Инвесторы больше не хотят вкладывать в коммерческую недвижимость России

unsplash.com

2020 год для рынка аренды коммерческой недвижимости в Беларуси стал непростым. Сначала «удаленка», а потом и релокейт компаний из-за политических событий… Но наметился интересный тренд — бизнес начал проявлять интерес к покупке коммерческой недвижимости как объекту инвестиций.

Управляющий партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков поделился мнением — какие сейчас есть варианты по выгодной покупке коммерческой недвижимости и стоит ли в нее инвестировать в 2021 году.

— Аренда коммерческой недвижимости в Беларуси — это традиционно динамичный рынок. Но в 2020 году все изменилось.

Денис Четвериков, фото probusiness.io

Как 2020 поменял рынок коммерческой недвижимости?

Начну с того, что компании не спешат возвращаться в офисы. И не принимают стратегических решений — ни по расширению, ни по закрытию офисов. Участники рынка замерли в неопределенности и ждут весны или лета 2021 года.

В ритейле не так глухо, как в офисах. Отдельные категории растут и развиваются (например, фастфуд и недорогие бренды массового потребления). Люди продолжают ходить в торговые центры — товарооборот и выручка есть. Но крупных сделок по аренде нет — ритейлеры следят за макроэкономической ситуацией и курсом рубля, которые сильно влияют и на ставки аренды, и на выручку.

В сегменте логистики сделок тоже практически нет. С началом коронавируса вырос спрос на склады, рынок быстро заполнился, и теперь потенциальные арендаторы присутствуют, а сдавать им нечего — в Минске дефицит складских помещений.

Но что важное мы заметили в 2020 году: в Беларуси вырос интерес к сделкам инвестиционного толка.

В первую очередь это касается покупки «фамильного серебра» — недвижимости либо в хорошей локации (исторический центр, места с высокой проходимостью), либо со сроками окупаемости выше среднерыночной.

Эта тема долго оставалась за скобками — мы не уделяли много внимания в своих публикациях купле-продаже объектов коммерческой недвижимости. А сейчас на рынке становится все больше потенциальных инвесторов, которые ищут наиболее ликвидные объекты.

Кто все эти люди/компании? Например, у кого-то на конец года были не выбраны кредитные линии. Или, может, это группа спекулятивных инвесторов, которые хотят на дне что-то купить по низким ценам, чтобы потом выгодно продать. Присутствуют покупатели из России — смотрят, что здесь можно купить, прицениваются к объектам.

Но пока спрос больше в формате интереса — сделок по-прежнему мало. Кроме того, не все покупатели еще определились: останутся ли они вообще в Беларуси и стоит ли вкладывать деньги в эту страну.

С другой стороны, есть люди, которые прошли 90-е и уверены, что будут жить здесь и дальше. Что бы ни случилось, они готовы вкладывать в недвижимость.

Когда цена стремится вниз, это хорошее время найти что-то интересное, выгодно купить, а через 2−3 года снять сливки.

А есть ли что покупать?

Выбор есть. Да, часть владельцев убрала объекты с продажи, решив подождать. В то же время есть люди, которые выходят из бизнеса или кому срочно нужны деньги — они выставили объекты. Крупных площадей стало больше, мелких — примерно столько же и осталось.

Для примера могу упомянуть несколько объектов недвижимости, которые могут стать хорошей инвестицией в начале 2021 года:

г. Минск, ул. Комсомольская, 11. Красный дворик

г. Минск, ул Немига, 5−31. ТЦ «Метрополь»

Спрос на покупку или аренду объектов в «Метрополе» традиционно велик. Высокая ликвидность делает предложение особенно актуальным.

г. Брест, ул. К. Маркса, 82

Сочетание невысокой цены и хорошей доходности с аренды приводит к окупаемости менее чем за 9 лет (отличный показатель!). Удобно, что сейчас объект сдается надежному арендатору в лице банка, что позволяет начать зарабатывать буквально с первого дня после покупки.

 

Стоит ли покупать сейчас? Вдруг в 2021 будет еще хуже…

Экономический эффект от покупки объекта недвижимости растянут во времени. Не важно, куплен объект для собственных нужд или как инвестиция — срок его окупаемости в среднем составляет порядка 10 лет.

Прогнозы нерадостные: по ВВП и ряду других показателей 2021 год обещает быть даже более жестким, чем 2020. Но даже если так, это не значит, что все десятилетие будет таким же. Для объекта недвижимости один год — это не очень значимый период с учетом срока окупаемости.

Кроме того, доходность по объектам недвижимости в последние годы не сильно снижалась — это по-прежнему остаются относительно устойчивые с точки зрения нормы доходности инвестиции. А поскольку мы все-таки полагаем, что страна через 2−3 года будет возвращаться к нормальной жизни, объекты недвижимости пойдут в рост, и 2021 год будет с лихвой перекрыт последующими периодами.

Артем Геодакян / ТАСС

В периоды экономической и политической турбулентности становится особенно актуальной покупка недвижимости в кредит в белорусских рублях. Это именно тот случай, когда можно убить сразу двух зайцев: приобрести недвижимость (рыночная цена которой, вероятно, будет расти) и использовать для финансирования сделки кредит в BYN (белорусский рубль имеет тенденцию падать к мировым валютам).

Сейчас уже самое дно? Может, еще подождать обвала цен?

Любая новость может изменить рынок всего за один день. Например, весной цены могут взлететь — и ты вообще ничего не купишь. А могут и упасть. Но, как правило, это не равноценные истории: в рост цены идут легко и быстро, а на снижение — процесс сложный и долгий.

pikabu.ru

В общем, прогнозировать «уровень дна» сложно.

Но если у инвестора есть понимание, что сегодняшние ставки аренды позволяют в 9−10-летней перспективе окупить объект, то это хороший критерий для принятия решения о покупке.

Стратегия «сидеть и ждать снижения цен» может оказаться рискованной из-за вымывания ликвидных активов с рынка. Рынок недвижимости пускай и снизил темпы и оборот, но не замерз совсем и уж тем более не пикирует.

Что может подтолкнуть рынок к активным сделкам?

Основной фактор — доступность кредитных ресурсов, дешевые или сравнительно дешевые деньги.

Если раньше можно было пойти в банк и взять кредит на покупку и в рублях, и в валюте, то сегодня банки очень неохотно инвестируют в коммерческую недвижимость. И, конечно, совсем не хотят выдавать ресурсы в рублях.

Брать солидные валютные кредиты без валютной выручки могут себе позволить только очень уверенные в себе бизнесы.

В целом брать свои «кровные» и вкладывать в рынок сейчас — это не очень логично, риски могут быть неоправданными. А если взять деньги у банка, да еще в рублях — таким образом риски перекрываются и даже появляется потенциальный способ заработать, воспользовавшись ослаблением курса белорусского рубля.

Если бы сейчас банки начали массово кредитовать сделки по коммерческой недвижимости, то это стало бы искрой, которая подожгла бы рынок — в хорошем смысле.

К сожалению, таких кредитных программ практически нет. Но есть отдельные банки, которые дают рублевые кредиты под покупку объектов недвижимости, причем под льготную ставку — от 11,74%. Мне кажется, что сегодня стоит проанализировать такие варианты и попытаться купить недвижимость на дне, еще и с кредитом в белорусских рублях.

Эти и многие другие предложения по продаже коммерческой недвижимости вы можете найти на сайте Colliers International. Команда поможет вам с выбором объектов и поиском финансирования для их покупки. Для покупателей эти услуги абсолютно бесплатны.

Если у вас появились вопросы или нужна консультация — позвоните +375 29 183−93−12, +375 (29) 184−89−27 либо переходите на сайт с подробным описанием каждого объекта.

Куда вложить деньги и получить прибыль?

Это Артём, он честно заработал 8300000 рублей. Сейчас он интересуется, куда вложить деньги, чтобы его сохранить и приумножить (пример расчета в конце статьи????).Редакция Купи2Метр.РУ решили разобрать этот вопрос и помочь Артему выгодно вложить деньги и получить прибыль.

Ни для кого уже не секрет, что очередной кризис явился к нам на порог. Баррели нефти пробивают очередное дно, рубль обесценивается, а мир замер в карантине.

И немало россиян поняли, что нужно вкладывать свои сбережения, чтобы сберечь их, поэтому стали покупать недвижимость. Многие считают, что это самый простой и понятный способ вложения денег. А как же банки? Разве они не являются самым безопасным местом для хранения средств?

Купи Метр2 выяснил, что выгоднее: держать деньги в банке или инвестировать их в недвижимость. Мы проанализируем все преимущества и недостатки для каждого из вариантов, а выбор останется за вами.

Куда вложить деньги чтобы прибыльно ликвидно и легко получить на руки

Из многих способов вложения денег, только два их них известны широким массам и активно используются — это инвестиции в недвижимость и вклад, или депозит в банке.

У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы, которые нужно взять во внимание, сделать анализ, и только после этого выбрать один или другой способ применения своих средств. В основном, все критерии выбора сводятся к двум: легкость управления и доходность.

Положить деньги на банковский вклад

Это надежный способ сберечь и приумножить свои накопления. Можно спрогнозировать прибыль, которую вы получите, а также, иметь гарантию от государства, что ваши деньги защищены.

На сегодняшний день рубль упал достаточно низко и конвертировать его в валюту особого смысла нет, а ставка по рублевым вкладам тоже не особо высока. Но сделать предварительный расчет вложений с низким риском стоит попробовать.

6 преимуществ вкладов

1. Можно пополнять вклад, чтобы увеличить его доход
2. Получайте проценты каждый месяц — на вклад или карту
3. Необязательно ждать закрытия вклада, чтобы снять часть денег
4. Накопление в рублях, долларах, евро или во всех валютах одновременно
5. Закрывайте вклад в онлайне и выбирайте, как получить деньги
6. Вклады до 1,4 млн застрахованы в государственной системе страхования вкладов

Инвестиции в жилую недвижимость

• Вложу деньги в недвижимость

Инвестиции в новостройку — это очень перспективный вариант, который в будущем может принести хорошую прибыль. Квартира многофункциональна, вы можете её перепродать, сдать в аренду, или сами там жить. 

Недостатки инвестиций в новостройки

Управлять такими инвестициями очень непросто. В отличии от вклада средств в банк, где при любых изменениях можно перевести деньги в иное место, от недвижимости так просто отказаться не получится. Поэтому, в этом варианте следует заранее просчитать все нюансы.

Хотя, инвестиции в недвижимость и считаются более рискованными, но, в условиях современного кризиса, большинство россиян все-таки отдает предпочтение покупке квартир, нежели депозитам. 

В конце марта был введен налог на доход по депозитам на сумму свыше 1 млн руб., из-за чего вкладчики за март-апрель вывели средств более чем на 1 трлн руб. Легко догадаться, что большая часть этих средств перетекла на рынок недвижимости.

Для инвестирования в жилую недвижимость, нужно, прежде всего, определиться: покупать уже готовую квартиру или квартиру на этапе строительства.

Вложиться в готовую квартиру?

Этот вариант принесет меньше дохода, но зато не будет никаких рисков. Покупать готовое жилье выгодно, когда ваш план — сдавать квартиру в аренду и получать пассивный доход. В этом случае вложенные средства сразу начнут окупаться.

Вложиться в новостройку?

Если же купить квартиру на этапе строительства, то в будущем ее можно будет перепродать по более выгодной цене. В зависимости от особенностей каждого жилого комплекса, доходность составит 20-25% с начала строительства и до ввода в эксплуатацию.

Если вы решили покупать квартиру в новостройке

• 
• 

1. Оцените спрос и выберите наиболее перспективные локации;
2. Сравните разные ЖК по всем самым важным характеристикам, включая инфраструктуру и доступность общественного транспорта;
3. Обращайте внимание на планировку квартиры (лучшие варианты — это однушки, студии, небольшие двухкомнатные квартиры, жилье евроформата);
4. Просмотрите репутацию и историю застройщика, чтобы не попасться мошенникам.

Как выбрать новостройку для инвестиций?

Наиболее выгодные ЖК находятся на локациях с развитой транспортной сетью, имеют свою внутреннюю социальную и коммерческую инфраструктуры. Если идет речь об отдельном доме, то близость к транспортным развязкам и социальным объектам также очень важна. 

Вклад сдает позиции — риски растут а прибыль падает

Вложение денег в банк — очень противоречивая затея, в которой есть масса преимуществ и минимум риска, а с другой стороны — нестабильная ситуация с курсом и новые налоги.

Преимущества депозитных вкладов

• Легко инвестировать
• Простота в управлении
• Низкий порог входа
• Легко спрогнозировать прибыль и результат
• Возможность забрать деньги в любой момент

Но, несмотря на все плюсы, существует один недостаток, который достаточно весомый, чтобы перечеркнуть все вышестоящее:

Депозиты уже не имеют своей прошлой инвестиционной привлекательности. Вкладчики скорее отдают деньги в банк, чтобы обеспечить их сохранность, а не получить прибыль. 

Депозитные ставки падают, а цены на недвижимость растут. То есть, инвестиция в недвижимость намного прибыльнее, чем хранение денег на счету в банке. Но многие боятся рисков, которые возникают при вкладе в недвижимость.

Вложения в недвижимость и риски

На самом деле, инвестировать в недвижимость с недавних пор почти так же безопасно, как и положить деньги на депозит.

Буквально до лета 2019 года инвестиции в недвижимость считались высокорискованными, потому что государство не защищало участников долевого строительства. Но 1 июля 2019 вступили в силу поправки, которые ставят дольщиков даже в более выигрышное положение, чем вкладчиков. 

Если банк потеряет лицензию, максимальная сумма возврата вкладчику — 1,4 млн руб., вне зависимости от вложенной суммы. А если же у застройщика возникают проблемы., то покупатель квартиры может рассчитывать на компенсацию до 10 млн руб., при условии, если недвижимость была куплена с использованием эскроу-счета.

Существенное количество недвижимости осуществляется по этой схеме, поэтому вложение в новостройку, по сути, является без рисковым вкладом.

Сравнение вклада и инвестиций в новостройку

Простое сравнение с легкими подсчетами показывает, что вклад в недвижимость на сегодняшний день, является более выгодным, чем вклад в банк по депозиту на тот же период. И вот почему:

Возьмем стоимость студии в новостройке — 8,3 млн руб. 

Если положить ту же сумму в банк под 4,7% годовых (Сбербанк), то через 2 года вы получите около 9,1 млн руб. (после снятия всех налогов).

Хорошо, со вкладом просто и понятно, а если вложить деньги в новостройку?

Если купить квартиру, то через 2 года (к моменту введения дома в эксплуатацию) цена квартиры может вырасти на 30%, а это примерно 10,9 млн руб.

Вложения в новостройку по подсчетам самый выгодный вариант. Если сдать квартиру в аренду, то годовая доходность составит примерно 10% при долгосрочной и 7% при краткосрочной аренде.

Вложить и не получить ничего или не вложить и тоже не получить?

Некоторые эксперты считают, что ни депозит в банке, ни инвестиции в жилую недвижимость не могут быть хорошими решениями прямо сейчас. И вот почему:

• Ставки по депозитам стабильны, но как мы упоминали выше — они не приносят дохода, чтобы его хватало на заработок. Даже со стороны сбережения своих средств от инфляции, депозит сомнительная затея. Плюс ко всему, введение новых налогов.

• Недвижимость же, при всей своей привлекательности, очень недальновидна. В отличии от банковских доходов, будущее в недвижимости невозможно спрогнозировать. Особенно, в нынешней ситуации застоя и надвигающегося мирового кризиса.

И как же поступать куда вкладывать?

Конечно, однозначного ответа никто дать не может. Каждый случай индивидуален, все зависит от финансовых возможностях и предпочтений отдельного человека. 

А куда еще можно вложить свободные деньги?

Перспективными выглядят операции на финансовом рынке. Торговля финансовыми инструментами может приносить большую прибыль. Доход, фактически, не ограничен, а определяется только уровнем риска, который инвестор готов взять на себя. 

Если же говорить об обычных людях, то просто стоит сравнить доход по депозиту с темпом роста цен на недвижимость. Этого будет достаточно для принятия решения. 

Сейчас средний размер вклада по депозиту не превышает 5% годовых. В это же время, только за счет изменения стадии готовности новостройки, цена за один квадратный метр может вырасти на 10% в год. И это без учета инфляции. То есть, за весь период строительства рост может составить примерно 30%. 

Из этого достаточно легко сделать вывод, что свободные средства лучше вкладывать в недвижимость с целью получения максимальной финансовой выгоды.

Цены на недвижимость растут уже сейчас и продолжат это делать за счет повышения себестоимость строительства, которое возникло из-за падения курса рубля. 

Иногда можно услышать о том, что цены на квартиры к осени 2020 г. могут снизиться и лучше повременить с покупкой. Эксперты с этим высказыванием не согласны и считают, что за время карантина формируется отложенный спрос, который расшевелит отрасль когда это все закончится. А потребность в улучшении условий жилья никуда не денется.

Также, сюда можно добавить, что у девелоперов после введения эскроу-счетов не особо большой резерв маржинальности (10-20%). 

И из опыта прошлых кризисов можно вынести, что если цены на недвижимость и падают, то рынок быстро отыгрывает их, а потом и вовсе переходит в рост.

Инвестиции в недвижимость да или нет?

Конечно, каждый потенциальный инвестор должен сам принимать решения, ссылаясь на свои личные финансовые возможности и предпочтения.

Инвестиции в жилую недвижимость уже очень давно считаются лучшим и беспроигрышным вариантом вклада средств. Недвижимость можно перепродать, жить там самому, подарить детям или сдать в аренду.

Квартира будет стоять и работать на вас, в то время как рубль может рухнуть из-за мирового кризиса, который вызван всеобщей пандемией.

Главное, разумно подойти к выбору застройщика, локации, инфраструктуры, концепции.

Инвестиции в криптовалюту или биткойн

Но начнем мы с одной из самых обсуждаемых тем последнего времени — криптовалют. Это не только инновационная технология проведения расчетов между людьми и эмиссии денежных средств; не только новая ступень в скорости, анонимности, безопасности и автономности управления деньгами.

С учетом роста Биткоина, который за 2011-2020 год стал дороже на 6 271 333%, криптовалюты сейчас — еще и инструмент инвестирования. За криптовалюту продается недвижимость, хотя было время, когда за Биткоин возможно было приобрести разве что пиццу, да и то — далеко не везде.

Сейчас даже другие криптовалюты можно купить за Биткоины, использовав биржи, или обменники. Например, ”Матби” предлагает весьма хороший курс без лишних комиссий. 

Альтернативные способы инвестировать в недвижимость: REIT, бонды

Инвестпривет, друзья! Под инвестициями в недвижимость обычно подразумевают покупку квартир или коммерческих объектов, возможно, в ипотеку, с последующей сдачей оных в аренду.

Ну, или покупку жилой недвижимости на первом этаже, перепрофилировании в нежилую и сдачу в аренду под магазин, офис или склад. Но такие инвестиции в любом случае подразумевают серьезные вложения или необходимость получения ипотеки.

Что делать, если таких денег нет, а заработать на недвижимости хочется? Предлагаю вам альтернативные способы вложиться в недвижимость, не покупая сами квадратные метры.

С чем сравнивать

Для начала определимся, вообще стоит ли сравнивать альтернативные методы инвестирования в недвижимость с покупкой новостройки и сдачи ее в аренду.

Есть заблуждение, что цена на недвижимость растет и поэтому инвестиции в бетон – самые надежные. На самом деле это не так. Посмотрите на график – на нем отображены цены на однокомнатные квартиры в Москве.

Видно, что есть периоды интенсивного роста, но с 2008 года – затяжное падение. Конечно, здесь показаны цены в долларах, но и в рублях ситуация не сильно лучше. Вот этот график за тот же период:

Это я к тому, что нельзя спокойно купить недвижимость и ожидать, что она подорожает. Нет, недвижка – это не универсальный актив, который постоянно дорожает и сохраняет свою ценность, стоимость квадратных метров может резко меняться в любую сторону, как и цена золота, доллара, нефти, акций Газпрома и чего угодно другого.

Далее, доходность недвижимости. Не буду сейчас на этом подробно останавливаться, отмечу только, что при сдаче квартиры в новостройке в аренду на долгосрок можно заработать не больше 6-10% годовых – это с учетом расходов на квартплату, налоги и обслуживание жилья.

Например, 1-комнатная квартира в городе-миллионнике (не Москве) стоит порядка 1,5-2 млн рублей. Ну пусть будет 1,5 млн. Сдают ее с хорошим ремонтом максимум за 15 тысяч рублей (в среднем же – 10-12). Ну посчитаем по максимуму.

В год это 180 тысяч рублей. Вычитаем отсюда расходы на квартплату (пусть будет 5 тысяч рублей), в итоге доходность снижается до 120 тысяч. Вычитаем отсюда подоходный налог – 13%, получаем «чистыми» 104 400 рублей. Это 6,96% годовых.

Согласитесь, не слишком много.

А сколько еще нужно потратить на непредвиденный ремонт или, скажем, замену счетчиков? А если вы еще взяли ипотеку?

Выходит, что альтернативные инвестиции в недвижимость не такие уж и бесперспективные. Ну, теперь когда мы знаем, с чем сравнивать, поговорим о самих способах.

Акции компаний-застройщиков

Самый простой способ заработать на недвижимости – купить акции компаний, которые осуществляют застройку. На Московской бирже я знаю две такие компании – ПИК и ЛСР. Оба – строительные гиганты, но при этом ПИК всё же является лидером отрасли, а ЛСР занимает второе место.

ПИК специализируется на работе в 10 регионах страны, но основную работу ведет в Москве и Московской области. Объем текущего строительства составляет порядка 7,5 млн квадратных метров. Чистая прибыль компании за 2018 год составила 21,25 млрд рублей, что больше аналогичного показателя за 2017 год в 6,7 раз!

ЛСР в основном работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также в Екатеринбурге и Свердловской области. До того, как ПИК объединилась с компаний Мортон, ЛСР была самым крупным застройщиком в РФ. текущий объем строительства ЛСР чуть больше 4,1 млн квадратных метров. Чистая прибыль растет – в 2017 году компания заработала 15,8 млрд рублей, в 2018 – уже 16,2 млрд.

ЛСР отличается стабильными дивидендами – который год подряд выплачивает по 78 рублей на акцию. Подробнее – в этом обзоре.

Также стоит отметить компанию Эталон, чьи акции обращаются на Лондонской бирже. Это третий по размеру застройщик в России, пусть с масштабами намного меньше, чем у лидеров. Присмотреться к нему можно для диверсификации своих рисков.

В связи с тем, что застройщики уходят от долевой схемы строительства в пользу эскроу-счетов, можно сказать, что перспективы у крупных строительных компаний становятся лучше. Многие мелкие конкуренты просто уйдут с рынка.

К тому же объемы строительства наращиваются – в частности, из-за реновации в Москве. ЛСР активно осваивает этот рынок, наступая ПИКу на пятки.

Так что вместо того, чтобы вкладываться в новостройку, можно вложиться в ценные бумаги тех компаний, которые эти новостройки возводят. Заработать можно на росте котировок и дивидендах.

Рост (или падение) котировок предсказать невозможно. Например, акции ПИК с 1 января 2018 года выросли с 327 до теперешних 387 рублей.

• Акции ЛСР, напротив, серьезно упали (более чем на 10% за год), но при этом принесли неплохой дивидендный доход – 12% годовых в 2017 году и 10,47% – в 2018-м.
•  Дивиденды ПИК более скромные – 22,71 рубль на акцию (текущая дивдоходность – 6,14%).
• Подробный обзор-сравнение наших российских девелоперов читайте по этой ссылке.

Облигации

Раз уж заговорили об акциях, то поговорим об облигациях. Застройщики часто выпускают бонды, чтобы поддерживать текущий уровень строительства. На Мосбирже обращаются выпуски многих застройщиков и девелоперов, например:

• уже упомянутые выше ПИК, ЛСР и Эталон;
• Автодор;
• АПРИ Флай Плэнинг;
• ГарантСтрой;
• Жилкапинвест;
• Инград;
• Легенда;
• Мостотрест;
• Пионер;
• РСГ-Финанс;
• Гарант-Инвест;
• Сэтл Групп.

Как видите, в списке не только строители жилой и коммерческой недвижимости, но и строители дорог, мостов и прочей инфраструктуры. Можно с их помощью разбавить свой портфель.

Зарабатывать на облигациях можно, главным образом, за счет купонов. Например, АПРИ Флай Плэнин выплачивает купон в 16% и 15% годовых по своим двум выпускам, РСГ-Финанс по выпуску 10-боб предлагает 14,5%, Легенда и Жилкапинвест по своим бондам – 14%. ПИК предлагает доходность 13% годовых, ЛСР – 10,45, Эталон – 11,85% по первому и 8,95% по второму выпускам.

REIT (разновидность ETF)

REIT – это зарубежный фонд недвижимости (траст), разновидность ETF. Наибольшее распространение трасты получили в США. Отдельно взятый фонд работает так:

• собирает средства инвесторов;
• приобретает недвижимость либо возводит ее;
• сдает ее в аренду;
• получает плату от арендаторов;
• распределяет прибыль между инвесторами (по закону, действующему в США, в виде дивидендов должно быть распределено не менее 90% дохода фонда).

Чем значительнее портфель недвижимости и солиднее арендаторы, тем лучше при прочих равных. Поэтому REITы стремятся к максимальной диверсификации своих активов и к работе только с проверенными арендаторами.

Выделяют три основных типов трастов:

• долевые – выкупают недвижимость на себя и управляют ей, т.е. являются такими аналогами управляющей компании (таких REIT примерно 90%);
• ипотечные (Mortgage REIT) – специализируются на выкупах и перепродажах закладных на недвижимость, а также кредитовании (проще говоря, такой спекулянт и мини-банк в одном лице, таких фондов около 7% от общего количества);
• гибридные – инвестируют как в покупку / постройку недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Обычно трасты работают только в одной сфере недвижимости или с одним определенным арендатором.

Например, самый известный из них Realty Income занимается в основном коммерческой недвижимостью, сдавая помещения строго по схеме один объект – один арендатор.

LTC Properties сдает свои помещения в основном медицинским учреждениям, GNL – правительственным организациям, а Apple Hospitality – исключительно отелям Hilton и Marriot.

Большинство трастов платят дивиденды ежемесячно или ежеквартально. Упомянутые выше трасты платят дивиденды каждый месяц. Так что это не просто акции, а практически квазиоблигации.

Заработок инвестора зависит от двух составляющих: роста котировок и дивидендов. Насчет котировок прогнозировать не берусь – тут может быть что угодно, но в целом акции REIT довольно стабильные, и цена резко не меняется. Поэтому целесообразнее смотреть на дивиденды. Здесь разброс достаточно большой.

Например, Realty Income платит по 22 цента на одну акцию в месяц, что дает годовую доходность на уровне 4%. А вот Global Net Lease платит по 45 центов, что дает доходность 7,16% годовых.

В среднем стоимость одной акции REIT на рынке США находится в районе 20-40 долларов, а дивидендная доходность соответствует 4-7% годовых. Так что можно ориентироваться на эти цифры.

В других странах тоже есть трасты недвижимости. В Германии, к примеру, работают такие REITs, как Alstria Office, Fair Value и Hamborner. В Великобритании – Workspace Group, British Land и Hammerson.

Подробнее о REITах читайте в этой статье.

Закрытые ПИФы недвижимости

В России есть аналог REIT – ПИФы недвижимости. Их главная особенность – они все закрытые. Это означает, что войти в такой ПИФ можно только на этапе его формирования, а выйти – после его расформирования (паи открытого ПИФа можно купить / продать / обменять в любой момент времени).

ЗПИФов недвижимости среди закрытых фондов больше всего, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ в России. Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке Эксперт РА, составляет порядка 2,6 трлн рублей. Сколько приходится на фонды недвижимости – считайте сами.

Большинство таких ЗПИФов создаются под конкретный проект – условно говоря, такой фонд некая складчина для инвесторов, финансирующих постройку или просто желающих заработать на каком-то проекте. Всего их в России 1287 по состоянию на 2019 год. Полный список можно посмотреть здесь (фильтры уже настроены).

Но паи некоторых ЗПИФов обращаются и на Московской бирже. На сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Вход в ЗПИФы недвижимости обычно начинается от 300 тысяч рублей. Доходность – порядка 10-12% годовых. По комиссиям за вход и выход не скажу, так как данная информация обычно является закрытой и предоставляется только непосредственным пайщикам фонда. По некоторым данным, комиссия завышенная – может достигать 5%, а то и 10% от СЧА в год.

Структурные продукты

Еще один альтернативный способ вложиться в недвижимость, не инвестируя напрямую в квадратные метры – приобрести структурный продукт.

Это вид ценных бумаг, который позволяет инвестировать в определенный актив на оговоренное время, при этом возможный убыток ограничен коэффициентом участия. Цена структурного продукта привязана к стоимости базового актива.

Инвестор получает доходность, если цена актива выросла – чем выше коэффициент участия, тем выше потенциальный заработок.

Например, если создается структурный продукт на индекс NAREIT (включает в себя акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости) с коэффициентом 95%, то при росте индекса на 10% инвестор получает доходность 9,5% (95% от 10%).

Коэффициент нужен для защиты от снижения цены базового актива. Например, если бы цена индекса упала на 10%, то убыток инвестора составил бы всего 5% от этого (т.е. всего 0,5%), а не все 10%. Можно сказать, это страховка от убытков.

На самом деле структурный продукт и коэффициент работают сложнее, и всё зависит от условий поставщика продукта – но я привел самый простой и понятный пример.

Вход в структурные продукты начинается от 100 тысяч рублей, а доходность может составлять 10-15% годовых в зависимости от коэффициента участия (он, кстати, может быть и больше 100 – например, 120%, тогда инвестор получит повышенную прибыль, но и вынужден будет принять на себя повышенные риски).

У структурных продуктов может быть разный уровень риска: от полной защиты капитала (практически нулевой риск, если только эмитент не обанкротится) до частичной защиты, где можно потерять часть капитала. При этом стратегия заработка может строиться не только на росте базового актива, но и на его падении, достижении определенного значения и т.д.

Главный недостаток структурного актива – из него практически невозможно выйти без потери дохода и штрафов, поэтому его ликвидность практически нулевая. И нужно быть готовым, что деньги буду заморожены на весь срок действия договора.

Заключение

Естественно, что альтернативных способов вложиться в недвижимость еще много.

«За бортом» остались более сложные формы – например, передача средств в доверительное управление российским и зарубежным застройщикам, покупка нот, оформление НСЖ или ИСЖ с базовым активом «недвижимость» и другие.

Но самые действенные и реальные перечислены выше. Если вы знаете еще какие-то варианты – пишите в х. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Превращаем минусы в плюсы: что учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость в 2021 году

Кризис — это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти. О том, как минусы обратить в плюсы в разрезе инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказал заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков.

Минус: падение потока Плюс: стоимость объекта снижается

Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета.

Такие финансовые инструменты позволяют получать регулярный рентный доход, а также обеспечивают прирост стоимости актива за промежуток времени его владения.

Конечно, внутри этого сегмента существуют разные подклассы активов — разделенные, как по размерам (микро, малые, большие, сверхбольшие), так и по направлению использования (под торговлю, офисы, склады, коворкинги, рестораны, обучение, медицинские услуги и пр.).

Общая тенденция в текущем году для всех без исключения объектов коммерческой недвижимости ввиду ограничений, связанных с Covid-19, прослеживается в виде определенного напряжения на арендный поток. Обратной стороной этой тенденцией является возможность покупки объектов, арендный поток по которым снижается и цена падает. 

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим.

Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен.

У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта.

Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

Плюс: запрет на заемное финансирование при сокращении доходов населения, естественный отбор надежных соинвесторов

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов.

Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами.

Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Минус: ЗПИФ не выходят на биржу. Плюс: максимальная мотивация к компетентному управлению объектом для  увеличения прибыли

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию.

Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов.

Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев.

Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами.

Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO  составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности — в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом  профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками.

Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка — крайне низкая.

Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает. 

Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль.

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени — это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом — управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения.

Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий — их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости.

По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии — её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора.

ЧОД — это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.

Минус: сложности с оплатой аренды влияют на стоимость объекта Плюс: селекция арендаторов на старте

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы.

В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента.

И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе.

В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника. 

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости.

Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом.

Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование.

В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Совет от инвестора: если вы решили инвестировать в недвижимость в 2021 году

Следует, прежде всего, определиться со своими инвестиционными целями. Если инвестор преследует цели получения высокорисковой доходности — инвестиции в фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов не подходят для реализации данной цели.

Напротив, если стоит задача формирования долгосрочного сбалансированного консервативного портфеля, инвестиции в фонды недвижимости могут составить основу такого портфеля — в этом случае я бы рекомендовал инвестировать в эти инструменты до половины средств портфеля.

С одной стороны, такие инвестиции полностью обеспечиваются объектом недвижимости, стоимость которого только растёт со временем, с другой стороны — они предлагают доходность ощутимо выше, чем по банковским вкладам.

В текущем году доходность фондов недвижимости почти в два раза превышает базовый уровень доходности по вкладам, определяемый ЦБ.

Сокращает риск любых инвестиций принцип диверсификации. Диверсификация — это основной механизм сокращения рисков инвестиционной деятельности. Включение нескольких разных объектов в один фонд, конечно бы улучшило ежемесячные результаты даже в успешных инвестициях в коммерческую недвижимость.

Использование принципа «один фонд — один объект» отчасти ограничивает возможность диверсификации. Но это обуславливается практическими соображениями. Прохождение сделки купли-продажи объекта с одним продавцом (который может включать далеко не одно лицо) — очень трудоемкий процесс, на который уходит много времени.

Включение множества разных участников в одну сделку практически обрекает ее результат на фиаско. Однако такое положение дел вовсе не означает, что диверсификация не применима для таких фондов. Для реализации диверсификации своих инвестиций пайщик всегда имеет возможность сформировать портфель из паев нескольких объектов.

Принимая во внимание не очень высокий входной порог для инвестирования в фонды недвижимости, такую диверсификацию всегда можно реализовать.

Инвестиции в недвижимость

Более четверти века в современной истории развития инвестиционного бизнеса постперестроечной России специалисты агентства Retail-Realty  изо дня в день держат руку на пульсе доходности инвестиций  в коммерческую и жилую недвижимость. 

Мы точно за инвестиции только в недвижимость! Считаем это выгодным и безопасным вложением даже при цене биткоина в $40 000 и  рекордной стоимости акций холдинга Уоррена Баффетта Berkshire Hathaway Inc. Потому что биток уже падал и поднимался в 6 раз за 10 лет, а недвижимость колебалась максимум на 30% в 2009 и 2015 году, а в остальное время росла или сохраняла позиции. 

Из статьи вы узнаете: стоит ли инвестировать в недвижимость и в какую лучше, как заработать на этом, какие есть риски и можно ли их минимизировать. 

Две категории инвесторов 

Ради объективности скажем, что инвестировать в недвижимость — это не единственный и точно не самый доходный способ распорядиться капиталом. С некоторой долей везения акции могут принести больше, а покупка земли окажется надежнее жилой недвижимости. Лагерь, как всегда, разделен. Выберете сторону. 

Противники недвижимости

Они говорят, что инвестиции в недвижимость — это небольшой пассивный доход для бедных с кучей рисков. Подумайте сами: 

1. Доход в рублях, потому что купить недвижимость в Италии, Испании, Франции — это дорого и вообще не по карману. 

2. Реальный доход от инвестиций в недвижимость на уровне вкладов или облигаций, а проблем гораздо больше. Чего стоит поиск арендаторов и покупка лучших квартир топ-менеджерами застройщиков до объявления старта продаж. 

3. Неадекватный арендатор может убить доход за год. Нет, он не будет ничего взрывать, достаточно залить соседей снизу и пропасть в неизвестном направлении. 

4. Цены на недвижимость в России в 2020 году уже не растут так, как это было в 2007. Теперь нельзя получать 200% доходов, так как строительных компаний много, а конкуренция из-за недорогой ипотеки сумасшедшая («Транскапиталбанк» дает ипотеку от 6.28%).

5. Проще и надежнее в гаражи инвестировать, чем в недвижимость. Окупаемость 2 года, проблем ноль, а если снесут, то выплатят компенсацию.  

Но знаете что? Даже противники инвестиций признают, если можно было бы купить недвижимость на дне рынка в 1993 году, то это могло стать лучшим вложением десятилетия. И добавляют, что в 2010 пришлось бы выходить из недвижимости, чтобы вложить все деньги в акции Berkshire Hathaway Inc, Chocoladefabriken Lindt & Spruengli AG N, Booking Holdings Inc, Amazon, Tesla и другие компании.

Есть и другая сторона. 

За инвестиции в недвижимость 

1. Жилье — первичная потребность человека, как еда или вода. Если негде жить с семьей, то как вообще существовать тогда. Нужна хотя бы бетонная коробка. 

2. Фондовый рынок заставляет нервничать и совершать ошибки. Это больше похоже на нервную работу для уже седого человека. Сегодня ты купил акции за $100, а завтра они упали до $70 и непонятно, когда вырастут.Инвестор может зафиксировать убыток и узнать через 3 месяца, что акции стоят $250. 

3. Деньги капают каждый месяц и поток можно контролировать. У тех же облигаций плавающий доход, неравномерные выплаты купонов и вероятность, что компания не сможет выкупить облигацию. 

4. Можно зарабатывать 40% годовых с минимальным риском, если грамотно избегать сомнительных новых районов или покупать квартиру на этапе котлована под продажу у надежного застройщика.  

Как видите, весомые аргументы есть у каждой стороны. Кто-то зарабатывает, инвестируя в недвижимость, кто-то привык плавать в фондовом рынке, а кому-то — взлетать на ракетах. Каждому свое! Нам нравится недвижимость. К тому же инвестировать можно в жилую, коммерческую и заграничную недвижимость, отдав работу по управлению активами в надежные руки профессионалов этого рынка. 

Жилая недвижимость 

Покупка инвестиционной квартиры — самая доступная и понятная большинству российских граждан инвестиция. Доход можно получать как с аренды, так и с прироста стоимости капитала (покупать дешевле, продавать дороже).