Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

На рынке недвижимости Беларуси ежемесячно заключаются тысячи сделок купли-продажи жилья. Несмотря на то, что большинство из них заканчиваются удачно, случаются и печальные ситуации. Они перерастают в судебные споры, которые зачастую заканчиваются для покупателей потерей законно приобретенной недвижимости.

В рубрике «Мошенничество в недвижимости» мы писали об обмане с задатком, доверенностями, странными письмами и многом другом. Теперь пришло время обзорной статьи о признаках обмана, которые должны вас насторожить. А также мы поделимся общими рекомендациями, как безопасно совершить сделку.

Основные признаки мошенничества с недвижимостью

Заметив хотя бы один из них, не соглашайтесь на сделку. Проконсультируйтесь со специалистом: агентом или риэлтором.

Цена значительно ниже, чем у аналогичных объектов на рынке

Часто продавец объясняет это тем, что продажа срочная и стремится провести сделку как можно скорее. В действительности, чтобы быстро продать объект обычно достаточно снизить цену всего на 5-10 процентов от рыночной стоимости.

Частая смена собственников

Нередко таким действием мошенники пытаются скрыть оспоримую сделку. Признание ее недействительной ведет к недействительности всех последующих сделок.

Ничем не обоснованная спешка продавца 

Часто недвижимость, которую мошенники получили в собственность незаконным путем, стараются продать как можно скорее. Дополнительно мошенники могут торопить вас, говоря о наличии второго покупателя, который также планирует дать задаток.

Только купили и уже продают

Очень редко квартиры продаются сразу же после приобретения. Обычно такая ситуация связана с тем, что квартиру покупали специально для перепродажи.

Возможно, предыдущему хозяину срочно понадобились деньги, а может его просто обманули. Или он злоупотребляет алкоголем и фактически выселен из квартиры. Обязательно опросите соседей.

Уточните, кто ранее жил в квартире, почему ее продал. Без проверки лучше такую квартиру не рассматривать. 

Продажа квартиры по генеральной доверенности, где доверенным лицом выступает не близкий родственник собственника 

Родственники собственника могут быть не в курсе продажи. Или доверенность может быть получена незаконным путем с применением насилия или шантажа.

Также лицо, выдавшее доверенность, может состоять на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере. В таком случае оно не может в полной мере осознавать значимость своих действий.

Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Сюда же можно отнести неустановленных лиц, которые повсюду сопровождают продавца и влияют на его решение. И при этом не могут подтвердить свое родство.

Статья по теме

Основания признания сделки с недвижимостью недействительной

Нежелание или невозможность показывать квартиру до внесения задатка

Как правило, такой схемой пользуются интернет-мошенники, желающие завладеть вашими деньгами. Обычно в этом случае цена объекта очень привлекательна.

Что делать, чтобы не стать жертвой мошенника? 

Общие рекомендации для безопасной покупки недвижимости.

Не торопитесь

При покупке вторичного жилья нужно отказаться от импульсивных решений. Требование принять решение быстро может быть уловкой мошенников. 

Как следует осмотрите жилье, которое планируете купить, тщательно проверьте документы, разберитесь в процедуре расчетов между сторонами. Обязательно обсудите комплектацию объекта, сроки его освобождения и передачи вам.

Не переводите деньги до заключения предварительного или основного договора купли-продажи

Ни в коем случае не переводите деньги продавцу, пока не увидите его лично и посмотрите квартиру. Если сторона продавца предлагает вам предоплату по нестандартной для рынка схеме, обязательно поинтересуйтесь о ее законности у специалистов.

Статья по теме

Как рассчитаться при купле-продаже квартиры и не потерять все. Большая инструкция от Авангарда

Запрашивайте оригиналы документов

Отсутствие у продавца какого-либо документа – повод насторожиться. Минимальный пакет документов, который должен быть у собственника: 

• Свидетельство о государственной регистрации;
• Документы, на основании которых возникло право собственности. Например, договор купли-продажи или договор дарения;
• Технический паспорт. 

Дополнительные документы запрашиваются в зависимости от ситуации. Заранее проконсультируйтесь с нотариусом или регистратором, какие документы понадобятся к сделке, если вы планируете совершить сделку без привлечения агентства недвижимости. При совершении сделки вы должны быть уверены, что все документы в порядке.

