтов развития»: Фонд зашиты прав дольщиков предполагается объединить с Фондом ЖКХ. Для чего решение проблем обманутых дольщиков понадобилось «привинтить» к аварийному жилью и кто будет заведовать всеми деньгами – не ясно.
НЕ В ДЕНЬГАХ СЧАСТЬЕ, А В ИХ КОЛИЧЕСТВЕ
Зато ясно одно – решение проблемы обманутых дольщиков выходит на новый виток обмана: сначала застройщик, потом местные власти, теперь и фонд. Пока губернатор в очередной раз заявляет, что их просто развели, обманутые дольщики иронизируют, что на каждую рыбу всегда найдется рыба покрупнее: в Ленинградской области разводили обманутых дольщиков, а федералы развели Ленобласть.
Когда в 2017 году запускали Фонд защиты прав граждан-пострадавших участников долевого строительства, то предполагали, что к 2023 году в России не останется обманутых дольщиков. Надежды не оправдались уже в 2020 году, обещания не сбылись.
Дольщикам остается только предполагать, чего еще им ждать от властей и всерьез опасаться, что арбитражный суд в январе может запросто отказать в передаче «Десяткино 2.0» из-за отсутствия финансирования и долгострой будет пущен с молотка в процедуре банкротства. Активисты заверяют, что пойдут на все, если что-то пойдет не так, как им было обещано.
Опыта в организации громких акций им не занимать, а тут еще и обманутые дольщики «норманновских» объектов из Санкт-Петербурга подали хороший пример своим областным коллегам по несчастью, устроив голодовку. Метод оказался эффективным: строительство началось без участия фонда.
Еще одно интересное наблюдение, которым поделились дольщики: фонд отлично расходует деньги на малую родину приближенных чиновников. Работы по восстановлению прав дольщиков активно начались в Саратовской области, откуда родом Вячеслав Володин. Увеличили финансирование для Татарстана, хотя регион не относится к числу проблемных, как Ленобласть.
Может быть, потому что Марат Хуснуллин и Ирек Файзулин родом из Татарстана? Конечно, это все из разряда догадок, но Ленинградской области тоже было бы неплохо найти земляка в фонде.
На фоне происходящего все больше вопросов вызывают принимаемые властями решения. Например, недавно в Ленобласти подписали постановление о создании Центра управления регионом. Новая структура будет отвечать за мониторинг жалоб местных жителей в Интернете.
Получается, что многолетние жалобы дольщиков так и не привели к возобновлению строительства, зато аккаунты чиновников теперь будут вести за счет бюджета. Или вот еще новость – Минфин придумал игру «Не в деньгах счастье», при помощи которой планирует повысить уровень финансовой грамотности населения.
Вот уж действительно, как еще можно помочь людям, которые остались без денег и квартир? Только играми. Как говорится, счастье не в деньгах, а в их количестве.
Фото из архива автора
Авторы: Петр КРАЙНОВ
Итоги года работы фонда защиты прав дольщиков: куда уходят деньги обманутых дольщиков?
В середине июля Счетная палата РФ опубликовала доклад с анализом деятельности госструктур по решению проблем обманутых дольщиков, в частности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выводы аудиторов неутешительны.
Но это не сильно удивляет.
Удивляет, как вольготно и безнаказанно тратятся деньги россиян – особенно обидно тем, кто обманутым дольщиком не является, но не по своей воле должен финансировать кроме достройки «чужих» квартир еще и армию «эффективных менеджеров».
Государственные деньги не пахнут
Если кто-то наивно полагает, что Фонд занимается решением вопросов недостроев, то лучше не читать доклад Счетной палаты (здесь можно ознакомиться со всем текстом). «ДОМ.РФ (АИЖК)», в который входит этот Фонд, уже с возмущением отверг все нападки проверяющих, оно и понятно: эта структура также с большим удовольствием тратит госденьги с целью развития жилищного строительства.
Итак, читаем: «В 2019 году основную часть расходов 321 152 тыс. рублей, или 86,6%, составляли расходы, связанные с оплатой труда (включая начисления). Так, средняя ежемесячная заработная плата в Фонде составила: в 2017 году – 372,9 тыс. рублей; в 2018 году – 422,7 тыс. рублей; в 2019 году – 219,2 тыс. рублей (338,9 тыс.
рублей – у сотрудников структурных подразделений, расположенных в Москве)».
Наверное, не надо объяснять, что большинство сотрудников Фонда получает зарплату меньше 100 тыс. рублей, а руководство, небожители, – значительно больше 340 тыс. Впрочем, в этих госструктурах привыкли себе ни в чем не отказывать. Бывший гендиректор «ДОМ.РФ» и «АИЖК» (на базе которого был сформирован «ДОМ.
