Не все знают, что простейшие манипуляции с ипотечным кредитом могут сделать его значительно выгоднее. Рассказываем, какой размер первоначального взноса лучше делать, как быстрее погасить ипотеку и снизить переплату, какой ежемесячный платеж безопаснее.
В России за 2020 год по объему выданных ипотечных средств показатели уже на 36 % больше, чем за аналогичный период 2019-го. Можно сказать, что в стране настоящий ипотечный бум.
Спрос на ипотеку начал расти вместе со снижением ставок по банковским продуктам еще с середины 2019 года — повлияло снижение ключевой ставки. Сейчас она достигла рекордно низких значений — 4,25 %, а средневзвешенная ставка (по всем ипотечным продуктам) — 7,32 %.
Во второй половине 2020 года на ипотеку действительно начался ажиотажный спрос, особенно на первичном рынке и рынке загородной недвижимости. Причинами тому стали ипотека с господдержкой под 6,5 % годовых для приобретения жилья в новостройках и сельская ипотека со ставкой до 3% годовых.
Сохраняется тенденция и в 2021 году.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос влияет на ставку прямым образом, отмечает эксперт. Самые выгодные ставки можно получить при взносе — 20-30 % от суммы запрашиваемого кредита. Более высокий взнос почти ни в одном банке не влияет на условия займа, но благодаря ему можно упростить подачу заявки — достаточно будет предоставить паспорт и второй документ.
Очень большой первоначальный взнос тоже таит ряд нюансов. Банкам может быть невыгодна маленькая сумма кредита как по абсолютному значению, так и в отношении стоимости залога. Причина — если долг будет существенно меньше стоимости квартиры, то усложняется ее реализация банком при недобросовестной оплате займа. Некоторые кредиторы ставят ограничения по взносу до 80 %.
Отметим, что сейчас от государства можно получить различные социальные субсидии, самая распространенная из них — материнский капитал. С 2020 года сертификаты номиналом в 466 тыс. рублей стали давать и за первенца.
Практически все банки готовы учитывать их, как первоначальный взнос. Но есть ряд банков, которые даже при маткапитале требуют внесения собственных средств на покупку квартиры в размере 5-10 % от стоимости жилья.
Схемы платежей
Есть две классические схемы погашения кредита: аннуитетная и дифференцированная.
Чем они отличаются:
1. По первой схеме оплата идет равными платежами на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать семейный бюджет. Каждый платеж включает в себя часть основного долга и проценты, которые начисляются ежемесячно на остаток тела кредита.
При проведении частичного досрочного погашения проценты пересчитываются, а сам платеж можно уменьшить или оставить прежним — в этом случае сократится срок кредита. Единственный минус данной схемы — для расчета платежей необходимо использовать калькулятор со специальной аннуитетной формулой.
2. Дифференцированные (убывающие) платежи по ипотеке остались всего в четырех банках РФ и спросом такая схема не пользуется. Такой график обязывает клиентов в начале срока платить большими суммами, чем по аннуитетному графику, а доступная сумма кредита рассчитывается меньше.
Преимущество такой схемы только в расчете платежа. Для этого достаточно на обычном калькуляторе сначала разделить сумму долга на количество оставшихся месяцев, затем остаток долга умножить на годовую процентную ставку, а потом разделить на 12 (месяцев) и сложить полученные суммы.
Срок кредита и различные хитрости с ним
У банков есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В основном, это от 1 года до 30 лет. Долгосрочная ипотека выгодна только банку, отмечает эксперт, этому вопросу стоит уделить особое внимание.
Безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить с опережением.
Свой «реальный» график кредитования лучше сформировать на срок до 7 лет — это оптимальный срок, который сохраняет баланс между ежемесячной нагрузкой и общей переплатой.
То есть обязательный платеж у вас будет минимальный, вы вносите больше средств, чем прописано в договоре и переплата будет по факту реального пользования кредита.
Самые выгодные способы погашения
Чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Но нюансы тоже есть. Когда заемщик вносит большую сумму многие банки предлагают либо сократить срок кредитования, оставив тот же платеж, либо, наоборот, уменьшить платеж при прежнем сроке.
Выбирайте уменьшение платежа, но реальную сумму взноса не уменьшайте — оплачивайте ей обязательный платеж, а остаток снова направляйте на досрочное погашение части долга.
Таким образом, вы рассчитаетесь быстрее и с тем же эффектом, как если бы выбирали сокращение срока, но у вас появляется подстраховка — минимальный обязательный платеж.
Срок кредита очень длительный и может возникнуть период, когда вам пригодится сниженная нагрузка, а позже — наверстаете упущенное.
Итого
Чтобы ипотека была еще более комфортной, а переплаты меньше, во-первых, заём стоит брать на более длительный срок, но составить самостоятельно (или доверить это экспертам) индивидуальный график платежей с опережением. Оптимальный срок выплаты кредита — до 7 лет.
Во-вторых, при досрочном частичном погашении лучше выбирать сокращение обязательного платежа, а не времени займа, платить при этом стоит теми же суммами, что вносили раньше.
В третьих, сейчас выгодно использовать различные субсидии от государства даже в качестве первоначального взноса, так как их индексация зачастую отстает от инфляции и сертификаты обесцениваются.
Отметим, что для клиентов компании «Этажи» услуга оформления ипотеки* бесплатная, для всех кредитных организаций достаточно заполнить одну онлайн-анкету, а специалисты помогут рассчитать график индивидуальных платежей, чтобы сократить переплату.
*Финансовую услугу предоставляет ПАО «Сбербанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481
Поделиться 0
Как досрочно погасить ипотеку
Этот материал обновлен 03.04.2021
Максим Кайнер
четыре года гасит ипотеку
У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.
Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.
Что вы узнаете
Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2017 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.
Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.
- Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
- Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
- Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
- Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
- Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
- Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.
В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:
- Вносите деньги на счет, к которому привязана ипотека.
- Оформляете заявление в банк, где указываете сумму к списанию и дату досрочного погашения. Без этого заявления деньги останутся лежать на счете и будут списываться по графику.
Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.
Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.
Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.
Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.
К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.
График аннуитетных платежей по ипотеке. В первые месяцы оплата по процентам в три раза выше основного долга
График аннуитетных платежей по ипотеке. В первые месяцы оплата по процентам в три раза выше основного долга
Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.
Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг.
За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку.
С другой стороны — платите больше процентов.
У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.
Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.
Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.
- Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.
- Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.
После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и закладную. Дальше с ними — в МФЦ
Срочные проценты на основной долг начисляются ежедневно
Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который ни к чему не обязывает, зато помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж
Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 Р, хоть 25 000.
Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.
Платеж после мая 2021
15 719 Р
Срок последнего платежа
октябрь 2024 г.
Сумма последнего платежа
15 578 Р
Платеж после мая 2021
15 719 Р
Срок последнего платежа
март 2024 г.
Сумма последнего платежа
4110 Р
Платеж после мая 2021
8261 Р
Срок последнего платежа
октябрь 2027 г.
Сумма последнего платежа
8486 Р
Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.
В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.
| Минимальный платеж: 15 720 Р | Минимальный платеж: 15 720 Р |
| Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р | Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р |
| Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р | Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р |
| Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется | Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц |
| Кредит закроем в марте 2024 г. | В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга |
Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется
Кредит закроем в марте 2024 г.
Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга
Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.
Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.
Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.
Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.
В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.
В дифференцированной схеме каждый месяц платеж по основному долгу одинаковый, поэтому сумма переплат по процентам линейно уменьшается
В дифференцированной схеме каждый месяц платеж по основному долгу одинаковый, поэтому сумма переплат по процентам линейно уменьшается
Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.
Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.
Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму.
Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.
Например, в апреле 2022 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 Р, а в мае 2023 — около 3700 Р.
Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 Р, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.
Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.
Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.
Пример расчета досрочного погашения ипотеки
Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.
Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 Р, то за карту не нужно платить.
Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа.
Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения.
Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.
Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет
У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.
- Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.
- Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.
- Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.
- Приятных вам минимальных платежей.
Что выгоднее — снижение ежемесячного платежа, или уменьшение срока ипотеки
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Чем больше сумма и дольше срок ипотеки, тем больше средств приходится потратить на проценты и страховку. Поэтому многие планируют досрочное погашение займа, чтобы снизить переплату за использование банковских денег. Из этой статьи вы узнаете, сколько можно выиграть на досрочном погашении ипотеки, и что выгодней — гасить срок платежа или сумму ипотеки.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже.
Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга.
Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа.
У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
Об условиях внеплановых платежей по кредиту следует узнать еще до подписания договора ипотеки.
Большинство банков сегодня предлагают клиентам возможность внепланового расчета по займу в любой срок без штрафных санкций.
Однако стоит внимательно изучить условия договора: на ранних сроках досрочное погашение для банка крайне невыгодно, поэтому кредитор может включать пункты о дополнительных выплатах в свою пользу.
Порядок досрочного погашения во всех банках выглядит примерно одинаково:
- нужно заранее подать заявление о досрочном частичном или полном погашении займа в личном кабинете заемщика или в отделении банка;
- необходимо выбрать между уменьшением срока ипотеки и сокращением размера ежемесячных платежей;
- в назначенную дату заемщик должен внести досрочный платеж в указанной сумме и проследить, чтобы график был изменен в соответствии с выбранными условиями досрочного погашения.
Что лучше: уменьшение срока или снижение ежемесячного платежа
Заемщик при внесении внеочередного платежа может выбрать между уменьшением срока ипотеки и снижением планки ежемесячной выплаты за счет внесенных денег. При выборе между представленными альтернативами в первую очередь нужно учесть финансовое положение заемщика. Если его доходы стабильны, можно оставить выплаты на прежнем уровне и выбрать уменьшение срока. Если же у плательщика есть необходимость снизить финансовую нагрузку от ипотеки, лучше выбрать уменьшение ежемесячного платежа.
А теперь посчитаем разницу между предложенными вариантами в денежном эквиваленте. Условия расчетов: ипотечный калькулятор Сбербанка, выбранные условия ипотеки — квартира на вторичном рынке, ставка 11%.
Обратите внимание: на другом ипотечном калькуляторе при выборе других условий кредитования (ипотека под 6%, ипотека на покупку загородного дома и так далее) результаты подсчетов будут отличаться.
Однако соотношение цифр сохранится, поскольку все банки используют одни и те же формулы для расчета ежемесячных платежей.
У гражданина Петрова после внесения внеочередного платежа основной долг составил 1 миллион рублей. Согласно условиям досрочного погашения, Петров решил сократить срок с 20 лет до 15. При этом переплата без учета покрытия страховки составит 1,045 миллиона рублей.
Ежемесячный платеж составляет комфортную для заемщика сумму — 11 366 рублей. Есть и другой вариант: сократить ежемесячные расходы на ипотеку, платить 10 322 рубля в месяц и погасить кредит за 20 лет. Переплата при этом составит 1,477 миллиона рублей.
Разница в ежемесячном платеже составляет всего 1000 рублей, 12 000 в год — не очень большая сумма. Итоговая разница в переплате при выплате кредита за 15 и за 20 лет составляет 432 000 рублей.
Ответ очевиден — заемщику выгоднее заплатить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж.
Полезная информация для заемщика, который планирует досрочно выплатить жилищный кредит:
- при уменьшении срока займа снижаются расходы на страховку. Если заемщик платит страховку раз в год, она рассчитывается по сумме оставшегося долга. При сокращении ежемесячных выплат расходы на страховку снижаются, но не так существенно, поскольку тело кредита уменьшается медленнее;
- если вы гасите ипотеку материнским капиталом, ждать придется пару месяцев. Пока деньги от Пенсионного Фонда не поступят на счет банка, выплаты будут начисляться без учета досрочного погашения;
- при досрочном погашении возможно возникновение внештатных ситуаций: комиссия за перевод средств при использовании сторонних карт и платежных систем, задержка в обработке заявления сотрудниками банка и другие нюансы. Следите за состоянием заявки и по всем вопросам своевременно держите связь с вашим банковским менеджером.
Вывод: как только у ипотечного заемщика появляются свободные деньги, их нужно вкладывать в погашение займа с сокращением срока ипотеки. Это позволит максимально сэкономить на переплате банку.
С психологической точки зрения сокращение срока ожидания снятия банковского обременения тоже важно. Сложно чувствовать себя полноценным собственником, если закладная на твою квартиру лежит в кабинете у банкира.
Уменьшим ежемесячный платеж на
₽
Заплатите банку меньше на
₽
Также подберем выгодную страховку.
Средняя экономия —
до ₽
на лет.
Ипотека LIVE поможет сэкономить
Расчет является предварительным
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и почему | Ипотека онлайн
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок? – ответ на этот вопрос зависит от многих факторов. Прежде всего – от финансового положения семьи и наличия первоначального взноса. Имеет значение даже регион проживания. В Москве и Питере квартиры дороги. У обычной семьи мало шансов взять краткосрочный ипотечный заем.
В целом ипотеку на длительный срок брать не очень выгодно. Переплата по кредиту будет существенной и может даже удвоить долг.
Окончательный выбор зависит от финансового состояния заемщика на момент подписания договора. Если доходы позволяют выплачивать 30–40 тыс. рублей ежемесячно, можно оформить заем на 5–10 лет.
В ином случае кредит растянется во времени. Но и платеж будет меньше – до 20 тыс. рублей
На какой срок лучше брать ипотеку
На короткий период (1–2 года) займ невыгоден. Но невыгоден, в первую очередь, банкам. По этой причине часто финучреждения ставят нижний предел – не кредитуют меньше, чем на год.
Заемщику предельно сжатый срок выгоден в следующих случаях:
- попалось подходящее предложение на рынке недвижимости, и его нельзя упускать;
- срочно требуется замена квартиры (в связи с переездом, разводом или пополнением в семействе);
- возраст не позволяет оформить долгий заем (кредитуемый приближается к пенсионному рубежу).
Назовем также причины, почему выгодно брать ипотеку на длительный срок. Главный плюс – ежемесячные выплаты не напрягают семейный бюджет.
Ипотечный заем не становится грузом, не мешает сделать ремонт, купить новую мебель или отправиться в отпуск.
Выплачивая постепенно определенную сумму, семья тратит на обслуживание займа сумму, соизмеримую с арендной платой. При этом живет в собственном жилье.
Какой срок погашения ипотеки выбрать – давайте посчитаем
Чтобы сориентироваться по реальным цифрам, загрузим ипотечный калькулятор. Допустим, квартира стоит 2 млн. рублей. 1 млн. вы вносите в качестве первоначального взноса и миллион – берете в кредит под 10% годовых.
- при пятилетнем займе ежемесячный платеж составит 21 тысячу (общая переплата – 275 тыс. рублей);
- при десятилетнем – 13 тыс. (общая переплата – 586 тыс. рублей);
- за 15 лет, выплачивая помесячно 10,8 тыс., вы переплатите банку 935 тысяч рублей;
- при двадцатилетнем сроке вносить придется 9,6 тыс., а переплата составит 1 млн. 300 тыс. рублей.
Важно! Максимальный период кредитования составляет 30 лет. Но выдача подобного кредита – исключительный случай.
Как видно из примера, при увеличении периода свыше 10 лет ежемесячный платеж снижается незначительно. Зато суммарная переплата растет в геометрической прогрессии. Отсюда вывод: оптимальный период кредитования при покупке жилья – 5–10 лет.
Но такой расклад не устраивает банки. Или зарплата не позволяет погашать каждые 30 дней крупную сумму (особенно – молодым парам). А ведь за несвоевременный платеж начисляют штрафы и могут отобрать жилплощадь при неуплате.
В таком случае поставим вопрос так: выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и досрочно погашать? Да, семьям с низким доходом такой вариант выгоден. Если финансовая ситуация улучшится, можно гасить заем досрочно. Не улучшится – значит, платежи останутся на прежнем уровне.
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно
Хорошая новость для заемщика. Сегодня государство запрещает банковским учреждениям брать комиссию за досрочное погашение. Однако должник обязан соблюсти ряд условий. В частности, подать кредитору письменное заявление о желании внести сумму больше, чем указано в графике. Такое заявление подается минимум за 30 дней до даты, указанной в договоре.
Важно! Если собираетесь гасить заем досрочно несколько раз, проследите, чтобы соответствующий пункт внесли в договор. Он должен предусматривать право должника вносить денег больше, чем положено по графику. Иначе придется каждый раз писать заявление. А это неудобно.
Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить через пару месяцев? Да, если невозможно обойтись без заемных средств. В ином случае удобнее накопить нужную сумму и приобрести квартиру за наличные. Вы сразу становитесь собственником, не тратите время на сбор документов и деньги на различные страховки.
Пример экономии при досрочном погашении
Узнаем, на какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении, с помощью программы подсчета. Для таких вычислений удобно пользоваться онлайн–калькулятором с функцией досрочного погашения. Введем те же самые начальные параметры (1 млн., 10%) и предположим, что через 5 лет кредитуемый внесет 300 000 рублей.
Сравним результаты:
- При десятилетнем промежутке обязательный платеж – 13 215 рублей. Через 5 лет он уменьшится до 6 679 рублей. Общая экономия – 79 729 тыс. рублей
- При кредитовании на 15 лет – 10 746 рублей. После оплаты 300 тыс. – 6 747 рублей. Экономия – 172 923 рублей.
- При двадцатилетнем кредите обязательный взнос – 9 650 рублей. По прошествии 5–ти лет он сократится до 6 414 рублей. Удастся сэкономить 277 639 рублей.
Таким образом, чем раньше внести лишние деньги, тем большей будет экономия. Здесь следует учесть также то, что деньги можно направить по двум каналам: на сокращение обязательного платежа и на уменьшение срока. Общая экономия в обоих случаях будет примерно одинакова. Но сокращение ежемесячного платежа позволит разгрузить семейный бюджет.
Важно! Эксперты говорят о том, что гасить ипотечный заем досрочно выгодно в первой половине. Когда платятся в основном проценты. В последние годы выплат беспокоиться о досрочном погашении уже не стоит.
Таким образом, если спросить эксперта, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении, ответ будет следующим. Если в результате преждевременного погашения уменьшается платеж, то – на короткое время. Ведь у краткосрочных займов высок обязательный взнос, и долговая нагрузка огромная. При долгосрочном займе – выгоднее сокращать период кредитования.
- Важно знать: Когда лучше делать досрочное погашение ипотеки
- Досрочное погашение ипотеки: выгоднее сократить срок или платеж?
- Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении
На какой срок брать ипотеку при аннуитетных и дифференцированных платежах
Сегодня ограниченное количество банков (Россельхозбанк и Газпром) готовы принимать погашение неравномерными платежами. Если заемщику повезло, и он гасит заем дифференцированно, значит, его долг уменьшается пропорционально. Поэтому период не имеет большого значения, ведь проценты все равно начисляются на реальный остаток.
В случае равномерных платежей первые годы выплат – это в основном оплата процентов. Чем длиннее заем, тем переплата больше. Поэтому аннуитетные выплаты по времени лучше не затягивать и уложиться в десятилетний период.
Рекомендуемая статья: Отличие созаемщика от поручителя в ипотеке
Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
С каким сроком ипотека лучше – мнения заемщиков
Все семьи – разные. Есть люди, которые не любят быть должниками, и стараются рассчитаться с кредитором как можно быстрее. Они готовы урезать все расходы, только бы снять с себя кредитное бремя. Таким должникам лучше изначально настроиться на короткий период выплат. Если спросить их, на какой срок выгоднее брать ипотеку, они ответят: на минимальный.
Другие семьи хотят жить полноценной жизнью, не напрягаясь из–за большого займа. Их не пугают длинные 20–25 лет оплаты кредита. Зато радует маленький платеж (от 7 до 15 тысяч). Поэтому многое зависит от жизненных установок и приоритетов.
Если смотреть по общей сумме, то, чем больше период выплат, тем больше переплата. Однако может случиться так, что в жизни семьи произойдут позитивные изменения.
Например, появится возможность использовать материнский капитал. Или банки начнут снижать ипотечные ставки – можно подать документы на рефинансирование. Или местные органы власти выделят субсидию молодой семье.
В таком случае рассчитаться с долгом получится быстрее.
Выводы
В Европе ипотечный заем обходится должнику в 1–2%. В России этот показатель – на уровне 9–13%. Поэтому период кредитования в 20–30 лет приведет к существенным переплатам.
Внимание! Не забывайте о таком способе экономии, как рефинансирование под меньший процент. Если вы аккуратный заемщик и нашли банк с более выгодной процентной ставкой, смело готовьте документы на перекредитование.
Надо учесть и то, что жизнь в России не отличается стабильностью. Выбирая ипотеку на больший или меньший срок – очень трудно угадать математически свою выгоду. За десятилетие может многое измениться. Пока финансовое положение крепкое, зарплата большая, оптимальный период кредитования: 5–10 лет. При нестабильной ситуации лучше подстраховаться и оформить займ на 15–20 лет.
Задавайте вопросы в х, за репост в социальных сетях будем благодарны.
Оцените автора (1
Что выгоднее: уменьшить срок или платеж по ипотеке?
У многих счастливых обладателей квартир, которые приобрели жилье в кредит, может измениться жизненная ситуация. Кого-то повысили на работе, кто-то получил в наследство квартиру, а кто-то оптимизировал бюджет и накопил нужную сумму. И тут возникает логичный вопрос: «А не погасить ли мне ипотеку досрочно?». На этом этапе важно выбрать правильную стратегию – уменьшить срок или уменьшить размер платежа? Давайте разберемся во всех тонкостях.
Сокращение срока кредита
Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.
Не хочу быть голословным, поэтому рассмотрим этот вариант досрочного погашения с сокращением срока кредита на примере. Для расчётов подойдёт практически любой ипотечный калькулятор.
ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.
Если платить без досрочного погашения, получится:
- ежемесячный платёж – 22 821 рубль
- переплата банку – 1 857 779,27 рубля.
Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения срока, получится:
- срок – 13 лет 9 месяцев;
- переплата банку – 1 597 528,32 рубля.
Такой вариант частичного досрочного погашения позволит сэкономить 260 250,95 рубля.
Уменьшение платежа по ипотеке
Сокращение платежа по ипотеке за счёт частичного досрочного погашения – это вариант для тех, кто хочет уменьшить ежемесячную долговую нагрузку. Срок кредита при этом не меняется. Переплата банку, к сожалению, сокращается очень незначительно. Рассмотрим на примере с такими же исходными данными, как и в прошлом случае.
ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.
Если платить без досрочного погашения, получится:
- ежемесячный платёж – 22 821 рубль;
- переплата банку – 1 857 779,27 рубля.
Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения ежемесячного платежа, получится:
- ежемесячный платёж – 21 804,04 рубля;
- переплата банку – 1 775 745,58 рубля.
При таком варианте частичного досрочного погашения экономия составит 82 033,69 рубля.
Итого получаем: 260 250,95 руб. > 82 033,69 руб. То есть с точки зрения переплат по процентам значительно выгоднее сокращать срок ипотеки.
Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду
Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа.
В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения.
То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.
Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.
Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.
График платежей будет выглядеть следующим образом:
А что же там получается с переплатой по процентам? Для этого сравним все четыре варианта погашения, включая стандартную оплату по графику.
Видно, что третий вариант частичного досрочного погашения самый выгодный. Он позволяет не только уменьшить срок ипотеки, но и немного сэкономить на переплате по процентам банку. При этом риски минимальны. В любой момент можно начать вносить платежи по графику.
Итого: памятка ипотечнику
- ВЫГОДНЕЕ – сокращение срока кредита.
Так вы минимально переплатите банку по процентам.
- БЕЗОПАСНЕЕ – уменьшение размера платежа.
При снижении доходов риск «не потянуть» ипотеку падает.
- ОПТИМАЛЬНЕЕ – разово и ежемесячно снижать размер платежа.
Выбирая способ досрочного погашения, важно также ориентироваться на условия конкретного банка. Заключая договор, следует всегда его внимательно читать. Точно не стоит лениться, ставя подписи на всех бумагах. Ведь ипотека – это надолго, но жизнь порой делает самые неожиданные повороты.