Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

© Knight Frank

Дорогие объекты в 2020 году продолжили пользоваться спросом у состоятельных клиентов, уверяет директор департамента городской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Андрей Соловьев.

Лидер нашего рейтинга находится в небоскребе «Федерация» ММДЦ «Москва-Сити» и обойдется покупателю в 2,6 миллиарда рублей. Это самый высокий пентхаус Европы площадью более 2,1 тысяч квадратных метров, он простирается с 95 по 97 этаж.

Крыша имеет форму стеклянного купола, что создает уникальную круговую панораму на Москву с высоты 360 метров. Высота потолков достигает 12 метров. Кстати, в прошлом году этот пентхаус с той же ценой занимал второе место нашего рейтинга.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

1 из 10

Дорогие объекты в 2020 году продолжили пользоваться спросом у состоятельных клиентов, уверяет директор департамента городской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Андрей Соловьев.

Лидер нашего рейтинга находится в небоскребе «Федерация» ММДЦ «Москва-Сити» и обойдется покупателю в 2,6 миллиарда рублей. Это самый высокий пентхаус Европы площадью более 2,1 тысяч квадратных метров, он простирается с 95 по 97 этаж.

Крыша имеет форму стеклянного купола, что создает уникальную круговую панораму на Москву с высоты 360 метров. Высота потолков достигает 12 метров. Кстати, в прошлом году этот пентхаус с той же ценой занимал второе место нашего рейтинга.

© Knight Frank

В этом году второе место по стоимости занял пентхаус за 2,2 миллиарда рублей в Fairmont Vesper Residences – знаковом проекте на Тверской улице, который объединяет в себе пятизвездочный отель и апартаменты класса de luxe.

Приватность владельцам пентхауса площадью чуть более одной тысячи квадратных метров обеспечивает индивидуальная входная группа с персональным лифтом. Это логично, так как пентхаус занимает весь этаж.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

2 из 10

В этом году второе место по стоимости занял пентхаус за 2,2 миллиарда рублей в Fairmont Vesper Residences – знаковом проекте на Тверской улице, который объединяет в себе пятизвездочный отель и апартаменты класса de luxe.

Приватность владельцам пентхауса площадью чуть более одной тысячи квадратных метров обеспечивает индивидуальная входная группа с персональным лифтом. Это логично, так как пентхаус занимает весь этаж.

© Savills

Пентхаус площадью 415 квадратных метров в одном из самых топовых домов Остоженки, в Бутиковском переулке, 5, предлагают к покупке за 1,5 миллиарда с «копейками». В доме есть 25-метровый бассейн, тренажерный зал, сауна и открытая терраса с панорамными видами на Зачатьевский монастырь и Крымский мост.

По словам директора департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристины Томилиной, в пентхаусе выполнен эксклюзивный ремонт, полная комплектация мебелью и предметами интерьера от ведущих мировых брендов, есть дровяной камин и система «умный дом».

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

3 из 10

Пентхаус площадью 415 квадратных метров в одном из самых топовых домов Остоженки, в Бутиковском переулке, 5, предлагают к покупке за 1,5 миллиарда с «копейками». В доме есть 25-метровый бассейн, тренажерный зал, сауна и открытая терраса с панорамными видами на Зачатьевский монастырь и Крымский мост.

По словам директора департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристины Томилиной, в пентхаусе выполнен эксклюзивный ремонт, полная комплектация мебелью и предметами интерьера от ведущих мировых брендов, есть дровяной камин и система «умный дом».

© Savills

На четвертое место рейтинга вырвалась квартира в 420 «квадратов» с потолками высотой 4 метра в жилом комплексе «Малая Никитская, 15» за 1,1 миллиарда рублей. Сам ЖК представляет собой малоквартирный реконструированный особняк с красивым историческим фасадом 1912 года. Прилегающая территория огорожена и благоустроена.

По словам аналитика Savills, проект отличается высоким качеством строительства и инженерных коммуникаций. Для жильцов дома предусмотрена развитая инфраструктура, есть подземный двухуровневый паркинг, а безопасность обеспечивается круглосуточным видеонаблюдением.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

4 из 10

На четвертое место рейтинга вырвалась квартира в 420 «квадратов» с потолками высотой 4 метра в жилом комплексе «Малая Никитская, 15» за 1,1 миллиарда рублей. Сам ЖК представляет собой малоквартирный реконструированный особняк с красивым историческим фасадом 1912 года. Прилегающая территория огорожена и благоустроена.

По словам аналитика Savills, проект отличается высоким качеством строительства и инженерных коммуникаций. Для жильцов дома предусмотрена развитая инфраструктура, есть подземный двухуровневый паркинг, а безопасность обеспечивается круглосуточным видеонаблюдением.

© Savills

С пятой строчки рейтинга начинаются лоты без слова «миллиард» в описании. Этот – за 980 миллионов рублей – расположен в элитном клубном доме «Сытинский» в районе Патриарших прудов.

Семикомнатная квартира представлена без отделки с возведенными межкомнатными перегородками.

Планировкой предусмотрены большая зона гостиной с камином, столовая, изолированная кухня с барной стойкой и несколько спален, среди которых хозяйская с двумя отдельными ванными комнатами для мужа и жены и с гардеробной в 27 «квадратов».

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

5 из 10

С пятой строчки рейтинга начинаются лоты без слова «миллиард» в описании. Этот – за 980 миллионов рублей – расположен в элитном клубном доме «Сытинский» в районе Патриарших прудов.

Семикомнатная квартира представлена без отделки с возведенными межкомнатными перегородками.

Планировкой предусмотрены большая зона гостиной с камином, столовая, изолированная кухня с барной стойкой и несколько спален, среди которых хозяйская с двумя отдельными ванными комнатами для мужа и жены и с гардеробной в 27 «квадратов».

© Savills

В клубном доме класса де-люкс Park Residence за 900 миллионов рублей предлагается просторная квартира под отделку, площадью 400 «квадратов». В ней предусмотрены 2 гостиные, 4 спальни, 3 санузла. В стоимость также включены 5 машиномест.

Дом расположен в удивительно тихом для центра Москвы месте, рядом с храмом Святителя Николая в Голутвине, а панорамные окна выходят на набережную и парк искусств «Музеон».

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

6 из 10

В клубном доме класса де-люкс Park Residence за 900 миллионов рублей предлагается просторная квартира под отделку, площадью 400 «квадратов». В ней предусмотрены 2 гостиные, 4 спальни, 3 санузла. В стоимость также включены 5 машиномест.

Дом расположен в удивительно тихом для центра Москвы месте, рядом с храмом Святителя Николая в Голутвине, а панорамные окна выходят на набережную и парк искусств «Музеон».

© Knight Frank

Почти 454 миллиона стоит двухуровневый пентхаус клубного дома «Тессинский, 1» с четырьмя спальнями, гардеробными и дополнительным санузлом, в котором можно создать сауну.

На первом этаже пентхауса есть просторная кухня-гостиная с камином. Камин можно установить и в одной из спален, где выделена лаундж-зона.

Общая площадь пентхауса составляет 441,1 квадратного метра, также здесь есть и всепогодная закрытая терраса.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

7 из 10

Почти 454 миллиона стоит двухуровневый пентхаус клубного дома «Тессинский, 1» с четырьмя спальнями, гардеробными и дополнительным санузлом, в котором можно создать сауну.

На первом этаже пентхауса есть просторная кухня-гостиная с камином. Камин можно установить и в одной из спален, где выделена лаундж-зона.

Общая площадь пентхауса составляет 441,1 квадратного метра, также здесь есть и всепогодная закрытая терраса.

© Knight Frank

Пентхаус в клубном доме Artisan площадью 161 квадратный метр стоит чуть менее 370 миллионов рублей и занимает восьмую строчку рейтинга. Квартира предлагается без отделки, чтобы у покупателя была возможность воплотить свой собственный дизайн-проект.

Окна трех спален выходят на уникальный особняк в тихом Кривоарбатском переулке – памятник архитектуры и конструктивизма Дом Мельникова. Кухня-гостиная с видом на Храм Спаса Преображения на Песках.

Еще одна особенность – это собственная терраса на кровле площадью 150 квадратных метров.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

8 из 10

Пентхаус в клубном доме Artisan площадью 161 квадратный метр стоит чуть менее 370 миллионов рублей и занимает восьмую строчку рейтинга. Квартира предлагается без отделки, чтобы у покупателя была возможность воплотить свой собственный дизайн-проект.

Окна трех спален выходят на уникальный особняк в тихом Кривоарбатском переулке – памятник архитектуры и конструктивизма Дом Мельникова. Кухня-гостиная с видом на Храм Спаса Преображения на Песках.

Еще одна особенность – это собственная терраса на кровле площадью 150 квадратных метров.

© Knight Frank

На девятом месте таунхаус площадью 244 квадратных метра в собрании клубных домов «Ордынка», он стоит 201 миллион рублей. Лот включает в себя 4 просторные спальни, в том числе мастер-спальня с лаундж-зоной, а также большой гардеробной и ванной комнатой.

В самом доме есть общие зоны для отдыха и электрокамин. У таунхауса также есть своя территория: собственное патио со стороны Малой Ордынки и зеленый участок со стороны двора.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

9 из 10

На девятом месте таунхаус площадью 244 квадратных метра в собрании клубных домов «Ордынка», он стоит 201 миллион рублей. Лот включает в себя 4 просторные спальни, в том числе мастер-спальня с лаундж-зоной, а также большой гардеробной и ванной комнатой.

В самом доме есть общие зоны для отдыха и электрокамин. У таунхауса также есть своя территория: собственное патио со стороны Малой Ордынки и зеленый участок со стороны двора.

© Knight Frank

Замыкает наш топ квартира в клубном доме Turandot Residences площадью 113 квадратных метров и стоимостью более 110 миллионов рублей.

Лот привлекает своей оригинальной планировкой: полукруглая форма и панорамная лоджия по всему периметру, из которой открываются виды на высотку МИД и ММДЦ «Москва-Сити».

Большое количество окон позволяет сделать оптимальную планировку с двумя спальными и ванными комнатами.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

10 из 10

Замыкает наш топ квартира в клубном доме Turandot Residences площадью 113 квадратных метров и стоимостью более 110 миллионов рублей.

Лот привлекает своей оригинальной планировкой: полукруглая форма и панорамная лоджия по всему периметру, из которой открываются виды на высотку МИД и ММДЦ «Москва-Сити».

Большое количество окон позволяет сделать оптимальную планировку с двумя спальными и ванными комнатами.

Элитный рынок на пороге перемен

Кто сегодня покупает дорогое жилье, зачем, какими качествами должен обладать посредник, чтобы сделка совершилась, какими – агентство, и почему «антикварный» старый Петербург больше не в цене? Президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко – о рынке элитной недвижимости Петербурга.

Элитное жилье в Москве плохо покупают в жару

Кто сейчас покупатель недвижимости? Как он изменился за последние 5 лет?

Я вижу серьезные изменения, связанные с подходом наших клиентов к элитной недвижимости. Раньше спрос на элитную недвижимость в центре города и новостройки был достаточно равномерным. Люди искали элитные объекты, не задумываясь, старый ли это фонд, или новостройка.

Читайте также:  Нужно работать 3 месяца и не есть, чтобы купить 1 кв. м жилья в москве

Полностью расселенная парадная, без коммуналок, в доме, расположенном в престижном месте, вызывала интерес еще до самого просмотра квартиры. Появившиеся сейчас «буржуазные излишества» вроде парковок, подземных стоянок, современной инженерии тогда практически никого не интересовали.

Вопрос, в конце концов, решался между собой: всегда можно было договориться поставить машину во дворе — колодце.А вот сейчас совершенно очевидно, что элитный покупатель четко хочет получить весь комплекс элитного комфортного жилья без всяких «но».

Это обязательно и парковочное место, и полный комплекс услуг, инженерии, соответствующее социальное окружение и прочие атрибуты дорогой жизни. И конечно же, первичный рынок получил большие преимущества. Нынешние клиенты покупают новостройки, ищут их в центре города, тогда как квартиры в старых домах теперь уже практически не покупают.

И кто же эти переориентировавшиеся люди?

Покупатели дорогого жилья сегодня — это те, кто в свое время придержал деньги в валюте. Вот они как раз и переезжают в новые дома с лучшей инфраструктурой. Кроме того, остался и привычный круг покупателей: собственники бизнеса, топ-менеджеры.

Единственное, чиновники, которых всегда было подавляющее большинство, сейчас стали гораздо аккуратнее, сделок с ними меньше.Любопытное наблюдение: если раньше возраст клиента снижался до 30-40 лет, то сейчас он снова становится ближе к 50 — 55 годам. Как говорится, необъяснимо, но факт.

Это нужно проанализировать, но по моим ощущениям, это люди, которые связаны с оборонным и агропромышленным комплексами.

Агропромышленники в Петербурге? Интересно.

Ну, они не обязательно связаны напрямую с производством. Возможно — с ритейлом. Всё, что сейчас связано с продуктами, приносит большие деньги.

Неужели молодежи совсем не осталось?

Нет-нет, «молодежь» тоже, конечно, покупает. В первую очередь, это талантливые люди, которые сделали стартапы, смогли своим умом – и умениями — заработать за последние 3 — 4 года.

Едет ли сейчас кто-то в Петербург, и откуда? Нынче же, лишь только заходит речь о «миграции» на рынке жилья, немедленно всплывает Газпром.

В первую очередь, естественно, «Газпром» и едет. Они сильно повлияли на рынок. И это те самые москвичи, у которых есть четкое понимание, что в Петербурге им нужны новостройки, никакого старого фонда.

Кстати, в этом, мне кажется, колоссальное отличие русских людей от западных. Западный человек хочет купить жилье в старом доме, так называемую антикварную недвижимость.

Нашим соотечественникам это не нужно, им нужен комфорт — и чтобы всё работало, что, в общем-то, понятно. Но вот привязки к антикварным зданиям у наших людей абсолютно нет. В том числе и потому, что у нас все непросто с реставрацией.

Понятно, что это дорого, но на западе люди сознательно идут на такие расходы, включая покупателей, которые ценят историческую энергетику, культурное наследие. А для наших людей это не играет никакой роли.

Впрочем, продолжая тему «миграции», в этом году вновь появились новые запросы от экспатов, и вот они как раз хотят обязательно попасть в «Золотой треугольник» или поближе к нему.

Иностранцы ищут небольшие квартиры в старом фонде: они приезжают, может быть, на год, и их не волнует наличие парковки и консьержки: им важно само место, где они будут жить, окружение, виды.

В этом году у нас было несколько клиентов, которые искали хорошие квартиры в старом фонде, некоторые даже купили. В 2013 — 2015 годах таких вообще не было.

А почем? Какова теперь, после падения рубля, цена элитной петербургской недвижимости?

Приблизительно от 5 тыс. долларов за метр. Что же касается самых дорогих квартир, возьмем хоть бы дом на Итальянской, там выходит до 10 тыс. долларов за метр. Но это уже квартира с ремонтом, мебелью… В новостройках от 250 тысяч рублей за метр. Но всегда можно найти эксклюзивные предложения с ценником и в миллион за метр – как, например, в Art View House на Мойке.

В связи с новыми тенденциями спроса на дорогое жилье возможно, появились и тенденции в технологиях риэлтерского бизнеса? Скажем, специализация брокеров конкретно на элитных клиентах?

Безусловно. Но сейчас такая тенденция лишь начала развиваться. «Адвекс» занимается массовым сегментом, это 90% рынка, и это позволяет нам уверенно проходить любые кризисы. Но у нас есть и отдельные брокеры, «звезды», которые заняты исключительно элитным, узкоспециализированным, сегментом.

Мы изначально были классическим агентством и, как видите, у нас до сих пор нет специального отдела элитной недвижимости. Мы на этом рынке держимся только на отдельных брокерах, которые проработали уже по 20 – 25 лет, обросли собственными базами и приводят 90% клиентов.

Клиенты, в свою очередь, приводят своих знакомых, и так далее. Такие «звезды» получают до 70% комиссионных от сделок.Но с нами эти брокеры не только из-за комиссионных.

За 25 лет работы «Адвекса» сложилась целая корпоративная культура: мы приглашаем своих сотрудников в путешествия, разыгрываем какие-то ценные подарки, включая автомобили, и т. п., есть целая система мотивации. Люди это видят и ценят.

  • Впрочем, в будущем, я считаю, правильно бы было нам иметь специальное, а может и отдельное подразделение элитной недвижимости: ему так будет проще позиционировать себя.
  • В чем особенность работы с элитными клиентами?

Агент обязан быть хорошо образован, эрудирован, сведущ, интеллигентен. Общаясь напрямую с клиентом, нужно не только говорить о недвижимости, но и быть способным поддержать разговоры на любые интересующие клиента темы. Профессионализм — это само собой разумеется. И еще: он должен вызывать доверие, иначе никто с ним работать не будет.

А отсюда – да-да, умение подстраиваться под клиента, потому что этих клиентов и свое расписание жизни, и свой взгляд на нее. Сегодня они могут быть готовы к покупке, но астролог шепнет, и они откажутся от сделки. Или, бывали случаи, человек уедет на гастроли и перенесет встречу: значит, агенту нужно будет бросить все свои дела и показывать объект тогда, когда хочет клиент.

Тут много нюансов, это непростая работа.

Давайте затронем тему разделения рынка первичной и вторичной элитной недвижимости в рамках отдельно взятого агентства…

Здесь как всегда Москва нас опережает: там это разделение уже существует в ряде компаний, которые занимаются, например, только элитными новостройками. Насколько я знаю, они успешно себя позиционируют и зарабатывают достаточно неплохие деньги. В Москве можно выбрать 20-30 объектов, которые позиционируют себя как премиум-сегмент или как элиту.

У нас всё-таки такого выбора нет, хотя он и стал больше, чем раньше.Поэтому сегодня представить, что какая-нибудь компания у нас будет заниматься только новостройками в элитном сегменте – это слишком… круто.

Пока для Петербурга больше подходит специализированное подразделение в корпорации или агентство, которое работает и на элитном вторичном рынке, и на элитных новостройках.

В Москве не хватает места под жилищное строительство, приходится придумывать «реновацию», чуть ли не половина предложения там – апарты. А что у нас с апартаментами?

Этот рынок сейчас слабо развит, но он будет догонять Москву. Мы знаем самую главную причину этого. Сейчас в центре Петербурга участки под строительство полноценных домов практически не найти, но пятна, где по законодательству можно строить, но не жилье, отыскать можно. Так ведь апартаменты и появляются.

Причем, возвращаясь к началу разговора, здесь еще очень важен вот какой момент: изменился портрет покупателя. Скажем, 10 — 15 лет назад: какое количество людей покупало дорогие квартиры, рассматривая их в качестве инвестиций? Да я сам покупал квартиры каждый год, а потом продавал их, когда цены поднимались.

Сейчас дорогое жилье так уже никто не покупает, экономика не бьется: одно дело, когда курс был 1 к 30, а другое, когда 1 к 60. Извините, все «попали». Так что сейчас в 90% случаев люди покупают элитное жилье для себя.

А вот на рынке апартаментов доля инвестиционных квартир намного выше, потому что они будут отданы в управление, и можно будет планировать свой доход. Так что этот рынок сейчас перспективен как раз с инвестиционной точки зрения.

Но сейчас здесь еще вопросов больше, чем ответов. Я однозначно считаю, что этот рынок будет продолжать развиваться, но найти правильный баланс с точки зрения «квартирографии», метражей этих апартаментов и их стоимости, очень непросто. Во-первых, у нас очень мало опыта. Во-вторых, очень много зависит от экономики и политики.

И куда, по вашему, ведет нас политика сегодня?

Я абсолютно убежден, что 2017 год будет непростым, потому что предложение сегодня больше, чем спрос. Кто бы что ни говорил, у нас есть своя большая статистика: мы четко видим колебания, особенно в сравнении с прошлым годом. Я думаю, что этот баланс наступит в 2018 году, но не раньше.

И очень важно, каким образом брокерские компании и застройщики будут планировать ввод новых объектов. Прошлый год Петербург с точки зрения количества зарегистрированных сделок обогнал даже Москву – это был уникальный год.

Сейчас же… Мы знаем преимущества Петербурга с точки зрения соотношения цены и качества, и все равно покупательная способность людей не безгранична. Она не растет, поэтому нужно быть очень осторожными и аккуратными в плане ввода новых объектов.Очень важно также, чтобы изменилась политика города.

На Западе при соблюдении всех норм дают возможность строить в исторической части городов. У нас тоже должна быть более гибкая политика в этом отношении.Пока же ничего трогать нельзя. При этом в Петербурге очень много зданий, которые на самом деле не представляют собой никакой ценности.

Так почему же, при всех грамотно обоснованных ограничениях со стороны наших экспертов, специалистов по культурному наследию, не дать людям строиться? Никто же не говорит о 15-этажных домах.Во всем мире строят в центре, потому что элита — это в первую очередь место.

Читайте также:  В Москве для покупателей вторички важнее всего площадь кухни

9 июня 2017 г.

Из-за жары в Москве вырос спрос на квартиры с особенностями — МК

В Москве который день стоит дикая жара. Холоднее даже в Италии, Черногории, Греции, куда попасть сейчас из-за коронакризиса весьма сложно.

Появилась новая тенденция: горожане готовы снять квартиру с климат-контролем на пару недель — в качестве компенсации за неиспользованный отпуск.

Многие рады бы снять дачу, да только с загородным жильем проблема: хороших и доступных вариантов не осталось.

— Наличие или отсутствие кондиционера — это один из критериев подбора объекта в аренду, независимо от текущих погодных условий и, как правило, в более дорогом сегменте, — говорит управляющий директор МИЭЛЬ Мария Жукова.

— Обращения арендаторов квартир к собственникам в эти жаркие дни с просьбой, на грани требования, установить кондиционер действительно появились. Думаю, собственники вряд ли готовы идти на поводу у арендатора, понимая, что «наше северное лето, Карикатура южных зим, Мелькнет и нет…».

Ажиотажного спроса на дачи, даже с наступлением жары,  мы также  не наблюдаем. Опять же собственники под летним сезоном подразумевают период с  мая по сентябрь-октябрь (т.е. 4-5 месяцев). Почти все разобрали.

— Любые решения, принимаемые в средней полосе России, в частности в Москве, в связи с таким явлением, как жара, являются эмоциональными, продиктованными не просто непродолжительной, а сиюминутной ситуацией, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова.

— Некомфортно высокая температура встречается в Москве почти каждое лето, однако именно невыносимый, опасный для здоровья её период практически никогда не превышает две недели в году. Из-за двух недель гоняться за кондиционером или дачей мало кто будет, хотя находятся и такие арендаторы.

Но некоторые именно из-за жары за тридцать градусов намерены поменять образ жизни

— Представьте себе: у вас есть неограниченное количество денег. Захотите ли вы переселиться в такую жаркую погоду в шикарную квартиру со сплит-системой или на дачу в ближнем Подмосковье? Ответ, мне кажется однозначен, — говорит психолог Любовь Изварова.

— Я скажу вам больше: потратить 10-15 тысяч рублей за неделю-другую, лишь бы находиться в комфорте, смогут многие россияне. Люди откладывали деньги на отдых, но не смогли поехать на курорт из-за коронавируса. Так вот — появился и повод поменять привычное место жительства.

Я уверена, что россияне, лишенные возможности отдохнуть, считают удачей поменять образ жизни хотя бы на короткое время.

Арендаторы давно разбились на тех, кто готов сдавать жилье только на длительный срок (обычно от года) и тех, кто сдает посуточно. С первыми ни на месяц, ни на две недели договориться не удастся, со вторыми — легко, хоть у них в пересчете на месяц аренда дороже раза в полтора.

— Кондиционеры и системы климат-контроля — уже давно неотъемлемый атрибут арендных квартир высокого уровня, элитных и бизнес-класса. Очень часто кондиционеры устанавливают и в квартирах эконом-класса, арендаторы часто обращают на это внимание — особенно, конечно, летом, когда это так актуально, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Если арендодатель условной квартиры с кондиционером сдает свою квартиру на длительный срок, договориться с ним о проживании на несколько дней или месяц не всегда получится. Но всегда есть квартиры, сдаваемые посуточно — их можно снять от 1000 руб. в сутки на окраине и от 2000-2500 рублей в центре.

Что до аренды именно дач, вот уже год здесь проблема одна: сложно найти что-то хорошее именно по соотношению цена — качество. Как и всегда при любом резком скачке спроса, первым с рынка исчезает самое хорошее и самое дешевое. Так было и с подмосковными дачами год назад. Теперь надо либо неопрвданно много платить, либо мириться с обилием недостатков.

— Рынок загородной аренды в Подмосковье сформировался в прошлом году.

Кто почувствовал скорую выгоду и имел деньги, купил объект под сдачу (коттедж, круглогодичный или летний дом), кто хотел на самоизоляцию, арендовал и переехал, и поскольку в ситуации с пандемией ничего толком не изменилось, так там и живёт уже второй год.

На сезонную аренду, которая существовала всегда, ни пандемия, ни жара на нее не влияют, — продолжает Ирина Доброхотова. — Кто хочет летом жить за городом, делал это в любой год — и без эпидемии вируса, и без жары.

Кто не хочет, но не выносит жару, запросто может провести от двух-недель до месяца в недорогом отеле, благо удаленная работа сейчас позволяет переехать в соседнюю с Московской область и даже дальше — там по вполне приемлемой цене можно найти очень комфортную гостиницу у воды или леса.

— Аренда дач вполне популярна в этом сезоне, хотя и меньше, чем в прошлом, — полагает Павел Луценко. — И здесь, в отличие от квартирного сегмента, можно договориться с хозяином о проживании на пару недель-месяц.

Дачи с кондиционером встречаются чаще, чем год назад. В прошлом году, во время бума аренды загородных домов, многие собственники осознали, как важно правильно оборудовать свой дом, чтобы арендатору было в нем комфортно.

За дом с удобствами можно выручить в два, а то и в три раза больше, чем без них.

В среднем дача в Подмосковье сдается за 65 500 рублей в месяц, но вилка предложений очень широкая. Скромные домики на 6 сотках с туалетом на улице могут стоить от 10 тысяч рублей в месяц. В последних, правда, кондиционеры встречаются редко.

Кстати, некоторые дома отдыха, пансионаты стали предлагать услугу дневного пребывания, когда в течение дня гость может находиться на территории (без предоставления номера), получать трехразовое питание, доступ ко всей инфраструктуре (к пляжу, бассейну, спортивным объектам, салонам красоты).

Кто покупает элитное жилье в Москве

В район своего детства Раменки я приезжаю не реже раза в неделю — навещаю маму, гуляю с любимой собакой, поэтому серьезные изменения отмечаю довольно редко. Каково же было мое удивление, когда я однажды подняла голову и увидела три красные башни, нагло торчащие среди типовых голубых многоэтажек.

Оказалось, что в темпе allegro строится новый жилой комплекс с романтичным названием «Небо» от застройщика Capital Group, аккурат возле свежепостроенной станции метро «Мичуринский проспект». Цены на квартиры в трех небоскребах начинаются от 300 тыс. рублей за 1 кв. м, так что небольшая студия на 51-м этаже обойдется «всего» в 9–10 млн рублей.

Мама вспоминает, что когда мы купили квартиру в бело-голубом доме на западе Москвы, вокруг был практически пустырь. Район Раменки начал застраиваться в 1980-е годы на месте деревни, но уже тогда власти делали на него большую ставку, обещали проложить метро.

На это ушло каких-то 30 лет — в 2016 году метро здесь все-таки появилось. Но и до этого район славился высокими ценами на недвижимость — положительно повлияла близость к академическим и спортивным кругам, здесь рядом и МГУ, и МГИМО, и Олимпийские деревни.

Так что для лакомого Западного округа цена в 9–10 млн, можно сказать, вообще бросовая. Не сравнится с ценами в клубном доме «Река», жилыми комплексами «Долина Сетунь» и «Счастье на Ломоносовском».

В них цены на квартиры могут начинаться от 30 млн и заканчиваться суммами, которые довольно сложно представить при средней зарплате россиянина в 37,9 тыс. рублей (данные на начало года).

Кто же, интересно, может себе позволить такую дорогую недвижимость и для кого ее строят?

Конечно, в ЗАО далеко не самая дорогая недвижимость в Москве. Традиционно самые дорогие квадратные метры расположены в центре города, в пределах Садового кольца, чем ближе к Кремлю — тем дороже.

Кажется, что в центре Москвы уже негде строить, но под элитные новостройки с энтузиазмом сносят отжившие свое здания. Процесс этот редко обходится без скандала.

Я задалась вопросом, сколько вообще элитного жилья в Москве, неужели его недостаточно для всех желающих.

«Сейчас на первичном рынке элитной недвижимости Москвы реализуется порядка 2,5 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 309 тыс. кв. м суммарно в классах делюкс и премиум, — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

— Достаточно большое количество участков, где в перспективе могут быть реализованы комплексы высокого класса, находятся в стадии проекта. Некоторые из них давно заморожены, некоторые, вероятно, будут реализованы позже, другие все-таки запланированы к постройке.

Оценить возможные объемы в них достаточно сложно, но в целом потенциал для строительства жилья высокого класса в центральной части города остается очень высоким».

Интересуюсь, неужели абсолютно все эти квадратные метры найдут своего «дорогого» покупателя? Какой процент нераспроданного жилья в этом сегменте? «Для рынка элитной жилой недвижимости характерна история, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов, — отвечает Соловьев.

— По итогам I квартала 2020 года около трети всего предложения — 34% — было представлено в комплексах, готовых к проживанию. Обычно к концу строительства реализуется 60–70% от общего объема лотов в проекте.

При этом рост капитализации составляет от 20 до 35% цены квадратного метра, то есть инвестор может заработать до 20% годовых при условии вхождения в сделку на этапе вывода проекта в продажу. В большинстве случаев конкретное процентное значение зависит от рыночной ситуации и локального спроса.

Например, в Майами некоторые новостройки распродаются еще на этапе начального монолита (уровень первых этажей) на 70–75%.

На нашем рынке есть проекты на разных стадиях: если проект только вышел, то остатки лотов составляют 90–100%, к середине стройки — 30–40–50% (в зависимости от стратегии девелопера), к концу — 25–30%, а дальше на это накладывается структура предложения — если вновь вышедших много, то и остатки больше, если проекты близятся к завершению, а новые не выходят, то остатки будут ближе к 25–30%».

Получается, что две трети построенного элитного жилья в итоге покупается. Кто же эти люди, кто может себе позволить такое дорогое жилье? «Групп покупателей на рынке элитного жилья очень много, — говорит Соловьев. — Они разделяются по разным признакам: по роду деятельности и доходу, возрасту, мотиву и цели приобретения, по семейности, региону проживания и т. п.

От этого зависят и характеристики приобретаемого жилья, и бюджет покупки. Что касается среднего покупателя, то его портрет сегодня выглядит следующим образом: мужчина средних лет, имеющий собственный бизнес или являющийся топ-менеджером крупной компании, как правило, женатый, с детьми.

Читайте также:  Цены на новостройки на окраине москвы и в подмосковье сравнялись

Он покупает недвижимость для постоянного проживания на собственные средства, и это не первая его покупка в Москве.

Но нужно учитывать, что помимо этого условного покупателя на рынке есть люди, приобретающие жилье для временного проживания либо для детей/родителей/других членов семьи, инвесторы и другие группы. Ситуация человека все время меняется.

Например, однажды компания Knight Frank провела сделку по продаже клиенту двухкомнатной квартиры на Остоженке, но практически сразу после заключения сделки семейная пара, которая приобрела квартиру, выяснила, что у них будет ребенок. Данная квартира была выставлена на продажу сразу же, а мы приступили к поиску квартиры большей площади.

По нашим оценкам, срок владения премиальной недвижимостью в Москве у клиентов сократился с 12 до 7–8 лет. Это связано с ускорением жизни, скоростью вывода новых проектов и динамикой развития мегаполиса».

В принципе, я так и представляла себе типичного владельца элитной квартиры в центре города — женатый руководитель компании, который покупает жилье для себя и семьи. Ничего неожиданного от официальных исследований. Но есть и другие категории покупателей.

«За последние несколько лет значительно вырос объем покупателей в возрасте от 20 до 35 лет, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — К такой обширной возрастной группе можно отнести «золотую молодежь», то есть тех, кто уже достиг 18 лет и приобретают первое жилье на средства родителей.

При этом они не хотят менять уровень жизни и приобретают элитную недвижимость, которая часто расположена в непосредственной близости от лучших вузов. Есть также категория IT-специалистов — в XXI веке компании, работающие в IT-сфере, разрастаются с каждым годом в геометрической прогрессии не только в своем количестве, но и в доходах.

Поэтому те специалисты, которые начинали двигаться по карьерной лестнице в начале 2000-х, к настоящему времени успели прилично заработать и продвинуться в своей сфере.

Специалисты IT входят в топ самых высокооплачиваемых профессий последних лет, в связи с чем именно они становятся главными покупателями рынка элитной недвижимости Москвы.

Блогеры, модели и другие популярные личности социальных сетей.

С повышением их популярности, в особенности в Instagram, стало появляться много блогеров и инфлюенсеров, которые благодаря растущей популярности своих блогов становятся миллионерами и получают стабильный доход от рекламных кампаний. Такие молодые и амбициозные люди буквально за несколько лет могут заработать на элитную недвижимость в центре Москвы».

Действительно, листая ленту Instagram, я все чаще натыкаюсь на посты инфлюенсеров о том, что они присматривают себе квартиру с видом в центре. Правда, не всегда эти смотрины заканчиваются покупкой.

В мире Instagram довольно сложно отличить реальную жизнь блогера от рекламных постов.

Нередко подобные осмотры модных квартир с роскошным видом с видеотрансляциями в блог заканчиваются публичным признанием, что квартира куплена не была по той или иной причине.

Где же в таком случае найти тех самых собственников элитных квартир, для которых стараются застройщики? Как показала практика, они есть в передовых сферах бизнеса — IT, финансах и PR. Двадцатисемилетняя Анастасия, владелица PR-компании MA.

Family и партнер венчурного фонда Gagarin Capital, который инвестирует в технологические стартапы, связанные с искусственным интеллектом, говорит, что купила для себя квартиру до 100 кв.

м в Басманном районе: «Стоимость была около 20 млн рублей, приобрела я ее в ипотеку, поскольку непонятно, что будет в ближайшие годы. Мне как раз кажется, что это более экономически выгодный вариант и более интересный с точки зрения моего портфолио.

Потому что те деньги, которые я могла бы вложить в квартиру, я сейчас могу вложить во что-то более доходное. Но планирую не платить ипотеку 30 лет, а быстрее ее закрыть. Но пока буду наблюдать, в какую сторону нас развернет кризис».

Ипотека подразумевает стабильный доход. Анастасия признается: «Как таковой зарплаты у меня нет, в агентстве у нас всегда разные деньги, все зависит от клиентов, их уровня и чека. В среднем можно сказать, что около 500 тысяч.

А фонд — история долгосрочная, основная прибыль от него поступит через несколько лет при условии успеха выбранной стратегии. У меня бизнес международный, поэтому я не завязана на доходы в рублях.

Более того, во время пандемии у нас бизнес вырос, потому что пиар стал востребован как никогда».

Жилой комплекс «Басманный, 5», в котором Анастасия купила квартиру — пример жилья в премиум-сегменте. Стоимость 1 кв. м в нем начинается от 250 тыс. рублей: «Я про этот дом узнала не из объявления, я там бывала. Мне очень понравилось соотношение цены, качества, близости к центру и всего остального.

Я рассматривала и альтернативные уже построенные новостройки. Для меня было важно, чтобы квартира была недалеко от Садового кольца. Вторичку я, конечно, тоже смотрела. Но с точки зрения финансовых вложений и того, что вы получаете на выходе, получается не очень выгодная история.

Потому что в новом доме вы можете сделать себе как угодно интернет, звукоизоляцию, особенно если это апартаменты, вам даже согласовывать ни с кем ничего не нужно. А в сталинках очень много мороки — там деревянные перекрытия, невозможно согласовать перепланировку, есть проблемы с интернетом, сложно установить кондиционер.

Мне очень хотелось купить квартиру в сталинке, но все же я решила, что для максимального комфорта мне необходимо построить свой дом с нуля».

Тридцатитрехлетняя Наталья, руководитель управления в банке, недавно купившая квартиру в ЖК «Хэдлайнер», тоже считает, что новостройки элиткласса превосходят старый фонд в плане комфорта: «Большую часть жизни я прожила на востоке города в спальном районе. Сначала я попробовала купить квартиру именно там, на вторичном рынке.

Но на этапе регистрации сделки выяснилось, что у квартиры проблемы с документами, и чиновник Росреестра уговорил меня разорвать сделку, пока не поздно (спасибо ему за это). Объясняться с продавцами, возвращать ипотеку через три недели после выдачи — это было ужасно. После этой истории я решила больше никогда не связываться с вторичкой.

Плюс удалось накопить денег, поэтому я решила рассмотреть вариант ближе к центру. Кроме вероятности нарваться на юридические проблемы у вторичного жилья есть и другие минусы: устаревшие коммуникации, отсутствие подземных парковок, разношерстные соседи. Новостроек в пределах Садового или чуть дальше не так уж много, а ценник просто запредельный.

Ну и даже в случае с вторичкой я могла бы рассчитывать максимум на двушку. Для моей семьи не самый лучший вариант.

Я искала малоэтажную застройку (не люблю высокие этажи и очереди к лифтам), близость к метро, надежного застройщика, наличие подземной парковки — и просто влюбилась в планировку квартиры. И еще мне очень понравился район, потому что тут и ТТК, и МЦК, и МЦД, и метро, и все такое динамичное: рестораны, магазины и много молодого населения.

Жить мы будем втроем: у меня есть сын-подросток и молодой человек. Когда я только покупала квартиру, молодого человека еще не было в моей жизни, но выбирала вариант с тремя спальнями из расчета, что и мне, и сыну нужно личное пространство. Возможно, когда-то я решусь на еще одного ребенка.

Покупала я квартиру больше года назад, еще на стадии строительства. Трехкомнатная квартира (или даже еврочетырешка, как сейчас модно говорить) 95 кв. м стоила 21 млн рублей. Сейчас, после получения ключей, цена выросла почти до 30 миллионов.

Половину суммы я брала в ипотеку, но выплатила ее всю, пока заканчивалось строительство. Я руководитель управления в коммерческом банке. Доход в среднем — более 500 тыс. в месяц, плюс бонусы.

Первоначальный взнос состоял из собственных накоплений, плюс деньги от продажи квартиры (однушки в Подмосковье), которую мне еще давно помогли купить родители».

То, что на такие крупные покупки берут ипотечные кредиты, для меня стало своего рода открытием. Мне казалось, что элитное жилье — удел тех, кто имеет возможность перевести с банковского счета в Швейцарии в один клик пару-тройку десятков миллионов, не задумываясь. Но Андрей Соловьев из Knight Frank меня переубедил:

«Доля покупателей с ипотекой в элитклассе традиционно невелика, однако в последние годы интерес к ипотечным покупкам растет. Обычно клиент в этом сегменте не берет кредит на 20–30 лет. Он предпочитает более короткие кредиты на меньшую часть суммы сделки (20–30%).

При снижении базовой ставки мы увидим увеличение объемов кредитования (особенно на первичном рынке) во всех сегментах элитной недвижимости. В сегменте делюкс (наиболее высоком подсегменте элитного рынка) эта доля остается небольшой — не больше 5%, а в премиум-классе (более массовом по меркам элитного рынка) доля ипотеки в общем объеме сделок сегодня достигает 20%.

Для сравнения: в сегментах комфорт и бизнес эти сделки занимают практически половину объема продаж — 55% и 45% соответственно».

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *