В 2018 году я купила двухкомнатную квартиру в Москве, в районе метро Щукинская. Это квартира стандартной планировки площадью 48 м2 в девятиэтажном панельном доме 1995 года постройки. У меня взрослый сын, я хотела жить недалеко от него и при этом поближе к центру города.
Почему я выбрала вторичку
Отсутствие ремонта у соседей. Я не готова жить в доме, который даёт усадку. И не готова несколько лет жить в режиме ремонта вокруг. Для меня это неприемлемо, мне хочется покоя. Именно с этим столкнулся мой сын, купив квартиру в новостройке. Ремонты не прекращаются уже два года.
Хорошая инфраструктура. Я искала квартиру в обжитом районе с развитой инфраструктурой.
Недалеко от моего дома красивый уютный парк, вокруг много различных ресторанов, салонов красоты, ремонтных мастерских. Конечно, современные дома не уступают по набору таких услуг внутри жилого комплекса.
Но часто новостройки даже в центре города — это неотработанная инфраструктура, в том числе транспортная.
Интеллигентное окружение. Мне было важно, в каком окружении я буду жить, какие у меня будут соседи. Щукино — довольно интеллигентный район. Основное ядро здесь — научная интеллигенция и руководящий армейский состав.
У моих друзей был неудачный опыт покупки квартиры в современной новостройке коридорного типа в центре Москвы (когда квартиры на этаже расположены не по секциям, а вдоль коридора).
После окончания ремонта они переехали в свою квартиру и поняли, что по соседству много жилья сдаётся посуточно, а отдельные этажи и вовсе функционируют как мини-отель.
Низкая стоимость. Не буду лукавить, бюджет при выборе новостройки или вторички имеет большое значение. Новостройки в центре сильно дороже, чем вторичка.
Кроме того, нужно закладывать затраты на ремонт, даже если квартира сдаётся с чистовой отделкой.
Жильё в отдаленных районах Москвы или за МКАД я не рассматривала, поскольку хотела жить недалеко от центра, где мои родственники, друзья, работа.
Я купила квартиру со свежим дизайнерским ремонтом по среднерыночной цене — на тот момент это 9 500 000 ₽. Конечно, мне пришлось сделать мелкий ремонт на кухне и в санузле, но это никак не сопоставимо с отделкой квартиры в новостройке.
Что касается юридической чистоты квартиры на вторичном рынке, то это скорее вопрос выбора риелтора. Если он добросовестно занимается подготовкой сделки и показывает результаты своей работы, опасаться нечего.
Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости
Кроме того, я брала квартиру в ипотеку, поэтому была дополнительная проверка со стороны банка. Сумма была небольшая на пять лет, кредит я выплатила за два года.
Посмотреть ставки по ипотеке на вторичное жильё
Калькулятор Сравни.ру
Минус квартиры на вторичке: некрасивый подъезд
Единственный минус, который я могла бы отметить — не такой красивый и уютный подъезд, как входные группы в новых жилых комплексах. Но это компенсируется всеми остальными преимуществами. С каждым днём я всё больше влюбляюсь в свою квартиру и в свой район!
За новостройку
Мы с женой купили квартиру в новостройке в Ново-Молоково в 2017 году за 4 100 000 ₽. Это 10 километров от МКАД по Каширскому шоссе. Сразу остановились на двухкомнатной квартире, потому что на тот момент у нас уже был сын, а сейчас в нашей семье два ребёнка. Площадь квартиры 57 м2, в ней просторная кухня. Ипотеку мы не рассматривали, поэтому исходя из бюджета решили вложиться в строящееся жилье недалеко от Орехово-Борисово, где мы сейчас пока живём. Цели перебраться ближе к центру у нас не было, к офису мы не привязаны, ездить каждое утро на работу к 8–9 утра нам не нужно.
Почему мы выбрали новостройку
Чистота сделки. Покупали квартиру у застройщика, поэтому не беспокоились о чистоте сделки и истории с предыдущими хозяевами. На вторичном рынке есть риск связаться с мошенниками или увидеть на пороге квартиры собственников, о которых было неизвестно при покупке.
Можно сэкономить на ремонте. Пока дом достраивался, мы откладывали деньги на ремонт. Через год получили ключи. У меня своя фирма по изготовлению и установке металлоконструкций, поэтому с ремонтными работами я знаком не понаслышке.
Основную часть ремонта делал сам, нанимал бригаду только для отдельных работ. На услугах строителей получилось сэкономить около 300 000 ₽. Мелкие работы по ремонту в квартире ещё остались, но мы уже расставляем мебель и думаем над переездом.
Вторичное жильё мы не рассматривали в первую очередь из-за того, что технологии строительства уже ушли далеко вперед. Сейчас используются материалы нового поколения. А с учётом бюджета на вторичке мы могли купить только квартиру, в которой пришлось бы делать капитальный ремонт. В старом доме коммуникации часто требуют ремонта и полной замены.
Это касается и водопровода, и канализации, и электрики. В новом доме таких проблем нет. Кроме того, какой бы свежий ни был ремонт в квартире, всё равно захочется что-то переделать под себя. Плюс новостройки — всё обустройство квартиры мы продумали сами до мелочей — начиная от планировки и заливки пола и заканчивая цветом выключателей.
Мы не зависим от дизайна или планировки предыдущих жильцов.
Приятный подъезд и двор. Сейчас мы живём в панельном доме 90-х годов постройки. Лифтовые холлы, подъезд, коридоры не идут в сравнение с новым домом.
В нашем доме просторные светлые коридоры, удобный вход в подъезд с улицы и внутреннего двора. Внутри жилого комплекса работает много магазинов, в шаговой доступности все бытовые услуги.
Минус квартиры в новостройке: постоянные пробки
Большой минус — состояние социальной и транспортной инфраструктуры. Ближайшая школа переполнена, дети в ней учатся в три смены. В самом жилом комплексе школы до сих пор нет, хотя при покупке квартиры нас заверяли, что её строительство вот-вот начнётся. Вместо этого начали строить ещё один дом.
Читайте по теме: Чек-лист: как выбрать новостройку
В нашем районе много новостроек, а выезд один. Как следствие — пробки в час пик утром и вечером. Чтобы выехать из Молоково на Каширское шоссе, нужно потратить 1–1,5 часа. Те, кто работает в Москве или возит детей туда, встают в 5.30. Хочется надеяться, что всё это временно и управа займётся нашими проблемами.
У обоих вариантов жилья есть как преимущества, так и недостатки. Их нужно оценивать с учётом своих предпочтений.
➕ Новостройки комфортнее для жизни: коммуникации, планировка, территория
Новостройки, как правило, комфортнее для жизни, чем «старые» дома, отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE). «Во-первых, в новых зданиях лучше работают инженерные системы.
Второй фактор, на который стоит обратить внимание — удобство планировки», — объясняет эксперт. Речь идёт как о квартирах, так и о местах общего пользования. Третьим преимуществом первички Надежда Коркка называет благоустроенную территорию.
Современный жилой комплекс представляет собой единое комфортное пространство, которое включает в себя среди прочего удобный двор.
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим также подчёркивает, что в новостройке можно быть уверенным в качестве инженерных коммуникаций, более высокой энергоэффективности дома, соответствии планировки квартиры современным требованиям и даже с высокой точностью спрогнозировать видовые характеристики квартиры.
Однако если речь идёт о точечном или сравнительно небольшом проекте, большинство этих преимуществ нужно подвергать сомнению.
«Небольшие проекты, особенно построенные на удалении от сложившейся жилой застройки или транспортного и пешего потока от метро или другого трафикообразующего объекта, мало интересны бизнесу, что скажется на качестве инфраструктуры и скорости открытия объектов», — комментирует Анна Боим.
По её словам, надо изучать планы строительства на соседнем участке. Отсутствие какой-либо информации повышает риск того, что вид из окна изменится в худшую сторону.
➖ В новостройках первое время шумно и нет инфраструктуры
Управляющий директор компании «Метриум» отмечает, что жизнь в новостройке может быть сопряжена с такими неудобствами, как шум от ремонта у соседей и отсутствие объектов инфраструктуры. Правда, неприятности носят временный характер: работы за стенкой закончатся, детские сады и школы построят, магазины откроются.
Этих проблем лишены жильцы «старых» домов. Их соседи также могут затеять ремонт, но недостатка инфраструктуры, скорее всего, не будет. «Тому, кто хочет всё и сразу, больше подойдёт “вторичка”.
Если же покупатель желает поселиться в современном жилом комплексе и готов ради этого несколько лет мириться с незначительными трудностями, то ему стоит купить квартиру в новостройке», — рекомендует Надежда Коркка. Единственным выгодным отличием вторичного жилья она называет сформированную инфраструктуру.
«Покупатели таких квартир получат доступ к коммерческим и социальным объектам сразу после переезда. Новосёлам только что введённого в эксплуатацию дома придётся подождать этого какое-то время», — отмечает она.
Вместе с тем Анна Боим напоминает, что облик большинства районов города, где сосредоточено вторичное жильё, уже меняется или начнёт меняться в обозримом будущем из-за масштабной программы реновации.
«Конечно, изменения в абсолютном большинстве случаев позитивно повлияют на уровень городской среды, но при выборе нужно внимательно смотреть не только на районы, где реновация уже идёт, но и те, куда она может прийти с учётом “возраста” застройки в локации», — считает эксперт.
