Любая кризисная ситуация в экономике страны так или иначе отражается на условиях ипотечного кредитования. Из-за возрастания банковских рисков, связанных с невозвратом долга по займу,в первую очередь, повышаются процентные ставки и становятся более жесткими требования к заемщикам.
Содержание статьи:
Рынок ипотеки в 2015 году
Вероятней всего, ипотечные условия в следующем году подвергнуться определенным изменениям.
Какими будут эти перемены, зависит от многих причин:
- От положения российской экономики, а также экономической обстановки во всем мире, включая цены на нефть.
- От геополитической ситуации (санкции против России, развитие событий на Украине и так далее).
При отсутствии каких-либо крупных форс-мажорных ударов по экономике, можно 
прогнозировать спад на ипотечном рынке не более, чем на 30%, то есть снизится количество займов,выдаваемых на приобретение жилья.
Поводом для этого послужит:
- Рост процентных ставок, примерно на 1,5-2 % и более.
- Падение спроса на ипотеку в следствии сокращения доходов граждан на фоне инфляции.
- Отсутствии у населения уверенности в том, что получаемую зарплату можно считать стабильной.
- Сниженный спрос на ипотечные программы замедлит темпы строительства, так как отразится на финансировании строительных объектов.
+’Однако, несмотря на все вышеперечисленные изменения, существует несколько положительных факторов:
- При растущих темпах инфляции для многих граждан России ипотека является единственным вариантом, решающим вопрос покупки жилья.
- Ипотечный рынок на 80% состоит из банков с государственным капиталом. Это означает, что у них даже в период кризиса есть возможность получать дополнительное финансирование на длительный срок и на хороших условиях.)
Могут ли быть изменения условий ипотеки в 2015 году?
Эксперты сходятся во мнении, что ставки ипотечных займов повысятся, хотя и незначительно уже в январе следующего года. Многие банки таким образом защищаются от предполагаемых рисков.
Часть банковских учреждений, особенно мелких, скорей всего, будет вынуждена прикрыть программы ипотечных займов и занять выжидающую позицию до полной стабилизации экономических процессов в стране.
Нельзя исключать и того факта, что повышение ставок коснется также ипотек с наличием первоначального взноса (не превышающего 30%).
На что рассчитан этот шаг? Прежде всего,он должен стимулировать заемщика увеличить долю его личных средств в процессе покупки недвижимости.
Более строгие требования по отношению к потенциальным клиентам также не стоит исключать.
Еще в 2013 году банки не обращали внимания наналичие небольших просрочек в историях кредитов будущих заемщиков, сейчас это может послужит причиной для отказа в выдаче жилищного кредита.
Если анализировать размер ипотечных кредитов, то в нынешнем году его средняя сумма составляет примерно 2000000 рублей. В следующем 2015 году есть большая вероятность ее снижения. Объяснение такого явления самое простое –кредитные средства,в основном,будут направляться на улучшение условий проживания, интерес к приобретению новой квартиры значительно упадет.
Другими словами, появится спрос на обмен жилплощади, ведь оплатить ипотеку в 1000000 рублей для клиента со средней зарплатой гораздо проще, чем более дорогой кредит, направленный на покупку жилплощади «с нуля».
Какие документы нужны для оформления ипотеки – перечень необходимых документов
Как повлияет продолжение кризиса на ипотеку – прогнозы аналитиков
- Принимая в расчет то обстоятельство, что рост инфляции неизбежен и рынок ипотеки будет вынужден поднимать кредитные ставки, наиболее выгодно оформить ипотеку уже сейчас, пока не «грянул гром».
- Ожидаемый рост цен на объекты недвижимости с одной стороны и возможность фиксации платежа (в рублях) при оформлении ипотеки с другой стороны, все-таки убедят россиян остановить свой выбор на банковских ипотечных программах.
- Итак:
- В первой половине 2014 года ипотечные ставки были на уровне 12,5%
- В последние месяцы они увеличилась до 13,5%
- Если текущая экономическая ситуация сохранится, то ставки в январе следующего года возрастут еще на 0,5%
- Аналитики прогнозируют повышение процентных начислений на 2015 год до 16%
- По экспертным оценкам также ожидается рост цен на жилье. Например, стоимость квадратного метра в столице на будущий год повысится в среднем на 28%.
При сложившейся ситуации специалисты не исключают в 2015 году наличие небольшого темпа роста относительно количества выдаваемых ипотек. Будущим заемщикам советуют отслеживать изменения на рынке, а самое основное, реально оценивать свои возможности и силы, сопоставляя их со своими желаниями.
Ипотека в 2015 году
Мнение агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Какой будет ипотека 2015 года? Что характерно для жилищного кредитования в период, осложненный, в первую очередь, явлениями геополитического характера.
Созданное в 1997 году Правительством России, агентство прогнозирует, что в 2015 году произойдет снижение: ипотечной ставки; размера первоначального взноса.
Причина кроется в подготовленном Минэкономразвития законопроекте, вступление которого в силу позволит усилить защиту финансовых интересов участников ипотеки – как кредиторов, так и заемщиков.
Должны заработать новые механизмы страхования кредитных рисков. Специалистами АИЖК был произведен расчет возможности снижения ставки в 2015 году до значения 8,6%.
Среди новых инструментов – страхование ответственности заемщика по договору займа (а не только кредита), передача третьей стороне (страховщику) рисков, связанных с реализацией залогового имущества, отказ от единовременной уплаты суммы страховки при ипотеке в рамках прохождения договора кредитования
Возрастет доступность ипотеки. Именно это является основным направлением деятельности агентства. Его исследование показало, что снижение начального взноса до 10% позволит 4 из 5 потенциальных заемщиков воспользоваться жилищным кредитом. Практика получения 30% начального взноса удерживает этот показатель на уровне «каждый пятый».
Грядущие изменения соответствуют чаяниям ведущего кредитора на рынке российской ипотеки – Сбербанка.
Его глава, Герман Греф, ранее заявлял, что именно снижение ставок и рисков участников кредитного процесса должно стать предметом совместной деятельности финансистов, застройщиков и Правительства. Прямо на этот вопрос не ответит ни один специалист – каждый бережет свою репутацию.
Мало ли что может случиться. Давайте обратимся к цифрам и фактам. Темпы роста ипотечного кредитования падают. В 2013 году они составили 34%, прогноз на 2014 год – 28%, на 2015 – 23-24%.
Стоит ли брать ипотеку в 2015 году?
Прямо на этот вопрос не ответит ни один специалист – каждый бережет свою репутацию. Мало ли что может случиться. Давайте обратимся к цифрам и фактам. Темпы роста ипотечного кредитования падают. В 2013 году они составили 34%, прогноз на 2014 год – 28%, на 2015 – 23-24%.
Во-первых, темпы замедления снижаются. Во-вторых, приведенные показатели соответствуют стоимостной оценке, а недвижимость в России переоценена.
Кризисные явления вынуждают застройщиков идти на уступки – это сказывается на статистических показателях.
Если рассмотреть динамику изменения количества заключенных договоров ипотечного кредитования, то цифры следующие: 2013 год – 825 тысяч, прогноз на окончание 2014 – 835 тысяч, ипотека 2015 – 871 тысяча.
Если считать таким образом и верить прогнозам, то имеет место увеличение темпов роста. Установленный указом Президента ориентир о 815 тысячах ипотек в 2018 году уже пройден.
Дальнейшее развитие должно получить применение ипотечных ценных бумаг. Причем не только благодаря указанному выше законопроекту, но и уже принятым ранее федеральным законам №№ 379-Ф3 и 367-ФЗ.
Участники рынка связывают большие надежды с ценными бумагами в ипотеке.
Вопрос является предметом постоянного обсуждения специалистов на недавно прошедших и предстоящих конференциях и форумах.
Например: «Ипотечное кредитование в России» – апрель 2014 (среди организаторов – АИЖК); «Ипотека в России: новая надежда розницы» – октябрь 2014 (рейтинговое агентство «Эксперт РА»); «Российский ипотечный конгресс» – февраль 2015 («Русипотека»).
С одной стороны, очевидных угроз не наблюдается. С другой, всегда следует держать в уме мнение Марка Твена о том, что нет ничего хуже статистики.
Берите ипотеку в национальной валюте. Если влияние факторов геополитического характера действительно скажется, то, в первую очередь, будет «съедена» реальная стоимость взятого вами кредита. Отдавать будет легче.
Программа «Социальная ипотека» в 2015 году.
Косвенным показателем стабильности является подтверждение государством взятых на себя обязательств по поддержке социальной ипотеки. В этом плане ипотека 2015 года не претерпит радикальных изменений.
Учителя, семьи, обладающие материнским капиталом, участники боевых действий и другие категории населения будут получать необходимую помощь.
Обращает на себя активность АИЖК: в 2015 году агентство будет выкупать ипотечные закладные только по социальным кредитам; для упрощения получения льгот представлена концепция создания единого всероссийского оператора социальных ипотечных программ.
Обратите внимание. 2015 год официально является последним для ряда социальных ипотечных проектов.
Программа «Молодая семья»
По-прежнему одинокий родитель или супруги в возрасте до 35 лет каждый будут иметь возможность получения государственной ипотечной поддержки в том случае, если они стоят на учете для улучшения жилищных условий (отсутствие жилья или не менее 15 кв. м жилой площади на человека) и обладают необходимым семейным бюджетом. Следует учесть, что теперь жилье молодой семье можно приобретать только на первичном рынке и нельзя использовать полученную субсидию в любой момент возврата кредита.
Военная ипотека в 2015 году.
К 2023 году программа «Военная ипотека» должна стать основной формой обеспечения жильем ВС России. Планируется максимально упростить пакет документов для военнослужащих.
В 2018 году Минобороны готовится завершить в полном объеме формирование своего служебного фонда. Но это в несколько отдаленной перспективе.
В 2015 году понятие «очередь на квартиру» должно перестать существовать для военнослужащих в Москве и области.
Прогнозы ипотеки на 2015 год.
По мнению представителей Минэкономразвития, 2015 год должен стать периодом стабилизации, основой для дальнейшего роста. Должна возрасти доля ссуд, выдаваемых для приобретения недвижимости на первичном рынке.
Если не заработают новые механизмы страхования рисков, то следует ожидать рост ставки на 0,5-1%. Специалисты считают, что социальная ипотека будет продолжена. Но расходятся в мнении о сроках.
Одни прогнозируют, что до 2018 года, другие – до 2020.
EasyFinance.ru – лидер рынка систем управления личными финансами в России, занявший первое место на конференции FinTech 2014. Преимущества сервиса уже оценили 230 000 пользователей. Бонусная ссылка для регистрации.
Источник: pravdacredit.ru
Ещё статья по теме:
Ипотека под 6,5%. В чем суть?
- Общайтесь с нами в соцсетях:
Ипотека в России: каким был 2014, каким будет 2015 год?
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2014 года на рынке ипотечного кредитования. Текущую ситуацию можно назвать критической. Однако, несмотря на преждевременные заявления о «смерти» ипотеки в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов.
Пессимистичные ожидания, появившиеся на рынке еще в конце 2012 года, сбылись. Если в начале 2014 года о приближающемся кризисе говорили лишь политические факторы, то уже с середины года появились и экономические.
Сокращение рынка началось с того, что с 1 января по 1 июля Банком России было отозвано 39 банковских лицензий, и количество кредиторов, выдающих ипотеку, снизилось. В августе США ввели заградительные санкции в отношении системообразующих банков. В декабре из-за падения стоимости нефти курс рубля стал резко снижаться по отношению к иностранным валютам.
Для борьбы со спекуляцией Банк России увеличил ключевую ставку с 10,5% до 17%. При этом ЦБ повышал ставку шесть раз в течение года.
В результате, если к середине года банки продолжали более или менее оптимистично смотреть в будущее, предрекая повышение ставок на 1-3% в начале 2015 года, то после изменения ключевого показателя последовала мгновенная реакция ― ставки по ипотеке были увеличены, не дожидаясь нового года.
«Все эти события привели к существенному росту сделок по купле-продаже недвижимости в конце 2014 года, доля ипотеки в которых оставалась довольно высокой, так как население, опасаясь обесценивания сбережений, активно вкладывало деньги в жилье, в том числе с помощью ипотеки, ― рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Вместе с тем всем стало совершенно очевидно, что в 2015 году ситуация на рынке будет только усугубляться».
Сложная экономическая ситуация вынуждала кредиторов весь год обновлять свои программы едва ли не ежемесячно, но декабрьские изменения побили рекорды 2008 года.
К сожалению, перед новым годом на рынке появились случаи отказа выдачи кредита по уже зарегистрированным сделкам на старых условиях, увеличилось количество отказов по заявкам, существенно изменились условия: выросли ставки и минимальный первоначальный взнос.
Средневзвешенная ставка еще в июле составлявшая 12,26 %, на 1 ноября достигла 12,85%, а по итогам года однозначно выйдет за пределы 13% (официальных данных ЦБ пока нет).
Ставки по новым заявкам и вовсе выглядят заоблачными: минимальную ставку может предложить Сбербанк ― 14,5% (данное предложение действует до 28 февраля 2015 г.), за ним идет ВТБ24 со ставкой 14,95%, верхняя граница находится в районе 35% годовых ― таково нижнее значение ставок в банке «Зенит».
Минимальный первоначальный взнос теперь составляет 20% от стоимости недвижимости, в большинстве же кредитных учреждений — от 30% вместо 10-15% в 2014 году. Кроме того, если главным трендом 2013 года в кредитовании новостроек мы называли отмену в ведущих банках надбавки на период строительства, то в конце 2014 года эта надбавка вернулась и составляет 0,6-2%.
«Изменился и подход к рассмотрению заявок, ― отмечает Мария Литинецкая. ― Тренд 2013 года «лояльный подход» переломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков. В декабре ВТБ24 отменил программу «Победа над формальностями» для новостроек.
Сбербанк же по аналогичной программе «Ипотека по двум документам» предпочел просто увеличить долю отказов.
Отказывают в выдаче кредита по следующим факторам: минимальный первоначальный взнос, бОльшая часть или весь доход «серый» (то есть подтвержден справкой по форме банка), наличие других текущих кредитов, просрочек по уже погашенным кредитам, занятость в сферах, подверженных наибольшим колебаниям во время кризиса (недвижимость, туризм, строительство, журналистика, торговля, страхование и другие). Таким образом, если в течение года решение по заявке могло быть положительным, но не подходящим клиенту (например, на меньшую сумму, с более высокой ставкой), то под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80% заявок».
Окончательное понимание того, что текущая ситуация критическая, пришло после того, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило, что с 1 января 2015 года минимальная ставка по рефинансируемым у банков стандартным кредитам составит 15,9% вместо 12,3%, будет сокращен объем выкупаемых закладных, как по стандартным, так и по льготным социально-значимым программам.
Продукты АИЖК, в основном, реализуют небольшие региональные банки, у которых нет собственных программ и возможности держать выданные кредиты на своих балансах.
Повышение ставки рефинансирования Агентством по базовым и льготным программам, а также сокращение объема выкупа кредитов у региональных банков приведет к тому, что некоторые из них перестанут выдавать ипотеку вообще, так как ее будет некому продавать.
Ставки по ипотеке от АИЖК на фоне ставок коммерческих банков (от 14,5% до 35%) все равно выглядят привлекательнее, а вот требования Агентства к заемщикам всегда были строже, и сейчас станут еще более жесткими. Таким образом, все говорит о том, что в ближайшее время, рынок ипотеки как и количество выдающих ее банков, будет сокращаться, уверены эксперты «Метриум Групп».
«Ситуация обостряется также за счет того, что кредиты становятся недоступнее не только для покупателей, но и для застройщиков, ― продолжает Мария Литинецкая. ― Банки пересматривают условия как по текущим кредитным линиям уже строящихся объектов, так и по планируемым к выходу на рынок.
Дорогие кредиты, повышение цен на стройматериалы и ожидаемое снижение покупательской активности ставит девелоперов в тяжелое положение. В такой ситуации однозначно некоторые из них отложат запуск новых проектов. Есть вероятность приостановки строительства и по уже запущенным объектам».
Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», несмотря на преждевременные заявления о «смерти» ипотеки в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов: не все банки занимают деньги у Банка России, некоторые имеют свои дополнительные источники фондирования и могут позволить себе держать ипотечную ставку ниже значения ключевой.
«Ажиотажный предновогодний спрос приведет к снижению активности в новом году, однако квартирный вопрос никогда не перестанет быть насущным, а значит покупать и продавать недвижимость будут и в период кризиса, ― резюмирует Мария Литинецкая.
― На пресс-конференции от 18 декабря 2014 года Президент России Владимир Путин пообещал, что Центральный Банк России и Правительство разработают специальные инструменты для поддержания ипотеки. Текущий кризис далеко не первый, и опыт его преодоления у многих участников в современных условиях уже есть.
Кто-то уйдет, но многие останутся. Таким образом, кризис – это прежде всего проверка на прочность».
- По информации «Метриум Групп»
- stockWERK – Fotolia
- Не пропустите:
- Центробанк не поможет валютным заемщикам
- Цена на нефть косвенно влияет на рынок недвижимости России
- Кредиты стали выдавать в несколько раз реже
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как изменялась ставка по ипотеке в России
Состояние ипотечного рынка недвижимости зависит от экономической обстановки в государстве. На фоне последних событий в стране интересно проследить за тенденцией изменения ставки по ипотеке с момента образования кредитного рынка недвижимости до настоящего времени.
В России развитие ипотечного рынка началось относительно недавно: в 1997 году было создано Агентство по ипотечному кредитованию, а в следующем году был принят главный документ этой области — «Закон об ипотеке». За первый год работы было выдано всего 150 сертификатов на ипотеку. Они выдавались под такие условия: сумма в валюте, а ставка — 10% годовых.
До середины 2000 годов развитие ипотечного рынка происходило медленно. Условия кредитования были такими, что только очень обеспеченные люди могли воспользоваться таким предложением.
Максимальная ипотечная ставка была установлена в 1999 году — 35% годовых при сроке кредитования всего 5 лет. Но уже в 2000 году ставка снизилась на 5%, а период погашения был увеличен до 10 лет. Кредиты выдавались только в долларах США.
Интересно, что за целый год работы в одном ипотечном агентстве было совершено только 17 сделок.
Настоящий бум развития ипотечного рынка начался с 2005 года, когда была принята новая редакция Жилищного кодекса. Также этому поспособствовало снижение ставки рефинансирования и уровня инфляции. Началась настоящая рыночная конкуренция.
В погоне за каждым клиентом начали снижаться ставки по кредитам. На начало 2006 года средневзвешенная ставка в рублях составила 14,9%, а валюте — 11,8%. Общий объем кредитования в долларах и рублях был примерно одинаковый.
Всего в 2005 году было предоставлено ипотечных займов на 56 миллиардов рублей.
Систематическое снижение ставок по кредитам наблюдалось несколько лет, вплоть до лета 2008 года. К этому моменту ставки составили 12,4% и 10,9% годовых в рублях и валюте соответственно. Кризис 2008 года затормозил развитие ипотечного рынка.
В те годы прекратили свою деятельность или свернули ипотечные проекты многие финансовые структуры, не имеющие доступа к долгосрочному кредитованию. Это обусловило рост ставок по кредитам. Пик повышения пришелся на май 2009 года: 14,9% в рублях и 13,8% в валюте.
В 2009 году было совершено рекордно низкое количество сделок по ипотеке.
Постепенно кризис отступал, и в декабре 2011 года ставка по валюте уже составляла 9,8%, а в рублях — 11,4% годовых. Эти показатели стали минимальными за последние годы. После этого времени наблюдается только рост ипотечных ставок. Так, в конце 2014 года средневзвешенная ставка по стране составила 12,7% годовых.
Переломный момент наступил с 16 декабря 2014 года, когда Центробанком РФ было принято решение о повышении ключевой ставки до 17%. Это привело к незамедлительному росту ипотечной ставки до 17-20%.
Такие условия кредитования, конечно, не могут не затормозить развитие ипотеки. Покупка недвижимости становится практически нереальной. На данный момент правительством разрабатывается ряд мер по преодолению кризиса на рынке недвижимости.
К примеру, было принято решение выделить 20 миллиардов рублей на обеспечение процентных ставок банкам. Это позволит кредитным учреждениям выдавать ипотеку населению для приобретения жилья в новостройках под 13% годовых.
Таким образом власти рассчитывают поддержать и застройщиков.
Однако эти льготные условия будут доступны далеко не всем. В правительстве высказались за то, что под 13% можно выдавать кредиты только на покупку единственного жилья эконом-класса или для увеличения жилплощади в связи с рождением двух или более детей.
Спрогнозировать, что дальше будет происходить с ипотекой в 2015 году очень сложно. Скорее всего, ключевая ставка продолжит снижение (на данный момент ее значение уже снижено с 17 до 15%).
Этот факт должен будет отразиться и на понижении ставок по кредитам.
Но для значительных улучшений потребуется стабилизация макроэкономической ситуации в стране, а это возможно только при повышении цен на нефть, отмене санкций и укреплении российского рубля.
Итоги 2014 года: ипотека установила новый рекорд
Россияне привыкли решать свой квартирный вопрос с помощью заемных средств. Это показывают последние данные статистики, которые опубликовало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Так, в прошлом году было выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в 1,76 трлн. рублей. Это в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза — в денежном выражении.
Замедление к концу года
Тем не менее, как отмечают аналитики, месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52% в январе до 13% в ноябре. При этом в декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17%.
«В таких условиях потенциальные заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью получить кредит по одобренным ставкам, — говорится в итоговом отчете АИЖК.
— Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам.
С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры».
Для сравнения, если в целом по году средняя ставки выдачи ипотечных кредитов составила 12,5%, то в декабре она поднялась до 13,2%. Как поясняют в АИЖК, статистики за январь пока нет. Тем не менее беглый анализ банковских предложений свидетельствует о росте средних ставок до уровня 19 — 20% годовых.
«Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме, — говорится в отчете АИЖК.
— Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30% и более.
В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5 — 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах).
Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов».
В то же время, по словам аналитиков, программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. Эта мера должна начать действовать примерно с апреля, об этом на днях сообщили в Минстрое.
Высокое качество портфеля
В 2014 году банки активно конкурировали друг с другом за ипотечных заемщиков. Это сначала привело к снижению требований к потенциальным клиентам.
Однако, несмотря на это, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне.
К примеру, доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет всего 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — 95,5%.
«В то же время такая стабильность во многом обеспечивалась высокими темпами роста ипотечного портфеля, — отмечают в АИЖК.
— В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8% — почти до 75 млрд рублей.
Уже в начале 2015 года вместе с вероятным сокращением выдачи ипотечных кредитов может наблюдаться тенденция к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности».
При этом доля сделок с ипотекой тоже выросла до очередного рекордного уровня. По данным Росреестра, 26,7% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 году, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом рынок жилья по итогам года вырос на 10%, причем во многом этому способствовал декабрьский спрос.
Рост цен на жилье и роль ипотеки
Цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%. Это вдвое ниже официальной инфляции (11,4%), но в любом случае рост стоимости квадратных метров сохранил спрос со стороны тех, кто покупает недвижимость с инвестиционной целью.
«Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, — отмечают в АИЖК. — Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн. квартир общей площадью 81,6 млн. квадратных метров, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР).
С учетом того, что не менее 40 — 50% сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП.
В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008 — 2009 годов.
В целом, в 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста.
Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%.
Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 г.) и достигла рекордных 20,4%.
Таблицу к статье можно посмотреть на сайте источника.
Ипотека в России. Итоги 2014 года
18 Февраля 2015
В конце 2014 г. ставки по ипотечному кредитованию оказались довольно высокими, рынок недвижимости заметно изменился, на что повлияли различные макроэкономические факторы. В свою очередь это отразилось не только на гражданах, желающих приобрести недвижимость, но на строительные компании, некоторым из которых пришлось приостанавливать проекты из-за непредсказуемости экономической ситуации.
Ипотечное кредитование на настоящий момент — одно из наиболее перспективных направлений деятельности банков в России, с этой целью разрабатываются собственные модели кредитования и продукты в каждом банке, которые имеют возможность функционировать в российской системе.
Ипотечный жилищный кредит является совокупностью экономических, организационных и правовых отношений, которые складываются на основе движения ссужаемой стоимости в форме денег, их целью становится финансирование покупки жилой площади частным лицам.
Как правило, в случае дефолта заёмщика кредитор путём обращения взыскания на предмет залога может покрыть свои убытки. Кредитный период довольно длителен, то есть 20-30 лет и даже более, его сумма составляет не выше 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, что и есть предмет залога.
Главное условие данного кредита — это внесение заёмщиком первоначального взноса на оплату части жилья из собственных средств, составляющей не менее 30% его общей стоимости. Стоит учесть, что величина такого взноса имеет существенное значение, так как заёмщик показывает наличие собственных средств, направленных на покупку жилья.
Вдобавок, в случае банкротства заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно для компенсации потерь кредитора и расходов, связанных с процедурой реализации жилья. После погашения кредита сумма за вычетом расхода возвращается бывшему заёмщику.
Как правило, проценты и кредит по долгосрочному периоду выплачиваются в формуле аннуитетных платежей, данный метод удобен для заёмщика и кредитора. Безусловно, камнем преткновения остаётся сам размер процента кредитования, увеличившийся в 2014 г. и превысивший все предыдущие рекорды.
Первые пессимистичные ожидания появились на российском рынке ещё в 2012 г., о приближающемся кризисе разговоры велись в начале 2014 г., предпосылками были политические факторы, но несколько позже наметились ещё экономические.
Сокращение рынка стало очевидным, когда Банк России отозвал 39 банковских лицензий, количество кредиторов на рынке сразу сократилось. В конце лета США ввели санкции в отношении системообразующих банков, а концу года курс рубля начал снижаться из-за падения стоимости нефти.
Банк России решил повысить ключевую ставку до 17% для борьбы со спекуляцией. Следовательно, ставки по ипотеке были увеличены до начала 2015 г.
Данные события спровоцировали рост сделок по купле-продаже недвижимости, а доля ипотеки оставалась высокой, поскольку граждане опасались обесценивания своих сбережений и вкладывали деньги в недвижимость, в том числе с помощью ипотечного кредитования1.
Помимо этого, сложная экономическая ситуация вынуждала кредиторов ежемесячно обновлять свои программы и изменять подход к рассмотрению заявок. Но уже в конце 2014 г. на рынке появились случаи отказа выдачи кредитов по зарегистрированным сделкам, основанных на старых условиях. Подобное проявлялось в увеличении ставок и минимальном первоначальном взносе.
Так на конец февраля 2015 г. Сбербанк мог предложить минимальную ставку в 14,5%, ВТБ24 давал 14,95%, а самая верхняя граница равнялась 35% в банке «Зенит». Минимальный взнос составлял 20% от стоимости недвижимости, но в большинстве кредитных учреждений это значение могло быть выше 30%.
К слову, вернулась надбавка на период строительства, которая стала составлять от 0,6% до 2%.
Кредит больше не выдавался, если у заёмщика большая часть или весь доход оказывался «серым», оставались в наличии текущие кредиты и просрочки по уже погашенным займам, а также если клиент занимался в сферах, подверженных значительному колебанию в период кризиса, а это недвижимость, журналистика, туризм, строительство, торговля, страхование. Около 80% заявок в конце года не были приняты2.
Вдобавок, ситуация накалилась после объявления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в начале января о новой минимальной ставке рефинансирования, которая отныне будет составлять 15,9% вместо ранее заявленных 12,3%. К слову, требования к заёмщикам стали строже, однако ипотека АИЖК выглядит привлекательнее нежели ставки коммерческих банков.
В свою очередь сокращение объёма выкупа кредитов у региональных банков и повышение ставки рефинансирования Агентством по базовым и льготным программам может привести к тому, что часть банков перестанут выдавать ипотеку, поскольку не будет спроса. В данном случае кредиты становятся недоступными для покупателей недвижимости и застройщиков.
Помимо этого, банки приступили к пересмотру условий по текущим кредитным линиям планируемой к выходу на рынок недвижимости и строящихся объектов.
Дорогие кредиты, рост цен на стройматериалы и снижение покупательской активности поставили девелоперов в затруднительное положение, ведь появляется вероятность приостановки на неопределённое время запущенных объектов.
Но на данном фоне всё же есть положительные моменты, так как не все банки занимают средства у Банка России, поскольку часть из них обладают дополнительными источниками фондирования и вполне могут позволить держать ипотечную ставку ниже ключевой.
Стоит отметить, что ажиотажный предновогодний спрос снизил покупательскую способность в 2015 г., однако квартирный вопрос остаётся насущным.
Таким образом, даже в настоящий момент происходит покупка и продажа жилья, а Центральный Банк прорабатывает меры, направленные на поддержание ипотеки.
Тем не менее для граждан остаётся насущная проблема: когда же приобретать недвижимость? Отвечая на поставленный вопрос, все банки единодушны в оценках рынка: стоит покупать недвижимость, если объект не рассматривается в качестве инвестиций3.
Для граждан, которых остро затрагивает квартирный вопрос, советуют не затягивать с решением, ведь на настоящий момент условия его приобретения находятся на доступном уровне. К слову, строящихся домов не так мало, а это позволит выбрать подходящую жилищную площадь.
По мнению российских экспертов, те, кто рассчитывает на ипотеку, могут ею воспользоваться, поскольку ставки находятся на привлекательном уровне. Более того, на рынке могут сократиться участники госпрограммы, а при постепенном снижении учётной ставки уменьшаются размеры субсидии, тогда банки будут ориентироваться на свои программы.
Если разница между стоимостью привлечения ресурсов и размещения с учётом компенсации не будет покрывать операционные расходы, то кредитные организации примут решение о приостановке выдачи ипотеки.
Итоги 2014 года на ипотечном рынке
Источник: аналитический Центр компании РУСИПОТЕКА
Итоги года: рынок ставит рекорды и готовится к падению, госбанки монополизируют рынок, государство принимает меры к спасению застройщиков и заемщиков
В десятке лидеров по итогам 2014 года произошли значительные изменения в сравнении с 2013 годом.
Впервые в топ-10 ведущих ипотечных банков попал Россельхозбанк, который с результатом 53,8 млрд рублей выданных ипотечных кредитов расположился на четвертой позиции между двумя другими банками с госучастием, а также Банк Санкт-Петербург, замыкающий десятку с объемом выдачи в 16 млрд рублей.
Признанные лидеры ипотечного кредитования в лице Сбербанка (920,9 млрд рублей) и ВТБ24 (350,7 млрд рублей) с огромным преимуществом оторвались от преследователей, увеличив разрыв не только между ними, но и между собой.
Несмотря на почти двадцатипроцентное снижение объемов выдачи, Газпромбанк (63,3 млрд рублей) уверенно занимает третью строчку рейтинга.
Банк Москвы (33,8 млрд рублей) укрепил свои позиции, поднявшись за год с восьмого места на пятое. За год рост выдачи банком ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза.
Впервые за последние шесть лет специализированный ипотечный банк ДельтаКредит опустился ниже четвертого места. По итогам прошлого года он занял шестую позицию с результатом 32,9 млрд рублей.
Следует отметить результат Абсолют Банка (15,6 млрд рублей), который вернулся в топ-10 после двухлетнего перерыва и занял девятую позицию.
Связь-банк (23,9 млрд рублей) и Росбанк (19,1 млрд рублей) заняли соответственно седьмую и восьмую позицию, подтвердив свою репутацию активных участников ипотечного рынка.
Сравнительная таблица результатов за 2014 и 2013 года выглядит следующим образом. Полностью таблицу можно посмотреть и скачать в разделе Рейтинг ипотечных банков на портале Русипотека.
| итоги 2014 года | итоги 2013 года | |||
| Название банка | Объем, млн руб. | Прирост, % | Название банка | Объем, млн руб |
| 1. Сбербанк |
- 920 982
- 46
- 629 761
- 350 718
- 44
- 243 336
- 63 262
- -19
- 78 198
- 53 832
- 93
- 28 135
- 33 796
- 130
- 17 906
- 32 936
- 17
- 17 606
- 23 974
- 34
- 17 200
- 19 069
- 8
- 14 706
- 15 595
- 21
- 14 454
- 16 048
- 24
- 13 388
1. Сбербанк 2. ВТБ 24 2. ВТБ 24 3. Газпромбанк 3. Газпромбанк 4. Россельхозбанк 4. Дельтакредит 5. Банк Москвы 5. Связь-Банк 6. Дельтакредит 6. Росбанк 7. Связь-Банк 7. Райффайзенбанк 8. Росбанк 8. Банк Москвы 9. Абсолют Банк 9. Возрождение 10. Банк С-Петербург 10. Уралсиб ист. Русипотека
Банки с госучастием на рынке ипотечного кредитования
На ипотечном рынке присутствует шесть крупных банков с государственным участием. Это Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Связь-Банк, Банк Москвы.
По итогам 2014 года совокупный объем ипотечных кредитов, выданных этими банками составил 1 446 564 млн рублей, что составляет 82% от всего объема выдачи. Таким образом, доля госбанков на ипотечном рынке продолжает расти.
При этом конкуренция между ними идет на пользу рынку, хотя и вытесняет коммерческие банки.
“Наступивший год пройдет под знаком развития социальных программ и программ помощи заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию.
Очень интересно будет наблюдать за процессом реформирования АИЖК, о котором много говорят. Госбанки еще более укрепят свои позиции в силу отсутствия у них значительной конкуренции“, — говорит генеральный директор компании ООО “РУСИПОТЕКА” Альберт Ипполитов.
Официально: данные ЦБ РФ по рынку ипотечного жилищного кредитования
| Показатели | 2014 год (на 01.01.15) | Прирост показателя *, % | 2013 год (на 01.01.14) |
| Объем задолженности, млрд руб. | 3 520 098 | 33 (33) | 2 648 859 |
| Объем просроченных кредитов, млрд руб. | 46 096 | 16 (-5) | 39 650 |
| Объем выданных кредитов, млрд руб. | 1 762 523 | 30 (31) | 1 353 926 |
| Количество выданных кредитов, тыс. штук | 1 012 301 | 23 (19) | 825 039 |
* — в скобках указаны значения прироста показателей за 2013 год.
Темп роста ипотечного рынка в 2014 году был сравним с темпом прошлого периода. Цифровые показатели достигли очередных максимумов. На фоне ослабления рубля в четвертом квартале 2014 года мы наблюдали ажиотажный спрос на недвижимость.
По всем ключевым показателям рынка мы наблюдаем положительную динамику – увеличение общей задолженности по ипотечным кредитам (прирост 33%), увеличение объема (прирост 30%) и количества выданных ипотечных кредитов (прирост 23%).
Прогнозируемым было увеличение объема просроченных кредитов. Данный показатель увеличился на 16% и на 1 января 2015 года составил 46,1 млрд рублей.
При этом доля просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам остается крайне низкой и составляет по рублевым кредитам 0,83% и 0,49% по валютным ипотечным кредитам.
В конце 2014 года мы наблюдали резкий рост процентной ставки по ипотечным кредитам. По итогам декабря средневзвешенная ставка достигла 13,16%, повторив уровень конца 2010 года. Мы считаем, что тенденция увеличения кредитной ставки продолжится в первом квартале текущего года.
Прогноз по дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования достаточно пессимистичен. На прошедшем в январе 2015 года Российском ипотечном конгрессе, эксперты предрекли пятикратное падение объемов выдачи ипотечных кредитов. Учитывая экономическую ситуацию в России, которая влечет за собой падение платежеспособного спроса, прогноз более чем реалистичен.
В наступившем году мы будем наблюдать снижение объемов выданных кредитов, увеличение просроченных кредитов, а также увеличения роли государства по стимулированию рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования.