Комнату – в студию! Правила и риски

Маленькая, но зато своя! Эту фразу часто слышишь от владельцев так называемых квартир-студий. Такой формат жилья стал популярен в последние годы: высокие цены на недвижимость и напротив невысокие зарплаты среднестатистического россиянина накладывают свои отпечатки, и спрос, конечно, рождает предложение.

И тем, кто не может позволить себе купить квартиру попросторнее, остается либо снимать жилье, либо заселяться вот в такие маленькие квартирки.

И если одному жить в студии может быть вполне комфортно, то что делать семейной паре или семье с детьми? Как ни крути, человеку всегда нужна возможность уединиться… Разберемся, реально ли выжить в квартире-студии и как это сделать, если вы живете не в одиночестве.

Комнату – в студию! Правила и риски

Что такое квартира-студия?

В нашем представлении квартира-студия — это очень маленькая квартира, в которой есть крошечный санузел и мини-коридор и совсем нет кухни. Однако на самом деле на рынке недвижимости студией называют именно однокомнатные квартиры, которые просто не имеют кухни.

Они не обязательно могут иметь очень скромный метраж. Единственное условие для того, чтобы квартира именовалась студией — объединение кухни и комнаты в единое пространство. Однако при желании его можно зонировать самостоятельно всякими ширмами, шторами, стеллажами.

Просто бетонных перегородок в таком помещении не будет, и план квартиры будет выглядеть примерно так.

Комнату – в студию! Правила и рискиПримерный план квартиры-студии

Однако из-за нынешних баснословных цен на недвижимость застройщики, дабы удовлетворить запросы небогатых граждан, стали при строительстве домов проектировать и совсем крошечные квартирки с небольшим метражом, без кухни, которые и именуются студиями. 

На заметку! Если верить действующему законодательству, то минимальная жилая площадь единственной жилой должна быть не менее 14 квадратов, кухни — не менее 5. Значит, квартирой-студией по праву может называться клетушка размером от 19 квадратных метров.

Плюсы и минусы квартиры-студии

Квартиры-студии сейчас очень популярны. В них селятся молодые люди, студенты, они экономичны в обслуживании. Их часто покупают детям, дабы они скорее съехали с квартиры родителей и дали им спокойно жить.

В маленькой квартирке живут и пенсионеры, которым уже сложно убираться в больших квартирах, да и вообще передвигаться на большие расстояния.

Студию удобно сдавать в аренду, да и спрос на нее всегда будет: командировочные люди, туристы с радостью снимут недорого посуточно, а просто молодой студент заселится в нее, потому что платить много как за аренду, так и за коммунальные услуги не придется. А жить, безусловно, лучше одному, чем в коммуналке или с соседями по квартире.

Комнату – в студию! Правила и рискиСтудия может быть удобной и уютной

Кстати, вот еще неочевидный плюс: минимальные расходы на ремонт и обстановку. Сами посчитайте, сколько денег нужно, чтобы сделать ремонт в двушке, и сколько потребуется чтобы красиво отделать крошечную студию.

А еще студия — хорошее вложение на будущее. Если она расположена в удачном месте, то ее можно будет со временем выгодно продать.

И стоить она будет условно «дороже», чем та же трехкомнатная (если говорить о цене за квадратный метр).

Однако не все так радужно. Что уж говорить: жить в студии тесно (если мы говорим именно о крошечных студиях). Диван, стол, комод — и все, места больше ни на что нет.

И если одному человеку еще удастся расположить в студии весь свой скарб, то двум, а то и с ребенком это уже так просто не удастся.

Хотя кого мы обманываем: в жестких российских реалиях в студиях нередко долгое время живут семьями…

Комнату – в студию! Правила и рискиЖить в квартире-студии сложно, но можно

И еще один минус: кухня объединена с жилой комнатой. И если не озаботиться наличием хорошей мощной вытяжки, то все вещи будут долго пахнуть теми блюдами, которые вы готовили накануне на ужин.

Если вы коллекционер, «Плюшкин», имеете свою небольшую библиотеку, то студия вам, скорее всего, не подойдет. Эта квартира позволит с комфортом проживать при минимуме вещей. Но если у вас очень много скарба, то вы его просто не сможете втиснуть в несколько квадратных метров.

5 способов изолироваться в квартире-студии

Но что делать, если вы — не Абрамович и не можете легко сменить свою студию на квартиру побольше, а на горизонте маячит вторая половинка? Ни в коем случае не рушить надежды распрощаться с одиночеством! Поверьте, жить в студии вдвоем — вполне реально, хоть и непросто. Просто нужно уважать друг друга и права каждого на возможность побыть одному, чтобы не возникало желания убить друг друга. Разберемся, как можно изолироваться в квартире-студии. Предлагаем 5 простых вариантов.

  1. Организуйте на балконе лаунж-зону. Если у вас есть балкон, то считайте, что вам повезло. Его можно утеплить и создать там небольшое пространство для отдыха с креслом-мешком, полочкой с книгами. При желании можете там же подвесить небольшой гамак или поставить скромный по габаритам спортивный тренажер — тогда получится мини-спортзал.
    Комнату – в студию! Правила и рискиЛаунж-зона на балконе
  2. Сделайте зону для отдыха за шторами. Выберите уголок и ограничьте его шторами, подвесив их к потолочному карнизу. А за ними вы также можете разместить уютное кресло или даже поставить софу, если место позволяет. Получится небольшая зона для уединения. Таким же способом можно закрыть и нишу, если такая есть, внутри которой организовать зону отдыха.
    Комнату – в студию! Правила и рискиЗона отдыха за шторой
  3. Уединитесь в ванной. Еще одно место, где в студии можно побыть в одиночестве. И заодно принять ванну, выпить чашечку кофе. Главное оформите это помещение так, чтобы в нем было приятно находиться, была возможность сделать неяркое освещение или расположить свечи.
    Комнату – в студию! Правила и рискиРелакс в ванной
  4. Обустройте перегородку-ширму. Спрячьте за ней кровать или диван. Таким образом комнату в студии удастся разделить на две крошечных, но отдельных зоны. И пока один отдыхает за ширмой, второй спокойно занимается своими делами в комнате.
    Комнату – в студию! Правила и рискиПерегородка в студии
  5. Сделайте второй этаж. Если вам повезло быть обладателем квартиры с высокими потолками, то вы можете создать в студии второй этаж, где расположите спальное место. Это позволит не только сэкономить пространство, но и создать место для уединения.
    Комнату – в студию! Правила и рискиВторой этаж в студии

Лайфхаки для выживания

И напоследок — несколько советов, которые помогут вам «выжить» и организовать удобный быт в квартире-студии.

  • Используйте мебель-трансформер. Например, кровать, которая легко превращается в шкаф, или стол, который можно сложить и разложить при необходимости.
  • Закажите высокий шкаф-купе — задействуйте пространство под потолком для хранения вещей. Рекомендуем заказать высокий шкаф-купе вместо обычного. Полки, до которых удобно дотягиваться, используйте в повседневной жизни, а самые верхние — для хранения сезонных вещей, например.
  • Активно используйте пространство под потолком в зоне кухни. Можно организовать дополнительный ярус со шкафчиками для хранения вещей. А еще можно хранить вещи под столами.
  • Используйте стеллаж для зонирования — он поможет разделить комнату на две части, но при этом сам вполне может стать системой хранения. Или даже оригинальным декором.
  • Не используйте открытые системы хранения, за исключением стеллажей. Такие системы создают захламленность помещения.

Комнату – в студию! Правила и рискиМебель-трансформер в студии

Подводя итоги, можно сказать, что жить в квартире-студии семье можно, но сложно. А вот одинокому человеку или молодой паре вполне удастся, скорее всего, создать уютное гнездышко.

Деление квартиры на студии

В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на студии, а также устройства квартиры-студии при проведении перепланировки.

В начале статьи хотелось бы отметить, что наша организация не занимается делением квартир на студии.  Далее в контексте данной статьи, вы можете понять причину.

Приятного чтения. 

Что такое понятие как «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено и его следует отнести к скорее к коммерческому термину.

Согласно сложившейся практике к квартирам-студиям, относятся помещения с минимальным количеством внутренних перегородок, где, к примеру, кухонная зона может быть объединена с жилой площадью, образуя единое пространство и как правило это помещения крайне ограниченного размера начиная от 8 кв. метров и заканчивая 20-25 кв. метрами.

Пример квартир-студий в новостройке

Комнату – в студию! Правила и риски Комнату – в студию! Правила и риски

Зачем собственники хотят делить квартиру на студии:

Ответ на этот вопрос простой

  • Для сдачи в аренду. Ведь действительно, допустим с трехкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров можно условно сдать за 50 тысяч рублей в месяц. 

Если разделить квартиру на студии, то ее можно сдать по-комнатно (4 студии) за порядка 80 тысяч. Выгода кажется очевидной. Сделать один раз «инвесторский ремонт», вложившись в него несколько больше чем в ремонт обычной квартиры, но потом на протяжении десятков лет, сдавать их в аренду, с практически гарантированной загрузкой, так как маленькие площади всегда востребованы на рынке аренды.

  • Для продажи в долях. Смысл мероприятия следующий: купить большую квартиру, поделить на маленькие, и все эти маленькие квартиры продать в долях, дороже чем одно большое.

Допустим покупается «убитая под ремонт» трехкомнатная квартира за 10 миллионов. Вкладывается миллион-два в ремонт. Делиться на 4 студии. И каждая студия продается по  3-4 миллиона. Итого два-три миллиона после реализации проекта остается в плюсе.

И на рынке уже существует множество подобных «студий» под продажу и множество компаний которые обучают данному виду деятельности.

Проблемы узаконивания деления квартир на студии

Проблем множество. Начнем по порядку:

  • Не ясный статус с точки зрения законодательства. В нем нет «квартир-студий». Есть дизайнерское понятие в части объединенной кухонной и жилой зоны, но в законодательстве понятия нет.
  • Проблемы с согласованием перепланировки. В каждой студии должен быть набор помещений (кухня, комната, объединенные ванные и санузел, коридор). Согласовать перепланировку что бы в каждой комнате был подобный набор помещений не возможно по множеству причин, начиная от того, что не возможно провести инженерные коммуникации в помещения объединенных ванн и санузлов, до того, что в квартире не может быть 4 кухни-ниши.
  • Гарантированные проблемы с соседями — никаким соседям не понравиться что у них фактически на лестничной площадке прибавилось несколько квартир.
  • ОСНОВНОЕ! — Проблема с документами — выделенного объекта недвижимости не будет, будет доля в общей собственности.
  • Финансовые потери. Купить долю (под видом студии можно), а вот продать без потерь практически не возможно.
Читайте также:  Доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы выросла с 10 до 40%

Бизнес на разделении квартир на студии

По нашему мнению бизнес на разделении квартир на студии в данное время «не сделать». Проблемы с соседями, не возможность согласования перепланировки, законодательные препоны, не ясный правовой статус, все это в данное время осложняет процесс.

В большинстве случаев это становиться дорогостоящим и убыточным мероприятием, так как для того что бы «попробовать», необходимо как минимум купить квартиру, вложиться в ремонт, начать работу и позже понять что сдавать в аренду эти студии нельзя и с продажей их будут также сложности.

Кроме того, в последнее время «инициативу» перехватили застройщики, которые стали строить дома в которых уже изначально 

Комнату – в студию! Правила и риски

квартиры крайне малогабаритные, то есть фактически это и есть студии, но у них есть нормальный правовой статус (квартира, апартаменты), а не доля (условно 28/100) в общей площади.

Компании занимающиеся делением квартир на студии:

Компании, которые в данное время занимаются подобными делениями не информируют будущего покупателя о сложностях, которые возникнут у него в будущем.

Акцент в основном ставится на эмоциональную составляющую, что наконец то у человека будет собственное отдельное жилье и он не будет от кого то зависеть.

Проблемы же будущих собственников после продажи их не интересуют.

И допустим вы не верите всему написанному выше. Вы предположили что мы ничего не понимаем, а те кто этим занимаются ситуацию знают значительно лучше. И вы решили проверить данную информацию.

Пообщавшись с компанией которая занимается делением стоит задать им следующие вопросы:

Под вопросом мы будем давать комментарии с проблемами относительно данного вопроса.

  1. Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?Если объект недвижимости отдельный, то все в порядке. Но с вероятностью 99 процентов вам скажут, что вы покупаете долю в квартире с нотариально подписанным соглашением о пользовании этой площадью только вами.Отметим, что это достаточно странная юридическая конструкция, которая может быть легко оспорена, кроме того, продавая в будущем данную долю, вы в начале должны будете ее предложить своим соседям и только после того как они откажутся продавать на свободном рынке по цене не меньше чем предложили им.

    Обходные пути конечно есть, но зачем нужны изначально обрекать себя на подобные сложности.

  2. А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?Ответ будет «однозначно нет». Банки не дают кредиты по доли, и материнский капитал также нельзя будет использовать. И когда вы будете продавать эту долю, вы также не сможете продать тем кто захочет использовать данные инструменты, то есть круг покупателей будет ограничен.
  3. А согласована ли перепланировка в данной квартире?Ответы будут самые разнообразные «да-нет-может быть-все нормально-мы договорились-нет но все в порядке» и так далее. То есть согласовать подобную перепланировку нельзя. И если санузлы допустим какие то дополнительные согласовать будет возможность, то 4 кухни устроить точно нельзя.То есть перепланировка в данной квартире будет не согласована.Жилищная инспекция крайне отрицательно относится к попыткам согласовать подобную перепланировку и причин отказа есть «миллион». Причем все отказы юридически грамотные и оспорить их нельзя.Примеры:— Несоблюдение уклона коммуникаций на большом удалении от существующего санузла.— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных санузлов в один стояк.— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных кухонь в один стояк.— Не «прохождение» по площадям жилых помещений.— Требование технического заключения от автора-проекта дома, так как по любому (хоть кусочком под коммуникации затрагиваются несущие стены). И отказ делать данное заключение автором-проекта

    и т.д.

  4. А как происходят подключение инженерных коммуникаций?Скорее всего «договорившись» с управляющей компанией, ничего не согласуя «врезались» через подвал. Все, на этом все. И после первой жалобы, управляющая компания первая же придет и «отрежет» все коммуникации кроме основного стояка. Мы уже видели несколько подобных объектов.

    Причем после этого, она сама же напишет предписание, так как опасаясь минимального штрафа в 300 000 рублей от жилищной инспекции, всю ответственность за подобные работы она будет перекладывать на собственников квартиры.

  5. А что с электрикой?Обычно делят на студии квартиры на первом этаже в старых домах где изначально электрических мощностей мало. Когда же образуется несколько студий, то фактически количество используемой электрической энергии увеличивается на количество студий.Допустим из трехкомнатной квартиры сделали 4 студии. Получается что вместо одной стиральной машины четыре, вместо одного чайника четыре, вместо одной плиты 4 и так далее.

    Будем объективны — мы видели единичные случаи, когда согласовывали 4 отдельных счетчика в Мосэнерго. (Но только отдельных счетчиков, а не количество выделенных киловатт). Но это мероприятие дорогостоящее и вкладываться в него продавцы не хотят.

    Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Мосэнерго и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру. И чиновник в «одном окне»  спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры «завод» сможете запитать».

  6. А что с лицевыми счетами?Лицевые счета поделить возможно. Это самое простое из всех мероприятий. Однако это также определенная сложность и делают это не всегда.
  7. А как ситуация с соседями?Скорее всего вам скажут, что соседи прекрасные люди и они всегда мечтали и только «ЗА», что у них появилось 4 отдельных студии вместо одной квартиры. Но только соседи не будут знать о своем мнении. Свое мнение они выразят в форме жалобы в жилищную инспекцию, когда у них начнется «проходной двор» а не лестничная площадка.

    Кроме того зачастую данные студии сдаются посуточно, что повышает градус накала не только с соседями по площадке, но и с соседями сверху и снизу, так как посуточно-почасово селящиеся даже не думают о том что бы соблюдать какие то рамки приличий относительно тишины.

И таких пунктов можно написать еще приличное количество. Но цель данной статьи не в этом, а в том что бы прокомментировать собственникам всю негативную ситуацию по разделению квартир на студии.

Да и в принципе и гражданам которые хотят заняться данным бизнесом и которым «красиво рассказывают» различные «инфоцыгане» о обучении такому бизнесу как «доходная недвижимость в виде деления квартир на студии» (естественно за свои курсы они берут немалые деньги), будет полезна данная статья, в контексте того, что не стоит им заниматься.

Первыми, кому будут звонить через непродолжительное время разъяренные собственники с вопросами, что вы нам продали и что теперь нам делать с предписанием жилищной инспекции будете Вы.

Но скорее всего подобного не случиться, так как после нескольких звонков сим-карту придется заблокировать и собственники со своими бедами останутся наедине с собой.

А ЕСЛИ ВЫ СОБСТВЕННИК и квартиру не продали в долях, а сдаете ее в аренду, блокировка сим карты ничего не даст, так как собственником от этого вы быть не перестанете, поэтому все проблемы придется решать именно вам.

Надеемся что все вышеописанное дало некоторое понимание ситуации.  Но будем считать что вы особо упорны в своем мнении и до сих пор считаете что «вариант бизнеса огонь, надо пробовать». Ниже, мы прикрепим пару ссылок.

Это ссылки с сайта Мос.ру — официальный орган города Москвы с которым вам придется столкнуться в лице жилищной инспекции.

https://www.mos.ru/news/item/65267073/ Самое интересное, что ситуация по данной квартире «не самая печальная». Собственнику «всего лишь» придется сделать некий ремонт, который можно будет согласовать. Допустим он удалит пару санузлов и сделает их кладовыми, поснимает железные двери и сделает квартиру «более-менее» похожей на единую квартиру, это удовлетворит жилищную инспекцию И ВСЕ, ситуация будет исчерпана.

А вот со ссылкой ниже, ситуация значительно сложнее. Просто исключительно все плохо.

https://www.mos.ru/news/item/79552073/ Дело в том, что ключевым моментом в данной статье является маленькая фраза «указанная квартира принадлежит 6 собственникам». И не нужно владеть дедуктивным методом, что бы понять — что все, беда, квартира уже продана в долях.

  • Пятикомнатная квартира + кухня, итого 6 помещений, проданы в долях 6 собственникам.
  • И теперь, у них предписание на восстановление исходной планировки квартиры, то есть они уберут все кухни, уберут все санузлы (после подобной ситуации сомневаемся что им согласуют хотя бы один дополнительный) и фактически будет то, что они будут жить в коммунальной квартире.

То есть получиться, что 6 незнакомых человек (хотя скорее всего там фактически больше человек проживает) «скинулись» деньгами и купили пятикомнатную квартиру и все туда заселились. Хотя когда они покупали ее, думаем что о подобном возможном варианте развития событий разные «делильщики квартир на студии» их не предупредили.

Но звучало бы это приблизительно так и было бы комично: «У вас будет свое жилье, отдельная, пусть небольшая, но своя уютная квартира, никто вас не будет беспокоить, вы всегда ее сможете продать.

Читайте также:  Оформлять недвижимость в собственность можно по сроку давности

 Но есть вероятность, что придет жилищная инспекция, всех ужасно «вздернет», и вы с соседями переделайте за свои деньги весь этот инвесторский ремонт в обычную квартиру и дальше будете жить «одним колхозом».

Подобных ссылок можно без труда найти десятки, данный вопрос стоит на жестком контроле жилищной инспекции.

И «подискутировать» с жилищной инспекцией на тему «мы считаем что это не гостиничные услуги а отдельные комнаты» не удастся.

Жилищная инспекция «молча» выдаст предписание на устранение нарушения с комментарием что «если вы считаете что ваши права нарушены, вы можете оспорить предписание в суде».

Процесс затянется не на один месяц и вероятность того что вы выиграете суд нулевая. Мы были на подобных судах.

С одной стороны приходит собственник с умными адвокатами и «сумками» документов, экспертиз и заключений. С другой стороны является представитель жилищной инспекции.

Начинается долгие, пламенные и обличающие выступления собственника и адвоката, сотрясание документами и выводами о том что «все соответствует», в ответ короткий и унылый монолог представителя жилищной инспекции представляющего видение ситуации госорганом.

Судья заходит в совещательную комнату, щёлкает замок. (Началось совещание). Через секунду снова щелкает замок, судья выходит. (Совещание окончилось)

Решение — в иске отказать, требование жилищной инспекции удовлетворить в полном объеме.

Согласование деления квартиры на студии

В жилищном законодательстве нет запрета разбивки квартиры на меньшие (в том числе и студии). Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

  1. Жилищной инспекцией проект перепланировки с разбивкой квартиры на несколько студий трактуется как устройство хостелов (гостиниц, апарт-отелей), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилое.
  2. Согласно действующим нормам, любое нежилое помещение, расположенное в жилом доме, должно иметь отдельный вход, обособленный от общедомовой площади, служащей для доступа жителей в свои квартиры.
  3. План застройщика и дизайн-проект разбивки квартиры 

Комнату – в студию! Правила и риски Комнату – в студию! Правила и риски

Подобную перепланировку согласовать невозможно по целому ряду причин, так как дизайн-проект выполнили без учета действующих норм.

Незаконная перепланировка в студии и последствия

  • Несмотря на то, что закон предполагает согласование перепланировки и/или переустройства квартир, зачастую ремонтные работы производятся самовольно. 
  • При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого собственника помещения штраф 2500 рублей, а также выдает собственнику предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.
  • А так как узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекции, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию, либо корректировка планировочного решения до такого варианта, который не будет предполагать устройство студий.

Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормы. 

В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей жилищной инспекции и управляющей компании на объект.

Спасибо за прочтение статьи, надеемся, мы в полной мере в данной статье раскрыли тематику деления квартир на студии.

Деление квартиры на студии

Я покупаю отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером или это доля в квартире?

Если объект недвижимости отдельный, то все в порядке. Но с вероятностью 99 процентов вам скажут, что вы покупаете долю в квартире с нотариально подписанным соглашением о пользовании этой площадью только вами.
Отметим, что это достаточно странная юридическая конструкция, которая может быть легко оспорена, кроме того, продавая в будущем данную долю, вы в начале должны будете ее предложить своим соседям и только после того как они откажутся продавать на свободном рынке по цене не меньше чем предложили им.

Обходные пути конечно есть, но зачем нужны изначально обрекать себя на подобные сложности.

А могу ли я привлечь для покупки вашей студии материнский капитал или ипотеку?

Ответ будет «однозначно нет». Банки не дают кредиты по доли, и материнский капитал также нельзя будет использовать. И когда вы будете продавать эту долю, вы также не сможете продать тем кто захочет использовать данные инструменты, то есть круг покупателей будет ограничен.

А согласована ли перепланировка в данной квартире?

Ответы будут самые разнообразные «да-нет-может быть-все нормально-мы договорились-нет но все в порядке» и так далее. То есть согласовать подобную перепланировку нельзя. И если санузлы допустим какие то дополнительные согласовать будет возможность, то 4 кухни устроить точно нельзя.
То есть перепланировка в данной квартире будет не согласована.
Жилищная инспекция крайне отрицательно относится к попыткам согласовать подобную перепланировку и причин отказа есть «миллион». Причем все отказы юридически грамотные и оспорить их нельзя.
Примеры:
— Несоблюдение уклона коммуникаций на большом удалении от существующего санузла.
— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных санузлов в один стояк.
— Невозможность устройства вентиляции из дополнительных кухонь в один стояк.
— Не «прохождение» по площадям жилых помещений.
— Требование технического заключения от автора-проекта дома, так как по любому (хоть кусочком под коммуникации затрагиваются несущие стены). И отказ делать данное заключение автором-проекта

и т.д.

А как происходят подключение инженерных коммуникаций?

Скорее всего «договорившись» с управляющей компанией, ничего не согласуя «врезались» через подвал. Все, на этом все. И после первой жалобы, управляющая компания первая же придет и «отрежет» все коммуникации кроме основного стояка.

Мы уже видели несколько подобных объектов.

Причем после этого, она сама же напишет предписание, так как опасаясь минимального штрафа в 300 000 рублей от жилищной инспекции, всю ответственность за подобные работы она будет перекладывать на собственников квартиры.

А что с электрикой?

Обычно делят на студии квартиры на первом этаже в старых домах где изначально электрических мощностей мало. Когда же образуется несколько студий, то фактически количество используемой электрической энергии увеличивается на количество студий.
Допустим из трехкомнатной квартиры сделали 4 студии. Получается что вместо одной стиральной машины четыре, вместо одного чайника четыре, вместо одной плиты 4 и так далее.
Будем объективны — мы видели единичные случаи, когда согласовывали 4 отдельных счетчика. (Но только отдельных счетчиков, а не количество выделенных киловатт). Но это мероприятие дорогостоящее и вкладываться в него продавцы не хотят.
Один из наших собственников, рассказывал нам, что он реально посчитал сколько нужно электричества и пошел подавать заявку причем даже не в управляющую компанию, а каким то образом дошел до Энергосбыта и сказал сколько ему нужно электричества на квартиру.

И чиновник в «одном окне» спросил «А зачем столько? С таким количеством электричества вы из квартиры «завод» сможете запитать».

А что с лицевыми счетами?

Лицевые счета поделить возможно. Это самое простое из всех мероприятий. Однако это также определенная сложность и делают это не всегда.

А как ситуация с соседями?

Скорее всего вам скажут, что соседи прекрасные люди и они всегда мечтали и только «ЗА», что у них появилось 4 отдельных студии вместо одной квартиры. Но только соседи не будут знать о своем мнении.

Свое мнение они выразят в форме жалобы в жилищную инспекцию, когда у них начнется «проходной двор» а не лестничная площадка.

Кроме того зачастую данные студии сдаются посуточно, что повышает градус накала не только с соседями по площадке, но и с соседями сверху и снизу, так как посуточно-почасово селящиеся даже не думают о том что бы соблюдать какие то рамки приличий относительно тишины.

Однушка vs Студия — что выбрать для комфортной жизни, сдачи в аренду и инвестирования — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Отличия студии от однушки

Студией называют квартиру почти без внутренних стен. Кухня, гостиная, спальня и другие помещения представляют собой единое пространство. Стенами выделен санузел и иногда гардеробные, кладовые и прихожие.

Но пространство для жизни всё равно единое — этим студия принципиально отличается от однокомнатной квартиры, где зоны чётко разделены.

При этом площадь студии в среднем на 5–15 м2 меньше, чем у однокомнатной квартиры.

Создателями студий считаются американские архитекторы-модернисты, которые придумали этот формат в 1920-х годах. Похожее жильё в СССР в 1960–1970-е называлось «гостинками». Но ещё 5–10 лет назад не все понимали, что это значит — квартира-студия.

С ростом популярности такого жилья выросло и предложение. Архитекторы новостроек стали проектировать студии разных форматов — от микрожилья до элитных апартаментов площадью до 120 м2, которые отличаются от одно-, двух- и трёхкомнатных квартир только отсутствием стен.

Однако формально никаких студий не существует. Такого термина нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в своде строительных норм и правил. Нет его и в СанПиНе 2.1.2.

2645-10, в котором прописаны санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

По документам студия — это обычная квартира, для которой действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи жилой недвижимости.

Если выбираете, что купить — студию или однушку, — посмотрите на цену. По сравнению с однушками студии, как правило, дешевле. 

Особенности жизни в студии

Читайте также:  Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Даже очень большая студия — вариант, скорее, для одного человека или пары без детей. Большие семьи предпочитают изолированные пространства: можно уложить детей спать в комнате и заниматься своими делами на кухне или в другой комнате.

Не подойдёт студия и парам с разным ритмом жизни — пока один утром собирается на работу, второй не сможет спокойно спать. Решаться на такую покупку стоит тем, кто готов постоянно быть друг у друга на виду.

Возможности изолироваться не будет.

При покупке студии в новостройке на этапе строительства внимательно посмотрите на варианты планировки от застройщика. На картинках всё может выглядеть красиво: на плане будет отмечено и место для кровати, и место для обеденного стола, нарисован шкаф и рабочее место. Но на деле места для всей мебели может не хватить.

Поищите на рынке недвижимости уже готовые студии похожего метража и оцените их в реальности. Оказавшись в таком помещении, вы поймёте, сможете ли в нём жить или не выдержите ощущения «давящих» стен.

Иногда студии продают сразу после получения акта сдачи-приёмки, потому что реальный размер помещений не всегда подходит для комфортной жизни.

Именно из-за этих особенностей у небольших студий свой «жизненный сценарий». Риелтор и инвестор в недвижимости Артём Сошников: «Чаще этот вид жилья покупают родители для детей-студентов либо молодые люди до 30 лет. В среднем через 5–7 лет такие квартиры продают. Как только владельцы вырастают из первого жилья, его выставляют на продажу».

Удобные и неудобные планировки студий

Просторные студии площадью более 40 м2 обустроить несложно: тут реально выделить зону гостиной и спальни, зону готовки и столовую, предусмотреть системы хранения. Но большинство предложений на рынке недвижимости отличаются более скромными площадями. По данным Яндекс.Недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге средняя площадь студий — 25–26 м2. И здесь особенно важно грамотное зонирование.

«Один из лучших вариантов — окна на две стороны света, — говорит архитектор, арт-директор студии Lines Владислав Седов. — Но такое встречается редко. Чем больше света в помещении, тем лучше и для здоровья человека, и для экономии электроэнергии.

К тому же студийное пространство даёт больше возможностей для зонирования. Можно возводить перегородки, стеклянные или раздвижные конструкции.

Но нужно предусмотреть более сильную вентиляцию и вытяжку, чтобы запахи из зоны готовки не попадали в зону отдыха». 

Студия-пенал с единственным окном в торце считается самой худшей планировкой. В глубине квартиры света будет не хватать. Такой вариант допустим только для небольшой площади.

Квартира-студия 19,3 м² в ЖК «Level Амурская»

Более удачной считается планировка комнаты, «вытянутой» вдоль стены с окнами. Такое помещение проще зонировать, и естественный свет будет поступать не только в гостиную, но и на кухню. «А студию с несколькими световыми проёмами, нестандартной формы, с нишами под кухню при желании можно переделать в малогабаритную однокомнатную квартиру», — подчеркивает риелтор Артём Сошников.

Квартира-студия 25,1 м² в ЖК «Румянцево-Парк» 

Студии в новостройках

Квартиры-студии в большинстве своём делают в новостройках. Последние 5–10 лет количество предложений увеличилось из-за роста спроса на недорогое жильё. Застройщики проектируют дома, полностью состоящие из студий, или располагают жильё такого типа на этаже рядом с обычными квартирами. Но при этом над и под вами будут такие же студии.

Ещё на этапе проектирования здания архитекторы предусматривают, чтобы они отвечали всем СНИПам и СанПиНам для жилого помещения. Например, площадь кухни-ниши должна быть не меньше 5 м2 (это прописано в пункте 5.7 СП 54.13330.

2016), она оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением, а мокрые зоны расположены строго друг над другом.

Архитектор Владислав Седов советует при выборе жилья учитывать его класс: эконом, бизнес-класс и элитный — это абсолютно разные квартиры. Они могут быть разными по площади, высоте потолков, количеству света.

Чем выше класс, тем интереснее и комфортнее условия для жизни. Например, в «бизнесе» и «элите» потолки могут быть выше 3,2 метра.

В этом случае можно обустроить спальню на втором ярусе, например, над санузлом и прихожей или над кухней.

Студии в старом фонде

Если не считать тех самых «гостинок», в старом фонде студий нет. Но иногда они там появляются в результате перепланировок. Часто — незаконных. 

Владельцы малогабаритных квартир пытаются сделать пространство более функциональным при помощи перепланировки. Для этого кухню присоединяют к комнате, чтобы получилась просторная студия.

Но в российском законодательстве множество норм и правил, соблюсти которые при перепланировке непросто. Например, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату.

А в хрущёвках и почти всех «брежневках» плита именно газовая, поэтому такая перепланировка незаконна.

Запрет распространяется и на кухни с электроплитами в однокомнатных квартирах. Если стену между помещениями снести, то они оба автоматически станут нежилыми.

А это противозаконно — хотя бы одна комната в квартире должна быть жилой. Иногда зону бывшей кухни выделяют раздвижной перегородкой, фрагментами стены или хотя бы напольным покрытием.

Но решение о согласовании в каждом конкретном случае принимает жилинспекция. 

Специалист по недвижимости, коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик не советует покупать студию в старом фонде, чтобы избежать неприятностей: «Не зря «мокрую зону» запрещено располагать над жилым помещением. После перепланировки протечка на кухне соседей сверху может повредить ремонт во всей студии, хотя раньше ограничилась бы одним помещением».

А ещё часто из одной большой квартиры делают несколько студий и продают их как доли в той самой большой квартире. Как правило, такие перепланировки можно узаконить только на первом этаже (и то не всегда). По факту покупатель приобретает долю квартиры (часто — с несогласуемой в принципе перепланировкой), а не отдельный объект. 

Помимо юридических проблем, риелтор Артём Сошников называет и чисто практические: «На квартиру чаще всего выделяют не более 7–8 кВт мощности электросети. Ограничения есть и в водоснабжении. И с тем, и с другим в переделанной студии могут быть перебои».

Инвестирование и сдача в аренду

Студий на рынке недвижимости в разы меньше, чем квартир. В 2019 году на Яндекс.Недвижимости продавалось порядка 4–6 тысяч студий в Москве. Это составляет всего 3–4% от общего объёма квартир.

В среднем по России такие же показатели: около 4–4,5% всех квартир — студийные. В Санкт-Петербурге студий значительно больше — 10–15 тысяч, или 12% всех квартир.