Что касается новых проектов комплексного развития территорий, в них девелоперы уже на стадии планировки районов формируют расположение якорных объектов и точек притяжения, а также основные пешеходные и транспортные маршруты. «Это показывает бизнесу привлекательность объектов на первых этажах.
Поэтому инфраструктура в таких локациях наверняка будет в несколько раз выше, чем во вторичном жилье с точки зрения количества и разнообразия товаров и услуг, которые можно получить в шаговой доступности, — отмечает Анна Боим.
— При этом понятно, что инфраструктура района будет формироваться на протяжении нескольких лет — это не риск, но объективный фактор, который нужно иметь в виду при покупке квартиры».
➖ Проблемы с коммуникациями могут случиться как в новостройке, так и в старом доме
Неприятных «сюрпризов» не лишены ни новостройки, ни старые дома. «Например, жильцы последнего этажа могут обнаружить после сильного дождя протекающую крышу.
Также новосёлы рискуют замёрзнуть зимой из-за того, что застройщик плохо утеплил внешнюю стену или поставил тонкие стеклопакеты. Надо сказать, что такие случаи — редкость.
Столь серьёзные нарушения выявляются комиссией, выдающей заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и разрешающей его ввод в эксплуатацию», — говорит Надежда Коркка.
По мнению представителя компании «А101», основные риски при покупке «вторички» связаны с тем, что абсолютное большинство покупателей не могут оценить, к примеру, состояние конструктива дома и его инженерных коммуникаций. «В основном при оценке опираются на год постройки, класс жилого комплекса и собственные ощущения», — рассказывает Анна Боим.
Для безопасности сделки эксперт рекомендует привлечь юриста, поскольку существуют юридические риски с правом собственности.
➖ В старом доме могут быть неприятные соседи
Неприятно удивить после переезда в квартиру в старом доме могут и соседи.
«Если покупателю “первички” не нужно беспокоиться о том, что рядом с ним будут жить алкоголики, наркоманы и тунеядцы (эти люди, как правило, не меняют место жительства), то приобретатель вторичного жилья от этого не застрахован», — комментирует Надежда Коркка. Чтобы новая квартира в старом доме не преподнесла такой сюрприз, она советует перед покупкой жилья познакомиться с потенциальными соседями.
Как отличаются цены на первичное и вторичное жильё
В Москве рынки первичного и вторичного жилья взаимодействуют друг с другом как сообщающиеся сосуды, считает эксперт компании «Метриум».
«Так, в 2020 году спровоцированный запуском госпрограммы субсидирования ипотечной ставки ажиотажный спрос на квартиры в новостройках вызвал повышение покупательской активности на вторичном рынке.
Объясняется это, прежде всего, дефицитом ликвидного предложения в строящихся жилых комплексах», — говорит Надежда Коркка. Кроме того, по её мнению, мягкая монетарная политика Центрального банка позволила уменьшить ставку жилищных займов, выдаваемых на покупку квартиры в «старом» доме.
Это также привело к росту продаж вторичного жилья и увеличению его стоимости. По подсчётам эксперта, сейчас жильё в новостройке массового сегмента и вторичная квартира стоят практически одинаково — в среднем 214 200 ₽ и 208 900 ₽ за 1 м2 соответственно.
В то же время, как подчёркивает Анна Боим, после перехода отрасли на эскроу-счета основной риск, связанный с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована — остановка строительства, — снижен почти до нуля.
Читайте по теме: 15 вопросов про эскроу-счета
Светлана Фокина
Как выбрать между новостройкой и вторичкой, если собираетесь купить жильё — Лайфхакер
Покупать жильё в целом непросто. Надо учесть массу нюансов. И один из вопросов, о который будущий владелец недвижимости спотыкается, — новостройка или вторичка? У каждого из вариантов есть свои поклонники, но ни про один нельзя сказать: этот определённо лучше. Всё зависит от ваших потребностей и желаний.
Разберём основные критерии, по которым стоит сравнивать вторичное жильё и квартиры в новостройках, чтобы легче было определиться с выбором.
Простота сделки
При покупке на вторичном рынке нужно помнить о множестве мелочей. Например, убедиться, что квартира не в залоге, продавец адекватен, его супруг не против продажи недвижимости и так далее.
Если тщательно не проверить все документы, есть риск, что через несколько лет сделку признают недействительной. Квартиру придётся освободить и судиться, чтобы вернуть деньги.
А потому покупка требует внимательности и нередко помощи юриста или риелтора.
Кроме того, при приобретении объекта в старом жилфонде зачастую приходится участвовать в цепочке сделок. Ваш продавец тоже покупает квартиру, как и его продавец — и так далее. Иногда эти цепочки довольно длинные. И если одно звено выпадает, без сделки остаются все.
Главная опасность при покупке новостройки — риск нарваться на мошенника. Для их жертв даже специальный термин есть — обманутые дольщики. Недобросовестная компания раньше могла продавать квартиры по нескольку раз или вовсе недостроить объект. И покупатели лишались денег.
Ситуацию отрегулировали законодательно. Теперь средства дольщиков отправляются на эскроу‑счета. Когда дом готов, деньги переводят застройщику. Если этого не происходит, средства возвращают покупателю.
То есть в целом приобретать квартиру в новостройке стало безопаснее. У недвижимости нет никакой истории, так что проверить надо только добросовестность застройщика. А ещё новое жильё находится в прямой продаже и реализуется безо всяких цепочек.
Ипотечные условия
Начать стоит с того, что на квартиру в старом жилфонде получить ипотеку и вовсе бывает проблематично. Сложнее всего взять кредит на жильё в домах, построенных раньше 60‑х годов XX века. А среди них встречаются и крепкие «сталинки», и дореволюционные здания с капремонтом, которые не теряют привлекательности.
Банки в целом охотнее дают ипотеку на жильё в новостройках. Такие сделки проще оформлять. Выше мы уже разобрались, с какими нюансами можно столкнуться при покупке вторичного жилья.
Это означает, что менеджеру нужно потребовать у клиента и сложить в папку кучу справок. С новостройками всё прозрачнее.
Да и перечислить деньги на счёт юрлица проще, чем заморачиваться с безопасными расчётами для физлиц, чтобы все были довольны.
Разницу часто будет видно и в процентных ставках для новостройки и старого жилфонда. Иногда она значительная, иногда нет. Например, «Альфа‑банк» предлагает кредит под 7,89% для нового жилья и 8,29% — для вторичного, а «Открытие» — 8,8% и 8,9% соответственно .
Ставка для новостроек от «Альфа-банка»
Ставка для вторичного жилья от «Альфа-банка»
Ставка для новостроек от «Открытия»
Ставка для вторичного жилья от «Открытия»
Различия становятся заметны, если покупатель может претендовать на льготные условия или программы господдержки. Например, часто банки в партнёрстве с застройщиками снижают ставки на кредит для покупки жилья в конкретном микрорайоне. Программа льготной ипотеки, которую решили продлить до 1 июля 2022 года, распространяется только на новые квартиры, как и кредит под 6% для семей с детьми.
Всё это может качнуть весы в сторону новостройки.
Планировка
Если оценивать ситуацию в среднем, современные планировки выглядят более продуманными, чем в старых домах. Обычно речь идёт как минимум о функциональном коридоре и большой кухне. А во многокомнатных квартирах можно встретить и два санузла.
Для застройки советского периода более характерны крохотные кухни, проходные комнаты, что не всегда удобно. О дореволюционных домах и говорить нечего — там планировки могут быть самыми замысловатыми. Когда огромные барские квартиры превращали в маленькие, нарезали их часто очень странно.
Перепланировки контролирует государство. Для них существует много правил и ограничений. А потому покупать стоит квартиру, стены которой вас по большей части устраивают. И не все готовы искать бриллианты в старом фонде, если можно купить новую типовую квартиру и получить более‑менее вменяемую планировку.
Здесь самое время вспомнить о важном. Застройщики иногда предлагают так называемые квартиры свободной планировки, то есть помещения без внутренних стен. Подаётся это как вариант для вашего удобства. Мол, ставьте их где угодно.
Но чаще всего в проекте имеются перегородки. И возводить их придётся именно там, где они нанесены, иначе это будет нарушением закона. Застройщик так экономит на возведении стен, отдавая вопрос на откуп тем, кто приобретёт жильё.
Имейте это в виду, если присматриваетесь к свободной планировке.
Отделка
В новостройках покупателям предлагают в основном два вида отделки: черновую, когда выполнен минимум работ, и чистовую под ключ. Первый вариант хорош тем, что покупатель не переплачивает за ремонт, который сделан не по его вкусу.
Но на приведение квартиры в порядок потребуются время и деньги. Чистовая отделка предполагает, что можно сразу въехать и жить. Качество материалов и работ при этом остаётся на совести застройщика. И рассчитывать, что оно будет высоким, приходится редко.
Но, по крайней мере, вас встретят новая сантехника, работающие розетки и выключатели и так далее.
