Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.
Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Переуступка — обычная практика
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.
Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.
Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.
В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.
У застройщика могут быть ограничения на переуступку
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
Для примера разберем договор долевого участия Самолета:
У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя
В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:
Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись
Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:
В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет
Затем:
- стороны подписывают договор уступки прав требований;
- составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
- через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
- покупатель переводит деньги продавцу;
- продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».
После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.
Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку.
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения.
Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.
Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками
У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.
- не уведомил застройщика о переуступке;
- не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
- не погасил долги перед застройщиком;
- переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.
Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.
Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».
Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:
- Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
- Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
- Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.
Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака.
Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать.
Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.
Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:
Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.
Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.
Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов
До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.
| Продавец-физлицо | Компания |
| Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; | Договор долевого участия; |
| платежные поручения об оплате договора долевого участия; | акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком; |
| справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; | договоры подряда; |
| оригинал договора долевого участия; | счета-фактуры; |
| оригинал договора уступки долевого участия. | учредительные документы; |
| доверенности на представителя; | |
| протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО. |
Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
В настоящее время все больший интерес вызывает возможность приобретения квартиры в многоэтажке, фундамент которой только заложен (или она еще только в проекте). Для этого существует несколько видов договоров, одним из которых покупка квартиры по переуступке прав.
Почему покупатели с таким энтузиазмом приобретают жилье в только что возведенных домах?
Жилье первичного фонда привлекательно для покупки несколькими обстоятельствами:
- современная планировка. Как правило, квартиры просторнее и потолки выше, нежели во многих постройках советского или постсоветского периода. Если покупка жилья осуществляется на ранней стадии застройки, то можно оговорить с застройщиком основные моменты планировки (касательно не несущих конструкций, естественно).
Некоторые строительные фирмы предоставляют подобные услуги для привлечения покупателей;
- немаловажным плюсом будет новизна коммуникаций только что построенного дома, т.е. капитальный ремонт здания не понадобится еще долго.
Кроме того, в сданном доме риски повреждения коммуникаций значительно ниже, чем в многоэтажках вторичного фонда;
- в современных жилищных комплексах заранее предусматриваются различные объекты инфраструктуры;
- покупатель может выбрать, в черновой или чистовой отделке приобрести жилье.
Таким образом, можно сэкономить на подготовке к ремонту (т.е. не надо будет снимать старые обои, плитку и прочий «дизайн» старого владельца);
- стоимость квадратного метра растет соразмерно этажам новостройки и достигает своего максимума на этапе сдачи в эксплуатацию.
Поэтому, чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет стоить. Специалисты по недвижимости указывают величину экономии до 30, а то и 35 %.
На основании, каких договоров можно приобрести квартиру в новостройке?
Таких договоров можно выделить четыре:
- Обычная купля-продажа. Она возможно только когда дом уже полностью сдан и оформлено свидетельство на право собственности. По такому договору стоимость квартиры будет максимальной, но и рисков по нему гораздо меньше, чем по остальным трем видам.
- Цессия (договор по уступке права требования).
Цена такой недвижимости будет ниже, даже при покупке в ипотеку, поскольку договор может быть заключен только на тех этапах строительства, которые предшествуют сдаче дома в эксплуатации. После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования.
Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.
- Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е. после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику.
Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи. Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.
- Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости. Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию. В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее.
Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.
Что собой представляет договор о переуступке права требования?
Рядовые граждане часто путаются с тем, что является предметом договора переуступки. Им называют то право собственности на недвижимый объект, то сам объект. Но это неверно. Передается именно право требования выполнения обязательств.
В классической уступке цессии существует три стороны:
- кредитор (цедент);
- тот, к кому перейдут права цедента (т.е. кто станет в будущем кредитором);
- цессионарий (тот, кто должен выполнить свои обязательства по отношению к цеденту).
В разбираемой разновидности переуступки прав требования также три стороны. Первой выступает цессионарий, то есть компания застройщик, осуществляющая возведения многоэтажного дома. Вторая сторона (цедент, или кредитор) – это участник долевого строительства.
Третьей стороной будет тот, к кому по договору перейдут права цедента.
Таким образом, предметом рассматриваемого договора будет именно переход права дольщика требовать от застройщика выполнения его обязательств касательно возведения здания.
Цессионый договор вообще вызывает у рядовых граждан массу вопросов, первый из которых: «А почему, собственно, квартира перепродается?».
Основных причин такой уступки три: невозможность оплатить квартиру в строящемся доме по ипотеке, неотложная надобность в деньгах либо инвестирование средств в застройку.
В последнем случае договор долевого участия уже изначально заключается с целью переуступки и получения на этом определенной прибыли. Ничего криминального в них нет. Но и мошеннические действия исключать не стоит, они тоже имеют место быть.
Следует помнить, что, помимо договора цессии, существует еще и договор долевого участия в строительстве, который является основным. Нужно быть очень внимательным, чтобы избежать переплаты, ведь у цедента тоже есть обязательства – оплатить квартиру.
Риск долгостроя или вообще неполучения недвижимости
Первый риск классический для всех договоров долевого участия в строительстве (и, соответственно, в рассматриваемом случае цессии) – это долгострой. Или вообще невозможность возведения здания по каким-либо причинам.
Никаких сведений о задержках возведения многоэтажки, банкротстве компании-застройщика цедент сообщать не обязан. Поэтому нужно обратить пристальное внимание на цену, ведь если она слишком низкая даже для этой разновидности договор, то это уже повод задуматься, а все ли с квартирой в порядке.
Кроме того, всегда надо самому проверять компанию-застройщика. Таких способов масса.
Например, можно обратиться к информации на интернет портале Единого реестра застройщиков, где можно ознакомиться с рейтингом строительных компаний. Он может быть от половины балла до пяти баллов. Пять баллов присваивают застройщикам, не допустившим ни единой задержки в строительстве. Чем ниже балл, тем выше нарушений было допущено.
ВАЖНО !!! Если же застройщика вообще в реестре нет, то заключать такой договор вообще не рекомендуется.
Еще в прессе и на интернет порталах органов, осуществляющих строительный надзор, публикуются списки добросовестных и недобросовестных компаний-застройщиков. Если компания имеет долги, то это будет отражено на сайте службы судебных приставов и налоговой службы. Это тоже повод задуматься, а есть ли у строительной компании средства на продолжение строительства.
Возможности сети интернет в смысле проверки застройщика вообще очень велики. Ведь почти по каждой компании можно найти отзывы. Правда, тут есть нюанс, положительные отзывы могут быть «заказными».
ВНИМАНИЕ !!! Но наличие даже одного отрицательного отзывы уже должно насторожить. Еще в социальных сетях нередко создаются группы дольщиков конкретного застройщика, где идет активное обсуждение, и все возможные проблемы обязательно найдут там отражение.
Риск неполучения квартиры
Достаточно много ситуаций, когда право требования к приобретателю перешло, и даже застройщик выполнил свои требования, но квартиру передать невозможно.
Это может быть связано с несколькими обстоятельствами. Например, с использованием материнского капитала при заключении договора долевого участия.
Ведь тогда должно быть соблюдено условие выделения детям обязательной доли в строящейся квартире.
В случае заключения договора цессии соблюсти данное условие никак невозможно, поэтому он будет признан недействительным. Деньги будет вернуть проблематично и только в судебном порядке.
В случае задолженности дольщика, переуступающего свои права, квартира также не перейдет к новому владельцу, пока долг не будет погашен. Хотя в договоре переуступки можно прописать и перевод долгов на будущего цедента. Во всех случаях заключения цессионного договора требуется одобрение застройщика, представленное в письменном виде.
При переуступке права требования в сданном доме по ипотеке потребуется согласие банка на заключение договора цессии.
Риски, связанные с уходом от налогов
Поскольку лицо, переуступающее право требования, должно впоследствии уплатить налог на доходы, оно старается его минимизировать путем занижения стоимости квартиры в цессионном договоре. Не стоит на это соглашаться и выплачивать оставшуюся часть в неофициальном порядке. Ведь в случае конфликтной ситуации возможен возврат только той суммы, которая указана в договоре.
Какие документы в обязательном порядке должны прилагаться к цессионному договору?
Для минимизации рисков поможет правильное оформление договора цессии и сбор всех необходимых документов.
К ним можно отнести нижеследующие:
- Чтобы избежать переплаты по договору цессии, необходимо получить у цедента все документы, которые подтверждают оплату взносов за квартиру (или их части). Ценой договора цессии будет фактически уплаченное дольщиком по ДДУ. О наличии и отсутствии такой задолженности можно справиться у застройщика.
При существенной задолженности квартира по решению суда может остаться у строительной компании.
- Оригинал договора долевого участия в строительстве, который стоит на регистрационном учете в Росреестре.
- Согласие застройщика на заключения договора переуступки права требования.
ВАЖНО !!! Законодательство не требует обязательного согласия застройщика, но, во избежание возможных проблем, лучше им заручиться.
- Если были заключены ранее цессионные договоры, то должны также предоставляться их оригиналы. Это позволит избежать риска «двойной продажи». Узнать о наличии таких договоров можно в Регистрационной палате. Если они там не зарегистрированы, то они считаются недействительными и угрозы не представляют. Поэтому в настоящее время для внимательных граждан риски «двойных продаж» ушли в прошлое.
- Согласие банка, если договор долевого участия был заключен по ипотеке.
- Если осуществляется перевод долга дольщика на будущего цедента, то он оформляется отдельным соглашением.
- Если дольщик состоит в браке, то обязательно наличие заверенного в нотариальной конторе согласия второго супруга. Ведь распоряжение совместной собственностью возможно только по соглашению супругов. Иначе сделка недействительна.
Соблюдение всех вышеперечисленных правил и элементарная внимательность помогут приобретателю избежать возможных рисков, связанных с заключением цессионного договора.
Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни
Около 11% квартир на рынке новостроек Москвы в 2020 г. были приобретены по договорам переуступки прав. Подобные сделки имеют свою специфику и скрытые риски, о чем мы и расскажем в данном материале.
Что такое переуступка прав на новое жилье
Недвижимость в строящейся многоэтажке можно приобрести не только стандартным путем через заключение ДДУ (договора долевого участия), но и посредством т.н. цессии – переуступки прав требования (ППТ).
Поскольку на момент заключения подобной сделки юридически квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на объект, который только появится в будущем. Таким образом, покупатель принимает не только права дольщика, который выступает продавцом, но и его обязанности.
Это и многое другое порождает определенные риски, тем не менее, именно переуступка нередко является оптимальным способом приобретения жилья.
Почему иногда выгодно пользоваться переуступкой
Как правило, сделка ППТ актуальна для приобретения недвижимости с оптимальными для покупателя характеристиками.
Например, семья желает обзавестись четырехкомнатной квартирой на низком этаже, а подобные лоты непосредственно у девелопера уже закончились, поскольку выкуплены дольщиками или распределены иным путем.
В этом случае можно обратиться к инвестору, который, предвидя повышенный спрос на подобную недвижимость, заранее заключил с застройщиком ДДУ и «застолбил» за собой несколько четырехкомнатных квартир на нижних этажах. В итоге – семья получает то, что ей нужно, но, как правило, по цене выше стандартной.
Кто выступает продавцом квартиры при переуступке
Существуют три основные группы продавцов жилья посредством ППТ. Самая многочисленная – это вышеупомянутые инвесторы, приобретающие новые (строящиеся) квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.
Это могут быть как частные лица, манипулирующие десятком квартир, так и крупные фирмы, в обороте которых сотни объектов недвижимости. Вторую группу продавцов по ППТ составляют подрядчики, оказывающие услуги застройщику. Девелопер расплачивается с ними квадратными метрами, которые затем реализуются путем переуступки.
В третью группу входят обычные люди, купившие квартиру для себя, но по каким-то причинам, вынужденные ее переуступить.
Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки
Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора».
Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует. Вторым важнейшим моментом является отсутствие залога прав по ДДУ: важно убедиться, что его, действительно, нет.
При наличии залога – на договоре можно обнаружить печати двух видов: «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.
Следует убедиться и в том, что продавец оплатил застройщику всю сумму, оговоренную в его ДДУ. В противном случае уступка прав не сможет осуществиться либо же для этого понадобится согласие девелопера, поскольку переуступаются не только права продавца, но и его долги.
Кроме того, следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить шансы ее своевременной достройки. Важный момент: срок аренды девелопером земельного участка, на котором возводится новостройка, должен закачиваться позже намеченного срока ее сдачи в эксплуатацию.
Юридическое оформление договора переуступки
Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:
- паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
- квитанция о внесении государственной пошлины;
- ДДУ, внесенный в ЕГРН;
- договор ППТ со всеми дополнениями;
- согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
- согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
- согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.
Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.
Основные опасности при покупке жилья по переуступке
Главным фактором неопределенности при переуступке жилья является тот факт, что при этом покупатель принимает на себя не только права, но и обязанности продавца по его ДДУ.
Например, если последний выплатил застройщику не всю оговоренную сумму, погашать остаток долга придется покупателю. Именно поэтому юристы советуют покупателям запрашивать платежные документы, удостоверяющие финансовые расчеты с девелопером.
Вторым важнейшим фактором риска является надежность застройщика, ведь может получиться так, что сделка ППТ будет заключена, а дом – так и не достроится.
Покупая жилье через ППТ, необходимо понимать, что приобретаются права требования, строго соответствующие указанным в изначальном договоре ДДУ, который заключал с застройщиком продавец.
Как правило, оплаченная им застройщику сумма – меньше, чем та, которую выплачивает ему покупатель.
Таким образом, при возникновении у покупателя судебных тяжб с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет цифра, указанная в первом договоре ДДУ.
Налог при оформлении сделки переуступки
Его уплата возлагается на продавца и составляет 13% от размера сделки для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Исчисление сбора осуществляется с суммы, представляющей разницу между доходами и расходами продавца, поэтому налог можно минимизировать, доказав наличие издержек на приобретение жилья по ДДУ.
Например, если квартира покупалась у застройщика (на этапе котлована) за 5 млн. руб., а впоследствии была переуступлена за 6 миллионов, продавец платит налог с разницы в 1 млн. руб. На покупателя квартиры через ППТ – налоги не накладываются.
Более того, расходы на покупку недвижимости можно использовать для получения налогового вычета по итогам года.
Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?
Alexandre Holland/Fotolia
Отвечает эксперт по недвижимости Ирина Касинская:
Сначала немного о самой переуступке. Заключая договор переуступки, следует знать, что продавец не несет ответственности за застройщика, и в случае нарушения сроков, качества строительства расторгнуть договор переуступки нельзя, а требовать неустоек и компенсации придется от застройщика.
Переуступка должна быть согласована с застройщиком, и от него требуется письменное разрешение на такую сделку. Договор долевого участия, права которого переуступаются, и сам договор переуступки подлежат регистрации в Росреестре.
Если для оплаты ДДУ продавцы воспользовались ипотекой и материнским капиталом, то они должны были предоставить в ПФР подлинник нотариально заверенного обязательства, которое гарантирует выделение долей детям.
В данном документе говорится, что родители обязуются оформить принадлежащую им квартиру, купленную с использованием материнского капитала, в свою собственность и в собственность своих детей в шестимесячный срок с того момента, как ипотечный кредит погашен; заемщику возвращена закладная и в Росреестре зарегистрировано снятие обременения с квартиры. Если обязательство не исполнено, такую сделку в последствии можно оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места: у приобретателя забирают квартиру, а сторона, не исполнившая обязательств, возвращает деньги. Истцом может быть любое заинтересованное лицо: Пенсионный фонд, прокуратура или достигшей совершеннолетия ребенок, которому не выделили долю. Например, купили с использованием материнского капитала, продали, а новым жильем наделить забыли. Поэтому, чтобы минимизировать риски, поинтересуйтесь обязательством, сходите вместе с продавцом в Пенсионный фонд и проконтролируйте, чтобы в новом объекте детей обязательно наделили долями.
Переуступка прав: особенности сделок
Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?
Отвечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам группы компаний «ТСН Недвижимость» Анна Ачедовская:
В данном случае легитимное проведение такой сделки не представляется возможным. Продать квартиру, приобретенную на кредитные средства, частично погашенные материнским капиталом, невозможно.
Первое, что необходимо сделать, – это дождаться завершения всего цикла строительства и сдачи дома в эксплуатацию, затем подписать акт приема-передачи квартиры и оформить все документы на собственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
После необходимо полностью погасить ипотечный кредит на квартиру, далее родителям или законным представителям нужно наделить детей долями в квартире.
При этом размер долей не должен быть меньше, чем использованные средства материнского капитала, который был использован на погашение ипотечного кредита.
Добавлю, что продажа квартиры в таком случае возможна только с разрешения государственных органов опеки и попечительства: дети должны быть наделены долями именно в той квартире, на приобретение которой и был использован материнский капитал.
Для покупателей квартиры, которая была приобретена с использованием финансовых средств материнского капитала, существует большой риск признания сделки недействительной. Такова судебная практика.
Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Отвечает управляющая по переуступкам агентства «М16-Недвижимость» Наталья Ломаза:
Для того чтобы провести такую сделку, участникам со стороны продавца предстоит совершить ряд дополнительных мероприятий. Продавцы обязаны выделить «детскую» долю в новой квартире еще на стадии продажи той квартиры, ипотеку по которой погасили с помощью материнского капитала. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки.
Полученная после подтверждения от опекунских органов документация должна быть приложена к пакету документов о продаже квартиры по переуступке. Только после этого все документы вместе с договором отправляются в Росреестр. В противном случае ведомство откажет покупателю в регистрации сделки.
Дело в том, что Пенсионный фонд тщательно следит за тем, куда направляются средства капитала, выплачиваемого для поддержки молодых семей. Одновременно с этим подобные схемы затрагивают права самих детей, а это уже гарантирует особое внимание со стороны органов опеки.
При таких «отягчающих» условиях к продаже участники сделки должны подходить очень ответственно, иначе существует большой риск, что регистрация сделки не состоится. Но если сделать все правильно, трудностей не возникнет.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Да, совершение такой сделки возможно. Важное условие для нее – получить согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. В случае, если условия заключаемых договоров будут предусматривать оформление на детей соответствующих долей квартиры, проблем в ее согласовании не должно возникнуть.
Прочие риски минимальны. Для их оптимизации Вам следует указать в договоре полную стоимость квартиры, а также все существенные условия договора.
Главное о материнском капитале для покупки жилья
Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Главное в данной ситуации – наделить ребенка долей в новом объекте недвижимости. После чего договор регистрируется, опека дает свое согласие, и с момента регистрации все становится легитимно, и риски отсутствуют.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Для покупателя в данном случае рисков нет никаких. Оформление договора переуступки происходит в обычном порядке. Однако у продавца в дальнейшем могут возникнуть некоторые трудности.
В случаях, когда для приобретения строящегося жилья используется материнский капитал, оформляется нотариальное обязательство, в котором мать обязуется в течение шести месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию оформить доли на своих детей в конкретной квартире, на которую были выделены средства.
Если же мать принимает решение приобрести другую квартиру, ей необходимо договориться с Пенсионным фондом о внесении изменений в существующий документ. В противном случае ее могут привлечь к ответственности за нецелевое использование государственных денег.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- 5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
- Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?
- Дети и недвижимость: 15 полезных статей
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Покупка квартиры по переуступке: как избежать рисков — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
По данным Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), около 20% квартир в петербургских новостройках продается по договорам переуступки.
Всплеск активности в этом сегменте начался во время кризиса 2014 года, и с тех пор интерес покупателей к нему не утихает. LIVING узнал, как избежать мошенничества и купить квартиру по переуступке с максимальной выгодой.
Переуступка прав требования (цессия) – это продажа квартиры в строящемся доме частным лицом или организацией.
По данным АРСП, соотношение частников и компаний на этом рынке – 50% на 50%.
Частные продавцы – это, как правило, инвесторы, купившие жилье на ранней стадии строительства и желающие перепродать квартиру до сдачи дома в эксплуатацию и до уплаты налогов. Компании-продавцы – чаще всего контрагенты застройщика, с которыми тот расплачивался за работу «натурой», то есть квартирами.
В чем преимущество таких квартир?
Как правило, квартиры, продающиеся по переуступке, дешевле, чем у застройщика. По данным Единого центра переуступок в Санкт-Петербурге, дисконт может составлять 7-20%. Некоторые эксперты утверждают, что скидка доходит до 30%.
Однако специалисты предупреждают: если квартира без видимых причин продается по цене намного ниже, чем у застройщика, – это повод задуматься о финансовом благополучии строительной компании.
living.ru
«Причин, по которым стоимость квартиры в строящемся доме ниже, чем аналогичное предложение от застройщика, может быть несколько», — поясняет старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян.
Возможно, продавцу срочно нужны деньги. Но не исключено, что он знает о проблемах, возникших в процессе строительства: отставание от графика, применение некачественных материалов на стройке, многократные изменения проекта будущего дома. Поводом для продажи также может быть «инсайд» о плохом финансовом состоянии застройщика, грозящем банкротством и заморозкой строительства.
Даже то, что квартиру продает юридическое лицо, аффилированное с застройщиком, должно насторожить покупателя. «Как правило, это является одним из признаков непрозрачного финансового состояния самого застройщика», — предупреждает юрист.
Какие преимущества, помимо цены, могут быть у такой квартиры?
Квартира, продающаяся по переуступке, может обладать качествами, которые выделяют ее среди остальных.
«Покупатель может получить квартиру, которую у застройщика он бы уже не купил, — поясняет руководитель отдела первичной недвижимости в агентстве «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова.
— Лучшие квартиры – с хорошими видовыми характеристиками и оптимальными планировками – продаются первыми. На более поздних стадиях реализации ЖК таких предложений, как правило, уже не найти, все распродано».
Где искать квартиры, продающиеся по переуступке?
Объявления о продаже таких квартир размещаются на тех ресурсах в интернете, где продается любая другая жилая недвижимость. Некоторые застройщики ведут собственную базу переуступок. Много объявлений и на специализированных сайтах, посвященных этому виду сделок.
living.ru
Судя по объявлениям в сети, в основном квартиры в строящихся домах, продающиеся по договорам переуступки, расположены в локациях массового строительства: в Рыбацком (Невский район), на пр. Маршала Блюхера (Калининский район), а также новостройки Всеволожского района Ленобласти – Кудрово и Мурино.
На что обратить внимание при поиске квартиры?
Эксперты советуют собрать полную информацию о строительной компании и объекте долевого строительства. Не помешает узнать, размещена ли проектная декларация на сайте компании, какими темпами идет строительство, застрахована ли ответственность застройщика, имеются ли у строительной компании финансовые проблемы.
«Помощь в этом могут оказать сведения, которые можно получить от других дольщиков на соответствующих форумах или в социальных сетях. Информацию о состоянии застройщика можно получить на сайте ФНС, о его правах на объект долевого строительства и земельный участок – на сайте Росреестра», — поясняет Арсен Аристакесян.
Какие документы проверить у продавца?
В первую очередь продавец должен иметь на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия. Кроме того, у него должна быть свежая выписка из ЕГРП о наличии прав долевого участия на квартиру. Если квартира куплена без ипотеки, следует обязательно проверить документы, подтверждающие оплату застройщику.
living.ru
«Здесь следует уточнить, что справка от застройщика об отсутствии задолженности продавца по оплате квартиры таковым документом не является. Необходимо, чтобы продавец предоставил оригиналы квитанций и чеков о внесенных в кассу застройщика денежных суммах, либо выписки, платежные получения из банка с отметками об исполнении указанных платежей», — советует юрист.
Может ли застройщик запретить продажу квартиры по переуступке?
Как правило, такая возможность оговаривается заранее. Некоторые застройщики предлагают включить договор о возможной переуступке в ДДУ за дополнительную оплату. Так что при покупке квартиры для перепродажи лучше заранее выяснить это у строительной компании.
«Некоторые застройщики прописывают в ДДУ специальный пункт, по которому каждая переуступка должна проходить с его согласия или с его участием.
Покупателю и продавцу придется или получить разрешение застройщика на проведение сделки, или провести трехстороннюю сделку, где третей стороной выступит девелопер, — поясняет Светлана Дьякова.
— Если же в ДДУ нет пункта, регулирующего переуступки, то участники вообще могут провести сделку в простой письменной форме. При этом необходимо письменно уведомить застройщика. Все претензии застройщика в этом случае будут незаконными».
Можно ли оформить сделку по переуступке самостоятельно или лучше обратиться к юристам?
По закону, граждане не обязаны обращаться к юристам и риелторам и могут заключать подобные сделки самостоятельно. Однако ошибки и невнимательность могут стоить дорого, поэтому консультация грамотного специалиста не повредит, особенно, если при заключении сделки покупатель планирует использовать материнский капитал или субсидии.
«С покупателей, которые приобретают квартиру по переуступке, хорошие агентства денег не берут. Все расходы оплачивает продавец», — добавляет директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.
living.ru
Для того, чтобы переуступить право по договору, по которому еще не выплачена ипотека, и заемщик, и покупатель должны обратиться в банк, выдавший кредит, с просьбой переоформить ипотеку на нового заемщика. Важный нюанс: переоформление ипотеки возможно только в том банке, который изначально выдал кредит.
С какими мошенническими схемами можно столкнуться при переуступке и как избежать обмана?
Покупая квартиру по переуступке, важно тщательно проверить некоторые нюансы. Например, узнать, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал. Если выясниться, что маткапитал был задействован, значит, собственник обязан предоставить доли в квартире своим детям, а сделка по продаже квартиры может быть аннулирована по решению суда.
- Кроме того, иногда мошенники предлагают уступить право на строящееся жилье, не имея к нему никакого отношения, представляя поддельные документы.
- «Чтобы избежать этого всегда, следует обращаться напрямую к застройщику для подтверждения сведений о наличии у продавца соответствующих прав на недвижимое имущество», — советует Арсен Аристакесян.
- Светлана Дьякова указывает на риск двойной продажи (хотя зарегистрированный ДДУ исключает эту схему), а также на наличие непогашенных задолженностей по квартире и невыполненных обязательств перед застройщиком, которые после сделки могут лечь на плечи покупателя.