ИЖС вслед за многоквартирными домами перейдет на эскроу-счета

Минстрой хочет максимально снизить риски для граждан при покупке собственных домов у застройщиков и сделать банковские кредиты на эти цели таким же массовым явлением, как ипотека на квартиру.

Механизм проектного финансирования, когда деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, позволит обеспечить контроль качества и своевременной сдачи объектов, рассказали «РГ» в минстрое. Деньги людей отныне будут защищены.

Кроме того, проектное финансирование позволит привлекать только профессиональных подрядчиков и производителей современных материалов и домокомплектов.

«Проектное финансирование планируется осуществлять через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Одновременно указанный банк будет следить за контролем расходования средств, выделяемых на строительство инфраструктуры. Распространение механизма станет возможным только при внесении изменений в законодательство», – отметили в Минстрое.

Сейчас ведомство инициировало необходимость создания специального финансового инструмента в ИЖС, чтобы у людей появился аналог обычной ипотеки.

Проблема здесь вот в чем: кредитные организации не уверены, что в случае если заемщик не сможет погасить кредит, дом можно будет продать – часто такие дома не соответствуют нормам, их оценка – хлопотное дело.

Поэтому минстрой работает над стандартами, которые позволят повысить доверие банков к ИЖС. Они будут включать рекомендательные стандарты типовых проектов индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, а также рекомендательные стандарты процедур выдачи и обслуживания кредита.

Стандартизация ИЖС должна повысить качество, прозрачность и надежность рынка, а также снизить затраты кредиторов на оценку домов и земли для целей залога.
В совокупности с развитием ИЖС на территориях, где сформирован высокий спрос населения, стандартизация увеличит ликвидность объектов, и банки получат естественный экономический стимул для расширения кредитования ИЖС.
Впоследствии все эти меры позволят сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на ИЖС.

«Сейчас сфера ИЖС действительно отличается особенно неликвидными залогами и более высоким кредитным риском. У региональных банков есть такие ипотечные продукты (под залог недвижимости, автомобилей), ставки по ним выше по сравнению с ипотечными на квартиры примерно на 3 процента», – говорит Алексей Войлуков, вице-президент Ассоциации банков России.

У участников рынка, в свою очередь, появилась надежда, что главный враг развития ИЖС – «серый» рынок – почувствует себя не столь вольготно.

Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что это – долевое строительство

В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.

Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).

Каким стало долевое строительство в 2018 году

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.

Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.

Индивидуальное жилищное строительство перейдет на эскроу-счета вслед за многоэтажками

16 сентября 2019 11:20

Ведомство планирует распространить механизм проектного финансирования на комплексное индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), создать стандарты индивидуальных домов, а также стимулировать создание необходимой инфраструктуры. Комплексное ИЖС подразумевает нахождение земельных участков в собственности или аренде у застройщика. Механизм проектного финансирования, когда деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, позволит обеспечить контроль качества и своевременной сдачи объектов, рассказали «РГ» в минстрое. Деньги людей отныне будут защищены. Кроме того, проектное финансирование позволит привлекать только профессиональных подрядчиков и производителей современных материалов и домокомплектов.

Проектное финансирование планируется осуществлять через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Одновременно указанный банк будет следить за контролем расходования средств, выделяемых на строительство инфраструктуры. Распространение механизма станет возможным только при внесении изменений в законодательство.

Сейчас ведомство инициировало необходимость создания специального финансового инструмента в ИЖС, чтобы у людей появился аналог обычной ипотеки.Проблема здесь вот в чем: кредитные организации не уверены, что в случае если заемщик не сможет погасить кредит, дом можно будет продать — часто такие дома не соответствуют нормам, их оценка — хлопотное дело.Поэтому минстрой работает над стандартами, которые позволят повысить доверие банков к ИЖС. Они будут включать рекомендательные стандарты типовых проектов индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, а также рекомендательные стандарты процедур выдачи и обслуживания кредита.Стандартизация ИЖС должна повысить качество, прозрачность и надежность рынка, а также снизить затраты кредиторов на оценку домов и земли для целей залога.

Доступные кредиты на собственный дом появятся с утверждением стандартов индивидуального строительства. Они снизят риски для банков.

В совокупности с развитием ИЖС на территориях, где сформирован высокий спрос населения, стандартизация увеличит ликвидность объектов, и банки получат естественный экономический стимул для расширения кредитования ИЖС.

Впоследствии все эти меры позволят сформировать рынок стандартных ипотечных кредитов на ИЖС.

Сейчас сфера ИЖС действительно отличается особенно неликвидными залогами и более высоким кредитным риском.

У региональных банков есть такие ипотечные продукты (под залог недвижимости, автомобилей), ставки по ним выше по сравнению с ипотечными на квартиры примерно на 3 процента.

Алексей Войлуков

вице-президент Ассоциации банков России

У участников рынка, в свою очередь, появилась надежда, что главный враг развития ИЖС — «серый» рынок — почувствует себя не столь вольготно.

Страна теряет ежегодно около одного триллиона рублей за счет того, что строительство домов заказывается не у российских организаций, а у «серых» строителей из Средней Азии, утверждает Александр Дубовенко, основатель House Business DAY, ежегодной встречи участников малоэтажного строительного рынка.

Это и налоги, которые не платят при таком строительстве, и те деньги, которые эти рабочие увозят на родину. А в результате из-за «серых» фирм дома потом хозяевам приходится переделывать и перестраивать за свой счет.

Легальные же компании вынуждены работать только в сегменте элитного строительства. А это очень небольшая часть рынка.

Кроме того, труд квалифицированных строителей дискредитируется, когда они вынуждены работать с нелегальными фирмами.

Если же начать бороться с незаконной рабочей силой, ввести обязательное участие банка при заказе строительства, то рынок начнет консолидироваться, начнут появляться рабочие места.

Александр Дубовенко

основатель House Business DAY

В минстрое подчеркивают, что все предоставляемые в целях комплексного ИЖС земельные участки должны быть обеспечены необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий».

Напомним, этот документ разработали минстрой, ДОМ.РФ и КБ Стрелка для осуществления качественной застройки.

Цель документа — разработка и внедрение новых подходов к созданию городской среды, отвечающей современным социальным и экономическим условиям, интересам жителей, бизнеса и городских властей.

Некоторые пункты документа лягут в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования.

Проекты комплексного ИЖС, соответствующие «Стандарту комплексного развития территорий», смогут получать субсидии на развитие инфраструктуры как проекты развития качественного и ликвидного жилья.

«Обеспечение земельных участков для комплексного ИЖС инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой будет осуществляться на программной основе за счет средств региональных и местных бюджетов», — пояснили в минстрое.

По словам Олега Паниткова, генерального директора Ассоциации деревянного домостроения, Россия давно созрела до таких комплексных перемен.

В мире сети инфраструктура, дороги, включая внутрипоселковые, строятся за счет муниципалитета или государства. В России тоже давно пора менять подход, делать застройку привлекательной. Убогая застройка плодит асоциальное поведение.

Олег Паниткова

генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения

pixabay.com

Счета эскроу: как будет работать новая система покупки жилья

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019 года застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечит безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу

Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2018 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются («замораживаются») на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства, остается и без денег, и без квартиры.

Покупка

Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки.

Покупатель может получить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом банке, предложившим более выгодные условия, (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том, и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако, во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом, схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор, уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем, это 1,5-2 года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование

Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски

А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.

В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета, за вычетом суммы первоначального взноса, должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Объясняют эксперты

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.

Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.

Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект» Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик — физическое лицо, а с другой стороны застройщик — юридическое лицо.

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, в случае банкротства застройщика, судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.

В любом случае, самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Подробнее на РБК:

https://realty.rbc.ru/news/5caae41f9a79479fb7af9d10?from=center

Коттеджные настроения: в РФ хотят ввести эскроу-счета для частных домов

В России хотят ввести эскроу-счета для частных домов. Такая мера предусмотрена в проекте стратегии развития стройотрасли и ЖКХ РФ до 2035 года, с которым ознакомились «Известия». Сегодня механизм применяют только для возведения многоквартирных домов.

Но ликвидного предложения на рынке мало, обратил внимание президент Владимир Путин 21 января в ходе совещания по экономическим вопросам.

Распространение проектного финансирования на комплексную малоэтажную застройку должно увеличить количество доступного жилья, считают участники рынка.

Системный подход

Негативные макроэкономические тенденции и дороговизна банковских кредитов для строительства жилья при введении системы эскроу-счетов привели к росту стоимости квартир в России. Об этом говорится в проекте стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2035 года.

Документ разработал Минстрой, по просьбе ведомства в него внесли свои предложения участники рынка. Среди них — ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве», «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), «Национальное объединение проектировщиков и изыскателей» (НОПРИЗ) и другие.

Организации направили проект стратегии в своей редакции главе Минстроя Иреку Файзуллину (есть у «Известий»).

Также за последний год на подорожание жилья повлияли рост цен на строительные материалы и увеличение спроса благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Как ранее писали «Известия», в 2020 году средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 19%.

При этом из-за роста цен уменьшается средняя площадь квартир в новостройках — с 81 кв. м в 2000-м до 51,6 кв. м в 2019 году. Обеспеченность жильем сегодня в среднем составляет 26,3 кв. м на человека, сказано в стратегии.

21 января на совещании по экономическим вопросам президент России Владимир Путин заявил, что в регионах страны возникли дисбалансы на рынке жилья, не хватает доступных вариантов квартир. Глава государства попросил чиновников обсудить, что нужно сделать для выравнивания цен на рынке, в том числе благодаря увеличению предложения.

Для преодоления дисбаланса между задачами стимулирования роста рождаемости и размера семей и малыми размерами вводимого жилья в многоквартирных домах, а также с учетом пожеланий населения необходимо развивать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В 2019 году средний размер частного дома составлял 139 кв. м, при этом стоимость 1 кв. м была ниже стоимости квартиры примерно в 1,5–2 раза, сказано в стратегии.

В качестве выхода предложено совершенствовать систему проектного финансирования строительства жилья, в том числе распространить ее на ИЖС, арендные дома и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Речь о распространении эскроу-счетов на комплексное малоэтажное строительство с привлечением застройщиков, уточнил эксперт комиссии по СРО общественного совета при Минстрое, президент ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» Анвар Шамузафаров.
— По нашим оценкам, на начальном этапе это может увеличить объемы предложения на рынке малоэтажного жилья примерно на 15–20%, — сказал он.

В России ежегодно вводится около 35–40 млн кв. м индивидуального жилья. Меры, которые предложены в проекте стратегии, позволят увеличить этот показатель до 50 млн кв. м к 2024 году и до 60 млн кв. м и более к 2030 году, добавил Анвар Шамузафаров.

При этом у девелоперов должна остаться возможность использовать собственные средства на строительство домов, как и в случае с многоквартирными проектами, подчеркнула председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова. Также необходимо разработать правила содержания малоэтажных районов, добавила она.

Эффективность мер

Комплексный подход к строительству частных домов будет способствовать росту предложения жилья, снизит издержки граждан при покупке объектов ИЖС, повысит прозрачность и доступность сектора аренды, а также максимально упростит приобретение собственного дома, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

— В 2020 году благодаря пандемии спрос на загородное жилье на первичном рынке увеличился на треть, на вторичном — на 50%. Я считаю, что этот тренд будет развиваться, — полагает первый зампредседателя комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.

Парламентарий уверен, что развитию рынка строительства индивидуального жилья будут способствовать и уже принятые меры: на пять лет продлена дачная амнистия, расширена льготная ипотека, землю на месте сносимых аварийных домов в небольших поселках будут передавать многодетным семьям для строительства частного жилья. Но нужны и меры по развитию проектного финансирования, считает он.

«Известия» направили запрос в крупные банки. В Промсвязьбанке полагают, что при условии создания четких параметров система позволит своевременно и в полном объеме выполнить государственные программы поддержки ИЖС.

В МКБ считают, что мера позитивно повлияет на спрос на частные дома, а чем выше спрос, тем привлекательнее проекты для банков. Также в пользу инициативы высказались в РНКБ.

Вероятно, условия нового продукта будут приближены к тем, на которые распространяется проектное финансирование многоквартирных домов, сказали там. В УБРиР сообщили, что позитивно оценивают инициативу: рынок ИЖС перспективен.

— Для крупных девелоперов меры могут открыть новые перспективы привлечения денежных средств дольщиков. Для покупателей применение эскроу-счетов станет гарантом безопасности инвестиций, — считает руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.

Но централизованное массовое строительство загородного жилья сегодня затруднительно, отметил президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

Для массового развития рынка стоит формировать необходимую социальную инфраструктуру и дорожно-транспортную сеть — без этого покупатели не станут массово переезжать за город, уверен он.

А даже с учетом кредита экономика загородного проекта не потянет такую нагрузку, указал эксперт.

Застройщикам поможет привлечение государственных средств при создании необходимой инфраструктуры, отметила Ирина Булгакова. Также нужно дать девелоперам возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов — до ввода объектов, после выполнения определенных этапов строительства, считает она.

Девелоперы заинтересованы в уменьшении кредитной нагрузки. При общем снижении доходности отрасли это благотворно отразится на экономике проектов, указал заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов.

«Известия» направили запрос в Минстрой.

Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год

С лета прошлого года сделки по продаже квартир в новостройках должны заключаться по новой схеме. А именно — с размещением денег покупателей на специализированных эскроу-счетах, а не на счетах застройщика. Как поправки в 214-ФЗ изменили российский рынок жилой недвижимости и какие выводы можно сделать уже сейчас — Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.

С введением эскроу-счетов девелоперы не могут напрямую распоряжаться деньгами дольщиков, но есть небольшая оговорка. Изменения касаются проектов, анонсированных после 1 июля 2019 г.

— дня, когда поправки в законодательство о долевом строительстве жилья вступили в силу.

Те же объекты, которые начали строиться до этого времени, работают по-старому — на строительство дома идут средства покупателей.

«По разным данным, доля проектов, которые реализуются по схеме „эскроу“, пока не достигла даже 50%. Сегодня большая часть ЖК продолжает строиться по прежнему сценарию долевого строительства — это связано с тем что срок реализации проектов составляет от 1,5 до 3 лет. Полноценный переход на новые правила мы увидим, скорее всего, в 2022 г., когда эти объекты будут сданы», — комментирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Годовые итоги

Эксперты сходятся во мнении: пока рано говорить, как показала себя данная реформа. Тем не менее подвести некоторые промежуточные итоги уже можно.

Переход на эскроу-счета был вызван желанием максимально обезопасить дольщиков, приобретающих жилье на этапе строительства.

С эскроу-счетами люди защищены от любых проблем, связанных с недостроем проекта, отсутствием финансирования стройки и т.д. Но «благодаря» нововведению можно наблюдать и рост стоимости квадратного метра.

Так происходит потому, что расходы на выплату девелоперами процентов по кредитам увеличиваются, себестоимость строительства — растет. Ведь если раньше для строительства объекта застройщики привлекали и пользовались средствами покупателей, с введением эсроу-счетов для реализации нового проекта им необходимо занимать деньги у банка.

«Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, получить кредит банки предлагали под 10-15% годовых, что, учитывая низкую рентабельность жилищного строительства, слишком много. Только ситуация с коронавирусом изменила эту тенденцию, так как власти запустили программу субсидирования кредитов для девелоперов», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Главные минусы

Уже сейчас ряд экспертов наблюдает ухудшение качества строительства в новых ЖК. По данным руководителя юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрия Логинова, в региональных проектах, использующих эскроу-счета, увеличилось количество судебных споров, связанных с качеством возводимых домов.

Застройщики пытаются сэкономить, и строительные материалы — довольно однозначный выбор. Еще один серьезный недостаток перехода на проектное финансирование — неизбежный уход с рынка большого количества малых застройщиков и, как следствие, резкий скачок количества обманутых дольщиков. «На конец августа 2020 г. по данным ЕИСЖС проблемными считаются 18,2 млн кв. м.

жилья, из которых 12 млн кв. м — в процедуре банкротства. На момент начала реформы в январе 2018 г. банкротными были чуть более 7 млн кв. м жилья», — рассказывает Дмитрий Логинов.

Небольшим девелоперам сложно вписаться в стандарты качества деятельности, характеристики и требования, подготовленные банками.

«Сегодня завоевать доверие кредитора небольшие застройщики могут только количеством кв. м, введенных за последние 3 года, полным набором документов с техусловиями без отлагательных условий, собственными средствами в величине 10% от стоимости проекта.

Порой, чтобы справиться с нагрузками в новых условиях работы, мелкие строительные компании продают квартиры в своих проектах банкам или вливаются в структуру более крупного девелопера», — комментирует заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

География распределения эскроу

Если в Центральной части России, Краснодарском крае и Свердловской области доля проектов, использующих эскроу-счета, довольна велика, в остальных регионах РФ наблюдается снижение девелоперской активности, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Эксперт считает, что это связано с низкой рентабельностью проектов и нежеланием банков выдавать проектное финансирование на строительство, как им кажется, высокорискованных проектов. Однако есть и хорошие новости.

«Осознав, что новые правила работы усложнили доступ на рынок для небольших региональных компаний, которые работают с низкой маржинальностью, Минстрой разработал постановление о поддержке таких застройщиков. В документе предлагается субсидировать ставки по проектному финансированию компаниям, проекты которых имеют доходность 15% и ниже.

Но пока поправки находятся на рассмотрении», — добавляет Колочинский.

Кроме того, летом 2020 г. был принят очередной пакет поправок в 214-ФЗ. Одним из главных изменений стало уточнение момента раскрытия эскроу-счета в пользу застройщика.

«Если на начальном этапе для этого требовалось ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать право на одну из квартир, через год достаточно только разрешения на ввод. Это положительное и давно ожидаемое решение», — рассказывает Дмитрий Логинов.

Динамика развития программы эскроу-счетов будет зависеть от того, какими темпами будет восстанавливаться экономика и рынок после пандемии, а также уровня ипотечных ставок. Впрочем, эксперты не прогнозируют каких-то существенных и резких скачков цен на квартиры в новостройках, ведь рост стоимости всегда ограничивается платежеспособным спросом.

Эскроу счета что это простыми словами и как будет проходить сделка по ипотеке | Ипотека онлайн

Эскроу счета что это простыми словами? При подписании договора купли-продажи квартиры покупателю нужна гарантия, что его право собственности будет зарегистрировано надлежащим образом. А продавец хочет знать, что получит оговоренную сумму полностью.

Особенно рискованными являются покупки по договорам ДДУ. Покупатель квартиры подписывает договор, перечисляет деньги застройщику и может потерять все, если последний окажется банкротом.

В 2019 году в России на уровне правительства решено сократить количество обманутых дольщиков. В связи с этим введение эскроу счетов становится актуальной темой, как никогда. Что же это такое? Как с их помощью снижается риск потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы — ниже.

Эскроу счет — что это и для кого?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель зачисляет деньги, предназначенные для оплаты за определенный приобретаемый товар. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в соглашении. Банк становится гарантом. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон.

Договор об открытии эскроу счета подписывается:

депонентом. Эта роль отводится покупателю. Именно его деньги вносятся на счет;
бенефициаром или продавцом. Как только сделка будет зарегистрирована должным образом, деньги перейдут в его распоряжение;
агентом (банком).

В договоре указываются следующие моменты:

предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
порядок действий гаранта после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
права и обязанности депонента и бенефициара;
порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в договорном порядке;
порядок и условия расторжения договора. Если аккредитив можно отозвать в любую секунду, в ситуации с эскроу счетами депонент обязан предоставить доказательства того, что сделка не состоится;
реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Первоначально деньги, проходящие через эскроу счета, являются собственностью депонента. Но это не означает, что средства можно вывести или использовать иным способом.

Как только бенефициар предоставляет агенту документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору, деньги переходят в его распоряжение. Роль банка достаточно пассивна. Он не берет плату за пользование счетом и не начисляет проценты на остаток.

По факту финансовая структура получает в свое распоряжение дополнительные средства для кредитования, например, застройщиков.

Эскроу счета используются для расчетов не только при покупке недвижимости, но и при оплате за ценные бумаги, автомобили, предприятия и т. д. Операция недоступна, если обе стороны — юридические лица. Но бенефициаром может быть, например, застройщик или риелтор.

Эскроу счета — это альтернатива банковским ячейкам и аккредитивам. Открывается максимум на 5 лет. Стороны могут указать в договоре больший срок, но после 5 лет государство не гарантирует возмещение, если у банка будет отозвана лицензия, или в случае форс-мажорных обстоятельств.

Если в течение срока действия эскроу счета условия, указанные в договоре, не выполняются, деньги возвращаются покупателю. Но пока соглашение действует, он не может изъять ни рубля даже в случае крайней необходимости. Открытие и использование эскроу счетов регулируется ст. 926.1 ГК РФ.

Схема сделки по ипотеке со счетом эскроу

Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:

покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.

Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;

покупатель обращается в банк и запрашивает ипотечный займ;
если сделка одобрена, подписывается кредитный договор;
открывается эскроу счет. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства (после регистрации обременения в Росреестре);
застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акты приема-передачи с покупателями.

Заявление на открытие эскроу-счета

Как только в Росреестр вносится запись о том, что заемщик становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки средства перечисляются застройщику.

Рекомендуемая статья: Причины отказа в ипотеке: что учесть заемщикам?

Если квартира приобретается на вторичном рынке, суть использования эскроу счета при ипотеке меняется не сильно.

Банк изучает документы потенциального заемщика и продавца и либо дает согласие на кредит, либо отказывает. В первом случае деньги (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу счет.

Продавец получит их только после регистрации сделки в ЕГРН.

Условия открытия счета эскроу

Общие условия счета эскроу Сбербанка — СКАЧАТЬ

Какие банки работают с эскроу счетами

В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.

Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.

Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.

Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.

Подлежат ли страхованию счета эскроу

Ежегодно в России у десятков банков отзывают лицензии. В стандартном варианте владелец депозита может рассчитывать на получение от Агентства по страхованию вкладов 1,4 млн. рублей. Если банк должен клиенту большую сумму, остальных денег придется ждать до момента, пока будет реализовано имущество банковской структуры.

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая)

В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.

III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.

Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство.

Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства.

Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.

1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.

А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроу является участник долевого строительства.

Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).

Б) В соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» вкладчиком является участник долевого строительства (ч. 3 ст. 12.2).

АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч.

информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч. 5 ст. 12.2).

В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу.

При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст.

313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.

Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.

2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.

Несмотря на тесную взаимосвязь двух договоров – ДДУ и договора счета эскроу каждый из них является самостоятельным, имеет свое регулирование и свою структуру обязательственных отношений.

Уполномоченный банк, не являясь стороной ДДУ, не может быть связан соглашением участника долевого строительства и застройщика. Такое соглашение не может создавать для уполномоченного банка каких – либо обязанностей (п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).

Договор счета эскроу, напротив, может возлагать на уполномоченный банк определенные обязанности, причем как по отношению к участнику долевого строительства (например, обязанность зачислить денежные средства на счет эскроу), так и по отношению к застройщику (например, обязанность при возникновении оснований, предусмотренных Законом, перечислить депонированную сумму застройщику или направить ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).

Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст. 313 ГК РФ.

Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст.

313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.

А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;
Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;
В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.

При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ).

Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено[1]).

IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.

Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно.

При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства.

Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта[2], разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).

В связи с этим возникает несколько вопросов:
1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:
— разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или

— сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?

2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?

3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?

На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа.

Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона.

В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.

Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.

Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).

V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.

Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Указанные выше положения содержат ограничения прав:
— участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;
-уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.

Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.

В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?

1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.

Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу.

В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу.

Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода.

Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:

а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);

б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.

Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг.

Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу.

Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита.

Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.

2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.

п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п).

В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.

Заключение.

Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве.

В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности.

Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон[3]…