С развитием электронных услуг, в частности при регистрации и учете недвижимости в Росреестре, появились и новые виды мошенничества с квартирами, земельными участками, жилыми домами, коммерческими помещениями и т.п. И тут крепкие замки не спасут — речь пойдёт о юридической защите права собственности на недвижимость.
В настоящее время заключить сделку купли-продажи, дарения или любую другую можно электронным способом. И уже были случаи, когда мошенники этим пользовались. Подробнее можете почитать в статье «Новая схема мошенничества выявлена в Росреестре«.
- С одной стороны электронные сервисы должны упрощать жизнь собственника квартиры, земельного участка или другой недвижимости, но с другой — они могут привлечь и мошенников, тем самым открыв им новую лазейку.
- В этой статье расскажем о способах защиты своей недвижимости, о которых неоднократно и неустанно информирует Росреестр.
Собственник может запретить регистрировать недвижимость без его личного участия
О чём идёт речь?
Речь идет о сделках, которые совершаются по нотариальной доверенности или по нотариально заверенным документам от имени собственника недвижимости.
Если регистратор Росреестра получает нотариально заверенный документ — он принимает решение о регистрации без проведения правовой экспертизы, поскольку ее проводит нотариус на этапе удостоверения сделки. И нотариус теоретически несет ответственность за заверенные им документы.
Таким образом, если, к примеру, доверенность или документы будут поддельные под нотариальные — то теоретически вашу недвижимость могут перерегистрировать на другого человека без юридической проверки документов.
Что делать, чтобы предотвратить мошенничество:
- нужно подать через МФЦ в Росреестр заявление «о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без его личного участия.»
Что это даст:
На основании этого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись, которая является основанием для возврата документов для:
- любых третих лиц, кто пришел в Росреестр,
- для нотариусов.
Как защититься от подачи документов с электронной подписью?
Не секрет, что использование усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при регистрации прав на недвижимость в электронном виде приравнивается к личному участию. То есть можно прийти и поставить подпись лично или направить документы электронно, подписав УКЭП. Это имеет одинаковую юридическую силу.
Этим ранее пользовались мошенники, которые завладевали электронной подписью правообладателя.
Однако, в настоящее время законодатель устранил эту проблему, приняв ФЗ от 02.08.2019 № 286-ФЗ.
Теперь, чтобы воспользоваться электронной подписью нужно сначала посетить Росреестр и внести запись «О возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью».
Заявление о возможности осуществления государственной регистрации на основании заявления и прилагаемых к нему документов, подписанных УКЭП можно подать как одновременно в отношении всех принадлежащих собственнику объектов недвижимости, так и любого из них (на каждый объект отдельное заявление).
Таким образом, по умолчанию, возможность подачи документов в электронном виде закрыта, в том числе и для самого собственника. Чтобы пользоваться электронным документооборотом — нужно предварительно сообщить об этом в Росреестр и внести соответствующую запись.
Отсутствие в ЕГРН такой отметки является основанием для возврата электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписьюна регистрацию перехода, прекращения, ограничения права или обременения объекта недвижимости.
Не пропустите уведомление от Росреестра о поступивших документах в электронном виде
С 1 ноября 2019 г. вступило новое правило, согласно которому Росреестр будет уведомлять владельцев недвижимости о поступивших в электронном виде документах по почтовому адресу и адресу электронной почты. Уведомление должно быть отправлено день-в-день.
В связи с этим Росреестр рекомендует проверить и сообщить владельцам недвижимости свои полные контактные актуальные данные, а именно: email и актуальный почтовый адрес.
Электронная подлость: как лишиться жилья в один клик
В Госдуму внесли законопроект, который призван защитить россиян от подделок электронных подписей. Законодательство в этой сфере будет ужесточено в случае принятия поправок.
В последнее время уязвимостью в системе начали пользоваться мошенники, которые занимаются отъемом недвижимости. Система, изначально задуманная для того, чтобы облегчить людям жизнь, в итоге создает им проблемы на ровном месте.
Как россияне лишаются своих квадратных метров одним кликом и можно ли вернуть квартиру после того, как мошенники переписали ее на себя, — разбирались «Известия».
Получили, расписались
В столичном регионе за минувший месяц было зарегистрировано уже два случая мошенничества с недвижимостью, при которых использовали поддельные электронные подписи. Обе сделки удалось провести через портал Росреестра. Причем в первом случае собственник даже не имел электронной подписи, которая должна храниться в базе.
О том, что квартира была «подарена» другому лицу, владелец квартиры узнал, получив платежный документ на чужую фамилию.
Во втором же случае мошенники использовали старые паспортные данные владельца недвижимости.
Афера вскрылась после того, как мужчина решил оформить резидентное разрешение на парковку, но получил отказ из-за того, что более не является собственником жилья, сообщает «Коммерсантъ».
ТАСС/Александр Рюмин
По данным Минкомсвязи, в России насчитывается около 500 удостоверяющих центров, в которых можно получить электронную подпись. В Росреестре настаивают на усилении контроля, а новый законопроект предполагает, что вносить сведения в ЕГРН с использованием электронных документов можно будет лишь с предварительного согласия собственника.
Владелец квартиры может подать заявление в Росреестр о том, что любые сделки с недвижимостью можно совершать только в его личном присутствии. Однако, по словам автора законопроекта председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павла Крашенинникова, даже наличие такого документа не может обезопасить граждан в полной мере.
«На практике применение такого способа идентификации, как усиленная квалифицированная электронная подпись, не защищено от риска получения ключа проверки электронной подписи неуправомоченным лицом.
В последнее время выявились новые мошеннические схемы завладения чужой недвижимостью — путем получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр соответствующего заявления от имени собственника в электронной форме», — говорится в пояснительной записке к законопроекту, внесенному в Госдуму 11 июня.
Закон написан
По время заседания, на котором рассматривался вопрос об ужесточении контроля за использованием электронных подписей, лидер ЛДПР Владимир Жириновский призвал навести порядок в этой сфере и связал текущее состояние дел с недостаточным профессионализмом людей, которые принимали закон.
«Появились мошеннические схемы с электронной подписью.
Мы же здесь приняли соответствующий закон — кто его готовил, где аппарат, где юристы?! Неужели нельзя было предусмотреть с самого начала, что по вопросам недвижимости не должно быть никаких электронных подписей, подписи ставить на договорах купли-продажи обязательно у нотариуса, живьем, обычной ручкой с синими чернилами? Любой мошенник может вот сейчас вас лишить жилья — вы отобьетесь, но полгода будете бегать по судам, по прокуратурам, а в вашем доме будет жить другой человек», — возмутился лидер ЛДПР. Одновременно он призвал принять закон, который защитит одиноких людей от незаконных сделок с недвижимостью.
Цифровую подпись можно использовать не только для осуществления сделок с недвижимостью, но и при дистанционном оформлении документов, а в ряде случаев при получении кредитов в микрофинансовых организациях. Зачастую мошеннические схемы связаны с оформлением юридических лиц на граждан, которые об этом даже не подозревают.
Самих удостоверяющих центров должно стать меньше, а отбор в них гораздо жестче, рассказал в интервью «Известиями» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
«Электронная подпись, к сожалению, в последнее время стала инструментом многих преступлений, мошенничества, в том числе при переходе из одного негосударственного пенсионного фонда в другой, при продаже жилья, при оформлении кредитов. Поэтому необходимо навести порядок.
Правительство подготовило законопроект по наведению порядка с удостоверяющими центрами. Их будет меньше, будут очень жесткие требования, в том числе к капиталу таких удостоверяющих центров. Им будет что терять, если они что-то нарушат.
Ну и наши силовые структуры будут более серьезно подключены к этому вопросу по контролю за электронной подписью и правильному использованию», — подчеркнул Аксаков.
В Федеральной нотариальной палате также предостерегли об опасностях, связанных с применением цифровых технологий в сфере купли-продажи недвижимости.
Без объективного контроля такие операции могут быть сопряжены с большим риском мошенничества.
Электронная подпись может упростить работу мошенников, причем жертвами могут стать не только пожилые люди, но и молодежь, активно пользующаяся мобильными приложениями.
«В эпоху цифровизации нотариальное сообщество позаботилось о дополнительных мерах защиты документов в «цифре». Удостоверяя электронный документ, нотариус делает это своей усиленной квалифицированной электронной подписью.
Документ направляется в государственные реестры, выдается человеку на специальном носителе или пересылается по безопасным каналам на его почту, и он также хранится в единой информационной системе нотариата, что исключает его подделку», — отметили в Федеральной нотариальной палате (ФНП)
Быстрые деньги
Благодаря удобству формат электронной подписи стал более популярным в России, но вместе с тем электронная подпись дает возможность мошенникам обогатиться за чужой счет. В этом, по мнению преподавателя юридического факультета МГИМО, адвоката Виктории Данильченко, могут быть замешаны недобросовестные сотрудники удостоверяющих центров.
«Неправомерное использование электронной подписи (подделка или регистрация на третье лицо) в отъеме жилья встречается редко, но, на мой взгляд, в скором будущем мы будем слышать о таких историях всё чаще и чаще. Зачастую соучастниками мошеннических схем становятся и сотрудники специализированных удостоверяющих центров, которые и выдают электронную подпись», — поясняет Данильченко.
По ее словам, в центрах оформления электронной подписи мошенники пытаются использовать поддельные паспорта или просроченные документы.
ТАСС/Станислав Красильников
«Минкомсвязь уже предоставило проект поправок в Уголовный кодекс РФ, предусматривающих наказание для сотрудников таких центров в виде штрафа до 300 тыс. рублей или исправительных работ сроком на два года, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет», — отмечает юрист.
За выдачу электронной подписи с заведомо недостоверной информацией о владельце, согласно законопроекту, грозит наказание вплоть до лишения свободы сроком до пяти лет.
Юристы советуют гражданам не только писать заявления в Росреестр о невозможности проведения сделок без личного участия, но и крайне осторожно обращаться со сканами документов в интернете, поскольку они также могут стать опасными инструментами в руках мошенников.
Исключить мошеннические действия в отношении недвижимости на сто процентов невозможно, потому что для подделки подписи используют фальшивые доверенности. Совершать электронные сделки с недвижимостью можно в течение срока действия подписи, то есть одного года, рассказала «Известиям» юрист Европейской юридической службы Людмила Старовойтова.
«Случаи доведения преступных действий до регистрации перехода права как правило в большинстве случаев пресекаются на ранних стадиях благодаря взаимодействию управления Росреестра с правоохранительными структурами, нотариатом, судебными приставами и другими органами.
Если гражданину стало известно о совершении в отношении принадлежащей ему недвижимости противоправных действий, нужно незамедлительно обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве в отношении неопределенного круга лиц.
Также признать совершенную сделку недействительной можно в судебном порядке», — уточняет юрист.
Электронную подпись вносят в ЕГРН // Депутаты защищают граждан от мошенничества с недвижимостью
Возможность использовать электронную подпись при продаже недвижимости предлагают дать только тем гражданам, кто изъявил на это желание, о чем есть отметка в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Такие поправки в Закон о госрегистрации недвижимости[1] (№ 728232-7) Комитет Госдумы по госстроительству и законодательству рекомендовал принять в первом чтении. Цель поправок – не допустить роста мошенничества с квартирами через незаконное использование персональных данных.
Усиленная квалифицированная электронная подпись не защищает от риска получения ключа проверки подписи неуправомоченным лицом, говорится в пояснительной записке.
Авторы законопроекта (это большая группа депутатов, среди которых глава комитета Павел Крашенинников, депутаты Виктор Кидяев, Петр Толстой) обращают внимание на новые мошеннические схемы завладения недвижимостью.
Злоумышленники получают незаконный доступ к ключу проверки электронной подписи и потом подают в Росреестр документы от имени собственника в электронной форме (о таком случае в мае рассказала, например, «Российская газета»).
Закон не может полностью защитить собственника в таких случаях, признают авторы законопроекта. Степень защиты ключа проверки, зачастую хранящегося на флеш-накопителях, также не может быть признана достаточной.
Чтобы решить проблему, законопроект предлагает допускать продажу недвижимости по электронной подписи только в том случае, если в реестре есть соответствующая отметка. Если выяснится, что в ЕГРН такой отметки нет, то документы по сделке будут возвращены без рассмотрения.
Чтобы отметка появилась в реестре, гражданин должен подать заявление лично, через представителя или по почте. В последнем случае потребуется также заверить подлинность подписи на заявлении у нотариуса.
Депутат Юрий Синельщиков уточнил, есть ли статистика по таким мошенничествам. «Она стала только появляться. Если мы будем ее ждать, то это “сметет всех”», – ответил Павел Крашенинников.
У юристов есть замечания к законопроекту. Например, не ясно, нужно ли будет делать отметку по каждой из квартир, если у собственника их больше одной.
Точечным решением проблему мошенничества не решить, ведь электронная подпись используется не только в сделках с недвижимостью.
Нужно ужесточать оформление электронной подписи, а не требования к реестру, считают юристы (см. блог Жанны Колесниковой).
«Поддельные» владельцы: простая письменная форма договора лишает людей квартир
22.01.2021 
В последнее время в СМИ все чаще обсуждаются случаи, когда владелец недвижимости узнает о том, что квартира или дом больше ему не принадлежат, но при этом он не подписывал никаких документов. Потерять жилье, в том числе и единственное, может любой гражданин — мошенники подделывают подписи собственников недвижимости на договорах купли-продажи, после чего сделка благополучно регистрируется через МФЦ, и осуществляется переход права собственности. И даже если пострадавшему собственнику удается доказать факт мошенничества и вернуть себе жилье, пострадавшей стороной оказываются добросовестные покупатели, которые приобрели эту недвижимость после ряда перепродаж. А преступники скрываются с деньгами и готовят новую аферу.
Так, в декабре 2020 года стало известно о двух подобных случаях, произошедших только в одной Кемеровской области.
Герой первой истории — Денис, узнал, что перестал быть владельцем квартиры в центре Кемерова, когда он стал приводить в порядок документы на жилье, и ему понадобилась выписка из ЕГРН.
Получив документ, мужчина с удивлением увидел, что собственник у квартиры уже другой. Сначала Денис решил, что в Росреестре просто перепутали данные, но вторая выписка подтвердила — владелец квартиры теперь некий Артем.
Денис продавать квартиру не собирался. И не подписывал никаких договоров или доверенностей. Мужчина начал выяснять, как квартира без его ведома могла перейти к другому владельцу.
В итоге ему удалось найти договор купли-продажи, на основании которого был осуществлен переход права собственности.
На договоре в простой письменной форме, который был подан в отделение МФЦ, подпись Дениса подделана.
И теперь следствию предстоит разбираться — был ли работник МФЦ в сговоре с квартирными аферистами, или его ввели в заблуждение, приведя вместо Дениса кого-то похожего.
В обязанности сотрудников МФЦ не входит проверка юридической чистоты сделки.
Кроме того, подавляющее большинство из них, как, возможно, и в этом случае, не имеют соответствующей квалификации для того, чтобы проводить подробную проверку.
Работники МФЦ не должны общаться со сторонами сделки, не обязаны выяснять, не введена ли одна из них в заблуждение. Их задача — принять пакет документов и направить его на регистрацию. Чем и пользуются мошенники.
Денис решил бороться за свою квартиру. Он уже написал заявление в полицию и ждет возбуждения уголовного дела. Беспокоит Дениса только то, что на все процедуры требуется время, а новый собственник уже пытается продать «проблемную» квартиру.
«Количество мошенничеств на рынке недвижимости с каждым годом будет только расти, — полагает Венера Шайдуллина, директор Центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ. — это связано с несколькими факторами: трансформацией мошеннических схем, особенно в условиях цифровизации жизни населения.
Например, традиционный способ мошенничества, связанный с подделкой документов на квартиру, не потерял свою актуальность, а только усовершенствовался с появлением цифровых технологий редактирования графических форматов документов.
Кроме того, возможность заключения сделок с использованием электронной подписи породила новый вид мошенничества, когда преступники подделывают такую подпись и заключают от имени потерпевшего сделки с недвижимостью. Также влияет на рост числа мошенничеств правовая неграмотность населения и экономический фактор.
К сожалению, современные граждане все в большей степени начинают экономить на привлечении юристов и профессиональных участников рынка недвижимости. При этом правовых знаний у простых граждан в этой области недостаточно.
Поэтому процветают схемы, связанные с заключением договора ипотеки в отношении своего же имущества вместо договоров займа с залогом недвижимости, не устаревают и схемы, связанные с продажей квартир с обременением, по доверенности умершего собственника и т.д.».
У Дениса есть помощники и друзья, которые помогают ему в борьбе за квартиру. И это — не единственное его жилье. Второй же пострадавший от действий мошенников в Кемерове остался совсем один и оказался на улице.
Сейчас Василий вынужден ночевать в чужих подъездах. Он сирота, безработный и, кроме того, испытывает сложности с общением. Несколько лет назад парень потерял паспорт, но никому не сообщил об утере — процесс восстановления документа вызывает у него ужас. Видимо этой ситуацией и воспользовались мошенники.
Парень жил в комнате, которую получил в свое время от государства.
Но в конце ноября 2020 года он узнал, что она уже несколько лет ему не принадлежит, когда к нему вломились чужие люди и фактически выгнали на улицу, выкинув за дверь и его вещи.
Комната перешла к другому владельцу по договору в простой письменной форме, который Василий даже не видел. Новый «собственник» почти сразу же продал комнату, потом ее перепродали еще несколько раз.
Молодой человек обратился за помощью к знакомому психологу, который и поднял тревогу. Сейчас с его помощью Василий восстанавливает паспорт и другие документы. Психолог же уговорил молодого человека пообщаться с журналистами и обратиться в органы правопорядка, чтобы вернуть комнату.
Конечно, Василия нельзя назвать ответственным собственником. Но в тяжелой ситуации может оказаться абсолютно любой человек. А мошенники, «чёрные риелторы» выбирают именно таких, наименее социально защищенных граждан: инвалидов, сирот, пожилых людей или людей с психическими отклонениями и неразвитыми социальными навыками.
Им можно подсунуть на подпись документ, значения которого они даже не поймут, силой или шантажом принудить пойти на сделку, которая лишит их права собственности.
А можно просто подделать их подпись на документе в простой письменной форме.
Дезориентированный, потерявший все, испуганный человек, порой, даже не знает, куда обращаться, чтобы восстановить свои права на собственность. И часто просто погибает.
Договор в простой письменной форме — излюбленный документ аферистов. По документу, который, по сути, никто детально не проверяет, несколько раз были проданы даже те квартиры, владельцы которых уже умерли некоторое время назад.
Одна из недавних громких историй произошла в Липецке, где мошенники продали квартиру от имени женщины, которая умерла 8 лет назад. Сейчас наследник владелицы квартиры и ее новые собственники, добросовестные приобретатели, отстаивают своё право на владение недвижимостью в суде.
И в любом случае одна из добропорядочных сторон окажется в проигрыше. А мошенников и след простыл.
«Решать подобные проблемы необходимо на законодательном уровне.
Это должен быть комплекс мер, направленных на защиту простых граждан как от мошенников в целом, так и от правовой неосведомленности, — отмечает Венера Шайдуллина, — в частности необходимо закрепить в законодательстве необходимость заключение сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.
Многие эксперты будут парировать, что это дорого, однако в свою очередь отмечу, что сделка с недвижимостью — это действие, которое обычный гражданин совершает в среднем 1-2 раза в жизни. Согласитесь, что можно понести некоторые расходы ради своей же безопасности.
Помимо этого, необходима регламентация деятельности профессиональных риелторов, закрепляющая требования к ним и особенности их ответственности. Отмечу, что примерно 27% всех случаев мошенничества приходится на черных риелторов. Поэтому требуется на федеральном уровне установить регулирование данной сферы для регламентации экономической составляющей сделок с недвижимостью».
«Российская газета» в свою очередь подняла проблему того, что покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица.
Как отмечает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев в публикации «РГ»: «Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия.
Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья.
Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».
Если бы сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, ни одна из этих историй не произошла бы. Мошенничество было бы выявлено еще на этапе подготовки к сделке.
Так, буквально на днях, в январе 2021 года в Москве женщина попыталась продать чужую квартиру, действуя по «липецкой» схеме. Правда, покупатель настоял на обращении к нотариусу. Нотариус, беседуя со сторонами сделки, обратила внимание на то, что продавцом был выбран небезопасный способ расчета по сделке.
Кроме того, женщина, называющая себя владелицей квартиры, не смогла внятно ответить на ряд вопросов. Ее поведение показалось нотариусу странным. Проведя детальную проверку документов, нотариус выяснила, что женщина подделала паспорт собственницы квартиры, которая умерла больше года назад.
Об аферистке сообщили в правоохранительные органы.
Именно поэтому все больше экспертов говорят о том, что сделки с жилой недвижимостью нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении.
Нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью — обычная практика для большинства европейских стран. Ведь когда сделка удостоверена нотариусом, именно на нем лежит ответственность за ее юридическую чистоту и законность.
Перед удостоверением сделки нотариус обязательно проверяет личности сторон сделки (подлинность паспортов и их действительность), проводит тщательный предварительный анализ документов. Кроме этого, он обязательно беседует со сторонами сделки, чтобы удостовериться в том, что они действительно хотят заключить сделку и именно на тех условиях, которые заявлены в договоре.
Нотариус убеждается в том, что ни продавец, ни покупатель не находятся под давлением, что их не принуждают к совершению данной сделки, и они понимают ее правовые последствия. Сторонам в обязательном порядке зачитывается договор и разъясняются его сложные пункты.
А после удостоверения документа, нотариус в тот же день направляет пакет документов в Росреестр в электронном виде для регистрации прав собственности.
Нотариус не только высококвалифицированный и самый доступный для граждан юрист.
Он единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия.
И в случае, если по вине нотариуса сторонам сделки нанесен ущерб, он будет возмещен в полном объеме. Для этого существует многоуровневая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.
Как защитить недвижимость от мошенничества с электронными подписями?
Мошеннические схемы в сделках с недвижимостью «процветают» независимо от новейших технологий защиты. В СМИ уже появляются новости о подделке электронных подписей сторон при совершении сделки купли-продажи. Эксперты собрали несколько фактов и нюансов, которые помогут избежать проблем с мошенничеством с электронных подписях.
Первое радикальное решение — ввести запрет на любые регистрационные действия. Для этого достаточно обратиться в Росреестр для требования ограничений. Услуга проводится через МФЦ или портал Госуслуг.
Проблема законности цифровых подписей связана с отдельной проверкой ее правильности каждым удостоверяющим центром. Стоит помнить, что для получения прав на электронную подпись требуется подтвердить личность получателя. Однако, в каждом органе используются свои методы по удостоверению личности.
Можно ли выписать людей из купленной комнаты?
Таким образом, электронную подпись может получить совсем другое лицо. При этом Росреестр на не несет никакой ответственности, поскольку в его обязанности входит проверка самой цифровой подписи на подлинность.
Чтобы избежать подобных ситуаций, требуется внимательнее относиться к предоставлению своих данных третьим лицам. Так, например, при совершении любой сделки, другая сторона может украсть данные.
Эксперты также утверждают, что запрет на проведение сделок без личного присутствия также не сможет помочь защитить человека, поскольку электронная подпись уже автоматически подтверждает присутствие лица. Тогда получается нужно ввести другой документ, запрещающий использовать цифровые подписи.
Позже в законе была внесена поправка. Лицо может совершать сделки на основе цифровой подписи, если собственник заранее уведомил Росреестр о возможности заключения такой сделки.
Покупать ли квартиру на этапе котлована
Специалисты в области сделок с недвижимостью говорят, что доступы цифровой подписи связаны только из-за невнимательности людей. Чаще всего мошенники получают данные человека через доверенность. В документе на передачу прав от другого лица мошенники вписывают не только данные недвижимости, но и переход цифровой подписи.
Единственный доступный вариант решения проблемы — обратиться в Росреестр для наложения запрета на осуществления сделок без личности присутствия.
Если мошенник с доверенностью обратиться за получением выписки из ЕГРН, то на документе будет стоять отметка об обременении. В таком случае сделка будет недействительна даже при использовании электронной подписи и доверенности.
После того, как мошенник получает отказ от государственного органа, Росреестр возвращает все приложенные документы в течение пяти рабочих дней с мотивированным отказом. Наложение ограничений на недвижимость также защищает владельца от использования жилья в качестве залога по кредиту.
Проблемы, с которыми может столкнуться рынок недвижимости
anapa. media
Ликбез: какие документы обезопасят недвижимость от мошенников
Для этого он должен либо прийти и написать заявление о согласии использовать электронную подпись, либо направить его по почте. Заявление должно быть оформлено на бумаге с личной подписью собственника объекта недвижимости. После получения заявления Росреестр в течение пяти дней должен внести соответствующую запись.
Новые правила не распространяются на электронную ипотеку. Также уведомлять Россреестр не нужно, если электронная подпись выдана удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты, либо если сделка проводится с участием нотариусов или органов власти, которые взаимодействуют с Росреестром в электронном виде.
Поводом введения подобных новелл стали неоднократные случаи подделки цифровых подписей и мошенничество с недвижимостью. Цель нововведений — минимизировать данные риски.
Эксперты Росреестра еще раз напоминают, какие заявление следует написать, чтобы не стать жертвой цифрового мошенничества.
Так, каждый владелец недвижимости может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в Росреестр также будет внесена соответствующая запись.
Наличие в ЕГРН такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.
Оба вида заявлений (о невозможности проведения сделок с недвижимостью без его личного участия и о возможности проведения сделок с недвижимостью с использованием его электронной подписи) можно подать при обращении в многофункциональный центр «Мои документы» (экстерриториально – в филиалах Федеральной кадастровой палаты Росреестра). Такие заявления также можно направить по почте, заверив предварительно свою подпись в них у нотариуса.
В МФЦ оператор поможет составить заявления по установленной форме. Заявители также могут предварительно заполнить форму заявления самостоятельно. Форму и образцы заявлений можно посмотреть на сайте Росреестра.
Ранее эксперты ИНКОМ-Недвижимость рассказали о набирающей в Москве популярность схеме мошенничества с жильем. Речь шла о сделках с использованием электронной подписи.Информационные технологии сильно упрощают жизнь человека.
Например, узнать необходимую информацию практически о любом объекте или оформить сделку с недвижимостью можно сидя за компьютером, говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Однако, помимо новых возможностей современные технологии становятся инструментом для мошенников, в том числе электронная подпись.
Если раньше участникам сделки необходимо было собственноручно расписаться в договоре отчуждения недвижимости, то сейчас для проведения сделки требуется лишь электронная подпись, а ее можно подделать разными способами: оформить по подложным документам, взломать личный кабинет на сайте госуслуг для получения нужной информации и т д, отмечает эксперт.
Чтобы предотвратить возникновение такой ситуации, владельцу жилья можно порекомендовать, например, подать заявление в МФЦ о запрете Росреестру совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости без личного присутствия собственника или его законного представителя, также советует эксперт.
Два вида мошеннических действий с электронной подписью
(статьи были на коммерсанте и на циане ).
При помощи ЭП квартира в Москве была переписана на другого человека. Все действия выполнялись на интернет-портале Росреестра, поэтому владелец жилплощади и не подозревал о сделке. В ведомстве прокомментировали происшествие, назвав его первым таким случаем.
Чтобы защитить себя от подобных эксцессов, Росреестр советует гражданам написать заявление, которое запретит проводить сделки в отсутствие владельца недвижимости. Подать такую заявку можно на сайте ведомства.
Правда, этот способ не решает проблем с электронной подписью, а просто не позволяет пользоваться ее возможностями. В результате многие госуслуги снова вернутся в офлайн с очередями и бюрократическими сложностями.
Была и другая ситуация с мошенничеством при помощи ЭП. Пожилой отец передал своему сыну жилье в Москве по дарственной. Документы хранились в сейфе и никому не передавались.
Однажды отец заметил, что в платежках за коммунальные услуги указана фамилия другого человека. После обращения в МФЦ выяснилось, что квартира принадлежит не сыну.
Сотрудники центра выдвинули предположение, что родственник просто провел сделку втайне от отца. Но сын опроверг эти подозрения, взял документы и отправился в Росреестр.
В ведомстве он узнал, что права собственности действительно были переданы осенью 2018 года. Для действий был использован электронный вариант подписи, который получили в личном кабинете на портале. Бумажных версий документов при этом не требовалось.
Пример 2: мошенничество с ЭП для регистрации ИП или Юр лиц
(статья была на хабре ).
Павел Зимаков неожиданно обнаружил, что является учредителем нескольких фирм с большими долгами. Хуже всего, что электронную подпись москвич никогда не заказывал.
Павел предположил, что его данные злоумышленникам выдали нечистые на руку сотрудники банка, в который он недавно обращался для рефинансирования ипотеки.
Для этого было необходимо представить копии СНИЛС и паспорта, чего достаточно для выдачи подписи.
Затем ворам нужно было только пойти в удостоверяющий центр, в котором есть прикормленные сотрудники. С чужими паспортными данными было просто подделать доверенность, которую также заверили у знакомого нотариуса. После этого мошеннику осталось только взять свой паспорт и забрать подпись за владельца паспорта. Служащих факт подделки документов не интересовал.
Специалист по безопасности Cisco Systems рассказал, что многие УЦ специально открываются для реализации таких мошеннических схем. Человек может не подозревать, что ЭП на него уже оформили.
Злоумышленник же называет номер своего телефона, чтобы настоящего владельца документов не потревожили уведомления. Такой же позиции придерживается и заместитель руководителя Group-IB. Он полагает, что Зимаков стал гендиректором фирмы-должника по липовой доверенности.
Документ в центре не завернули, лишних вопросов не задавали и выдали электронную подпись.
Сомнительные удостоверяющие центры — по-настоящему слабое звено в проекте ЭП. Это частные организации, не имеющие государственного контроля. Лицензированием занимаются Минкомсвязь и ФСБ, но на этом все заканчивается, дальше организации могут действовать по своему усмотрению, не боясь проверок.
Как защитить себя
Чтобы электронный вариант подписи не был украден, нужно позаботиться обо всём заранее. Общественный центр интернет-технологий рекомендует выполнить следующие шаги.
- Отправиться в МФЦ, если мошенничество с электронной подписью еще не произошло. Там нужно написать заявление, запрещающее сделки с недвижимостью, если владелец не присутствует при этом.
- Аналогичное заявление нужно написать в ФНС, чтобы без ведома владельца подписи не могли зарегистрировать ЮЛ. Для этого заполняется форма № Р38001.
- Поставьте пароль на носитель ЭП. Если он попадет в чужие руки, воспользоваться токеном будет нельзя. Подбор комбинаций ничего не даст, после третьего неверного ввода носитель заблокируется.
- Самое главное — флешка должна храниться только у владельца, даже близкие люди не должные ее брать.
Чтобы оградить себя от мошенничества с ЭП, нужно лучше следить за документами и персональными данными, которые передаются другим людям, в том числе и через интернет. Сканированные копии, пароли, личная информация, а также все подписываемые документы должны проходить строгий контроль.
Что делать, если подпись украдена
После установления этого факта нужно написать заявление о том, что подпись используется незаконно, и передать его в правоохранительные органы и организацию, выдавшую ЭП. Также можно пожаловаться в ФСБ и Минкомсвязи, если центр не отреагировал на заявление. Для этого можно воспользоваться обычной почтой или веб-приемной на сайте.
Если все эти действия не принесли результата, можно обратиться в суд. Но наказать за мошенничество с подписью можно при нанесении материального ущерба. Если его нет или это невозможно доказать, суд не будет рассматривать дело.
Перспективы: будет ли решена проблема
Электронный способ заверения документов долго вынашивался, вложено много сил и ресурсов для реализации проекта, поэтому чиновники хотят исключить возможность мошенничества с ЭП.
Для этого по инициативе Минкомсвязи будут внесены поправки. Электронные носители, возможно, разрешат выдавать только ФНС (одна из возможных редакций закона), а требования для центров будут ужесточены.
Законопроект в ближайшее время отправится на рассмотрение в Госдуму.
Электронную подпись перестанут дискредитировать, когда проблема анонимных сим-карт будет решена. По закону симки нельзя продавать без договора, в котором указаны паспортные данные.
Но по факту все еще есть точки у вокзалов и железнодорожных станций, где без особого труда можно купить карту без представления документов.
Из-за этого мошенничество процветает, злоумышленникам даже не нужно особенно напрягаться для сохранения анонимности.
В будущем планируется связать номер телефона и конкретную личность через ЕСИА. Тогда электронный вариант подписи злоумышленнику будет использовать сложнее, ведь он не сможет указать свой номер и получать сообщения вместо реального владельца ЭЦП.
Пять правил для безопасной работы с ЭП
Соблюдение этих рекомендаций повысить безопасность, но не решит проблему на 100 %. Человеческий фактор остается всегда.
- ОсмотрительностьНи при каких условиях нельзя передавать свою подпись другим людям. К сожалению, этот самый банальный совет часто не соблюдается. Кому-то лень оформлять доверенность или жалко денег, другие слишком доверяют близким людям. Но нельзя забывать, насколько велики могут быть риски.
- Хранение ЭП на токенеПокупка носителей, прошедших проверку ФСТЭК. Ведомство просвечивает все токены рентгеном, чтобы убедиться в отсутствии закладок. На них могут быть записаны вредоносные программы, которые ставят подпись под удар. Если носитель чист, то ФСТЭК подтверждает это выпущенным сертификатом.
- Информационная гигиенаНикаких переходов по сомнительным ссылкам, в письме может быть указан правильный адрес, но при наведении курсора можно будет увидеть совсем другой адрес. Нельзя устанавливать ПО из непроверенных источников, пользоваться флешками, которые могут быть заражены. На ПК обязательна антивирусная программа, компании должны уделять особое внимание работе службы информационной безопасности.
- Внимание к документамМеста хранения должны быть надежными, о факте кражи незамедлительно должны быть оповещены правоохранительные органы. Заявление о краже пригодится в случае обращения в суд из-за мошенничества с подписью. Доказать непричастность к заполнению заявления на ее выпуск поможет графологическая экспертиза.
- Ответственность УЦОб этом обязаны заботиться сотрудники самих центров, они должны правильно подбирать сотрудников, проверять документы и следить за выполнением инструкций. Лучше всего обращаться в крупные УЦ, которые зарекомендовали себя на рынке, как надежные поставщики услуг.