Российские и крымские власти убеждают, что запуск движения по мосту через Керченский пролив позволит одновременно решить многие проблемы на полуострове. Крымчанам сулят наплыв туристов, дешевые товары, продукты и даже услуги ЖКХ. Но факты упорно не желают соответствовать анонсам чиновников. Крым.Реалии разбирались, что и почему подорожало на полуострове.
Тенденции последнего месяца говорят о том, что движение по мосту через Керченский пролив пока существенно не повлияло на ситуацию в проблемных сферах Крыма. Зато это событие отразилось на рынке недвижимости – в регионах полуострова повысилась стоимость аренды жилья, фиксируют риелторы.
«Ставки аренды в августе достигнут пика»
Повышение стоимости аренды квартир в Крыму после запуска Керченского моста ранее прогнозировали многие эксперты, работающие в сфере недвижимости. «Я думаю, что в связи с открытием моста через Керченский пролив стоит ожидать роста цен на недвижимость на 5-7%.
Будет такой скачок жадности, попытка нажиться на россиянах, которые и так из своих налогов построили этот мост, аэропорт и так далее.
Но потом, через два-три месяца повышенных цен все станет на свои места», – прогнозировал в марте руководитель симферопольского агентства «Парад недвижимости» Дмитрий Майоров в эфире Радио Крым.Реалии.
Его прогнозы сбылись. По данным российского портала «Мир квартир», стоимость долгосрочной аренды квартир на крымских курортах выросла почти на 10% по сравнению с показателем прошлого года.
К началу курортного сезона средняя ставка аренды квартиры по всему побережью полуострова составила 21,4 тысячи рублей в месяц – то есть на 9,8% больше прошлогодней, утверждают эксперты портала.
Они связывают это с открытием автодорожной части моста через Керченский пролив.
Ставки (аренды жилья – КР) только начинают увеличиваться, и в июле-августе они достигнут пика, увеличившись на 60-70% от нынешнего уровня
«Если к началу сезона-2017 большинство городов и поселков Крыма подошли с отрицательным приростом, то к началу июня этого года курорты полуострова продемонстрировали положительную динамику, которую мы связываем с открытием Крымского моста. Ставки (аренды жилья – КР) только начинают увеличиваться, и в июле-августе они достигнут пика, увеличившись на 60-70% от нынешнего уровня», – поясняет гендиректор портала Павел Луценко.
Мнение о решающем влиянии моста через Керченский пролив на ценообразование в Крыму разделяет и российский аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. Правда, он также рекомендует учитывать и фактор начала курортного сезона. «Сезонный фактор, само собой, повлиял (на стоимость аренды жилья в Крыму – КР).
Приезжают туристы, и жилье дорожает. Но степень этого подорожания, безусловно, связана с открытием моста. Пока будет приток туристов, такие цены сохранятся. Если какие-то события уменьшат приток туристов, тогда, конечно, ситуация изменится. Это обычные рыночные процессы в сегменте рынка аренды», – пояснил он Крым.
Реалии.
Коктебель, июль 2016 года. Иллюстрационное фото
На данный момент однокомнатные квартиры на Южном берегу Крыма предлагаются в аренду в среднем за 30-32 тысячи рублей. Подорожание отмечается не только в курортных регионах. В Севастополе и Симферополе, по данным порталов недвижимости, однокомнатные квартиры в июне стоят 20-25 и 18-22 тысячи рублей соответственно.
Снимать жилье после 2014 года стало очень дорого для крымских зарплат. Цены рассчитаны на зажиточных россиян
«Уже два месяца ищу квартиру в Симферополе. Пока не нашел. Точно знаю, что в середине сентября, когда схлынет поток туристов, найду за 14-15 тысяч (рублей – КР). Но в целом снимать жилье после 2014 года стало очень дорого для крымских зарплат.
Цены рассчитаны на зажиточных россиян, они приезжают и спокойно снимают. А крымчане вынуждены как-то решать проблему: или работать на двух работах, или выезжать туда, где аренда жилья дешевле.
Так идет вымывание местного населения», – поделился с нами житель Симферополя на условиях анонимности.
Вместе с владельцами частного жилья к открытию моста через Керченский пролив повысили цены владельцы крымских здравниц и отелей. Их расценки по сравнению с прошлым годом увеличились на 1,5-3 тысячи рублей за номер. Эксперты пояснили это «фактором ожидания повышенного спроса».
«Похоже, Крымский мост не снизит цены»
Также в апреле в Крыму подорожало топливо. Спустя два месяца цены на бензин на крымских АЗС приближаются к отметке в 50 рублей за литр. Это подорожание российские эксперты поясняют ростом цен на топливо на Санкт-Петербургской товарно-сырьевой бирже.
Этот факт опроверг обещание руководителя российской Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева о том, что после запуска движения по мосту цены на топливо в Крыму «выровняются с московскими».
Как известно, после 2014 года бензин и дизтопливо на полуострове на несколько рублей дороже, чем в российских Краснодарском крае или Москве.
АЗС в Керчи, 4 июня 2018 года
Глядя на нынешнее подорожание, даже пророссийские крымские активисты признают: мост через Керченский пролив проблему не решает. «Похоже, Крымский мост не снизит цены, разница будет на бензин уходить… Ясно, что через неделю он будет уже 50, вопрос, он остановится, наконец, или дойдет до 60? Я думаю, дойдет», – пишет крымский общественник Александр Талипов.
Испытание хлебом
7 июня глава подконтрольного России крымского правительства Сергей Аксенов пообещал, что открытие Керченского моста приведет к стабилизации цен на продукты питания и товары на полуострове.
Открытие грузового сообщения по Крымскому мосту – а потом и железнодорожной ветки – повысит уровень конкуренции. Уверен, что цены будут стабилизированы
«Одна из причин завышенных цен – это отсутствие должной конкуренции на рынке. Госрегулирования у нас нет. Мы ожидаем, что открытие грузового сообщения по Крымскому мосту – а потом и железнодорожной ветки – позволит увеличить завоз продукции на полуостров, повысит уровень конкуренции. Уверен, что цены будут стабилизированы», – заявлял он.
Но уже через два дня в Крымстате объявили о подорожании минимального набора продуктов питания более чем на 8%. Подорожание специалисты зафиксировали в конце мая (то есть после запуска автомобильного движения по мосту).
«Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по Крыму на конец мая составила 4,045 рублей в расчете на одного человека. А в апреле составляла 4,016 рублей.
С начала года она увеличилась на 8,2%», – заявляют в ведомстве.
Правда, в этом случае тоже может иметь значение все тот же сезонный фактор. А вот настоящее испытание ожидает крымчан уже в ближайшее время. В условиях весенней засухи буквально «сгорели» крымские посевы зерновых в четырех районах полуострова.
Министр сельского хозяйства Крыма Андрей Рюмшин сообщил, что крымские аграрии соберут вдвое меньше урожая, чем обычно. По оценкам экспертов, это повлечет за собой подорожание муки и хлеба.
Сможет ли Керченский мост повлиять на ситуацию, станет известно в ближайшие месяцы.
Все хотят домик у моря: что происходит на рынке недвижимости Крыма
СИМФЕРОПОЛЬ, 18 июн – РИА Новости Крым, Элеонора Павловская. Эксперты фиксируют увеличение числа запросов на приобретение земельных участков в Крыму. При этом качественные пожелания покупателей сильно изменились по сравнению с предыдущими годами. О том, какая недвижимость сегодня кажется наиболее привлекательной и почему – в материале РИА Новости Крым.
Жилплощадь из воздуха: гаражные «шанхаи» в Крыму >>
Cараи по цене дворца
Долгое время самыми дорогими в Крыму были расположенные вдоль побережья земли. Их рассматривали исключительно как инвестиции с высокой доходностью.
Лакомым становился любой участок, расположенный на первой-второй линиях, пригодный для возведения двух- или трехэтажного строения.
Такую недвижимость чаще всего сдавали внаем отдыхающим, а потому предпочтение отдавалось количеству комнат в ущерб удобству планировки и архитектурному вкусу.
В результате все побережье Крыма – от поселка Черноморский до Керчи – изуродовано скоплениями непонятных строений, хаотично нагроможденных друг на друга.
«Участки, которые продаются, очень маленькие – всего 1,5–2 сотки, а их стоимость с неказистым домиком-«человейником» без проекта может доходить до 4–5 млн рублей. Как правило, продавцы позиционируют такую недвижимость как предназначенную для коммерческих целей», – сообщил сотрудник риелторской компании Сергей.
