Госдума уточнит понятие «обманутый дольщик»

Реформа строительного сектора, введение эскроу-счетов и переход от долевого строительства к проектному изменит российский жилищный рынок – считает доцент кафедры экономической безопасности РАНХиГС Павел Грибов.

Госдума уточнит понятие «обманутый дольщик»

Решение президента защитит интересы российских граждан

Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на совещании у президента РФ Владимира Путина сообщил, что жилые проекты, которые реализуются с прямым привлечением средств дольщиков, будут завершены в течение ближайших двух лет.

После этого жилищное строительство будет работать по проектному финансированию, а долевое строительство уйдет в прошлое.

Кроме того, на эскроу-счета должны перейти все российские строительные проекты за исключением тех, которые соответствуют требованиям правительства РФ. Также вводятся критерии по строительной готовности и лимиту привлечения средств дольщиков.

Примечательно и последнее заявление президента РФ Путина, который на этом совещании отметил, что понятие «обманутый дольщик» должно уйти в России в прошлое, но, вместе с тем, эти изменения не должны ударить по интересам российской строительной отрасли.

В то же время, очень сложно одновременно полностью защитить интересы граждан и соблюсти интересы строительных компаний, хотя бы потому, что долевое участие долгие годы было основой российского жилищного строительства, поэтому все это неминуемо скажется на отрасли.

Госдума уточнит понятие «обманутый дольщик»

На самом деле, долевое строительство существует во многих странах, но именно в России это стало и причиной большого числа мошеннических действий со средствами участников подобных соглашений с застройщиками, что и привело к данному решению президента.

«Действительно, основой жилищного строительства в России являются привлеченные средства, поэтому после окончательной замены такого подхода на кредитные деньги сразу встанет вопрос, а хватит в России средств для нового типа финансирования», — констатирует Грибов.

Это важный момент, поскольку здесь пересекается несколько аспектов – например, строительный сектор является особо важным для российской экономики, поэтому любое его снижение может повлиять, в том числе, и на показатели ВВП. Во-вторых, в последние несколько лет данный сектор в России не растет, в результате чего, новые ограничения на рынке могут сократить объемы ежегодного строительства.

Кроме того, не надо забывать и про доступность жилья для населения, и здесь мало одного снижения ставок по ипотеке, поскольку эти изменения могут привести к росту стоимости жилья, а это в современной экономической ситуации в России приведет к снижению спроса.

Госдума уточнит понятие «обманутый дольщик»

Весь вопрос в наличии заемных средств в России

«В стране может просто не хватить денег – это ведь нам кажется, что банковская отрасль является бездонной, но на деле все здесь не так.

Так что, не факт, что у банков хватит денег для того, чтобы профинансировать все строительные проекты в России, а именно такая задача возникнет после того, как в России долевое строительство окончательно будет заменено на проектное», — заключает Грибов.

  • Естественно, бороться с феноменом «обманутых дольщиков» надо, но нужно и понимать, что долевое строительство прочно вошло в оборот в России, поэтому ликвидация данного института, несмотря на все его негативные стороны, приведет к существенным издержкам.
  • «Например, если происходит увеличение общего объема кредитных средств, то растет и стоимость обслуживания таких кредитов, и это скажется на стоимости нового жилья в России, хотя в этом вопросе есть значительные надежды на ипотеку», — резюмирует Грибов.
  • Дело в том, что снижение ставок по ипотеке, которое запланировано в программных документах правительства РФ до 2024 года, должно привести к снижению стоимости обслуживания кредита даже в том случае, если цена заложенного жилья будет в будущем выше.

Госдума уточнит понятие «обманутый дольщик»

«В целом, доступность жилья для граждан является здесь основным вопросом, ведь, в конечном счете, все зависит от того, смогут ли наши граждане покупать жилье в новой ситуации, ведь строительные компании явно повысят из-за этого цены», — констатирует Грибов.

Как замечает эксперт, на это еще накладывается и то обстоятельства, что ключевая ставка Центробанка РФ пока не снижается, пусть и для этого есть определенные основания, а это, значит, что снижение кредитных и ипотечных ставок на сегодня не является трендом.

«Ведь ставки влияют и на привлечение заемных средств для строительных компаний, которые теперь не будут иметь других альтернатив кроме как брать деньги на свои проекты у кредитных организаций.

Если же будет введена практика госфинансирования и госсубсидирования, то у России вряд ли хватит бюджетных средств на весь масштаб такой огромной отрасли, как жилищное строительство», — заключает Грибов.

Соответственно, правительству нужно будет продумать, как сохранить в России спрос на жилье и существующие объемы строительства, ведь от этого зависит и вся российская экономика. Очевидно, что сегодняшнее совещание у Путина направлено на решение данной проблемы.

Госдума уточнит понятие «обманутый дольщик»

«А так, ликвидация долевого строительства вполне логична, учитывая все последние кризисы в отрасли. Достаточно вспомнить историю с Су-155, когда строительная компания начинала большинство проектов только для того, чтобы просто взять деньги», — резюмирует Грибов.

Впрочем, это должно стать уроком и для возможного государственного финансирования этой отрасли.

Дмитрий Сикорский

Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики” — Мосдольщик

Госдума уточнит понятие «обманутый дольщик»

Официальные условия для признания “пострадавшими покупателями строящегося жилья”.

Фактически, обманутый дольщик – это каждый человек, в отношении которого застройщик не выполнил свои обязательства по строительству и передаче в указанный срок объекта недвижимости. Но это определение в широком смысле.

Официальная же формулировка, кого можно отнести к “пострадавшим покупателям строящегося жилья”, или, проще говоря, “обманутым дольщикам”, дана в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 года.

Это позволяет избежать разночтений и более точно, без завышений и занижений, определить количество людей, которые подпадают под эту категорию. Кроме того, Приказ вводит и понятие реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Очень важный момент – в реестр включаются только те, кто приобрел жилье в рамках федерального закона № 214 (“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Это означает, что застройщик привлекал средства таких граждан в рамках жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов; на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также путем выпуска жилищных сертификатов.

Читайте также:  Жители Екатеринбурга лучше всех в регионах обеспечены магазинами

Сделано это для того, чтобы не поощрять “серые” схемы приобретения жилья – дольщики должны понимать, что их признают пострадавшими только если они осуществляли сделку по букве закона.

Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”

Стоит отметить, что на данный момент включение в реестр носит учётный характер.

Ниже упрощенный список из девяти критериев, по которым определяются “обманутые дольщики”. Если имеет место хотя бы один из них, гражданин, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, считается пострадавшим и может подать заявление на включение ее в реестр.

  1. Прекращение или приостановка строительства на срок более девяти месяцев на основании решения исполнительного органа власти.
  2. Приостановка строительства по решению органов исполнительной власти; при этом очевидно, что объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  3. Просрочка исполнения обязательств более чем на девять месяцев, включая незаключенные договоры или недействительные сделки, если дольщик исполнил или исполняет свои по ним обязательства.
  4. Несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, подтвержденное заключением уполномоченных органов и препятствующее вводу дома в эксплуатацию до оговоренного в договоре срока передачи.
  5. Прекращение у застройщика права владения и пользования земельным участком; при этом очевидно, что в результате этого объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  6. Признание дольщика потерпевшим в рамках уголовного дела по факту нарушения его прав застройщиком.
  7. Вступление в силу приговора суда, который устанавливает вину застройщика по уголовному делу о двойных продажах и признает дольщика потерпевшим.
  8. Установленный судом факт двойных продаж, если двойные договоры не расторгнуты или не признаны судом недействительными, и обязательства застройщика не исполнены.
  9. Ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства застройщика.

Формирует и ведет реестр уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома. Например, в Московской области это Министерство строительного комплекса области, в Санкт-Петербурге – Управление контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству.

Как попасть в реестр

Чтобы вас включили в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, нужно представить в соответствующий орган следующие документы:

  1. Само заявление (по форме, приложенной к приказу № 403).
  2. Копия документа, удостоверяющего личность;
  3. Копии договора/других документов, подтверждающих участие в долевом строительстве;
  4. Копии документов, которые подтверждают внесение вами денежных средств для строительства многоквартирного дома;
  5. Вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику приговор суда по уголовному делу, в рамках которого вы признаны потерпевшим (копии, заверенные судом) или, если имеется, постановление дознавателя, следователя или суда о признании вас потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;
  6. Копии документов о том, что застройщик, которое привлекало денежные средства, возместил вам сумму затрат в соответствии с действующим законодательством РФ и определенной ценой сделки (при наличии);
  7. Вступившее в законную силу решение суда о признании ваших требований о передаче жилых помещений или денежном возмещении в связи с процедурой банкротства/ликвидацией застройщика (при наличии).

Еще один важный пункт: на данный момент Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект приказа, в котором указаны новые критерии признания покупателей жилья обманутыми дольщиками. Документ еще не был принят и находится на этапе общественных обсуждений и независимой антикоррупционной экспертизы. С его текстом можно ознакомиться здесь.

Бывший главный архитектор Ростова назвал расширение понятия «обманутый дольщик» оправданием беззакония

У каждого самозастроя был свой куратор из власти или силовых структур

Расширение понятия «обманутый дольщик» за счёт людей, купивших квартиры в самозастроях, является по сути оправданием беззакония, заявил «Городу N» бывший директор строительной компании «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев. По его словам, с одной стороны, это связано с коррупционными схемами, с другой — с некомпетентностью чиновников.

Поправки в правила землепользования и застройки в Ростове были приняты на прошлой неделе.

Их дополнили пунктом, который позволит при наличии вступившего в силу до 31 декабря 2021 года судебного решения об отказе в сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольно возведённого жилого многоквартирного жилого дома, устанавливать вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с назначением объекта.

Как пояснял председатель постоянной комиссии думы по городскому хозяйству Дмитрий Олейников, пишет «Город N», это означает, что собственники земельных участков и строений, которые не соответствовали виду разрешённого использования, согласно ПЗЗ, теперь смогут на законных основаниях привести их в соответствие.

Напомним, что до перехода в бизнес Шумеев в разное время возглавлял инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора, инспекцию градостроительного контроля администрации Ростова, а также несколько лет руководил департаментом архитектуры и градостроительства Ростова. Сейчас он является председателем совета ростовского отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства».

Андрей Шумеев, фото developer161.ru.

По словам Шумеева, за время пребывания на госслужбе он убедился, что «практически за любым самовольным строительством стоит представитель власти или силовых структур».

«Когда мы составляли протокол на такой объект, обязательно раздавался звонок от «курирующего» лица, просившего не делать этого или хотя бы выписать минимальный штраф. Если бы у строителей самостроев не было этой поддержки, они бы не строили сомнительные объекты — зачем им рисковать большими деньгами?» — заявил он «Городу N».

Шумеев уверен, что решение о легализации самозастроев пролоббировали те самые «кураторы» в связке с застройщиками. Помогла и политическая ситуация: президент потребовал от регионов решить проблему обманутых дольщиков в кратчайшие сроки, и региональным правительствам приходится что-то срочно придумывать.

Читайте также:  Какие налоги должен платить пенсионер при продаже недвижимости?

«В частности, мне приходилось посылать на такие стройки своих рабочих, потому что давать деньги тем, кто уже раз обманул, не хотелось. Теперь чиновники предпочли полностью оправдать беззакония, чем бороться с ними, а ещё лучше — предотвращать их появление», — говорит Шумеев.

По его словам, остановить самозастрой несложно. Тем более что ни большого ума, ни много времени для понимания того, что под видом частного дома строится многоквартирный (самая частая схема), не требуется.

«Однако главные архитекторы подписывают разрешения. Как показывает мой личный опыт, по крайней мере, раньше это происходило потому, что такие объекты зачастую были запроектированы ими самими. Мне кажется, что такие чиновники должны отвечать за свои поступки. Однако их не привлекают к ответственности через суд, не требуют оплатить понесённые убытки», — заявляет Шумеев.

Наконец, говорит эксперт, раньше прокуроры, принимая какие-то решения в строительной сфере, советовались со специалистами. Сейчас этого нет, в ведомстве уверились, что и так разбираются в вопросе.

А чиновники спорить с прокуратурой перестали, так как им попросту не хватает квалификации обосновать свою правоту.

Как итог — проще принять закон, оправдывающий самовольное строительство, нежели попробовать решить проблему.

Понятие «обманутый дольщик» должно быть забыто в России – депутат Госдумы Виктор Пинский

Депутат Госдумы РФ от Приморья Виктор Пинский. пресс-служба ФППК

25 января, PrimaMedia.

Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект, который защитит права участников долевого строительства.

Первый заместитель руководителя фракции «Единая Россия» в Государственной Думе Виктор Пинский, нужно, чтобы в России забыли само понятие «обманутые дольщики», сообщили ИА PrimaMedia в пресс-службе ФППК.

Ранее законопроект в первом чтении одобрил комитет по государственному строительству и законодательству Госдумы (ФЗ № 322973-7 О внесении изменений в КоАП, внесен депутатами Государственной думы В.В. Володиным, С.И. Неверовым, И.И. Мельниковым, И.В. Лебедевым, Н.П. Николаевым, Е.С. Москвичевым, А.Г. Аксаковым и др.)

«В стране сейчас идет работа над тем, как закрыть вопросы с огромным количеством дольщиков, которые пострадали в недавнем прошлом, лишились денег и не получили жилье. Проблемой занимаются как федеральные органы, так и региональные.

Законодательное собрание Приморского края, например, готовится принять законопроект, который позволит в упрощенном порядке выделить землю под строительство жилья, где часть квартир будет предназначена для обманутых дольщиков.

В официальном реестре таких пострадавших 168, а по неофициальным данным – около 1000 – в одном только Приморье. Законопроект, который сегодня примет Госдума в первом чтении з – один из двух смежных законов, которые депутаты рассматривают по поручению президента.

Он нужен для того, чтобы само это понятие «обманутый дольщик» ушло окончательно. Такие ситуации в принципе должны стать невозможными в России», — сказал Виктор Пинский.

В России более 100 тысяч обманутых дольщиков. Пострадавшие от недобросовестных застройщиков есть в каждом регионе. Депутаты считают, что предотвратить повторение таких ситуаций поможет введение ряда новых составов административных правонарушений.

Например, ответственности для должностных лиц за необоснованное принятие решения о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации обязательным требованиям.

За это деяние депутаты предлагают наказание в виде штрафа от 50 до 100 тысяч рублей.

Нарушение порядка, способов и сроков размещения информации о застройщике, размещение информации не в полном объеме, либо заведомо искаженной информации будет наказываться штрафом до 300 тысяч рублей и дисквалификацией должностных лиц на срок от 1 года до 3 лет.

Справка: ФЗ № 322973-7 – лишь часть из комплекса мер, которые призваны защитить права участников долевого строительства в России.

В 2017 году в Государственной думе состоялись парламентские слушания.

Были приняты поправки к закону «Об участии в долевом строительстве…», ужесточающие требования к застройщикам, создан Фонд зашиты прав дольщиков и Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС).

В октябре 2017 года президент РФ провел совещание с членами правительства, посвященное проблемам дольщиков, по итогам которого был утвержден перечень соответствующих поручений.

Обсуждаемый законопроект подготовлен во исполнение указанных поручений президента. Это еще один шаг к решению проблемы дольщиков. Он был внесен в пакете с другим, смежным законопроектом, который вводит ряд дополнительных обязанностей для застройщиков и органов, осуществляющих надзор в области долевого строительства.

Критерии «обманутого дольщика»: государство обезопасило граждан или себя?

Минрегион РФ выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками».

Они, по задумке чиновников, наконец, приведут к единому знаменателю работу властей и позволят государству защитить покупателей от нечестных застройщиков. Однако, как объяснили корреспонденту RealEstate.

ru эксперты, документ приказа министерства далек от идеала и защищает, скорее, интересы государства, а не дольщиков. КОНФЛИКТ

Минрегион РФ выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками».

Они, по задумке чиновников, наконец, приведут к единому знаменателю работу властей и позволят государству защитить покупателей от нечестных застройщиков. Однако, как объяснили корреспонденту RealEstate.

ru эксперты, документ приказа министерства далек от идеала и защищает, скорее, интересы властей, а не дольщиков. КОНФЛИКТ

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Напомним, что в федеральном законодательстве есть понятие реестра обманутых дольщиков – соответствующий закон Госдума приняла в июле этого года. Однако ключевую фразу «обманутый дольщик» власти пытались раскрыть уже не первый месяц.

На днях комитет Мособласти по долевому строительству сообщил, что Минрегион выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками». Название приказа звучит так: «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены к числу пострадавших и правил ведения реестра таких граждан».

В число критериев вошли, в том числе, двойные продажи, по которым раньше власти   направляли граждан в суд.

В приказ Минрегиона (текст приказа есть в распоряжении RealEstate.ru) перечислены следующие критерии:

1.)        приостановка строительства более чем на 6 месяцев; 2.)        отмена или расторжение документов на землю или разрешения на строительство; 3.)        признание заявителей потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела; 4.)        вступление в силу приговора суда по уголовному делу о двойных продажах; 5.

Читайте также:  Получила гражданство украины – какие налоги на жилье теперь платить?

)        просрочка застройщиком более чем на шесть месяцев исполнения обязательств по сделкам, заключенным с гражданами; 6.)        несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации, а также техническим условиям подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; 7.

)        банкротство застройщика, его нахождение в процедуре банкротства, или его ликвидация в установленном законодательством порядке;

8.)        доказанный судом факт привлечения застройщиком средства граждан вкупе с нерасторжением сделок с покупателями и неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта строительства, либо по выплате компенсации.

ЗА

  • В комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью уверены, что приказ Минрегиона – определенно положительный шаг.
  • «Это означает, что в ближайшее время все регионы придут, наконец, к системному подходу, кого признавать пострадавшими гражданами», – заявил один из разработчиков приказа, министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Как пояснил чиновник, ранее каждый регион трактовал это понятие, как считал целесообразным. Коган рассказал, что кто-то искусственно занижал количество обманутых дольщиков, кто-то помогал жертвам двойных продаж, а кто-то «считал это чисто мошеннической схемой, которая должна рассматриваться в рамках уголовного дела».

«…решения о признании граждан обманутыми дольщиками принимались муниципалитетами, кто во что горазд: этими людьми мы будем заниматься, этими не будем, – рассказывал ранее Александр Коган. – Теперь будут приняты однозначные критерии, это будет позиция федерального правительства, одинаковая для всех».

Власти уверены, что после подписания приказа о критериях, число обманутых дольщиков в России может измениться. По информации «Российской газеты», сейчас в России от 60 до 110 тысяч граждан, которые никак не могут получить за уже оплаченные из своих карманов квартиры.

ПРОТИВ

Координатор общественного движения «Однодольщики» Данил Володин признает, что вопрос о критериях понятия «обманутый дольщик» назрел давно. В разговоре с корреспондентом RealEstate.ru он отметил, что в тексте приказа Минрегиона нет лишних критериев – все они важны, хотя и «перекликаются» между собой.

Однако у активиста есть претензии к ограничению, которое в документе оговорено отдельно.

Звучит оно следующим образом: «Включению в реестр не подлежат граждане, чьи средства были привлечены к строительству на условиях, не установленных ч. 2 ст.

1 ФЗ-214, в том случае, если это произошло после вступления в силу ФЗ-119 от 17 июня 2010 г. «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проще говоря, если человек купил квартиру в новостройке у нечестного застройщика, то назвать себя обманутым дольщиком и рассчитывать на соответствующую поддержку государства он сможет только, если его договор заключен по ФЗ №214. Все другие критерии – второстепенны. И под этим подразумеваются все формы сделок, заключенные до 2010 года, то есть того момента,  когда единственно законной формой стали признавать договоры по ФЗ №214.

Что касается тех, кто заключил сделку, например, по предварительным договорам инвестирования, и не смог получить обещанное за свои деньги жилье, то они оказываются не защищены государством.

«Подобные схемы с 2010 года считаются «серыми», и в их заключении признается виновным застройщик. Однако все риски при этом несет на себе покупатель, – сказал Володин.

– Далеко не все граждане у нас в стране осведомлены о том, по каким договорам и как именно нужно заключать сделку о покупке жилья».

Володин привел пример: какая-нибудь пожилая женщина, покупая квартиру своей дочери, продаст свое жилье и в результате может оказаться и без жилья, и без квартиры. То, что она не может быть признана обманутым дольщиком, определенно лишает ее поддержки властей. При этом, по словам Володина, о том, как нечестных застройщиков сажают в тюрьму– почему-то не слышно.

Также активист недоволен сроками, за которые чиновники подготовили определение понятия «обманутый дольщик».

«Минрегион начал заниматься проблемами обманутых дольщиков в 2010 году, когда на министерство возложили эти обязанности, – говорит Володин. – Все, что было сделано за это время – это подготовлены эти критерии.

То есть около 80 тысяч семей (примерно столько сейчас обманутых дольщиков в России) будут еще по году, по два ждать, когда их признают пострадавшими».

Володин считает, что, выпустив приказ о критериях признания граждан «обманутыми дольщиками», власти создали лишь видимость работы. «Этим документом государство обезопасило себя от людей», – добавил координатор движения «Однодольщики».

ТРЕТЬЯ СТОРОНА

Юрист коллегии адвокатов Зиннур Зиннятуллин согласился с мнением министра Александра Когана, что вопрос о понятии «обманутый дольщик» назрел давно. «Данная ситуация может говорить о том, что теперь можно предъявлять к застройщикам больше требований», – подтвердил юрист.

Кроме того, сказал адвокат, защищая права граждан, власти стимулируют других застройщиков – передают им право на достройку дома.

Однако эксперт согласен и с теми, кто критикует «преамбулу» закона о признании обманутыми дольщиками только тех, кто заключал договор по 214-ФЗ. По мнению адвоката, это некорректно по отношению к другим гражданам, неосведомленным об изменениях в законодательстве.

Зиннур Зиннятуллин рассказал, что в его практике были случаи, когда судебный спор против застройщика выигрывали покупатели недвижимости, заключившие предварительный договор инвестирования.

«Признавали право собственности на жилое помещение, – пояснил юрист.

– Либо покупателям передавалось право собственности на уже достроенное помещение, либо на недострой — и тогда гражданину приходилось нести убытки, достраивать дом за свои средства».

«Предварительной договор может говорить о том, что застройщик ведет себя нечестно по отношению к частным инвесторам, и власть сама виновата, что раньше позволяла существовать таким схемам», — сказал юрист.

Кузнецова Анна

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *