Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Если ориентироваться на общераспространенную терминологию, это:

1. Любой человек, получающий собственность незаконно;
2. Бывший или действующий работник риэлтерской конторы;
3. Откровенный мошенник.

Обычно, работает сразу целая группа людей. И способов отъема квартиры, несмотря на ужесточения и усложнения в законодательстве остается достаточно много. И далеко не все из них силовые.

Очень часто гражданин просто по каким-либо причинам начинает доверять недавним знакомым и это доверие доходит до того, что человек просто теряет собственную недвижимость.

Охотятся черные риэлторы за правом собственности. Т.е. просто вынуждают фактического владельца переоформить квартиру на подставное лицо. В некоторых случаях, мошенники оформляют квартиру сразу на себя. Это упрощает работу правоохранителей и других ведомств, расследующих дело.

Понятие права собственности

Получить право на собственность, можно только после его регистрации. А значит, человек купив квартиру или дом не может сразу им распоряжаться. Нужно еще и зарегистрировать его. Только после этого можно:

1. Использовать недвижимость в качестве залога;
2. Продавать;
3. Дарить и т.д.

Само право регулируется 219 статьей гражданского кодекса. Наличие права дает возможность распоряжаться квартирой или домом (последний в контексте основной тематики не очень уместен) как того душа желает. Причем делать это можно, основываясь на соответствующем документе.

При этом, само по себе право собственности (как вещь в себе) не появляется на пустом месте. И накладывает определенные обязанности на владельца:

1. Нужно платить налоги;
2. Нужно оплачивать коммуналку.

Появляется право на собственность после того, как недвижимость была внесена в РосРеестр. Естественно, для внесения потребуется другая правоустанавливающая документация. Обязанность внесения в реестр продиктована федеральным законодательством (ФЗ № 218).

Возможно ли передать право собственности?

Да. И законодательством предусмотрена возможность передачи. На этом и базируется вся деятельность мошенников или откровенных бандитов:

1. Приобретение;
2. Наследование;
3. Дарение;
4. Обмен;
5. Выдача государством.

Государство выдает недвижимость гражданам только в особых случаях. И то, в основном это стандартный договор социального найма. Поэтому последний вариант мы просто не рассматриваем. А вот все остальные годятся для мошенников. В ситуации с черными риэлторами, дарение, наследование или обмен — идеальный вариант.

Но сначала надо разобраться как это работает в идеальной ситуации. В случае с дарением, недвижимость (в нашем случае квартира) передается просто безвозмездно.

Наследование (в соответствии с действующим законом) должно сопровождаться завещанием. Или гражданин получает свидетельство на наследство.

А вот приобретение квартиры, это как раз один из самых подозрительных и опасных для мошенников процессов. Но как ни странно, они используют его чаще всего. Все дело в том, что сделка купли-продажи может быть проведена так, что жертва ничего не заподозрит. Более того, это фактически единственный рабочий инструмент, для передачи своей квартиры незнакомому человеку.

Это вовсе не означает, что весь рынок продажи недвижимости заполнен черными риэлторами. Просто подозрений у окружающих к сделкам, связанным с куплей-продажей намного меньше. Так как речь идет о:

1. Передаче недвижимости;
2. Выплате определенной суммы за квартиру/дом.

Правда, в последнее время все чаще приходится сталкиваться с понятием фиктивной сделки. И сталкиваются чаще всего юристы и представители различных государственных ведомств.

Также интересно будет прочитать статью, про адвоката по мошенничеству: Адвокат по мошенничеству в Москве — статья 159 УК РФ

О понятии фиктивной сделки

Каким образом выглядит обычная сделка-купли продажи? Достаточно просто:

1. Стоимость квартиры определяется рыночной ценой;
2. Обе стороны (покупатель и продавец) находят друг друга случайно.

Но добавление «фиктивной» здесь указано не просто так. Это слово означает,что сделка выгодна обеим сторонам. Что очень часто противоречит действующему законодательству.

Если опираться на конкретную сделку, то фиктивность несет задачу прикрыть истинные цели при передаче квартиры. А именно:

1. Есть попытка скрыть намерения;
2. Цена излишне занижена;
3. Между сторонами есть договоренность.

