Если вы решили купить дом с земельным участком, важно предварительно запросить документы. По ним можно проверить юридическую чистоту сделки, получить представление о собственнике и предлагаемом объекте. Что нужно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи?
Содержание статьи:
- Необходимые документы
- Дополнительные документы
- Нюансы
Необходимые документы
Как бы вам не понравился продавец и продаваемый участок, в первую очередь нужно изучить имеющиеся документы.
Согласно ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» получение права собственности на недвижимость возможно только при наличии следующего пакета документов:
| Правоустанавливающие документы | Предоставляется договор дарения, купли-продажи, обмена или свидетельство о вступлении в наследство. Если дом с участком были получены у государства, предоставляется документ о приватизации. |
| Технический паспорт | Это единый документ, который включает:
Документ выдается в БТИ по месту расположения объекта недвижимости. |
| Выписка из домовой книги | Если дом признается пригодным для регулярного проживания, должна быть в наличии домовая книга. В ней указываются все зарегистрированные лица. Документ потребуется, даже если покупатель не планирует прописываться здесь. По нему видно, кто здесь зарегистрирован. Лучше, если указанные лица выпишутся по новому месту жительства до оплаты. |
| Кадастровый план | Его можно получить в территориальном отделе Росреестра. По нему видно, какие границы и территорию занимает участок, кадастровую стоимость и некоторые сведения о правообладателе. |
Запросите дополнительно выписку из ЕГРН. В ней можно увидеть сведения о кадастровой стоимости и правообладателе, наличие и отсутствие обременений. В ней содержатся сведения о местоположении, площади и границах.
Дополнительные документы
Не возникает сложностей, если дом продает один взрослый собственник. Но если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, потребуется разрешение у органов опеки.
Собственник может попытаться скрыть эти сведения, поэтому лучше запросить выписку из ЕГРН самостоятельно.
В разделе о правообладателях здесь видно, как часто менялись собственники, и на каком праве они приобретали участок с домом.
Чтобы себя обезопасить, запросите следующее:
- Копию гражданского паспорта продавца.
Справку об отсутствии долгов перед коммунальными службами.- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
- Разрешение на строительство.
- Согласие супруга на совершение сделки, заверенное нотариальным образом.
- Если продавец неженат, предоставляется нотариальное заявление об отсутствии брака и претензий со стороны третьих лиц.
- Межевой план.
Справку об отсутствии долгов перед коммунальными службами.Обратите внимание! Межевой план должен содержать подписи соседей, подтверждающие их согласие с границами. Если этого нет, поговорите с владельцами прилегающих участков.
Нюансы
При приобретении земли важно учесть, какой разрешается вид использования. Лучший вариант – индивидуальное жилищное строительство. На подобном участке можно строить дом, постоянно проживать и регистрироваться. Не стоит покупать дом, находящийся на сельскохозяйственных землях за чертой населенного пункта. Постройку в результате могут признать незаконной и выдать постановление о ее сносе.
Таким образом, прежде чем купить дом с участком ознакомьтесь с основными документами. Из них видно, не нарушаются ли чьи-то права. Кроме того, документы отражают все технические характеристики объекта недвижимости и другие параметры.
Вам также может понравиться
Стоит ли инвестировать в крымскую землю и недвижимость? — Регионы России
Из-за пандемии отдых за рубежом стал недоступен, поэтому спрос на аренду и покупку недвижимости в Крыму растет. Уже в январе забронировано почти 90% жилья на лето. В такой ситуации есть большой соблазн продать квартиру на «материке» и купить на полуострове недвижимость для перепродажи или создания своего бизнеса.
Во что выгоднее всего инвестировать в Крыму, а что — заведомо проигрышный вариант, об этом мы поговорили с директором компании «Кастро Групп» Денисом Тесло.
Денис Тесло, директор строительной компании «Кастро Групп»
Куда выгоднее всего вложить деньги?
Проще всего купить квартиру, но рентабельность таких вложений маленькая — цены на них растут медленнее, чем на дома и земельные участки. Причем речь идет о квартирах в новостройках, вторичная недвижимость дорожает еще медленнее.
«По опыту скажу, что выгоднее всего вкладывать деньги в строительство с последующей продажей, потому что здесь есть много вариантов, как построить красивый и качественный дом с минимальными вложениями. У нас есть интересный кейс на эту тему, – рассказывает Денис Тесло.
– Одна наша клиентка хотела купить коттедж под Евпаторией. У нее было 3 млн рублей. То, что ей нравилось, стоило от 5 млн. Мы предложили интересную схему. Нашли участок 10 соток стоимостью 1,5 млн рублей. Она покупает его, делит пополам.
На одной половине мы строим ей дом, а вторую она отдает нам в счет стоимости работ. На оставшиеся 1,5 млн закупает строительные материалы. Все получилось, как мы и планировали. В итоге дом с участком обошелся ей в 3 млн рублей. Спустя год она его продала за 8 млн.
Точно так же мы можем строить целые коттеджные поселки для последующей продажи — это самые быстроокупаемые вложения».
В Крыму выгодно вкладывать в общепит и в гостиничный бизнес. Но здесь важно понимать, что это сезонный бизнес, он будет приносить хороший доход лишь 3-4 месяца в году.
Поэтому вкладываться в эту сферу имеет смысл с небольшими деньгами — 3-5 млн рублей, чтобы окупить вложения за два-три сезона. Зашел, построил, зарабатываешь. Например, за 3 млн можно поставить на берегу 6 домиков стоимостью 500 тыс.
рублей каждый. В сезон их можно сдавать за 3-4 тыс. рублей в сутки.
Денис Тесло: «Мы помогаем инвесторам рассчитать рентабельность того или иного вида бизнеса, можем подобрать земельный участок и построить на нем кемпинги, дома, кафе, производственное здание и т.д. Причем сделаем это с учетом специфики региона».
Сельское хозяйство и фермерство
В Крыму заниматься сельским хозяйством можно круглогодично. Зимой крымчане выращивают овощи и зелень в теплицах, это высокорентабельный бизнес. На полуострове развито виноградарство, но такой вариант не подходит для быстрого заработка. В виноградники придется вложить много средств, а первый урожай будет лишь через четыре года. Опять же, в этом сегменте довольно высокая конкуренция.
Еще одна интересная ниша — рыбхоз. За последние несколько лет на западном берегу Крыма открылись несколько фермерских хозяйств по выращиванию устриц и мидий. Продукцию поставляют в крымские рестораны, пока спрос превышает предложение.
Производство и развлекательный бизнес
Около 80% всех ниш в Крыму свободны. Можно производить и поставлять любую продукцию — достойных конкурентов нет. Здесь большие возможности для любой сферы услуг развлекательного направления.
Денис Тесло: «В СМИ прошла информация о создании на полуострове особого административного района. Сведения об инвесторах и их недвижимости будут конфиденциальными. В связи с этим мы ожидаем много частных инвестиций в полуостров, и чем дальше, тем сложнее будет найти достойные возможности».
С какими сложностями сталкиваются инвесторы?
В Крыму окончательно не утвержден генплан и план планировки территорий. Из-за этого возникают сложности с землей. Очень мало мест, где по закону можно строить гостиницы, дома и коммерческие объекты. Под видом земель ИЖС часто продают паи или земли в охранных зонах. Люди их покупают под строительство и сталкиваются с нерешаемыми проблемами.
«Из всего, что сейчас в Крыму предлагают на рынке, для бизнеса пригодно лишь 30-40% земель. Поэтому при выборе земельного участка есть много нюансов.
Например, ни в коем случае нельзя вкладывать деньги в большие участки земли с последующей нарезкой и продажей, – говорит директор строительной компании «Кастро Групп» Денис Тесло. – Схема была популярна на полуострове еще пару лет назад, сейчас у инвесторов большие проблемы с этой землей.
Очень осторожно надо относиться к покупке земли в 500-метровой зоне от моря. Большой риск, что в будущем такую землю просто изымут, а строительство признают незаконным».
Много рисков и при покупке готовой недвижимости, причем как в отношении квартир, так и земельных участков с индивидуальными домами. Самые частые проблемы:
- Недействительность доверенности, подделка документов. Иногда недвижимость продают по доверенности от граждан Украины, проверить ее нет возможности.
- Нахождение недвижимости в залоге у украинского банка. Обременение не видно в российском ЕГРН.
- Незаконные постройки. Есть даже незаконно построенные многоквартирные дома, некоторые из них уже подлежат сносу. Снос остальных — дело времени.
- Незаконно выделенные земельные участки. Например, решение о выделении принято неуполномоченным лицом или участок находится на особо охраняемых природных территориях.
- Решения украинских судов в отношении объекта и его собственника.
Денис Тесло: «Наши клиенты, которые приехали с материка, жаловались, что им сложно разобраться во всех этих хитросплетениях и они боятся быть обманутыми. Поэтому мы и основали компанию «Кастро Групп». Наша главная цель — помочь тем, кто хочет инвестировать в Крым.
Мы можем подобрать земельный участок, рассчитать рентабельность бизнеса, составить бизнес-план, построить дом, предприятие, медицинскую клинику или любой другой объект, оформить документы.
Если вы задумываетесь об инвестициях в Крым, то сейчас самое удачное время для этого, пока есть свободные ниши и еще можно купить земельный участок по доступной цене».
Компания «Кастро Групп» строит дома и коттеджные поселки в Западном Крыму. На полуострове работают с 2015 года.
- 8 800 7770848, звонок по России бесплатный
- e-mail: [email protected]
- Сайт: kastro.group
Какие документы нужно проверять, покупая дом в Крыму?
Dmitrydesign/Depositphotos
Отвечает кадастровый инженер «Бюро технической инвентаризации» Алексей Аштаев:
Чтобы вы могли купить дом в Крыму, продавец должен представить всего два документа: документ о праве собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности на жилой дом. Вы можете столкнуться с тем, что хозяин не успел или по каким-либо причинам не смог оформить в собственность дом и земельный участок.
До 1 марта 2018 года на всей территории Крыма действует так называемая дачная амнистия, которая позволяет бесплатно оформить собственность в соответствии с российским законодательством.
Важно еще отметить, что до 1 января 2017 года граждане и юридические лица обязаны привести правоустанавливающие документы, выданные государством Украина, в соответствие с законодательством РФ. Также важно понимать, что при покупке вы рискуете столкнуться с незаконной самовольной постройкой.
Возможность узаконить такое «проблемное» строение есть, но каждый случай и набор документов нужно рассматривать индивидуально, так как всегда есть риск, что купленный вами самострой снесут без всякой компенсации.
Отвечает генеральный директор ООО «Бест Крым» Юлия Низяева:
Отвечая на заданный вопрос, я исхожу из ситуации приобретения объектов недвижимости, права на которые возникли и были зарегистрированы согласно украинскому законодательству.
Принимая решение о том, чтобы купить дом и земельный участок в Крыму, прежде всего необходимо затребовать у продавца правоустанавливающие документы на объекты недвижимости.
В зависимости от ситуации покупателю дома необходимо ознакомиться со свидетельством о праве собственности, договором купли-продажи / договором дарения / мены / свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию / решением суда. Это что касается объектов недвижимости.
Для земельных участков вместо свидетельства о праве собственности нужно ознакомиться с государственным актом или всеми перечисленными выше документами (договорами, свидетельством о праве на наследство, решением суда).
Данные документы в обязательном порядке должны быть подкреплены извлечением о государственной регистрации права (кроме государственного акта на землю). Кроме этого, собственник недвижимости в обязательном порядке должен предъявить кадастровые паспорта, справку БТИ о принадлежности данных объектов, справку о зарегистрированных лицах.
Наряду с вышеперечисленными документами будет не лишним затребовать у продавца технический паспорт на строения, оценку рыночной стоимости объектов отчуждения.
Обязательно нужно проверить документы собственника, как и при купле-продаже недвижимости в любом другом регионе РФ.
То есть продавец должен показать документы, удостоверяющие личность (паспорт), в случае ведения переговоров через представителя — нотариально удостоверенную доверенность и паспорт поверенного, а в случае, если собственник в браке, — согласие супруги(а).
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Так как Крым является территорией России, требования к документам на покупку недвижимости те же, что и на всей территории нашей страны.
В первую очередь необходим документ, подтверждающий собственность продавца на имущество и зарегистрированный в Росреестре, выписка из ЕГРП, свидетельствующая о регистрации дома, земли или квартиры, а также об отсутствии обременений, ограничений и т. д. на недвижимость.
Около 50% сделок в Крыму связано с покупкой дома или земли. Довольно распространенной является ситуация, когда покупается дом на участке, но при этом собственность оформлена только на землю, а на дом документы не оформлены.
В этом случае недвижимость будет являться самовольной постройкой, и зарегистрировать ее вам не удастся.
Поэтому важно проверить, чтобы у продавца дома были два вида документов: собственность на земельный участок с кадастровым паспортом и документы на все строения на участке, в том числе кадастровый и технический паспорта.
Что касается сделок с землей, то земельный участок должен быть именно в собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации собственности, договором купли-продажи или дарения или документом о правах на наследство. Если же участок находится в бессрочном пользовании или пожизненном владении, с такой недвижимостью никаких сделок купли-продажи проводить нельзя.
- Текст подготовила: Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
- Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?
- Объявления о продаже домов в Крыму: поиск по карте
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Покупка дома с участком? Что нужно знать
Покупка дома с участком требует повышенного внимания покупателя, потому что приобретаются два отдельных объекта, каждый из которых должен иметь свой пакет документов.
Какие документы на дом требовать у продавца
Итак, какие же документы нужны для покупки дома с участком?
Прежде всего продавец должен представить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), которая подтверждает собственность на дом, с актуальной датой. Напомним, что с 2016 года свидетельства о регистрации объектов недвижимости больше не выдаются, их заменили соответствующие выписки.
Не стоит путать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности, с той, что запрашивается дополнительно в Росреестре при продаже или покупке для подтверждения актуальности данных об объекте и владельце.
Стандартную (общедоступную) выписку об объекте недвижимости может получить абсолютно любой человек. В такой справке указываются имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также имеющиеся обременения (если есть).
Однако там не будут указаны сведения о документах, на основании которых данные права зарегистрированы. Расширенную выписку может получить только владелец загородного дома, и покупатель должен проверить ее наличие. Также у продавца должен быть технический паспорт жилого дома. Он выдается, когда жилье вводится в эксплуатацию.
Следует различать технический паспорт и технический план. В отличие от паспорта, план содержит меньше информации. Для совершения сделки купли-продажи потребуется именно техпаспорт.
Когда земля оформлена правильно…
Поскольку наряду с домом к покупателю переходит и земля под ним, важно также знать, какие документы нужны для покупки собственно участка.
В первую очередь продавец должен показать интересанту кадастровый паспорт земельного участка (по сути – это выписка из ЕГРП).
В документе указывается площадь надела, его местоположение, категория (например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и др.
Кроме того, паспорт участка содержит информацию о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. Разумеется, в документе есть графа о том, кому принадлежит данный земельный надел.
Кадастровый паспорт – показатель того, что участок поставлен на кадастровый учет и с ним можно совершать сделки, в том числе купли-продажи.
Время заключать договор
Договор купли-продажи обычно содержит наименование договора, дату и место его заключения, предмет договора (полный список объектов отчуждаемого имущества), все идентификационные признаки дома и участка: местоположение, площадь, информацию о регистрации права в ЕГРП и т.д. В документе прописывается общая сумма сделки, а также стоимость каждого объекта недвижимости. Могут быть указаны различные дополнительные условия (образцы договоров можно без проблем найти в Интернете, но лучше дополнительно посоветоваться с юристом).
Договор подписывается, как минимум, в трех экземплярах: по одному для каждой сторон и один – для регистратора (об этом ниже).
Купля-продажа дома с участком может совершаться лицами, действующими по доверенности, но она должна быть заверена нотариально. Что касается самого договора купли-продажи, то он может быть заключен в простой письменной форме (нотариат – по желанию) и не нуждается в государственной регистрации.
Стороны, намеревающиеся подписать документ, вправе сначала оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение (там может быть зафиксирована цена сделки, ее сроки и т.д.). Основной договор в будущем заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном.
По завершении процедуры передачи денежных средств целесообразно запросить у продавца расписку в их получении. После расчета сторонами подписывается акт приема-передачи имущества.
Что нужно для госрегистрации объекта
Когда все это сделано, покупатель может обращаться в Росреестр для регистрации права собственности на дом и участок.
Для этого потребуется пакет документов: правоустанавливающие документы на оба объекта (выписки из ЕГРП), кадастровый план (техпаспорт) на дом, договор купли-продажи с передаточным актом, справка о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости, квитанции об оплате пошлины.
Дополнительно могут потребоваться согласие органа опеки и попечительства на проведение сделки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних), согласие второго супруга на продажу дома.
Важный момент: с паспортом и заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Проблем с получением права собственности возникнуть не должно, если все документы подготовлены надлежащим образом.
- Источник: Загородное Обозрение
- О рынке недвижимости Крыма и Севастополя — здесь.
*Все используемые изображения и видео являются собственностью правообладателей.
Срочные сообщения – в Telegram-канале
Post navigation
– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц и наш друг юрист Тарас. Мы сегодня поговорим о том, какие нужны документы для покупки дома или земли.
– К примеру, я обычный покупатель, который хочет купить землю с домом. Какие именно документы должны быть у продавца, чтобы мне начать рассматривать его участок земли с домом, как вариант покупки недвижимости?
– Смотри, как и случай с квартирой, первый документ – это правоустанавливающий документ. Опять же, это должен быть договор купли-продажи, договор дарения, государственный акт на земельный участок.
– По земельным участкам у нас появляется новый документ как госакт. Кто раньше выдавал, и что это такое?
– Государственный акт выдавался тогда, когда земля из муниципальной государственной собственности переходила в частную собственность. То есть, мы говорим о порядке приватизации.
– Много таких участков в Севастополе, которые выдавались через госакт?
– Да, все они в свое время выдавались через госакт на земельный участок. Поэтому, в первую очередь, мы должны смотреть на этот документ. И то же самое, как я говорил за квартиру.
– То есть, каким образом приобретался земельный участок, получается.
– Совершенно верно. Потому что, у нас сейчас есть случаи, когда выдачу земельных участков признают незаконной, с нарушением процедуры.
Допустим, выдавал тот орган, который не имел права выдавать, или основанием для выдачи права собственности выдалось распоряжение сессии городского совета номер такой-то, а в реестре такого решения нет, или это решение совсем об ином.
Соответственно, у нас сейчас есть большой пакет исков от нашего департамента имущественных земельных отношений о том, что признать такие зарегистрированные участки незаконными и вернуть их обратно в собственность города. Поэтому, важно понимать не только наличие госакта, а также основание для выдачи этого госакта и проверить это основание.
– Понятно, нам нужен не только госакт, а еще понять, каким образом его выдавали.
– Совершенно верно. В самом госакте прописано основание для его выдачи. Поэтому, там ссылка на этот госакт есть. Даже, если продавец сам уклоняется от выдачи этого документа, его можно достать самостоятельно. Главное, что есть реквизиты.
Опять-таки, так же, как я говорил, с документами на квартиру, нужно, чтобы регистрация уже была в российском законодательном поле. Потому что, тогда мы сможем уже больше проверить этот участок на предмет всех обременений, ограничений, наличие сервитутов и так далее.
Потому что, когда мы заказываем выписку из севреестра, мы увидим, есть ли там сервитут на схеме. Нарисован, допустим, проходит трубопровод, канализация, вода, линия электропередач. Это все мы увидим. Поэтому, очень важно, чтобы эти документы были переведены в российское законодательное поле.
Если человек этого не делает, чтобы не платить земельный налог и тому подобное, можно договориться на какую-то сумму задатка и заниматься регистрацией.
Прописать в этом договоре задатка уже все возможные условия, связанные с тем, когда мы этот задаток сможем вернуть, по каким именно основаниям мы его можем вернуть. Потому что, сама по себе процедура полной проверки земельного участка занимает много времени, где-то 1-1,5 месяца.
– 1-1,5 месяца, если я хочу докопаться до всего и все проверить.
– Да. У нас есть участки, которые продаются и по несколько лет, но когда ты им заинтересуешься, ты тогда на него стоит очередь.
– Давай еще раз, на понимание. Я прихожу к продавцу и прошу у него госакт, да?
- – Или госакт, или документ, на основании которого была произведена сделка.
- – Допустим, документы украинского образца.
- – Да, договор купли-продажи, договор дарения.
- – То есть, госакт это не обязательный документ?
- – Нет, это просто первичный документ о праве собственности, который выдавался на все наши земельные участки.
- – Госакт – это у нас замена приватизации, получается?
- – Да.
– Хорошо, по земле с правоустанавливающими разобрались. Что еще должно быть в обязательном порядке у продавца?
– Вообще, если говорить о том, как эти документы формировались для получения участка у государства, нужно было пройти несколько этапов, которые связаны с разработкой документации, с ее согласованием и тому подобное.
Всегда, желательно, этот пакет документов иметь на руках, в случае, если возникнут какие-нибудь споры, с тем же самым департаментом имущественно земельных отношений. Это все нужно, чтобы признать себя добросовестным приобретателем. Если у человека будут эти документы, это большой плюс.
Мы сможем убедиться в том, что не была нарушена процедура выдачи этих земельных участков. По большому счету, других документов на земельный участок у людей нет.
- – А кадастровый паспорт?
- – Кадастровый паспорт – это уже российский документ, его в Украине не было.
- – А точки как определяли?
– Схема есть в государственном акте. Если мы говорим о том, о более ранее выданных земельных участках, то на кадастровый учет их даже не ставили. Не было такого обязательства. Потом начали ставить на кадастровый учет, если хотели произвести какие-либо изменения с этим участком. То есть, продать, подарить и тому подобное, ставили на кадастровый учет.
Сейчас мы говорим о том, что да, у нас практически все земли стоят на кадастровом учете. В Украине, как дополнительной бумагой можно запросить, есть у людей, у многих нет. Стоит на кадастровом учете, но самой бумажке этой нет. Мы можем спросить, но как я рекомендую перевести все в российское, у нас в любом случае будет российский кадастровый паспорт.
– Для перехода права, если не проверять какие-то дополнительные нюансы, я хочу сделать переход права со старого собственника на себя. Какие документы нужны?
– Только государственный акт и основание, по которому получил этот акт. Или же, если это уже были сделки, то значит документ, по которому была осуществлена сделка. Остальное, это уже начинается специфика самой земли, то, что рекомендовано сделать. Это то, что часто происходит наложение точек координат.
Необходимо произвести хоть какое-то минимальное межевание. Хотя бы сравнить российские точки координат с украинскими, если участок уже закадастрен. Что может сделать, в принципе, геодезист.
Он может это все увидеть, сразу же запросить точки координат по украинской базе, по российской, увидеть, существует ли наложение, или хотя бы он совпадает с тем, что было выдано в Украине и в России.
Потому что, у нас очень часто бывают такие ситуации, даже по крупным производственным объектам, где земельный участок стоит в одном месте, а на кадастровой российской карте он стоит в другом месте. С этим нужно либо мириться, либо отказываться.
Это и есть нюансы, которые решить можно, но просто нужно будет для себя принимать персональное решение. Конечно, я бы не соглашался опрометчиво идти, какой бы этот участок не был, у нас их великое множество, я бы не шел, чтобы срочно купить только по украинским документам, ничего дополнительно не проверять, идти на сделку. Я бы этого никогда не рекомендовал. Если идти на сделку, только через нотариуса.
– Хорошо. Допустим, на земельном участке стоит дом. Какие документы на этот дом должны быть?
– Свидетельство о праве собственности на дом и технический паспорт на дом. Договор купли-продажи, опять-таки, если это осуществлялось путем купли-продажи дома. Это в том случае, если дом узаконен. А мы говорим о том, что у нас в Севастополе очень много домов не узаконены. На много домов документов нет вообще. Поэтому, мы еще должны разграничивать, какой категории земля.
Потому что, если мы говорим о ИЖС, то понятно – сам себе хозяин. И ты от человека запрашиваешь только то, что он получал, какие документы и ничего более. Если мы говорим о том, что это дачный или садовый, или ИЖС, но входящий в кооператив именно индивидуального жилищного строительства, которой у нас является Стрелецкая Бухта. То есть, вроде бы участок ИЖС, но они все в кооперативах.
Поэтому, нужно еще понимание того, что пообщаться, желательно, с председателем на предмет того, что происходит в кооперативе. Есть еще момент, запросить у самого продавца справку от кооператива, что у него нет задолженности по целевым и по паевым взносам. Мы говорим о том, что коммуникации принадлежат самому кооперативу, а не водоканалу и тому подобное.
Если они их не ставили по акту разграничения балансовой принадлежности, на баланс кому-то, себе, то значит, они кооперативные. И кооператив решает, к кому эти коммуникации буду заходить, а к кому не будет, и за какую цену. Поэтому, соответственно, если человек врезался, но не заплатил, то могут быть существенные дополнительные расходы.
У нас на некоторых участках это достигает до 10 тысяч долларов, разрешение просто на врезку.
– Ты, действительно, прав. Надо идти к председателю и выяснять, сколько будет стоить подключение коммуникаций. Хотела еще от себя дополнительно дать совет. Не только к председателю, походите по соседям, это тоже важно. Познакомьтесь с 3-4 людьми, которые живут в этом кооперативе и поспрашивайте, что у них с коммуникациями, адекватный ли председатель, нет ли переходов каких-то.
– И еще такой совет, не юридический, я бы на участок съездил в разные погодные условия, когда идет дождь, и когда сухо. Потому что, учитывая грунты Севастополя, может получиться так, что немного капнут, и вода стоит. Поэтому, подвал можно исключить изначально из проекта строительства.
– Согласна полностью с тобой. По земле у нас есть документ, по которому эта земля выдавалась. По дому у нас то же самое, каким образом у нас этот дом оказался – ввели в эксплуатацию, купили, подарили.
- – Да, и соответственно, техплан должен быть.
- – Дальше, должна быть бумага о собственности этого объекта, либо выписка и технический план.
- – Да.
– Если я выбрала участок, на нем стоит дом, но дом не зарегистрирован. Рисково брать такой объект, или все не так страшно?
– Тут тоже нужно отталкивать от того, какой категории у нас земля. Если это ИЖС, то с последними сведениями градостроительного кодекса, у нас сейчас упрощенная система ввода объектов без разрешения на строительство, уже построены. Она усложнилась и уже упрощенной ее не назовешь. Сейчас намного сложнее и объект должен соответствовать градостроительным нормам.
Поэтому, этому нужно будет проверять специалисту, самостоятельно в этом убедиться на все 100% нельзя. Если же мы говорим о дачных, садовых объектах, тут у нас есть возможность в упрощенном порядке зарегистрировать этот дом как садовый или дачный, более того, мы можем его зарегистрировать как жилое строение.
Не смотря на то, что на садовых участках только нежилые дома располагаются. Но, для этого тоже необходимо минимальное соблюдение градостроительных норм и минимальный пакет коммуникаций. Если мы говорим о том, что это ИЖС и там уже построен дом, то в этом случае необходимо заказывать градостроительный план застройки участка.
Потому что, нужно убедиться в том, что участок стоит там, где он должен стоять, что у него та квадратура, которая может быть, там высота, которая может быть. Потому что, есть зоны исторической застройки, и другие ограничения. Соответственно, могут быть изначально прописаны максимальная площадь, высота и пятно застройки на участке, где именно на участке это пятно застройки есть.
Поэтому, иногда бывает так, что дом построен, но он стоит не в том месте, и не соответствует параметрам. Тогда это очень большая проблема.
– Тарас прав. Потому что, купить квартиру – это одно, здесь гораздо проще все. Покупать землю, тем более с домом, здесь очень много проверок. Можешь пробежаться, что проверяем, когда проверяем землю с домом. Я так понимаю, мы смотрим красные линии, соответствие не принятому генплану, сервитуты.
– Межевание сделать, желательно.
– То есть, вызываем своих геодезистов, которые правильно поставят точки.
– Совершенно верно. У нас есть в городе такие моменты, когда участки друг на друга находят по пять метров.
– По поводу коммуникаций, подключение всего – тоже смотрим сложности, возможности.
– Да. Проверяем, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Но, по закону новый собственник не обязан оплачивать коммунальные платежи предыдущего собственника. Но, у нас все коммунальные службы требуют этого всего.
– Спасибо тебе огромное, Тарас, что ты нас проконсультировал. Я надеюсь, что вам хоть чуть-чуть стало более понятно, что нужно для того чтобы купить дом с землей. По крайней мере, вы уже знаете, с чего стартовать. Если что, вы всегда сможете обратиться к нам. С вами были на связи ваш риэлтор Ксения Шварц и наш юрист в области недвижимости Тарас. Спасибо, Тарас, тебе огромное. Хорошего дня.
На что нужно обратить внимание при покупке частного дома: советы эксперта
В 2020 году запуск программы «Сельская ипотека» и пандемия с условиями самоизоляции и удаленной работы стали причиной резко возросшего интереса к покупке частных домов.
Но такое приобретение — дело серьезное и хлопотное. Вместе с нашим экспертом по недвижимости Феликсом Альбертом выясняем, на что нужно обратить особое внимание при покупке частного дома.
О чем стоит подумать перед покупкой частного дома
Если вы задумались о покупке частного дома, в первую очередь, надо обязательно проанализировать ваши потребности: надо ли вам ездить каждый день на работу или у вас есть возможность работать хотя бы пару дней в неделю дистанционно, в какие учебные заведения ходят ваши дети.
Не забудьте о планах на будущее и вспомните, как вы и ваши близкие хотели бы восполнять потраченную в заботах и делах энергию: в людской гуще и суете или перед горящим камином вдали от городского шума. Составьте таблицу по каждому члену семьи, напишите, кому и что больше подходит, и только тогда принимайте решение.
Феликс Альберт, эксперт по недвижимости
Если вы решили, что частный дом — именно то, что вам нужно и нашли подходящие варианты, подготовьтесь к просмотру понравившихся домов. Особое внимание нужно уделить трем важным аспектам: территориальным, техническим и юридическим.
Оцениваем локацию
Запишите все места, куда вам надо ездить чаще, чем раз в неделю: работа, учебные заведения. Проверьте, сколько занимает дорога до них на личном и общественном транспорте, особенно в часы пик.
Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, больницы. Также нелишним будет поинтересоваться планами застройки и развития окружающей местности, что с экологической обстановкой, есть ли поблизости водоемы и леса.
Выясните, кто ваши ближайшие потенциальные соседи — знакомство с ними поможет вам перед покупкой узнать много интересного о самом доме, его прошлых владельцах и о жизни в той местности, где этот дом расположен.
Найти частный дом, соответствующий всем вашим пожеланиям, вы всегда можете на ДомКлик
Проверяем техническое состояние дома
При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.
✅ Состояние крыши. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.
✅ Наружные стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.
✅ Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень.
✅ Фундамент и подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома.
Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента.
В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.
✅ Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.
✅ Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы — на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.
✅ Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел — на нам не должно быть следов ржавчины, рядом — подтеков и луж.
✅ Электрическая система. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно. Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев.
✅ Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты.
На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.
Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.
Проверяем документы на дом и землю
- Если вас устраивает локация и нет проблем с техническими аспектами, время для третьего и не менее важного этапа — проверки документов и всех юридических нюансов.
- Список документов для проверки достаточно большой и может меняться в зависимости от типа жилья и участка.
- К основным документам относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП)
- правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
- кадастровый паспорт строения и земельного участка
- технический паспорт дома с поэтажным планом
- технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли)
- договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование
Также необходимо проверить статус земли населенного пункта, соответствие фактических и зарегистрированных границ и статус строений.
Проверить угрозу права собственности и юридическую историю жилья, оценить риски и защитить право собственности можно с помощью сервиса «Юридическая проверка» от ДомКлик