РФ») Александр Плутник зарабатывал на основной работе 255 млн рублей в год и при этом не чурался подработки за 2 тыс. рублей в месяц (сейчас эту должность занимает Виталий Мутко). Так что большие зарплаты в государственной конторе – никакой не криминал.
Даже несмотря на то, что АИЖК проворонил появление обманутых дольщиков в таком масштабе, что с этой проблемой никак не справятся.
Но вернемся к Фонду. Несмотря на титанические и хорошо оплаченные усилия сотрудников Фонда со средней зарплатой в 340 тыс. в месяц, Счетная палата отмечает, что до сих пор нет точных цифр о количестве обманутых дольщиков.
«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек, – прокомментировала доклад аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.
– Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек.
Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».
Работа Фонда вообще выглядит профанацией. Фонд подозрительно экономно расходовал деньги, выделенные государством на достройку проблемных объектов. В 2018 году было израсходовано только 43,5 млн рублей, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд рублей, а в 2019 году — 8,1 млрд рублей, то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд рублей.
«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила Светлана Орлова. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». То есть Фонд помог решить проблемы чуть более 4 тыс.
обманутых дольщиков из 200 тысяч. Так себе результат.
За чей счет банкет
По подсчетам Фонда, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков потребуется порядка 700 млрд рублей.
Более того, аудиторы Счетной палаты, да и в самом Фонде заявляют, что количество обманутых дольщиков может вырасти, а значит, денег понадобится еще больше. Бездонная бочка. Государство финансирует деятельность Фонда из федерального бюджета.
Также свою лепту вносят и застройщики – в виде оброка в Компенсационный фонд. На текущий момент в нем аккумулировано почти 49,5 млрд рублей.
«Как и все застройщики, наша компания платит обязательные взносы в Компенсационный фонд, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Они составляют 1,2% от стоимости строительства дома.
Сегодня в среднем стоимость одного жилого проекта составляет около 5 млрд рублей. Таким образом, на взносы приходится порядка 60 миллионов. Естественно, эта сумма закладывается в смету и напрямую влияет на себестоимость строительства и конечную цену жилья.
При этом следить за использованием средств застройщики возможности не имеют и оценить эффективность расходования средств мы не можем».
Сумма, которая поступит от застройщиков, оценивается в 10 млрд рублей – капля в море. До появления Компенсационного фонда такой же процент застройщики отстегивали в качестве страховки. Система не сработала. Зато страховые компании смогли неплохо заработать, собрав 50 млрд рублей с застройщиков и дольщиков. Судьба большей части этих денег до конца неизвестна.
Региональный фонд
Кроме федерального Фонда в прошлом году местные власти получи право создавать региональные Фонды, часть средств в которые поступает из регионального бюджета.
Такой Фонд был создан в Ленинградской области (2 млрд рублей из регионального бюджета и столько же из федерального), которая входит в тройку лидеров по количеству проблемных объектов.
Наибольшее количество проблемных объектов числится в Московской области – 755 домов, или 24,7 %; в Краснодарском крае – 261 домов, или 8,5 %; в Ленобласти – 226 домов, или 7,4 %; в Нижегородской области – 190 домов, или 6,2 %.
В Петербурге не стали создавать такой фонд.
Как пояснили в Комитете по строительству, для нашего города создание такой финансовой структуры было нецелесообразно, так как проблемы обманутых дольщиков в 78 регионе решаются и без этого.
«Мы используем другие механизмы, и они эффективно работают. В реестре проблемных объектов города 30 объектов. Большинство из них будет достроено в 2020-2021 годах», – отметили в Комитете.
В Ленобласти Фонд уже работает. В списке 7 жилых объектов: ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Город Детства» (6, 7, 10 корпуса), ЖК «Шотландия», «Кирккоярви» и ЖК Yolkki Village. Более подробную информацию можно увидеть здесь (еще один полезный ресуср для обмантуых дольщиков Ленобласти ).
Пока что Фонд сообщил о завершении строительства лишь первой очереди Yolkki Village. Novostroy.su посещал этот комплекс более двух лет назад – первая очередь была уже построена, и вот-вот был обещан ввод в эксплуатацию.
Так что насколько эффективно работает региональный Фонд, сказать пока что трудно.
- Справка:
- Во второй половине 2020 года в Ленобласти планируется ввести в эксплуатацию 14 проблемных многоквартирных жилых домов (Yolkki Village, 1 этап, уже ввели):
- — корпусы А2, А3 ЖК «Щегловская усадьба», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, земли ЗАО «Щеглово» (застройщик – Navis Development Group);
- — позиция 6, квартал 6 ЖК «Радужный», расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район (застройщик — АО «ГлавСтройКомплекс»);
— дом 11, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, п. Сосново, Типографский переулок (застройщик – ООО «АСП-ПРОЕКТ»). 02.06.2020 подписано соглашение о сотрудничестве при завершении строительства данного объекта;
Обманутых дольщиков больше не будет
В закон о долевом строительстве внесены изменения, которые сделают вложения в новостройки более безопасными.
С 1 января застройщики должны отчислять 1% от стоимости объектов в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут все вложенные деньги. Если застройщику не хватит денег на завершение строительства, ему добавят из фонда.
Новые дома ???? под защитой
Делать взносы в фонд обязательно для всех, кто строит многоквартирные дома и другие объекты. Средства фонда находятся под контролем государства.
Все застройщики обязаны публиковать на своих сайтах разрешительную документацию по объекту и фотографии с площадки.
Если дольщик покупал квартиру на этапе строительства, он рисковал никогда в нее не въехать. Если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватает денег на завершение стройки, дольщики ничего не получали.
По договору долевого строительства продается не квартира, а доля в проекте. Поэтому все риски дольщики делили с застройщиком. Если что-то шло не так, дольщики рисковали вместе с застройщиком. Государство не обязано было достраивать дом, вводить его в эксплуатацию и выдавать разрешения на незаконные объекты.
Например, строительная фирма «Рога и копыта» объявила о строительстве многоквартирного дома. Застройщик установил на участке забор, поставил технику и объявил о распродаже квартир. Покупатели подписывали договоры долевого строительства.
Такие договоры можно заключать даже на этапе котлована, когда еще нет квартиры и даже нужного этажа. Через 5 месяцев застройщик объявил о банкротстве, офис закрылся, а директор скрылся за границей.
Дольщики обратились в прокуратуру и узнали, что разрешение на строительство не оформлялось, а по этому адресу должна находиться автомойка. Полиция завела уголовное дело о мошенничестве, но никаких выплат дольщики не получили.
Это не первая попытка правительства защитить дольщиков. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать ответственность перед дольщиками новых проектов. Минстрой признал механизм неэффективным. Эксперты подтвердили, что фактически никакой защиты дольщикам страхование не давало. Государство это понимало, поэтому президент поручил найти другое решение.
Федеральный закон №304-ФЗ внес изменения в закон о долевом строительстве. Правительство утвердило порядок формирования компенсационного фонда и объяснило, кому и когда положены выплаты.
Все застройщики, которые получили разрешение на строительство многоквартирного дома и зарегистрировали договор с первым дольщиком проекта после 1 января 2017 года, перечисляют взнос в этот фонд.
Вся сумма перечисляется единовременно, а не с каждого договора. То есть когда договор с первым дольщиком проходит регистрацию, застройщик уже оплатил взнос за весь объект.
Взнос составит 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации. За основу берется не та сумма, за которую продаются квартиры, а себестоимость объекта.
А еще закон №304-ФЗ обязал всех застройщиков размещать на сайтах проектную декларацию, разрешения на строительство, шаблоны договоров долевого участия и заключения о соответствии. Раньше эти документы застройщики публиковали по желанию.
Дольщики не могли проверить, выдано ли разрешение на строительство, и какой объект на самом деле указан в проектной декларации. Теперь застройщики обязаны раскрывать всю информацию о проекте.
Если что-то изменилось, данные на сайте обновляются в течение 5 дней.
Средства компенсационного фонда защищены государством.
Минстрой инвестирует их в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или разместит на рублевых депозитах в банках с капиталом не менее 25 млрд. руб.
Если застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит финансовую помощь из фонда и достроит объект. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из фонда.
Если дольщик имеет право на выплату, ему вернут все деньги, которые он заплатил по договору долевого строительства.
Дольщик получит выплату через 10 дней после того, как предоставит документы.
Под защитой фонда только те проекты, по которым дольщики стали заключать договора только в 2017 году. Сам дом могли начать строить когда угодно.
Чтобы понять, выполняет ли застройщик требования закона, проверьте:
- фото строительства на сайте,
- комплект документов на сайте (проектная декларация, разрешение на строительство, шаблон договора, заключение о соответствии),
- документ, который подтверждает выплату в компенсационный фонд. Если застройщик нарушил закон и не оплатил взнос в фонд, государство не выплатит возмещение. Проверяйте факт оплаты!
Выплаты из фонда получат только те дольщики, которые заключили договор долевого участия в строительстве объекта в 2017 году или позднее.
Если договор заключен в 2016 году, выплата из фонда не положена.
Если договор заключен в 2017 году, но застройщик уже заключал договоры с другими дольщиками в 2016 году или раньше, компенсации тоже не будет. Даже если у проекта есть один дольщик, с которым заключили договор в 2016 году, — всё, он не обязан платить взнос в фонд, и выплаты не положены.
Выплаты из фонда — это защита интересов дольщиков на случай форс-мажора. По желанию компенсацию получить нельзя.
- Государство выплачивает возмещение только в тех случаях, когда суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство.
- Если дольщик просто передумал, вернуть деньги можно только по договоренности с застройщиком в соответствии с договором.
- Изменения в закон о долевом участии в строительстве распространяется не только на многоквартирные дома, но и на другие объекты недвижимости.
- При соблюдении всех условий дольщики бизнес-центров, складских комплексов и промышленных объектов тоже защищены.
Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, проверьте информацию о застройщике. Если на сайте нет документов и актуальных фотографий объекта, это нарушение закона.
Взносы в компенсационный фонд — это дополнительные расходы застройщиков. Они будут возмещать их за счет удорожания квартир. Если вы готовы рисковать и не хотите переплачивать, выбирайте объект, за который не нужно платить взносы.
Если вы боялись покупать квартиру в новом доме, теперь не бойтесь. Даже если застройщик обанкротится или пропадет, вы не потеряете деньги.
Это хорошо, но с оговорками. Нужно понимать, что деньги, которые дольщики получат в качестве компенсации, появятся не из ниоткуда. Косвенным образом все покупатели новых квартир теперь будут доплачивать тем, кому не повезло с застройщиком.
Изменения только вступили в силу. Рынок может внести свои коррективы в порядок работы фонда. Буду появляться поправки и уточнения. Исходя из того, что Агентство страхования вкладов под контролем государства все-таки обеспечило защиту средств вкладчиков банков, можно надеяться, что и фонд хорошо себя проявит. Но посмотрим.
Права дольщиков нарушаются не только в России. Во всем мире есть недобросовестные застройщики, некачественные объекты, стройки с нарушением технологии и без разрешений.
В разных странах покупателей недвижимости государство старается защищать. Например, в Германии застройщикам по закону запрещено брать предоплату — дольщики платят только за фактически выполненные объемы работ. В Турции надежность застройщика гарантирует членство в Ассоциации строителей. А в Черногории закона о защите дольщиков нет, но брошенных объектов там почти не бывает.
В Европе применяется практика страхования депозитов. Если застройщик или агент пропадает, страховая компания выплачивает возмещение.
Компенсационный фонд дольщиков заработает позднее, чем планировалось
- Государственный компенсационный фонд долевого строительства заработает весной, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
- Ранее предполагалось, что Госфонд начнет работать с января.
- «Фонд заработает немного позже, как планируется, весной», — сказал Стасишин, уточнив, что перенос сроков связан с процедурами пересогласования.
По его словам, все нормативные правовые документы, определяющие механизм работы фонда, уже подготовлены.
В первую очередь, это роект постановления правительства РФ о наделении фонда Единого института развития в жилищной сфере полномочиями по формированию и управлению компенсационным фондом.
Он отметил, что определены и основные функции фонда: получение взносов от застройщиков и контроль за их поступлением; осуществление полномочий арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он вносил взносы в компенсационный фонд хотя бы в отношении одного объекта; осуществление выплат возмещений гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика; предоставление займов, в том числе беспроцентных, а также оказание финансовой помощи застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства, передает ИА «Интерфакс».
Компенсационный фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиков. Каждый застройщик, заключающий с дольщиком договор долевого участия (ДДУ), должен внести в этот фонд 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.
Фонд будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», следует из законопроекта. Его учредителем станет единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК.
Кроме того, выплата дольщику может осуществляться, если квартиры в доме продавались по 214-ФЗ, застройщиком уплачивались взносы в фонд и в отношении застройщика введена процедура банкротства.
Фонд должен возместить средства в течение 10 рабочих дней со дня предоставления дольщиком необходимых документов. Прием документов от граждан будут осуществлять банки-агенты, где размещены средства фонда.
Добавим, что компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего, а процедура банкротства вступает в силу сразу после первого иска о банкротстве
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: http://www.ipoteka-tmn.ru/files/aijk/images/news/press_29-05-2013/_MG_8606.jpg