Эксперт: суды занижают неустойку по просрочке дду

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее.

Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность.

Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства.

Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Эксперт: суды занижают неустойку по просрочке ДДУ

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков.

В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация.

Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Эксперт: суды занижают неустойку по просрочке ДДУ

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Судебная практика

Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.

  • После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.
  • Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.
  • Эксперт: суды занижают неустойку по просрочке ДДУ
  • Суд принял сторону истца, заявив, что предложение о скидке на покупку новой квартиры, не является основанием для отмены взыскания штрафа.
  • Таким образом, сумма, взысканная судом, была необоснованно снижена.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Эксперт: суды занижают неустойку по просрочке ДДУ

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Суд в Европе

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Эксперт: суды занижают неустойку по просрочке ДДУ

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Бесплатная консультация юриста!

Как судьи мотивируют свои решения о снижении размера неустойки по договорам участия в долевом строительстве жилья (ст.333 ГК РФ)?

Ответ на этот вопрос такой – никак. Дальше можете не читать, если тема ДДУ вам не близка. Ни для кого не секрет, что экономическая обстановка сегодня не способствует надлежащему исполнению обязательств по договорам, в особенности долгосрочным и связанным со строительством.

Дольщики не могут получить долгожданные ключи от квартиры, а застройщики ссылаются на кризис. Вот и мои друзья уже больше года ожидая ввода дома в эксплуатацию и свою квартиру, решили пойти в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки и компенсации морального вреда.

Принято считать, что все эти «танцы с бубном» вокруг потребителей (физиков) часто переходят разумную грань, нарушая баланс интересов сторон договора, когда суммы различных компенсаций, заявляемых пострадавшими гражданами, существенно превышают любые негативные последствия для них наступившие. Мол нынешний потребитель меркантильный пошел и хочет получить выгоду, а не просто компенсировать причиненный ему вред, и нужно искать «золотую середину» в рамках политико-правовых обоснований разного рода компенсационных решений. Бизнес ведь тоже следует защищать, а экономике развиваться.

Поиск баланса – дело всегда хлопотное, тут надо подумать, изучить детали, обосновать причины. Ведь понятно, что застройщик, включая в договор такую неустойку, предоставил дольщику своеобразную гарантию защиты его прав, если вдруг что пойдет не так.

Читайте также:  5 из 6 жертв пожара погибают из-за горючей теплоизоляции

Дольщик ему поверил и отдал честно заработанные денежки в обмен на обеспеченное обещание построить новую, красивую квартиру в указанный в договоре срок.

А теперь застройщик все позабыл и в суде просит снизить эту договорную неустойку, потому что оказывается она слишком большая, несоразмерная страданиям дольщика, которые еще нужно измерить.

Так застройщики просят суд снижать любые компенсации, а дольщики взывают к справедливости в денежном выражении. Однако суды в силу своей занятости, некомпетентности или просто нежелания вникать, не особенно стараются обосновывать свои решения, снижая заявленные истцами суммы по ст.333 ГК РФ.

Решила посмотреть, какие же сегодня в СОЮ выносят решения по таким спорам. Ознакомилась со свежими (февраль 2018) судебными решениями первой инстанции нескольких субъектов РФ, в частности, г.Санкт-Петербург, г.Пенза, г.Казань, г.Кемерово, Московская обл. и некоторых других, а также парой апелляционных определений. Источник: судебныерешения.рф

Почитывая такого рода практику можно заметить, что требования потребителя в суде отличаются в зависимости от обстоятельств дела.

Можно встретить, например, требования о взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены по ДДУ, разного рода убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа по ЗоЗПП, расходов на услуги представителя и неустойки.

Требование о взыскании неустойки сегодня наиболее популярно в среде потребителей. Встречаются дела, где просрочка исполнения обязательств исполнителем по ДДУ составляет от 1 месяца до нескольких лет. Суммы требований пострадавших истцов, разумеется, сильно отличаются.

Но суды при любых обстоятельствах снижают размер заявленной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, а также расходов на представителей, если таковые были.

Анализ нескольких десятков дел региональных СОЮ РФ 2018 года показал, что в среднем суды удовлетворяют требования в размере 50% от заявленной суммы неустойки, т.е. снижают сумму в 2 раза. При этом встречались дела, где суды взыскивали лишь 2% от заявленной суммы неустойки или все 100%.

Обычно 100% суды взыскивают лишь в том случае, если ответчик не оспаривает неустойку и не просит о ее снижении, что большая редкость, обычно просят. Размер взыскиваемой компенсации морального вреда составляет от 2 до 50% заявленной истцом суммы, что в рублевом эквиваленте – от 1 тыс.руб. до 20тыс.руб.

Соответственно снижается и сумма штрафа по ЗоЗПП, причем не всегда пропорционально. Суды снижают и расходы на представителей по таким делам, в среднем взыскивая примерно 60% от заявленных расходов, что составляет от 15 до 20 тыс. руб.

Видимо, юристам по таким делам думать много не приходится, а значит и счет, выставленный клиенту на сумму, превышающую 20 тыс. руб., в СОЮ оправдать не получится.

При этом судьи не сильно заботятся о мотивировке своих решений в части снижения заявленных истцом требований, ограничиваясь стандартными фразами со ссылкой на ст.333 ГК РФ.

Но встречаются и развернутые обоснования, которые формируются судами абстрактно, из комплекса правовых норм и толкований высших судов, без отнесения этих норм и толкований к конкретным обстоятельствам дела.

Складывается такое впечатление из текстов судебных решений: «кручу-верчу, запутать хочу» или «после прочтения, сжечь», потому что читать это довольно мучительно, искать логические связи затруднительно.

Запутанная форма таких решений СОЮ уже отработана. Обосновывая снижение заявленных истцами требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, суды ссылаются на:

Суды не вправе произвольно уменьшать неустойку, взыскиваемую дольщиком с застройщика

Сергей Кокошников обратился в Центральный районный суд г. Сочи с требованием к обществу «Черномор» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере около 300 тыс. руб. Гражданин также хотел получить от застройщика 20 тыс. руб. компенсации морального вреда и законный штраф за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке.

Истец сообщил в своем заявлении, что в сентябре 2017 г. он заключил с «Черномором» договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. По условиям соглашения ответчик обязался передать гражданину квартиру до конца 2017 г. Истец полностью оплатил стоимость квартиры в размере более 4 млн руб.

, но на момент обращения в суд первой инстанции квартиру так и не получил. В связи с этим истец направил претензию застройщику, в которой потребовал выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательства в соответствии с условиями договора.

«Черномор» не отреагировал на письмо Кокошникова, поэтому последний обратился в суд.

Районный суд отказал во взыскании неустойки. Он исходил из того, что застройщик принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательств и своевременной передачи истцу объекта долевого строительства. Нарушение сроков, по мнению первой инстанции, было допущено из-за задержки ввода дома в эксплуатацию по обстоятельствам, не зависящим от ответчика.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не согласилась с такой позицией и приняла новое решение по делу. Требования дольщика были удовлетворены частично. В его пользу взыскали 10 тыс. руб. неустойки, 1 тыс. руб. компенсации морального вреда и штраф в размере 5,5 тыс. руб.

Апелляция посчитала, что застройщик своевременно не исполнил свою обязанность по передаче истцу квартиры. При этом она критически отнеслась к доводам «Черномора» об отсутствии его вины в этом.

Краевой суд признал требования гражданина обоснованными, однако существенно снизил размер неустойки, поскольку ответчик подал соответствующее ходатайство. Суд пришел к выводу, что неустойка в полном объеме слишком велика и явно несоразмерна последствиям нарушения.

Снижение размера компенсации в 10 раз апелляция подробно не обосновала.

Сергей Кокошников обратился в Верховный Суд с требованием об отмене апелляционного определения.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении № 18-КГ19-81 согласилась с тем, что по данной категории дел суды вправе снижать неустойку. При этом она напомнила о п. 34 Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г.

№ 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

В нем ВС разъяснил, что снижение неустойки по делам о защите прав потребителей возможно по заявлению ответчика в исключительных случаях и с обязательным указанием мотивов, по которым суд счел это допустимым.

Коллегия подчеркнула, что в любом случае, помимо заявления о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения, ответчик обязан представить доказательства, подтверждающие этот факт.

А суд – обсудить данный вопрос в заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу о необходимости удовлетворения ходатайства.

Основываясь на этом, ВС сделал вывод: уменьшение такой неустойки не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих несоразмерность, и без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу о ее несоразмерности.

Относительно небольшой суммы компенсации морального вреда Судебная коллегия напомнила, что размер компенсации зависит от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, степени вины причинителя вреда и его имущественного положения. Также необходимо учитывать принципы разумности и справедливости. По мнению Суда, взыскивая в пользу дольщика 1 тыс. руб., апелляция данные требования не учла.

Поскольку Краснодарский краевой суд при взыскании неустойки и компенсации морального вреда, а также при определении размера штрафа в пользу потребителя существенно нарушил нормы права, Верховный Суд направил спор на новое апелляционное рассмотрение для решения этих вопросов.

Комментируя дело, адвокат АБ Синум АДВ Дмитрий Салмаксов отметил, что ВС вынужден рассматривать огромное количество аналогичных дел и каждый раз исправлять ошибки нижестоящих инстанций, напоминая о критериях обоснованности заявления застройщика о снижении неустойки. «И это несмотря на то, что уже несколько лет позиция Верховного Суда о недопустимости необоснованного отказа во взыскании неустойки или ее снижения остается неизменной», – указал адвокат.

По словам Дмитрия Салмаксова, в этом деле ВС еще раз напомнил о компенсационной и обеспечивающей цели неустойки, которая не может быть достигнута суммой в 10 тыс. руб.

«Последствия взыскания подобной суммы для застройщика не могут сравниться с теми последствиями, которые испытывают дольщики при нарушении сроков передачи квартиры.

Ведь многие из них в этот период продолжают нести расходы на аренду жилья и одновременно вносят ипотечные платежи», – поясняет адвокат.

Он рассказал, что тема снижения неустойки в пользу дольщика уже давно должна была исчерпать себя, так как ее размер установлен Законом об участии в долевом строительстве, а ВС в нескольких постановлениях Пленума давал разъяснения не только по этому вопросу, но и по взысканию потребительских штрафов. Более того, проблема неоднократно попадала в обзоры судебной практики, подготовленные ВС. Однако, сообщил Дмитрий Салмаксов, нижестоящие суды продолжают снижать неустойку дольщиков с сотен тысяч до минимальной суммы в пределах 10 тыс. руб.

«Стоит отметить, что прецедентов взыскания неустойки в полном размере крайне мало. Обычно суды снижают размер неустойки в несколько раз. При этом мотивы снижения неустойки не всегда ясны, а порой противоречат сами себе.

Например, суд указывает на критическую оценку им доводов застройщика о причинах допуска нарушения сроков передачи квартиры и одновременно – на несоразмерность размера неустойки последствиями нарушения.

То есть суды руководствуются тем, что полная неустойка может привести к необоснованному обогащению дольщика за счет застройщика даже в том случае, когда последний допустил существенное нарушение сроков», – рассказал Дмитрий Салмаксов.

В свою очередь адвокат АП Ленинградской области Станислав Изосимов указал, что значительное снижение неустойки по данной категории дел не является типичной практикой судов.

Читайте также:  На загородном рынке подмосковья больше не появляется новых поселков

«Хотя суды некоторых регионов продолжают взыскивать с застройщиков неустойки и компенсации морального вреда в символических размерах», – заметил он.

Адвокат сообщил, что ВС неоднократно отменял акты судов Краснодарского края, которые существенно снижали размер неустойки.

Станислав Изосимов отметил, что в ряде субъектов судебная практика по вопросам снижения размера неустойки, взыскиваемой с застройщиков, является достаточно стабильной.

«Например, в Санкт-Петербурге суды, как правило, не снижают неустойку более чем в два раза. А размер компенсации морального вреда обычно составляет от 10 тыс. до 40 тыс. руб.

Более того, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по ряду решений с застройщиков взыскивается неустойка без какого-либо снижения», – сообщил он.

В то же время, поделился адвокат, в некоторых регионах суды более дружественны к застройщикам. «Например, по делу № 33-7251/2019 Самарский областной суд счел вполне законным снижение неустойки более чем в 3 раза и уменьшение в 5 раз штрафа, предусмотренного ст.

13 Закона о защите прав потребителей.

На мой взгляд, подобная судебная практика не соответствует функциям гражданско-правовой ответственности и противоречит правовым позициям Верховного Суда, выраженным не только в его решениях по конкретным делам, но и в постановлениях Пленума», – подчеркнул Станислав Изосимов.

Анализируя определение ВС, адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк отметил: «Представляется очевидным, что сумма в 10 тыс. руб. (3% от положенной по закону неустойки) не просто не может компенсировать такую просрочку, но является смехотворной. Видимо, это и послужило одной из причин для рассмотрения ВС кассационной жалобы потребителя».

Адвокат указал, что результаты первого и апелляционного рассмотрения этого дела не являются исключительными для сложившейся судебной практики. «Суды общей юрисдикции в большинстве случаев снижают начисленные в пользу дольщиков неустойки совершенно произвольно», – сообщил Дмитрий Лесняк.

Он полагает, что некоторый положительный результат принесли изменения в ст. 333 ГК, внесенные Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ. В соответствии с ними снижение неустойки, начисленной должнику-предпринимателю, возможно только при его заявлении о такой необходимости.

Однако, по словам адвоката, даже это императивное правило до сих пор не всегда соблюдается судами общей юрисдикции.

При этом, указал Дмитрий Лесняк, ВС последовательно настаивает на формировании объективных критериев для снижения «потребительской» неустойки. «Еще в 2012 г.

он указал, что, кроме заявления ответчика о снижении, по делу должны иметь место исключительные обстоятельства. Суд обязан отразить их в своем решении, равно как и мотивы снижения.

Бремя доказывания таких исключительных обстоятельств возлагается на ответчика», – прокомментировал адвокат.

Он также напомнил, что Конституционный Суд, подробно анализируя этот вопрос в 2015 г., отметил недопустимость не только произвольного снижения неустойки, но и определение ее итогового размера ниже учетной ставки ЦБ РФ.

По мнению КС, это означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств. «Для сравнения: истцу по обсуждаемому делу была присуждена неустойка в 12,5 ниже учетной ставки», – обратил внимание адвокат.

Дмитрий Лесняк полагает, что разногласия между позициями судов различных инстанций вряд ли объясняются только устоявшейся практикой районного и городского звена. «Как минимум одна из причин в другом.

Постановление Пленума № 17 изменило механизм распределения штрафа, взыскиваемого за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требования потребителя. Если ранее штраф направлялся в бюджет, то с 2012 г., согласно разъяснениям ВС РФ, он взыскивается в пользу потребителя.

Это изменило понимание природы такого штрафа: из квазиадминистративного он превратился в подвид неустойки», – рассказал адвокат.

Он указал, что фактически ВС «спровоцировал» подход, при котором в пользу потребителя одновременно взыскиваются неустойка и «неустойка на неустойку».

По его мнению, именно это привело к тому, что суды теперь относятся к этому штрафу как к не совсем логичному и даже недоработанному законодателем институту. И поэтому допускают его произвольное применение.

Адвокат поделился, что сам неоднократно слышал такую позицию от судей в той или иной форме.

Дмитрий Лесняк полагает, что при отсутствии нормы закона и однозначной позиции Конституционного или Верховного Суда по вопросу одновременного взыскания неустойки и штрафа и их соотношения не приходится рассчитывать на существенное изменение судебной практики. Он отметил, что позиции ВС по конкретным делам имеют «точечный характер и касаются вопиющих случаев, когда неустойка снижается до совершенно неразумных размеров».

Исходя из своего опыта, адвокат сформулировал рекомендации как для дольщиков, так и для их представителей. Во-первых, он указал, что полезно продемонстрировать убытки и «неудобства» гражданина, связанные с задержкой по передаче ему жилья.

Дмитрий Лесняк сообщил, что, хотя требование о взыскании неустойки не связано с этим напрямую, стоит обратить внимание суда, например, на расходы по найму жилья в период просрочки, стесненные жилищные условия, необходимость обслуживания кредитных обязательств.

Вторая рекомендация адвоката связана с тем, что застройщик нередко утверждает, что просрочка сдачи объекта вызвана независящими от него обстоятельствами. Поэтому сторона истца может представлять опровергающие это доказательства.

В частности, их можно получить через адвокатские запросы иным лицам о действительных причинах задержек. Проволочки могут быть связаны с оформлением разрешительной документации, подключением коммуникаций, состоянием подъездных дорог к дому.

Также, по мнению Дмитрия Лесняка, можно ходатайствовать о привлечении указанных ответчиком виновных в качестве третьих лиц.

Он также отметил, что добросовестное участие дольщика в досудебной переписке воспринимается судами положительно. В судебном акте стоит акцентировать внимание на том, что исключительные обстоятельства, способные служить поводом для снижения неустойки, отсутствуют либо относятся к зоне ответственности самого застройщика.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2021 году

Покупка квартиры в новостройке — дело хоть временами и рискованное, но весьма выгодное, поскольку стоимость квартир в строящемся доме значительно ниже аналогичных по площади в уже готовых объектах. Кроме того, для покупки квадратных метров в еще не построенном жилье банки сейчас выдают ипотеку на более выгодных условиях, нежели те, что предусмотрены для «вторички».

Такая покупка — это вполне реальный шанс обзавестись квартирой мечты по привлекательной стоимости и переехать, например, в престижный район с городской окраины или улучшить, наконец, свои жилищные условия, разъехавшись с родителями.

Однако, как известно, в любой бочке меда найдется своя ложка дегтя.

Самый большой страх всех дольщиков — что застройщик разорится, а дом так и не достроится, и покупатель будет вынужден годами платить ипотеку за непригодную для проживания бетонную коробку или и вовсе за свежевырытый котлован.

К счастью, сейчас подобных историй из жизни обманутых дольщиков слышно все меньше, и людям удается получить ключи от новенькой квартиры без особых трудностей.

Но даже если строительство идет своим чередом, и ничего не предвещает крупных неприятностей, расслабляться не стоит, поскольку вполне возможно, что ждать долгожданного новоселья придется довольно долго.

К сожалению, ситуации, когда застройщик задерживает сроки сдачи объекта, совсем не редки.

За такое крупное нарушение законом предусмотрена возможность взыскания неустойки с нерадивого застройщика по ДДУ (договор долевого участия).

На вопросы журналиста ФАН о том, как добиться положенной выплаты, отвечает опытный юрист Елена Павлович.

Срок сдачи дома по договору

Закон о долевом строительстве многоквартирных домов обязует указывать в договоре долевого участия существенные условия сотрудничества, в числе которых — срок передачи дома дольщику.

Срок может быть прописан в ДДУ по-разному:

  1. точная дата (например, не позднее 20.03.2019) — наиболее предпочтительный для дольщиков вариант;
  2. квартал года — менее удобно для дольщиков, так как у застройщика появляется возможность «тянуть» целых три месяца;
  3. период со дня ввода дома в эксплуатацию — худший вариант, потому что подписавшие такой вариант договора дольщики лишены права предъявлять какие-либо требования к застройщику, пока не будут завершены все процедуры по проверке качества выполнения строительных работ.

Обратите внимание: использование в этом пункте договора словосочетаний типа «ориентировочный срок» или «предполагаемый срок» недопустимо.

С опоздавшего — квартплата

Не секрет, что многие семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру и в надежде на скорое новоселье снимают жилье. Нередко подобная ситуация — жизнь в съемной квартире, затягивается на очень долгий срок.

Итак, гражданка заключила договор участия в долевом строительстве с фирмой. По договору застройщик обязался построить жилой дом, в котором его клиентка получит однокомнатную квартиру. Дама полностью расплатилась с фирмой. На юридическом языке это называется полное выполнение своих обязательств.

А вот о фирме такое сказать нельзя. Когда подошел срок сдачи дома, она отправила гражданке дополнение к соглашению, по которому срок сдачи дома был перенесен на полгода, и предложила эту бумагу подписать.

Но клиентка оказалась упрямой. Вместо того чтобы молча ставить свою подпись, женщина направила застройщику вторую претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред.

Фирма-застройщик даме не ответила. Женщина повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Но застройщик отказался пойти навстречу своей клиентке. В итоге пришлось женщине отправляться в суд.

Там истица потребовала взыскать с фирмы неустойку за несдачу жилья в срок, штраф за нежелание это делать добровольно, оплатить ее судебные расходы и… возместить ей убытки: оплату аренды жилья, расходов на коммунальные услуги в съемном жилье.

Читайте также:  Могу ли я получить налоговый вычет в декрете?

И в конце списка требований дама попросила компенсацию морального вреда.

О правовых аспектах долевого строительства эксперты «РГ»рассказываютв рубрике «Юрконсультация» Районный суд согласился с требованиями истицы.

Правда, частично — уменьшил сумму претензий.

Застройщику выставили счет, в котором значились неустойка и расходы на оплату аренды жилья, компенсация морального вреда, штраф и расходы на оплату юридических услуг.

Подсчитывая размер убытков истицы за аренду квартиры, суд исходил из договора найма квартиры и доказательств несения бремени арендных платежей. В суд были представлены расписки хозяина жилья, которое арендовала гражданка.

Верховный суд посчитал, что нерадивый застройщик, по вине которого гражданин вынужден снимать жилье, должен за аренду платить

Такое решение не устроило ни одну из сторон спора. Истица настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, а не в урезанном варианте. Фирма-застройщик, наоборот, требовала уменьшить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя. А вот в остальных требованиях фирма просила даме отказать.

Апелляция встала на сторону ответчика и отменила решение районного суда о взыскании расходов на аренду квартиры. Заодно второй инстанцией был уменьшен и штраф.

Апелляционный суд вообще пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением гражданки и расходы по оплате ею аренды нельзя посчитать убытками.

Более того, вторая инстанция заявила, что причинно-следственной связи между сроками сдачи дома и понесенными истицей убытками нет. Расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права, заключил суд.

Обиженная подобным решением гражданка была вынуждена пойти в Верховный суд РФ. В своей жалобе она написала, что она не согласна с такими решениями, и попросила их отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила оба решения и посчитала требования женщины обоснованными.

Верховный суд РФ напомнил коллегам, что под убытками понимаются расходы, которые человек, чье право нарушено, сделал или должен был сделать для восстановления нарушенного права.

Суд напомнил — утрата или повреждение имущества — это реальный ущерб, неполученные доходы, которые гражданин получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено — это упущенная выгода .

Сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это сказано в статье 10 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Верховный суд подчеркнул — застройщик должен был передать истице квартиру, но сделал это лишь через полгода.

Суд особо отметил следующий момент: истица — приезжая.

Она зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на приличном расстоянии от места своего фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе.

По мнению высокого суда, дама была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно «несла затраты по найму жилого помещения».

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у гражданки жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный наем другого жилья, имеется причинно-следственная связь. Поэтому вывод апелляции неправильный и дело надо пересматривать по новой, но с учетом разъяснений Верховного суда.

Застройщик перенес срок сдачи дома: что делать?

Нашумевшие истории обманутых дольщиков не исключают, тем не менее, и такой вариант, когда перенесение сроков завершения строительства не является злым умыслом или результатом недобросовестной деятельности строительной компании.

Такое возможно, если ходу работ препятствовали форс-мажорные обстоятельства:

  • стихийные бедствия;
  • непредвиденные правительственные постановления или судебные решения;
  • террористический акт, военные действия и т.п.)

Понимая, что сроки сдачи дома срываются, застройщик должен не позже чем за 2 месяца до указанного в договоре срока окончания строительства уведомить дольщиков о ситуации и внести изменения в ДДУ.

Если же застройщик перенес срок сдачи дома, не ссылаясь на одну из перечисленных выше причин и в одностороннем порядке, он признается виновным со всеми вытекающими последствиями.

Порядок поведения дольщика при незаконном изменении срока по ДДУ

Так как дольщики являются потребителями услуг (в данном случае — услуги по выполнению строительных работ), в отношении нарушителя действует ст. 28 закона ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителя», в соответствии с которой потребитель может:

  • потребовать снижения цены;
  • отказаться от исполнения ДДУ.

Также за каждый день задержки предусмотрена уплата неустойки. Для осуществления своих прав дольщику следует подать претензию застройщику, при невозможности добиться согласия — обратиться в суд.

Уважаемые граждане! Если вам нужна профессиональная юридическая помощь, обращайтесь на горячую линию:

Как рассчитывается неустойка?

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные: — дата; — номер договора ДДУ; — произведенный расчет размера неустойки; — срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней); — финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно); — дата; — подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

Как посчитать долги застройщика

Согласно вышеупомянутому ФЗ 214 неустойка рассчитывается в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки.

Предположим, что квартира стоила 5 миллионов рублей. Сдать дом в эксплуатацию застройщик должен был 1 января 2021 года. По состоянию на 10 марта размер его неустойки составлял 96 000 рублей. Но, кроме неустойки он еще должен будет выплатить штраф – а это 50% от суммы неустойки. Итого должен он только одному дольщику 144 000 рублей.

Как это регулируется законом?

Если сроки сдачи дома сдвинули больше, чем на 2 месяца и все-таки проект не сдан, дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать свои деньги, а также проценты за пользование ими обратно, или ждать завершения строительства, но взыскать с застройщика неустойку. Само собой, что ни первое, ни второе девелоперу невыгодно. Поэтому он просит дольщиков войти в положение и подписать дополнительное соглашение к основному договору о переносе сроков завершения стройки.

Подписывать такое дополнительное соглашение не стоит, потому что после этого не сможете требовать от застройщика компенсацию за срыв сроков. Ведь таким соглашением вы, фактически, подтверждаете то, что новые сроки сдачи дома вас устраивают. А раз так, то и никакой компенсации не положено.

Что делать, если сроки переносят, а за квартиру нужно платить ипотеку уже?

Если застройщик задерживает сроки сдачи дома больше, чем на три года, то нужно сообщать в банк-кредитор. Нужно будет предоставить такие документы:

  • Заявление заемщика. Бланк или образец даст менеджер банка.
  • Копия паспорта заемщика.
  • Документы, которые подтверждают срыв сроков сдачи дома. Это может быть дополнительное соглашение, копия письма застройщика о переносе сроков сдачи дома, любая информация об этом из открытых подтвержденных источников.

Возможно, понадобятся еще какие-то документы, но об этом сообщить уже менеджер банка.

Факт срыва сроков сдачи дома проверят и если все так, то пересмотрят условия кредитного договора. Также можно обратиться в другой банк для рефинансирования ипотеки с более выгодной процентной ставкой. А полученную сумму неустойки от застройщика обратить в погашение займа.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *