Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».
Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.
К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.
По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».
Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?
Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.
Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.
Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?
Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).
Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.
Цитата
«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –
Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.
Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?
Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).
Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.
По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.
Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.
Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?
Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.
Цитата
«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –
Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция
- Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru;
- Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе;
- Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП;
- Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости;
- Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП;
- Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП;
- Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи;
- Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств;
- Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки;
- Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН;
- Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП.
Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» — уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».
Строительство жилья в Москве
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как… Финансы
На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.
Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.
Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области.
В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.
Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.
Хотелось купить квартиру на первичном рынке.
Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.
Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.
Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить.
Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.
Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».
Как поучаствовать в аукционе?
В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт.
Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.
Как он работает?
В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта.
Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.
Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.
Как часто проходят такие торги?
О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.
Тогда где о них узнавать?
В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы.
Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.
Как найти эти площадки?
Самые распространенные — это Российский аукционный дом, Единая торговая электронная площадка, МосТендерГрупп, Система электронных торгов имуществом, Межрегиональная электронная торговая система, Utender.ruUtender.ru, B2B-центр, «Аукционы Сибири», Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online.
Какие есть подводные камни?
Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.
Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.
То есть не все делают это самостоятельно?
Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.
Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?
Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался.
Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно.
Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.
Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.
Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».
На такое жилье есть ипотека?
Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «Росбанк Дом» — около 3 месяцев), но и саму квартиру.
Если жилье типовое, оценку делают быстро.
Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка.
Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн.
То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.
Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость»: «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.
Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики.
Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях.
С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».
Как купить квартиру дешевле
Некоторые
риелторы поддерживают миф, что есть некие тайные методы, позволяющие купить квартиру гораздо дешевле рыночной цены. К сожалению, чем сильнее цена
отличается от рынка, тем больше рисков при заключении сделки. Неопытный
покупатель может клюнуть на сладкое предложение, а в итоге остаться и без квартиры, и без денег.
Тем не менее снизить
стоимость квартиры на 5-15% вполне реально. Мы подобрали 3 легальных способа
купить квартиру дешевле.
1. Попросите скидку у застройщика
Даже если на
сайте у застройщика нет никаких скидок, в офисе продаж можно и нужно
торговаться. У менеджеров по продажам, как правило, заложена скидка в размере
2-3%. А скидку 5-7% может согласовать руководитель отдела.
Шансы на скидку
повышаются, если вы покупаете квартиру большой площади. Или сделка выпадает на конец месяца. Именно в это время менеджеры максимально мотивированы выполнить
план по продажам, поэтому охотно идут на сотрудничество с покупателем и готовы снизить
цену.
2. Примите участие в «Черной пятнице» недвижимости
Черная пятница
(Black Friday Real Estate) традиционно проходит в двадцатых
числах июля. Условие этого мероприятия — эксклюзивные скидки, которых в другое
время у застройщика нет.
Скидки во
время Черной пятницы могут достигать 30%. Конечно, максимальные скидки застройщики
ставят не на самые ликвидные лоты. Но то, что в общепринятом смысле считается «лотом
низкой ликвидности» (например, квартира на первом этаже), для кого-то может быть
осознанным выбором. И обойдется такая квартира гораздо дешевле.
Чаще всего
скидки бывают на квартиры большого метража, особенно в ЖК бизнес-класса. Есть интересные
предложения и в комфорт-классе.
Например, застройщики выставляют со скидкой
квартиры, которые находятся ближе всего к лифту, по сравнению с другими квартирами
на этаже.
Существенной разницы между проживанием в квартире, расположенной ближе
к лифту, и находящейся от него через одну нет. Но некоторые покупатели
опасаются, что будет шумно. Поэтому лот продается с дисконтом.
Выбор застройщиков, участвующих в
Черной пятнице, довольно широк. Покупателям предлагаются квартиры как в Москве,
так и в Подмосковье. Традиционно не участвует один из крупнейших застройщиков —
ГК ПИК. Нет в продаже и флагманских проектов, а также новостроек, которые находятся
на старте продаж.
Особенность распродажи в том, что в
первые часы пользователи бронируют максимальное количество квартир.
НО!
Если вы видите, что понравившийся вам вариант уже забронирован, это не значит,
что вы не сможете его купить.
Попробуйте записаться на него в очередь. Если лот освободится, вам предложат на него ту же самую скидку,
которая была указана в акции. А квартиры освобождаются очень часто.
Люди бронируют все понравившиеся квартиры на всякий случай, а покупают одну. Или не покупают вообще, потому что по правилам Черной пятницы сделка должна быть быстрой. Это значит, что потенциальный клиент должен иметь уже одобренную ипотеку.
Обычно на Черной пятнице присутствует
банк-партнер, который быстро выдает кредит всем желающим. Здесь и происходят накладки.
Банк-партнер, как правило, один. И если он отказал в ипотеке, то клиент уже не
сможет выкупить квартиру.
Тем не менее немало участников Черной
пятницы рассчитывают выбрать квартиру и сразу одобрить ипотеку прямо во время
акции. Поэтому шансы, что забронированный вариант освободится и вы сможете его приобрести,
довольно велики.
3. Купите квартиру на торгах по банкротству
Покупка
квартиры на аукционе — самый выгодный способ из вышеперечисленных, но он же и
самый трудоемкий.
Во-первых, в торгах участвуют профессионалы рынка. И у них есть профильный софт, чтобы быстро делать ставки. Поэтому можно участвовать в торгах через фирму-посредника — это все равно будет выгодно по итоговой цене сделки. Или освоить механизм самому.
Во-вторых,
посмотреть объект не получится. На торгах можно увидеть только описание лота. Планировки
квартиры в нем обычно нет. Есть только адрес, указано количество комнат и общий
метраж. Чтобы получить чуть больше информации, попробуйте проверить адрес дома в
интернете и посмотреть, к какой серии он относится. Так, если повезет, можно
найти типовую планировку квартиры.
Чаще всего встречается недвижимость 2 типов: премиум и бизнес-класс, которые продаются в связи с банкротствами бизнеса владельцев, а также квартиры эконом-класса в очень плохом состоянии.
С квартирами и
комнатами эконом-класса возникает отдельная проблема — выселение бывших
владельцев. Полиция за выселение предыдущих собственников обычно не берется. А
если у них есть несовершеннолетние дети, решение торгов может быть оспорено в
суде. Так что такие варианты лучше не рассматривать.
Лотов комфорт-класса — квартир в хорошем состоянии средней ценовой категории — меньше всего. Чтобы найти хотя бы несколько, понадобится в среднем 4-6 месяцев.
Покупка квартиры на торгах — это непростой способ с высокими рисками, но жилье можно купить по стоимости на 50% ниже рыночной.
Как купить залоговую квартиру у банка?
10.11.2020 1 331 1 Время на чтение: 11 мин. Рейтинг: 
Сегодня мы поговорим о том, как купить залоговую квартиру у банка. Ознакомившись с публикацией, вы узнаете, почему покупать квартиры-конфискат выгодно, где искать действующие предложения, и какие есть подводные камни подобных покупок. Все это, как всегда, простым и понятным языком. Итак, начнем.
Покупка квартиры у банка: почему это выгодно?
Как известно, одна из ключевых программ кредитования для многих банков — ипотечные кредиты, то есть, кредиты выдаваемые под залог недвижимости.
Также ни для кого не секрет, что по разным причинам в период действия кредита многие заемщики теряют платежеспособность и не могут больше его погашать. В кризисные периоды количество таких случаев увеличивается в разы.
В результате, чтобы вернуть свои деньги, банкам приходится реализовывать заложенные квартиры. Как это происходит — я подробно описывал в статье: Может ли банк продать квартиру за долги по кредиту?
Продажа может состояться разными способами, большинство из них сводятся к аукциону: квартира выставляется на торги по достаточно низкой стоимости, а покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену. Такие аукционы могут проводить и сами банки, и специальные организации по решению суда, в зависимости от ситуации.
Так вот, если на жилье будет обращено взыскание по решению суда, оно выставляется на публичные торги за 80% оценочной стоимости (которая при этом может быть устаревшей, заниженной, если оценка проводилась еще при выдаче кредита). При этом если в течение месяца не найдется покупатель, цена понижается до 68% оценочной стоимости. Вот почему покупать квартиры у банка выгодно: согласитесь, «скидка» в 20-30% — это очень привлекательно.
Где искать залоговые квартиры, выставленные на продажу?
Существует несколько вариантов найти залоговые квартиры, выставленные на продажу банками: это зависит от выбранного способа их реализации. Рассмотрим эти варианты.
Как купить залоговую квартиру на публичных торгах?
Если заемщик, не погашающий кредит, отказывается добровольно продавать заложенную недвижимость, банк подает в суд и начинает процедуру судебного взыскания. После получения судебного решения оно передается в службу судебных приставов, а те передают в государственное предприятие, занимающееся организацией публичных торгов. Например, в России это Росимущество или его подрядчики.
Перечень недвижимости, выставленной на публичные торги можно посмотреть на сайте torgi.gov.ru. Также информация о проведении публичных торгов по арестованному имуществу размещается на сайте судебных приставов на странице fssp.gov.ru/torgi.
Есть и другие авторитетные сайты, на которых размещается выставленная на продажу залоговая недвижимость. Вот еще некоторые из них:
- torgbox.ru;
- torgi-ru.ru;
- rutorgi.com.
Во всех вариантах можно использовать фильтры, чтобы выбрать жилье по разным критериям: город расположения, тип имущества, начальная цена и т.д.
Информацию о предстоящем проведении торгов также обязаны публиковать в официальных местных СМИ.
Как купить квартиру на аукционе банка?
Если банку удается достичь досудебного соглашения с заемщиком, или заемщик сам просит банк реализовать квартиру, поскольку не может погашать кредит, то банк самостоятельно организовывает аукцион по продаже залогового имущества.
В этом случае информация о проведении аукциона и перечень представленной на торгах недвижимости размещается, прежде всего, на сайте самого банка, в специально отведенном разделе, а также жилье может быть выставлено на продажу на популярных досках объявлений, например, Avito.ru и др. Однако, когда вы ищете подобные объявления на таких площадках, не забывайте, что есть риск нарваться на мошенников, поэтому лучше всего обращаться по контактам, указанным только на официальных банковских сайтах.
Как проходят торги по реализации залогового имущества?
Купить залоговую квартиру на торгах не так просто, как напрямую у продавца — здесь есть свои нюансы.
Во-первых, для участия в публичных торгах потребуется внести залог в размере 5% от первоначальной стоимости лота, и сделать это нужно не позднее, чем за 5 дней до начала торгов.
Потребуется зарегистрироваться на сайте проведения торгов и заверить свое участие специальной электронной подписью, которую можно получить в специализированном сертифицированном центре.
А также нужно будет предоставить справку о состоянии банковского счета, на котором должно быть достаточно средств для приобретения выбранной недвижимости.
- Обратите внимание, что поданная заявка на участие в торгах рассматривается и проходит согласование в течение нескольких дней, так что, подавать ее необходимо заблаговременно.
- Во-вторых, если вы будете единственным желающим купить залоговую квартиру, либо даже если участников будет только двое, торги не состоятся: чтобы они состоялись, потребуется не менее 3 участников.
- Зато если торги не состоятся — будут назначены повторные, где начальная цена будет снижена на 15% (то есть, до 68% оценочной стоимости).
Сами торги проводятся по принципу открытого аукциона: побеждает тот участник, который предложит максимальную цену за выставленный лот. При этом организатором торгов устанавливается торговый шаг — минимальная сумма, на которую можно повышать ставку.
Проигравшим участникам торгов будет возвращен авансовый залоговый платеж, а победителю будет выдана копия протокола проведения торгов, на основании которой он будет обязан оформить сделку купли-продажи.
Если участник выиграет торги и откажетесь от покупки, он обязан будет возместить убытки другим сторонам, поэтому если вы намерены купить залоговую квартиру на торгах, ваше намерение должно быть твердым и безоговорочным.
После заключения договора купли-продажи и проведения расчетов, банк в течение трех дней снимет ипотечное обременение с недвижимости, и новый собственник сможет зарегистрировать ее на себя на основании договора купли-продажи.
Покупка залоговой квартиры у банка: подводные камни
Перед тем, как купить залоговую квартиру у банка, вы должны хорошо понимать, на что идете, и какие «подводные камни» могут встретиться на пути. Рассмотрим основные минусы.
Невозможность осмотреть жилье.
В большинстве случаев осмотреть залоговое жилье, выставленное на продажу, не получится, тут придется ориентироваться только на техническую информацию, обозначенную в лоте: район, этаж, площадь и т.д.
Внутренняя отделка и состояние квартиры — это, как правило, «кот в мешке». Также в квартире может быть сделана незаконная перепланировка, что создаст дополнительные проблемы.
Задолженность по платежам. Поскольку реализуемые залоговые квартиры принадлежат злостным неплательщикам по кредитам, чаще всего, у них имеются такие же крупные задолженности по оплате коммунальных платежей.
По закону эти долги не переходят к новому владельцу, но коммунальные организации часто всячески пытаются их взыскать (например, зачисляют новую плату в счет погашения старой задолженности), во многих случаях приходится отстаивать свое право в суде.
Выселение жильцов. Чаще всего должники, проживающие в квартирах, выставленных на продажу, отказываются их покидать. В этом случае придется выселять их через суд и службу судебных приставов, что может занять, как минимум, несколько месяцев.
Хочу обратить внимание, что если заемщик добровольно решает продать ипотечную квартиру, то многие риски исчезают, но и цена продажи в таком случае будет рыночной.
Теперь вы имеете примерное представление о том, как купить залоговую квартиру у банка. Стоит ли покупать жилье таким образом — решать вам: здесь одновременно присутствуют и хорошая финансовая выгода, и повышенные риски.
Присоединяйтесь к числу постоянных читателей сайта Финансовый гений и повышайте свою финансовую грамотность! Увидимся на страницах сайта!
Как купить квартиру у банка подробная инструкция АН Владис
Ходит молва, что приобретение залоговой квартиры у банка дело хоть и достаточно сложное, зато выгодное, ведь организация продает недвижимость по самым низким ценам, а бонусом идет бесплатная проверка юридической чистоты квартиры. Насколько это выгодное мероприятие, попробуем разобраться вместе с АН «Владис».
Действительно ли купить квартиру у банка можно за копейки?
Утверждение, что банк отдает недвижимость если не за сущие копейки, то с большой скидкой, верно не на сто процентов. Уловка состоит в том, что банк просто не возьмется реализовывать квартиры, которые не принесут ему выгоды. «Вкусные» кредиты с человеческими процентными ставками выдаются на жилье в новостройках, а убитые хрущевки на краю географии вряд ли заинтересуют банк.
Зато правдива та часть, которая касается бесплатной проверки юридической чистоты жилья. Перед тем, как выдать кредит, банк обязательно знакомится с недвижимостью и выясняет всю ее подноготную, поэтому тут покупателю залогового жилья неприятных сюрпризов ждать не приходится.
Что касается дешевизны – тут ситуация неоднозначная. Действительно, сэкономить на покупке такого жилья можно, но это не означает, что бывший владелец или банк будут продавать квартиру себе в убыток.
Обычно скидка на недвижимость в приличном состоянии составляет не больше 5-6%.
Однако стоит учитывать, что квартира имеет залоговое обременение, которое зачастую идет к ней «в нагрузку», то есть ложится на плечи покупателя.
Покупка квартиры у банка может состояться несколькими разными способами
- Первый из них – это переход прав собственности от должника к банку. Если должник соглашается, то банк выставляет недвижимость на продажу, а затем, когда сделка купли-продажи осуществляется, погашает и задолженность, и пени. Если остаются средства, они отправляются к заемщику. Такой случай предполагает, что квартира уходит по среднерыночной стоимости, а значит, никаких выгод покупателю не сулит.
- Второй вариант – это покупка в ипотеку. Некий клиент обращается к банку с желанием взять ипотечный кредит, а банк предлагает ему недвижимость. Некоторые банки собрали целую базу из таких квартир, предлагая клиенту совместить роли покупателя и заемщика. Ставка по кредиту в этом случае обычно снижается на пару пунктов, что уже выгоднее первого варианта.
- Третий вариант – открытый аукцион. Но там недвижимость оказывается только после решения суда, который называет и цену в зависимости от результатов работы оценочной комиссии и с учетом требований банка. Вот в этом случае можно сэкономить до 30% от среднерыночной стоимости жилья, поскольку банку необходимо избавиться от объекта в кратчайшие сроки, чтобы вернуть себе деньги за кредит, не выплаченный заемщиком. Именно это тот случай, когда можно увязаться и приобрести неплохое жилье по минимальной стоимости.
Площадки, где можно купить залоговую недвижимость
Существует несколько основных площадок, где можно поохотиться за выгодными предложениями недвижимости от банков.
Публичные торги
Когда собственник не имеет возможности оплачивать кредит, но не желает расставаться со своей недвижимостью добровольно, банк обычно прибегает к помощи суда и в большинстве случаев выигрывает.
Так жилье оказывается в собственности банка, который выставляет его на публичные торги, проводящиеся на его собственной площадке или на специализированном сайте в интернете. Здесь банк назначает среднюю стоимость квартиры, но достается она тому из покупателей, кто предложит большую ставку.
Если торг не состоялся с первого раза, он повторится позднее, но стоимость объекта снизится процентов на 15.
Следует понимать, что хорошие лоты долго не залеживаются, и претендентов на них хватает, поэтому откладывать покупку, ожидая падения цен, не стоит.
Также важно убедиться, что торги санкционированы, и вы не потратите деньги, попав в лапы мошенникам. Для этого запросите у организаторов решение суда относительно квартиры, он обязан предоставить его по первому требованию. Если начнет отказываться или «кормить завтраками», лучше в торги не ввязываться.
Аукцион банка
К этому способу прибегают, когда должник банка согласен уступить свою недвижимость, так как не в состоянии рассчитаться с кредитной организацией. В этом случае все нюансы реализации недвижимости обговариваются без участия суда, а жилье выставляется на аукционе банка, о чем можно прочитать на его официальном сайте или на посторонних тематических ресурсах.
В данном случае оценка квартиры проводится независимым экспертом, который выставляет начальную стоимость. Участники вносят 5% от этой цены в качестве задатка, после чего называют свою цену. Побеждает тот, кто предложит большую. Его задаток пойдет в счет оплаты жилья, а остальные участники вернут свои средства обратно.
Стартовая цена обычно бывает равна среднерыночной, если она существенно ниже, потенциальным покупателям следует принять это как знак насторожиться – вероятно, с квартирой есть какие-то проблемы.
Банковская онлайн-витрина
Третий способ реализовать залоговое имущество – это онлайн-витрина, которая представляет собой раздел на официальном сайте банка, куда выкладываются объекты недвижимости, не нашедшие владельцев на аукционах и торгах. Именно здесь можно найти квартиры за 50% от рыночной стоимости.
Дело в том, что банку невыгодно держать на себе залоговое имущество, ведь приходится тратить средства на его содержание. Поэтому, начав со среднерыночной стоимости, он будет снижать цену, пока кто-нибудь не купить жилье. Бонусом к нему всегда идет бесплатная проверка юридической чистоты.
Как организуются торги
Организатор торгов дает знать о предстоящем мероприятии через специальный печатный орган в соответствующем регионе. Объявление должно появиться не ранее, чем за шестьдесят суток до начала торгов, но не позднее, чем за тридцать. В тексте объявления содержится не только место и время проведения мероприятия, но и краткое описание предлагаемого лота, а также начальная стоимость.
Торги признаются не состоявшимися, если на них заявилось менее двух участников или никто не готов предложить даже начальную цену. В этом случае повторный аукцион состоится через месяц, а цена недвижимости снизится на 15%.
Для участия в торгах необходимо иметь электронную подпись, которая заменяет настоящую и придает вес электронным документам. Такую подпись (она выглядит как цифровой ключ на флешке) можно получить в специальном авторизованном удостоверяющем центре, подав заявление и приложив к нему паспорт, ИНН и СНИЛС. Цена электронной подписи лежит в пределах от 1 до 3,5 тысяч рублей.
Затем нужно зарегистрироваться на площадке аукциона (рассмотрение документов занимает не менее пяти дней, поэтому нужно позаботиться о регистрации заранее). После вы получаете доступ к личному кабинету на сайте и вносите задаток в размере 2-10% от начальной стоимости недвижимости.
Эти средства либо пойдут в счет оплаты квартиры, если вы выиграете аукцион, либо вернутся вам, если недвижимость отойдет к другому участнику. А вот если вы выиграете и откажетесь от лота, средства не вернут.
Оплатить полученную на торгах недвижимость надо не позднее, чем через пять дней после окончания аукциона.
Интересные статьи:
- Как купить квартиру на аукционе — читать
- Выбираем квартиру в новостройке — читать
- Эскроу-счета: переводим с русского на русский — читать
- Как купить квартиру в рассрочку в 2019 году — читать
- Дарственная на квартиру — читать
- Агентство недвижимости «Владис» Офис «Новослободская» Россия, Москва, ул. Новослободская, 3, 4 этаж Call-центр: 8 (495) 109-7777
- msk@vladis.ru
Как купить квартиру на аукционе?
maglara/Fotolia
Как принять участие в торгах?
Большая часть аукционов, на которых можно приобрести недвижимость, проводится через электронные торговые площадки. Изучать объекты на данных площадках можно и без регистрации, но участие в самих торгах без нее невозможно.
Для этого необходимо через уполномоченные организации получить электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Действует она, как правило, в течение года. Причем подпись можно оформить для участия как на одной площадке, так и на нескольких.
Заняться оформлением электронной подписи лучше заранее, еще на стадии изучения объектов, так как на ее получение уйдет некоторое время. Если затянуть, то можно пропустить торги.
После того как подпись получена, необходимо зарегистрироваться на той площадке, где будет продаваться квартира, которая вам понравилась.
У каждого зарегистрированного участника есть личный кабинет, через который подается заявка на участие в торгах. Также через личный кабинет вносится и задаток за каждый объект.
По законодательству РФ сумма залога не может быть больше 20% от рыночной стоимости объекта.
Затем проводятся сами торги. В течение нескольких дней участники предлагают свою цену. Надо готовиться к тому, что сумма вырастет. На сколько именно изменится цена, зависит от количества участников и привлекательности объекта. После завершения торгов победителем становится тот, кто предложил самую высокую стоимость.
Он должен перечислить на счет продавца всю сумму за вычетом задатка, который засчитывается как часть оплаты. Важный момент: если победитель отказывается от совершения сделки, он теряет задаток. Также он может быть внесен в черный список, и ему будет запрещено в дальнейшем участвовать в аукционах на данной площадке.
Проигравшие участники торгов получают задаток обратно.
3 способа максимально быстро продать квартиру
Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
Какая недвижимость продается на торгах?
На торги выставляется самая разнообразная недвижимость первичного и вторичного рынка (квартиры, комнаты, дома, земельные участки), принадлежащая городу, банкам, находящимся на стадии банкротства заемщикам и так далее. Но все эти предложения объединяет одно: законодатель определил обязанность продажи такой недвижимости через аукцион (публичные электронные торги).
Государственное либо муниципальное имущество реализуется только через публичные электронные торги для минимизации возможного сговора между претендентами. Это единственный возможный способ реализации на основании Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Самая большая доля недвижимости, которая продается с торгов, приходится на залоговые объекты, под которые оформлялись кредиты.
В ситуациях, когда должник не может выполнить свои обязательства перед кредитором (любая кредитная организация или физическое лицо), кредитор обращается в судебные инстанции для взыскания имущества должника.
Взысканная по решению суда залоговая недвижимость реализуется на открытых (публичных) аукционных торгах.
- Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке
- 3 способа продать квартиру в ипотеке
- ArtemSam/Fotolia
«Большой процент недвижимости, попадающий на электронные торги, — это недвижимость, которая приобреталась в ипотеку. Кредит на покупку жилой недвижимости можно было получить, предоставив в кредитную организацию минимальный пакет документов, так как ипотечного заемщика считали надежным клиентом.
Но в свете последних макроэкономических событий в России ситуация изменилась, и долги по выданным ипотечным кредитам стали расти. По данным АИЖК, сегодня задолженность перед кредитными организациями достигает 50,9 млрд рублей.
Если должник не может исполнять свои обязательства, то кредитная организация имеет право реализовать заложенную недвижимость и вернуть долг», — отмечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.
Кто выставляет объекты на торги?
В Москве торги проводит Департаментом по конкурентной политике на специализированных электронных площадках в Интернете. К ним, например, относится «Сбербанк-АСТ», где опубликован перечень квартир, выставленных на ближайший аукцион.
Подобный способ реализации — единственно возможный в случае, когда необходимо продать государственное или муниципальное имущество. Федеральный закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» регламентирует такую форму продажи квартир, находящихся в собственности Правительства Москвы.
«В настоящее время «БЕСТ-Новострой» начинает сотрудничество с подразделением Департамента капитального ремонта Москвы — компанией ГУП «Мосремонт», — рассказывает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Компания будет продавать коммерческие площади и квартиры в домах после капитального ремонта и реконструкции. Первые такие торги пройдут в начале 2017 года.
В данном случае покупатель сможет сначала побывать в доме, который его интересует, осмотреть квартиру, оценить виды из окон и затем уже принять решение, какую именно квартиру будет приобретать на торгах. Обычно такой возможности у покупателей нет.
- Не пропустите:
- Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
- 7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры
- 5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты
- Покупка квартиры с обременением
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.