В то же время спрос превышает предложение: от 9 до 12% просмотров объявлений в обеих столицах приходится на студии.

Коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик считает, что студии — весьма ликвидный тип квартир: «Из-за маленькой площади стоимость квадратного метра выше, хотя бюджет покупки остаётся небольшим. Этот тип квартир пользуется спросом ещё и потому, что требует меньших вложений на отделку и меблировку».

Если выбирать для инвестирования — студия или однокомнатная квартира — стоит учесть несколько важных параметров. Один из главных — цена. В среднем студия в Москве стоит около 5 млн рублей, а в Питере — 3,2 млн рублей.

За эти деньги в ипотеку лучше купить именно студию, потому что однушку с таким ценником найти практически нереально и придётся занимать у банка больше. А значит, студия окупится быстрее. Но, по словам риелтора Артёма Сошникова, сдать студию сложнее: «Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды.

Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания».

Важно учитывать расположение студии. Жильё на окраине предпочитают семьи с детьми. Они жертвуют транспортной доступностью ради большей площади. Поэтому студию в спальных районах сдать сложнее. Но в центре города спрос со стороны молодых арендаторов практически гарантирован. Им обычно важнее инфраструктура и близость к рабочему месту.

Юридическая «чистота» студии

Покупка студии формально ничем не отличается от аналогичной сделки с обычной квартирой и требует проверки того же пакета документов. Но есть и свои особенности. Например, иногда под видом обычной студии продают апартаменты.

Чтобы не ошибиться, адвокат Дмитрий Цараринский советует проверять выписку из Единого государственного реестра прав/недвижимости (ЕГРП или ЕГРН): «В случае с апартаментами там будет написано «нежилое помещение».

Если этого не проверить, то в приобретённой студии можно будет получить только временную регистрацию на 5 лет, там будут выше коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Как мы уже писали, под видом студий могут продавать и долю в квартире. Владелец многокомнатной квартиры делит её на части, обустраивает в каждой кухню-нишу и санузел, а затем продаёт несколько студий с большой выгодой. В выписке из ЕГРН в этом случае будет указано «общая долевая собственность».

На поэтажном плане БТИ тоже будет видно, была ли студия в прошлом частью большой квартиры. Покупая такую недвижимость, вы становитесь собственником доли в квартире, возможно, с неузаконенной перепланировкой. Это важно понимать. Если все перепланировки согласованы и вас всё устраивает, то проблем быть не должно.

Но продавцы не всегда честно сообщают покупателям об особенностях и юридических тонкостях таких помещений. 

Даже владельцы комнаты в коммунальной квартире, которая считается отдельным помещением, тоже обустраивают мини-кухню и санузел, и не всегда эта перепланировка согласована.

Проверьте, что именно вы покупаете в старом фонде — отдельную квартиру или долю — и убедитесь, что владелец согласовал перепланировку.

Для этого запросите поэтажный план здания в БТИ или посмотрите у собственника технический паспорт объекта. Важно, чтобы документы были свежими.

Хорошо, если продавец честно признаётся, что не согласовал перепланировку. Он может снизить стоимость квартиры, чтобы покрыть расходы нового владельца на согласование или его риск жить в квартире с незаконными переделками, если согласовать их нельзя. Риелторы отмечают, что скидка может достигать 30%.

Новый владелец берёт на себя всю ответственность за несогласованную перепланировку. Жилищная инспекция может выписать штраф. В Москве он составит 2000–2500 рублей (пункт 9.12 КоАП города Москвы).

Если переделку после этого не согласовать или не вернуть всё как было (в случае, если переделку нельзя узаконить), квартиру в крайнем случае могут отобрать и продать с торгов.

Бывшему собственнику выплатят не очень большую сумму, вырученную на торгах за вычетом стоимости переделок. 

Плюсы и минусы студии и однушки. Что же выбрать? 

Так что же лучше: студия или однокомнатная квартира? Универсального ответа нет. У обоих видов жилья есть свои достоинства и недостатки. Чтобы принять решение, стоит определиться, для чего вам жильё, как вы планируете распоряжаться им в будущем, каким вашим требованиям оно отвечает сейчас

Плюсы студииМинусы студии
  • Низкая цена
  • Обычно расположена в новостройках
  • Легко сдать в аренду
  • Ощущение воздуха и простора по сравнению с однушкой такой же площади
  • Площадь обычно меньше, чем у однокомнатной квартиры
  • Запахи с кухни могут попадать в гостиную, но это зависит от системы вентиляции и вытяжки
  • Сложно изолироваться, мало личного пространства (или его вообще нет)
  • Мало места для хранения вещей
  • Может не хватать естественного света, но это зависит от планировки
Плюсы однушкиМинусы однушки
  • Площадь обычно больше
  • Изолированная комната и кухня
  • Окно в каждом помещении
  • Легко сдать в аренду
  • Цена выше
  • Помещения кажутся меньше по сравнению со студией такой же площади, стены могут «давить»
  • Сложно зонировать, так как помещения небольшие

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *