Банки, застройщики и аналитики прогнозируют будущее ипотечного рынка.
Назад в будущее
Как объяснила Эльвира Набиуллина, постепенный выход на нейтральную ключевую ставку нужен для сдерживания инфляции. С конца 2020 года она стала расти быстрее и к февралю этого года составила 5,7% в годовом выражении. Желательным показателем ЦБ считает 4%.
Нейтральная ставка — ставка, которая не провоцирует ни рост, ни снижение стоимости товаров и услуг. При помощи нейтральной ставки оценивается способность экономики страны к равновесию. Если ключевая ставка ниже нейтральной (как сейчас), значит, власти искусственно поддерживают экономику — по всей видимости, от этого им и хотелось бы уйти.
От ключевой ставки напрямую зависит и средняя ипотечная: около 60% в ипотечной ставке — это стоимость заимствования для банка, напоминает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Финансы» компании Циан.
Таким образом, заявленный главой ЦБ РФ возврат к нейтральной ставке 5–6% в течение трех лет означает возврат к ставкам уровня начала 2020 года — по данным регулятора, это средневзвешенные 8,9% на вторичном рынке и 7,4% на рынке новостроек.
Последнее время ключевая ставка, а вслед за ней и ипотечная, планомерно снижались. Это стимулировало спрос на рынке недвижимости (особенно в сегменте новостроек).
К тому же власти поддержали строительную отрасль в период кризиса и пандемии — была запущена государственная программа субсидирования ипотеки на первичном рынке под 6,5%. Предполагается, что программа будет действовать в течение первого полугодия 2021-го: если она не будет продлена, рынок ждут изменения.
Рост ключевой и средней ипотечной ставок после многомесячного снижения, вероятная отмена госпрограммы по льготной ипотеке и неопределенность в условиях очередного кризиса вызывают вопросы. Ждать ли роста цен? Насколько увеличатся ставки? Что будет с рынком? На них Циан.Журналу отвечают банки, застройщики и аналитики.
Какой будет средняя ипотечная ставка?
Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников вспоминает, что еще три года назад было сложно представить среднюю ипотечную ставку ниже 10%. В 2020-м ЦБ придерживался мягкой денежно-кредитной политики, поэтому ставки снижались, побив исторический минимум. Эксперт не исключает, что теперь произойдет «некоторая калибровка тарифов».
А если конкретнее? «На первичном рынке ипотечная ставка может подвинуться к уровню 7,9%, причем произойдет это сразу после изменения ключевой ставки: как правило, банки охотнее поднимают ставки по кредитам, чем опускают», — уточняет Михаил Кочеров.
Застройщиков вопрос потенциального повышения ипотечной ставки озадачил. Большинство компаний, к которым обратился Циан.Журнал за ми и прогнозами, предпочли промолчать. Смелых оказалось немного.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, считает, что с большей долей вероятности рост средней ипотечной ставки будет заметен на вторичном рынке жилья (первичный будет держаться на плаву за счет льготной ипотеки).
«После отмены программы с господдержкой средняя ставка однозначно вырастет, составив в среднем 8–8,5% годовых. Покупателям придется либо вообще отказываться от покупки, либо подбирать более скромные варианты».
Алексей Лухтан,директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development
- Удорожание ипотеки способно сместить внимание россиян в сторону накопительных вкладов, но даже после окончания льготной программы самым привлекательным способом накопления и приумножения средств все равно останется покупка недвижимости, уверен директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев.
- Он полагает, что на увеличении ипотечных ставок рост ключевой ставки скажется не ранее 2022 года, так как до конца 2021-го ожидаются и стабилизация рынка после кризиса, и поддержка спроса со стороны банков и девелоперов.
- Резюме: ипотечная ставка на новостройки может подняться до 7,9–8,5%, но это произойдет, видимо, не ранее 2022 года.
- Что будет с ценами на жилье?
На стыке 2020 и 2021 годов цены начали увеличиваться как на первичном, так и вторичном рынке.
Причин для роста было несколько: и доступность ипотеки, и девальвация рубля, и снижение ставок по депозитам — вместе это дало эффект положительной обратной связи: чем больше спрос, тем больше растут цены, тем больше людей стремятся «пристроить» накопления и тем больше это разогревает спрос, объясняет Михаил Кочеров.