Многие покупатели не спешат вкладываться в подобную недвижимость – высок риск получить предписание на снос строения, расположенного в прибрежной зоне.
Зарегистрировать такую недвижимость как отель также практически невозможно в силу отсутствия проекта на строительство, коммуникаций, подъездных путей, запасных пожарных выходов и прочего.
А для тихой семейной жизни такое расположение мало подходит.
«Для ведения полноценного бизнеса такие участки уже непригодны, — констатирует Сергей и добавляет, – для строительства ИЖС слишком мало места, никто не хочет заплатить порядка 5 млн рублей и получить шумных туристов в качестве соседей».
Высокая стоимость вкупе с необходимостью оборудовать и обслуживать септики, тянуть свет и газ отпугивают покупателя от участков вдоль береговой черты. Однако и городская земля, где коммуникации развиты значительно лучше, давно перестала быть пределом мечтаний.
Спрос упадет, но цены не снизятся: прогноз рынка недвижимости в Крыму >>
От пяти до ста миллионов
Как выяснилось, участки в городской черте также не пользуются высоким спросом. Наиболее частыми причинами отказа от покупки риелторы называют завышенную стоимость участков и недвижимости, общую зашумленность и загазованность, необходимость вкладываться в дорогостоящий ремонт или снос уже существующих строений.
«Как правило, продавец выставляет на продажу дом с земельным участком. Ценник в этом сегменте зависит исключительно от запросов продавца и часто совершенно не связан ни с метражом дома или площадью участка, ни с фактическим его состоянием, – делится наблюдениями консультант по продаже домов Марина.
– Владельцы желают окупить когда-то вложенные в строительство и ремонт средства, «забывая» учесть физический и моральный износ здания. На сегодня стоимость одноэтажного дома постройки середины XX века с участком 3–6 соток может варьироваться от 5 до 17 млн рублей. Если говорить о новостроях, то здесь цены вовсе не лимитированы – от 5 до 100 млн рублей.
Но выставить недвижимость на продажу – одно, а найти покупателя – совсем другое».
По опыту агентов, сегодняшние покупатели стараются учесть все «за» и «против», скрупулезно подсчитывают вероятные расходы на ремонтные работы или техническое переоснащение домов и участков. Часто просят снизить стоимость.
Кстати, наличие плодовых деревьев и кустарников – сегодня тоже скорее минус, чем плюс. В моде сегодня ландшафтный дизайн и неприхотливые вечнозеленые растения.
Дом по цене квартиры?
Покупка построенного по новым технологиям дома от застройщика на первый взгляд кажется очень удачной. Строение новое и вложений не требует, прилегающий участок без растительности. Однако и здесь есть свои тонкости.
«Существует множество очень удачных проектов с гардеробными, дополнительными санузлами и хозяйственными помещениями. Такие чаще берут «для себя», — говорит сотрудница фирмы по продаже домокомплектов Арина. – А оптовые покупатели предпочитают закупать самые дешевые, без изысков. Покупатель получает обычную коробку максимально упрощенной комплектации, но на земле».
К слову, такие домики стоят недорого и прекрасно подходят для молодых пар с маленькими детьми. По крайней мере, у каждого ребенка будет своя комната.
«Весной продажи такого жилья неожиданно выросли, – сообщает консультант по продаже домов. – В основном покупатели стремились реализовать материнский капитал и/или денежные накопления. А вот продажи более дорогих домов просели почти полностью».
Агент рассказала, что наиболее высоким спросом, помимо недорогих домиков, пользовались участки без строений от 5–8 соток и больше, с оборудованными подъездными путями, наличием заведенных на участок коммуникаций и инфраструктурой в шаговой доступности.
«На первое место по продажам вышли участки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10–15 км от городов. Такое соседство позволяет совмещать проживание в экологически чистых районах с доступностью благ цивилизации – медицинских учреждений, школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, – продолжает риелтор. – Однако рынок успел отреагировать – цены начали расти».
По мнению экспертов, современный покупатель ставит во главу угла качественные характеристики недвижимости, наличие заведенных коммуникаций и площадь участка.
Существующие технологии строительства позволяют быстро возвести капитальный дом по индивидуальному проекту, с необходимым количеством комнат, гардеробных, подсобных помещений и санузлов.
Перечисленное выше свидетельствует, что продавец имеет все меньше шансов диктовать условия.
Рынку недвижимости Крыма придется перестроиться под изменившиеся требования новой генерации покупателей, в противном случае выставленная на продажу недвижимость рискует постепенно превратиться в одряхлевший «неликвид», который никому не интересен, но за который по-прежнему приходится платить налоги.
Дача у моря. Спрос на недвижимость в Крыму вырос после открытия моста
Сегодня рынок недвижимости в Крыму — один из самых динамично развивающихся в России. Транспортная доступность и сложная логистика были до недавнего времени слабым местом Крыма.
Сейчас ситуация изменилась: в апреле открылся новый терминал международного аэропорта «Симферополь», а в мае — Крымский мост.
К 2020 году обещают завершить строительство федеральной трассы «Таврида» протяженностью более 260 км.
Пропускная способность трех «китов» транспортной инфраструктуры Крыма составляет порядка 6,5 млн человек (аэропорт) и 14 млн автомобилей в год (мост и федеральная трасса суммарно).
После решения транспортной проблемы инвестиционная привлекательность региона возросла.
И рынок недвижимости отреагировал на это значительным ростом спроса на жилье как в Севастополе, так и в других городах полуострова.
Локомотивом рынка крымской недвижимости можно назвать «первичку». По данным «Avito Недвижимость», спрос на нее растет с начала года, и только за первый квартал интерес к новостройкам увеличился на 34% в сравнении с прошлым годом.
Положительная динамика спроса сопровождается снижением цен. Особенно это падение заметно в Ялте и Севастополе — на 16% и 10% соответственно: рынок уже в достаточной степени насыщен предложением, чтобы квартиры начали дешеветь. Разумеется, не везде.
Например, в Феодосии квадратный метр в новостройке подорожал на 22%, а в Алуште — на 15%.
Рост спроса за первый квартал особенно хорошо прослеживается по сравнению с предыдущим, а особенно с 2016 годом (наглядно это демонстрирует график динамики спроса).
Динамика спроса на рынке новостроек Крыма в 2016 – I кв. 2018 гг. Данные Avito Недвижимость / Фото DR
Интерес покупателей очевидно сместился на новостройки, в результате вторичное жилье или не меняется в цене, или продолжает медленно дешеветь. В Севастополе и Симферополе цена на «вторичку» выросла, но незначительно: на 1,1% и 1,2% соответственно.
В центральных районах «вторичка» дешевеет: в Белогорске, например, цены за год упали на 2,7%. То же справедливо для Керчи, города хоть и приморского, но больше перевалочного, чем курортного (снижение на 2,1%).
Вероятнее всего эта тенденция продолжится и во втором квартале, причин для значительного роста цен на готовое жилье нет.
Дешевеет загородная недвижимость — тот самый «домик у моря», который привлекал в Феодосию и Севастополь вышедших на пенсию сотрудников советских НИИ. Спрос на нее остается стабильным, изменения цен локальными.
Где-то, как, например, в Джанкое или городке Старый Крым, цены растут. Где-то падают: в Алупке и Армянске годовое снижение цен составило 25,8% и 17,8% соответственно.
В среднем стоимость загородного жилья в республике упала на 5,7% за год.
По данным «Avito Недвижимость», более 30% интересующихся покупкой или долгосрочной арендой недвижимости на полуострове не из Крыма. Преимущественно это жители Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга.
Часть из них — покупатели, инвестирующие в новостройки для дальнейшей коммерческой эксплуатации.
Остальные — обеспеченные жители российских мегаполисов, которые приобретают квартиры и загородные дома для личных нужд.
Среди некоторых москвичей стало популярным летать каждые выходные на дачу в Крым, а не в Европу, например. Многие горожане и вовсе переезжают на весь летний сезон поближе к морю (в основном те, для кого возможна удаленная работа) или как минимум перевозят семью на период школьных каникул.
Есть мнение, что потенциальные покупатели готовы сейчас инвестировать в новостройки для последующей сдачи квартир в аренду на период летнего сезона.
Здесь важно отметить, что приобретение недвижимости в курортных городах Крыма исключительно этой с целью — довольно «долгие» инвестиции.
По нашим подсчетам, покупка двухкомнатной квартиры в Ялте в текущих условиях будет окупаться минимум 15 лет, а в Евпатории — 10.
Скорее люди инвестируют «в будущее», видя растущий потенциал Крыма, не исключая при этом возможности получения дополнительных доходов от посуточной сезонной аренды. Спрос на покупку жилья в новостройках, увеличение которого мы наблюдаем с начала года, продолжит рост. Мы ожидаем, что в этом году он поднимется ориентировочно на 20–30%.
Это ожидаемый тренд ввиду совокупности факторов, таких как улучшение логистических условий, развитие инфраструктуры, снижение ипотечных ставок, продвижение внутреннего туризма и повышение интереса к региону среди россиян, увеличение объема инвестиций России в экономику Крыма в целом.
По данным Минстроя, за год объемы строительства в Крыму выросли втрое, плюс снизились ипотечные ставки. Запуск моста, очевидно, упросит ситуацию с доставкой стройматериалов, то есть сыграет на руку застройщикам.
Вследствие налаженной системы логистики повысится качество и снизятся цены на стройматериалы (сейчас в Крыму они стоят дороже по сравнению с городами Центральной России из-за высоких транспортных издержек).
Стоит также ожидать прихода в регион новых застройщиков, и, как следствие, новый пик строительства и впоследствии увеличение продаж. Предположительно в 2018 году объем продаж превысит на 10–15% прошлогодние показатели.
По уровню развития туристической инфраструктуры Крыму пока сложно конкурировать с европейскими курортами или турецким all inclusive. При этом с каждым годом ситуация с уровнем сервиса улучшается.
Прошлогодний турпоток был ниже, чем в 2016-м: 5,2 млн человек за год против 5,6 млн годом ранее, в том числе из-за возобновления чартерных рейсов в Турцию.
По нашим прогнозам, число туристов в этом сезоне может увеличиться на 20%, что обусловлено опять-таки в первую очередь упрощением автомобильной логистики. Даже из исключительно экономических соображений.
Например, среднестатистической московской семье из четырех человек поездка на один из крымских курортов на общественном транспорте обойдется в 13 500–18 000 рублей только в один конец. Поездка на автомобиле позволит сэкономить более 10 000 рублей на семью — это чувствительная сумма для многих россиян.
Прогноз по увеличению турпотока обусловлен не только транспортными предпосылками, но и весеннимиколебаниями курса валют.
Многие россияне, не желающие переплачивать и рисковать, заранее приобретая зарубежные путевки, уже сделали свой выбор в пользу отдыха на отечественных курортах.
Хотя и нельзя исключать, что фактор конкуренции со стороны дешевых турецких отелей будет сдерживать резкий прирост количества отдыхающих.
По данным Министерства курортов и туризма Республики Крым, только за первый квартал этого года в Крыму отдохнуло 269 500 туристов, что на 10,7% больше аналогичного периода прошлого года. А согласно статистике «Avito Недвижимость», Крым вошел в топ-10 самых популярных мест отдыха россиян на майские праздники, заняв шестую строчку рейтинга.
С момента запуска Крымского моста прошло больше недели, и уже можно подвести некоторые итоги первых семи дней.
По данным инфоцентра «Крымский мост», за первые сутки по мосту проехало 20 000 машин, а в первые выходные после запуска автомобильного движения число транспортных средств уже превысило 23 000 (в воскресенье 20 мая).
За первые пять суток с момента открытия моста между Краснодарским краем и Крымом по нему проехало почти 90 000 транспортных средств в обе стороны.
Май — начало курортного сезона, и традиционно число туристов, приезжающих на отдых, увеличивается с самого начала месяца, когда люди приезжают отдохнуть на длинные выходные. Безусловно, мост существенно облегчил логистику на полуостров, но не стоит сбрасывать со счетов и сезонное увеличение трафика.
Вслед за увеличивающимся с каждым днем числом гостей на полуострове растет интерес к недвижимости.
Например, на Avito в категории посуточной аренды квартир в Крыму зафиксирован рекорд: на прошлой неделе спрос уже был выше на 75% по сравнению с мартом.
Спрос на покупку квартир в новостройках продолжает расти: плюс 13% на прошлой неделе по сравнению со средним значением марта. Загородной недвижимостью пользователи интересуются на 15% больше, чем в начале весны.
В первом квартале стоимость всех видов недвижимости снизилась во многих городах Крыма.
Сможет ли растущий спрос изменить эту ситуацию, зависит прежде всего от того, будут ли в среднесрочной перспективе застройщики готовы увеличить объем строительства либо предпочтут стабилизировать его на текущем уровне, создав дефицит предложения и увеличив цены на квадратные метры.
Чтобы обеспечить рост цен только за счет растущего спроса, его текущего уровня недостаточно. Для этого необходимы резкий рост доходов самих крымчан и стремительное качественное развитие инфраструктуры, которое привлечет обеспеченных покупателей из других регионов, только улучшения транспортной доступности для этого уже мало.
На данный момент говорить о росте цен преждевременно. Больших скачков, как в 2015 году, точно уже не произойдет. Если сравнить текущий уровень цен в Крыму и Краснодарском крае, мы видим, что квадратный метр жилья в Ялте уже сейчас дороже, чем в Сочи.
Крымский мост не помог. Кризис сказался на стоимости жилья на полуострове
По данным экспертов, за пять лет средняя цена квадратного метра на вторичном рынке полуострова выросла почти вдвое
Симферополь и Севастополь стали одними из лидеров в России по ценам на малогабаритные однокомнатные квартиры. Это не единственные рекорды, которые ставит крымский рынок недвижимости.
По данным экспертов, за пять лет средняя цена квадратного метра на вторичном рынке полуострова выросла почти вдвое. Что характерно, этот процесс идет на фоне стагнации цен в других регионах.
Что происходит со стоимостью жилья в Крыму и как она изменится после запуска движения поездов по Крымскому мосту – в материале «ФедералПресс».
Жилье дорогое, но есть исключения
В России рынок недвижимости переформатируется. Как отмечает руководитель портала «Мир квартир» Павел Луценко, главный тренд этого года – сокращение площади малометражек.
На рынок вышло большое число студий площадью от 10–11 кв. м. по стоимости комнаты в коммунальной квартире. В целом за пять лет вдвое увеличилось количество малогабаритных квартир.
Крым не остался в стороне от тенденции – здесь растет спрос на недорогие студии и маленькие «однушки».
Аналитики ЦИАН отмечают, что по росту цен на жилье Крым опередил Москву. При этом в других регионах эксперты фиксируют стагнацию цен. В городах-миллионниках с 2014 года рост не превысил 5 %.
По данным ЦИАН, с 2014 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Крыму выросла на 44 % и сегодня находится на уровне 92 тыс. рублей.
По словам вице-премьера республики Евгения Кабанова, рост еще более существенный – чиновник говорит, что цена квадратного метра жилья в регионе за последние пять лет увеличилась в 2,5 раза. Лидерами по росту цен на жилье в Крыму стали столичный Симферополь и курортные Евпатория и Алушта.
«Нельзя однозначно говорить о рекордно высоких ценах в Крыму и все сводить к общему знаменателю. В 2014–2015 годах рост цен был, потом наблюдался спад. В разных сегментах рынках цена ведет себя по-разному, сейчас есть рост стоимости квартир в новостройках, а вот коммерческая недвижимость спросом не так пользуется, она подешевела.
Традиционно спросом пользуется жилье у моря. На западном берегу Крыма, в Евпатории, например, жилую недвижимость берут в основном для отдыха жители материковой России и сами крымчане, которые предпочитают дачи и дома в садовых кооперативах, чтобы отдыхать там летом», – отмечает эксперт по недвижимости Денис Сальва.
Ялта и Алушта: покупатели с материка
По данным портала недвижимости «Росриэлт», в Ялте и Алуште цены установились в районе 119 тысяч рублей за квадратный метр.
В Ялте они практически стабильны с начала года, однако это все равно абсолютный рекорд среди городов полуострова и места в первой десятке самых дорогих городов России.
Однокомнатная квартира в Ялте обойдется примерно в 4,5 млн руб., с двумя комнатами – уже около 7,3 млн руб.
«Строительный рынок Ялты не развивается активно. Застройщики с материка не заходят сюда из-за санкций, а те, кто работал при Украине, только недавно получили разрешения на то, чтобы достроить объекты.
В итоге новых домов в Ялте строится мало, и однокомнатная квартира в новостройке от 35 квадратов будет стоить 4 миллиона и выше в состоянии под отделку.
На вторичке однокомнатную квартиру гостиничного типа можно взять от 2,5 млн рублей, а улучшенной планировки стоят около 4,5 миллиона», – рассказывает представитель агентства недвижимости «Ялта Партнер» Алексей Игнатенко.
К лету с Ялтой сравнялась и Алушта, где недвижимость выросла в цене с января примерно на 16 %. Для сравнения – за «квадрат» в городе на Неве платят в среднем 115 тысяч рублей. Примерно на одном уровне с ялтинскими ценами находятся рынки жилья Сочи и подмосковного Долгопрудного. Традиционно новостройка стоит чуть дешевле, чем вторичка.
«Уровень жизни в целом упал из-за экономического кризиса, и в основном квартиры покупают те крымчане, кому необходимо увеличение жилплощади, – они продают однокомнатную квартиру, чтобы, доплатив, купить двухкомнатную, например.
Накопить крымчанину на свое жилье с нуля крайне сложно – можно подсчитать, сколько лет придется собирать на квартиру при средней зарплате в Ялте в районе 25–30 тысяч рублей.
Так что 80 % продаж у нас приходятся на покупателей с материка», – говорит Алексей Игнатенко.
По мнению эксперта по недвижимости, создание игорной зоны «Золотой берег» под Ялтой окажет влияние на цены, однако всплеск будет небольшим и затронет только территорию в районе Кацивели.
Севастополь: купить, чтобы сдавать
Стоимость квартиры в Севастополе с начала года выросла на 10 % и теперь находится на уровне 95–96 тысяч рублей за квадратный метр. И цены продолжают ползти вверх. В среднем однокомнатная квартира стоит около 3,5 млн рублей, «двушка» – 5 миллионов.
Кстати, Севастополь занял пятую строчку в рейтинге городов с самыми дорогими малогабаритными квартирами – здесь просят 2,77 млн рублей за такое жилье.
Аренда однокомнатной квартиры в Севастополе стоит в среднем 22 тысячи в месяц, двухкомнатная обойдется примерно в 30 тысяч рублей.
«Недвижимость в Севастополе дорогая, и малогабаритные однокомнатные квартиры пользуются высоким спросом, потому что это более бюджетный вариант для населения.
Кроме того, у нас город курортный, и много инвесторов берут недвижимость под сдачу в высокий сезон, и малогабаритные квартиры для этого больше всего подходят.
По студиям не так много вариантов, так как чаще они идут в апартаментах, а это уже не бюджетно», – комментирует риелтор Continent Group Максим Тарасов.
По словам риелтора Юлии Лебедевой, в Севастополе спрос есть на жилье всех типов – от бюджетных однокомнатных квартир до элитной недвижимости. При этом покупают активно не только россияне из других регионов, желающие перебраться поближе к морю, но и местные жители – и тех и других примерно поровну.
Симферополь: снижения цен ждать не стоит
По данным агентства недвижимости ЦИАН, за пять лет недвижимость в столице Крыма подорожала на 86 % – сегодня риелторы просят 77–78 тысяч руб. за кв. м.
Это выше, чем в таких крупных региональных центрах, как Новосибирск, Уфа, Иркутск и Екатеринбург. Как сообщают эксперты портала Domofond.ru, однокомнатная квартира в Симферополе обойдется в 3 млн рублей, двухкомнатная – в 4,2 миллиона.
Купить студию или маленькую однокомнатную квартиру площадью до 32 кв. м. можно в среднем за 2,65 млн рублей.
Аренда однокомнатной квартиры в Симферополе обойдется в 25 тыс. рублей, двухкомнатной – в 30 тысяч. Здесь снимать жилье еще дороже, чем в Севастополе.
«Однокомнатные квартиры всегда были в спросе и остаются в лидерах продаж. Чаще это вторичка, а не новостройки. Тенденция последних лет – покупка жилья в ипотеку, что раньше было не так развито. Причем активнее покупают крымчане, а не жители материковой России – им наши высокие крымские цены непонятны.
Квартиры на полуострове никогда не были дешевые, в том числе и при Украине, нет и сегодня никаких оснований полагать, что цены как-то будут снижаться.
Если бы сюда зашли крупные застройщики с материка и конкуренция стала выше, тогда возможно, но пока спада ждать не стоит», – считает эксперт по недвижимости Денис Халелов.
Керчь, Судак и Феодосия: поезда не поднимут ценник
Как ни странно, наибольший скачок цен показал рынок недвижимости Судака – с начала года он составил почти 22 %.
И сегодня город на юго-восточном побережье Крыма занимает почетное пятое место по уровню цен на жилье после Ялты, Алушты, Севастополя и Симферополя. За один «квадрат» придется отдать в районе 70 тысяч рублей. Следом идет Феодосия, где квартира стоит чуть дешевле.
Рост цен на жилье в Судаке и Феодосии эксперты связывают с открытием Крымского моста – теперь в эти курортные города стало проще добираться.
Еще по теме
Люди с плакатами. Одиночные пикеты в Севастополе стали трендом
А вот Керчь, вопреки прогнозам специалистов о взлете здесь цен на квартиры после запуска движения по Крымскому мосту, за последний год рост показала совсем небольшой – квадратный метр стоит здесь не дороже 53 тысяч. Взять однокомнатную квартиру в Керчи можно примерно за 1,7 млн рублей, двухкомнатную – за 2,5 миллиона. Это один из самых бюджетных вариантов на полуострове.
Эксперты сходятся во мнении, что резкого роста цен на жилье после открытия железнодорожной части Крымского моста ждать не стоит. Это касается не только восточной части региона, но и всего полуострова.
«Все ждали большого роста цен на жилье после открытия автодорожной части Крымского моста, однако резкого взлета не произошло. Я думаю, не будет значительных колебаний на рынке недвижимости и после начала движения поездов. Но ценник на недвижимость падать точно не будет», – говорит Максим Тарасов.
ФедералПресс /Елена Аталыкова.
Солнечный удар: как купить жилье в Крыму и не пожалеть
Перестройка и ускорение
Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России.
Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли.
Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев.
— Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».
Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса.
Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договора или договора намерений.
А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось.
Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2016 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2016-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2017-м.
После этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку».
Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.Недвижимость», с 70,9 в июле 2017-го выросла к июлю 2019-го до 76,6 тысячи рублей.
Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр.
«За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.
Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты.
«В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2019 году достигает 600 тысяч рублей.Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.
Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе.
В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей.
Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.
Сами мы не местные
Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.
Статистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов.
Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).
По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев:«Спрос в основном эмоциональный.
Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».
И эта неразборчивость чревата разочарованиями. Местный рынок, особенно вторичный, очень неоднороден: не во всех домах отопление централизованное, а кое-где нет и газа.
Хватает в старом фонде незаконных перепланировок и пристроек с «самозахватами» земли, а отсутствие централизованного отопления в период с октября по июнь практически ставит крест на нормальном пользовании недвижимостью: даже если на улице плюс 18-20, дома будет очень холодно.
Тем не менее, подчеркивает Анна Виноградова, даже такое «треш-жилье» может стоить дорого. Сказываются сочетание высокого спроса с дефицитом площадок под строительство.
«Морское побережье, с одной стороны, и скалистые массивы, с другой — мест, пригодных для строительства, в курортных зонах мало. Поэтому даже ветхое жилище может стоять кучу денег», — говорит эксперт.Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников. Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно. Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2019-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.
Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2019-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.
Правда, как показывают данные Росстата, за 2018 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей).
И все же, как говорит заместитель директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК).«Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».
В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.
Чужой среди своих
Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.
27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу».
По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.
Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках.
«В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова. — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».
Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом.
«Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года. Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт. — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».
Если же речь идет о сделке с недвижимостью прямо сейчас, самым осторожным покупателям можно посоветовать консервативный подход: регистрировать права на недвижимость в государственных реестрах прав обеих стран.
Тем более, как говорят опрошенные «Лентой» юристы, органы местной власти, располагающиеся в соседних с полуостровом областях Украины, довольно лояльно относятся к российским покупателям и не отказываются регистрировать права на крымскую недвижимость.