И договоренность эта, чаще всего нацелена на передачу недвижимости за символическую стоимость. Вовсе необязательно продавать квартиру в провинциальном городке за 800 тыс./1 млн. рублей, если можно продать ее за 100-300 тыс. При этом, наблюдается фактический разрыв по стоимости.

Делается это по разным причинам:

1. Нужно получить выгоду (что и преследуют черные риэлторы);
2. Хочется сэкономить на обеспечении сделки (что встречается часто);
3. Мошенники пытаются укрыться от контролирующих органов (что фактически играет в обратную сторону).

Фиктивная (притворная) сделка описана в 170 статье Гражданского кодекса. И закон дает четкое определение такому событию:

1. У сторон есть желание скрыть противозаконную операцию;
2. Правовой факт создается намеренно (при этом отсутствуют последствия).

В действующем законодательстве есть отдельный механизм, признания подобных сделок ничтожными.

Разбор на реальном примере

Предположим, сотрудникам мошеннической компании удалось уговорить свою жертву подписать договор. Естественно:

1. На очень невыгодных условиях;
2. С использованием символической суммы.

Более того, пожилого человека могут попытаться обмануть тем, что сумма в договоре указана такая маленькая по причине сокрытия от налоговиков. Т.е. пенсионер условно продает квартиру за 100 тыс. рублей (официально) при реальной ее стоимости в 500 тыс.

Естественно, мошенники могут воспользоваться доверчивостью человека. Или замотивировать его тем, что взимаемый налог будет выплачен ему наличными средствами. Проблема наличных средств только в том, что их никак не удастся задокументировать. Ведь по договору купли-продажи вышеозначенная квартира стоит условные 100 тыс. рублей.

Пенсионер доверчиво соглашается и подписывает договор. Естественно, это сделка фиктивная. Так как есть несколько скрытых обстоятельств:

1. Есть попытка снизить налоговые платежи;
2. Есть попытка обмануть пенсионера.

Последнее обстоятельство может быть установлено уже только в процессе расследования. Тем не менее, после того как правоохранители разберутся, недвижимость (в теории) можно будет вернуть.

О юридической ничтожности

Законодательством РФ предусмотрен механизм, позволяющий признать любую сделку недействительной. Естественно, если для этого существуют законные основания. А само признание сделки недействительной может быть проведено 2мя способами:

1. Оспаривание;
2. Ничтожность.

Решение о ничтожности может быть принято без суда (в досудебном порядке).

Оспоримость предполагает наличие сложных обстоятельств, которые должны быть рассмотрены в судебном порядке. А значит, и саму сделку придется аннулировать только через суд.

В обоих случаях мы рекомендуем воспользоваться профессиональной юридической поддержкой. Дело в том, что работа с оспариванием сделок предполагает:

1. Заполнение огромного количества бумаг;
2. Составления документов по установленным формам и нормам.

Сделать это человек далекий от юридической практики просто не сможет. Кроме того, часто мошенники используют более сложные схемы по отъему недвижимости. А признание сделки недействительной это лишь один механизм, который может помочь вернуть собственную квартиру.

Черные риэлторы и их базовые схемы

Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые:

1. Избивали;
2. Запугивали;
3. Убивали.

Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок . А наличие договора было лишь частью общей схемы.

В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем:

1. Получалось «отмыть» немного денежных средств полученных преступным путем;
2. Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась.

Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы).

Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам , пришли более мягкие. Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди «хранителей закона» тоже было очень много оборотней в погонах.

Алкоголики как целевая аудитория

У милиционеров было одно ощутимое преимущество. Они могли работать по конкретной местности, сотрудничая с участковыми. А участковые в свою очередь, позволяли:

1. Отфильтровывать потенциальную жертву;
2. Определять приоритетную недвижимость.

Так как участковый хорошо знал свой район, первыми под удар попали граждане, имеющие проблемы с алкогольной зависимостью. О глобальных и социальных проблемах рассказывать не будем. Но алкоголиков достаточно и сейчас. Схема отъема жилья у таких граждан чрезвычайно простая:

1. К владельцу квартиры «втираются» в доверие;
2. При необходимости, спаивают его.

Кстати, схема работает не только с алкоголиками, но и с наркоманами. А найти подходящего «клиента» помогал как раз участковый. Он в силу своей обычной работы должен был вести некую документацию и составлять характеристики.

Вся эта информация о человеке могла быть доступна не только «оборотню» в погонах, но и черному риэлтору, имевшему связи в милиции. В конце концов, все можно было купить за деньги.

Схема отъема заветной квартиры предельно простая.Человека спаивали до невменяемого состояния, а потом уже подсовывали договор.

К алкоголику легко попасть в доверие, кроме того он едва-ли сообразит о чем ведется речь. Заветная подпись давала преступникам возможность заполучить отличную квартиру практически за бесценок.

А иногда и вовсе бесплатно (тот же договор дарения, который мы упоминали выше).

Современная практика работы

Стоит заметить, что методы работы черных риэлторов мало чем отличаются от традиционных. Используются все те же стандартные схемы с:

1. Несовершенством законодательства;
2. Откровенным обманом;
3. Введением собственника в заблуждение.

Более того, буквально 6 месяцев назад в Москве была задержана целая банда, на счету которой:

1. По меньшей мере 5 убийств;
2. Десятки отнятых квартир.

Граждане эти, надо заметить, работали не только привычным способом. Они работали с недвижимостью, в том числе и по долговым обязательствам. Реальный пример разберем дальше. За 5 лет они умудрились отнять более 40 квартир.Вся деятельность велась в основном в Московской области, так как с недвижимостью в столичных регионах «работать» достаточно сложно. Связано это со спецификой:

1. Квартира в столице стоит очень дорого;
2. Практически вся столичная недвижимость указывается в нескольких реестрах;
3. Контроль за сделками усиливается.

Да и найти столичного гражданина, которого удастся споить или избить и заставить подписать договор достаточно трудно. Весь столичный рынок переполнен коммерческими владельцами (которые часто сами связаны с преступностью). Информацию о «проблемных» собственниках купить невозможно.

А всех пенсионеров с квартирой, охраняют их же собственные родственники. Которые превозмогая желание отправить любимую бабушку к праотцам, готовы разорвать любого чужака, попытавшегося претендовать на вожделенную квартиру.

Интересно будет ознакомиться со статьей, об адвокатах: Можно ли отказаться от адвоката когда уголовное дело — сколько адвокатов может помогать сразу

Расширение рынка

Кроме того, на дворе уже давно не 90-е . А потому, расширяется не только аудитория черных риэлторов но и арсенал методик их работы. Спаивать людей среднего класса или «семейных» не получится, а при любой попытке силового воздействия жертва тут же бежит в полицию.

И к несчастью жертвы, облик среднестатистического черного риэлтора сильно поменялся. Теперь он не бьет, вынуждая подписать договор. А просто пользуется стандартными рыночными инструментами. Например, системой выдачи быстрых займов.

Вся система выстроена достаточно просто. Большинство граждан РФ уверены в том, что они защищены законом, мотивируя это:

1. Наличием ипотечных обязательств;
2. Многодетностью.

На самом деле, это совсем не так. Более того, мошенники нашли способ использовать действующее законодательство против обычных граждан.

Разбор схемы на практике

Одна из столичных студенток похоронила свою пожилую мать. Но проблемы у девушки только начались. Она узнала о том, что 3-комнатная квартира была переписана на неизвестного доселе мужчины.

Детальное расследование показало, что:

1. Женщина подписала кредитный договор с ООО;
2. По договору она выплачивала по 20 тыс. рублей (Каждый месяц).

Содержание договора и указанная схема выплат предполагала 6-летний период действия договора. И естественно, квартира была использована в качестве залогового имущества (при стоимости в 10 млн. рублей). При этом, стоимость выданного займа (по договору) не превышала 3 миллионов.

Более того, покойная оплачивала эти платежи 3 раза. Что косвенно, сгладило подозрительность сделки для правоохранителей. Ведь отсутствие оплаты это ничто иное как мошенничество. А наличие платежей по кредитному договору означает, что должник пытается погасить кредит.

Фактически же выяснилось, что кредитные средства действительно были получены покойной лично. Правоохранительные органы до конца еще не разобрались, но никаких новых покупок и миллионов студентка не нашла. И есть немалая вероятность, что и не найдет.

Как отстаивать свои права?

В идеальной ситуации, лучше вообще никак не смешивать свою собственную недвижимость с кредитными или заемными договорами. Помните: как только вы вносите квартиру или в дом в качестве залогового имущества, вы автоматически:

1. Подвергаетесь риску;
2. Лишаетесь недвижимости (в 60% случаев).

И это только законными методами. Мошенники же могут сыграть на несовершенстве законодательства. И если это произойдет, то придется судиться доходя до вышестоящих инстанций. Иногда и до ВС РФ. На что не у всех хватает мотивации. А иногда и смелости. Ведь черные риэлторы это не простые мошенники, которые испугаются закона. Вовсе нет, зачастую они работают в связке с настоящими бандитами.

Еще одним советом по защите своих близких и знакомых, будет недоверие. Тотальная подозрительность к любой бумаге которую просят подписать.

В категорию риска, как мы уже определили, попадают не только алкоголики и наркоманы. Но и граждане:

1. С психическими отклонениями;
2. Одиночки;
3. Преклонного возраста;
4. Социально незащищенные.

Ведь втереться в доверие ради квартиры преступникам не составит труда. А схема отъема порой выстроена столь сложно, что разобраться не могут даже в правоохранительных органах. В любом случае, на недвижимость нужно бороться. И сделать этого без юриста не получится.

• Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
• Звоните 8-800-777-32-16.
• Бесплатная горячая юридическая линия.

Кто такие чёрные риэлторы? Как защититься от квартирных рейдеров?

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

В России черные риэлторы появились в лихие 90-е, и описания их подвигов быстро превратились в сюжеты для пронзительных расследований тележурналистов и душераздирающих газетных статей.

С помощью черных риэлторов без жилья оставались неблагополучные и одинокие граждане, алкоголики, недавние воспитанники детских домов, пенсионеры и инвалиды.

Сегодня уровень жизни и юридическая грамотность населения выросли, и авантюристы рынка недвижимости подстроились под новые реалии. Чтобы не стать жертвой черного риэлтора, нужно знать врага в лицо.

Фоторобот мошенника

Специалисты по отъему денег и квадратных метров работают по одиночке и группами, по доброй воле и под угрозой. Человека, ставшего их должником, преступники могут вынудить к сообщничеству. Однажды выполнив задание, новоиспеченному черному риэлтору вряд ли удастся развязаться с криминальными кругами.

На уличных стендах и на сайтах «работодатели» завлекают любителей легких денег, обещая хороший и стабильный заработок.

Иногда черными риэлторами становятся уволенные сотрудники обычных агентств недвижимости. Такой работник может прихватить пустые бланки бывшего работодателя, чтобы открыть собственный офис и обманывать доверчивых людей.

Успешный черный риэлтор – это человек, который много говорит, настойчив, умеет давить на клиента и готов использовать любые способы для достижения своей цели. Он может утверждать, что сведущ в вопросах законодательства, продаст вашу квартиру быстро и выгодно, решит любой вопрос, только плати.

Черные риэлторы принимают разные личины, и порой распознать подвох непросто. Поэтому нужно дотошно проверять каждую мелочь, которая вызывает вопросы, и не поддаваться психологическому воздействию.

Я – жертва

Есть категории граждан, которые более подвержены этой опасности. Чаще всего жертвами мошенников становятся:

• Алкоголики и наркозависимые
• Психически неуравновешенные люди
• Одинокие пенсионеры
• Люди с долгами, в том числе по коммунальным платежам

За последние годы среди жертв черных риэлторов стало больше предпринимателей и бизнесменов. Из-за отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности проверить честность специалиста стало труднее.

Преступники разрабатывают новые схемы, снимают офисы в местах с хорошей проходимостью и совершают махинации. Это лишний раз доказывает, что доверять можно только проверенным агентствам и посредникам.

Как работают пираты рынка недвижимости

Человеческий фактор, лазейки в законодательстве, доверчивость и жадность людей – все это черные риэлторы используют для собственного обогащения.

Распространено мошенничество на аренде недвижимости. Если вы собираетесь снять жилье, потребуйте встречи с собственником и проверьте документы, подтверждающие его право собственности. Черные риэлторы завладевают ключами от квартир, получают деньги за месячный съем жилья, и скрываются.

при продаже новостроек посредники ухитряются несколько раз продать одну и ту же квартиру или таунхаус

Хитрость в том, что пока дом не сдан, продается не квартира, а право требовать эту квартиру у застройщика

С учетом высокой популярности новостроек и стремления людей купить недвижимость на старте продаж, этот метод дает черным риэлторам хороший заработок. Сделки на первичном рынке следует совершать по договору долевого участия, это самый безопасный способ.

Пожизненная рента для одиноких пенсионеров с выселением их в деревню, коммуналку или вообще на улицу была «популярна» в 90е, есть она и сейчас. Пожилым людям предлагают подписать договор дарения на определенных условиях. После того, как человек перестает быть собственником, его выселяют и продают захваченную недвижимость.

Черные риэлторы могут требовать в качестве аванса половину или даже всю стоимость жилья еще до того, как пройдет государственная регистрация сделки. Мотивировать это могут низкой ценой и наличием очереди из покупателей. Получив деньги, жулики исчезают.

Мошенники выслеживают одиноких алкоголиков, спаивают их и заставляют подписать генеральную доверенность. Также есть вариант с фиктивным браком, когда собутыльник ведет жертву в ЗАГС, спаивает, а после смерти собственника получает недвижимость в наследство.

Существует схема с выкупом доли в квартире и дальнейшим выселением оставшихся собственников. Черные риэлторы находят семьи, которые живут в разладе, уговаривают одного из ее членов продать свою долю. Далее в квартиру вселяется сосед, который делает жизнь собственников невыносимой, и они продают свои доли за бесценок.

Подделка документов – стандартный ход специалистов по экпроприации чужой собственности. Подделывают подписи на договорах купли-продажи.

Черные риэлторы, как правило, сидят в микрофинансовых организациях, куда обращаются в затруднительной ситуации

Получив Вашу подпись на договоре и выяснив о Вас подноготную, мошенники провернут сделку без Вашего ведома и выселят Вас через суд

Причем о вердикте вы узнаете слишком поздно, когда обжаловать его будет сложно.

Распространена продажа квартир с обременениями. Черные риэлторы путем подкупа доводят сделку до того момента, когда покупатель отдает деньги, а потом исчезают.

Например, вы купили квартиру, а из нее недавно в детский дом был выписан несовершеннолетний ребенок. Или в квартире был прописан сиделец, и после выхода из тюрьмы он по праву потребует вернуть ему жилплощадь.

Я обманщика узнаю по походке

Неважно, покупатель вы или продавец, сдаете вы или арендуете недвижимость – всегда есть риск, что вам встретиться черный риэлтор. Вот советы, которые помогут вам его вычислить:

• К вам пришел неизвестный человек. Он утверждает, что вы обязаны освободить занимаемую жилплощадь по решению суда (из-за неуплаты коммунальных платежей, например). Даже если рядом с ним стоит человек в форме полицейского, не поддавайтесь на провокацию. Выселить вас могут только судебные приставы, которые обязаны предъявить удостоверения личности
• При визите в агентство вам не предоставляют информацию об организации – данные об ИП или юридическом лице, в офисе нет никаких сертификатов, подтверждающих профессиональную деятельность риэлтора. Не рискуйте, лучше покиньте офис, пока не поздно
• Договор, который не заверяется печатью фирмы или ИП, к тому же написанный от руки, подписывать нельзя. С такой бумагой в суде вы ничего не докажете. В приличном агентстве недвижимости договора подписывает и ставит на них печать директор
• Если после посещения офиса агентства или общения с риэлтором вы подозреваете, что вас отравили, обратитесь в медучреждение и сдайте анализы. Вам могли подмешать в чай или кофе психотропные вещества с целью получить подпись на определенных документах. Найденные в крови вещества помогут выиграть суд против черного риэлтора
• Если вам свои услуги по продаже или покупке квартиры навязывает частный маклер, которого вы (ваша сестра, тетя, соседка) не знаете лично, не поддавайтесь на уговоры. Проверить, является ли он тем, за кого себя выдает, можно. Для этого требуйте его документы, подтверждающие риэлторскую деятельность (свидетельство о регистрации ИП, бухгалтерскую отчетность). Если он начнет вас «обрабатывать» и предложи что-либо подписать, смело отправьте его куда подальше
• Случаи с переименованием улиц и сменой номеров на домах с целью облапошить покупателей сегодня редкость. Но стоит пообщаться с соседями. Информация, которую они вам сообщат, должна совпасть со словами риэлтора. При слишком подозрительных новостях откажитесь от покупки.

Если вы столкнулись с черными риэлторами – обратитесь в СМИ и в прокуратуру. Не дайте мошенникам уйти безнаказанно.

Как не попасть на крючок черного риэлтора

Любая операция с недвижимостью – это риск. Только бдительность и полный контроль ситуации с вашей стороны помогут избежать обмана:

• Не передавайте деньги вне офиса фирмы. Устная договоренность не имеет силы, все действия должны быть подтверждены договором с подписью и печатью
• При авансе или окончательном расчете выбирайте расчет через банковскую ячейку или депозитный счет. Требуйте расписку в получении денег
• Если риэлтор отговаривает от оформления договора купли-продажи у нотариуса, проверьте документы агента
• Риэлтор, который пытается вытянуть из вас деньги на оформление документов, рекламу и другие нужды, вызывает подозрение
• Вас пытаются заставить снизить цену на значительную сумму? Проконсультируйтесь с профессиональным оценщиком недвижимости
• Перед покупкой затребуйте расширенную выписку из ЕГРН и из домовой книги. Так вы узнаете, кто был собственником жилья, и на каких основаниях, а также кто и когда был прописан. Выписку из домовой может взять только сам собственник, а вот документ о собственниках из ЕГРН вы можете получить и сами в любом МФЦ по адресу или кадастровому номеру объекта
• До регистрации перехода права собственности не передавайте деньги продавцу
• Если у вас есть одинокие или недееспособные родственники, навещайте их. Они – легкая добыча для черных риэлторов

Даже зная, как защититься от черных риэлторов, можно ошибиться. Оптимальное решение – обращаться в респектабельное агентство недвижимости, которое имеет хорошую репутацию, предоставляет услуги юриста и дорожит клиентами.

Услуги такого агентства обойдутся вам дороже, чем помощь малоизвестного маклера, зато вы будете полностью уверены в законности и безопасности сделки с недвижимостью.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Внимание!

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Cylonphoto/Fotolia

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если у Вас есть сомнения в действиях полиции, подавайте заявление в прокуратуру или апеллируйте к судебным решениям в вышестоящие инстанции. Наймите адвоката. Главное — не бросайте дела на самотек и не опускайте руки. Мошенничество должно быть наказано!

Чтобы получить прописку, рассмотрите возможность покупки дома в деревне со статусом ИЖС. Это может быть очень недорого. В Ленинградской области цены на такие дома начинаются от 200 тысяч рублей. Это даст Вам возможность получить постоянную регистрацию. Тогда у Вас будет хоть какая-то недвижимость, где Вы, как пенсионер, сможете проживать. Единственный минус — жилье будет далеко от города.

Еще один вариант — купить дачный участок или участок в садоводстве, но обязательно с оформленным жилым домом, на который есть документ. В этом случае прописаться туда тоже можно, но сначала Вам будет необходимо провести предварительную работу: получить милицейский адрес и только после этого оформить регистрацию по месту жительства.

Попробуйте договориться со знакомыми и оформить временную регистрацию у них. Им это ничем не грозит, кроме увеличения коммунальных платежей, и то в случае, если у них не стоят счетчики.

Временная регистрация дается на вкладыше, заканчивается по определенному числу, которое обязательно указывается, и не вносится в Форму 9. Соответственно, для собственников такое положение дел не несет угрозы и не является обременением квартиры.

Кстати, на подобные шаги идут многие арендодатели, поэтому попробуйте задать этот вопрос собственникам тех квартир, в которых проживаете.

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Если квартиры проданы, но оплата не получена, можно либо взыскивать деньги, либо расторгнуть договор купли-продажи за его существенное нарушение. Но это только в том случае, если Вы не подписали расписки.

И касается только тех сумм за жилье, что указаны в договорах купли-продажи. Если квартиры переданы по другим сделкам (например, подарены), то тут сложнее: надо искать основания к их недействительности или отмене, иначе никак.

Здесь еще надо обратить внимание на сроки исковой давности.

В случае, если конечные покупатели Ваших квартир оказались добросовестными приобретателями, суд мог отказать в истребовании у них имущества, но не в признании недействительной самой по себе сделки по их первичной продаже мошенникам. Это важный нюанс, поскольку решение суда по гражданскому делу имеет большое значение и по уголовному делу, возбуждения которого обязательно следует добиваться.

Если Вам отказывают на местном уровне, обязательно получите постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и обжалуйте его в вышестоящей прокуратуре города, области, вплоть до Генеральной прокуратуры. Кооперируйтесь с другими пострадавшими, привлекайте СМИ, добивайтесь возбуждения уголовного дела.

В зависимости от региона Вашего проживания, Вы можете узнать, имеете ли право на улучшение жилищных условий, но, скорее всего, здесь будет дан отрицательный ответ, поскольку Вы сами ухудшили их, продав свои квартиры.

Поэтому придется кропотливо разбираться в той ситуации, которая у Вас уже случилась, и в состоявшихся судебных решениях. Вам также необходимо определить, имеются ли основания к обжалованию судебных актов или обращению с новым иском.

И, безусловно, в данной ситуации Вам лучше нанять адвоката.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

В данной ситуации, не владея всеми подробностями и материалами дела, давать конкретные рекомендации к действию очень сложно. Пострадавшим от «черных» риелторов можно посоветовать обжаловать решение суда в вышестоящих инстанциях.

Отказ полиции в возбуждении уголовного дела против этих мошенников также следует обжаловать. Для этого Вам стоит обратиться к адвокату, который сделает все необходимое в сложившейся ситуации.

На действия следователя, который вынес постановление об отказе, следует подать жалобу прокурору.

Также в письме Вы указали, что стали не единственной, кто пострадал от действий этих мошенников, что есть еще много людей, ставших жертвами обмана. Постарайтесь найти других пострадавших. Это необходимо для того, чтобы подать в милицию коллективное заявление. Найти других пострадавших от «черных» риелторов можно через ряд форумов в интернете.

Отвечает младший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Александр Терентьев:

К сожалению, очень часто полиция отказывает в возбуждении уголовного дела и лишь формально подходит к заявлению пострадавшей стороны. На практике добиться возбуждения уголовного дела бывает крайне сложно.

В Вашем случае следует оперативно писать заявление в прокуратуру об обжаловании постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Полагаю, что прокуратура отправит материалы на дополнительную проверку с указанием действий, которые будет необходимо совершить полиции.

Возможно, Вам придется обращаться в прокуратуру неоднократно.

Другой способ — подать в суд на бездействия должностных лиц, чтобы уже эта инстанция признала их бездействие незаконным. Однако это не решает проблему комплексно. Вам нужно добиваться возбуждения уголовного дела, передачи материалов в суд и вынесения приговора в отношении виновных лиц.

Если решение суда будет в Вашу пользу, то возможно добиться возврата жилья даже от добросовестных приобретателей. Наличие вступившего в силу приговора суда в отношении «черных» риелторов позволит пересмотреть судебные акты по гражданскому делу на основании п. 3, ч. 3, ст.

392 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам.

Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются: преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда».

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Мошенничество: известное агентство предупредило об обмане от его имени
• Мошенничество: в Москве аферисты продали 17 квартир, подделав документы
• Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как мошенники отнимают квартиры. Правила защиты от "черных риэлторов"

увеличить шрифт

Многое у нас в России уникально и не имеет аналогов в мире: от широты и щедрости русских сердец до бескрайних территорий нашего государства. Но, если есть хорошая сторона у медали, то обратная обязательно будет плохой.

О «черных риелторах» большинство узнали еще в далекие, но не забытые 90-е. Массовое развитие этого «класса» сложилось именно в России.

Благодатной почвой для этого стала анархия в стране и наличие слабого законодательства с многочисленными пробелами.

Также существенную роль сыграла и банальная коррупция правоохранительной и судебной системы, их нежелание решать проблема «маленького» человека.

По оценкам экспертов в области недвижимости, только за период с 1993 года по 2000 год практически каждая 12-я сделка с жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге и Москве совершалась на криминальной основе. Либо человек не знал о том, что его квартира продается, либо не был согласен с фактом продажи и ее ценой. В итоге более чем 1,5 миллиона человек лишились собственного единственного жилья.

По оценкам руководителя агентства недвижимости Андрея Николаева, в Саратове статистика несколько лучше.

«Правовой анализ документов на недвижимость, которые мы изучаем перед дальнейшей работой с ними, показывает, что примерно у 3-5% объектов жилой недвижимости первичные сделки по их продаже и/или приватизации имеют ярко выраженный криминальный характер.

Либо же при их детальной юридической проверке мы устанавливаем, что чистота документов находится под большим вопросом, так как их данные не совпадают с данными, которые зафиксированы в соответствующих государственных органах, например, в Агентстве по приватизации.

Такие объекты мы, конечно, не рекомендуем своим клиентам и по возможности передаем правоохранительным органам необходимую информацию. Причем на рынке элитной недвижимости такие объекты практически не встречаются».

Получив доверенность, рейдеры имеют возможность выбрать из богатого арсенала методов тот, который кажется им наиболее применимым в конкретной ситуации.

Вместе с тем, при всем их многообразии, криминальные методы захвата чужого жилья можно подразделить на три группы:

1. Криминальный (мошеннический) захват. Он основывается на использовании преступных методов его завладения;

2. Приобретение жилья с использованием гражданско-правовых сделок. Это совершение гражданами под влиянием заблуждения или обмана непродуманных действий и сделок по отчуждении жилья;

3. Комбинированные формы захвата жилья. Он основывается на использовании гражданских сделок, соединенных с «некриминальным» обманом собственника и последующим силовым выселением жильцов из квартиры.

Примером такого незаконного метода отъема жилья служит история, произошедшая в 2011 году. Тогда в Саратове злоумышленники подали объявления в СМИ о том, что дают мини-кредиты под залог недвижимости. Мошенники сняли в аренду офис в центре города, где вели прием граждан.

Тем, кто приходил к ним, аферисты предлагали кредиты в сумме 50 тысяч рублей под залог квартиры. Однако, вместо договора займа под залог недвижимости людям давали на подпись договор купли-продажи их жилья.

Таким образом, путем обмана и злоупотребления доверием мошенники получили право распоряжения чужим имуществом 22 потерпевших на общую сумму ущерба без малого 30 миллионов рублей.

Или другой пример. Квартирные рейдеры находили граждан, имеющих большие задолженности по оплате коммунальных услуг. Таких людей убеждали в том, что «содержать» принадлежащую им квартиру потерпевшие не в состоянии.

После серьезной психологической «обработки» потерпевшим предлагали продать свои квартиры с целью приобретения более дешевого жилья и погашения долгов.

Получив на то согласие, квартиры переоформляли в собственность участников преступной группы, а в последующем, реализовывались добросовестным приобретателям.

Мошенники прибегали и к более изощренным схемам, переодеваясь и маскируясь под тех владельцев жилых помещений, которых уже не было в живых. При этом злоумышленники заранее получали доступ к правоустанавливающим документам на недвижимость и паспортам покойных жителей области, а затем совершали сделки с их имуществом.

Безусловно, противостоять профессиональным аферистам и мошенникам в случае, когда они целенаправленно готовят атаку на конкретное жилье крайне непросто.

Вместе с тем, необходимо придерживаться следующих принципов: «Невозможно сделать невскрываемый замок. Можно лишь значительно усложнить процесс его взлома».

Рейдеры, как правило, в качестве основного залога своего успеха видят скорость принятия решений против жильца, а также минимальное количество вовлеченных в криминальный процесс лиц.

Именно в противодействии этим двум элементам атаки и видит успех обороны адвокат Маркелов Вадим.

«Любое действие, как и болезнь, легче предотвратить, чем устранить. Рейдеры, если видят, что в отношении объекта недвижимости установлены многочисленные правовые препоны, стараются найти иной, более легкий для атаки объект. При работе со своими бизнес-партнерами я всегда рекомендую следовать следующим универсальным советам:

1. Исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;

2. Обеспечить сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;

3. Хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;

4. Ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;

5. Не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;

6. При подписании любых документов, связанных с квартирой, советоваться со специалистом;

7. Старайтесь получать все заказные письма на Ваш почтовый ящик, чтобы не пропустить судебное извещение.

8. Хотя бы один раз в полгода узнавайте в своем районном суде о том, фигурирует ли Ваше имя в судебных делах в производстве или вынесенных решениях. Это сейчас также можно сделать и на официальном сайте суда;

9. Постарайтесь обременить свое жилье «дружественным» долгом и зарегистрировать его в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области».

Все эти возможные процедуры, конечно, займут время и отнимут силы. Но это займет гораздо меньше материальных и моральных ресурсов, чем попытки через правоохранительные органы и судебную систему вернуть контроль над потерянным жильем.

Александр Синеев