Приобретение жилья – это одна из важнейших покупок для большинства людей. Но недвижимость также является и способом получения прибыли, например, при ее продаже. Стоимость жилья ежемесячно изменяется. Многие эксперты считают, что цены на недвижимость постоянно растут. Действительно ли, что за последнее время недвижимость в России только дорожала? Или наблюдались и спады на фоне экономических кризисов? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проконсультировались у экспертов.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла.
Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз.
На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса.
Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров.
Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России
Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.
Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:
Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов.
Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся.
Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.
Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:
Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.
То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.
Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен
Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».
В документе рассматривается вопрос стоимости жилья в отношении его доступности как по цене, так и по наличию.
По мнению Банка России, в последние 10 лет правительство делает все возможное, чтобы сбить рост цен на недвижимость и сделать жилье более доступным для людей.
Поэтому в стране намечалась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Да, рост все равно наблюдается, но он намного медленнее, чем рост цен на другие товары. Хотя были и исключения:
В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.
Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России
Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).
Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.
Динамика цен в зависимости от региона
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»
Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.
Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.
Ценовая политика недвижимости по категориям
Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.
Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»
Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.
Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.
В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.
В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.
«Ипотечный пузырь может лопнуть»: что будет дальше с ценами на квартиры в Петербурге
Государственная программа льготной ипотеки от 6,5 % годовых, призванная поддержать строительную область и россиян в улучшении жилищных условий, подходит к концу — с 1 июля 2021 года рынок недвижимости начнет претерпевать изменения.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали о причинах резкого повышения цен на жилье в 2020–2021 годах, о прогнозах на стоимость квадратного метра, а также о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.
Цели программы
К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.
Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.
Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.
«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.
Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.
«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.
Плюсы и минусы
Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.
«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.
Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.
«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.
Последствия кредитов
Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства.
Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене.
По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.
Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.
«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.
На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.
«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян.
Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв.
метров», — заявил Марат Хуснуллин.
Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.
Почему цены поднялись на самом деле
Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.
«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.
К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.
«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.
Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.
«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.
С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.
Что сейчас на рынке недвижимости
С 1 июля петербуржцам придется адаптироваться не к новым, а к старым условиям, которые были до начала пандемии, только цены уже другие.
«В среднем они поднялись процентов на 25 за 2020 год в городе. Плюс еще в этом году процентов на 10. Фактически за год цены на недвижимость выросли в среднем на 30 %», — сообщил Алексей Белоусов.
Прогнозы
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.
«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %.
Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках.
Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.
Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.
«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.
Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.
«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.
Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».
Качество жилья
В связи с резким и серьезным подорожанием стройматериалов оптимизировать расходы застройщики, конечно, будут, но сдать объект из некачественных материалов практически невозможно, считает Алексей Белоусов. Ведь сдачу каждого проекта недвижимости и качество материалов контролирует Госстройнадзор в соответствии с утвержденным планом строительства.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что цены на стройматериалы в Петербурге вырастут с начала лета.
Объем выдачи ипотеки в РФ в феврале вырос вдвое по сравнению с прошлым годом
10 марта 2021, 11:02
Официальный сайт Минстроя РФ
Москва. 10 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Объем выдачи ипотеки в России в феврале 2021 года составил 147 тыс. кредитов на 410 млрд рублей, что превышает показатель февраля прошлого года на 36% в количественном выражении и на 53% в денежном, свидетельствуют предварительные данные ДОМ.РФ и Frank RG.
«Объемы выдачи ипотеки в России в феврале составили 147 тыс. кредитов на 410 млрд рублей. Это превышает показатели февраля прошлого года на 36% в количественном выражении и на 53% в денежном.
В общей сложности за январь–февраль в стране выдано 242 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 669 млрд рублей.
Планка в полтриллиона выдачи достигнута менее чем за два месяца, тогда как в прежние годы на это требовалось по меньшей мере три месяца», — отметили в пресс-службе ДОМ.РФ.
«Более 240 тыс. ипотечных кредитов с начала года — это почти четверть миллиона семей, улучшивших свои жилищные условия. Конечно, главная причина таких объемов ипотечного кредитования — рекордно низкие ставки по ипотеке.
Огромный вклад в этот результат вносит программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, оператором которой является ДОМ.РФ. С помощью этого инструмента с апреля прошлого года купили жилье свыше 400 тыс.
семей, сумма выдачи достигла 1,2 трлн рублей», — прокомментировал результаты, представленные компанией, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
По данным Банка России, в январе средневзвешенная ставка выдачи ипотеки в стране составила 7,23% (на 2 п.п. ниже, чем годом ранее). На первичном рынке, где действуют льготные программы с государственным участием, средняя ставка еще ниже — 5,86%. При покупке жилья на вторичном рынке, ставки все еще остаются достаточно высокими.
«Институт развития в жилищной сфере в тесном взаимодействии с правительством и Банком России реализует целый комплекс системных мер по повышению доступности ипотеки.
В их числе — цифровизация ипотечного кредитования: дальнейшее внедрение электронных закладных, перевод всего процесса выдачи и банковского сопровождения кредита в электронную форму.
Дополнительно снижению ставок способствует развитие рынка ипотечных облигаций», — рассказал глава компании Виталий Мутко.
На сегодняшний день с помощью ипотеки осуществляется более 80% всех сделок с недвижимостью в новостройках и 50% — на вторичном рынке.
По данным ЦБ РФ, в 2020 году банки предоставили физлицам ипотечные кредиты на 4,296 трлн рублей, что на 50,8% больше, чем в 2019 году. Таким образом, в прошлом году на 42,6% был превышен рекорд 2018 года, когда были выданы 3,013 трлн рублей ипотечных кредитов.
Количество предоставленных кредитов в прошлом году выросло на 34,9%, до 1 млн 712,7 тыс. Этот показатель также стал новым годовым рекордом (прежний был зарегистрирован в 2018 году — 1,472 млн).
Новости в России и в мире — Newsland — информационно-дискуссионный портал. Новости, мнения, аналитика, публицистика
Игорь Николаев, доктор экономических наук
Банк России 11 июня 2021 года принял решение повысить ключевую ставку на 50 б.п. (базисных пункта) до 5,50% годовых. Предположу, что большинство наших граждан, услышав такое сообщение, не очень-то поймут, что это весьма тревожная информация.
Тревожная, потому что принимая это решение, Банк России фактически признается: инфляция в России заметно ускоряется. Таким решением Банк России удорожает деньги для коммерческих банков, которые как раз берут их у него под эту самую ключевую ставку.
Делает это он для того, чтобы сдержать инфляцию.
РИА Новости
Цены и вправду ускоряют свой рост. Кто-нибудь скажет: «Эка невидаль, это и так очевидно». Конечно, очевидно, потому что мы — потребители — все это ощущаем на своих кошельках. Что дальше ожидать? Это юные люди не представляют, что такое по-настоящему высокая инфляция, а люди зрелых и старших возрастов прекрасно помнят инфляционный ужас 90-х годов прошлого века.
Но сначала все-таки немного официальной статистики, которая также говорит о серьезности проблемы. С начала 2021 года и по 7 июня 2021 года потребительские цены в России выросли, по данным Росстата, на 3,7%. Понимаю, многие скажут, что таким цифрам по инфляции верить нельзя, но будем оперировать официальными данными — какие есть, такие и есть.
Акцентирую ваше внимание на этой цифре потому, что именно столько — 3,7% — должна была составить инфляция в целом за 2021 год, согласно официальному правительственному прогнозу, исходя из которого принимался федеральный бюджет на 2021 год. То есть
уже к 7 июня текущего года мы вычерпали, если можно так сказать, годовой лимит по росту цен. А ведь еще даже I полугодие не закончилось.
Именно поэтому Правительство и Банк России вынуждены пересматривать свои прогнозы на 2021 год.
Так они будут делать до конца года, а потом скажут, что итоговая инфляция за год (6-7%…?) оказалась близка к прогнозируемой.
Вот такое лукавство, потому что сравнивать надо, конечно же, итоговые показатели по инфляции с прогнозом, с которым вступали в 2021 год, а не с той его версией, которая появится к концу года.
Что с ростом цен по отдельным продовольственным товарам за последние полгода? С конца декабря 2020 года лидерами подорожания, по данным Росстата, стали овощи: лук репчатый подорожал на 38,9%, капуста — на 60,6%, картофель — на 70,2%, морковь — на 80,3%. В принципе, во многом такое подорожание объясняется сезонностью, но все-равно овощи в этом году в цене растут значительно быстрее, чем в прошлые годы.
Объективности ради, следует признать, что сегодня быстро растут цены на продовольствие и сельхозпродукцию во всем мире.
В мае 2021 года индекс цен, рассчитываемый Продовольственной и сельскохозяйственной организацией ООН (FAO Food Price Index) составил 127,1%, то есть цены выросли на 27,1% по сравнению со средним их уровнем в 2014-2016 годах.
Именно поэтому, кстати, наши экспортеры тех же зерновых увеличили поставки, а правительство стало их ограничивать, чтобы сдержать внутренние цены. Экспорт гречки так и вообще запретили.
Однако одним только повышением цен на мировых рынках объяснить рост цен внутри страны нельзя. Правительство само «приложилось» к тому, чтобы ускорить инфляцию.
Я имею в виду неуклюжие попытки директивного регулирования цен, предпринятые в конце 2020 года с целью сдержать цены на сахар и подсолнечное масло, когда вынудили производителей и ретейлеров в добровольно-принудительном порядке подписать соответствующие соглашения.
А если к этому добавить другие причины высокой инфляции в России (недостаточный уровень развития конкуренции, российские антисанкции, неэффективное госрегулирование тарифов естественным монополий и ЖКХ и пр.), то становится понятным, почему актуализируется проблема инфляции.
Что ждать? Честно говоря, оснований для оптимизма маловато. Я бы еще обратил ваше внимание на следующий момент. Когда говорят об инфляции, то в центре внимания всегда так называемая потребительская инфляция, показатель, которой говорит о том, как изменяются цены на товары и услуги, которые мы, потребители, покупаем.
А ведь есть еще и другая инфляция, ее показатель — Индекс цен производителей промышленных товаров — показывает, как дорожают товары, которые продают друг другу предприятия и организации.
Надо иметь в виду, что если ускоренно растут цены на промышленные товары, то завтра это, с большой долей вероятности, выйдет и на потребительский рынок.
В связи с этим информация к размышлению: уже в апреле 2021 года прирост цен производителей промышленных товаров составил 27,6% в годовом выражении, в то время как аналогичный показатель по потребительским ценам составил 5,5%. Делайте выводы, как говорится.
Одновременно с фиксацией ускоряющегося роста цен пришла информация о том, что Росстат к началу следующего года запустит систему по использованию данных контрольно-кассовой техники и будет проводить параллельно два расчета индекса потребительских цен. Если данные окажутся сопоставимыми, то Росстат может частично перейти на расчет инфляции с использованием данных из чеков.
Как относиться к этой информации? Может быть, просто хотят подправить инфляцию? Надеюсь, что нет. Подход-то, согласитесь, разумный: считать инфляцию по чекам из магазинов.
Кроме того, учтем, что пока для обеспечения сопоставимости данных инфляцию будут продолжать считать и по действующей методологии. Так что пока по этому поводу — как по-новому считать инфляцию — беспокоиться не стоит.
А беспокоиться надо по поводу того, что цены растут все увереннее и все быстрее.
Пузырь лопнет, цены вырастут, спрос упадет?
Государственная программа привлечения заемных средств под низкий процент не только спасла строительный рынок в 2020 году, но и стала драйвером роста цен, и ее продление до 1 июля 2021 года породило логичный скепсис со стороны экономистов.
О возможности «ипотечного пузыря» по американскому образцу на фоне перегрева рынка недвижимости заговорили еще в июле – такое предположение высказал заместитель министра финансов Алексей Моисеев.
Да и после выступления Эльвиры Набиуллиной в Госдуме, когда было озвучено решение продлить период льготного кредитования, остался «осадочек»: главный банкир страны подчеркнула, что с такого рода поддержкой, стимулирующей рост цен, пора бы и завязывать.
В итоге рынок недвижимости волнуют сегодня три важных вопроса: ждет ли нас «ипотечный пузырь», что будет с ценами на новостройки и дальнейшим покупательским спросом населения. А также не уйдет ли потребитель на рынок вторичного жилья.
Пузырь, который не лопнет
Игроки рынка недвижимости считают, что реальной угрозы «ипотечного пузыря», подобного тому, что в 2008 году привел к финансовому кризису в США, а затем и во всем мире, россиянам можно не опасаться: американский и российский рынки жилья и ипотеки находятся на совершенно разных уровнях развития.
Во-первых, не те объемы. Наше главное отличие состоит в том, что процент ипотечников в России значительно ниже, чем в США и европейских странах. Покупаемый метраж тоже несопоставим – 18 м² на человека, в то время как в Европе и Америке он стартует от 30-ти.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что массовые дефолты по ипотеке в России начнутся только с наступлением экономического коллапса, когда люди перестанут получать зарплату или вообще лишатся рабочих мест.
Во-вторых, российская ипотека – слишком маленький сектор экономики.
По словами Надежды Коркка, управляющего директора агентства недвижимости «Метриум», в США в 2007 году объем ипотечного долга равнялся 70% ВВП, а в России сейчас – 7% ВВП.
То есть россияне живут в условиях хронического дефицита заемных средств на жилье, чего нельзя сказать об американцах или европейцах, чьи долги за ипотеку достигают, а в некоторых случаях превышают размер ВВП.
В третьих, в США, в отличие от России, развит рынок ипотечных облигаций, который, собственно, и обрушился, вызвав цепную реакцию на других рынках из-за роста неплатежей по ипотеке.
Неизбежность роста
В конце октября, когда Эльвира Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки, рост цен на квадратный метр на фоне усиленного спроса был уже не новостью: о том, что, согласно прогнозам Министерства строительства России, заложенным в целях программы «Жилье и городская среда», средняя стоимость жилья в новостройках модельного (стандартного) жилья в стране в среднем составит 88 тыс. руб. за 1 м², РБК писал еще в мае этого года. Отмечая, что этот показатель выше уровня цен, на которые ориентируется Минстрой в 2020 году (75,2 тыс. за 1 м²), и выше тех, которые по факту были в России в 2019 году (68,9 тыс. за 1 м²).
Генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина считает, что программа льготной ипотеки действительно спасла отрасль, но дальнейшее поддержание пониженной ставки на фоне снижения объемов предложения будет способствовать росту цен и дальше: «Цены в старых границах Москвы за прошедшие месяцы и так выросли на 13,5% до уровня 243,9 тыс. рублей за м², в Новой Москве рост составил 18,3% до 152,8 тыс. рублей за м², причем основной прирост пришелся именно на вторую половину года».
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова сообщает, что по данным ее компании, с января по ноябрь этого года средняя стоимость 1 м² в новостройках бизнес-класса в Москве выросла на 19% до 290 515 рублей, а в премиум-классе – на 14,8%, до 658 558 рублей. Запуск программы льготной ипотеки расширил аудиторию покупателей новостроек, во-первых, за счет тех, кто ранее не мог взять кредит из-за более высоких ставок и, как следствие, более крупных ежемесячных платежей. Во-вторых, за счет активизации инвестиционного спроса.
Растущий покупательский спрос также привел к вымыванию наиболее доступных квартир и закономерному росту цен на «остатки» лотов и более ликвидные объекты.
Что, в свою очередь, позволило активно продолжать строительство уже начатых проектов и постепенно выводить в продажу новые ЖК.
По подсчетам аналитиков компании «БЕСТ-Новострой» в старой Москве выручка девелоперов оказалась на 17% выше, чем год назад за тот же период, и составила 540 млрд руб.
Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова уверена, что в условиях пролонгирования программы до конца 2021 года цены продолжат расти, хоть и не такими быстрыми темпами: именно продление ипотеки с господдержкой до июля, а может быть и до конца будущего года, поможет снять ценовое напряжение и убавит ажиотаж покупателей, боящихся не успеть получить ипотеку до конца ноября.
Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков дает следующий прогноз: «Если говорить об удорожании первичной недвижимости, то к концу года средняя стоимость квадратного метра выросла на 15%, а по ряду проектов – до 20%.
Однако этот рост был обусловлен множеством рыночных факторов – сокращением объемов строительства, вымывание наиболее ликвидного предложения, формирование отложенного спроса за время действия ограничений, ростом себестоимости материалов и энергоносителей и так далее.
Кроме того, цена, как и раньше, растет по мере строительной готовности объектов».
То есть все эти рыночные факторы, как и раньше будут играть свою роль в дальнейшем на планомерном росте стоимости квадратного метра.
С учётом инфляции, которая в нашей стране в годовом исчислении составляет уже 3,98%, и удешевлением рубля, очевидно, что квадратный метр будет прибавлять в цене.
Сохранение низкой ставки поможет компенсировать этот рост, а сохранение условий льготного кредитования на более долгий срок может «успокоить» покупателя и сбалансировать кривые спроса и роста цен.
Без спроса?
На дискуссионной сессии проекта GMKTalks, состоявшейся в начале декабря, на вопрос будет ли следующий год таким же прибыльным для девелоперов, исполнительный директор по работе с партнерами дивизиона «ДомКлик» Александр Попов четко обозначил: надеяться на это не стоит. Он озвучил свежие данные о числе заявок на одобрение ипотеки в «ДомКлик»: «…Сейчас, в моменте, мы видим, что объем заявок на 20% ниже, чем был в прошлом году. А ведь сейчас идет закладка рынка на следующий год. Мы понимаем, что будет определенный провал спроса».
Заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба подтверждает: нового скачка спроса на ипотеку в следующем году не ожидается, так как многие воспользовались возможностью улучшить жилищные условия, а доходы населения не растут.
Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, говорит о том, что специалисты рынка недвижимости уже наблюдают постепенное снижение ажиотажного и отложенного спроса. Однако вывод десятков новых проектов поддержит интерес платежеспособных заемщиков, которые успеют купить жилье по привлекательной стоимости на начальном этапе строительства и воспользоваться льготной ипотекой.
Игорь Сибренков считает, что даже досрочное прекращение действия льготной ипотеки, меры изначально временной, не сильно скажется на спросе — сегодня банковские ипотечные ставки держатся на максимально комфортном для покупателей уровне.
Спросом по-прежнему будут пользоваться проекты с оптимальным соотношением цены-качества и высокими характеристиками: хорошей транспортной доступностью, оригинальной архитектурой и насыщенной инфраструктурой, разнообразными планировочными решениями, а также разнообразием условий приобретения.
Что касается спроса на вторичное жилье, то, как всегда сработал закон рынка: как только застройщики стали поднимать цены, потребители задумались о «вторичке».
Но так как стоимость так называемого регулярного жилья тоже успела подрасти, и на рынка вторичного жилья осталось не так много ликвидных предложений, покупатели вновь сфокусировали внимание на новостройках, при этом принимая решение значительно быстрее.
Юлия Федулаева, директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «МИЭЛЬ», предполагает, что при досрочном завершении программы ситуация может сложиться аналогично нынешним сентябрю и октябрю, на которые пришелся «пик» спроса на жилье: «В то же время продление программы господдержки на неопределенный срок, скорее всего, не лучшим образом скажется на рынке. Рано или поздно дофинансирование из бюджета закончится, поэтому льготная ипотека действительно будет потихонечку приостанавливаться, так как есть игроки рынка, которые пытаются нажиться на этих действиях». Ирина Дзюба прогнозирует в наступающем году рост интереса к сделками trade-in, сообщая, что уже сейчас покупатели MR Group все чаще интересуются этой возможностью, что говорит о желании многих владельцев «вторички» переехать в более качественное жилье.
«Для застройщиков эффективной мерой поддержки могли бы стать более низкие ставки по проектному финансированию. В частности, при строительстве наиболее дешевого жилья стандартного класса, основными покупателями которого как раз являются категории граждан с не самыми высокими доходами, при условии, что застройщик сохранял бы более доступный ценник».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Стоит напомнить, что в этом году жилищные кредиты стали доступнее для граждан не только за счет субсидированной ипотеки, но и ввиду снижения ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по потребительским кредитам в целом. Поэтому, чтобы прогнозировать развитие рынка недвижимости в будущем, необходимо, в первую очередь, смотреть на данный показатель.
Пойдет ли Центробанк на дальнейшие послабления в своей кредитной политике? Также ситуация будет зависеть от положения дел в экономике в целом, конъюнктуры рынка к лету 2021 года и объема предложения (сейчас экспозиция сократилась до уровня 2016 года).
Поэтому пока сложно предсказать, какими могут быть последствия от отмены данной программы в середине 2021 года.
Впрочем, свое веское слово уже произнес главный куратор российской строительной отрасли – вице-премьер правительства Марат Хуснуллин: он заверил, что будет добиваться продления программы до конца будущего года. Поживем – увидим.
Когда станет выгоднее купить квартиру? Уже сейчас многие риелторы признают: ..
В ближайшие полтора месяца ожидается сразу два важных события, которые могут отразиться на стоимости жилья.
11 июня Центробанк огласит решение по ключевой ставке, а с 1 июля прекращается срок действия льготной ипотеки. При этом уже сейчас многие риелторы признают: рынок перегрет.
Чем обернётся противостояние между продавцами и покупателями, как изменятся цены на жильё в ближайшие месяцы и когда выгоднее всего заключать сделку?
Когда станет выгоднее купить квартиру на вторичном рынке
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв.
м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%.
Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
— В данный момент рынок жилья перегрет. Совсем скоро он столкнётся с дефицитом платёжеспособного спроса. 2020 год в этом отношении был феноменальным.
Мы давно занимаемся юридическим сопровождением сделок по купле-продаже недвижимости, и такого наплыва, как в прошлом году, ещё не было — ни в кризис 2014-го, ни ранее.
Весной этого года спрос начал падать, количество сделок сокращается, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Юрист обращает внимание, что лето — традиционно мёртвый сезон для рынка городской недвижимости. Поэтому, по его мнению, цены здесь точно остановятся, а может быть, даже просядут в пределах 5%.
— По нашим наблюдениям, пик роста цен был пройден ещё в конце прошлого года. Кроме того, мы считаем, что экспозиция на вторичке будет постепенно восстанавливаться. В таких условиях продавцы не смогут повышать ценники, как они делают при дефиците предложения.
Но, с другой стороны, сокращения стоимости вторичных квартир также не ожидается. Уровень спроса на недвижимость остаётся высоким.
В марте компания получила на 25% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в феврале, в апреле их количество выросло ещё на 5%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости.
На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год.
Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий.
Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека.
Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозам, рост цен не остановится. Можно ждать лишь небольшой временной стагнации. В дальнейшем стоимость жилья снова пойдёт вверх. По итогам года рост цен составит порядка 20%.
— Сдержать коррекцию стоимости не получится, и в течение 2021–2022 годов она должна скорректироваться как минимум на 5%. Это не выйдет из общего повышательного тренда, но залоговых квартир на рынок может выйти до 3% от его общего объёма. Это очень много, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Как дешевле купить квартиру в новостройке
Возможное повышение ключевой ставки ЦБ и свёртывание программы льготной ипотеки приведёт к серьёзному снижению спроса — на 40–50%.
Такое мнение высказал заместитель директора департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас рост цен на первичку останавливается.
После 1 июля цены могут быть снижены на 5%, а в переоценённых проектах до 10%. Такое удешевление коснётся в основном экономкласса.
— Мы рекомендуем воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и приобрести квартиру этим летом. Ведь в сентябре — после окончания сезона отпусков — потребители свыкнутся с подорожавшей ипотекой и жильё перестанет дешеветь. Цены снова пойдут вверх, и квартиры подорожают на 10–15%, — считает Валерий Кочетков.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года.
В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%.
Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Впрочем, серьёзного снижения цен он пока не ожидает. Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов и рост цен на стройматериалы повышают себестоимость недвижимости.
Такого же мнения придерживается и представитель компании «Мегалит-Охта групп» Андрей Кириллов. Однако и для роста цен, по его мнению, предпосылок тоже нет. Таким образом, по его прогнозу, стоимость жилья останется на нынешнем уровне.
Правда, по мнению Дмитрия Алексеева, возможно появление на рынке специальных предложений от застройщиков. Например, систем скидок или собственных программ ипотеки по сниженным ставкам.
— Экономика постепенно восстанавливается, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов, — остаётся.
Поэтому жильё в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребованно у покупателей даже в условиях роста цен. Исходя из этого, ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Жильё на первичном рынке не станет дешевле, но сейчас, до 1 июля, ещё есть возможность оформить ипотеку по льготной ставке, — отметил коммерческий директор компании GloraX Руслан Сырцов.
Если недвижимость приобретается с использованием программы с господдержкой, то тянуть с покупкой не стоит. Если планируется 100-процентная оплата, то лучше подождать.
Так считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, о падении цен говорить не приходится, но может быть небольшая коррекция в зависимости от класса и успешности каждого конкретного проекта. Хуже придётся именно тем проектам, в которых доля ипотечных сделок выше 80%.
— Могу предположить, что во второй половине года — после отмены программы господдержки —стоимость жилья начнёт «отскакивать».
Но не напрямую, а, например, через субсидирование ипотечных ставок застройщиками, когда они платят комиссии банкам за снижение ставок для потребителей. Кто-то пойдёт в классические акции, скидки и спецпредложения.
Что касается роста цен, то прошлый год показал нам рост в среднем 25%. Думаю, в этом году он будет менее стремительным, можно рассчитывать на 6–10%, и будет меняться в зависимости от стадии строительной готовности объектов.
По нашим прогнозам, в 2021 году ситуация с ценами на жильё кардинально не изменится ни в сторону уменьшения стоимости квадратного метра, ни в сторону её увеличения, — комментирует коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Кричевский считает, что если есть срочная необходимость в решении жилищного вопроса, то ждать не стоит. Он уверен, что столько низкой ставки по ипотеке в России больше не будет. ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять на 0,25–0,5 пункта уже в июне.
По словам аналитика, сравнительный анализ аренды и вторички показывает, что выгоднее снимать. Конечно, при условии, если в это время копить деньги, вкладывая в доходные финансовые инструменты.
Экономист уверен: это выгоднее, чем брать ипотеку и платить за неё в полтора раза больше ежемесячно, чем за аренду.