В мае 2018 года мы с супругой купили однокомнатную квартиру в новостройке в подмосковной Лобне. Однушка без отделки тогда продавалась за 3,2 миллиона ₽.
На встрече с представителем застройщика мы попросили скидку. Сами этого не ожидали, но он пошёл нам навстречу и сразу скинул 5%, до 3 050 000 ₽.
На ремонт, мебель и технику ушло ещё 600 тысяч ₽. В итоге мы потратили 3 650 000 ₽.
Эту квартиру мы купили для родителей супруги, которые живут в Казани. Хотелось, чтобы они переехали к нам поближе. Но они передумали, в своём городе им было намного комфортнее. Тогда мы решили купить себе жильё в Москве, оформили ипотеку, а эту однушку выставили на продажу, чтобы закрыть кредит.
Найти ипотеку с самой низкой ставкой
Продать квартиру нам удалось за 4 800 000 ₽. И вот как это было.
10 ноября 2019 года мы разместили объявление о продаже квартиры за 5 050 000 ₽ на Авито, ДомКлик и Циане. На первых двух ресурсах месяц размещения объявления о продаже был бесплатным, а вот за каждую неделю на Циане нужно было заплатить по 91 ₽.
Звонки начались сразу. Но это были специалисты с других сайтов, которые хотели добавить наше объявление к себе на ресурс. Следом стали поступать звонки от риелторов, которые предлагали быстро продать нашу квартиру за комиссию в 150–200 тысяч ₽.
За неделю нам не позвонил ни один потенциальный покупатель. И в итоге мы согласились заключить договор с риелтором за 150 тысяч ₽, если он продаст квартиру. Но звонков всё равно не было.
Чтобы не терять время, мы решили пойти на радикальную меру и снизили цену на квартиру сразу на 250 тысяч ₽, до 4 800 000 ₽. И это помогло.
Спустя пару дней позвонил покупатель, который нашёл нас на Авито, и захотел посмотреть квартиру.
Квартира ему понравилась, и он назначил ещё одну встречу, но уже со своим риелтором, чтобы проверить все документы на недвижимость (договор купли-продажи, выписку о праве собственности, паспорта).
Риелтор одобрил и квартиру, и состояние документов. На всякий случай мы оставили объявление до заключения сделки — вдруг что сорвётся. Удивительно, но риелтор покупателей его мониторил и попросил удалить с сайта. Нам ничего не оставалось, как пойти ему навстречу.
Подготовка документов для продажи
Для продажи квартиры продавец должен подготовить такие документы:
- паспорта;
- выписку из Росреестра о праве собственности;
- договор купли-продажи квартиры;
- экспликацию;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- выписку из домовой книги;
- копию свидетельства о браке;
- ещё могут попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что вы не состоите на учёте и отдаёте отчёт своим действиям.
Нам на первом этапе для продажи требовалось сделать экспликацию квартиры — это чертёж с указанием площадей комнат. Получить его можно через БТИ, у застройщика или другие организации, которые имеют на это право. Найти их можно на сайте Росреестра, где есть перечень кадастровых инженеров. В БТИ за услугу попросили 9200 ₽.
Нужно было ждать около 10 дней. Но чтобы не затягивать этот процесс, риелтор предложил услуги другой компании, с которой он уже не раз сотрудничал. Они стоили 7000 ₽. Я отправил ему фото договора купли-продажи с приложениями и перевёл деньги. На следующий день документ был готов. Его забрал сам риелтор и отправил в банк.
Оказалось, что экспликация нужна для оценки квартиры, поскольку покупатели хотели приобрести её в ипотеку. Следом нужно было сделать фото квартиры:
- жилые комнаты (от окна в сторону дверного косяка (первый кадр) и от дверного косяка в сторону окна (второй кадр));
- кухня (та же технология, как и с жилыми, но ещё один кадр нужен на кухонный гарнитур, в сумме — три кадра);
- коридор со всех помещений;
- туалет и ванная комната по одному кадру;
- вид из окна;
- входная дверь квартиры с двух сторон — с внешней и внутренней.
Потом мы обратились в нашу управляющую компанию за выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии долгов по ЖКХ. Сначала позвонили и заказали документы по телефону, а после получили их в офисе УК. Справки делали несколько дней. За документами нужно было прийти с паспортом.
Когда мы наконец собрали все бумаги, банк оценил квартиру по фотографиям и копиям документов и одобрил ипотеку нашим покупателям.
Продажа
Получить деньги при продаже квартиры через ипотеку можно наличными через банковскую ячейку или через аккредитив — это услуга банка, который выдаёт ипотеку и проверяет все документы в сделке. Если всё нормально, то деньги переводятся со счёта покупателя на счёт продавца.
Брать наличные — слишком рискованно, тебя могут ограбить по пути из банка или выдать неполную сумму, пересчитать вручную будет сложно. Так что мы выбрали второй вариант.
Для получения денег потребовалось открыть счёт в банке, где оформлялась ипотека.
И вот 31 декабря 2019 года мы приехали в банк для подписания документов купли-продажи. Договор подготовил сам риелтор, специалист банка его просто распечатал. Мы его заранее изучили — ни одной претензии по содержанию не было, и все поставили свои подписи.
Дальше нужно было зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ, чьи отделения были закрыты все новогодние праздники. Так что нам пришлось ждать до 9 января 2020 года. Покупатель заранее оплатил госпошлину 2000 ₽, и сразу после праздников мы подали документы.
Регистрация заняла 10 дней. Договор снова нужно было привезти в банк для проверки, и уже на следующий день нам пришло СМС о поступлении 4 800 000 ₽ на наш счёт.
В тот же вечер мы встретились с покупателями, передали ключи и подписали акт приёмки-передачи квартиры.
Финансовые итоги
Мы вложили в покупку квартиры и её ремонт 3 650 000 ₽. Получили — 4 800 000 ₽. Фактически заработали 1 150 000 ₽. Но квартира была в нашей собственности менее пяти лет, потому от её продажи нужно заплатить налог в размере 13%. Платить его надо с разницы между покупкой и продажей. Ремонт не считается. Поэтому налог нам нужно заплатить с 1 750 000 ₽, а это 227 500 ₽.
Поскольку сделка была зарегистрирована в январе 2020 года, то налог нужно заплатить до 15 июля 2021 года. За вычетом этого сбора чистый доход от продажи составил 922 500 ₽.
Фактически мы заработали 25% за два года.
Думаю, что такая доходность случилась из-за небольшого числа предложений в нашем районе и из-за запуска Московских центральных диаметров, которые повысили инвестиционную привлекательность квартир в Лобне.
С оставшимися деньгами мы поступили так:
- 3 700 000 ₽ — отправили на погашение ипотеки на московскую квартиру. Чтобы не платить лишних комиссий, пришлось снимать наличные и нести их в отделение нашего банка.
- 500 000 ₽ — вернули долг родителям супруги. Мы занимали у них деньги на досрочное погашение ипотеки, чтобы сэкономить на процентах, пока квартира продаётся.
- 230 000 ₽ — отложили для уплаты налога в 2021 году. На эту сумму мы сразу купили на бирже паи FXMM, которые дают ежегодную доходность в районе 6–7%. То есть мы заработаем на деньгах для налога ещё около 20 тысяч ₽.
- 370 000 — отложили на ремонт в московской квартире.
Читайте по теме: 5 ETF, которые выросли больше всего за 5 лет
Ни рубля с этой сделки мы не потратили на себя, развлечения или какие-то покупки, просто раздали долги. Условно мы посчитали, что вышли в ноль после погашения ипотеки — это был главный результат продажи.
Максим Глазков, инфографика и коллаж — Ламия Аль Дари
Покупка квартиры в новостройке. Личный опыт
Опубликовано пользователем сайта
Я хочу описать свой печальный опыт по покупке квартиры — новостроя в ипотеку, чтобы предостеречь всех тех, кто решился на этот шаг о последствиях, которые могут вас подстерегать. По происшествию почти трех с лишним лет после покупки, я могу сказать, что это одна из моих самых серьезных ошибок, которые я совершила в жизни.
На тот момент, когда я задумалась о покупке собственного жилья, шел 2014 год. Как вы помните, в начале 2015 долбанул кризис, когда рубль упал относительно доллара в два раза.
Помню как меня все поздравляли и говорили, что я успела «вскочить на подножку уезжающего поезда», что сейчас ставки улетят в космос и мне повезло так повезло! Помню, как один коллега даже сказал: «Вот это реально взрослый поступок! Молодец!»
И действительно — застройщик обещал «золотые горы» так сладко «пел в уши», что они — чуть ли не лидеры рынка, и показывал красивые рендеры чудесного, уютного городка! И даже подарил фермерскую продукцию в качестве дружеского жеста, направленного на укрепление нашей сделки. О, как я была наивна!
Что обещал застройщик?
Застройщик обещал, что по Договору долевого участия я получу свою квартирку без отделки, площадью 32 квадратных метра осенью 2016 года, или раньше.
Конечно же, я живу не в информационной блокаде и прекрасно понимала, что шансов получить свои несчастные метры в срок чуть меньше, чем нет. Это ежедневно доказывают сотни застройщиков в одной только Московской области.
Но я все равно наивно мечтала, что чуть позже у меня все-таки будет своя уютная квартирка и уже мысленно выбирала плитку на кухню и обои в комнату.
Но дом не только не построился в указанные сроки, но и заморозился почти на год. У данного застройщика имеются два проекта — этот самый жилищный квартал с многоквартирными домами, и, вроде бы какой-то коттеджный поселок. Кстати, про этот поселок очень давно ничего не слышно.Итого, многоквартирный дом, состоящий из 19 секций, стоял себе, построенный на 5-7 этажей почти год.
Что происходило в это время с застройщиком и его финансовой пирамидой — никто достоверно не знает. Но официальная версия звучала так: «Непорядочный подрядчик украл все деньги, ищем нового», — типа проводится тендер на выбор нового подрядчика и строительство скоро восстановится!
«Скоро» наступило где-то года через полтора, т.е. в конце 2016 года, когда просрочка составляла уже порядка 3-х месяцев.
Как защищает дольщиков 214-ФЗ?
По сути, есть такой закон, который якобы должен защищать дольщиков от всех рисков: двойных продаж квартир, непорядочности застройщика и т.д., а также обязует выплатить застройщика неустойку, которая покрывает томительное ожидание от опоздания сдачи дома в срок.
Это все очень круто звучит, но на деле все немного не так. Чтобы отсудить неустойку, вы должны будете нанять дорогостоящего юриста, который подготовит иск в суд и придет на заседание, и не одно.
Не хотите тратиться на юриста? Извольте сами все делать и присутствовать на всех заседаниях, которые, конечно же, назначаются строго в рабочее время, так как гражданские суды работают в таком же графике как и вы.
Не можете — ваши проблемы.
Кстати, большинство юристов вообще не волнует исход вашего дела, в отличие от денег, которые вы ему заплатите вперед.
Кстати, не забудьте о том, что ответчик не явится на 2 заседания и, если повезет, придет на третье и будет ссылаться на 333 статья ГК РФ. Это какие-то непредвиденные обстоятельства, по которым неустойку режут на 30, порой на 50, а то и на все 80%. Это все зависит от судьи.
Абсолютно точно не стоит идти в суд по месту регистрации ответчика — там исход можно предсказать без карт Таро и гадалок, — и он будет не в вашу пользу.
Вы, конечно, можете попробовать подать аппеляцию на обжалование решения, но это чуть чаще, чем всегда ничего не изменит, а для вас сулит дополнительные расходы по деньгам и/или времени.
В моей ситуации, мне было присуждено 30% от заявленной суммы, обжаловать сие решения я не стала. Но! Эти деньги я, скорее всего, никогда не увижу, исходя из того, как дело складывается дальше.
А дальше?
А дальше, друзья мои, сбывается самый пессимистичный прогноз, который снился мне и остальным 440 дольщикам нашего несчастного дома в кошмарных снах все эти годы.
Среди этих несчастных людей — молодые люди, от 20-40 лет, семьи с детьми, которые вынуждены продолжать платить ипотеку (ведь отношения банка с вами — это совершенно другая история), а также снимать жилье все это время! Кстати, я не исключение.
И мои платежи за жилье в данный момент составляют, — внимание, — более 70% моего дохода!
Так вот: наш застройщик решил банкротиться. И это реально, без преувеличения, боль нашей жизни! Хоть банкротство — и небыстрая процедура, но сейчас есть информация, что это дело затеялось давненько, и что это, так или иначе, это случится в ближайший месяц. И тогда все станет еще хуже!
Если повезет и мы успеем подсуетиться, — мы попадем в реестр кредиторов (тоже суды, на сей раз это арбитраж), документы, деньги и время. А дальше — «как Бог на душу положит», в буквальном смысле, т.е. реально, никто не знает, как будет и получим ли мы в конце концов свои квартиры.
И ведь не достроили то совсем чуть-чуть…как это обидно — не передать словами. Конечно, в жизни есть более жестокие вещи чем лишиться нескольких миллионов просто на ровном месте, деньги это не главное и все такое! Но, тем не менее, это правда очень и очень несправедливо!
Конечно, наивно предполагать, что все люди честные и зарабатывают своим трудом. Но здесь у меня создается такое впечатление, что застройщику проще подкупить все инстанции, потратив на это весь бюджет честных дольщиков, чем просто взять и построить дома! Т.е. это — настоящий произвол. Ничем не уступает историям из 90х.
Пожалуйста, не повторяйте мою ошибку! Покупка жилья в новостройке — это всегда лотерея, причем чаще — лохотрон. И если вы на это все-таки решитесь, пусть вам повезет больше, чем мне!
Всем позитива! Хорошей недели и весны, наконец!
Купили бы вы новострой?
Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве
The Village продолжает неделю недвижимости.
В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. В этом выпуске — истории москвичей, которые стали владельцами квартир тем или иным способом.
Илья
Квартира в тихом районе
В Москву я переехал из Омска в 2010 году. О переезде думал курса с третьего, нужен был повод, и он нашёлся: я купил билет на концерт U2 в Москве и больше в Омск не вернулся.
Подавляющее большинство моих знакомых в Москве живут в съёмных квартирах, но я решил приобрести своё жильё. Трёхкомнатную квартиру в центре Омска я продал за 4,3 миллиона рублей. На такие деньги можно взять квартиру только в ближайшем Подмосковье, но я же переезжал в Москву, а не в Московскую область.
К тому же я хотел, чтобы квартира была не однокомнатная — на случай если появится семья, — в тихом районе и недалеко от метро. Весной этого года квартиру, соответствующую таким условиям (я искал квартиры вверху оранжевой ветки метро и снизу зелёной), можно было купить где-то за 6−6,5 миллиона рублей.
Мне пришлось взять ипотечный кредит примерно на два миллиона.
Я не понимаю, как люди берут ипотеку с нуля. Изучение графика выплат кредита, честное слово, поражает. Из 25 тысяч рублей, что я плачу ежемесячно, на погашение кредита идут только 4 тысячи. Остальное отправляется на погашение процентов.
То есть задолженность перед банком уменьшается по чайной ложке. Хотя, казалось бы, 12 % годовых звучит не так страшно. Благо у меня есть ещё одна квартира в Омске, которую я сейчас продам и погашу ипотечный кредит.
В противном случае я бы, конечно, заколебался выплачивать его 15 лет.
Покупка квартиры осуществляется через риелтора. Если нанимать его через агентство, услуги обойдутся в 150 тысяч рублей, зато большое агентство гарантирует, что вас не кинут. Часто с риелтором можно договориться о частном порядке оформления сделки, тогда его устроит гонорар в 80−100 тысяч рублей. Так мы и сделали с моим агентом.
Чтобы следовать моему примеру, нужно очень доверять риелтору: способов обмануть покупателя масса. Вам могут продать квартиру по договору, в котором стоимость недвижимости будет занижена в несколько раз, а остальные деньги будут прописаны в дополнительной расписке.
Это делается для того, чтобы продавец, если он владеет квартирой меньше трёх лет, не платил налог с продажи.
В какой-то момент продавец может попытаться расторгнуть сделку, вернуть себе квартиру, при этом деньги, прописанные в договоре, вам вернутся, а большую часть, указанную в расписке, суд может не признать.
Мне, например, пробовали продать квартиру по доверенности — хозяйка вроде бы жила в Канаде, а её родственники-алкоголики говорили, что она просит их «выйти в кэш». Тут тоже крылась опасность: хозяйка может объявиться и расторгнуть сделку купли-продажи. Риелтор от таких неожиданностей меня уберёг.
В итоге я выбрал квартиру у метро «Кантемировская» — там спокойно и много рощ, очень уютно. Пока я жил в Москве на съёмных квартирах в центре, забыл, что люди могут сидеть и бухать на улицах. В центре такого не встретишь, а тут с самого утра люди за 40 садятся на лавочки и общаются под пиво и водочку. Такой уют спального райончика.
Марина
Квартира по договору ренты
Договор ренты обычно заключают пожилые люди, у которых нет родственников и которые нуждаются в денежных средствах в силу разных обстоятельств. После того как договор заключён, квартира переходит в собственность рентоплательщика, но пользоваться ей он не может — это называется «собственность с обременением».
Как правило, договор действует с момента подписания и до смерти владельца недвижимости. Рентоплательщик имеет право на квартиру только в случае, если выполнит все условия договора с собственником. В противном случае он может лишиться всех средств, которые вкладывал в квартиру.
Как правило, договор включает в себя оплату коммунальных услуг, оказание помощи людям, которые там живут, их похороны.
Иногда случается так, как в нашем случае: бабушка, с которой мы заключили договор десять лет назад, стала немного не в себе и, после того как дедушка умер, решила выйти замуж за первого встречного.
В 80 лет она пошла на улицу, встретила там человека, привела к себе в квартиру, оформила на него доверенность, наследство, написала завещание. В суде стала говорить, что договор с нами недействительный, мы за ней плохо ухаживали и уделяли ей мало внимания. Она сказала, что новый дедушка обошёлся с ней по-доброму — целовал, обнимал.
Получается, что я десять лет платила налоги и отвечала за квартиру, хотя воспользоваться ей не могла. Наши судебные тяжбы продолжаются уже год.
Очень часто суды становятся на сторону пожилых людей, которые приходят и говорят, что за ними плохо ухаживали, это вызывает сочувствие. Есть много нюансов, которые знают опытные юристы: какой бывает договор ренты — возмездный или безвозмездный, какие подводные камни в каждом случае.
Если рента безвозмездная, это значит, что недвижимость достаётся рентоплательщику бесплатно, но ему приходится ежемесячно выплачивать рентные платежи. Их рассчитывают исходя из показателя МРОТ.
Если рента возмездная, как у нас, и квартира не достаётся рентоплательщику бесплатно, к рентным платежам добавляется фиксированная сумма — дополнительная плата за будущее право распоряжаться недвижимостью.
Сейчас мы получили от суда вердикт: основания для расторжения ренты нет. Всё остаётся как было, но эти тяжбы несут за собой траты на юристов и адвокатов, а также большую нервотрёпку.
По своему опыту могу сказать, что договор ренты — очень рисковое дело. С одной стороны, по телевизору показывают сюжеты, как рентоплательщики не выдерживают и убивают стариков, чтобы получить квартиру.
С другой — сами жильцы нередко симулируют болезни и притворяются, что скоро умрут, чтобы за ними ухаживали. Конечно, бывают и позитивные случаи — например, рентоплательщику могут сразу предложить въехать в квартиру и жить там.
Этим пользуются, например, приезжие в Москве.
Алла
Квартира в Новой Москве
Мои родители начали копить мне на квартиру лет десять назад. Мы планировали сдавать её, так как я не собиралась переезжать из съёмной квартиры рядом с работой. Мои родители не миллионеры, мы искали доступное жильё.
В 2012 году появилась территория Новой Москвы, и там за наши 6,5 миллиона рублей получалось купить квартиру площадью даже 100 квадратных метров.
Риелтор предлагал нам варианты под ключ, с высоким потенциалом роста прибыльности.
Мы сразу отмели все квартиры в строящихся проектах: нам сказали, что это забава для терпеливых и при худшем раскладе заселения можно так и не дождаться. Потом мы отказались от больших проектов — это когда строят порядка сорока домов сразу: сделка с такими тоже может затянуться. Например, в Ближнем Переделкине сдачу последней очереди строительства отложили на несколько лет.
В результате мы выбрали двухкомнатную квартиру в Ново-Переделкине. Она находится в пяти минутах от станции «Переделкино», рядом три шоссе. Это новый район, так что в радиусе выстраивают всё необходимое: торговый центр, школу, больницу. Важным было и то, что это известный и надёжный застройщик.
Мы начали сдавать квартиру через три месяца после того, как её купили, за 35 тысяч рублей. Её цена уже сильно выросла — с 6,5 миллиона рублей в феврале 2013 года до 8 миллионов сейчас.
Кирилл
Квартира советской интеллигенции
Я старался выбрать квартиру с хорошей историей, мне хотелось, чтобы в доме была особая атмосфера. Изначально рассматривал Юго-Запад: там ещё силён дух интеллигенции 1980-х, хорошие школы в округе, и по цене это приемлемо.
Риелтор мне был не нужен: они берут комиссию в сотни тысяч, а я сам мог подбирать квартиры по ЦИАНу и другим сайтам. Я нашёл юриста, который проверил документы за 15 тысяч рублей, а с владельцами квартир созванивался сам.
Я просмотрел десятки предложений, в каждом случае читал про историю здания, находил список жильцов подъезда и анализировал их фамилии. Всего я побывал в трёх квартирах, последнюю купил.
Первой квартирой, куда я приехал, владела женщина с татарским именем — хвасталась, что над ней жила Марина Тарковская и вообще подъезд приличный. Квартира оказалась слишком маленькой, так что я решил посмотреть другие варианты.
Во второй меня встретил какой-то жлоб с цепью, он мне сразу не понравился. Хотя всё равно было заметно, что он не простой: черты лица выдавали хорошие корни.
В квартире стоял огромный стеллаж с книгами, и я обратил внимание, что многие из них на польском.
Позже удалось выяснить, что в ней жила Дарья Павлова-Сильванская, бывший главный редактор журнала «Лиза», а до этого — довольно известный журналист, который работал с польскими делегациями в России.
В третьей квартире меня встретила приятная пожилая пара с кошками. Я сразу купился на лежащие на диване машинописные свёртки с текстами Окуджавы и Галича, а также с нетленным хитом Константина Беляева про евреев — это примета времени. Над диваном висел ковёр, вокруг на полках ютились объективы 1920-х годов, запчасти неизвестного назначения, довоенные киноплёнки.
Всё это завёрнуто, например, в газету с речью Молотова на юбилей Сталина или уложено в чайную банку времён трестов. На антресолях я нашёл пачку дореволюционных фотографий, которые еле им всучил. Напротив дома — 43-я школа — приятный бонус. Из соседей — с одной стороны женщина, которая уехала жить в Израиль, с другой — старичок-физик из Академии наук.
Сказал, что живёт в доме с начала 1969-го, когда его только построили.
Георгий
Квартира в обмен на мемуары
В 1980-е мы познакомились с соседкой в доме на Тимирязевской. Её звали Стелла, она была хорошо известна в тесных кругах: в детстве попала в лагерь в Киргизию как дочь врага народа, в 1990-е поддерживала Ельцина, потом работала в «Мемориале» — в общем, занимала активную позицию.
Наша квартира была на два этажа выше, и когда Стелла заболела, наша семья стала за ней ухаживать. В какой-то момент моя мама решила, что воспоминания Стеллы должны остаться на бумаге, и стала писать роман с её слов. За полгода до смерти Стелла сказала, что оставляет нам квартиру.
Мы отказывались, но она настаивала, переписала завещание, и вместо родственников квартира попала к нам. Мама же пообещала выпустить книгу её мемуаров.
Квартира перешла в наследство маме и моему отчиму, но вскоре они её продали и купили дом в Здравнице, неподалёку от Одинцова. Теперь мама хочет продавать дом. За это время он очень вырос в цене: его покупали за 100 тысяч долларов, сейчас он стоит около 250 тысяч. Скорее всего, на эти деньги будем покупать недвижимость за границей.
Фотографии: Константин Митрохов
Как я покупала квартиру в Подмосковье: личный опыт. Часть 3
Таких, как я, тысячи. Мне 31, я живу в Москве на съемной квартире и хочу купить квартиру недалеко от метро.
- Читать часть 1
- Читать часть 2
- Часть 3
- — Процесс может затянуться, не нервничайте
- — Приготовьте деньги на нотариуса и страхование
- — Собирайте все расписки и платежки: суммы должны сходиться
С легким сердцем и подтвержденной ипотекой я перешла к следующей части марлезонского балета — связалась с Дмитрием из «ТриумфГрада» и объявила, что готова заключить окончательный договор.
Съездила на площадку, определилась с квартирой и этажом (цены на аналогичные квартиры повышаются каждые несколько этажей, и большинство стремится купить жилье как можно выше в рамках своего бюджета).
Наконец, я оформила бронь на квартиру.
Бронирование в «Триумфграде» происходит так. В принципе 2,5% от всей стоимости квартиры проходит в качестве «аванса». Покупатель в любом случае отдает их наличными, и на эти деньги не распространяется кредит. Допустим, от 4 млн это 100 тысяч рублей.
При бронировании покупатель вносит 15 тысяч рублей, получает расписку от агентства, а квартира снимается с продажи на четыре недели. Когда кредит одобряют уже на конкретный объект, эти 15 тысяч идут в счет аванса. Покупатель доплачивает 85 тысяч аванса наличными плюс 3,9 млн с разбивкой на первый взнос и кредит уже по договоренности с банком.
Если ипотеку не одобряют, то залог 5 тысяч возвращается. Если покупатель просто отказывается от сделки, то теряет залог.
В офисе все прошло чисто, оперативно и гладко, только вот правоустанавливающие документы (проектную декларацию и документы на землю) пришлось у него просить: сам менеджер их даже не предложил выслать.
«Все, — сказал Дмитрий, выдавая расписку и «памятку покупателя», — больше сюда вам ездить не придется, остальным оформлением документов занимаются в офисе на Ленинском.
Я передам ваши контакты, менеджер выйдет на связь». Это было в субботу, а в понедельник, действительно, мне позвонила риелтор из центрального офиса.
Я выслала ей подтверждение об одобренной ипотеке и контакты своего менеджера в МКБ.
Очень скоро выяснилось, что я не зря волновалась по поводу отсутствия аккредитации ЖК в банке. Банку действительно вполне хватало пяти дней на аккредитацию договора, но вот обратный процесс — аккредитация застройщиком банка — мог растянуться и на два месяца.
«Потому что это долгий процесс, проверка документов, и вообще ответственное лицо, которое этим занимается, сейчас в отпуске», — вот что мне говорила риелтор. Прямой связи с застройщиком у покупателей квартир в ЖК «Спасский мост» нет.
В тот же день менеджер агентства предложила подать документы в банки ВТБ24 и «Открытие», аккредитовавших «Спасский мост», тем более что срок брони квартиры, которую я выбрала, пока не истек.
Анкеты для каждого банка нужно было заполнять и подписывать самостоятельно, но ехать никуда не пришлось. Я сфотографировала анкеты, паспорт, справки и все прочее на телефон и в тот же день отправила менеджеру «ТриумфГрада» по электронной почте. ВТБ24 дал мне согласие первым. Приговаривая, что от судьбы, видно, не уйдешь, отправилась перекладывать первоначальный взнос из МКБ в ВТБ24.
Как обычно проходит посещение ВТБ24? Вы входите в просторное полупустое помещение, в нем достаточно окон операционистов и удобные диваны. Вы выдыхаете и расслабляетесь. На талончике электронной очереди написано, что перед вами ноль человек.
Вы уже готовите паспорт и речь. Через пять минут вы все еще на удобном диване, а перед вами все еще ноль человек. Ваша очередь загорается минут через десять-пятнадцать. И так бывает каждый раз, когда вы сюда приходите.
На третьем-четвертом визите в банк к этому привыкаешь.
Заручившись согласием и банка, и риелтора, я отправилась к нотариусу за двумя финальными документами, которые требовались от меня для сделки: заявлением об отсутствии брака и доверенностью на госрегистрацию договоров (как я писала в первой части, застройщик включает 1,5% комиссии за услуги регистрации в стоимость квартир, и избежать этой переплаты невозможно).
Через день я повезла оригиналы и все необходимые копии в Красногорск (напомню: если нет копий, банк берет несколько тысяч «за обслуживание»), поднялась на второй этаж, прочла кредитный договор, задала пару вопросов по содержанию. Ставка по программе с господдержкой оказалась равна 11,75%.
Подписала, а заодно оставила заявку на страхование трудоспособности в «ВТБ-Страхование». Плата за страховку зависит от суммы кредита и состояния здоровья. Мне это обошлось примерно в 11 тысяч за три года. После того как квартиру сдадут в эксплуатацию, я буду должна страховать и недвижимость.
В итоге в банке мне выдали прошитый кредитный договор и заверенную банком копию договора.
Следующий этап — подписание ДДУ — проходил уже на следующий день в «ТриумфГраде». Текст ДДУ мне выслали заранее, так что дело с дополнительными вопросами пошло гораздо быстрее, чем в банке.
В том же письме был расчет, из чего складывается стоимость квартиры.
Должна подчеркнуть, что с самого первого визита в «ТриумфГрад» на стройплощадке и до подписания сделки мне называли одну и ту же сумму, она не менялась.
В нее вошли: 2,5% «аванса» (из которых 15 тысяч я уже отдала) — оплатила в «ТриумфГраде», 1,5% за регистрацию договоров — оплатила в «ТриумфГраде», а оставшиеся 96% — первоначальный взнос и ипотечный кредит.
Кроме ДДУ, клиенты агентства подписывают еще несколько бумаг:
- договор об оказании услуг компанией «Регсервис» («дочкой» застройщика, которая за 1,5% от сделки регистрирует договоры ДДУ, а потом и право собственности);
- бумаги о взаимодействии с «ТриумфГрадом» (бесплатном);
- расписку о том, что «аванс» за квартиру внесен полностью.
Подписанный ДДУ, а также кредитный договор и его копия уходят на регистрацию. Официально госрегистрация занимает пять рабочих дней, из-за посредников она растягивается на две недели. Никакой выгоды для покупателя в этом нет: он и переплачивает, и время не экономит, но по сути оказывается в заложниках у застройщика «ОблТоргУниверсал».
Зарегистрированные договоры я получила и отвезла лично в красногорское отделение банка. Там подписала и оплатила договор страхования. Спустилась на первый этаж и перевела банку средства за первоначальный взнос с существующего счета ВТБ24.
Привязала карту ВТБ24 к своему новому кредитному счету, узнала, как пользоваться интернет-банкингом и осуществлять частичное досрочное погашение (ЧДП). В ВТБ24 для этого есть два способа.
Сначала нужно положить деньги на карту (через банкомат, онлайн-банкинг, в отделении), а потом либо прийти в отделение и подписать заявление о сумме, которую вы хотите внести, либо позвонить на общий банковский номер и подать заявку о ЧДП по телефону.
В обоих случаях нужно сказать, что будете сокращать: срок кредита или сумму платежа. Когда банк снимет деньги, график платежей в «ВТБ-онлайн» пересчитается автоматически.
В общем, все. С этих пор я счастливый обладатель ипотеки. Ах, да: через полтора месяца оказалось, что при оплате первоначального взноса в банке перепутали цифры, и я недоплатила тысячу рублей. Короткий флешбэк — поход в банк, пересылка платежки риелтору — и, кажется, на этот раз все в порядке.
Правда, с тех пор успели поменяться правила страхования застройщиков… Останавливалась регистрация ДДУ… Убили заммэра Красногорска… Обанкротился с десяток девелоперов… Похоже, несколько лет до сдачи дома будут для меня не самыми спокойными.
Присылайте свои рассказы о том, как вы снимали, покупали, сдавали или продавали недвижимость, на адрес: content@domofond.ru!
- kichigin19/Fotolia
- Не пропустите:
- Как я покупала квартиру в Подмосковье: личный опыт. Часть 1
- Как я покупала квартиру в Подмосковье: личный опыт. Часть 2
- Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?
- Ипотека с господдержкой: эксперт ― о субсидированной ставке
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Переезд из региона в Подмосковье: что нужно знать покупателям квартиры в новостройке
Не секрет, что в поисках лучшей жизни и новых возможностей сегодня многие жители регионов устремляются на ПМЖ в Московскую агломерацию.
При этом стоимость жилья в границах «старой» Москвы иногда оказывается чересчур высока, в связи с чем многие покупатели отдают предпочтение ближайшему Подмосковью, где цены относительно ниже, а комфортность проживания вполне сопоставима с уровнем жизни в столице.
Однако прежде чем, бросив все, отправляться на поиски жилья, не помешает разобраться в особенностях подмосковного рынка недвижимости. Портал «НовостройСити» поговорил с экспертами строительной отрасли и выяснил, что стоит учесть региональному жителю, который планирует обменять свою квартиру на новое жилье в ближайшем Подмосковье.
В первую очередь следует определиться с городом и ценовой категорией жилья.
Например, из всех городов Московской области наиболее престижным, а соответственно, и дорогим по стоимости недвижимости, принято считать западное и северо-западное направления.
Например, к самым дорогостоящим сегодня относятся проекты в Одинцовском районе, а чуть меньшую цену на жилье можно встретить в Химках или Красногорске.
«Прежде всего, нужно понимать, что стоимость продаваемой квартиры будет скорее всего ниже, чем цена приобретаемой, если она аналогична по площади и другим характеристикам», — рассказывает Анастасия Шевчук, директор департамента по внешним коммуникациям компании Est-a-Tet.
С ней соглашается коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, который отмечает, что в ближайшем Подмосковье в некоторых проектах цены могут быть даже сопоставимы со столичными новостройками.
В особенности это относится к тем проектам, рядом с которыми открываются станции столичного метрополитена, строится новая транспортная инфраструктура и проч.
«И здесь нужно заранее предусмотреть этот момент и подобрать для себя новостройку с максимально подходящей стоимостью и локацией», — советует он.
Однако стоит учитывать, что цена предложения зависит и от строительной готовности объекта.
Например, покупатели, для которых не стоит вопрос о срочном переезде, могут рассмотреть для себя проекты на начальной стадии реализации, где стоимость жилья традиционно ниже, чем в готовых новостройках.
По разным данным, разница в цене между квартирами в новых корпусах и полностью построенных может достигать 20-25% и выше.
Но этот вариант не подойдет тем, кому важно быстрее продать собственную квартиру и сразу же переехать.
«Если покупка новой недвижимости планируется за счет вырученных с продажи предыдущей квартиры средств, то стоит присмотреться либо квартирам в почти готовых новостройках с ремонтом, либо к домам, относящимся ко вторичному рынку», — делится Анастасия Шевчук.
Игорь Сибренков с ней солидарен: «Семьям, совершающим альтернативную сделку – то есть тем, кто одновременно продает собственное жилье в регионе и приобретает новое в Подмосковье – больше всего подойдут готовые новостройки или комплексы с высокой строительной готовностью». В таком случае, поясняет эксперт, им не нужно будет долго ждать окончания строительства и арендовать на это время жилье, что позволит сэкономить время и средства.
В любом случае, отмечает Анастасия Шевчук, несмотря на то, что квартиры в Подмосковье стоят дороже, чем регионах, на покупку в новостройках сегодня действуют очень лояльные условия приобретения. Помимо выгодных ипотечных ставок, акций и скидок, на вторичном рынке собственники готовы делать дисконт до 10%.
Эксперт приводит еще один способ покупки, программу trade-in – длительную бронь квартиры в новостройке на время продажи существующего имущества. В таком случае договор заключается на реализацию вторичной недвижимости. Как правило, это классический агентский договор на предоставление услуг по поиску покупателя на объект.
«На первичку заключается договор бронирования с указанием сроков и условий будущей сделки по покупке.
Если же вы долго ищите покупателя на свою квартиру, а цены в новостройке в это время стремительно растут, то стоит воспользоваться ипотекой и заключить ДДУ, а после продажи жилья в регионе погасить ипотеку досрочно», — рассказывает Анастасия Шевчук.
Кроме стоимости и основных характеристик новостроек следует также присмотреться к вариантам представленных квартир. Например, сегодня девелоперы реализуют квартиры не только с черновой отделкой, но и с предчистовой (white-box) или полной. «Для скорейшего переезда имеет смысл рассмотреть покупку квартиры с готовым ремонтом от застройщика», — советует Игорь Сибренков.
Отдав предпочтение такому варианту, покупатель не только сократит время для переезда и сэкономит на отделочных работах, но и избавит себя от дополнительных забот. «Ему не придется искать подрядчиков, закупать строительные материалы и контролировать каждый этап работ, что особенно сложно делать на расстоянии.
Например, если он одновременно занимается продажей своей прежней квартиры в регионе», — добавляет эксперт.
Таким образом, как видно на практике, переезд в Московскую область – вопрос хоть и серьезный, но вполне решаемый. Следует лишь определиться со сроками, способом покупки жилья и оценить свои финансовые возможности.