Эксперты выяснили, в каких районах Москвы новостройки дорожали сильнее всего

Эксперты выяснили, в каких районах Москвы новостройки дорожали сильнее всего

Аналитики «БЕСТ-Новострой» проанализировали годовую динамику роста цен на квартиры в новостройках комфорт-класса в районах старой Москвы. Наибольший прирост стоимости нового жилья зафиксирован в Головинском районе. С ноября 2019-го квадратный метр в локации подорожал с 173,2 до 241,8 тысячи рублей или на 39,5%.

  • Основными факторами роста цен в жилых проектах эксперты назвали – изменение структуры экспозиции и строительной готовности объектов, а также активный спрос на недвижимость в локациях.
  • В ТОП-10 районов с наиболее выраженным ростом цен на жилье комфорт-класса вошли:

Эксперты выяснили, в каких районах Москвы новостройки дорожали сильнее всего

«Можно заметить, что половину рейтинга самых быстро дорожающих локаций заняли районы ЗАО. Это объяснимо. С одной стороны, ЗАО является одним из наиболее активно застраиваемых округов Москвы, причем здесь преобладают проекты бизнес-класса. Сейчас на территории ЗАО реализуется 41 проект, из которых 16 жилых комплексов – комфорт-класса.

С другой стороны, районы на западе Москвы – одни из самых востребованных у покупателей жилья.

Спрос на новостройки ЗАО также подкрепился и появлением новой ветки метро, благодаря которой станции метро открылись в таких районах, как Раменки, Солнцево, Ново-Переделкино», − отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В число же ценовых аутсайдеров попали районы Нагатино-Садовники и Лианозово, где средняя цена на новостройки комфорт-класса за год снизились более чем на 10%.  

Ранее эксперты рассказали, какие станции метро появятся в Москве в ближайшие годы.

Эксперты рассказали, в каких округах Москвы новостройки дорожают быстрее всего

В посткризисный период цены на столичные новостройки преимущественно стагнировали. Короткие периоды роста сменялись длительным снижением. Однако с 2018 года стоимость «квадрата» начала резко возрастать, причем во всех сегментах рынка.

В массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с июня 2018 года (154 тыс. рублей) к июню 2020 года (182 тыс. рублей) на 18%. В бизнес-классе «квадрат» за аналогичный период вырос в цене с 226 тыс. рублей до 259 тыс.

рублей (на 15%), сообщает компания «Метриум».

Эксперты выяснили, в каких районах Москвы новостройки дорожали сильнее всего ООО «Ривер Парк»

География роста цен в этот период была неравномерной. В некоторых округах Москвы цены выросли заметнее, чем в среднем по городу. Так, в массовом сегменте «рекордсменом» по динамике цен стал Западный АО, где «квадрат» за два года подорожал с 159 тыс. рублей до 201 тыс. рублей (на 26,4%).

За ним следует Восточной АО. Здесь показатель увеличился с 165 тыс. рублей до 208 тыс. рублей (26%). Заметно выросли цены в Северном АО, где массовые новостройки подорожали со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей (24%).

Причем сейчас цена в САО – самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы.

«В последние пять лет активность застройщиков ЖК комфорт-класса в значительной мере была сосредоточена на севере Москвы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

– Здесь поступило в продажу немало ликвидных проектов комфорт-класса, которые оказались очень востребованными клиентами. Именно поэтому их застройщики проводили достаточно агрессивную ценовую политику, что привело к увеличению местных расценок.

Сыграло роль и повышение качества городской среды в этих локациях – сокращение площади промзон и улучшение благоустройства».

Наиболее сдержанная динамика цен наблюдалась в последние два года в Северо-Восточном АО и Юго-Западном АО. В СВАО средний квадрат вообще практически не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. рублей. В ЮЗАО цена повысилась с 146 тыс. рублей до 161 тыс. рублей (10%).

В бизнес-классе в целом наблюдалась такая же тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше. Одинаково высоким оказалось повышение цен в ЗАО и ЮАО: в ЗАО квадрат подорожал с 212 тыс. до 270 тыс.

рублей, а в ЮАО – с 225 тыс. до 285 тыс. рублей (по 27%). Следующим по динамике цен оказался САО, где цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла с 234 тыс. рублей до 285 тыс. рублей (22%).

«Если говорить о Южном административном округе, то в нём новостройки бизнес-класса появлялись и раньше, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

 – Но в последние годы застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в этом округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов.

Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило их высокий уровень цен».

Единственный столичный округ, в котором за последние два года произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный. В СЗАО средний квадрат подешевел с 236 тыс. до 228 тыс. рублей (–3%).

Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах. В ВАО средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 230 тыс. до 236 тыс. рублей, а в ЮВАО – с 209 тыс. рублей до 216 тыс.

рублей (в обоих округах рост составил 3%).

«Как на рынке массовых новостроек, так и в бизнес-классе высокий рост цен показали САО и ЗАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – На мой взгляд, это одни из самых перспективных районов для развития.

Сейчас застройщики активно занимаются проектами в этих округах, так как, с одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а, с другой стороны, повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон. Именно поэтому здесь наблюдается отчетливый рост цен».

В каких районах москвы дорожают новостройки?

Эксперты выяснили, в каких районах Москвы новостройки дорожали сильнее всего

Самые дорогие и дешевые

Согласно рейтингу портала, самые дорогие новостройки находятся в Хамовниках (466 477 руб./кв. м), в Тверском  районе (451 360 руб./кв. м), на Якиманке (361 205 руб./кв. м), в Замоскворечье (319 965 руб./кв.

м), Раменках (313 032 руб./кв. м), в Донском (279 554 руб./кв. м), Пресненском (275 324 руб./кв. м), Басманном (265 360 руб./кв. м), Гагаринском (261 135 руб./кв. м) районах и в Дорогомилово (258 977 руб./кв. м).

Самые дешевые квартиры в новых домах продаются в поселениях Новой Москвы – Краснопахорском (54 325 руб./кв. м), Новофедоровском (56 639 руб./кв. м), Киевском (79 365 руб./кв. м), Воскресенском (84 023 руб./кв.

м), Филимонковском (86 254 руб./кв. м), Марушкинском (87 021 руб./кв. м), Кокошкино (90 202 руб./кв. м), Десеновском (92 368 руб./кв. м) и Первомайском (93 654 руб./кв. м), а также в Щербинке (93 478 руб./кв. м).

Среди районов «старой» Москвы самые низкие цены в поселке Северный (89 054 руб./кв. м), в Зеленограде (94 303 руб./кв. м), Некрасовке (103 857 руб./кв. м), Солнцево (131 165 руб./кв.

м), Бутово Южном (135 585 руб./кв. м), Бирюлево Восточном (135 641 руб./кв. м), Гольяново (140 041 руб./кв. м), Чертаново Южном (140 874 руб./кв. м), Орехово-Борисово Южном (142 323 руб./кв.

м) и Марьино (142 648 руб./кв. м).

Средняя цена квадратного метра новостроек по Москве составила 202 395 руб./кв. м, средняя цена предложения – 11 153 673 рубля.

Цены растут вместе с домами

С марта прошлого года сильнее всего выросли в цене новостройки в Лефортово (+15,1%), Свиблово (+14,8%), Пресненском районе (+14,3%), Щукино (+13,3%), Хорошево-Мневниках (+12,7%), в Даниловском (+11,9%), Рязанском (+10,6%), Бутырском (+9,5%) районах, Кунцево (+7,6%) и Дмитровском (+6,1%).

«Мы видим отчетливый тренд: цены выросли в тех районах, где новостройки находились в активной стадии строительства или были сданы в эксплуатацию. Так, в Лефортово строились ЖК «Лефортово парк», ЖК «Символ», ЖК «Геометрия».

В Свиблово строится ЖК Silver и сдаются в эксплуатацию корпуса ЖК «LIFE–Ботанический сад», – перечисляет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – В Щукино сдавались корпуса ЖК «Родной город Октябрьское поле». В Хорошево-Мневниках наблюдалось активное возведение целых шести жилых комплексов бизнес-класса.

Идут работы в ЖК в Дмитровском районе и Кунцево. В Пресненском, Рязанском и Бутырском районах также были сданы новостройки, что подстегнуло цены».

Самое сильное падение – в поселениях Сосенское (–14,5%), Московский (–11,5%), Филимонковское (–6%), Воскресенское (–5,4%), Марушкинское (–5,2%), Краснопахорское (–4,4%), районах Академический (–10,4%), Чертаново Южное (–7,4%), Нагатинский Затон (–4,6%) и Отрадное (–4,4%).

«В некоторых районах Новой Москвы велось активное строительство, что, казалось бы, должно поднимать цены, однако там же открывались и продажи проектов на старте: В Сосенском — ЖК «Москва А101»,  ЖК «Скандинавия», ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Новая звезда» и ЖК «Бунинские луга», в Московском – ЖК «Саларьево Парк», ЖК «Позитив», ЖК «Филатов луг», – говорит Павел Луценко. – Мы видим, что вторая тенденция победила. То же произошло в «старомосковских» районах Академический, где в продажу вышли ЖК «ВавиловДОМ» и ЖК «Новочеремушкинская 17», и Чертаново Южное (ЖК «Лесопарковый»)».

Читайте также:  Росстат представил статистику по строительству в России

Средние цены квадратного метра за последние 12 месяцев несколько снизились, на 1,7%, а средняя стоимость квартиры увеличилась на 0,5%.

Дата публикации 26 марта 2018, 12:33

Поделиться с друзьями:

Эксперты выяснили, в каких округах Москвы новостройки дорожают быстрее всего — МК

За два последних года, 2018-й и 2019-й, цены в московских новостройках значительно увеличились – в некоторых районах больше чем на четверть (на 26%). Росла и продолжает расти стоимость квадратного метра и в период пандемии, несмотря на падение покупательского спроса. Аналитики рассказали, что почём в разных округах российской столицы, и объяснили причины изменения цен на жилье.

— 2018 и 2019 годы стали временем самого стремительного роста цен на новостройки Москвы за последние пять лет, — говорят эксперты компании «Метриум».

– В среднем «квадрат» в комплексах массового сегмента с июня 2018 года по июнь 2020-го вырос на 18% — со 154 тысяч рублей до 182 тысяч рублей; в бизнес-классе — на 15% (с 226 тысяч до 259 тысяч).

При этом в некоторых округах Москвы новостройки подорожали еще сильнее, в каких-то цены остались прежними.

В новостройках эконом-класса «рекордсменом» стал Западный округ, где «квадрат» за два года подорожал со 159 тысяч рублей до 201 тысячи (на 26,4%). За ним следует Восточный округ. Здесь показатель увеличился со 165 тысяч до 208 тысяч (на 26%). Заметно выросли цены на севере, где массовые новостройки подорожали со 168 тысяч до 209 тысяч рублей (на 24%).

Причем сейчас цена в Северном округе — самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы. «В последние пять лет активность застройщиков жилых комплексов комфорт-класса была сосредоточена именно на севере Москвы.

Вот они и проводили достаточно агрессивную ценовую политику», – объясняет своеобразный феномен генеральный директор девелоперской компании Алексей Перлин.

На юго-западе Москвы цена квадратного метра в последние два года повысилась на 10% — со 146 тысяч рублей до 161 тысячи. В Северо-Восточном округе средний «квадрат» не вырос, сохранившись на уровне 174 тысячи рублей.

В бизнес-классе в целом наблюдалась подобная тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше.

Одинаково высоким оказалось повышение цен на западе и юге, где квадратный метр подорожал соответственно с 212 тысяч до 270 тысяч рублей и с 225 тысяч до 285 тысяч рублей (по 27%).

Следующим по динамике цен оказался Северный административный округ: рост — с 234 тысяч рублей до 285 тысяч (на 22%). Повышение стоимости квартир на западе и севере города удивления не вызывает, в отличие от юга, традиционо считавшегося непрестижным.

— Застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в Южном округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов. Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило высокий уровень цен, — говорит генеральный директор компании Лариса Швецова.

Единственный столичный округ, в котором за последние два года на жилье бизнес-класса произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный.

Здесь средний квадрат подешевел с 236 тысяч до 228 тысяч рублей (минус 3%).

Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах: соответственно с 230 тысяч до 236 тысяч рублей и с 209 тысяч до 216 тысяч рублей (на 3%).

По словам управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Марии Литинецкой, Северный и Западный административные округа являются сейчас наиболее перспективными для развития.

С одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а с другой — повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28341 от 19 августа 2020

Заголовок в газете: Дома и цены помогают

Осторожно, высокие цены: названы округа Москвы, в которых новостройки подорожали сильнее всего

Программа льготной ипотеки, старт которой был дан весной прошлого года, ощутимо повысила спрос на новостройки Москвы и присоединенных территорий. Вслед за волной спроса выросли и цены.

По данным аналитиков «Инком-Недвижимость», за год квартиры на первичном рынке столицы стали дороже в среднем на 27%, в ТиНАО – на 21%.

Интересно, что единственным округом Москвы, в котором новостройки, наоборот, подешевели, оказался ЦАО. 

В Аналитическом центре и Департаменте новостроек «Инком-Недвижимость» рассмотрели динамику изменения средней стоимости предложения первичного жилья в Москве за год. В старых границах города средняя стоимость квартиры выросла на 27%, с 15 млн рублей до 19,3 млн рублей, на присоединенных территориях – на 21%, с 7,8 млн рублей до 9,4 млн рублей.  

«С лета 2020 года основным фактором, определяющим развитие ситуации на рынке первичного жилья Москвы, стало введение госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. Из-за быстро растущего спроса на новостройки цены на рынке первичного жилья значительно увеличились», – отметил руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. 

Также аналитики «Инком-Недвижимость» провели исследование изменения средней цены предложения «первички» за год в административных округах «старой» и Новой Москвы.

Самый высокий рост зафиксирован в СЗАО – с 13,4 млн рублей до 19,7 млн рублей (на 46,5%). Кроме того, значительное подорожание отмечено в СВАО – плюс 35,3%, в ЮАО – плюс 33,8%. Квартиры в этих локациях подорожали с 12,1 млн рублей до 16,4 млн рублей и с 15,2 млн рублей до 20,3 млн рублей соответственно.

Единственным административным округом столицы, где жилье подешевело, оказался ЦАО. Здесь усредненная цена снизилась на 11%, с 43 млн рублей до 38,2 млн рублей.

В Троицком АО средняя стоимость предложения повысилась на 22,5%, с 6,7 млн рублей до 8,22 млн рублей, в Новомосковском – на 20,6%, с 7,8 млн рублей до 9,4 млн рублей. 

«В локациях, которые пользуются интересом покупателей жилья, всегда возможен рост цен. Территория СЗАО является престижной частью столицы, и платежеспособное население охотно приобретает здесь квартиры.

СВАО и ЮАО – менее статусные административные округа города, здесь можно приобрести более экономичную недвижимость, и она пользуется спросом у широкой аудитории», – отметил заместитель директора Департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Усредненная стоимость квартир в новостройках по округам Москвы

Административный округ Усредненная стоимость квартиры в июне 2020 г., млн руб. Усредненная стоимость квартиры в июне  2021 г., млн руб. Динамика изменения стоимости
СЗАО 13,4 19,7 +46,5%
СВАО 12,1 16,4 +35,3%
ЮАО 15,2 20,3 +33,8%
ЗАО 17,11 22,5 +31,5%
ВАО 10,5 13,3 +27,3%
ЮЗАО 15,6 19,8 +27%
САО 14,6 18,1 +24,3%
ТАО 6,7 8,22 +22,5%
НМАО 7,8 9,4 +20,6%
ЮВАО 10,2 12,2 +20%
ЗелАО 7,7 8,5 +9%
ЦАО 43 38,2 — 11%

По прогнозам экспертов «Инком-Недвижимость», после изменения условий программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года количество выдаваемых ипотечных кредитов станет быстро уменьшаться. Возможно, будут снижены цены на многокомнатные квартиры, поскольку они станут менее доступными, чем сейчас.  

«По новым условиям льготной ипотеки, максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей – это слишком мало для столичного региона. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет быть востребована на его территории. 

В дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на «однушки» и студии. Цены на квартиры больших габаритов прекратят рост и, вероятно, снизятся на 5-7%. 

Прайсы новых проектов застройщики будут корректировать с учетом платежеспособности потенциальных покупателей. Кроме того, девелоперы станут уменьшать площади проектируемого жилья, чтобы увеличить ликвидность лотов», – утверждает  Валерий Кочетков.

  • «Такого ажиотажного спроса на новостройки уже не будет» – Денис Бобков о продлении льготной ипотеки и обновлении семейной
  • Набиуллина: выход из программы льготной ипотеки не должен быть резким
  • эксперты «Инком-Недвижимость» специально для Новострой-М

Дата публикации 22 июня

Покупать или подождать. Когда закончится рост цен на новостройки

В этом году риелторы и строители отмечали огромный рост спроса на новостройки. Интерес покупателей подогревали и льготная ипотека под 6,5%, и расширение программы материнского капитала. Жильё стало доступнее.

К тому же влияние на рынок оказала и экономическая нестабильность. Из-за пандемии коронавируса люди стали чаще интересоваться инвестициями в недвижимость.

Читайте также:  Как принять квартиру в новостройке?

В итоге в целом по России спрос на новостройки увеличился на 34%.

 Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего, — рассказал руководитель направления первичной недвижимости в «Авито.Недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Такой ажиотажный спрос не мог не отразиться на ценах. По словам Дмитрия Алексеева, в октябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра новостроек в целом по стране превысила прошлогодние показатели на 15%.

Скорость повышения цен зависит от региона и сегмента жилья (эконом, комфорт, бизнес). Наибольший рост заметен в категориях с самой низкой стоимостью квартиры. Это студии, однушки, евродвушки в классах эконом и комфорт.

Именно на них направлен интерес тех, кто рассматривает недвижимость как объект инвестиций. Но в среднем можно говорить, что с начала года рост цен составил не менее 12–13%.

По ряду регионов и застройщиков эта величина будет ещё больше — до 17–20%, — отметил директор по инвестициям и экономике ГК «Югстройимпериал» Артём Таболин.

По данным «Авито.Недвижимость», лидером по росту цен стал Нижний Новгород (плюс 30%). На втором месте оказался Санкт-Петербург. Там квартиры в новостройках подорожали на 28%. Замыкает тройку лидеров Волгоград (плюс 24%). Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего.

Очень сильно различаются цены на недвижимость в Москве. Разница по стоимости жилья на первичном рынке в разных районах может быть огромной. Так, больше всего за год подорожали новостройки в ЦАО. К примеру, в Мещанском районе они выросли в цене более чем в два раза.

Правда, даже в пределах округа темпы подорожания жилья отличаются. В центральных Пресненском и Тверском районах новостройки подорожали на 40–50%. Столько же, например, прибавили в цене квартиры в Некрасовке (ЮВАО), Хорошёво-Мнёвниках (СЗАО) и Щукине (СЗАО). При этом на треть увеличилась стоимость квадратного метра на первичном рынке в Марьине на юго-востоке и в Раменках на западе.

Рекордсменами по росту цен с начала года стали Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, где стоимость квадратного метра поднялась в среднем более чем на 13–16%. В большинстве остальных регионов страны подорожание оказалось вдвое меньше и составило 5–8%, — говорит эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.

По мнению Дмитрия Алексеева, в ближайшие полгода стоит ожидать некоторого замедления роста цен на первичном рынке — в пределах 7%.

В дальнейшем ценообразование во многом будет зависеть от решения по продлению льготной ипотечной программы. Будет сказываться также динамика ставки рефинансирования, а также обстановка с распространением коронавируса, — считает Дмитрий Алексеев.

Кстати, недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с заявлением, что программу льготной ипотеки нужно вовремя завершить. По её словам, это необходимо, чтобы не допустить возникновения пузыря на рынке жилищного кредитования. Напомним, что пока программу продлили до 1 июля 2021 года.

Артём Таболин полагает, что сейчас хорошее время для инвестиции в недвижимость. По его мнению, цены будут расти, а такой дешёвой ипотеки в дальнейшем может не быть. На рынке, действительно, присутствуют определённые опасения относительно «ипотечного пузыря».

Правда, специалисты очень сдержанно оценивают вероятность его наступления. Поэтому, отмечает Артём Таболин, пока и не последовало какой-то значимой реакции на высказывания главы Центробанка.

Эксперты ожидают, что до июля ценник на новостройки увеличится ещё как минимум на 5–7%. И это можно считать сдержанной оценкой. Несмотря на мнение о том, что рост цен уже нивелировал эффект от дешёвой ипотеки, застройщики пока не нащупали ценовой «потолок». Спрос сейчас неэластичный. Он существенно не падает, хотя цены продолжают расти, — отметил Артём Таболин.

По его словам, этой зимой ещё до конца года можно ожидать подорожания новостроек на 1–2%. На самые популярные объекты — однушки и студии — цены повысятся даже больше.

Основным драйвером повышения стоимости жилья в новостройках останется льготная ипотека под 6,5%. Она продолжит стимулировать спрос и разгонять цены как минимум до следующего лета. Не исключено, что программу продлят и в дальнейшем.

Особенно если учесть, что вероятность ипотечного «пузыря» крайне мала. Просроченная задолженность здесь не превышает 1%, а увеличения числа невозвратных кредитов не наблюдается.

Кроме того, риски «пузыря» снижает отсутствие в России ипотеки с «плавающей» ставкой и валютных кредитов на жильё, — говорит Станислав Манжиевский.

По его словам, цены на первичном рынке в любом случае будут ежегодно расти на размер инфляции (порядка 4%). Станислав Манжиевский считает, что пока основным способом сэкономить при покупке жилья в новостройке остаётся именно льготная ипотека под 6,5%. Субсидированная ставка всё ещё компенсирует общий рост цен на рынке.

Кстати, в декабре стартует программа льготной ипотеки на частные дома. Она тоже продлится до июля. Молодые семьи с детьми смогут взять кредит на покупку жилого дома (ИЖС) под 6,5% годовых.

Весной за счёт субсидирования покупки в ипотеку ИЖС темпы подорожания новостроек замедлятся, но оно не остановится. Наибольший рост будет в тех районах, где улучшается транспортная инфраструктура. МЦД добавляет преимуществ ближнему Подмосковью. А значит, в лидерах по росту цен будет именно оно, — считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

В каких округах москвы новостройки дорожают быстрее всего

Два предыдущих года – 2019 и 2018 – стали временем самого стремительного роста цен на новостройки Москвы за последние пять лет. По подсчетам экспертов «Метриум», средний квадрат в комплексах массового сегмента за этот период вырос в цене на 18%, а в бизнес-классе – на 15%. При этом в некоторых округах Москвы новостройки подорожали еще сильнее, а в других цены практически не изменились.

В посткризисный период цены на столичные новостройки преимущественно стагнировали. Короткие периоды роста сменялись длительным снижением. Однако с 2018 года стоимость «квадрата» начала резко возрастать, причем во всех сегментах рынка.

В наиболее крупных секторах московского рынка новостроек ситуация была следующей. В массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с июня 2018 года (154 тыс. рублей) к июню 2020 года (182 тыс. рублей) на 18%.

В бизнес-классе «квадрат» за аналогичный период вырос в цене с 226 тыс. рублей до 259 тыс. рублей (на 15%).

Однако география роста цен в этот период была неравномерной. В некоторых округах Москвы цены выросли заметнее, чем в среднем по городу. Так, в массовом сегменте «рекордсменом» по динамике цен стал Западный АО, где «квадрат» за два года подорожал с 159 тыс. рублей до 201 тыс. рублей (на 26,4%).

За ним следует Восточной АО. Здесь показатель увеличился с 165 тыс. рублей до 208 тыс. рублей (26%). Заметно выросли цены в Северном АО, где массовые новостройки подорожали со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей (24%).

Причем сейчас цена в САО – самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы.

«В последние пять лет активность застройщиков ЖК комфорт-класса в значительной мере была сосредоточена на севере Москвы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

– Здесь поступило в продажу немало ликвидных проектов комфорт-класса, которые оказались очень востребованными клиентами. Именно поэтому их застройщики проводили достаточно агрессивную ценовую политику, что привело к увеличению местных расценок.

Сыграло роль и повышение качества городской среды в этих локациях – сокращение площади промзон и улучшение благоустройства».

Наиболее сдержанная динамика цен наблюдалась в последние два года в Северо-Восточном АО и Юго-Западном АО. В СВАО средний квадрат вообще практически не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. рублей. В ЮЗАО цена повысилась с 146 тыс. рублей до 161 тыс. рублей (10%).

В бизнес-классе в целом наблюдалась такая же тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше. Одинаково высоким оказалось повышение цен в ЗАО и ЮАО: в ЗАО квадрат подорожал с 212 тыс. до 270 тыс.

рублей, а в ЮАО – с 225 тыс. до 285 тыс. рублей (по 27%).  Следующим по динамике цен оказался САО, где цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла с 234 тыс. рублей до 285 тыс. рублей (22%).

«Если говорить о Южном административном округе, то в нём новостройки бизнес-класса появлялись и раньше, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Читайте также:  В россии вырастет плата за коммунальные услуги

– Но в последние годы застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в этом округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов.

Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило их высокий уровень цен».

Единственный столичный округ, в котором за последние два года произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный. В СЗАО средний квадрат подешевел с 236 тыс. до 228 тыс. рублей (–3%).

Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах. В ВАО средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 230 тыс. до 236 тыс. рублей, а в ЮВАО – с 209 тыс. рублей до 216 тыс.

рублей (в обоих округах рост составил 3%).

«Как на рынке массовых новостроек, так и в бизнес-классе высокий рост цен показали САО и ЗАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – На мой взгляд, это одни из самых перспективных районов для развития.

Сейчас застройщики активно занимаются проектами в этих округах, так как, с одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а, с другой стороны, повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон. Именно поэтому здесь наблюдается отчетливый рост цен».

Как дорожают квартиры в разных домах в Москве — Аналитика — Журнал Недвижимости

Где мы живём?

Большая часть домов Москвы построена в период с конца 1950-х до середины 1970-х. Исторический максимум по вводу жилья пришёлся на 1960 год — 1190 домов — через год после начала серийного строительства хрущёвок. После этого темпы строительства стали снижаться. Но при этом больше всего жилья ввели в 1969 году — 105 000 квартир.

Брежневки сейчас — самый популярный тип квартир в столице. Во-первых, эпоха застоя (большую часть которой Брежнев был у власти) продлилась с 1964 по 1986 год.

За это время разработано и построено очень много разных типов домов — и панельных, и кирпичных, разной этажности — которые впоследствии назвали брежневками. Во-вторых, многие из этих серий продолжали модернизировать и строить все 90-е. А по некоторым проектам (сильно доработанным) строят до сих пор.

В-третьих, эти дома были выше — по 9–12 этажей (в отличие от в большинстве своём 5-этажных сталинок и хрущёвок), а значит, и квартир в них было больше.

Для исследования мы выделили несколько типов домов внутри МКАДа. Мы не хотели привязывать их чётко ко времени чьего-то правления (несмотря на названия), так как дома по проектам, разработанным при одном руководителе государства, продолжали строиться ещё какое-то время после его ухода. Выделили следующие типы:

  • Дореволюционные
  • Год постройки: до 1917 г.
  • В исследование попали: 1499 домов
  • Индивидуальные проекты в самых престижных и дорогих районах Москвы.  
  • Раннесоветские
  • Год постройки: 1918–1932 гг.
  • В исследование попали: 797 домов

Первые годы новой власти было совсем не до строительства жилья, плюс, проекты этого периода иногда отличались довольно радикальными архитектурными идеями, призванными упорядочить жизнь «нового человека» в соответствии с требованиями строя.

Жить в некоторых домах этой эпохи было просто неудобно, так как они задумывались для коллективного существования — с общими кухнями, ванными, местами для отдыха. Некоторые из них со временем перестроили, другие — предпочли снести.

Всё это сделало авангардные и конструктивистские дома очень редкими.

  1. Сталинки
  2. Год постройки: 1933–1961 гг.
  3. Материал: кирпич
  4. Высота потолков: от 3 м
  5. В исследование попали: 2280 домов

Последние дома в Советском Союзе с «буржуазными» чертами — большими комнатами, высокими потолками, лепниной на потолке и помпезными фасадами (хотя и не всегда). Сегодня их много сохранилось в престижных локациях Москвы — в районах у Ленинского и Ленинградского проспектов, у Проспекта Мира.

  • Хрущёвки
  • Год постройки: 1957–1980 гг.
  • Материал: кирпич, панели и блоки
  • Высота потолков: 2,48–2,75 м
  • Этажей: не более 5
  • В исследование попали: 3500 домов

Хрущёвки — первые действительно массовые серии домов в Москве. Обычно их строили не отдельно, а целыми районами со своей инфраструктурой. Несмотря на лужковскую программу по сносу пятиэтажек и современную программу реновации, хрущёвок ещё очень много — мы нашли более 3500 домов.

Брежневки

Год постройки: 1964–1991 гг., с 1992-го по 1997-й отобрали дома серий П-68, П-44, II-18, И-209А, П-18/22, П-49 Д, П-30, II-18-01-МН, П-29, П-46.

  1. Материал: кирпич, панели и блоки
  2. Высота потолков: 2,48–2,75 м
  3. Этажей: от 9
  4. В исследование попали: 11 300 домов

Самое массовое жильё в столице. Брежневки отличаются большим разнообразием серий домов и планировок самих квартир, которые позволяют выбрать жильё под очень разные сценарии проживания.

  • Современные
  • Год постройки: с 2000-го и далее
  • В исследование попали: 3539 домов

Все новостройки, которые возвели в XXI веке. Мы не стали делить их по материалам, этажности, высоте потолков и т. д. Потому что разнообразие современных домов просто огромное.  

Квартиры в каких домах в Москве самые дорогие, а в каких — самые дешёвые

Самое дорогое жильё в столице — в дореволюционных домах, квадратный метр в таких квартирах стоит в среднем более 400 000 рублей. Как правило, это очень престижные здания, в центре города, иногда — памятники архитектуры.

1-комнатная квартира 40 м², дом 1917 г.

При этом дорожают квартиры в таких домах очень медленно — за последние два года всего на 3%. Банально: ценам просто некуда расти. Несмотря на престижность самих домов и локации, спрос на такие квартиры ниже предложения.

На втором месте в рейтинге цен с большим отрывом — раннесоветские дома, в них «квадрат» в среднем стоит 284 000 рублей.

Цены определяет как локация — большинство из них расположены в центре, так и редкость проектов.

В некоторых уникальных зданиях, например, в доме Моссельпрома — памятнике русского конструктивизма и авангарда — цена квадратного метра и вовсе доходит до 500 000 — 600 000 рублей. 

Третье место — у современных домов, в них квадратный метр в среднем обходится в 251 000 рублей. Совсем немного им уступают сталинки — 233 000 рублей за «квадрат». Но новостройки дорожают быстрее: +16% за два года, тогда как у домов сталинской эпохи +12%.

Самые дешёвые — и быстрее всех дорожающие! — хрущёвки и брежневки, квадратный метр в которых стоит 202 000 и 193 000 рублей соответственно. Спрос на дешёвые квартиры в Москве всегда высокий, поэтому и растут в цене такие квартиры быстро: брежневки за два года прибавили 19%, а хрущёвки — 23%.

В таком солидном росте цен на хрущёвки могла сыграть роль и реновация: сначала люди не понимали, что будет с ценами в этом сегменте, поэтому на какое-то время продавцы и покупатели «затаились», что сдержало естественное повышение цен.

Потом квартиры отыграли его, а ещё прибавили за счёт интереса покупателей к приобретению квартиры в старом доме с прицелом на переезд в новый по программе реновации. 

Звонят чаще всего по самым дешёвым квартирам

Мы изучили спрос на квартиры в домах разного типа. Чтобы получить объективную картину, проанализировали данные в период с 13 февраля до 13 марта, до эпидемии.

Больше половины звонков по объявлениям на сервисе приходятся на брежневки. Кажется, что много и самих домов, а значит, и предложений в них. Но брежневки составляют «всего» 32% от всех предложений на сервисе, а генерируют 52% звонков. Почти такое же соотношение по эффективности демонстрируют и хрущёвки.

Новостройки получают меньше звонков, чем в среднем все типы домов, но тут всё зависит от цены. Мы разделили имеющуюся выборку современных домов пополам в зависимости от цены (50% дешевле, 50% дороже) и сразу заметили разницу: более дешёвые новые квартиры получают в 2,5 раза больше звонков, чем более дорогие.

А если не брать в расчёт локацию? Какие квартиры самые дорогие и дешёвые? Тоже посчитали

Понятно, почему вся «старая» застройка — дореволюционные, раннесоветские дома и сталинки — такие дорогие: большинство из них находятся в самых престижных локациях Москвы. Только это может прибавить к цене квадратного метра десятки тысяч, а к цене квартиры — миллионы.

Мы взяли примеры разных домов в рамках одного района и посмотрели, что же происходит с ценами.

Взяли локации:

  • м. Таганская (внешняя сторона Садового кольца);
  • м. Профсоюзная (чуть дальше Третьего транспортного кольца);
  • м. Сокол (между ТТК и МКАДом);
  • м. Новогиреево (около МКАДа).

Во всех выборках самыми дорогими домами оказались именно новостройки. Но прямую связь цены с годом постройки в других типах мы тоже обнаружили.

В центре оказалось, что дешевле всего стоит квадратный метр в дореволюционной квартире: 251 000 рублей против 341 000 рублей в самом дорогом, новом доме. При этом сталинка стоит дешевле брежневки и хрущёвки.

Сталинки неплохо себя чувствуют чуть подальше от центра — у ТТК и дальше, в престижном районе Сокол, который и ассоциируется у многих именно с домами этой эпохи. В этих локациях они стоят либо немного дороже хрущёвок и брежневок, либо почти столько же.

Сильнее всего связь года постройки и локации у МКАДа: дешевле оказались сталинка и хрущёвка — они почти на четверть уступили в цене квадратному метру в брежневке и ещё больше — в новостройке.

Итого по разбросу цен в зависимости от локации получаем:

Цена кв. м в доме в центре Москвы,  ₽ Цена кв. м в доме около  МКАДа, ₽
Сталинка 314 000 160 000
Хрущёвка 320 000 154 000
Брежневка 323 000 197 000
Новый дом 341 000 219 000

Важно: это не средние цены, а цена отдельных домов в разных районах, но мы видим тенденцию, как сильно цена зависит от локации квартиры.

В центре покупатели делят жильё на «современное» и «всё остальное» (за исключением каких-то знаковых старых зданий, которые ещё и поддерживаются в хорошем состоянии), поэтому разрыв цен виден именно между этими двумя категориями, а не между отдельными типами домов.

На средние цены в престижных локациях сильно влияет стоимость квадратного метра в уникальных дореволюционных и советских проектах, которые тут встречаются относительно часто, зато новостроек в старых районах Москвы мало, поэтому их высокие цены меньше влияют на средние по городу.

На окраине Москвы уже видят нюансы в годах постройки — чем современнее, тем дороже.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *