Покупать жильё в целом непросто. Надо учесть массу нюансов. И один из вопросов, о который будущий владелец недвижимости спотыкается, — новостройка или вторичка? У каждого из вариантов есть свои поклонники, но ни про один нельзя сказать: этот определённо лучше. Всё зависит от ваших потребностей и желаний.
Разберём основные критерии, по которым стоит сравнивать вторичное жильё и квартиры в новостройках, чтобы легче было определиться с выбором.
Простота сделки
При покупке на вторичном рынке нужно помнить о множестве мелочей. Например, убедиться, что квартира не в залоге, продавец адекватен, его супруг не против продажи недвижимости и так далее.
Если тщательно не проверить все документы, есть риск, что через несколько лет сделку признают недействительной. Квартиру придётся освободить и судиться, чтобы вернуть деньги.
А потому покупка требует внимательности и нередко помощи юриста или риелтора.
Кроме того, при приобретении объекта в старом жилфонде зачастую приходится участвовать в цепочке сделок. Ваш продавец тоже покупает квартиру, как и его продавец — и так далее. Иногда эти цепочки довольно длинные. И если одно звено выпадает, без сделки остаются все.
Главная опасность при покупке новостройки — риск нарваться на мошенника. Для их жертв даже специальный термин есть — обманутые дольщики. Недобросовестная компания раньше могла продавать квартиры по нескольку раз или вовсе недостроить объект. И покупатели лишались денег.
Ситуацию отрегулировали законодательно. Теперь средства дольщиков отправляются на эскроу‑счета. Когда дом готов, деньги переводят застройщику. Если этого не происходит, средства возвращают покупателю.
То есть в целом приобретать квартиру в новостройке стало безопаснее. У недвижимости нет никакой истории, так что проверить надо только добросовестность застройщика. А ещё новое жильё находится в прямой продаже и реализуется безо всяких цепочек.
Ипотечные условия
Начать стоит с того, что на квартиру в старом жилфонде получить ипотеку и вовсе бывает проблематично. Сложнее всего взять кредит на жильё в домах, построенных раньше 60‑х годов XX века. А среди них встречаются и крепкие «сталинки», и дореволюционные здания с капремонтом, которые не теряют привлекательности.
Банки в целом охотнее дают ипотеку на жильё в новостройках. Такие сделки проще оформлять. Выше мы уже разобрались, с какими нюансами можно столкнуться при покупке вторичного жилья.
Это означает, что менеджеру нужно потребовать у клиента и сложить в папку кучу справок. С новостройками всё прозрачнее.
Да и перечислить деньги на счёт юрлица проще, чем заморачиваться с безопасными расчётами для физлиц, чтобы все были довольны.
Разницу часто будет видно и в процентных ставках для новостройки и старого жилфонда. Иногда она значительная, иногда нет. Например, «Альфа‑банк» предлагает кредит под 7,89% для нового жилья и 8,29% — для вторичного, а «Открытие» — 8,8% и 8,9% соответственно .
Ставка для новостроек от «Альфа-банка»
Ставка для вторичного жилья от «Альфа-банка»
Ставка для новостроек от «Открытия»
Ставка для вторичного жилья от «Открытия»
Различия становятся заметны, если покупатель может претендовать на льготные условия или программы господдержки. Например, часто банки в партнёрстве с застройщиками снижают ставки на кредит для покупки жилья в конкретном микрорайоне. Программа льготной ипотеки, которую решили продлить до 1 июля 2022 года, распространяется только на новые квартиры, как и кредит под 6% для семей с детьми.
Всё это может качнуть весы в сторону новостройки.
Планировка
Если оценивать ситуацию в среднем, современные планировки выглядят более продуманными, чем в старых домах. Обычно речь идёт как минимум о функциональном коридоре и большой кухне. А во многокомнатных квартирах можно встретить и два санузла.
Для застройки советского периода более характерны крохотные кухни, проходные комнаты, что не всегда удобно. О дореволюционных домах и говорить нечего — там планировки могут быть самыми замысловатыми. Когда огромные барские квартиры превращали в маленькие, нарезали их часто очень странно.
Перепланировки контролирует государство. Для них существует много правил и ограничений. А потому покупать стоит квартиру, стены которой вас по большей части устраивают. И не все готовы искать бриллианты в старом фонде, если можно купить новую типовую квартиру и получить более‑менее вменяемую планировку.
Здесь самое время вспомнить о важном. Застройщики иногда предлагают так называемые квартиры свободной планировки, то есть помещения без внутренних стен. Подаётся это как вариант для вашего удобства. Мол, ставьте их где угодно.
Но чаще всего в проекте имеются перегородки. И возводить их придётся именно там, где они нанесены, иначе это будет нарушением закона. Застройщик так экономит на возведении стен, отдавая вопрос на откуп тем, кто приобретёт жильё.
Имейте это в виду, если присматриваетесь к свободной планировке.
Отделка
В новостройках покупателям предлагают в основном два вида отделки: черновую, когда выполнен минимум работ, и чистовую под ключ. Первый вариант хорош тем, что покупатель не переплачивает за ремонт, который сделан не по его вкусу.
Но на приведение квартиры в порядок потребуются время и деньги. Чистовая отделка предполагает, что можно сразу въехать и жить. Качество материалов и работ при этом остаётся на совести застройщика. И рассчитывать, что оно будет высоким, приходится редко.
Но, по крайней мере, вас встретят новая сантехника, работающие розетки и выключатели и так далее.
Вторичка в этом смысле предполагает большое разнообразие вариантов. Здесь покупателя могут ожидать:
- черновая отделка: хозяева начали ремонт, но решили продать квартиру;
- стильный качественный ремонт;
- свежая отделка‑ширма, которую выполнили на скорую руку для продажи, чтобы скрыть недочёты квартиры, и которая долго не продержится;
- доисторический ремонт, но квартира при этом в хорошем, ухоженном состоянии;
- тлен и разруха, текущие трубы, сантехника с сантиметровым слоем грязи и дыры в полу;
- «элитный», но безвкусный ремонт, за который владельцы хотят ужасно много денег.
Если всё это суммировать, то на деле есть два варианта: когда срочный ремонт нужен и когда не нужен.
Преимущество второго случая в том, что можно въехать в квартиру сразу и не тратить деньги на аренду жилья, пока приводите в порядок собственное. Это особенно прекрасно при ипотеке.
Если же на счету сумма, которой хватит и на покупку жилья, и на его обновление, отделка не имеет такого грандиозного значения.
Срок переезда
На дату вселения влияет не только необходимость ремонта. Квартиры в новостройках начинают продавать, когда самого дома ещё фактически нет. Так что иногда приходится годами арендовать жильё в ожидании ключей от застройщика. Со вторичкой ничего не изменилось: если отделка присутствует, заезжать можно сразу.
Шумные ремонтные работы
Представьте среднюю новостройку. Люди покупали квартиры на разных этапах возведения дома, а ключи жильцам выдали примерно в одно и то же время. И все они начинают делать ремонт. Соответственно, стоит быть готовым к шуму, который растянется на несколько лет.
Для новостроек в региональных «законах о тишине» обычно даже устанавливают свои условия. Например, в Москве что‑то громко ремонтировать запрещено с 19 до 9 часов и с 13 до 15, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Но в новостройках в течение первых полутора лет ремонт можно делать с 7 до 23 часов без перерыва и выходных.
От шума не страхует даже покупка квартиры в доме с чистовой отделкой. Просто ремонты будут ещё больше растянуты во времени, потому что соседи станут затевать их в разные периоды. В старом жилфонде, разумеется, от чужого ремонта тоже никто не застрахован. Но вряд ли его будут делать все разом. И обычно в таких домах квартир всё же несколько меньше.
Что касается прочих шумов, здесь многое зависит от качества звукоизоляции. А она может быть ужасной и в старых, и в новых домах.
Качество коммуникаций
В новых домах коммуникации определённо новые. В старых — как повезёт. Сети периодически меняют, так что и во вторичке можно обнаружить трубы и батареи, которые только установили. Обычно всё видно невооружённым глазом ещё при просмотре объявлений о продаже квартир.
А вот с проводкой возможны сюрпризы. В старом жилфонде есть риск столкнуться с острой нехваткой розеток — раньше они просто не нужны были в таком количестве. Ещё ветхая проводка пожароопасна.
И часто в старых квартирах не хватает электрической мощности для всех современных приборов. Увеличивать её — целое приключение.
Это может быть важно, если вы любите одновременно включать пылесос, микроволновку и обогреватель.
Район
По очевидным причинам новостройки в основном возводятся там, где есть свободные территории, — ближе к окраинам. В центре новые дома тоже иногда строят, но продают по космической стоимости. Так что тем, у кого огромных денег нет, но жить в центре хочется, остаётся только вторичка. В спальных районах уже можно выбирать между новостройками и старым фондом.
Инфраструктура
Если одинокая новостройка выросла в старом районе, проблем с инфраструктурой не будет. Здесь есть садики, школы, поликлиники, магазины и всё, что нужно для жизни. Если новостроек в старом районе несколько, уже сложнее: существующие объекты могут не справиться с увеличившимся количеством людей.
В новых районах с инфраструктурой всё будет нерадужно. Обычно застройщики на макетах показывают и парки, и поликлиники, и всё-всё-всё. Конечно, рано или поздно новый район неизбежно станет обжитым. Но нужно быть готовым к тому, что часть обещанного существует лишь в проекте, а всё остальное появится нескоро. Например, иной ребёнок может пойти в школу, не дождавшись детского сада.
Контингент
Обычно фанаты новостроек отрицают вторичку из‑за плохого соседства. Якобы там будут ворчливые пенсионерки, пьяницы и прочие проблемные жильцы. А в новостройки заезжают люди, у которых есть деньги на покупку квартиры, значит, всё будет в порядке.
Кажется, эта мысль не совсем справедлива:
- Наличие денег вообще никак не характеризует человека. Возможность приобрести жильё не связана с воспитанием, чистоплотностью и тактом.
- Квартиры в новостройках часто покупают под сдачу. Если в доме много однушек и студий, там могут поселиться громкие студенты или 50 нелегальных мигрантов.
- В новых домах экономкласса есть квартиры, которые относятся к социальному жилью: город раздаёт их нуждающимся. А это, например, люди из ветхой вторички. Они могут оказаться как приятными соседями, так и не очень.
- Всё познаётся в сравнении. Иногда тихий выпивоха за стенкой приятнее, чем семья с тремя громкими детьми.
- Во вторичке вы можете сразу познакомиться с будущими соседями. В новостройке это будет не всегда приятный сюрприз.
Так что многое зависит от конкретного дома и ваших личных потребностей.
А вам что больше нравится — вторичка или новостройки? Делитесь в х.
Новостройка или вторичка в Москве и области: что выбрать? – ЖСС Журнал
Обычно люди думают, что новостройка — это просто квартира в новом доме, а вторичка — в старом. Чаще всего, так и есть, но юридически разница между ними шире.
Вторичное жилье — квартира, которая принадлежит простому человеку или нескольким людям. В ней жили люди, у нее есть юридическая история.
Первичное жилье или новостройки — квартира в строящихся или построенных домах, которая принадлежит застройщику или подрядчику. Такая квартира никогда не была в собственности у простого человека (физического лица), в ней никто раньше не жил.
Часто квартиры в новостройках покупают для перепродажи. Риелторы называют это «новой вторичкой» — квартиры новые, в новостройках, но юридически это уже вторичное жилье.
В Москве и области, как правило, вторичка это квартиры ближе к центру или в пределах МКАД, первичка — новые микрорайоны, или новостройки в пригородах. Конечно, есть новостройки и в центре Москвы, но это квартиры бизнес-класса — они стоят в разы дороже обычных.
Цена
- Новостройки в Москве дороже вторичного жилья, в области наоборот
- В Москве новое жилье дороже старого, иногда в несколько раз.
- Сравним средние цены на однушки в одном районе:
| Бирюлево | Крылатское | Алексеевский | |
| Вторичка | 3,9 млн ₽ | 6,3 млн ₽ | 6,6 млн ₽ |
| Новостройки | 6,5 млн ₽ | 7 млн ₽ | 14,2 млн ₽ |
В Подмосковье вторичное жилье обычно дешевле, чем новостройки. Старое жилье уже обветшало и не пользуется спросом у покупателей и инвесторов. Охотно покупают только дома, построенные в 2000-х годах — они еще не успели сильно устареть и могут стоить дороже, чем строящееся жилье. В среднем вторичка в области дешевле первички на 10%.
Стоимость квадратного метра первичного жилья зависит от стадии строительства объекта. Чем меньше готов дом, тем дешевле недвижимость, и наоборот. Но смотреть лишь на стоимость квадратного метра не стоит. Площадь новостроек обычно больше, поэтому сама квартира может оказаться дороже. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.
И собственники и застройщики могут сбить цену. Проще всего торговаться с собственником — обычно продавец специально завышает цену в объявлении, чтобы оставить себе простор для маневра, если покупатель захочет торговаться.
Но добиться скидки можно и от застройщиков: через акции и спецпредложения. У застройщика есть четкий план продаж.
Если он не выполняется, отдел продаж идет на ухищрения: устраивают акции, торгуются, дарят мебель, квадратные метры или даже парковки.
Сроки
Если хотите сразу заехать и жить, вам подойдет только вторичка
Покупка вторичного жилья займет максимум месяц-два. Сразу после регистрации договора вы можете въехать в квартиру, прописаться в ней или сдавать ее.
С первичкой так получится не всегда. Если заключать договор долевого строительства и покупать квартиру до окончания стройки, переезда придется ждать от нескольких месяцев до двух и более лет, в зависимости от стадии строительства.
Подождать несколько лет ради экономии не страшно, если вы живете в своей квартире. Но если вы жилье снимаете, реальная стоимость новостройки значительно вырастет: за год-два арендных платежей может набежать существенная сумма, которая значительно снизит выгоду от низкой цены.
Иногда сроки строительства затягиваются: стройка замораживается на 5 и более лет, иногда навсегда. По закону застройщик должен платить неустойку за каждый день просрочки или оплатить аренду жилья. На практике ради этого придется собрать документы, подать в суд, результат которого непредсказуем.
Юридическая чистота и риски
Вы рискуете в обоих случаях
Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, по которым покупатель может потерять права на квартиру после покупки. Например, прописанные люди, незаконные перепланировки, наследники, обременения и долги.
При покупке вторичного жилья все это надо особенно тщательно проверить. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной.
При этом, в лучшем случае покупатель потеряет уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.
Если на одном из этапов сделки ее признают незаконной, все последующие передачи прав собственности тоже окажутся недействительными, а пострадает конечный собственник.
Претенденты на наследство могут объявиться спустя несколько лет — по закону они все равно смогут претендовать на часть квартиры.
Или в любой момент может появиться человек, который раньше отказался от приватизации в пользу родственника, а теперь имеет право жить в квартире пожизненно.
У новостроек, как правило, нет проблем с юридической чистотой: ими никто не владел, у них нет истории и обременений.
Купив квартиру у застройщика, вы можете быть уверены, что прошлые хозяева и их родственники не смогут на нее претендовать.
Но риски проблем все равно остаются: замороженное строительство, мошенничество, проблемы с документами — застройщик может так и не построить вашу квартиру.
Застройщик — строительная компания, которой купила землю и построила на ней дом. Застройщик руководит строительством, привлекает дольщиков, нанимаем подрядчиков (исполнителей конкретных строительных услуг).
Прежде чем купить у него квартиру, тщательно проверьте все документы и сведения о нем. Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство, подключение дома к коммуникациям, договор аренды или покупки земли. Проверьте что с компанией не судятся дольщики, подрядчики или муниципалитет, у нее опубликованы финансовые отчеты.
Документы должны быть доступны на сайте объекта, а также по первому запросу. Если разрешения еще не получены, надеяться на обещания застройщика оформить их задним числом не стоит.
Ипотека
Для большинства банков без разницы, но со вторичкой чуть больше возни
Обычно процентная ставка для новостроек ниже на 1% — это экономит сотни тысяч рублей переплат по процентам.
Большинство крупных застройщиков сотрудничают с банками, поэтому для покупателей новостроек те предлагают отсрочки платежей, нулевые первоначальные взносы или скидки по ежемесячным платежам на период строительства дома. Купить вторичку тоже можно, но банки требуют больше документов, а процесс занимает больше времени.
| Сбербанк | ВТБ | Альфа Банк | |
| Первичка | от 6,7% | 9,1% | 8,9% |
| Вторичка | от 8,6% | 9,1% | 9,29% |
Часто банки и застройщики идут на хитрость: предлагают более низкие проценты по кредиту на новостройки партнера, а недостающую выгоду компенсируют повышенной ценой квартиры. Поэтому, прежде чем согласиться на акционные предложения банка, внимательно изучите стоимость квартиры по обычным ставкам — второй вариант может оказаться выгоднее.
Район и инфраструктура
Обычно в обжитом районе комфортнее, но все неоднозначно
В Москве предложений новостроек гораздо меньше, чем рынок вторичного жилья. В Подмосковье же на рынке преобладает первичная недвижимость. Выбор новостроек в области огромен — на любое расположение от Москвы, комфорт и цену.
Главное преимущество вторичной недвижимости — обжитой район и развитая инфраструктура. В новых микрорайонах вся необходимая инфраструктура только создается: магазины, парковки, детские сады и школы. Обычно в новых районах проблемы с больницами и почтами: застройщик не обязан их возводить, поэтому жителям приходится ездить в одну из районных больниц или почт города.
Зато во дворах новостроек гораздо легче припарковать машину: огромные пустыри между домами отводятся на парковки, паркинги, стоянки. Припарковать машину во дворе старой пятиэтажки гораздо сложнее, ближайший паркинг может быть далеко.
Часто благоустройство новостроек оказывается гораздо комфортнее квартир на вторичном рынке: парковки, детские и спортплощадки, места для прогулок.
Покупая вторичку, вы можете выбрать любой район по средствам и личным предпочтениям центр, юг, запад или восток — подходящие квартиры будут в любой части города. Большинство доступных новостроек строят на окраинах, а то и за городом. Покупая новостройку, вы можете выбрать любую квартиру в пределах бюджета: вид из окна, этаж, подъезд, даже номер квартиры.
Главный плюс вторички в Москве — удобство передвижения и возможность купить квартиру поближе к метро. Все остальные варианты предполагают часовые затраты на дорогу на работу и обратно. Часто радость от собственного жилья обрачается необходимостью полчаса-час ездить на забитой маршрутке до ближайшей станции или часами стоять в пробке в примкадовских пробках.
Планировка, ремонт и износ
Если хотите жилье посовременнее, присматривайтесь к новостройкам. Переделать вторичку сложно и дорого
Главный плюс новостроек — это новые дома. Здесь новое все: коммуникации, трубы, электрика, счетчики, лифты, окна. Большинство новостроек строятся с учетом актуальных норм и запросов покупателей. В доме широкие подъезды, большие двери, грузовые лифты, пожарная сигнализация, видеонаблюдение.
Легко заехать, не надо таскать велосипед по лестнице на девятый этаж. Почти всегда в квартирах современная просторная, часто свободная, планировка, можно выбрать необычные вариант: несколько санузлов, кухню, совмещенную с гостиной, второй этаж, панорамные окна от пола.
Большинство квартир на вторичном рынке, даже построенные 5-10 лет назад, уже морально и технически устарели.
Если вторичка не совсем запущена, скорее всего, ничего серьезно ремонтировать не придется: достаточно переклеить обои, заменить мебель, подкрасить трубы.
Если денег на это нет, можно жить сразу, а ремонт отложить на потом.
В новостройках все зависит от отделки застройщика: если квартира с обоями, полом и сантехникой в нее можно сразу заселиться и жить, если с чистовой или черновой отделкой — прежде чем жить, придется сделать ремонт.
В новостройке не очень комфортно жить первые несколько лет. Дом полупустой, соседи постоянно делают ремонт, ломают стены и не выключают перфоратор, в подъезде и возле дома вечный строительный мусор. В первые несколько лет новый дом может дать усадку: по стенам пойдут трещины, потолок провиснет — ремонт придется делать заново.
Инвестиции и ликвидность
Для заработка на перепродаже больше подойдет вторичка в Москве
Сейчас для инвестиций больше подходит вторичный рынок — новостройку сложнее продать. Предложений слишком много, а спрос небольшой — покупателю проще купить напрямую у застройщика, чем у вас.
Если все-таки покупать, то лучше выбирать стандартные планировки — на необычную планировку вроде двухуровней или каминов спрос еще меньше.
Если покупаете квартиру для сдачи, новостройка тоже, скорее всего, не подойдет — вы недополучите доход за год-два.
Квартиры в Москве гораздо ликвиднее: на них больше спрос.
Что же выбрать
- Однозначного ответа нет: все зависит от ваших приоритетов и конкретных предложений на рынке.
- Если вам позволяет бюджет, поджимают сроки, приоритетна жизнь в центре и малые затраты времени на дорогу, хотите инвестировать или сдавать, не принципиальна ипотека и вы не претендуете на госпрограммы, выбирайте квартиру на вторичном рынке.
- Если бюджет ограничен, хотите современное жилье, собираетесь взять в ипотеку или по госпрограмме, вам комфортно долго добираться до работы, вы готовы подождать несколько лет окончания строительства, а потом еще несколько лет на развитие инфраструктуры, выбирайте квартиру среди новостроек.
Топ 10: ???? самые дешевые районы москвы для покупки квартиры
Приобретение недвижимости — важный и ответственный шаг, к которому следует подойти с особой ответственностью. Однако тем, кто решился на него, приходится сталкиваться с проблемами, особенно в Москве. К примеру, с высокой стоимостью жилья. Перед покупкой рекомендуется ознакомиться с тем, в каком районе Москвы самые дешевые квартиры.
Топ-10 самых дешевых районов Москвы для покупки квартиры
Покупка жилья в Москве — удовольствие дорогое и доступное далеко не каждому желающему. Однако несмотря на заоблачные цены, в некоторых районах Москвы реально найти более бюджетные варианты жилья.
Самые дешевые квартиры в Москве находятся в следующих округах и районах:
- Западное Бирюлево;
- Восточное Бирюлево;
- Капотня ЮАО;
- ЮВАО Некрасовка;
- Солнцево;
- Можайский район;
- Бибирево;
- Южное и Северное Бутово;
- Таганский район ЦАО;
- Красносельский район.
В некоторых случаях можно найти квартиру и в Мещанском районе, Зеленограде, Молжаниново, Пресненском и Косино-Ухтомском районах, но данные варианты встречаются реже.
В целом, ситуация с продажей квартир эконом-класса в этом году улучшилась. Купить квартиру теперь можно и по-дешевле, но в данном случае появляются нюансы, способные омрачить покупку. Далее расскажем сколько стоят самые дешевые квартиры в разных районах Москвы и почему.
Популярные вопросы по статье ✅ В каком районе Москвы можно приобрести самое дешевое жилье?
Самый дешевый район Москвы и области для покупки вторичной недвижимости — Западное Бирюлево.
✅ Какая средняя стоимость дешевого вторичного жилья?
Средняя стоимость самых дешевых квартир в Москве составляет 100-115 тысяч рублей за метр квадратный.
✅ Где можно приобрести недорогую и престижную квартиру в Москве?
Недорогую квартиру можно найти в престижном Можайском районе, где однокомнатные апартаменты обойдутся в среднем в 5-5,5 миллионов рублей.
✅ Можно ли найти недорогое жилье в ЦАО города Москва?
Вполне реально найти недорогую вторичку в центральном административном округе города Москва в Красносельском или Таганском районе.
✅ Чего следует ожидать, приобретая дешевую квартиру в Москве?
Стоимость квартир всегда зависит от различных факторов вроде расположения, доступа к метро и других. Дешевые квартиры чаще всего расположены в районах с низкой экологией, высокой загруженностью общественного транспорта и с отсутствием метро.
Самые дешевые квартиры в Москве в Западное Бирюлево
По праву звание района с самой дешевой недвижимостью принадлежит Западному Бирюлево в Южном административном округе города Москва. Средняя стоимость 1-го квадратного метра в данном районе составляет 115-120 тысячи рублей.
Полноценная однокомнатная квартира в Западном Бирюлево может стоить порядка 3-4 миллионов рублей, а двухкомнатная — порядка 6 миллионов.
Основу жилого массива в Западном Бирюлево составляет вторичное жилье, новостроек довольно мало. Главная проблема района в отсутствии достойной транспортной развязки, именно поэтому стоимость на квартиры в данном округе значительно ниже. Среди минусов также можно выделить сплошную промзону, множество рынков и ТЭЦ.
Недорогие квартиры в Москве в Восточное Бирюлево
Восточное Бирюлево практически брат-близнец Западного района. Он расположен между линиями железной дороги Павелецкого направления и Бирюлевским лесопарком.
В Восточном Бирюлево цена за 1 квадратный метр составляет приблизительно 117-125 тысяч рублей.
Однокомнатная квартира в данном районе обойдется примерно в 4-5 миллионов рублей, как и в Южном районе.
Существенный минус района — отсутствие станций метро и два прилегающих ТЭЦ. В последнее время район стремительно меняется благодаря воздвигаемым новостройкам. Тем не менее основной жилищный массив составляет вторичное жилье.
Самое дешевое жилье в районе Капотня ЮАО Москвы
Юго-восточный административный округ Капотня входит в лидеры топа самого недорого жилья в Москве. Один квадратный метр стоит около 116-120 тысяч рублей, причем за прошедший год цена существенно снизилась. Однокомнатная квартира в таком районе обойдется примерно в 3-4,5 миллиона рублей.
Неудобства для жильцов Капотни доставляют следующие факторы:
- Плохая экология;
- Отдаленное месторасположение;
- Отсутствие метро;
- Изобилие газов из-за Нефтеперерабатывающего завода;
- Множество промышленных предприятий.
Жилой фонд в Капотне состоит исключительно из вторичного жилья, а новостроек в ближайшем будущем не предвидится.
Выгодные квартиры в Москве ЮВАО Некрасовка
Еще один юго-восточный округ города Москва с подозрительно низкими ценами на жилплощадь — район Некрасовка. С одной стороны Некрасовка активно заполняется новостройками, но купить действительно недорогую квартиру можно исключительно на небольшом массиве одноименного поселка.
Стоимость 1 квадратного метра в Некрасовке составляет 98-110 тысяч рублей, так что квартира на 55 квадратов будет стоить всего 6 миллионов рублей. А вот в новостройке реально приобрести апартаменты стоимостью 120-130 тысяч рублей за квадратный метр.
Портит картину огромная помойка, нечистоты которой загрязняют воздух и мешают жизни окружающих. Тем не менее в Некрасовке открыли станцию метро, что повышает благополучие района на фоне ранее описанных.
Отличные цены от застройщика в Солнцево
Западный административный округ Солнцево также может похвастаться невысокими ценами на жилье. В основном приобрести квартиру в данном районе можно по сниженной стоимости непосредственно у застройщиков.
Квадратный метр в Солнцево будет стоить приблизительно 130 тысяч рублей, а полноценная однушка обойдется покупателю в 4-4,5 миллиона рублей.
Квартира-студия на 22 метра квадратных от застройщика и вовсе будет стоить до 3 миллионов.
В целом, данное предложение довольно выгодное, несмотря на расположение за МКАДом. Это с лихвой компенсируется строительством линии метрополитена и реконструкциями дорог и общественных остановок.
Престижно и недорого: квартиры в Можайском районе
Если хочется жить в престижном районе, но нет денег на оплату дорогостоящего жилья, тогда следует обратить внимание на Можайский район. В престижном и благополучном западном округе города Москва именно Можайский р-н считается самым выгодным для покупки вторичного жилья.
Средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 145-160 тысяч рублей. Однокомнатную квартиру в Можайске можно приобрести за 5-5,5 миллионов рублей.
Проблемность данного района составляет:
- Неудобное расположение вокруг МКАДа;
- Наличие на рынке недвижимости исключительно 9-12-ти этажных панельных домов;
- Отсутствие станции метро на огромную площадь района.
Несмотря на минусы, этот район наиболее доступен и выгоден для тех, кому важна хорошая экология.
Вторичное жилье в Бибирево — самое дешевое в Москве
Ценителям комфорта придется по душе вторичное жилье в СВАО города Москвы — Бибирево. В отличие от предыдущих районов, в Бибирево нет загрязняющих воздух свалок или заводов. Более того, в округе в наличии 2 станции метро, что упрощает поездки на работу.
Основной жилой массив Бибирево составляют здания 70-ых годов в 9 и 12 этажей. Стоимость квадратного метра в такой многоэтажки едва превышает 150 тысяч рублей. Покупка однокомнатного жилья не сильно ударит по бюджету и составит порядка 5,5-6 миллионов рублей. Благодаря неплохому расположению района подобное приобретение является довольно выгодным.
Южное или Северное Бутово: какой вариант лучше
Различий в ценах на вторичное жилье в Южном или Северном Бутово нет. Оба района практически идентичны и по жилищным условиям, и по транспортной развязке, и даже по преобладающему типу построек.
Оба района состоят преимущественно из новостроек, именно поэтому цены на вторичное жилье существенно снизились. Так в Южном Бутово можно найти квартиры по 140-150 тысяч рублей за метр квадратный, а в Северном районе — 137-145 тысяч.
Бутово расположено за МКАДом и, хотя в районе построили «легкую» ветку метро, именно метрополитен является единственным доступным жителям средством передвижения (за исключением владельцев персональных авто, соответственно).
Недорогие квартиры на окраине в Таганском районе ЦАО Москвы
Таганский район Центрального административного округа Москвы тоже можно отнести к списку доступного жилья. Однако не следует соблазняться расположением района. Несмотря на то, что он относится к центральному округу, по факту самое дешевое жилье расположено именно на окраине.
Неудобства жильцам Таганского района доставляют:
- Широкая промзона;
- ТЭЦ-8;
- Промышленные кварталы по соседству.
Для центрального округа цены на квартиры крайне демократичны. Так можно приобрести жилье по 170-190 тысяч рублей за квадратный метр. Полноценная двушка «на Таганке» обойдется покупателю примерно в 9 миллионов рублей, что, учитывая расположение, считается очень выгодным предложением.
Неудобно, но дешево: стоит ли брать жилье в Красносельском р-не
Если Таганский район не подходит, можно обратить внимание на вторичку в другом районе центрального округа Москвы — в Красносельском. Купить квартиру здесь можно по стоимости 190-210 тысяч рублей за квадратный метр.
Омрачить покупку могут следующие минусы:
- Три столичных железнодорожных вокзала;
- Загрязненный выхлопами воздух;
- Повышенная шумность;
- Высокая преступность.
Для любителей тишины и покоя данный район не подойдет по множеству параметров. И хотя доступ до центра Москвы в Красносельском районе более удобный, чем в Таганском, минусов у него больше.
Где в Москве не стоит приобретать жилье, несмотря на низкую стоимость
При покупке собственной недвижимости первостепенную важность играет удобство жилья. В большинстве случаев дешевизна квартиры обусловлена именно расположением района. Однако некоторые соблазняются низкой стоимостью, не задумываясь о возможных негативных последствиях выбора.
Не рекомендуется приобретать даже самое дешевое жилье в следующих районах Москвы:
- Молжаниновский р-н — основная часть жилья представлена частными домами, доступ к общественному транспорту сильно ограничен, много пробок на дорогах;
- Р-н Выхино-Жулебино — удаленное расположение от центра Москвы, близость мусоросжигательного завода, высокая загруженность общественного транспорта и автотрасс;
- Дмитровский р-н не имеет станций метро, в непосредственной близости расположено два самых крупных завода столицы;
- Пресненский р-н, несмотря на престижность, обладает широкой промзоной, низкой экологией и рядом расположено третье транспортное кольцо Москвы.
Прежде, чем решиться на приобретение собственного жилья в Москве, необходимо расставить приоритеты и решить, что важнее: удобство или стоимость жилья. Порой лучше доплатить некоторую сумму, чем жить в неподходящих условиях.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? — журнал ИНКОМ-Недвижимость
Большинство потенциальных приобретателей недвижимости знает, что должно представлять собой их будущее жилье – в каком районе, количество комнат, насколько просторная кухня… Но многие озадачиваются вопросом: стоит ли покупать вторичку? Ведь из названия этой категории объектов следует, что они уже были чьей-то собственностью.
Примечательно, что некоторых покупателей смущает, что по этой причине в жилом помещении может присутствовать неблагоприятная аура, а также прочие отголоски присутствия предыдущих владельцев. О потустороннем мы сегодня рассуждать не станем, а поговорим о более насущных проблемах.
Например, о том, на что в реальности стоит обращать внимание при приобретении вторичного жилья, тем более что многие нюансы не очевидны для среднестатистического обывателя.
Сложности при выборе вторичного жилья
Продажа вторичной недвижимости – основа, на которой держится рынок жилья. Как правило, приступая к выбору квартиры, мы ориентируемся на несколько ключевых факторов. Основное место принадлежит местоположению будущего жилья.
В этом плане вторичка имеет массу преимуществ: объекты расположены повсеместно, в отличие от новостроек, которые возводятся далеко не везде. Кстати, именно от того, где находится объект, в значительной мере зависит его стоимость при прочих равных.
Так, например, типовая двухкомнатная квартира в панельной девятиэтажке почтенного возраста в одном из районов на юго-востоке столицы будет дешевле, чем аналогичная на северо-западе.
Вторичное жилье в более новых домах ценится выше, так что возраст строения также не стоит сбрасывать со счетов. Есть, безусловно, и исключения, когда годы только добавляют привлекательности и, соответственно, нулей в цене.
Это справедливо в отношении сталинских домов, в особенности расположенных в знаковых столичных локациях, не говоря уже о статусных исторических высотках. Кстати, пользующиеся неизменным покупательским спросом «сталинки» способны преподнести немало сюрпризов.
Именно в них встречаются межэтажные деревянные перекрытия, кухонные мусоропроводы, а также различные «архитектурные излишества» вроде колонны посреди комнаты.
Впрочем, сталинские дома – своего рода эксклюзив, не относящийся к масс-маркету. Покупка квартиры в Москве обычно предполагает все же что-то менее пафосное и более доступное.
Однако в любом случае при выборе объекта важно не забывать, что за внешней привлекательностью могут скрываться серьезные пороки.
И в целом недостатки вторички можно условно разделить на две категории: физические и юридические.
Физические недостатки вторички
Прежде всего, вторичное жилье может иметь значительную степень износа. В большей мере это касается коммуникаций, хотя стены и конструкции под влиянием времени также теряют прочность и порой даже целостность. При осмотре это не всегда бросается в глаза, но следует помнить, что за симпатичным фасадом может скрываться целый ряд изъянов.
Например, прежде в домах делали алюминиевую электропроводку – полвека назад нагрузки были невелики. А современные приборы, которых у нас великое множество, имеют большую мощность. И это означает, что в лучшем случае у вас будет срабатывать автоматическое отключение электричества, а в худшем – возникнет возгорание.
В этом случае приобретение вторичного жилья может обернуться самым страшным кошмаром.
Испортить жизнь могут и изношенные трубы водоснабжения и канализации, а также радиаторы отопления. Совершенно неожиданно, причем в самое неподходящее время, жилище может быть затоплено, а источник при этом окажется расположенным где угодно, например, в толще стены. Масштабы бедствия, скорее всего, будут не столь фатальны, как при пожаре, но удовольствия это точно не доставит.
Недостатком может оказаться даже то, что на первый взгляд предоставляется большим достоинством. Это перепланировка. Она может превратить изначально не очень удобное для проживания типовое жилище в настоящий дизайнерский шедевр.
Но, как показывает практика, при переустройстве помещений совершается множество нарушений.
Владельцы жилья, руководствуясь лишь принципом «мне так удобно», ломают несущие конструкции, переносят «мокрые» зоны, возводят новые стены, увеличивают площадь балконов… Список изменений, вносимых в стандартные планировки, практически бесконечен.
Но если они незаконны, то с большой вероятностью могут осложнить жизнь новым владельцам, т.к. на эти нарушения может обратить внимание Мосжилинспекция. А с течением времени в испытании на прочность старое здание рискует проиграть, ведь то, что может обрушиться – рано или поздно рухнет.
Впрочем, какого бы возраста ни оказался облюбованный вами дом, все, что в нем находится, требует самого пристального внимания. Согласитесь, покупка квартиры в Москве – совсем не рядовое событие в жизни каждого, поэтому к ней нужно подойти со всей серьезностью и ответственностью.
Вторичка – юридические дефекты
Эта категория недостатков способна осложнить существование новоиспеченного владельца жилья ничуть не менее, чем предыдущая. Основной риск заключается в том, что существует вероятность заключить оспариваемую или ничтожную сделку.
В переводе с юридического это означает, что вы платите немалые деньги за вторичное жилье, а его бывший хозяин находит способ расторгнуть договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Если еще проще – вам придется вернуть ему приобретенную квартиру.
А вот удастся ли вам вернуть потраченные средства — это большой вопрос, т.к. прежний владелец мог успеть их потратить. В общем, ситуация для вас – хуже некуда.
В каком же месте может оказаться подвох? Увы, таковых немало. Приведем лишь несколько примеров, так как перечисление всех серьезно превысит отведенный формат.
Итак, неприятный сюрприз могут преподнести владельцы квартир, которые в силу определенных заболеваний не могут быть ответственными за свои действия. При этом выглядят и ведут себя они вполне нормально, и ничто ничего не предвещает.
Однако после подписания документов выясняется, что сделка была совершена под влиянием заблуждения. Далее — вариации на тему возвращения объекта недвижимости и уплаченных за него денег в исходное состояние.
Следующая группа риска – объекты, полученные в собственность в результате наследования. Продажа вторичного жилья, кстати, нередко происходит по причине желания поскорее избавиться от «бабушкиной квартиры».
Но случается, что не все законные наследники вступили в свои права и оказались в курсе того, что их имущество реализуется более проворным конкурентом.
Итог для незадачливого покупателя приблизительно такой же, как в предыдущем случае.
На что необходимо обратить внимание
Какие факторы должны насторожить при подборе квартиры? К ним можно отнести неоправданно низкую цену объекта.
За привлекательной стоимостью может скрываться неприятная правда, причем пожелавший сэкономить на приобретении новый владелец недвижимости рискует столкнуться как с физическими, так и с юридическими пороками жилья. Кстати, все упомянутое справедливо и при покупке квартиры в Подмосковье.
Также неискушенный покупатель легко может попасться на удочку более опытного продавца, советующего, например, вместо договора купли-продажи оформить дарственную. Естественно, ни о каком подарке и речи нет, за покупку придется заплатить.
За подобными предложениями в большинстве случаев кроется банальная попытка обойти закон: нередко продажа вторичной недвижимости предполагает реализацию не всей квартиры полностью, а лишь ее доли.
Такие ситуации характерны, в частности, для нескольких наследников, которые не могут достичь согласия в вопросе распоряжения имуществом.
Но в этом случае преимущественное право на покупку принадлежит совладельцам объекта, а прикрывая фактическую продажу фиктивным дарением, продавец попросту нарушает Гражданский кодекс. Тем не менее, расхлебывать все это будет покупатель.
Как обезопасить себя при выборе вторичного жилья
Как это нередко случается в жизни, лучшим советчиком при решении сложных вопросов становится здравый смысл. Уместно бывает вспомнить и о бесплатном сыре, и о невозможности объять необъятное, и о том, что не зная броду не стоит соваться в воду. А тем более, когда перед вами стоит такая глобальная задача как покупка квартиры в Москве.
Это тот самый случай, когда тяжесть ее решения целесообразно переложить на профессионалов. Грамотные риэлторы не станут гадать на кофейной гуще, чем для вас может обернуться приобретение конкретного объекта.
Им отлично известны все технологии безопасного и эффективного проведения операций с недвижимостью, а покупка и продажа вторичной недвижимости – не тайна за семью печатями, а ежедневная практика.
Вы совместно с риэлтором выбираете объект, руководствуясь своими пожеланиями и финансовыми возможностями, а после того, как определились в своем выборе, начинается основной этап работы, где специалисты берут на себя всю техническую и юридическую поддержку вашего проекта. В этом случае понравившаяся квартира пройдет всестороннюю проверку, и только при отсутствии любых негативных факторов будет рекомендована к приобретению. Вам не придется затрачивать ни времени, ни сил, зато результатом станет спокойное будущее.