назад в раздел Заметки
15.03.2018 г.
Автор — RRG
Сайт — rrg.ru
- Ключевые слова: RRG, коммерческая недвижимость, анализ рынка рынка аренды коммерческой недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость.
- Основные выводы
-
Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.
-
Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним В сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.
-
По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:
- Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее и, особенно, цены.
- За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).
- Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.
Главный вывод:
Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей.
Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным.
В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.
Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен.
Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения.
Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.
В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.
Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, — офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, — торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата(ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
- Аренда
- Рынок в целом
- Объем предложения
- Объем предложения на протяжении 2017 года заметно колебался от месяца к месяце, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался.
- Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%.
В декабре 2017 года на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Арендные ставки на протяжении 2017 года так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 года выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18236 руб./кв.м./год, или 313 $/кв.м./год.
На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей,1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей «новой экономической реальности. По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.
- Сравнительный анализ по сегментам
- Объем предложения
- Темпы прироста объема предложения по общей площади в 2017году на рынке аренды составили +4% по торговой недвижимости, -5% — по офисной и -13% по производственно-складской недвижимости.
Общая площадь экспонируемых объектов в декабре 2017 года составила: 221 тыс.кв.м. по торговым объектам, 750 тыс.кв.м. – по офисным и 496 тыс.кв.м. – по производственно-складским.
- На протяжении 2017 года средняя площадь экспонируемых торговых помещений снизилась на 8%, производственно-складских – на 15%, офисных –на 13%.
- Ценовые показатели
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 5% до 30 627 руб./кв.м/год, на офисные – выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв.м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом, пользовались торговые помещения.
Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2016 по декабрь 2017 года составило +23% по торговым,-3% — по офисным помещениям и -13% — по производственно-складским помещениям.
После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 году, когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.
- Торговая недвижимость
- Объем предложения
Объем предложения торговых помещений по площади в декабре 2017 года в центре снизился на 31%, в то время, как за пределами Садового Кольца вырос на 7%. Изменение по количеству экспонируемых объектов составило-31% и +18% соответственно.
Всего в декабре 2017 года на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс.кв.м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211тыс.кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв.м со средней площадью одного объекта 331 кв.м.
- Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 2% до 62 471 руб./кв.м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 28 438 руб./кв.м/год. Судя по существенному снижению ставок по объектам в центре уже второй год, спрос на них снижается.
- Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31%, а за пределами Садового Кольца выросла на 34% .
- Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре – снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс.кв.м. в центре и 224 объекта площадью 61 тыс.кв.м. за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв.м./год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв.м./год,, а за его пределами — на 4% до 31 184 руб./кв.м./год,.
Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом – тем, что в 2016 году цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 году снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.
- Офисная недвижимость
- Объем предложения
Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2016 по декабрь 2017 года уменьшился на 45%в центре и вырос на 1% за его пределами. Изменение количества экспонируемых помещений составило, соответственно, -28% и +16%.
Всего в декабре 2017 года было выставлено 174 объекта в пределах Садового Кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв.м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.
- Ценовые показатели
Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв.м./год, а на периферии на 5% до 15 950 руб./кв.м./год.
- Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца – выросла на 5%.
- Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.
- назад в раздел Заметки
Итоги года на рынке аренды квартир по 70 городам РФ
Аренда квартир – один из основных способов решить квартирный вопрос. В последнее время он даже набирает популярность, хотя и желающих приобрести квартиру в собственность по-прежнему немало. За 2019 год арендные ставки выросли в среднем по стране на 5-7%. Об этом свидетельствует исследование, проведенное аналитиками федерального портала «МИР КВАРТИР» по 70 городам России.
Однокомнатные квартиры: +6,7%
В прошлом году «однушки» подорожали почти повсеместно – в 65 городах из 70, в 5 подешевели. Особенно взлетели цены в Новокузнецке, Череповце, Астрахани, Воронеже, Ярославле, Чебоксарах, Якутске, Оренбурге, Омске и Махачкале.
«Видно, что десятку с самым стремительным ростом ставок составили по большей части города с дешевой арендой квартир, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Дело в том, что они начинают ценить себя все больше. Если год назад в 27 городах с населением более 300 тыс.
человек можно было снять «однушку» дешевле 10 тысяч рублей, то к концу 2019-го их осталось всего 14».
Подешевели съемные однокомнатные квартиры в Саратове, Сочи, Пензе, Симферополе и Липецке, да и то ненамного (на 3-9%).
Средняя однокомнатная квартира по России сдается за 12,6 тыс. рублей в месяц, что на 6,7% больше, чем в прошлом году.
Двухкомнатные квартиры: +7%
«Двушки» подорожали более всего примерно там же, где и «однушки», только в «горячую десятку» вошли еще Владивосток, Архангельск, Магнитогорск и Набережные Челны.
Падение цен затронуло 10 городов из 70: Брянск, Симферополь, Липецк, Сочи, Севастополь, Саратов, Нижний Новгород, Уфу, Пензу, Нижний Тагил. Ставки упали на 1-9%. «В числе аутсайдеров мы видим города Крыма и Сочи.
Это свидетельствует о том, что собственное население курортов, а именно оно в основном и берет квартиры в долгосрочную аренду в низкий сезон, по-прежнему не обладает достаточной платежеспособностью», – обращает внимание Павел Луценко.
Средняя по всем городам двухкомнатная квартира стоит 17,6 тыс. рублей в месяц (+7% за год).
Трехкомнатные квартиры: +4,8%
На 22-25% выросли в цене наемные трехкомнатные квартиры в Архангельске, Омске, Сургуте, Махачкале, Воронеже, Волгограде, Томске, Тюмени, Череповце и Набережных Челнах. В 10 городах ставки упали, хотя всего на 1-7%: в Нижнем Новгороде, Брянске, Севастополе, Белгороде, Саратове, Калуге, Симферополе, Саранске, Кирове и Липецке.
Среднюю по стране «трешку» можно снять за 23,6 тыс. рублей в месяц (+4,8% к 2018 году).
«Рост цен на новостройки и квартиры вторичного рынка, произошедший в прошлом году, поставил многим покупателям заградительную планку, заставив надолго отбросить мысли о покупке жилья и обратиться к старой доброй аренде, ежемесячные выплаты по которой гуманнее ипотечных взносов, – объясняет Павел Луценко. – По нашим прогнозам, в наступившем году ставки аренды на все типы квартир продолжат расти, но рост будет постепенным, ползучим».
Аренда квартир в городах России
| № | Город | 1-комн., руб./мес. | Прирост за год | 2-комн., руб./мес. | Прирост за год | 3-комн., руб./мес. | Прирост за год |
| 1 | Москва | 42527 | 9,3% | 52122 | 11,2% | 64070 | 8,1% |
| 2 | Санкт-Петербург | 26197 | 11,7% | 37783 | 10,6% | 52352 | 9,9% |
| 3 | Сочи | 21609 | -6,2% | 32870 | -6,5% | 50136 | 1,5% |
| 4 | Симферополь | 21106 | -3,3% | 28510 | -8,7% | 36321 | -4,2% |
| 5 | Московская область | 20325 | 9,4% | 27465 | 8,4% | 38378 | 7,6% |
| 6 | Севастополь | 20029 | 1,3% | 26790 | -4,1% | 34567 | -6,9% |
| 7 | Сургут | 18720 | 20,9% | 24604 | 5,2% | 32170 | 24,6% |
| 8 | Владивосток | 18587 | 20,2% | 25052 | 25,0% | 28116 | 20,3% |
| 9 | Казань | 17792 | 11,4% | 25569 | 15,7% | 40472 | 14,3% |
| 10 | Екатеринбург | 17618 | 10,8% | 24386 | 4,6% | 41318 | 7,9% |
| 11 | Ленинградская область | 17128 | 12,2% | 21512 | 9,8% | 27559 | 10,7% |
| 12 | Краснодар | 16422 | 12,1% | 26148 | 15,3% | 31264 | 12,9% |
| 13 | Грозный | 15937 | 5,3% | 22116 | 7,1% | 27037 | 3,2% |
| 14 | Хабаровск | 15929 | 9,1% | 24162 | 13,5% | 31057 | 6,2% |
| 15 | Тюмень | 15456 | 14,9% | 20203 | 10,1% | 26435 | 21,7% |
| 16 | Якутск | 15181 | 23,1% | 17866 | 11,2% | 22120 | 13,3% |
| 17 | Тула | 15022 | 20,7% | 19262 | 12,3% | 23835 | 8,1% |
| 18 | Калининград | 14865 | 7,0% | 19817 | 3,9% | 27540 | 8,2% |
| 19 | Ростов-на-Дону | 14700 | 14,7% | 19978 | 10,1% | 27542 | 8,2% |
| 20 | Нижний Новгород | 14536 | 7,5% | 20229 | -1,7% | 30080 | -7,4% |
| 21 | Уфа | 14416 | 3,2% | 19726 | -1,7% | 31167 | 7,7% |
| 22 | Калуга | 13936 | 2,2% | 19839 | 4,3% | 26902 | -4,8% |
| 23 | Красноярск | 13860 | 16,4% | 18685 | 19,4% | 25212 | 17,7% |
| 24 | Тверь | 13756 | 8,4% | 18016 | 12,8% | 24058 | 0,7% |
| 25 | Ярославль | 13553 | 23,4% | 19134 | 17,9% | 29809 | 7,6% |
| 26 | Архангельск | 13382 | 20,1% | 17821 | 24,2% | 23150 | 25,3% |
| 27 | Новосибирск | 13164 | 14,7% | 19223 | 11,6% | 23269 | 2,4% |
| 28 | Пермь | 12866 | 6,9% | 18849 | 12,5% | 27812 | 12,6% |
| 29 | Самара | 12688 | 16,1% | 17043 | 19,5% | 26572 | 11,0% |
| 30 | Рязань | 12681 | 16,8% | 16972 | 13,2% | 20889 | 4,9% |
| 31 | Иркутск | 12485 | 16,8% | 15366 | 19,4% | 19736 | 17,1% |
| 32 | Астрахань | 12451 | 24,4% | 19216 | 18,9% | 27914 | 14,3% |
| 33 | Мурманск | 12418 | 19,4% | 17233 | 19,8% | 23541 | 19,7% |
| 34 | Владикавказ | 12305 | 16,0% | 16133 | 12,9% | 19549 | 13,8% |
| 35 | Чита | 12218 | 11,0% | 16288 | 17,3% | 18576 | 17,7% |
| 36 | Томск | 12189 | 11,9% | 18040 | 17,4% | 22116 | 22,0% |
| 37 | Вологда | 11992 | 17,3% | 15989 | 4,8% | 23169 | 9,6% |
| 38 | Владимир | 11820 | 5,4% | 14365 | 4,3% | 19936 | 7,9% |
| 39 | Набережные Челны | 11758 | 21,1% | 15548 | 20,0% | 20585 | 21,5% |
| 40 | Белгород | 11754 | 1,6% | 15831 | 5,4% | 19816 | -5,9% |
| 41 | Волгоград | 11664 | 6,6% | 15390 | 7,4% | 21653 | 22,0% |
| 42 | Саратов | 11353 | -9,4% | 15020 | -4,0% | 20968 | -5,3% |
| 43 | Челябинск | 11352 | 16,4% | 15584 | 12,3% | 23649 | 12,0% |
| 44 | Воронеж | 11317 | 24,0% | 18451 | 20,6% | 26005 | 22,6% |
| 45 | Ставрополь | 11289 | 18,7% | 15165 | 10,7% | 17780 | 9,3% |
| 46 | Тольятти | 10977 | 19,6% | 15277 | 15,9% | 22986 | 17,1% |
| 47 | Оренбург | 10620 | 22,6% | 13676 | 17,0% | 17400 | 11,8% |
| 48 | Улан-Удэ | 10575 | 13,4% | 14529 | 13,3% | 18323 | 20,2% |
| 49 | Смоленск | 10564 | 9,5% | 13003 | 1,0% | 18164 | 15,7% |
| 50 | Ульяновск | 10550 | 0,3% | 14241 | 3,3% | 19248 | 5,5% |
| 51 | Омск | 10544 | 22,2% | 15304 | 24,7% | 20803 | 24,7% |
| 52 | Липецк | 10332 | -3,2% | 14113 | -8,4% | 20778 | -0,9% |
| 53 | Кемерово | 10122 | 6,6% | 15734 | 9,9% | 21097 | 12,4% |
| 54 | Череповец | 10104 | 25,6% | 16046 | 22,6% | 20232 | 21,6% |
| 55 | Махачкала | 10051 | 21,4% | 15342 | 23,6% | 21058 | 23,5% |
| 56 | Барнаул | 10048 | 9,6% | 14248 | 13,5% | 21425 | 12,4% |
| 57 | Иваново | 9980 | 12,4% | 12697 | 8,2% | 16466 | 11,3% |
| 58 | Чебоксары | 9828 | 23,4% | 12049 | 20,4% | 15332 | 15,5% |
| 59 | Брянск | 9809 | 7,9% | 11347 | -8,7% | 14572 | -7,3% |
| 60 | Магнитогорск | 9683 | 20,0% | 13553 | 22,8% | 17499 | 6,7% |
| 61 | Киров | 9529 | 11,5% | 11660 | 3,0% | 17018 | -0,9% |
| 62 | Нижний Тагил | 9255 | 6,9% | 12926 | -0,6% | 19794 | 6,5% |
| 63 | Орел | 9238 | 6,1% | 11519 | 10,7% | 15170 | 0,6% |
| 64 | Ижевск | 9157 | 19,9% | 11298 | 16,4% | 17127 | 8,5% |
| 65 | Курск | 9045 | 12,0% | 10894 | 6,7% | 16007 | 8,3% |
| 66 | Новокузнецк | 8582 | 25,7% | 12072 | 22,8% | 17410 | 20,9% |
| 67 | Пенза | 8486 | -4,5% | 10858 | -1,5% | 14928 | 2,5% |
| 68 | Саранск | 8143 | 6,5% | 11803 | 8,8% | 15788 | -2,3% |
| 69 | Курган | 8124 | 11,7% | 11960 | 17,4% | 15111 | 9,2% |
| 70 | Волжский | 7690 | 8,2% | 9885 | 9,6% | 15448 | 1,7% |
| Среднее | 12564 | 6,7% | 17612 | 7,0% | 23565 | 4,8% |
Рынок недвижимости пришел к революционной ситуации — Рынок жилья
02.06.2021 | 08:00 11234
Спрос на новостройки в значительной мере реализован, вторичный рынок начал ощущать отток покупателя. Эксперты ждут замедления цен. Ситуацию не спасает даже льготная ипотека – на рынке может начаться стагнация.
Девелоперы, риэлторы и эксперты обсудили текущие тренды рынка недвижимости и дали прогнозы дальнейшего развития событий. Дискуссия прошла на деловом завтраке в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя».
Рынок замедляет бег
В сегменте масс-маркет снижения покупательской активности пока не отмечается – за месяц до отмены госпрограммы планы продаж у застройщиков выполняются на 120–150%. Но чудес не бывает, и ажиотаж не может длиться вечно.
Новостройки бизнес-класса и премиум-класса покупателя уже теряют – спрос сократился на 10%. Некогда популярная благодаря льготной ипотеке первичка из-за выросших цен и вымывания предложения уже не так воодушевляет покупателя.
«Спрос на первичном рынке Петербурга в большей степени реализовался, а цены однозначно замедляют свой рост. В случае отмены льготной ипотеки мы ожидаем снижение темпов ценового роста как минимум в три раза по сравнению с 2020 годом», – говорит директор департамента жилой недвижимости «Colliers Санкт-Петербург» Елизавета Конвей.
Как считает эксперт, по итогам 2021 года общий ценовой прирост на первичке Петербурга составит 10–15%. В случае отмены льготной ипотеки спрос может просесть на 25–30% – это по самым консервативным прогнозам.
Многие эксперты уверены, что льготная ипотека уже ни на что не повлияет.
Независимо от того, будет продлена программа господдержки или нет, рост цен на рынке новостроек замедлится уже в июне, даже продление госпрограммы в Петербурге не приведет к активизации спроса: все, кто планировал покупки, делают это сейчас.
Есть мнения, что отмены госпрограммы не заметит и сам покупатель. На рынке действует большое количество программ господдержки (сельская ипотека, семейная и т. д.), а застройщики с банками-партнерами наперегонки предлагают альтернативные продукты с пониженными ипотечными ставками даже под 0,1%.
«Потребитель уже потерялся в этом многообразии и, скорее всего, не заметит отмену программы льготной ипотеки, она никак не повлияет на рынок», – считает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
По его словам, усиливается фактор вторички, сейчас главный конкурент – это квартиры в уже построенных корпусах застройщика: они зачастую предлагаются дешевле, чем в новостройках.
Иллюзия высоких цен
Если застройщики еще как минимум месяц могут рассчитывать на активность покупателей, то риэлторы констатируют сокращение спроса уже с начала года. Предложение в базах агентств сократилось вдвое по сравнению с прошлым годом, а цены уперлись в потолок.
«Число сделок сократилось на 10–15%, так как продавать по большому счету нечего: варианты с адекватными ценами вымываются моментально, а новые объекты появляются с завышенной ценой. Если цены не будут снижаться, то рынок ждет стагнация», – говорит генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, покупатель морально устал от всплеска цен. «Ему сложно привыкнуть к тому, что квартира, которую год назад можно было приобрести за 5 млн руб., сейчас продается за 9 млн руб.», – говорит Дмитрий Щегельский.
По его мнению, ближе к осени на вторичном рынке может быть ценовая коррекция, и в том числе из-за оттока покупателей: квартиры приобрели уже все, кто хотел, и даже покупатель из будущего.
Цены реальных сделок не растут, а цена предложения на вторичке – это иллюзия, которая живет лишь на рекламных площадках, полагает заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям АН «Итака» Василий Павлов.
«По нашей статистике, средняя цена на вторичном рынке жилья Петербурга сейчас составляет 170 тыс. руб. за кв. м. Но это цена предложения. Реальные продажи идут в среднем за 150 тыс. руб. за кв. м», – рассказал Василий Павлов.
Падение активности отмечается и в премиум-сегменте. По словам генерального директора компании «Элитные квартиры» Леонида Рысева, пик спроса пришелся на февраль – на волне ажиотажа, в частности, было выбрано до 30% общего объема предложения квартир на Крестовском острове. Но сейчас покупатель стал пассивен.
«В элитном сегменте рынка недвижимости революционная ситуация: покупатели задумались, надо ли им покупать, а продавцы продолжают поднимать цены», – говорит он. По его мнению, осенью рост цен всё равно продолжится: динамику будет подстегивать сильная инфляция, взлетевшие цены на стройматериалы и другие факторы.
Застройщики уходят из офисов
В ходе делового завтрака эксперты также обсудили новые форматы работы и перспективы дальнейшего сотрудничества риэлторов с застройщиками.
По словам начальника отдела продаж компании «Главстрой-СПб» Дмитрия Бочкарева, во время пандемии онлайн-формат был отработан на всех стадиях сделки, включая дистанционную приемку квартиры.
Но не все инструменты показали свою эффективность. «К примеру, онлайн-переговорные у нас успехом не пользуются, и гораздо эффективнее общение с клиентами через различные мессенджеры.
Другой тренд – свыше 95% сделок теперь проходят через электронную регистрацию», – говорит Бочкарев.
У всех на слуху опыт крупнейшего девелопера ГК «ПИК»: застройщик не только прекратил сотрудничество с агентствами недвижимости, но и закрыл все свои офисы.
«У компании нет личных встреч с клиентом, тот в назначенное время может лишь прийти на просмотр квартиры в шоуруме. Все переговоры идут онлайн по видеосвязи, а сделки проходят в электронном режиме.
Это будущее рынка», – уверен Леонид Рысев.
Впрочем, сами риэлторы к отказу от их услуг относятся философски. «Когда на рынке всё продается хорошо – застройщики говорят, что справятся сами, когда продажи падают – зовут риэлторов. Этой практике уже 25 лет», – объясняет президент ГК «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.
По его словам, острее стоит проблема отсутствия закона о регулировании риэлторской деятельности: любой человек с улицы, включая мошенников, может оказывать риэлторские услуги. «Деятельность по операциям с недвижимостью в 2020 году дала вклад в ВВП страны в размере 10,4% – это вдвое больше, чем строительство, и даже больше, чем добыча полезных ископаемых.
Получается, что мы реальный драйвер экономики страны. Отсутствие закона – просто преступление со стороны государства», – подытожил Александр Романенко.
3 027 686 ₽
Михаила Дудина, 15
Покупать или продавать? Тенденции рынка недвижимости 2018. Итоги 2017 года. — блоги риэлторов | ЦИАН
Если вспомнить средние цены предложения в 2017 году и изучить отчеты, то увидим, что аналитика цен на недвижимость элитного рынка демонстрирует его рост. Если посмотреть на активность рынка, то сделки очень выборочны — покупается только самое интересное: и по цене, и по качеству.
Цены и спрос
Отмечаемый маркетологами рост цен связан с появлением на рынке новых домов премиум-сегмента в топовой ценовой нише. И действительно, появились замечательные и уникальные проекты. Но спрос на квартиры сместился в сторону проектов, близких к завершению. Одна из наиболее веских причин этого — предстоящие выборы.
Влияние выборов на рынок недвижимости
Если с самим президентом «все понятно», то кандидатура премьера покрыта тайной, как и предполагаемый курс изменений, в том числе налоговых. Все покупатели элитной недвижимости – это представители верхнего социального слоя. Они очень внимательно следят за тенденциями в политике и экономике.
Решения «покупать или продавать» принимают на основе своего глубокого анализа или, что также очень часто, эмоционального «озарения». Так или иначе, первый квартал 2018 года не позволяет построить прогноз развития ситуации в России. Как следствие, текущей тенденцией на рынке недвижимости становится формирование отложенного спроса.
В январе мы видим оживление рынка. На мой взгляд, еще больший всплеск спроса будет в апреле и наберет он свою силу к сентябрю, когда будет понятна кандидатура премьера и политика кабинета.
Но никого роста цен не вижу.
Только жизни рынку добавит этот спрос, – как мы помним, именно в год после выборов властью принимаются самые непопулярные решения, и вероятность активизации роста экономики минимальна.
Закономерности рынка недвижимости противоречивы
Как только в России случается что-то «плохое» — рубль дешевеет и резко активизируется спрос на рынке.
Покупатели стараются спасти рулевые накопления, а валюту покупать “уже поздно” по столь высокому курсу. Это ярко было видно в конце 2014 года.
Но надо признать, что падение рубля летом 2017 года дало только небольшой толчок спроса — накоплений, которые требуется «спасать», становится меньше.
В Санкт-Петербурге многие квартиры имеют недостатки. Возможно, это влияние исторической застройки на новые проекты и следствие простого дефицита предложения. Поэтому, если Вы увидели квартиру, которая нравится и притягивает, — покупайте.
Питерские продавцы квартир любят свои квартиры. Поэтому, когда Вы будете обсуждать с ними цену возможной покупки, делайте это крайне деликатно. Иначе не будет разумного диалога, ну и торга не будет тоже. Несмотря на то, что текущей тенденцией рынка недвижимости Санкт-Петербурга является вялость, все равно рассчитывать на заметный торг явно не стоит.
Обратите внимание на цены квартир, которые мы предлагаем — они всегда очень близки к рыночным и интересны. Проанализируйте сами. Мы уже около 10 лет каждую неделю изучаем все возможные квартиры-конкуренты, ведем статистику и знаем, за сколько реально квартира будет продана.
Поэтому не можем брать в работу явно переоцененные квартиры по принципу «лишь бы зацепиться, авось получится».
Тенденции рынка элитной недвижимости в 2017 году:
– 1 квартал – отличный рынок, продолжение активного конца предыдущего года.
– 2 квартал – вяло. Курс рубля окреп, а в этом случае рынок всегда неактивен.
– 3 квартал – летом рубль просел и резко увеличилась активность покупателей.
– 4 квартал — почти все 3 месяца покупатели были «в засаде». Я вижу, что это было подсознательное выжидание заявления президента о том, он будет ли он участвовать в выборах, – странно и забавно. Но других объяснений у меня нет. Представьте, если бы мы опять услышали: «Я устал. Я ухожу..
» — что было бы с акциями, рублем? Через неделю после его заявления «как прорвало» – все бросились покупать. Но спроса хватило только на неделю, с 20 чисел декабря уже стали откладывать встречи, сделки на новый год. Следующего прорыва активности ждем, как я писал выше, в конце марта 2018 года.
Покупать ли квартиру сейчас?
В первые месяцы 2018 года есть возможность выбрать и приобрести отличные варианты, предлагаемые рынком. Вам кажется, что их тысячи? Эта иллюзия рассеивается уже после нескольких просмотров. Хороших квартир по адекватной цене очень немного. А из того, что понравилось, половину квартир не купить – или продавец передумает, или документы не готовы.
Тенденции предпочтений покупателей
Многие сегодняшние сделки – это, как ни странно, инвестиции, то есть покупают не только «чтобы жить». Инвесторы покупают и квартиры и коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду.
Это диверсификация – разделение капиталов по нескольким корзинам.
Подробнее в наших статьях можно прочитать про «Выбор объекта для последующей сдачи в аренду» и про опыт наших клиентов-инвесторов: «Только ли из-за получения прибыли инвесторы покупают недвижимость?».
Один из наших клиентов-девелоперов финансово просчитал, что ему выгоднее делать ремонты и сдавать в аренду квартиры площадью 150–250 кв. м. Это противоречит известной на рынке закономерности, что сдача в аренду коммерческих помещений – отличный доходный «пенсионный» инструмент, к тому же не требующий много внимания.
Похоже, рынок аренды дорогих квартир нашел новую энергию. В городе ДЕФИЦИТ предложения аренды достойных семейных квартир с современным ремонтом. Уверен, что и аналитика недвижимости 2018 года покажет это.
На мой взгляд, стремительное увеличение числа новых проектов с апартаментами, предлагаемыми в долгосрочную аренду, также подтверждает эту тенденцию.
Покупатели элитных квартир часто сами еще не понимают, но в реальности больше внимания обращают не на саму квартиру, а на инфраструктуру самого комплекса, окружающую застройку, квартал. То есть «если дом не тот», то квартира не интересна в принципе! Это на 100% объясняет провал спроса на недвижимость в старом фонде и часто трагедию владельцев так ценимых когда-то квартир.
Загадочное слово УРБАНИСТИКА определяет тенденции рынка недвижимости 2018 и будет все сильнее влиять на желания покупателей и озарения девелоперов. Покупатели уже давно стали узнавать про перспективы застройки соседних районов, планы города по развитию территорий…