Как проходит обмен недвижимости?

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Правовые нюансы обмена недвижимости

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

насколько полный пакет документов у собственника;
проведена ли приватизация;
прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
Выписки из БТИ и из паспортного стола;
Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
Кадастровый паспорт;
Домовая книга;
Паспорт;
Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
Расходы на нотариальные услуги;
Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

Дата и место совершения сделки;
Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
Последствия нарушения сделки;
Форс-мажорные обстоятельства;
Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
Личные подписи сторон;
Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

Договор мены признан недействительным в суде;
Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Как оформить обмен квартир, способы и необходимые документы

Обмен квартирами сопровождается сбором документов и долгим оформлением. Бывают случая, что люди месяцами продают или обменивают свои жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Чаще всего это связано с тем, что:

Гражданина не устраивает предложенная в обмен недвижимость.
Обмен может быть неравноценным и необходима доплата, которой человек не располагает.
Нехватка документации.
Документация оформлены недолжным образом и не приняты госучреждениями.
Выявлена подделка документов. Мошенничество в сфере недвижимости сейчас процветает. Люди часто попадают на «черных риэлторов».

Причины для обмена квартир

Обмен недвижимости обусловлен разными факторами:

Улучшение жилищных условий.
Переезд в другой город.
Человек хочет сменить район.
Гражданин решил обменять жилплощадь больших размеров на меньшую, для получения денежных средств.
Чтобы решить семейный конфликт.
Люди решили переехать из вторичного жилья в новостройку.
Переезд из сельской местности в городскую.
Размен многоквартирной недвижимости на несколько однокомнатных квартир.

Варианты обмена недвижимости

Законодательство установило ряд способов обмена жилплощади:

Мена. Обмен квартир дну на другую.
Договор купли-продажи. Граждан один объект недвижимости продает, а другой покупает.
Трейд-ин. Смена вторичного жилья на новостройку.

Любая из этих сделок имеет порядок и особенности.

Человек станет собственником только после регистрации прав.
Неравноценные сделки подразумевают доплату.
Квартиры с обременениями меняются только с разрешения органов, которые эти запреты наложили.

Договор мены

Договор меты обязывает участников процесса обменивать одну жилплощадь на другую. Это соглашение очень похоже на договор купли-продажи. Обе стороны выступают в качестве продавца и покупателя.

Минусы:

Сложно найти недвижимость, которая удовлетворит запросы обоих участников процесса.
Подобный договор подразумевает долгий процесс. Обменивать жилье подобным образом можно не месяцами, а даже годами.
Дополнительные затраты при неравноценном обмене.

Плюсы:

Улучшения условий проживания.
Дополнительные затраты могут стать и плюсом, в случае, если доплата значительна меньше, чем если бы это был договор купли-продажи.
Мета выгодный вариант соглашения, если в процессе участвуют близкие родственники.

Договор купли-продажи

Подобное соглашение состоит из двух моментов. Сначала владелец продает свою жилплощадь и сразу же покупает новую.

Эти процессы имеют свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности:

Часто, чтобы избежать рисков, собственник жилья может потребовать часть денег вперед, что будет являться гарантией завершения сделки.
При этом соглашении, участник одновременно занимается оформлением двух сделок, что влечет за собой дополнительные расходы.
Фактор повышения цен очень влияет на процесс оформления, потому что он не может осуществиться за короткий отрезок времени. Цены на жилье могут резко подскочить, и гражданин рискует остаться в невыгодном положении, которое может потребовать не только доплату, но и пересмотр объекта с более худшими условиями проживания.
Если квартиры равноценны, то процесс оформления быстрый.
При оформлении купли-продажи, поиск клиентов расширен, нежели при заключении мены. Найти клиента на покупку легче, чем на обмен.

Сделка «trade-in»

Этот вид обмена жилья подразумевает оформление сразу двух независимых сделок.
Участники этого процесса:
Гражданин заключает договор с риэлторской организацией на продажу своей жилплощади на вторичном рынке и на приобретение новой.

Пока происходит процесс продажи собственности, ее владелец заключает договор на бронирование недвижимости в новостройке.
В этом соглашении сразу прописывается фиксированная стоимость жилья, несмотря на то, что принять ее клиент может через несколько месяцев. Все зависит от застройщиков и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Пока идет достройка объекта, сотрудник организации продает имеющееся жилье и сразу перечисляет вырученные денежные средства в уплату новостройки.
Подобная сделка может быть легко сорвана, если жилье владельца не найдет своего покупателя, или клиент не будет согласен на условия второй стороны. Предложат снизить цену, что не входит в планы продавца. Или застройщик по каким-то причинам заморозил строительство. Финансовые проблемы или нюансы в документации.
Фирме, которая будет заниматься этой двойной сделкой, придется заплатить существенные деньги.
Риэлтор может склонить клиента к снижению стоимости жилья, объясняя это не стабильной ситуацией на рынке и большого предложения. Насколько это достоверная информация, будет определить сложно. Возможно, агент просто желает обогатиться за счет клиента или побыстрее продать собственность за счет уступки по цене, что в любой случае не выгодно гражданину.
Но с агентом можно сэкономить время. Агентство по продаже недвижимости делает всю работы. Размещает объявления о продаже, ищет клиентов и встречается с потенциальными покупателями. Более того, сбор документов тоже входит в их компетенцию.
Даже если спустя время квартиры в новостройке существенно взлетят в цене, это не отразится на покупателе по этой сделке.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

Распоряжаться жилплощадью гражданин имеет право, только когда она находится в его собственности, а вот обменять может с разрешение наймодателя и членов семьи, кто прописан в этой квартире. Разрешение составляется в письменной форме.

Сделать это не получится, если:

Наймодатель против, или против кто-то из зарегистрированных там граждан.
Если жилье признано аварийным.
Если с человеком расторгнут договор соцнайма.
Недвижимость собираются носить или оно предназначено для других целей.
Ели это коммунальное жилье.
Недвижимость подлежит капитальному ремонту.
Если в договоре найма есть пункт, запрещающий обмен.

Обмен с ипотекой

Обменять недвижимость, которая обременена ипотекой, возможно, но есть нюансы:

Нужно получить согласие кредитной организации. Некоторые фирмы требует полного или частичного погашения.
Если залог переходит на обменную недвижимость, но для этого банк должен оценить это жилье и убедиться, что сделка для него выгодна.
Подобный обмен может быть оформлен только через договор купли-продажи.

Междугородний обмен

Обмен квартирами может производиться только в одном регионе. Междугородний обмен невозможен.

Что выбрать — договор мены или купли-продажи?

Обмен и продажа — похожи между собой:

Налог 13%. Если владение недвижимостью более 5 лет, то этот налог не взимается.
Собственность в обязательном порядке проходит регистрацию и платит за это госпошлину.
Требуется соглашение супругов, заверенное нотариусом.
Соблюдение прав маленьких детей.
У недвижимости нет обременений.
Стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Отличия:

Продажа по договору соцнайма недопустима, а обмен возможен.
По рокам договор купли-продажи проходит быстрее.
Если расторгать договор обмена, то гражданин получается вою собственность обратно, а при заключении договора купли-продажи – получить деньги обратно проблематично.
Обмен подразумевает расчет недвижимостью, договор купли-продажи – деньгами.

Какой вариант выбрать уже зависит от ситуации.

Как оформить обмен квартир?

Для того, чтобы провести обмен, сначала нужно составить договор и подписать его. Лучше это сделать в нотариальной конторе, потому что это организация потом должна его заверить. Потом собираются все необходимые документы и справки и подаются в Росреестр.

При этом все госпошлины должны быть оплачены. В регистрации сделки может быть оказано в случае:

Нет всей документации.
Несоответствие документов реальным фактам.

Порядок действий

Оформление договора обмена поэтапно:

Составление договора.
Необходимо заверить этот документ в нотариальной конторе.
Регистрация в Росреестре.

Необходимые документы

Паспорта участников;
Свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
Технические паспорта квартир;
Справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
Согласие всех собственников.

Налогообложение

Госпошлина за регистрацию договора – 200 рублей.
Если квартира была в собственности менее 5 лет, то налог – 13% от стоимости жилья.
Услуги нотариуса, если сделка сопровождается. Госпошлина за выдачу новых свидетельств на право собственности.

Возможные риски при обмене квартир

Подделка документов.
Необходимо выяснить, нет ли у собственника наследников, которые позже могут претендовать на недвижимость.
Если собственников несколько, то они должны фигурироваться в договоре, чтобы избежать в будущем судебных исков.
Составлять договор нужно по законодательным нормам.

Примечание! При договоре обмена вероятность того, что потом последует проблемы с обмененной недвижимостью намного выше, чем у договора купли-продажи.

Поэтому специалисты советуют, сначала продавать жилье, а потом покупать новое.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва) +7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Как правильно составить договор обмена квартирами?

Улучшить жилищные условия за счет приобретения нового жилья могут себе позволить не все семьи. В подобной ситуации наиболее выгодным вариантом является мена с доплатой либо без нее. Но договор обмена квартирами, также как и сама процедура имеют некоторые особенности, которые отличают процесс покупки жилья. Чтобы застраховать себя от потери недвижимости необходимо учитывать все аспекты.

Содержание статьи:

Понятие мены и участники процедуры обмена квартирами

В силу ст.567 ГК РФ меной является передача товара либо недвижимости аналогичного качества и стоимости участниками сделки друг другу. При обмене стороны выступают одновременно и продавцами и покупателями, учитывая, что они передают жилое помещение и получает иную квартиру в собственность.

В рамках ст.568 ГК РФ предполагается передача равноценного товара, как по цене, так и по качеству.

Однако в виду того, что обмен зачастую осуществляется с целью улучшить жилищные условия посредством получения квартиры с большим метражом либо же его уменьшением в связи с отсутствием необходимости в большом жилом помещении, ч.2 ст.568 ГК РФ предусмотрено правило о доплате в виде разницы в цене.

Во исполнение ст.209 ГК РФ владельцы недвижимости вправе не только ею владеть, но и распоряжаться, что предполагает возможность, как продажи, так и обмена квартиры в порядке определенном главой 31 ГК РФ.

Однако законом допускает мену не только между собственниками, но и нанимателями квартир по договору социального найма. Так в ст.

72 ЖК РФ за квартиросъемщиками закреплено право произвести обмен квартир по согласованию с наймодателем, а именно местной администрацией.

Обмен квартиры по договору социального найма

В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.

В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.

Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:

предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
спора права пользования квартирой;
признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.

Важно! В случае если один из квартиросъемщиков страдает хроническим заболеванием, в заключение договора обмена может быть отказано, учитывая, что в рамках ст.57 ЖК РФ граждане данной категории вправе претендовать на отдельное жилое помещение.

Для заключения договора мены нанимателями социального жилья требуется подать заявление в органы местного самоуправления с приложением документов:

паспорта;
свидетельства о рождении детей;
договора о заключении социального найма;
справки о регистрации всех лиц;
письменного согласия всех членов семьи;
разрешение опеки, если оформляется договор обмена квартиры с детьми.

Важно! Подтверждение отсутствия задолженности по текущим платежам обязательно ввиду того, что при наличии неоплаченных счетов муниципалитет не только вправе отказать в заключение договора мены, но и расторгнуть соглашении о предоставлении жилья в социальный найм.

Договор обмена квартирами без доплаты

Мена жилых помещений во исполнение норм ст.567 ГК РФ изначально предполагает равнозначное качество квартиры и ее цены, что не всегда возможно соблюсти. Так, жилые помещения, расположенные в центре города стоят дороже, влияет на стоимость и окружающая инфраструктура.

Также к учету следует принять год сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и его общее состояние. Принимается в расчет и метраж жилого помещения.

Ведь планировка может быть и подобной, но жилые комнаты в противовес вспомогательным могут быть и меньше.

Именно поэтому в договоре обмена квартирами без доплаты необходимо указать все особенности жилого помещения, перечисленные выше во избежание спорных вопросов впоследствии.

Наряду с техническими характеристиками квартиры, будущим владельцам следует обратить внимание на:

порядок получения прав собственности во избежание отмены договора;
прописанных лиц, которые могут обладать и правом пожизненного проживания;
задолженность по текущим платежам за коммунальные услуги.

Важно! В случае обмена квартиры без доплаты в состоянии, требующем ремонта, технические характеристики жилого помещения необходимо подробно прописать в договоре мены в виду того, что во исполнение норм ст.568 ГК РФ принимающая сторона дополнительно понесет еще и расходы на переоформление прав собственности.

Договор обмена квартирами образец: https://pravo812.ru/dokumenty-blanki-zayavleniya/1384-obraztsy-dokumentov-i-gotovye-blanki-dlya-skachivaniya.html

Договор обмена квартиры с доплатой

Как правило, обмен квартирами производиться в случае, если семья ждет пополнения и желает расширить квартирные метры либо же в ситуации, когда дети выросли и проживать двум престарелым людям в огромной квартире уже накладно. Учитывая, что условия мены не равноценны, стороны заключают договор с доплатой, то есть с разницей стоимости жилья.

При этом самостоятельно устанавливать размер внесения дополнительных средств не желательно в виду того, что покупная стоимость жилья в разных районах не одинакова и формируется на основании не только метража, но и состояния дома, а также инфраструктуры. Во избежание спорных ситуаций, оценку жилья следует произвести с привлечением эксперта и исходить из реальной рыночной стоимости жилого помещения.

Важно! Оформить договор обмена квартирами с доплатой материнским капиталом не получиться в виду того, что нормами ФЗ №256 подобная процедура не предусмотрена во избежание мошеннических схем.

Нюансы заключения договора мены квартир

На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории.

Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение.

При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:

поиск жилого помещения;
оценка квартир и обсуждение условий обмена;
заключение договора;
перерегистрация прав собственности в Росреестре.

Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.

При оформлении договора обмена квартиры необходимо обратить внимание не только на размер доплаты и состояние жилого помещения, но и процедуру перехода права собственности. Если квартира была получена по наследству, даже через год возможны судебные разбирательства между наследниками. Также следует учесть, что обмен квартиры – это переход права собственности ввиду чего согласие супруга, даже бывшего, после расторжения брака в течение 3-х лет обязательно, в письменной форме и нотариально заверенное.

Как оформить обмен квартирами между родственниками по договору?

Как оформить обмен квартирами между родственниками по договору? В настоящее время миллионы людей озабочены жилищными вопросами, такими как: купля-продажа квартиры, приватизация недвижимости и т.д. Данная статья кратно и понятно раскроет тему: родственный обмен квартиры на другое жилье.

Что делать для осуществления бартера?

Можно сделать это 2 способами:

Наниматель обращается к другим членам семьи и получает их одобрение;
Наниматель договаривается с родственником – нанимателем, проживающим на другой жилплощади.

Как осуществляется обмен квартирами между родственниками?

2 нанимателя оформляют договор;
Обе стороны отдают наймодателю ксерокопии договора, чтобы получить разрешение на сделку;
Спустя 10 дней участники сделки получают разрешение в письменной форме на обмен или же отказ.
В итоге, оформляются новые договоры на квартиры, которые обе стороны получили с помощью обмена.

Какие нужно предоставить документы?

Паспорт обеих сторон;
Заявление о государственной регистрации прав;
Документ, который является гарантом проведения госрегистрации;
Техническая документация объекта недвижимости;
Письменное разрешение ООП, если затронуты несовершеннолетние, проживающие в обмениваемой жилплощади. Это нужно для того, чтобы не ущемлять интересы детей. Разрешение супруга – если заявитель в браке;
Справка о составе семьи;
Письменное согласие членов семьи, которые тоже участвуют в сделке;
Квитанция об оплате госпошлины.

Когда все документы собраны, вы заключаете договор с родственником, который в роли нанимателя. Сделку лучше оформить, обратившись в нотариальную контору или к юристу. Он проверит все, неточности и поможет сократить сроки процесса оформления.

Запомните, что:

Вы оплачиваете государственную пошлину. Квитанцию кладете к остальным документам и регистрируете факт проведения сделки в РОСРЕЕСТРЕ https://rosreestr.ru/site/ .
Сделка считается действительной только в том случае, если зафиксирована в базе данных РОСРЕЕСТРА.
Даже если документы о подтверждении сделки одного участника уже занесены в Единую базу данных, а другой участник только собирает необходимый пакет документов – договор действителен для той стороны, что закончила оформление.
В НДФЛ не придется платить налоги, если купили обмениваемую квартиру, оформляя договор купли-продажи, или с момента подписания договора прошло от 5 лет и больше.

Будьте внимательны! Обращайтесь только в проверенные организации и не забудьте собрать все необходимые документы.

Если вы хотите прочитать о том, как вернуть налог с покупки квартиры в ипотеку, переходите по ссылке Как вернуть налог с покупки квартиры в ипотеку?

Поделиться ссылкой:

Как правильно обменять квартиру? Советы юриста!

В данной статье мы рассмотрим вопрос с обменом квартиры, ведь люди часто в интернете ищут информацию о сделках с недвижимостью, так как в этих вопросах ошибки становятся роковыми и люди остаются без квартир и денег или получают другие весьма не приятные проблемы. Поэтому в данной статье мы разбираем подробно обмен квартиры и рассматриваем всю процедуру от начала и до конца, что бы после прочтения, вы понимали, что и как нужно сделать.

https://www.youtube.com/watch?v=f5UuiRo2T28\u0026t=24s

Начнем с того, что договор мены должен быть заключен в письменной форме, но многие утверждают, что он должен быть нотариально удостоверен, скажу сразу, нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости процедура не обязательная, но далее вы узнаете, чем может быть полезен вам нотариус в данном вопросе. Но если вы меняете долю в квартире, то по закону со 2 июня 2016 года, подобные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

При заключении договора мены квартиры, вам необходимо обязательно как можно тщательнее провести проверку квартиры второй стороны по договору и чем больше критериев проверки, тем безопаснее пройдет сделка и далее у вас не возникнет проблем.

Вообще как я говорил участи нотариуса в таком деле все же очень кстати, ведь нотариус сможет проверить принадлежность недвижимого имущества, ведь при обращении к нотариусу предоставляются правоустанавливающие документы на квартиру, а это может быть договор приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи. Еще одним плюсом является обязанность нотариуса при удостоверении таких сделок, сделать запрос в Росреестр и запросит выписку и ЕГРН, а так же запросить другие документы для совершения данного нотариального действия и после запроса нотариусу должны быть предоставлены данные документы в течении 1 рабочего дня. Но если вы по каким либо причинам не захотели обращаться к нотариусу, то у вас так же есть право, запросить все необходимые документы в Росреестре самостоятельно.

Обязательно выясняем имеются ли в квартире второй стороны людей сохраняющих даже после обмена и продажи квартиры, право на пользование данной квартирой и нотариус при удостоверении сделки обмен недвижимости выясняет данный момент Этот момент очень важен, потому как если в договоре мены информация о таких людях отсутствует, то можно в дальнейшем расторгнуть такой договор и признать его незаключенным. Обычно такие проблемы возникают когда вторая сторона передала свою квартиры в безвозмездное пользование кому либо и такие моменты обязательно нужно выяснять при совершении сделки и указать их в договоре, отметив, что при нарушении данного условия, договор считается незаключенным.

Не мало ситуаций, когда собственником обмениваемой квартиры является несовершеннолетний ребенок и в такой ситуации нужно проверить, имеется ли у родителей или других представителей ребенка разрешение на совершение данной сделки выданное органом опеки и попечительства. Нотариус в таком случае может самостоятельно направить запрос в орган опеки и попечительства и проверить выдавалось ли такое разрешение или запросить выдачу такого разрешения.

Если обмениваемые объекты не равноценны, то в договоре указывается цена как первой так и второй квартиры и разница между стоимостью первой и второй, так же обязательно указывается порядок оплаты разницы.

После того как нотариус провел все этапы проверки и они прошли успешно в результате чего подтвердилась принадлежность данных объектов, нотариус удостоверяет договор мены недвижимого имущества.

Как правильно провести сделку по обмену квартиры (прочей недвижимости)?

Первым делом вам следует подготовить все необходимые документы:

Договор мены жилых помещений;
У вас обязательно на руках должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Данные документы удостоверяют государственную регистрацию прав собственности на недвижимость;
Заявление каждой стороны договора о регистрации перехода права собственности на старую квартиру и регистрации права собственности на новую квартиру;
Потребуется удостоверенные нотариусом заявления обоих супругов подтверждающие согласие на совершение сделки обмена жилого помещения;
Как говорилось выше, если собственником квартиры является несовершеннолетний, то требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Так же вам необходимо будет уплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности и размер государственной пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей.

Информация об уплате государственной пошлины после оплаты появляется в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, так что квитанцию об оплате не обязательно предоставлять, но если вы не оплатили государственную пошлину, то по истечении 5 дней с момента подачи заявления, орган регистрации просто на просто вернет вам заявление и все приложенные к нему документы, соответственно регистрация в таком случае не произойдет, так как документы будут оставлены без рассмотрения, поэтому я бы все же приложил хотя бы ксерокопию квитанции об оплате, а оригинал оставил у себя.

Выше был перечислен полный перечень документов, но ситуации всегда разные и могут потребовать дополнительные документы.

Все документы вместе с заявлением передаются в Росреестр и сделать это можно разными способами.

Вы можете прийти самостоятельно в отделение Росреестра или обратиться в МФЦ, так же возможна выездная регистрация уполномоченного сотрудника Росреестра. Так же вы можете направить все документы по почте и сделать это необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Так же есть вариант подать все документы в электронной форме через сайт Росреестра.

Если вы подаете документы лично в Росреестр, то при себе вам необходимо иметь паспорт гражданина РФ.
В случае если вы направили документы через сайт Росреестра, то каждый документ должен быть заверен квалифицированной электронной подписью принадлежащей лично заявителю.
Если вы направляете документы почтой, то подпись заявителей должна быть удостоверена нотариусом, так же сама сделка обмена должна быть удостоверена нотариусом, а так же не забудьте приложить ксерокопии документов удостоверяющих личность.

В течении 7 рабочих дней после подачи документов в Росреестр и в течении 9 рабочих дней в случае подачи документов через МФЦ, право собственности должно быть зарегистрировано.

Но срок сокращается до 3 дней в случае если вы предоставили в Росреестр документы удостоверенные нотариусом. Срок в 1 день на регистрацию возможен в случае если вы подали документы в электронной форме.

Течение срока регистрации начинается на следующий день с момента подачи документов одним из указанным мною способов.

После того как регистрация завершена, вы можете получить выписку их ЕГРН, она подтверждает право собственности на объект недвижимости и если вам выдали такую выписку, то государственная регистрация прошла успешно.

На какие еще моменты нужно обратить внимание?

В договоре мены в обязательном порядке должны быть указаны признаки идентифицирующие как первое, так и второе жилое помещение. Такими признаками являются наименование объекта, то есть это комната или квартира, должно быть указано количество комнат, адрес, площадь общая и площадь жилой зоны.

В договоре должен быть указан порядок в котором должно проходить освобождение жилого помещения после заключения договора, ведь к моменту совершения сделки, помещения как правило занимаются предыдущими владельцами и в квартирах находятся их вещи, так вот, нужно определить порядок и сроки освобождения квартир сторонами.

Если вместе с квартирой передается мебель и прочие вещи находящиеся в квартире, то такие вещи должны быть в обязательном порядке указаны в акте приема-передачи квартиры. В акте необходимо отметить все недочеты которые имеются на момент совершения сделки, что бы далее не возникало никаких претензий.

Договор обязательно должен быть подписан и составлен в количестве равному числу сторон договора и так же должен быть отдельный экземпляр который подается в регистрирующий орган.
Не забудьте указать в договоре все данные правоустанавливающих документов на каждую квартиру.
В сделках о переходе прав собственности на недвижимость, обязательно участие профессионального юриста и если у вас остались вопросы, то спросите у нашего юриста, он всегда готов проконсультировать вас, ответить на самые сложные вопросы и оказать всяческое содействие в решении вашей проблемы.