Недвижимость.
unsplash.com
По мнению аналитиков «ЦИАН», отложенный спрос в мае-июне немного разогрел рынок, что помогло хоть как-то отыграть провальный апрель.
Тем не менее, возвращения к докризисным ценам не предвидится, их роста в большинстве регионов страны тоже не ожидается.
Любопытно, что в такой ситуации в алтайском секторе наоборот наблюдается хоть и небольшой, но стабильный ценовой рост. Перейдем к конкретным цифрам.
Что изменилось в стране
Подводя итоги первого полугодия аналитики «ЦИАН» пришли к выводу, что в среднем стоимость квадратного метра упала почти на 5%. В выборку вошли города России с численностью населения от 100 тыс. человек.
В начале года средняя стоимость 1 кв. м равнялось 75,8 тыс. рублей. За первое полугодие она упала на 4,7% и составила 72,2 тыс. При этом, на протяжении первого квартала ценник был относительно стабилен.
Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке недвижимости России. Города с населением более 100 тысяч человек.
Аналитический центр ЦИАН.
В апреле он держался на своем полугодовом максимуме — 76,1 тыс. рублей. То есть за этот период прирост составил 0,4%.
Второй квартал прошел под знаком пандемии. Рынок не мог не отреагировать. Итог — средняя цена за квадратный метр «вторички» постепенно снизилась. И если в апреле падение составило всего 1%, то к маю цена снизилась до 5%. В июне, конечно, сектор частично отыграл потерянное — был зафиксирован прирост на 0,9%.
Но несмотря на ослабление режима самоизоляции, рынок не смог прийти в себя и вернуться к докризисным показателям. Не помог и двухмесячный отложенный спрос. Если сравнить цифры с прошлым годом, то средняя цена квартир на вторичном рынке снизилась на 3,7%. Тогда она составляла в среднем 75 тыс. рублей за квадрат.
Динамика средневзвешенной стоимости квадратного метра в городах РФ.
Аналитический центр ЦИАН.
Кто выбился из общей тенденции
По данным аналитиков «ЦИАН», в городах-милионниках наблюдалось наибольшее снижение средней стоимости жилого квадрата, чем на российском рынке недвижимости в целом. Она составила 92 тыс. рублей против январских 101,3 тыс. По сравнению с прошлым годом цена упала на 9,9%. (тогда она составляла 102,1 тыс. рублей).
В таких городах как Барнаул с населением от 500 тыс. человек средневзвешенная стоимость жилого квадрата на «вторичке» за первое полугодие 2020 выросла на 6,7% (с 55,4 до 59,1 тыс. рублей). В годовой динамике она выросла не меньше — на 6,5%. Иными словами, рынки крупных городов, несмотря на пандемию, не просто удержали стоимость квартир на вторичном рынке, но и увеличили их средний ценник.
Наглядно динамику изменений можно проследить на портале Restate. Статистика показала, что больших скачков цен за последние полгода не было. Стоимость квадратного метра повышалась постепенно, достигнув пика в начале июля. На этот момент прирост составил 1,28%.
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам.
Аналитический центр ЦИАН.
Текущая стоимость квадратного метра составила 52 590 рублей. Это на 4 554 рублей больше, чем было в июле прошлого года.
Не менее интересна статистика за первое полугодие 2020 года на укрупненных территориях. На фоне падения цен на вторичное жилье в Центральном (-12%) и Северо-Западном (-3%) федеральных округах, в Сибирском (+5%), Дальневосточном (+11% за полгода) и Южном (+7%) наблюдается рост стоимости жилого квадрата.
В чем причина роста
Как прокомментировал ведущий специалист отдела городской недвижимости «Миэль» Елена Новикова, рост цен в Барнауле мог быть связан с желанием горожан побыстрее вложить накопленные деньги в недвижимость.
Вторичный рынок жилья Барнаула.
RID Analytics.
«За время действия ограничительных мер, связанных с пандемией, барнаульцы активно скупали недорогие квартиры. В июле этот процесс пошел на спад.
На рынке осталось жилье по высоким ценам, но желание покупать не пропало. Да, клиентов стало меньше, но они есть. Хотя, такой волны, как во время самоизоляции, уже не наблюдается.
И покупателям приходится выбирать из того, что осталось на рынке», — пояснила Елена Новикова.
Серьезным фактором могло стать ослабление ограничительных мер для риэлторов во время самоизоляции.
Лариса Мельситова, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая:
Губернатор Алтайского края Виктор Томенко разрешил нам работать во время самоизоляции. 10 апреля он внес изменения в соответствующее постановление. Благодаря этому на рынке недвижимости во время пандемии не было простоя. Мы работали в прежнем режиме, но с соблюдением всех мер предосторожности.
Лариса Мельситова.
Дмитрий Лямзин.
Кроме того, как отмечает эксперт, неплохим стимулом для развития рынка недвижимости стала государственная поддержка. Льготная ипотека под 5,9% и 6,5% подхлестнула интерес к новостройкам. Люди начали активно продавать вторичное жилье, чтобы купить более комфортное. Из-за значительной разницы в цене, разумеется, они стараются продать «вторичку» подороже.
В целом же по стране льготное кредитование, по мнению экспертов, вполне могло привести к снижению цен на бэушные квартиры. С одной стороны, снижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее при покупке любого жилья, с другой — льготное кредитование наверняка поспособствует оттоку спроса в сторону строящихся квартир.
Это станет особенно заметно в тех регионах, где зафиксирована значительная доля новостроек: Москва (44%), Санкт-Петербург (47%), Краснодарский край (38%) и т.д.
Недвижимость.
Алексей Середин
Что еще повлияет на ценник
Помимо вышеперечисленных факторов, специалисты выделяют еще ряд причин изменения цен на жилье. В частности, эксперты irn.ru отмечают, что в ближайшие годы на стоимость квадратного метра «вторички» повлияет:
- Увеличение инвестиций. Спад доходности депозитов и облигаций из-за снижения ключевой ставки приведет к тому, что инвесторам будет выгодно все больше вкладываться в строительство жилья;
- Фактор перехода на эскроу-счета. Проведенная реформа долевого законодательства вполне может уменьшить предложение за счет медленного пополнения объемов;
- Транспорт. Эксперты irn.ru не исключают влияние на ценовую динамику улучшения транспортной доступности, ведь это важный повод для инвесторов, чтобы вкладываться в недвижимость.
Чего ждать от рынка
Аналитики с большой осторожностью делают долгосрочные прогнозы. До сих пор не совсем понятно, чего ожидать в сентябре этого года. Как показала практика, COVID-19 может серьезно ударить по экономике. Скачки цен наблюдаются практически во всех отраслях.
Разумеется, рынок недвижимости не может быть исключением. И какие еще изменения ждут его игроков станет понятно не раньше конца лета.
Итоги года: в трети российских городов вторичное жилье дешевле новостроек
По итогам 2017 года среднестатистическая квартира на вторичном рынке стала дешевле на 2,8%, а ее квадратный метр просел в среднем на 3% — к такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав изменение ценников на регулярном рынке недвижимости в 69 городах страны. В исследование вошли показатели всех ценовых сегментов, за исключением элитного, в городах с населением более 300 тысяч человек.
Взлеты и падения года
По данным Mirkvartir.ru, за прошедший год в лидирующей пятерке списка произошли определенные перестановки, которые, впрочем, не коснулись Москвы и Санкт-Петербурга, неизменно удерживающих «золото» и «серебро» во всех рейтингах недвижимости.
Москва продолжила терять как в цене «квадрата», так и в стоимости предложения в целом. Сейчас столичный метр в среднем стоит 209 154 рублей, что на 4,8% ниже, чем в начале года; средняя цена лота составила 11 299 046 рублей (–2% к январю).
Питер же, наоборот, прирастил стоимость и метра, и предложения в целом – 3% и 5% соответственно.
Средний метр здесь стоит 105 977 рубля, а средняя квартира – 7 428 494 рубля.
Третье место с весны уверенно удерживает Сочи, отняв «бронзу» у Московской области.
Если в начале года сочинский «квадрат» стоил на сотню рублей меньше подмосковного, то сегодня счет идет в обратную сторону и на тысячи: 91 452 руб./кв. м (+7,8%) против 80 709 руб./кв. м (–5%).
Даже снижение средней стоимости квартиры в Сочи на 2,1% не помешало городу остаться на третьей позиции с показателем 6 243 918 рублей.
На четвертом месте по цене квадратного метра оказался Владивосток – 84 801 рубль, а по стоимости квартиры он, как и год назад, лишь на девятой строчке – 4 200 519 рублей.
По стоимости предложения на четвертое место вышел Симферополь – 4 900 580 рублей, при этом по цене метра он лишь на седьмом месте – 78 957 руб./кв. м.
Замыкает пятерку самых дорогих городов по цене, как «квадрата», так и лота, Севастополь – 80 829 руб./кв. м и 4 846 467 рублей за квартиру.
Если Москва самый дорогой город страны, то Магнитогорск самый дешевый. Он в очередной раз возглавил рейтинг аутсайдеров с результатами 29 031 рублей за «квадрат» и 1 496 374 рубля за квартиру. За год оба показателя снизились более чем на 6%.
На второй позиции по дешевизне квадратного метра Махачкала – 29 722 руб./кв. м, при этом по средней стоимости лота город занимает лишь восьмое место снизу – 2 034 565 рублей. Зато квартиры в Кургане – вторые по доступности после Магнитогорска (1 624 966 рублей), а цена «квадрата» здесь соответствует шестому месту – 35 569 рублей.
«Бронза» в обеих номинациях у Нижнего Тагила (32 135 рублей за квадратный метр и 1 712 314 рублей за предложение).
К самым дешевым также можно отнести Брянск (34 668 руб./кв. м – четвертое место и 2 035 928 рублей – девятое место), Новокузнецк (35 099 руб./кв. м – пятое место и 1 824 112 рубля – четвертое место) и Волжский (37 411 руб./кв. м – восьмое место и 1 832 272 рубля – пятое место).
Следим за изменениями
Положительная коррекция как стоимости квадратного метра, так и квартиры в целом отмечена в 20 из 69 исследуемых городов, в 49 городах «квадрат» и лот стали дешевле.
Наиболее существенный прирост цены вторичного метра зафиксирован в Сочи (+7,8%), Хабаровске (+5,7%), Ленинградской области (+4,7%), Кургане (+3,1%), а также в Санкт-Петербурге и Ставрополе (по +3%).
Больше всего подорожали вторичные квартиры в Тюмени (+6,4%), Чебоксарах (+5,5%), Хабаровске (+5,3%), Санкт-Петербурге (+5%) и Томске (+4,2%).
Максимальная отрицательная коррекция «квадрата» отмечена в Набережных Челнах (–15%), Нижнем Тагиле (–13,4%), Кирове (–11,3%), Махачкале (–10,7%) и Твери (–10,4%).
На 10% и более процентов упали ценники на квартиры в Астрахани (–13,1%), Перми (–12,1%), Череповце (–11,5%), Твери (–11,1%) и Орле (–10%).
Средняя коррекция по всем городам составила минус 3% по цене «квадрата» и минус 2,8% по цене лота.
«Общий рост по всем показателям отмечен лишь в 14 городах из 69, – замечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– При этом 45 городов продемонстрировали падение по обоим параметрам. Подобное положение дел, прежде всего, свидетельствует о дальнейшем тренде на понижение цен.
Вторичный рынок по-прежнему перенасыщен предложением площадей, состояние которых ухудшается, а цены порой завышены.
В качестве одной из итоговых тенденций года можно отметить вектор на сближение стоимости жилья на первичном и регулярном рынках. В 27 из 69 исследуемых городов средняя квартира на «вторичке» сегодня стоит меньше, чем новостройка.
Безусловно, эту статистику делает не столько так называемая новая «вторичка», сколько устаревший жилой фонд, однако факт остается фактом: более чем в трети российских городов купить полностью готовое жилье можно дешевле, чем в строящемся доме».
Цены на вторичные квартиры в городах России
Источник: mirkvartir.ru
Итоги года по новостройкам во всех городах РФ
Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год
Спрос на рынке жилья
Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итоги и прогнозы на 2018 год.
В последние два года спрос на первичное жилье имел достаточно умеренный характер. И если города, где рынок недвижимости развит, постепенно выходят из стагнации в слабый рост (в пределах 3-5%), то с менее привлекательными для застройщиков регионами все иначе.
Первое наблюдается в федеральных городах и в крупных региональных центрах, как Москва, Санкт-Петербург, а также Ростов-на-Дону. Традиционно они привлекательны для покупателей.
Противоположная ситуация складывается на менее перспективных и развитых рынках, как Рязань, Тверь, Липецк и др. Здесь количество сделок ежегодно снижается и данный тренд будет продолжен в 2018 г.
Следует отметить, что определяющим фактором все же является сложившаяся на том или ином рынке жилья ситуация.
Спикер: Ксения Рысенко, партнёр-аналитик СК «Неометрия»
В целом, по РФ в 2017 г. было заключено около 650 тыс. ДДУ, что на 7,4% ниже показателя 2016 г. Таким образом, негативный тренд более характерен для большей части страны. На вторичном рынке ситуация обстоит еще более печально, что преимущественно связано с менее выгодными условиями по ипотеке (см. Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: раскрываем все секреты!)
Объемы ипотечного кредитования, в свою очередь, демонстрировали существенный рост в 2017 г. По итогам 11 мес. года было выдано 940,6 тыс. кредитов на сумму 1 736,7 млн. руб.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года их количество увеличилось на 23,8%, объем на 34,0%.
Стимулировало рост ипотечного кредитования в прошедшем году снижение процентных ставок до 9-10%, а также появление новых продуктов (ипотека без первоначального взноса, ипотечные каникулы и т.д.).
Ожидать ли роста цен на недвижимость в 2018 году в категориях первичка-вторичка?
Единого тренда для всех городов не будет. В то же время, никаких предпосылок к тому, что новостройки будут дешеветь, нет.
Напротив, сохраняющаяся низкая платежеспособность населения и кризисные последствия, а также все грядущие изменения в законодательстве станут достаточно весомыми барьерами для выхода с новыми проектами.
К тому времени как уже строящиеся дома будут расти в готовности, а значит, и в цене. Но к серьезному скачку стоимости это не приведет. Скорее всего, темп прироста будет в пределах до 5-6%.
Позитивных трендов для вторичного жилья также не будет. По данным Росстата за 3 кв. 2017 года, стоимость 1 кв. м в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тыс. руб. Весь 2017 г. этот рынок не сопровождался видимым восстановлением. Напротив, в отдельных регионах становился только доступнее. Стоимость на вторичное жилье находится под существенным влиянием новостроек.
Большинство старых домов не соответствует ожиданиям современных покупателей, а выбор на первичном рынке жилья, где и возможно приобрести более комфортное с точки зрения проживания жилье, уже не ограничен.
Естественно, что в таких условия покупатели переориентируются со вторичного жилья на первичное. Еще один фактор, это выброс на вторичный рынок тех квартир, что были куплены инвесторами в период ажиотажного конца 2014 г.
Теперь эти дома постепенно вводятся в эксплуатацию, и собственники, на тот момент просто побоявшиеся за сохранность накопленного, выводят их в продажу.
Как получить прибыль от инвестиций в недвижимость?
Но, как и в случае спроса, во много динамика цен будет зависеть от ситуации на конкретном рынке жилья.
Субсидированная ипотечная программа от девелоперов, государства и пр. — условия, ставки, реальная выгода
Как показывает практика, при появлении новых ипотечных программ у застройщика, спрос в комплексе существенно возрастает. Это связано с тем, что любое повышение доступности жилья расширяет круг потенциальных покупателей.
Субсидирование ипотеки государством дает продуктивный результат. Это наблюдалось в такое непростое для рынка недвижимости время, как 2016 г. Когда после подъема ставок в 2015 г.
существенно просел спрос, именно льготная ипотека поддержала его от дальнейшего падения. Сейчас схожее воздействие может иметь заявленное в конце 2017 г. субсидирование ставки для семей с детьми.
Предполагаемый процент, который будет необходимо покрывать заемщикам по этой программе, более чем привлекательный – всего 6%. Таких ставок еще не было.
Упразднение термина жилье «эконом-класса»
Что это реально может значить для конечного потребителя и рынка недвижимости в целом?
Отмена термина «эконом-класс» к видимым для рынка жилья и покупателей изменениям, вероятно, не приведет. Пока никаких реальных подоплек к этому нет. Норматива, который обязывал бы застройщика закладывать параметры в проект в зависимости от класса, нет.
Как нет и официальной классификации жилья. Сейчас застройщик самостоятельно определяет класс, и это выбор может быть ничем не подкреплен.
Для поднятия значимости в глазах покупателей комплексы могут относится к более высокому сегменту, реально ему не соответствующему по параметрам.
Рефинансирование ипотеки как возможность снизить финансовые издержки
Сам покупатель в выборе квартиры руководствуется иными мотивами. Для него, в первую очередь, важны цена, планировка и расположение комплекса. То, как позиционирует проект застройщик, для клиента уже вторично.
Прогнозы касательно спроса на ипотеку в 2018 году
Предпринимаемые меры благоприятно скажутся на развитии ипотеки в 2018 г. Касается это не только субсидирования ставки для семей с детьми, но и ожидаемого уровня ставки. В декабре 2017 г. ключевая ставка была понижена на 0,5 п.п. до 7,75%.
Не исключено, что и в текущем году курс на ее дальнейшее снижение сохранится, а это даст прямое воздействие и на ипотечную ставку – вызовет ее снижение. Более доступный процент по жилищным кредитам по-прежнему благотворно влияет на спрос на жилье.
Рынок жилья в 20 крупнейших городах РФ. Итоги 1 квартала 2017 года
По итогам 1 квартала 2017 года средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших региональных рынках России (*анализировались данные по стоимости квадратного метра на вторичном рынке по 19 крупнейшим агломерациям РФ и отдельно по Московской области) показала положительную динамику как к прошлому кварталу, так и в годовом выражении. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенный уровень цен в 20 региональных рынках составил 102,2 тыс. руб за кв. м в этом квартале по сравнению с 101,9 тыс. руб по итогам прошлого квартала и 101 тыс. руб. 12 месяцев назад.
Стоимость квадратного метра выросла в 14-ти исследованных рынках, снизилась на 5-ти рынках, на рынке Москвы цены продемонстрировали нулевую динамику. Такой характер динамики развития рынка жилья, хотя и соответствует основному макроэкономическому тренду, но обусловлен, в основном внутриотраслевыми причинами.
Максимальный прирост цены в 1-м квартале отмечен в Ростове-на-Дону, Уфе, Красноярске (более 5 процентных пунктов). По приросту в годовом выражении лидируют Уфа и Новосибирск (более 5 процентных пунктов).
Продолжается снижение средних цен квадратного метра в Омске, Нижнем Новгороде и Воронеже (на 3-5 процентных пунктов в квартальном выражении и на 5-6 процентных пунктов в годовом). Разрывы в ценах на рынке жилья в крупнейших агломерациях России продолжают увеличиваться. Квадратный метр в Екатеринбурге стоит почти 70 тыс.
руб., а в Саратове – чуть больше 40 тыс. руб. (в начале 2010-х годов разрыв был почти в 2 раза меньше). Города продолжают выстраиваться в рейтинге цен на жилье в соответствии с современными трендами развития экономического потенциала их регионов, миграционной привлекательности их центров, качества городской среды в них.
По динамике цен наиболее уверенно выглядят привлекательные для внешних миграций центры макрорегионов страны (Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск). Практически вышли на докризисные уровни цен Краснодар и Тюмень (но динамика цен в этих городах имеет еще и ярко выраженную внутригодовую сезонность).
Острая фаза кризиса закончилась, экономический рост вернулся в зону положительных значений, отмечается укрепление национальной валюты и снижение инфляции до минимальных значений за всю современную историю России.
Но в отличие от восстановления после кризиса 2008-2009 гг., цены на жилье не спешат возвращаться к росту. Отчасти это связано с меньшей глубиной падения. 9 лет назад цены за острую фазу кризиса снизились на 30-35%, тогда как сейчас снижение составило около 10 процентных пунктов.
Против возобновления роста цен сейчас играет целый комплекс факторов.
Макроэкономические факторы:
Темпы экономического роста в ближайшие годы останутся низкими (даже при сохранении текущих уровней нефтяных цен и даже при их умеренном росте). Кризис 2015-2016 гг.
не сопровождался ростом безработицы или снижением загрузки мощностей в промышленности, поэтому выход из него не будет сопровождаться заметным восстановительным экономическим ростом. Реальные доходы населения продолжают снижаться.
Восстановление реальных доходов до уровней 2013 года в прогнозных моделях органов исполнительной власти, аналитических центров банков и рейтинговых агентств ожидается только в 2019-2020 гг.
При этом, возможно усиление разрывов между доходами в государственном и частных секторах экономики, что особенно важно для региональных центров, где рост потребления в первой половине 2010-х был связан именно с ростом доходов в госсекторе.
Отраслевые факторы:
Конкуренция со стороны новостроек. В начале 2010-х рынок новостроек оказывал лишь умеренное влияние на ценовые уровни на рынке в целом. Объем предложения и число сделок на нем было меньше, чем на вторичном рынке.
В настоящее время в столичных регионах на первичном рынке экспонируется в 2-2,5 раза больше квартир, чем на вторичке (к примеру, в Московском регионе сейчас в предложении находится около 140 тыс. лотов в новостройках и около 55 тыс.
уникальных предложений на вторичке; в Санкт-Петербурге и прилегающей части Ленинградской области соотношение 64 тыс. и 37 тыс. предложений соответственно). В борьбе за клиента застройщики последовательно снижают метражи квартир, предлагают более привлекательные ипотечные условия, активнее ведут свои рекламные кампании.
Конкуренция за покупателя вынуждает застройщиков снижать цену сделки, в локациях, где реализуются крупные проекты, формируется переизбыток предложения и от первичных, и от вторичных квартир.
Снижение инвестиционного потенциала жилья. В предыдущее десятилетие до 30% сделок совершалось с инвестиционными целями.
Наиболее удачливым и предусмотрительным игрокам на нем удавалось выйти на уровни доходности, кратно превосходившие ставки по банковским депозитам. В последние 3-4 года инвестиционный потенциал рынка снизился.
На вторичном рынке цены стагнируют; на рынке новостроек не всегда удается заработать даже при переходе проекта на более высокие стадии готовности (так как многим девелоперам темпы продаж стали едва ли не более важны, чем выручка с единицы площади), растет стоимость владения жилья (из-за перехода начисления налогов исходя из кадастровой стоимости жилья не только приблизившейся к рыночной, но и в ряде случаев превосходящих ее; за счет усложнения нелегальной сдачи квартир).
В прошлом году рост цен не удалось разогнать даже словесными интервенциями руководителей строительного комплекса федерального и столичного уровня.
Похожая ситуация разворачивается и сейчас на информационном фоне о «сносе пятиэятажек» в столице.
О грядущем повышении цен как в подпадающих под эту программу домах, так и в самих районах, которые подвергнутся комплексной реконструкции, говорят многие участники рынка, но статистического выражения этой тенденции нет.
Демографическая волна. В активный возраст приобретения квартир в ближайшие годы начинает выходить наиболее малочисленное поколение, родившихся в 1990-е годы. Это «бьет» по наиболее устойчивому драйверу спроса на рынке жилья — низким показателям обеспеченности недвижимостью по сравнению с развитыми странами.
В 2017 году мы ожидаем сохранения тренда на стагнацию цен на рынке жилья. Динамика рынка, настроения его участников будут определяться не только изменением стоимости квартир в экспозиции, но и его иными параметрами — сроками экспозиции и размером скидок в процессе «торга» от цены объявления до сделки.
В Московском регионе в последние 6 месяцев оба указанных показателя снижаются. Средний срок экспозиции в эконом- и комфорт-классе сократился с 6,5 до 4-4,5 месяцев, а величина дисконта снизилась с 7-8 до 5 процентных пунктов. С другой стороны, к реальному росту цен это пока не привело.
Ценовой индекс в Московском регионе по итогам 1 квартала 2017 остался без изменений.
Эксперты рассказали, когда снова начнет дорожать вторичное жилье в Москве
Как подсчитали в компании Domofond.ru, по итогам второго квартала текущего года средняя стоимость предложения вторичной недвижимости в России снизилась в среднем на 0,9%.
Исследование проводилось в 83 регионах России, и согласно ему, в 49 регионах средняя стоимость предложения или осталась прежней, или колебалась как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения не более чем на 1,5%.
В 33 субъектов эксперты зафиксировали снижение средней стоимости кв. метра на 1,5%-3%.
Аналитики компании отметили, что ими была изучена средняя стоимость предложений, то есть цен, указанных в объявлениях. Реальные сделки не всегда происходят именно с этими ценами. Наибольшее снижение стоимости вторички во втором квартале 2017 года произошло в Еврейской АО, Ненецком АО и республике Коми (по -2,9% в сравнении с первым кварталом года в каждом из регионов).
В Новгородской и Калужской областях вторичка подешевела чуть меньше (на -2,8% и -2,6% соответственно). В Астраханской области и Калмыкии квартальное снижение стоимости составило 2,5%, в Якутии 2,4%. В Ярославской и Магаданской областях вторичка упала в цене на 2,1%. В Москве изменение цен было почти незаметным (-0,6%).
Снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 5% показывает существующий дисбаланс между спросом и предложением, констатирует директор Центра экономических исследований Университета «Синергия» Андрей Коптелов.
Рынок жилья приобретает нормальное состояние, выходя из фазы перегрева, когда ажиотажный спрос на недвижимость был обусловлен не желанием улучшить свою условия проживания, а целью заработать на росте цен на недвижимость.
Инвестиции в жилую недвижимость уже не показывают тех цифр доходности, что были раньше, что приводит к оттоку инвестиционных средств с данного рынка, а значит, полагает эксперт, дополнительному снижению цен в массовом сегменте.
В новостройках более 20% квартир были куплены с инвестиционными целями, и теперь они выходят на вторичный рынок, серьёзно увеличивая предложение.
Снижение стоимости жилья влияет и на рынок аренды, снижая там ставки, что в целом делает доступнее жилье в России.
Теперь квартиры будут покупаться для улучшения условий проживания, а не для получения доходности, что дифференцирует стоимость в зависимости от расположения квартиры и удобства инфраструктуры, ведь квартиру будут выбирать для жизни, а не для продажи.
Фактически вложения в недвижимость показывают доходность ниже, чем доходность депозитов, при этом ликвидность объектов падает, что делает главным на рынке покупателя, а не продавца.
Именно поэтому, считает Коптелов, в ближайшее время стоимость жилья расти уже не будет, спрос снижается, а объемы нового и вторичного жилья, выставленного на продажу, лишь растут.
По словам Антона Соничева, эксперта центра «Общественная дума», для падения спроса на вторичное жилье в столице есть и другие причины. Во-первых, это слухи о реновации.
Вокруг этой темы такое количество слухов: от самых оптимистичных до катастрофичных, что жители столицы попросту не знают, как себя вести в такой ситуации.
Чего ждать? Пойдет ли реновация по сценарию, описываемому властями? Или жителям новых домов предоставят вместо хороших районов замкадье с отделкой ширпотребом? Пока никто не знает. И если сначала продажи вторички ускорились, сейчас жители Москвы предпочитают подождать.
Еще один фактор, как ни странно, это обещания властей, в том числе федеральных, снижения ставок по ипотеке.
Так, ставки по таким кредитам понизил флагман рынка Сбербанк, за ним – ВТБ, второй госбанк по величине в России, за ними и другие компании сектора, в том числе Бинбанк, СМП Банк и так далее. И жители столицы предпочитают дождаться новых, еще более привлекательных ставок.
Фактически Москву ждет отложенный спрос, и он может вернуться уже во втором полугодии 2017 года – с началом осени, когда рынок начинает традиционно расти после отпусков.
Итоги 2017 года на рынке ипотеки: достигнут исторический рекорд по объему выдачи и уровню ставок
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки.
В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок – 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.
2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп».
Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем – на 15%.
По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ
| Количество кредитов, ед. | 1 012 064 | 856 427 | 1 086 939 | 7% | 27% |
| Объем выдачи, млн руб. | 1 753 294 | 1 472 254 | 2 021 398 | 15% | 37% |
| Средневзвешенная ставка, % | 13,17 | 11,54 | 9,79 | -3,38 п.п. | -1,75 п.п. |
| Средняя сумма кредита, млн руб. | 1,73 | 1,72 | 1,86 | 0,13 | 0,14 |
| Средневзвешенный срок, мес. | 177,9 | 184,6 | 187,5 | 9,6 мес. | 2,9 мес. |
Источник: ЦБ РФ
Кредиты стали большими и долгосрочными
Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей.
Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта).
Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной – последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года – 11,40%.
Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта – 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.
Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования.
Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году – 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей.
Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.
Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
Спрос переходит на вторичное жилье
В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки.
Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир – в пределах 9,1-11,5%.
По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки – 9,77%.
Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем – на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной.
По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%.
Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.
«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение «вторички», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
– Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам.
Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты.
Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».
Москва опережает по спросу Подмосковье
Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп». Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента – Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей.
Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс.
ипотек в области против 46 тыс. – в столице.
Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области – только 38% (21 тыс. сделок).
Доля ипотеки приближается к 50%
Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп». Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ.
Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% – в 2016 году и 27% – в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса.
Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте – до 12%.
«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP. – К примеру, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» доля «ипотечников» в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%.
Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах.
Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».
Риски ипотечного рынка растут
Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ).
По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам.
По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.
Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли.
Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось.
По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.
Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп», средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%.
Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи.
Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.
«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему «пузыря» на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий.
Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия.
В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать.
Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».
Дата публикации 14 февраля 2018
Стоит ли покупать недвижимость в 2021 году: мнения экспертов, что будет с ценами на недвижимость
Ситуация на рынке недвижимости
После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.
Правительство для предотвращения коллапса в строительной отрасли предприняло определенные меры, в том числе, разрешило строительным компаниям одними из первых возобновить работу после объявленного весной режима повышенной готовности. В результате падение цен на рынке недвижимости не превысило 7 % в регионах со стабильным покупательским спросом:
- Москве;
- Санкт-Петербурге;
- Тюменской области;
- Магаданской области;
- на Крайнем Севере.
На заметку! Стоит ли покупать недвижимость в 2021 году
Такая тенденция заставила потенциальных частных инвесторов и тех, кто планирует оформить ипотеку, задуматься о том, что будет с ценами на недвижимость в 2021 году в России, стоит ли вкладывать деньги в новое жилье, чтобы сохранить накопления, а также когда выгоднее оформить кредит на покупку жилья по более низким ценам.
Причины повышения цен на жилье во второй половине 2020 года
Повышение цен на рынке недвижимости связано с ростом себестоимости строительства. Профильные компании пока покупают стройматериалы для премиального и среднего ценового сегмента недвижимости за рубежом на валюту, а это в условиях обвала рубля приводит к удорожанию работ.
Сказался также рост покупательского спроса на рынке первичной недвижимости, который наметился сразу после отмены режима повышенной готовности. Люди в условиях обвала рубля начали активно выводить свои сбережения с банковских счетов, приобретая жилье или оформляя ипотеку.
Из-за того, что статистические данные на рынке недвижимости рассчитываются по закрытию отчетного периода на основе данных об оставшемся жилье, выставленном на продажу, получился результат, показывающий рост цен.
На самом деле это произошло из-за того, что на рынке остались только премиальные варианты жилой недвижимости, а дешевое жилье практически полностью продано, поэтому создалось впечатление о росте цен.
В результате в СМИ появилась информация о том, что цена квадратного метра в новостройках выросла.
На заметку! Когда доллар будет стоить 100 рублей в 2020 году
Прогноз на 2021 год
Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.
В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.
Рост, по мнению экспертов, прежде всего, коснется жилья в новостройках. Вторичное жилье в центральных регионах и в российской столице подорожает тоже, но не так сильно. Цена на недвижимость на вторичном рынке в этом прогнозе увеличится на 6-10 %.
По мнению Ильдара Хусаинова, занимающего должность директора федеральной строительной компании «Этажи», возможно и падение цен на жилье в краткосрочный период в течение 2-3 ближайших лет.
Прогноз специалиста основан на том, что в условиях кризиса увеличивается покупательная способность тех, у кого имеются банковские счета.
Люди, ранее предпочитавшие хранить деньги в банке, указывает эксперт, выходят на рынок жилой недвижимости.
Другой эксперт, Дмитрий Таганов, руководящий аналитическим центром в компании «Инком-Недвижимость» считает, что цены могут понизиться только в том случае, если в 2021 году снова будут введены ограничительные меры.
Эксперты, которые прогнозируют рост цен в конце этого и в 2021 году указывают на то, что в Москве наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство. Осенью оно составило 30 %, к концу 2020 года планируется сокращение еще на 15 %. Все это приведет к снижению объемов строительства и, как следствие, к росту цен на рынке жилой недвижимости.
Аналитики считают, что объемов уже начатого в Москве и МО строительства хватит для достаточно активных продаж в течение 3-4 лет. Что при этом будет с ценами на недвижимость — очевидно: новое жилье будет продаваться по более высоким ценам.
Итоги
- Большая часть экспертов указывает на то, что в 2021 году цены на жилье в новостройках и на вторичном рынке будут расти в регионах с высоким уровнем заработной платы.
- В 2021 году может увеличиться процентная ставка по ипотеке из-за того, что Центробанк может поднять ключевую ставку.
- Застройщики указывают на то, что себестоимость строительства в условиях обвала национальной валюты растет, поэтому цена новостроек будет также увеличиваться в 2021 году.
- В Москве наметилась тенденция сокращения выдачи новых разрешений на строительство жилья.
- Если у инвестора есть деньги, то лучше вложить их в новую квартиру сейчас, так как ожидается, что к началу 2021 года цены на такое жилье будут расти.