«Рост ставок по ипотеке (особенно на первичном рынке) притормозит этот эффект, но ждать, что цены начнут снижаться, не стоит. Опыт показывает, что даже в отсутствие спроса продавцы крайне медленно снижают цены. В итоге нас ждет долгий стагнационный процесс на год-два».
Михаил Кочеров,заместитель директора бизнес-юнита «Финансы» компании Циан
На то, что стоимость жилья зависит в том числе и от стремительного подорожания стройматериалов и себестоимости строительства, указывает Алексей Лухтан. По его мнению, еще один триггер для подорожания жилья — продолжающийся переход строительной отрасли на эскроу-счета.
При этом он предлагает не забывать про инструменты коммерческого субсидирования ипотеки от застройщика: «Скорее всего, во второй половине этого года, уже после отмены госпрограммы по льготной ипотеке, застройщики еще активнее будут предлагать покупателям собственные программы лояльности. Это беспроцентные рассрочки на более длительный срок, скидки и акции, а также субсидированные программы с более низкой ставкой по ипотеке».
Резюме: вероятно, во второй половине года и «вторичку», и новостройки ждет подорожание. Застройщики, пытаясь удержать покупателей, будут устраивать акции и давать скидки.
Что будет с рынком?
Михаил Кочеров подчеркивает, что сейчас доля ипотечных сделок оценивается в 40–50% всех сделок на рынке недвижимости. По его мнению, при росте ключевой ставки до 5–6% следует ждать снижения объема ипотечных сделок на 20–25% (по сравнению с рекордными показателями 2020 года), а количество всех сделок на рынке сократится примерно на 10%.
При этом он указывает, что 2020-й — очень непоказательный год, поэтому лучше сопоставлять с более спокойным 2019-м: в этом случае объем ипотечного рынка в денежном выражении будет больше примерно на 18%, а объем рынка недвижимости должен быть выше на 7–8%.
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент», отмечает, что при госпрограмме по льготной ипотеке рост ключевой ставки на 1% не повлияет на продажи, но есть важное «но»: даже сейчас заметно, что спрос постепенно замедляется.
«Это связано с ростом цен на жилье и падением доходов населения из-за кризиса.
Если жилье продолжит дорожать, то повышение ключевой ставки сделает недвижимость менее привлекательной для инвестирования и вернет часть средств на депозиты (впрочем, не более 3%).
Повышение ставок серьезнее повлияет на вторичный рынок жилья, но там сейчас наблюдается дефицит предложения, так что, скорее всего, и в этом сегменте подобный шаг заметен не будет».
Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити-XXI век», говорит, что количество сделок на рынке ожидаемо снизится, но драматического падения продаж не случится — девелоперы воспринимают происходящее без паники: антикризисные меры (и, как следствие, успешные продажи) помогли застройщикам не только сохранить темпы строительства и спрос, но и повысить динамику продаж, цены и прибыль.
Выявился и ряд системных проблем: дефицит рабочей силы, а вслед за ним — удорожание работ, услуг, стройматериалов и — дополнительный рост цен на квартиры.
В итоге появилась категория покупателей, которые были вынуждены отложить приобретение жилья (общая неопределенность, сокращения, отпуска за свой счет, отсутствие стабильного дохода, прибыли и прочее).
Теперь именно они могут выйти на рынок жилья и компенсировать падение темпов продаж: россияне чувствуют себя увереннее в материальном плане, считает эксперт.
«Активности продаж будет способствовать и относительный дефицит новых проектов: в Москве их анонсируется довольно много, но в области их значительно меньше», — поясняет Юрий Просвиров.
Резюме: несмотря на замедление спроса, подорожание недвижимости и рост ипотечных ставок, покупатели с рынка не уйдут. Рост ключевой ставки приведет к возвращению ипотечных ставок на уровень начала 2020-го. Это будет способствовать стагнации цен, но этот процесс растянется на год-два.
Как повышение ключевой ставки ЦБ повлияет на стоимость жилья?
19 марта случилось то, чего не наблюдалось с 2018 года: Банк России поднял ключевую ставку до 4,5%, и заодно дал понять, что снижать ее, как это было в предыдущие годы, теперь некоторое время не будут. Аналитики считают, что вслед за ней подрастут и ипотечные ставки.
Как это взаимосвязано?
Хотя базовая ставка должна влиять на условия кредитования повсеместно, в последнее время впечатляющее снижение ипотечных ставок было обусловлено даже не низкой базовой ставкой, а льготными программами кредитования от государства. В феврале 2021 года для покупки жилья в новостройке действовала рекордная ставка — от 5,86%, да и на вторичке было не сильно выше — от 7,97%.
Однако рост базовой ставки теперь означает, что новых рекордно низких ипотечных ставок пока не будет, а наоборот – постепенно ипотека тоже подорожает.
Повышение ожидается на уровне 0,25% — на столько же, на сколько подросла и базовая ставка ЦБ.
Однако специалисты ожидают, что летом Центробанк снова повысит базовую ставку, а значит, рост ипотечных процентов также не будет останавливаться на достигнутом.
Эксперты указывают, что действующая льготная программа рассчитана только до 1 июля 2021 года, а затем с большой долей вероятности либо будет прекращена, либо ее сильно урежут.
Особенно вероятно это в Москве, Питере и Краснодарском крае, где жилье в новостройках со льготами нередко покупали не те, кто будет в нем жить, а инвесторы — чтобы сдавать. Однако бесконечного роста ипотечных ставок тоже ждать не стоит, потому что платежеспособность населения России падает вот уже восемь лет подряд.
Средневзвешенный показатель ипотечной ставки во втором полугодии, может достигнуть 7,5-8%, и это при том, что сейчас он составляет 7,23%.
На вторичном рынке льготной программы нет и сейчас, однако и ее цепная реакция заденет — при общем повышении стоимости кредитов ставка здесь не может остаться на прежнем уровне.
Интересно другое последствие роста базовой ставки ЦБ — она должна спровоцировать рост депозитных ставок. Сегодня многие, у кого есть деньги, предпочитают вложить их в недвижимость, потому что на депозите все равно не заработаешь, но в ближайшие годы ситуация может измениться с точностью до наоборот.
Прогноз цены
В условиях, когда жилье можно довольно выгодно взять в ипотеку, неудивительно, что спрос на недвижимость растет — а вместе с ним и цена. Эксперты считают, что в самое ближайшее время обе тенденции все еще будут оставаться актуальными.
Во второй половине года рост цен на рынке жилья может замедлиться при условии, что спрос упадет на фоне отмены льготной программы и роста ипотечной ставки.
В целом за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8-10% — то есть, в целом рост стоимости сохранится, хоть и снизится на фоне 2020 года, когда недвижимость выросла в цене на 21%.
При этом отмена льготной программы летом очень даже вероятна, поскольку рынок сильно перегрет.
Доступные ипотечные кредиты, спровоцировавшие высокий спрос, заставили цены подскочить – и вышло, что жилье так и не стало более доступным, хотя покупать его все же стали чаще.
Все, кто мог, уже это сделали, а те, кто не может, лишь еще больше отдалились от такой возможности, потому государство вряд ли продолжит обогащать инвесторов.
Застройщики также придерживаются точки зрения, согласно которой никаких принципиально новых тенденций повышение базовой ставки ЦБ здесь и сейчас не принесет — оно замедлит рост цен, но не отменит его полностью.
Если же вы ждете и надеетесь, что ценники на квартиры начнут падать, то ожидать этого никак не стоит раньше второй половины года, да и то лишь при условии соблюдения всех критериев, которые были представлены выше.
Сейчас же стоит ожидать только роста ипотечных ставок, который будет достаточно плавным.
Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ
По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен
В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.
Ипотека будет дорожать
В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.
Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.
На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.
«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.
Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.
Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.
Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».
По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.
Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).
«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.
Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.
Ипотечный рекорд-2020
В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.
Что будет с ценами на жилье
В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.
Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.
Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.
«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.
Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.
Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.
«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.
Эффект льготной ипотеки
Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.
в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.
В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.
Мнение застройщиков
Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.
По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.
Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.
«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.
На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.
«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.
С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».
Источник: РБК Наталия Густова
К чему готовиться ипотечным заемщикам после резкого роста ключевой ставки до 5%?
Второй раз в этом году Центробанк повышает ключевую ставку. 23 апреля, всего через месяц после предыдущего повышения, Банк России резко поднял ключевую ставку сразу на 0,5 п.п. до 5% годовых, хотя рынок ждал очередного повышения на 0,25 п.п. до 4,75%.
Почему ЦБ РФ так резко поднял ключевую ставку?
В пресс-релизе Совета директоров ЦБ, как и в заявлении для прессы Эльвиры Набиуллиной после заседания, это достаточно подробно освещено. Остановимся на ключевых моментах:
- фактические темпы инфляции оказались выше прогноза – т.е. цены растут быстрее, чем прогнозировал ЦБ. В 2020 году Центробанк закладывал в свой прогноз на 2021 год цифру 4%, в то же время уже в январе 2021 г. инфляция составила почти 5,2%. Повышение ключевой ставки делает кредиты (не только ипотечные, но и потребительские) дороже и тем самым снижает потребительскую активность, а значит – тормозит рост цен;
- восстановление спроса приобрело устойчивый характер и в некоторых секторах экономики опережает возможности наращивания производства. А значит – возможен дефицит, который также приводит к инфляции. По расчетам ЦБ, российская экономика уже во втором полугодии вернется к докризисным темпам роста в 3-4%. Таким образом, она перестает нуждаться в дополнительных мерах стимулирования в виде дешевых денег;
- мягкая денежно-кредитная политика снизила привлекательность банковских депозитов и ОФЗ, что в совокупности с повышением геополитических рисков негативно сказалось на курсе российского рубля. Повышение ключевой ставки в этих условиях является одним из инструментов стабилизации курса национальной валюты.
В выступлении Эльвиры Набиуллиной наибольший интерес представляет заявление о том, что сегодня Банк России впервые опубликовал прогнозные интервалы средней ключевой ставки по 2023 год включительно. Ее прогнозируемые размеры выглядят таким образом:
- 4,8-5,4% в 2021 г.;
- 5,3-6,3% в 2022 г.;
- 5-6% в 2023 г.
Это означает, что повышение ключевой ставки до 5% — не последнее в этом году. ЦБ планирует ее дальнейшее повышение выше 5%, а в 2022 г. – выше 6%.
Что будет с ипотечными кредитами после повышения ключевой ставки?
Ключевая ставка является основным ориентиром стоимости кредитных ресурсов. Это означает, что ставки по ипотеке в ближайшие 2 года ожидает рост. На сколько значительным он будет? Постараемся разобраться.
По нашему мнению, в 1 полугодии 2021 года какого-либо заметного роста ставок по ипотеке ждать не стоит. Возможно, может произойти небольшое повышение по отдельным ипотечным продуктам, таким как ипотека на вторичку или на рефинансирование ипотеки в других банках.
Ипотека на новостройки будет оставаться самой привлекательной с точки зрения ставки за счет действующей программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Но программа действует до 1 июля 2021 г., а по заявлениям высоких чиновников уже можно предполагать, что дальнейшее ее продление в том виде, в каком она существует сейчас, не планируется.
Похоже, что в правительстве склоняются к решению сделать льготную ипотеку более адресной. Например – оставить ее для отдельных (самых незащищенных и нуждающихся в улучшении жилищных условий) категорий граждан или распространить на регионы, в которых продолжает оставаться низкий спрос на рынке жилья.
Перечень таких регионов (их около 25) ранее приводила Эльвира Набиуллина.
Таким образом, заметного повышения ставок по ипотеке можно ожидать во втором полугодии 2021 года. Но, как и многие эксперты, мы склоняемся к тому, что рост не будет резким. Наш прогноз: он составит не более 0,5-1 п.п. к концу года.
Сдерживающим фактором роста может стать заинтересованность застройщиков в сохранении высоких темпов строительства.
В планах у многих стоит большое количество проектов, реализация которых потребует поддержания высокого спроса на возводимые объекты, а значит – доступных ипотечных кредитов.
В связи с этим можно ожидать расширения программ субсидирования ипотечных ставок застройщиками, которые действую во многих банках и сейчас. Например – в Сбербанке, Банке ДОМ.РФ, Газпромбанке и многих других.
Суть данных программ заключается в следующем:
- застройщик заключает с банком договор проектного финансирования, в рамках которого ему выдается кредит на строительство жилого комплекса или дома;
- в рамках данного соглашения застройщик субсидирует покупателям квартир ставку по ипотеке. Субсидирование может быть как на определенный период (как правило, первые 1-2 года) или на весь срок пользования кредитом. Так, например, в настоящий момент в Сбербанке можно оформить льготную ипотеку по программе господдержки не под 6,5%, а под 2,9% (причем на весь срок пользования кредитом), если приобретать квартиру в ЖК «Пригород Лесное» в Ленинском районе Московской области. А в Банке ДОМ.РФ можно снизить ипотечную ставку на 0,2 п.п., если покупать квартиру в ГК «ПИК»;
- финансирование покупки квартиры за счет ипотеки осуществляется, как правило, через счета эскроу. Т.е. застройщик строит объект за счет кредита банка и собственных оборотных средств, а после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности ему перечисляются средства покупателей со счетов эскроу, на которые зачисляются суммы ипотечных кредитов и первоначальный взнос.
Также не стоит забывать, что даже после завершения периода льготной ипотеки под 6,5% годовых, продолжат действовать многочисленные адресные программы льготного кредитования:
- семейная ипотека для семей с двумя детьми или ребенком-инвалидом;
- сельская ипотека на приобретение жилья в сельской местности (временно приостановлена);
- социальная ипотека для молодых специалистов (врачей, учителей, ученых) и военнослужащих;
- региональные программы льготной ипотеки, которые, судя по всему, расширит программа господдержки, действующая в данный момент до 1 июля 2021 г.
Таким образом, можно ожидать, что в целом по рынку средневзвешенные ипотечные ставки будут продолжать оставаться на достаточно комфортном уровне. Более заметное повышение, по нашему мнению, произойдет по ипотечным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке, а также на рефинансирование ипотеки.
Как изменятся цены на квартиры после продления президентом субсидированной ставки?
Льготная ипотека под 6,5% годовых была запущена весной 2020 года как антикризисная мера в период пандемии. Изначально программа должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но ее продлили до 1 июля 2021 года.
4 июня на Петербургском международном экономическом форуме объявили о продлении программы льготной ипотеки для всех регионов еще на год — до 1 июля 2022 года. Ставка по ней повысится до 7% годовых вместо 6,5%, а максимальная сумма кредита станет единой для всех регионов России — 3 млн руб, вместо 6 млн.
Директор по продажам «Страна Девелопмент» Ирина Михайлова прогнозирует, как изменения ставки отразятся на цене квартиры:
«Если смотреть в краткосрочной перспективе, то первые месяцы скорее всего цена заморозится, так как застройщик будет максимально стараться снизить «шоковый» эффект для покупателей, а вот в долгосрочной — стоимость недвижимости с большой долей вероятности продолжит расти, ведь растет и себестоимость строительства: повышаются цены на строительные материалы и рабочую силу в связи с ограничением въезда иностранных граждан.
Рассчитываем выгоду от льготной ипотеки на примере квартиры в одном из жилых комплексов от компании «Страна Девелопмент» площадью 60 кв. м., приобретенной на первичном рынке в кредит на 20 лет с первоначальным взносом в 15%.
Два года назад, на старте продаж стоимость такой квартиры составляла 2,69 млн руб. и ипотечной ставке в 10,3% ежемесячный платеж составлял 22 521 руб., переплата за весь срок кредита — 3,13 млн руб.
Во втором квартале 2020 года квартиры такой площади подорожали до 1,3 млн рублей. Но с появлением субсидируемой государством ипотеки по ставке в 5,55% ежемесячный платеж сохранился с разницей всего в 1 тысячу рублей, а вот общая переплата по кредиту стала меньше на 1,1 млн рублей.
«Страна-Девелопмент»
После продления программы льготной ипотеки ставка по кредиту составит 7%, к моменту сдачи дома увеличится стоимость квадратного метра — это приведет к росту ежемесячного платежа и переплаты по кредиту — стоимость составит 4,09 млн. рублей, платеж поднимется до 26 670 рублей, а переплата будет равна 2,96 млн рублей.
Сумму переплаты можно сократить, если закрывать долг по ипотеке чуть быстрее. Средний срок погашения ипотечного кредита в России, который изначально брали на 20 лет, по статистике «ДОМ.РФ» составляет всего 7-9 лет.
Какими становятся цифры в этом случае? Все та же квартира 4,09 млн по льготной государственной ипотеке 5,5% — если вы даже в течение 3-х лет будете гасить ипотеку досрочно, поднимая ежемесячный платеж до 30 тысяч, тогда выгода от досрочного погашения составит еще 519 тысяч рублей.
Выгода приобретения жилья по программе господдержки очевидна в цифрах. Поэтому сейчас благоприятное время для того, чтобы воспользоваться льготной ставкой.
«Страна-Девелопмент»
Самые выгодные условия покупки на старте продаж. За период от начала строительства до сдачи дома стоимость жилья повышается на 15 — 20%. В ЖК «Колумб» от застройщика Страна Девелопмент недавно стартовал новый дом. Цены начинаются от 1,99 млн.
При покупке на старте экономия в зависимости от квадратуры составит до 600 000 рублей. Помимо этого застройщик запускает различные акции на приобретение жилья. В Колумбе, например, при покупке семейной планировки паркинг пойдет в подарок.
На ряд отдельных квартир сейчас действует скидка до 200 000 рублей.
Узнать подробнее о жилом комплексе и специальных предложениях можно на сайте tmn.strana.com, а рассчитать платежи по ипотеке помогут ипотечные брокеры «Страна Девелопмент» по телефону: +7 (3452) 61-30-30.
Как изменение ключевой ставки ЦБ влияет на сбережения населения
Ситуация на рынке может вынудить Банк России поднять ключевую ставку. После этого банки вправе пересчитать проценты по вкладам и кредитам?
Ключевая ставка – основной инструмент воздействия Центрального банка РФ на денежно-кредитные отношения в государстве. Это минимальная ставка, по которой Банк России предоставляет кредиты (рефинансирование) кредитным организациям.
Фактически показатель ключевой ставки демонстрирует «стоимость» денежных ресурсов для банков и других кредитных организаций.
Ее повышение или понижение ведет, соответственно, к росту или снижению процентов по кредитам, которые кредитные организации предоставляют гражданам и организациям.
Ключевая ставка как процентная ставка появилась в России в 2013 г. При этом более привычным термином является «ставка рефинансирования». Она используется также во многих зарубежных государствах.
Ставка рефинансирования – это ставка в процентах годовых, по которой центральные банки выдают денежные средства кредитным организациям. То есть основное отличие ставки рефинансирования от ключевой ставки заключается в том, что первая относится к годичным кредитам, а вторая – к краткосрочному кредитованию.
С 1992 г.
ставка рефинансирования являлась ключевым показателем для российской монетарной политики и много раз пересматривалась финансовыми властями с целью воздействия на валютные курсы и кредитную активность банков. Однако с 1 января 2016 г. ставка рефинансирования привязана к ключевой ставке, т. е. ее размер не устанавливается отдельно, а изменяется одновременно с размером ключевой ставки.
Сохранение ставки рефинансирования объясняется наличием в нормативных правовых актах отсылок к ней при расчете величины штрафов и пеней. Так, она является важным элементом законодательства о налогах и сборах. В ст.
75 НК РФ устанавливается, что, если физлицо, ИП и организация просрочили уплату налога на срок до 30 дней, пеня за каждый календарный день неисполнения такой обязанности определяется 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования, а при просрочке более чем на 30 дней – 1/150 ставки рефинансирования.
При этом в гражданском законодательстве величина ключевой ставки применяется уже как полноценный инструмент. Например, согласно ст.
809 ГК РФ, если стороны договора займа не установили условия о величине процентов за пользование займом, их размер определяется действовавшей на тот момент ключевой ставкой. Аналогичная норма предусмотрена ст.
395 ГК РФ в отношении процентов за неправомерное удержание денежных средств и уклонение от их возврата.
В актах Правительства также было принято решение использовать как индикатор и процентный показатель ключевую ставку, что закреплено в Постановлении Правительства РФ от 8 декабря 2015 г. № 1340 «О применении с 1 января 2016 года ключевой ставки Банка России».
Таким образом, несмотря на то что ставка рефинансирования была приравнена к ключевой с 2016 г., они продолжают использоваться параллельно при расчете величины процентов по займам, пеням и штрафам.
Повышение и понижение ключевой ставки – основной инструмент воздействия на валютные курсы. Ее повышение обычно влечет рост стоимости национальной валюты, так как повышается стоимость кредитов, отчего уменьшается желание населения и бизнеса брать деньги «в долг» у банков.
Изменение ключевой ставки также является одним из важнейших рычагов воздействия Банка России на накопления граждан и процентные ставки по вкладам, которые изменяются пропорционально ставке.
Это объясняется тем, что при понижении ставки банкам становится выгоднее брать деньги у ЦБ, поэтому у граждан они начинают брать деньги под меньший процент для получения большей выгоды.
Также изменение ключевой ставки влияет на соотношение накоплений в иностранной валюте и рублях.
Уровень доверия россиян к накоплениям в иностранной валюте в краткосрочной перспективе довольно велик. По подсчетам РБК, в 2018 г.
россияне увеличили в 1,5 раза в долларовом эквиваленте объем краткосрочных валютных вкладов (сроком от одного месяца до одного года) – с $15,1 млрд на 1 января 2018 г. до $23,1 млрд на 1 января 2019 г.
В рублевом эквиваленте ввиду падения курса национальной валюты прирост был и вовсе двукратным. Но от долгосрочных валютных накоплений население продолжает избавляться (сокращение на 6,3%), отдавая свое предпочтение рублевым накоплениям (8,2% роста).
Одновременно с этим россияне стали чаще брать кредиты: с 2013 г. общий объем их увеличился с 7,74 трлн до 14,9 трлн руб. (+92,5%). Такому активному спросу на кредиты способствовало постоянное снижение ключевой ставки, которое подталкивало к увеличению денежной массы в обращении.
Заседания Совета директоров Банка России по вопросам денежно-кредитной политики проходят по пятницам. В своем Письме от 19 июля 2017 г.
№ 20-ОЭ/15938 Банк России установил, что с понедельника следующей недели после принятия решения об изменении ключевой ставки оно вступает в силу. Минимальный шаг изменения процентной ставки составляет 0,25 процентных пункта.
Впервые такая величина изменения ставки была использована лишь в октябре 2017 г. Ранее регулятор использовал шаг минимум в половину процента.
Последнее заседание Совета директоров состоялось 22 марта 2019 г. На нем было принято решение о сохранении размера ключевой ставки на уровне 7,75%.
Это решение нацелено на сдерживание потенциального падения рубля после серьезного укрепления (с начала года рубль заметно вырос по отношению к доллару и евро), а также говорит об умеренном уровне инфляции, не превышающем ожиданий. Такой шаг ЦБ был предполагаемым.
При этом его можно признать осторожным, вызванным опасениями внешних санкций и окончанием квартального налогового периода. Следующее заседание Совета директоров, на котором будет рассматриваться вопрос о размере ключевой ставки, запланировано на 26 апреля.
| с 17 декабря 2018 г. | 7,75 |
| с 17 сентября 2018 г. | 7,50 |
| с 26 марта 2018 г. | 7,25 |
| с 12 февраля 2018 г. | 7,50 |
| с 18 декабря 2017 г. | 7,75 |
| с 30 октября 2017 г. | 8,25 |
| с 18 сентября 2017 г. | 8,50 |
| с 19 июня 2017 г. | 9,00 |
| со 2 мая 2017 г. | 9,25 |
| с 27 марта 2017 г. | 9,75 |
| с 19 сентября 2016 г. | 10,00 |
| с 14 июня 2016 г. | 10,50 |
| с 3 августа 2015 г. | 11,00 |
| с 16 июня 2015 г. | 11,50 |
| с 5 мая 2015 г. | 12,50 |
| с 16 марта 2015 г. | 14,00 |
| cо 2 февраля 2015 г. | 15,00 |
| c 16 декабря 2014 г. | 17,00 |
| c 12 декабря 2014 г. | 10,50 |
| с 5 ноября 2014 г. | 9,50 |
| с 28 июля 2014 г. | 8,00 |
| с 28 апреля 2014 г. | 7,50 |
| с 3 марта 2014 г. | 7,00 |
| с 13 сентября 2013 г. | 5,50 |
Источник: «Ключевая ставка и процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленные Банком России» («КонсультантПлюс»).
В период с декабря 2014 г. по март 2018 г. ключевая ставка снизилась с 17% до 7,25%, а затем была дважды повышена Банком России и в декабре 2018 г. достигла 7,75%. Снижение ставки было связано со множеством факторов: снижение уровня инфляции до рекордного минимума, действие программы доступных кредитов и ипотеки, уменьшение количества кредитных организаций (с 2013 г.
Банк России отозвал более 400 лицензий на осуществление банковской деятельности) и др. Все это привело к снижению ставок по кредитам и исторически рекордному показателю выдачи ипотечных займов в 2018 г. – 1,3 трлн руб., как сообщало БКИ «Эквифакс». Сейчас снижение ставки Банком России крайне маловероятно.
Большинство экспертов спорят лишь о сохранении или небольшом повышении до 8%.
Учитывать необходимо и другие факторы воздействия ЦБ. Они используются параллельно изменению ставки. В первую очередь речь идет о валютных интервенциях, т.е. прямом участии Банка России на валютном рынке.
ЦБ осуществляет операции по покупке и продаже иностранной валюты в целях пополнения или использования золотовалютных резервов.
Покупая иностранную валюту, Банк России увеличивает ее стоимость, так как она выводится из обращения и переходит в категорию резервов, а значит, ее количество на рынке уменьшается.
Поскольку ЦБ уже объявил о намерениях в сфере валютных интервенций, а именно о ежедневных закупках на сумму 15,6 млрд руб., ситуация может вынудить регулятора поднять ставку.
Ведь в совокупности с еще одной волной ожидаемых санкций и возвращением Банка России к накоплению иностранной валюты рубль может оказаться под большим давлением, а доллар и евро смогут восстановить позиции, потерянные в декабре–январе.
Денежно-кредитная политика государства – далекая от понимания рядовых граждан сфера. Людей интересуют обычно лишь низкая инфляция и дешевые кредиты. Кстати, эти два явления нередко противопоставлены друг другу, так как дешевые кредиты влекут за собой обесценивание денег.
Есть еще один вопрос, который заботит граждан: может ли банк после изменения ключевой ставки пересчитать в одностороннем порядке проценты по вкладам и кредитам? Лишь внимательное изучение договора позволит ответить на этот вопрос.
С одной стороны, в феврале прошлого года ЦБ рекомендовал банкам прописывать в кредитных договорах «плавающую ставку», изменение которой будет пропорционально изменению ключевой ставки.
Такая зависимость может быть выгодна клиенту, если ставка снижается. Но это может быть и накладно: если ставка вырастет, то заемщик заплатит значительно больше процентов по кредиту.
С другой стороны, доля таких кредитов в российских банках ничтожно мала: 3–5%, по данным ВТБ.
Большинство случаев одностороннего увеличения ставки по кредитам связано не с изменением ключевой ставки, а с отказом граждан от страховых услуг по потребительским кредитам. Тут закон стоит на стороне банка, так как ст.
7 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» предусматривает право кредитора повысить ставку по кредиту, подразумевающему обязательное заключение страхового договора.
Такое же право предоставлено банку, если клиент нарушил сроки возврата кредита или если деньги были выданы на льготных условиях (например, в рамках зарплатного проекта), но в период действия договора основания выдачи льготного кредита отпали.
Что касается вкладов, согласно ст. 838 ГК РФ, если не установлен размер процентов в договоре, он определяется ключевой ставкой, а значит, и изменяется вместе с ней.
При этом указано, что по срочным вкладам физических лиц банк не может в одностороннем порядке уменьшать процентную ставку даже при изменении рыночной обстановки и ставки рефинансирования, а вот в случае со вкладами юридических лиц возможно предусмотреть такое право в договоре (но эта возможность не распространяется на вклады, удостоверенные сберегательными и депозитными сертификатами). Поэтому отразиться изменение ключевой ставки может в первую очередь на сбережениях организаций, а не населения.
Большие риски должны учитывать валютные заемщики и вкладчики. Ведь банк не обязан пересчитывать проценты по вкладам и кредитам в иностранной валюте при резких колебаниях курса, которые нередко связаны и с изменением ставки. А повышение курсов валют может привести к невозможности заемщиков платить проценты.
Поэтому в данном случае кредитные организации могут пойти на изменение ставок и рефинансирование кредитов, т.е. повторно предоставить деньги в долг для погашения ранее полученных кредитов. Параллельно государство может запустить программы поддержки и льготного рефинансирования.
Однако они нередко вызывали критику банковского сообщества, так как «убивают» рисковую составляющую валютных кредитов, сохраняя при этом такие риски для банков.