Сохраняйте бдительность

Если что-то в поведении продавца вас смущает, то это повод обратиться за помощью к компетентным специалистам или вовсе отказаться от сделки.

Будьте особенно внимательны. Жертвы обмана в недвижимости описывают мошенников, как людей, вызывающих доверие, кажущихся порядочными. Имейте в виду, что занимаются такими преступлениями обычно квалифицированные и подкованные злоумышленники, которые отлично владеют психологическими манипуляциями, юридически и организационно подкованы.

Обращайтесь к профессионалам

Самостоятельно разобраться во всех юридических нюансах и процедуре сделок бывает достаточно сложно. Если вы не хотите рисковать и совершить ошибки, то обратитесь за помощью к профессиональным риэлторам.

Например, к нам, в Авангард Недвижимость. У нас есть специальная услуга — сопровождение и оформление сделки.

В нее включена полная юридическая проверка объекта, организация безопасных расчетов и контроль передачи объекта в надлежащем состоянии. 

В рубрике “Мошенничество в недвижимости” мы постаралась описать известные схемы, которыми пользуются злоумышленники на территории Республики Беларусь. Этот перечень не исчерпывающий. Не исключено, что будут появляться новые способы обмана. Рассказывать о них мы продолжим в рамках этой рубрики.

Вам была полезна эта статья? Поделитесь ей в своих социальных сетях!

Вы не нашли ответа на свой вопрос и нужна консультация? Оставьте заявку в любой форме на сайте или позвоните нам: +375 29 105 61 61

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс.

таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид.

Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

• 2-й совет: изучайте продавцов
• Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!
• В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Обратите внимание!

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

обратите внимание!

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Квартиры на вторичном рынке

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспортНастоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь.

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

обратите внимание!

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей.

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше.

Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить  квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам.

Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

Квартиры на вторичном рынке легко найти с помощью Циан

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Как купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке и не быть обманутым – советы юриста

Покупка собственной квартиры – долгожданное событие. Но чтобы радость от приобретения жилплощади не омрачилась проблемами, связанными с неверным оформлением документов, наличием прав на покупаемую квартиру у третьих лиц, отсутствующих на момент заключения сделки, и т.п., стоит внимательно изучить все нюансы заключаемого договора до его подписания. Как же купить квартиру, и не остаться при этом без жилья и без денег?

Факторы риска

Приобретая квартиру, стоит проявить внимательность ко всем мелочам и нюансам: мошенники могут провернуть аферу тогда, когда покупатель ожидает этого меньше всего. Все возможные способы обмана, возникающие при поиске продавца и заключении договора купли-продажи, можно условно разделить на две категории:

I Юридические

К их числу можно отнести:

Продажа квартиры по доверенности

Иногда продажей квартиры занимается не собственник, а его представитель, обладающей доверенностью на совершение подобных действий.

В судебной практике довольно часто встречаются дела, в ходе которых такие сделки признаются недействительными. Доказав, что доверитель был введен в заблуждение на момент составления доверенности, бывший собственник сможет восстановить право собственности на уже проданное жилье.

Наличие нарушений в проведенной процедуре приватизации

В том случае, если квартира была приватизирована с нарушением законодательства, например, если проживающим в ней детям не была выделена положенная доля, они могут восстановить свои права на жилплощадь через суд. Для того чтобы избежать подобных сложностей, стоит запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой указываются все сведения о лицах, когда-либо зарегистрированных на данной жилплощади.

Существование третьих лиц, имеющих право собственности на квартиру или ее часть

Они могут выдвинуть претензии на проданное жилье спустя некоторое время после заключения сделки. Лицо, продающее жилье, может быть далеко не единственным его собственником.

Так, на квартиру, полученную в порядке наследования, могут претендовать другие лица, являющиеся наследниками, но вовремя не вступившие в свои права по уважительной причине.

В этом случае они могут восстановить право на долю в уже проданном жилье в судебном порядке.

Продажа квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала

Для законного оформления такой сделки необходимо привлечь органы опеки и попечительства, которые проконтролируют процесс выделения детям долей в новом жилье, с целью снятии обременения со старого. Подробно процесс продажи такой квартиры рассмотрен здесь.

Наличие в числе собственников лица, недееспособность которого установлена судом

Законодатель не запрещает продавать такие квартиры, но в том случае, если сделка будет проведена с нарушениями, право собственности недееспособного гражданина может быть восстановлено.

Нарушение преимущественного права при продаже долей в том случае, если продается часть квартиры

Использование поддельных документов на квартиру или паспорта лица, выдающего себя за ее владельца

Мошенник может подделать бумаги или воспользоваться украденным паспортом настоящего собственника жилья.

II Технические

К их числу можно отнести:

Несоответствие планировки квартиры данным, указанным в кадастровом паспорте

Нередко владельцы квартир производят перепланировку в жилье, уничтожая существующие стены и перегородки и возводя новые, не заручившись согласием контролирующего органа. В этом случае нести ответственность за незаконное изменение планировки придется новому владельцу жилья.

Наличие дефектов в жилом помещении или подъезде

Плесень на стенах, неисправность водопровода и отопительной системы, некачественный или разрушающийся материал, использованный при строительстве, впоследствии могут принести немало проблем новому владельцу жилья и потребовать немалых денежных вложений в ремонт помещения.

Как избежать обмана при покупке квартиры: советы покупателям

Для минимизации рисков встречи с мошенниками при приобретении жилья, стоит руководствоваться следующими простыми правилами:

Проводить сделку купли-продажи нужно только через специализированное риэлтерское агентство. Вероятность приобретения юридически «чистого» жилья без посредников существует, но рисковать не стоит.

Выбрав риэлтерское агентство, стоит ознакомиться с размещенными в интернете отзывами о нем и о его специалистах, а также получить рекомендации от знакомых, уже воспользовавшихся его услугами. Кроме того, необходимо внимательно прочитать договор с агентством, в частности, раздел, устанавливающий ответственность риэлтора в случае неисполнения им своих обязанностей.

  Как получить медицинскую книжку — пошаговая инструкция

Передавать предоплату продавцу стоит только под расписку, предварительно согласовав ее форму с грамотным юристом.

Указывать в документах реальную стоимость заключенной сделки. Нередко продавцы предлагают занизить эту цифру, мотивируя эту просьбу необходимостью в уменьшении налоговой базы и снижении размера налогового платежа.

Однако покупатель не получает в этом случае никакой выгоды: во-первых, он не сможет получить возврат денежных средств в полном объеме при оформлении налогового вычета, а, во-вторых, в случае аннулировании сделки ему вернется та сумма денег, которая прописана в договоре.

Использовать специальные банковские инструменты для передачи денежных средств. Оплатить покупку можно двумя способами: наличным и безналичным.

В первом случае можно воспользоваться банковской ячейкой, деньги в которую закладываются в присутствии обеих сторон сделки.

Получить доступ к деньгам продавец сможет только после того, как предъявит в банк зарегистрированные документы о купле-продаже жилья.

Во втором случае вместо банковской ячейки может быть использован расчетный счет, открытый на имя покупателя с условием получения к нему доступа продавцом по предъявлению документов о совершении сделки.

Как избежать обмана, покупая квартиру в новостройке?

Приобретая квартиру в недавно построенном доме, следует действовать по следующей схеме:

Выбрать надежного застройщика

Правильный выбор организации, занимающейся строительством жилых домов, на 90% гарантирует отсутствие проблем с квартирой. В прессе широко освещаются ситуации, в которых граждане, вложившие деньги в жилье на стадии строительства, годами не могут дождаться ввода дома в эксплуатацию, и при этом не могут вернуть свои деньги.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на то, как долго он работает на рынке недвижимости, сколько домов сдано им без нарушения установленных сроков, есть ли претензии к нему у лиц, ранее с ним сотрудничавших. Получить такую информацию можно из интернета, газет, а также из отзывов знакомых.

Проверить надежность фирмы-застройщика стоит и в том случае, если деньги за жилье вносятся не на стадии строительства, а после его завершения, но до ввода дома в эксплуатацию.

Ситуации, в которых жильцы не могут заселиться в готовый дом из-за отсутствия необходимых документов и разрешений, встречаются довольно часто.

Чтобы не стать жертвой недобросовестных организаторов строительства, нужно найти все сведения о них заранее.

Проверить документы на жилье

Вся документация выбранного жилого помещения должна быть в порядке. Перед переводом денег застройщику необходимо проверить наличие следующих бумаг:

• разрешение на строительство;
• свидетельство о праве на использование земли для строительства;
• проектная декларация.

Найти эти сведения можно на официальном сайте компании или в ее офисе.

Заключить договор

Оформить передачу денег можно, заключив договор непосредственно с застройщиком или с жилищно-накопительным кооперативом. Последний выступает в роли инвестора средств, полученных от покупателя квартиры, в строительство, путем их передачи застройщику.

Стоимость жилья при приобретении его у застройщика может быть существенно выше, чем при покупке через инвестора.

Однако договор долевого участия, заключенный напрямую с застройщиком, позволяет оградить покупателя от риска приобретения квартиры, право собственности на которую уже получено другим лицом.

Покупая квартиру, стоит внимательно изучить все вышеперечисленные аспекты. Стоимость жилья, независимо от того, на каком рынке оно приобретается, является весьма высокой, поэтому рисковать, совершая необдуманную покупку, не стоит.

Потратив время на изучение всей сопроводительной документации, и деньги на оплату услуг квалифицированного юриста или риэлтора, покупатель может быть уверен в том, что заключенная сделка обеспечит его собственным жильем, не принеся дополнительных проблем.

Мошеннические схемы с недвижимостью: как обезопасить себя

Сделка с недвижимостью – одна из самых дорогих и рискованных среди тех, что заключает обыватель. Большинство не может позволить себе покупку квартиры за наличные. В таких случаях помогает ипотека, проценты по которой иногда равны стоимости самой квартиры.

Мошенничество на рынке недвижимости встречается довольно часто. Но, если при покупке жилья в строящемся доме (от юридического лица – застройщика) основной риск – это срыв сроков сдачи или недострой. То при сделке на вторичном рынке различных схем обмана гораздо больше.

Продажа арендной квартиры

Сейчас самый популярный вид обмана – это продажа арендуемой квартиры.

Квартиранты запрашивают у хозяина копию паспорта и копию документа основания (например, договора купли-продажи жилья). Подделывают документы, продают квартиру. Рано или поздно хозяин все узнает и предъявит свои права на недвижимость. Далее будет судебный процесс. Как правило, настоящему хозяину доказать ничтожность сделки нетрудно.

Как избежать?

Запрос копии паспорта квартирантами – обычная практика. А вот оставлять копию документа основания права не стоит. Также как и присылать его фото. Достаточно показать его при подписании договора аренды.

Необязательно тот, кто купил квартиру без ведома настоящего хозяина – мошенник. Скорее всего, оба – жертвы. Однако, разборки займут много времени и сил. А так как мошенников найти вряд ли удастся, то наиболее вероятно, что конечный покупатель останется и без денег и без квартиры.

Продажа по доверенности или по дарственной

С доверенностью могут возникнуть 2 проблемы:

1. Подделка.
2. Просроченный документ.

С дарением недвижимости могут быть следующие подводные камни.

Если даритель и одариваемый не являются, например, родственниками, то под сделкой могла быть скрыта продажа. Ее можно оспорить в суде и признать притворной, а значит, недействительной. Тогда конечный покупатель квартиры останется без квартиры, но деньги ему обязаны будут вернуть. Единственное, что если деньги уже будут потрачены, то возврат будет долгим и через приставов.

Если будет признано недееспособное состояние дарителя, принуждение или заблуждение. То сделку дарения также можно оспорить. Но это маловероятно, так как договор дарения оформляется через нотариуса.

Как избежать?

Проверить действительность доверенности можно в едином реестре reestr-dover.ru.

Проверить договор дарения возможности нет. Тут остается только довериться себе. Если у покупателя возникают сомнения, то лучше найти другой объект с «чистыми» документами.

Отсутствие согласия супруга. Отсутствие долей у детей

И то и другое в последствие может принести большие проблемы покупателю. По суду, квартира всегда возвращается ее первоначальному владельцу.

Согласие супруга необходимо больше для подстраховки в будущем. Это не только мошенническая схема, но и вполне реальные ситуации. Если согласия от супруга нет, а позже хозяева разводятся, то тот, кто не давал согласие на продажу недвижимости имеет право обратиться за своей долей в течение трех лет после того, как ему стало известно о продаже. А известно ему может стать и через 10 лет.

Выделение долей несовершеннолетним детям обязательно в случае использования материнского капитала. Если собственники доли детям не выделили, а капитал применили, то рано или поздно об этом станет известно в опеке. Тут нет вариантов, недвижимость по суду будет возвращена первоначальному владельцу. Покупатель же может получать свой возврат бесконечно долго через приставов.

Как избежать?

Если собственник квартиры состоит в законном браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга.

Если у собственников есть, например, несовершеннолетние дети, то нужно получить разрешение из опеки на продажу квартиры. Это гарантирует, что дети не обделены, возможно, родители уже выделили им доли в лучших условиях.

Продажа унаследованной квартиры

Если основанием права для квартиры является наследование, то это одна из самых рискованных сделок. Кроме заведомо мошеннических схем, есть также и случаи непредумышленного заключения неправомерных сделок.

Можно оспорить сделку купли-продажи:

1. Если доказать невменяемость или недееспособность наследодателя. Это как раз те случаи, когда, например, стариков хитростью вынуждают переписать завещание на посторонних лиц. Но впоследствии появляются вполне родные дети, которые оспаривают завещание, как правило – успешно.
2. Новые наследники. Да, по закону, вступить в права наследования необходимо в течение 6 месяцев. Однако если человек не знал о факте смерти или по объективным причинам не мог появиться в нужном городе и оформить документы, то получить свою долю он может в любой момент.

Как избежать?

По сути – никак. Только надеяться на лучшее. Или искать другую квартиру.

Продажа подставными лицами

Это самое простое и в то же время эффективное мошенничество.

На роль нужного человека выбирается кто-то на него похожий. Не стоит забывать, что со временем люди меняются, а фотографии в паспорте – нет.

Если завладеть паспортом человека, то при помощи подставного лица можно получить дубликаты правоустанавливающих документов и продать его недвижимость.

Тут уже как повезет. Либо хозяин, либо покупатель останутся ни с чем. Все зависит от решения суда.

• Как избежать?
• Покупателю – заверять сделку у нотариуса, передавать деньги через банк, лучше работать с юристом.
• Продавцу – не раскидываться своим паспортом, ну и плюс все вышеперечисленные пункты.

Мошенничество с задатком

Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают. Махинации также касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.

Как избежать?

Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника.

Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи. Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей.

Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.

Фирмы-однодневки

Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.

Как избежать?

Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.

Потеря недвижимости во время оформления кредита

Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья.

Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют.

Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.

Как избежать?

Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.

Как обезопасить любую сделку?

Для собственного спокойствия покупателю нужно запросить у продавца:

1. Выписку из ЕГРН о текущих собственниках и обременении.
2. Документа основание права собственности.
3. Справку из БТИ, отражающую все операции по квартире (снос стен, реконструкцию).
4. Нотариально заверенное согласие супруга.

Выписку из домовой книги: там будет видно, кто был прописан в квартире и причина выписки.

Подозрительной выглядит квартира, у которой:

1. Происходит слишком частая смена собственников.
2. Явно занижена цена на 30% и более.
3. Желание продавца ускорить сделку.
4. Также лучше проводить все сделки через риелтора и юриста.

100% гарантии на чистоту сделки не дадут и они, но документы в совокупности с грамотными профессионалами, как правило, сводят риск к минимуму.

7 правил. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

Некоторые из этих советов довольно очевидны, другие, возможно, покажутся вам странными. Тем не менее, рекомендую ознакомиться со всеми перед покупкой квартиры. Ведь знания лишними не бывают, а большинство из них не потребуют вообще никаких вложений.

1. По возможности берите новые квартиры

Если есть возможность, то лучше приобретать новые квартиры, нежели жилье на вторичном рынке. Таким образом уменьшается вероятность того, что на приобретаемой жилплощади окажутся прописаны какие-то люди, которых по закону нельзя будет выселить (например, дети, необеспеченные жильем или другие «добросовестные приобретатели»).

Кстати, несмотря на то, что по закону вы являетесь так же «добросовестным приобретателем», тем не менее в этом случае проблем вам будет не избежать. Один мой знакомый таким образом при покупке жилья на вторичном рынке оказался сожителем трехгодовалой девочки (естественно, с её мамой), которых невозможно по закону выкинуть на улицу.

Будьте внимательны — часто квартира является новой, но фактически находится в собственности юрлица или физлица. С одной стороны считается проще в этом случае вступить в право собственности, однако постарайтесь обращаться непосредственно к застройщику.

2. Выбирайте надежных застройщиков

Несмотря на обили предложений, реально не так много застройщиков, которые работают на рынке давно и зарекомендовали себя с надежной стороны. Обычно такие организации не обращаются к сторонним фирмам для реализации квартир, а занимаются продажами самостоятельно. Список таких застройщиков обычно у всех на слуху. Приводить примеры сознательно не буду, что бы не создавать рекламу.

Особенно важна репутация застройщика, когда покупается квартира на этапе строительства. Ведь в этом случае риски повышаются, и даже банки выдают ипотеку под более высокий процент до того момента, пока покупатель не вступит в право собственности.

Конечно, надежный застройщик — не панацея, ведь даже у известного ГК Мортон в последнее время были судебные разбирательства с подрядчиком СУ-155, но все же застройщик с историей лучше одноразовой организации.

3. Чем меньше посредников, тем меньше риск

Ещё одна неприятность, которая будет вас поджидать при покупке квартиры на вторичном рынке — неизбежность встречи с риелтором.

По собственному опыту знаю, что без риелтора на вторичке ловить практически нечего. А эти ребята берут за свои услуги ни много, ни мало, а 2-5% от стоимости квартиры.

Причем риелторы будут присутствовать, скорее всего, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Если 5% от стоимости квартиры для вас ничего не значат, то можете воспользоваться услугами риелторов. Но толку особого нет, так как по факту они не несут ответственность ни за что.

4. Страхуйте риски с умом

Если вы покупаете квартиру, а уж тем более решились взять жилье на вторичном рынке, то обязательно обдумайте возможность страхования. Вот только страховать от всего подряд не надо. Пожар, война, цунами. Да даже если квартира выгорит дотла, то стоимость коробки останется прежней. Вы только лишитесь имущества.

Страхуйте титульные риски! Это риск того, что вы потеряете право собственности. Например, если выяснится, что квартира была уже до вас кому то-то продана, а вам достались подложные документы. В общем, страхуйтесь от потери квартиры.

Страхуйте не более, чем на три года. После трех лет владения жилым помещением мошенники уже ничего не смогут сделать. Это тот рубеж, после которого титульные права по закону практически не оспариваются. Недаром при продаже квартиры на вторичке в объявлениях указывается, что право собственности более трех лет. Это позволяет считать нынешнего хозяина истинным.

5. Заставьте банки работать на себя

Есть такой фокус, когда денег достаточно для покупки квартиры. Даже если хватает на всё, можно взять небольшую ипотеку. Такую, что бы совершенно не обременяла бюджет. Можно даже досрочно её погасить. Ведь за рассмотрение и выдачу кредита нормальные банки комиссий не берут

Зато при принятии решения банк оставляет квартиру в залоге у себя. И перед одобрением он проверит её на чистоту сделки как свою собственную. Таким образом за довольно небольшие деньги вы получите профессиональную проверку со стороны банка — кто жил в квартире, кто прописан, какая репутация у продавца и многое другое.

6. Используйте траст при сделке

Банки предоставляют услуги траста при сделке за символическую плату (по сравнению со стоимостью квартиры). Трастовая схема заключается в следующем. Покупатель и продавец договариваются о сумме сделки и готовят договор купли-продажи.

После этого покупатель кладет деньги в банк (трастовую ячейку), где они замораживаются. То есть ни покупатель, ни продавец больше снять их не может. Продавец передает собственность покупателю. Банк проверяет договор купли продажи и убеждается, что покупатель вступил в право собственности.

Только после этого банк передает деньги с ячейки продавцу.

Если что-то вдруг пойдет не так, то договор аннулируется и деньги возвращаются покупателю. Таким образом и покупатель, и продавец защищают себя от мошеннических действий. Да и крупную сумму безопаснее хранить в ячейке, нежели в кармане.

7. На пушечный выстрел не приближайтесь к пайщикам

Мекка для мошенников — долевое строительство. Серьезные застройщики вкладывают свои деньги, строят жилье, а потом его продают. да, можно купить дешевле на этапе строительства, но важно понимать, что покупается не пай (доля) в будущем доме, а вполне себе реальная квартира, у которой есть номер, этаж, мертаж, планировка.

Совершенно иное дело — пайщики. С них собирают деньги, на которые потом будут строить жилье. Деньги огромные. Кто будет его строить? Явно какая-то малоизвестная конторка. Будет ли она его строить? Вероятно, нет. Просто исчезнут с деньгами да и дело с концом.