Вторичка в этом смысле предполагает большое разнообразие вариантов. Здесь покупателя могут ожидать:
- черновая отделка: хозяева начали ремонт, но решили продать квартиру;
- стильный качественный ремонт;
- свежая отделка‑ширма, которую выполнили на скорую руку для продажи, чтобы скрыть недочёты квартиры, и которая долго не продержится;
- доисторический ремонт, но квартира при этом в хорошем, ухоженном состоянии;
- тлен и разруха, текущие трубы, сантехника с сантиметровым слоем грязи и дыры в полу;
- «элитный», но безвкусный ремонт, за который владельцы хотят ужасно много денег.
Если всё это суммировать, то на деле есть два варианта: когда срочный ремонт нужен и когда не нужен.
Преимущество второго случая в том, что можно въехать в квартиру сразу и не тратить деньги на аренду жилья, пока приводите в порядок собственное. Это особенно прекрасно при ипотеке.
Если же на счету сумма, которой хватит и на покупку жилья, и на его обновление, отделка не имеет такого грандиозного значения.
Срок переезда
На дату вселения влияет не только необходимость ремонта. Квартиры в новостройках начинают продавать, когда самого дома ещё фактически нет. Так что иногда приходится годами арендовать жильё в ожидании ключей от застройщика. Со вторичкой ничего не изменилось: если отделка присутствует, заезжать можно сразу.
Шумные ремонтные работы
Представьте среднюю новостройку. Люди покупали квартиры на разных этапах возведения дома, а ключи жильцам выдали примерно в одно и то же время. И все они начинают делать ремонт. Соответственно, стоит быть готовым к шуму, который растянется на несколько лет.
Для новостроек в региональных «законах о тишине» обычно даже устанавливают свои условия. Например, в Москве что‑то громко ремонтировать запрещено с 19 до 9 часов и с 13 до 15, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Но в новостройках в течение первых полутора лет ремонт можно делать с 7 до 23 часов без перерыва и выходных.
От шума не страхует даже покупка квартиры в доме с чистовой отделкой. Просто ремонты будут ещё больше растянуты во времени, потому что соседи станут затевать их в разные периоды. В старом жилфонде, разумеется, от чужого ремонта тоже никто не застрахован. Но вряд ли его будут делать все разом. И обычно в таких домах квартир всё же несколько меньше.
Что касается прочих шумов, здесь многое зависит от качества звукоизоляции. А она может быть ужасной и в старых, и в новых домах.
Качество коммуникаций
В новых домах коммуникации определённо новые. В старых — как повезёт. Сети периодически меняют, так что и во вторичке можно обнаружить трубы и батареи, которые только установили. Обычно всё видно невооружённым глазом ещё при просмотре объявлений о продаже квартир.
А вот с проводкой возможны сюрпризы. В старом жилфонде есть риск столкнуться с острой нехваткой розеток — раньше они просто не нужны были в таком количестве. Ещё ветхая проводка пожароопасна.
И часто в старых квартирах не хватает электрической мощности для всех современных приборов. Увеличивать её — целое приключение.
Это может быть важно, если вы любите одновременно включать пылесос, микроволновку и обогреватель.
Район
По очевидным причинам новостройки в основном возводятся там, где есть свободные территории, — ближе к окраинам. В центре новые дома тоже иногда строят, но продают по космической стоимости. Так что тем, у кого огромных денег нет, но жить в центре хочется, остаётся только вторичка. В спальных районах уже можно выбирать между новостройками и старым фондом.
Инфраструктура
Если одинокая новостройка выросла в старом районе, проблем с инфраструктурой не будет. Здесь есть садики, школы, поликлиники, магазины и всё, что нужно для жизни. Если новостроек в старом районе несколько, уже сложнее: существующие объекты могут не справиться с увеличившимся количеством людей.
В новых районах с инфраструктурой всё будет нерадужно. Обычно застройщики на макетах показывают и парки, и поликлиники, и всё-всё-всё. Конечно, рано или поздно новый район неизбежно станет обжитым. Но нужно быть готовым к тому, что часть обещанного существует лишь в проекте, а всё остальное появится нескоро. Например, иной ребёнок может пойти в школу, не дождавшись детского сада.
Контингент
Обычно фанаты новостроек отрицают вторичку из‑за плохого соседства. Якобы там будут ворчливые пенсионерки, пьяницы и прочие проблемные жильцы. А в новостройки заезжают люди, у которых есть деньги на покупку квартиры, значит, всё будет в порядке.
Кажется, эта мысль не совсем справедлива:
- Наличие денег вообще никак не характеризует человека. Возможность приобрести жильё не связана с воспитанием, чистоплотностью и тактом.
- Квартиры в новостройках часто покупают под сдачу. Если в доме много однушек и студий, там могут поселиться громкие студенты или 50 нелегальных мигрантов.
- В новых домах экономкласса есть квартиры, которые относятся к социальному жилью: город раздаёт их нуждающимся. А это, например, люди из ветхой вторички. Они могут оказаться как приятными соседями, так и не очень.
- Всё познаётся в сравнении. Иногда тихий выпивоха за стенкой приятнее, чем семья с тремя громкими детьми.
- Во вторичке вы можете сразу познакомиться с будущими соседями. В новостройке это будет не всегда приятный сюрприз.
Так что многое зависит от конкретного дома и ваших личных потребностей.
А вам что больше нравится — вторичка или новостройки? Делитесь в х.
Что лучше: вторичка или новостройка или какую квартиру выгоднее купить?
После того как вы утверждаетесь в желании приобрести жилье, закономерно возникает вопрос о том, что лучше: вторичка или новостройка. Решить подчас бывает непросто, особенно если цены на недвижимость обоих типов не сильно отличаются. В каждом из вариантов есть ряд достоинств и недостатков. Сегодня мы разберем их все, чтобы вы смогли принять взвешенное и правильное решение.
Что такое первичное и вторичное жилье?
Первичной называют недвижимость, первым собственником которой становитесь вы. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.
Во-первых, заинтересованным в покупке первичного жилья мы уже рассказывали, как купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор пал на существующую пока только на бумаге квартиру, то изучите закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу жилья в домах, постройка которых только планируется или пока не завершена.
Согласно этому закону, застройщик обязан закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) смогли получить описанные в договорах квартиры (объекты строительства). После подписания акта приема-передачи покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.
Вторичной называют недвижимость, собственником которой выступает юридическое или физическое лицо. Жилье может иметь статус частного, муниципального или государственного, но принадлежать ко вторичному рынку оно от этого не перестает.
Даже если квартира расположена в новом доме, которому меньше года, все равно она будет считаться вторичным жильем. Здесь и кроется подвох в определении того, что лучше для покупки, ведь даже новая квартира может относиться к категории вторичного жилья.
Критерии для сравнения
Чтобы понять, какую квартиру выгоднее приобрести именно в вашем случае, мы предлагаем уделить внимание следующим критериям:
- Имеющийся бюджет на покупку и последующий ремонт.
- Инфраструктура и благоустройство.
- Сроки приобретения.
- Необходимость прописки.
- Желание и возможность получить доход с покупки.
- Необходимость ипотечного кредитования.
- Юридическая чистота.
Давайте разберем каждый из критериев, чтобы понять, в чем разница между квартирой в новостройке без предыдущих собственников и жильем со вторичного рынка.
Плюсы квартиры в новостройке
Современный дом с продуманной планировкой для многих выглядит гораздо привлекательнее устаревших архитектурных решений из прошлого хотя бы по эстетическим соображениям. Но какие еще достоинства есть у таких квартир?
- Бюджет – низкая стоимость.
Основная причина популярности недостроенных квартир – их низкая стоимость. Если вы ищете, что дешевле, то на таком жилье можно сэкономить до 30 % бюджета.
Цена за квадратный метр в этом случае прямо пропорциональна стадии, на которой находится строительство объекта. Если вместо дома пока котлован, стоимость будущего жилья для вас будет минимальной.
Однако это достоинство сопровождается и повышенными рисками, которые мы разберем ниже.
- Благоустройство – условия, планировка, гарантии.
Принимая решение о приобретении объекта недвижимости на раннем этапе строительства, часто у вас есть возможность выбрать планировку или изменить стандартную. Застройщики готовы идти навстречу даже без доплат со стороны будущего покупателя. Но даже без этого квартиры в новых домах обычно просторные и с продуманной комфортной планировкой.
Все счетчики будут установлены, как и пластиковые окна. Чаще всего лестничные клетки просторные, предусмотрена парковка, двор облагорожен, лифты рабочие и современные. Все выполнено из современных материалов, что позволяет надеяться на высокое качество и долговечность.
На потолок, окна, стены и инженерные коммуникации застройщик почти всегда дает гарантию. В том случае, если в оговоренный период возникнут проблемы, причиной которых не являетесь вы, то можно обратиться к застройщикам и компенсировать все за их счет.
- Потенциальный доход – аренда, перепродажа.
Квартиры с хорошим ремонтом и коммуникациями охотно арендуют. Это платежеспособные клиенты, готовые платить за комфорт.
Так что если вы намерены только извлекать выгоду из покупки, а не жить в ней самостоятельно, новостройка – отличный вариант. Однако это потребует дополнительных затрат на ремонт и отделку.
С другой стороны, для квартир под сдачу зачастую не покупают самое дорогое и качественное, так что и здесь вы в плюсе.
Кроме того, как уже было сказано выше, покупая квартиру на раннем этапе строительства, вы получаете возможность получить до 30 % прибыли, просто перепродав жилье по факту его получения, без дополнительных инвестиций.
- Юридическая чистота – никакого темного прошлого.
До вас никто не владел этим жильем, никакого криминала, никаких негативных событий в этих стенах гарантированно не происходило. Вы первый и единственный хозяин.
Минусы «чистой» квартиры
Несмотря на обилие преимуществ и, самое главное, невысокую цену, приобретение квартиры в строящемся доме может быть чревато проблемами. Какими именно? Попробуем разобраться.
- Бюджет – затраты на ремонт, финансовые риски.
В ряде случаев вы получаете просто бетонную коробку, где нет даже инженерных коммуникаций. Затраты на доработку будут существенными.
Куда более серьезной проблемой может быть банкротство застройщика. Да, таких случаев единицы на всю страну, когда покупатели остаются с носом, но нужно учитывать даже эту мизерную вероятность. Хотя сейчас почти все застройщики застрахованы от банкротства. Куда более распространенная проблема – несоблюдение сроков сдачи, когда у застройщика проблемы с ресурсами.
- Сроки приобретения – придется подождать.
В любом случае, приобретая квартиру в строящемся доме, вы обрекаете себя на ожидание, даже если застройщик будет самым добросовестным и сдаст объект точно в срок. Совсем беда, когда сроки затягиваются, переносятся раз за разом, а потенциальные жильцы никак не могут повлиять на ситуацию.
Чтобы снизить риски попасть к ненадежному застройщику, можно почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с выбранной вами компанией. Если речь о мошенниках, в интернете вы скорее всего найдете истории пострадавших или порочащие репутацию фирмы истории. Однако их отсутствие – еще не гарантия добросовестности, стоит помнить об этом.
- Инфраструктура – временная изоляция.
Обычное дело – въехать в новостройку далеко от центра, ничем не окруженную. Инфраструктура развивается постепенно, когда есть для кого развиваться. Нередко застройщики предполагают помещения на первом этаже для бизнеса: магазинов, частных детских садов и спортивных залов. Но все равно нужно быть готовыми к периоду пустоты вокруг.
- Прописка – возможные трудности.
Зарегистрироваться в квартире можно лишь после ее перехода в вашу собственность. Но в жилье категории «апартаменты» прописка невозможна по определению!
Что представляют собой апартаменты? По сути это квартира в жилом доме, предназначенная для нахождения в ней людей, но без статуса жилой недвижимости (своего рода офисное помещение с возможностью заселения).
Цены на такое жилье могут быть существенно ниже, поскольку к обустройству нежилых помещений выставляют иные требования.
Владельцы апартаментов вынуждены платить больше за коммунальные услуги, поскольку для них тарифы идентичны нежилым помещениям.
Говоря языком цифр, специалисты сообщают, что по сравнению с ежемесячной квартплатой за жилье 80 – 100 квадратов владельцы апартаментов платят больше на 2 – 2,5 тысячи рублей. Продавцы подобного жилья считают, что разница в платежах на несколько лет покрывается благодаря сниженной цене на такие квартиры.
- Ипотека – повышенная ставка.
Ряд сложностей может подстерегать потенциальных покупателей первичного жилья. Банки без энтузиазма рассматривают заявки на покупку недостроенных объектов из-за рисков затянутых сроков сдачи. Процентная ставка при этом обязательно окажется на 2-4 % выше, чем на вторичку. Так что раздумывая над тем, что лучше купить в ипотеку, вывод напрашивается сам собой.
Достоинства вторичного жилья
Для некоторых вторичное жилье кажется непривлекательным только потому, что в нем уже кто-то жил до этого. Отбросив эмоциональные аргументы, давайте взглянем прагматично на все преимущества таких квартир.
- Бюджет – экономия на ремонте.
Несмотря на то, что цены на вторичное жилье выше, квартира вам достается уже обжитая, со всеми коммуникациями, ремонтом, а часто даже с мебелью. Если вы планируете просто сдавать ее, то даже не придется обновлять под свои вкусы. Да и для собственной жизни потребуются гораздо меньшие вложения, чем обустройство голых стен.
- Инфраструктура – полный комплекс.
Давно построенные дома окружены всем необходимым, что может понадобиться жильцам, включая магазины, больницы, спортивные залы, кинотеатры и прочее.
Рынок вторичного жилья огромен, так что у вас есть возможность подобрать квартиру в любой части города, учитывая ваши особые предпочтения (близость к работе, парку, метро, в хорошем районе, рядом с университетом и т. д.) Кроме того, есть возможность оценить соседей и понять, насколько спокойной будет ваша жизнь рядом с ними. Такой роскоши владельцы недостроенного жилья себе позволить не могут.
- Сроки приобретения – минимум ожидания.
Въехать в понравившееся жилье вы сможете сразу же после заключения сделки, тогда как с новостройкой даже при покупке на последнем сроке ждать придется несколько месяцев + время на ремонт.
- Прописка – стандартная процедура.
Зарегистрироваться по адресу свежеприобретенного жилья не составит труда, ведь это стандартная процедура.
- Потенциальный доход – аренда.
Сдать квартиру со вторичного рынка легко. Как уже отмечалось выше, часто даже не требуется дополнительных вложений в ремонт и обустройство пространства. А вот с получением дохода от перепродажи вряд ли получится выиграть много. Удачным исходом будет продажа за потраченную сумму с поправкой на инфляцию.
- Ипотека – стандартные условия.
У банков нет никаких предубеждений относительно оформления ипотечного кредитования для вторичного рынка. Вы можете рассчитывать на стандартные условия. Одобрят заявку или нет – зависит от вашей финансовой состоятельности!
Недостатки «бывшей в употреблении» квартиры
К сожалению, большое количество достоинств вторичного жилья не покрывает полностью все риски его приобретения. Но зная «врага» в лицо, вы значительно упростите себе жизнь и повысите шансы на успех.
- Бюджет – более высокие цены за квадратный метр.
Можно подобрать недорогой вариант, но обычно низкие цены чем-то обусловлены: плохой репутацией района, неудобным расположением, неадекватными соседями, мрачной историей жилья или плохим состоянием самого дома и прочими неприятными сюрпризами.
- Потенциальный доход – никакой быстрой прибыли.
Не стоит рассчитывать, что вам удастся выгодно перепродать только что приобретенное на вторичном рынке жилье. Цены на каждый объект зачастую основательно аргументированы, так что заломить прайс вряд ли удастся. Разве что вам повезет приобрести жилье за бесценок, потому что владельцам срочно нужны деньги и они демпингуют.
- История и юридическая чистота – мошенники и «плохая карма».
Кому-то это может показаться смешным, но множество людей действительно обращают внимание на историю квартиры, которую приобретают. Некоторые отказываются жить там, где недавно кто-то умер или было совершено преступление. Но владельцы часто скрывают темное прошлое объектов недвижимости в надежде на быструю сделку.
Повезет, если скрывали только соседа-алкоголика или умершую на диване в гостиной прапрапрабабушку. Гораздо более серьезными последствиями может обернуться мошенничество с документами. Вряд ли вы обрадуетесь, когда на пороге появится еще один законный владелец квартиры и предъявит свои права. Решается это оплатой услуг подкованного юриста, но стоят услуги такого специалиста немало.
- Благоустройство – неожиданные расходы на обновление.
Ветхость стен и инженерных коммуникаций – обычное дело, когда речь идет о старых домах, построенных двадцать и больше лет назад. Пусть вас не вводит в заблуждение хороший вид фасада, ведь это не гарантирует и хорошего общего состояния.
При покупке на вторичном рынке лучше всего проверить прочность дома и инженерных систем с помощью экспертов, услуги которых придется оплатить отдельно. Пренебрегая оценкой, вы рискуете заплатить половину стоимости жилья при капитальном ремонте и укреплении всей конструкции здания.
Рейтинг вторичного жилья по прочности здания
Для понимания, какие дома входят в группу повышенной опасности, мы предлагаем ознакомиться со сроками эксплуатации разных типов домов. На этот срок влияет фундамент, стены и перекрытия (несущие конструкции) и использованные при постройке материалы.
- Дома монолитного типа – до 300 лет.
- Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет.
- Новостройки крупноблочные и кирпичные – до 125 лет.
- Крупнопанельные и блочные дома – до 100 лет.
- Дома из шлакобетонных и похожих плит – до 90 лет.
- «Хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40 – 50 лет (были построены в 1960-х, но могут прослужить на 10 – 25 лет дольше).
Что же выбрать?
Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии для их оценки и разобрались, какие есть плюсы и минусы того и другого типа квартир. В любом случае финальное решение остается за вами.
Попробуйте расставить предложенные нами критерии, ориентируясь на собственные приоритеты.
Например, если для вас не играет роли темное прошлое квартиры и рамки бюджета довольно свободные, то вторичный рынок выглядит более привлекательно.
Если же вам бы хотелось «чистую» квартиру, в которую не ступала еще нога другого владельца, а в средствах вы стеснены, то стоит ориентироваться на первичный рынок.
Делитесь результатами в х! Какая квартира была бы идеальной для вас и вашей семьи и почему?
Какое решение вы бы ни приняли, помните, что важно отнестись к процессу выбора внимательно, последовательно и с должной долей подозрительности. Это убережет вас от необдуманных поступков и неудачных сделок. Надеемся, что эта статья была для вас полезной. Еще больше материалов по недвижимости вы сможете получить, подписавшись на наши обновления!