Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир

Программа господдержки ипотеки продлена правительством России до 1 июля 2021 года. Будет ли она действовать после? С одной стороны, жилье в ряде регионов подорожало, убив эффект от льготы.

С другой, если ипотеку с господдержкой отменить, вся строительная отрасль, говорят застройщики, окажется в кризисе.

Финтолк выяснил у экспертов, что лучше покупать в сложившейся ситуации: жилье в новостройке или на вторичном рынке.

Читайте в статье:

Как изменились цены на новые квартирыПлюсы и минусы новостроек и вторичного жильяРеальная разница стоимости ипотеки на новостройку и вторичку

Господдержка подняла цены на новые квартиры

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир

Предложения по ипотеке на квартиры в новых многоэтажных домах сейчас выглядят крайне заманчиво. Программа господдержки действует с апреля 2020 года. Во время пандемии власти таким образом решили одним махом поддержать оказавшихся на пороге кризиса застройщиков и производителей стройматериалов — ну, и заодно население. В итоге из-за высокого спроса цены на жилье в новостройках стали расти быстрее, чем зарплаты россиян.

Условия получения государственной поддержки просты: покупка новой квартиры у застройщика, процентная ставка — не более 6,5 % годовых, максимальный размер кредита 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга с прилегающими областями.

Подвох тут один: не все банки такую ипотеку одобряют. Потому что государство компенсирует процентную ставку, но только до определенного предела, зависящего от ключевой ставки Центробанка РФ.

На данный момент, например, если клиент берет льготную ипотеку под 6,5 % годовых, то банк фактически выдает ее под 7,25 %, получая недостающее из госбюджета.

Понятно, что давать деньги под 7,25 % годовых кредитные организации готовы далеко не всем.

Дешевая ипотека и дорогое жилье: что будет дальше на рынке недвижимости

Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир

Эксперты говорят, что льготная ипотека высосала, как пылесос, весь платежеспособный спрос. Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры.

Разница по сравнению с ипотекой на вторичное жилье в среднем составляет два процентных пункта.

Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка.

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир

Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY:

— На вторичном рынке ипотечные кредиты выдаются под 5,9 %—15 % годовых, что, на первый взгляд, выглядит невыгодным.

Но если сравнить стоимость квартир на вторичном рынке и новостройках, подсчитать доходы и расходы с момента начала владения и пользования имуществом, то мы можем увидеть явное преимущество квартир на вторичном рынке. Так, например, однокомнатная квартира площадью 35 кв.

 м на севере Москвы в новостройке стоит от 8 до 11 млн рублей, а на вторичном рынке — от 7 до 10 млн рублей. При этом, купив новодел, нужно ждать, пока его построят, а квартиру в готовом доме можно начать использовать сразу.

Покупка жилья на вторичном рынке означает, что покупатель не должен думать о том, успеет ли застройщик уложиться в срок. Сразу видно, кто живет вокруг и в каком состоянии находятся двор и инфраструктура.

Не стоит переживать по поводу того, как быстро закончат свой ремонт многочисленные соседи и в доме наконец-то станет тихо. Что называется, заплатил — и живи.

Даже если требуется ремонт после предыдущих хозяев, его длительность и размах зависят от вас самих, а не от застройщика и других жильцов.

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир

С другой стороны, если есть деньги, то застройщики готовы предложить варианты в домах, уже введенных в эксплуатацию (в массовом сегменте новостроек Москвы таких, например, 7,1 %) и с финишной отделкой (таких тоже становится все больше). Как раз на это и можно применить полученную от государства льготу. Чтобы получить возможность стать первым жильцом в новенькой и полностью готовой квартире.

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Имеет смысл сравнить цены первичного и вторичного предложения. Квартиры в новостройках, как правило, стоят дороже, что обусловлено современной планировкой, новизной инженерных систем, красотой и удобством мест общего пользования. А большая стоимость первичного жилья нивелируется льготной ипотекой на его покупку.

Реальная разница стоимости ипотеки: новостройка vs вторичка

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир

Что по конкретным предложениям? Разберем один из ярких примеров.

Альфа-Банк на квартиры в новостройках предлагает ипотеку под ставку от 5,99 % годовых. Одно из обязательных условий — минимальный первый взнос должен быть не меньше 15-20 % от суммы кредита (зависит от его общей стоимости). Если взнос меньше, ставку ниже 8,59 % годовых уже не получить.

На квартиры во вторичном жилье тот же Альфа-Банк предлагает минимальную ставку повыше — от 7,89 % годовых. Если первоначальный взнос мал, на ставку ниже 8,59 % можете не рассчитывать.

Интересно, что лимит на вторичное жилье предлагается выше: если при расчете ипотеки в новостройке калькулятор на сайте банка не дает ввести сумму больше 50 млн рублей, то вторичку можно посчитать стоимостью до 62,5 млн рублей.

И к самому интересному: как такая разница в ставках выльется в итоговую сумму. Посчитаем две ипотеки с одинаковыми вводными: стоимость недвижимости 5 млн рублей, первый взнос 1 млн рублей, срок кредитования — 15 лет. В случае с новостройкой каждый месяц платить придется как минимум по 33 733 рубля, а вот в случае со вторичным жильем — уже от 37 973 рублей в месяц.

Рассчитать ипотеку от Альфа-Банка и заполнить онлайн-заявку можно прямо сейчас на официальном сайте банка по сслыке.

Даже льготная ипотека оказалась не по карману гражданам

12.08.2020 20:55:00

Около 80% жителей страны не имеют финансовых возможностей для покупки жилья

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир Фото pixabay.com

Россияне демонстрируют прохладное отношение к ипотечным займам, отмечают социологи. Свыше 60% граждан не хотели бы оказаться в ипотечной кабале. При этом 80% сообщают, что не смогут купить жилье из-за отсутствия финансовых возможностей.

Что примечательно, не сильно способствует покупке даже льготный кредит по ставке в 6,5%, запущенный властями ранее.

Эксперты признают: так называемый ипотечный бум в России сигнализирует не о восстановлении рынка, а о растущей бедности населения.

Более трети ипотечных кредитов в июле 2020 года было выдано российскими банками по программам с государственной поддержкой, в том числе программам льготной ипотеки под 6,5% годовых, семейной и дальневосточной ипотеки, рассказали в среду в аналитическом центре «ДОМ.РФ».

«За месяц выдано 40 тыс. кредитов с господдержкой на 111 млрд руб.», – говорится в сообщении.

Это довольно много, если учесть, что ранее в «ДОМ.РФ» отчитывались о том, что только за первые две недели июля в целом было выдано ипотеки на сумму в 168 млрд руб. – 75% ипотеки, выданной за весь июль 2019 года.

В компании надеются, что по итогам 2020-го будет выдано около 1,2 млн кредитов на сумму в 3 трлн руб. Для сравнения: по данным Центробанка, по итогам первого полугодия было выдано свыше 600 тыс.

кредитов на 1,2 трлн руб.

То есть власти надеются, что льготная ставка будет стимулировать выдачу ипотеки и дальше. Напомним, программа льготной ипотеки по ставке в 6,5% годовых была инициирована президентом РФ Владимиром Путиным.

Она распространяется на покупку строящегося и уже готового у застройщика жилья. Программа действует до 1 ноября. Максимальная сумма ипотеки в столицах составляет 12 млн руб., в остальных регионах РФ – 6 млн.

Однако с надеждами чиновников на «ипотечный бум» вступают в противоречие планы самих россиян.

В частности, как показывают социологические опросы, россияне в принципе не против брать кредит по льготной ставке.

Как следует из результатов опроса, проведенного фондом «Общественное мнение» (ФОМ), почти половина опрошенных (48%) полагают, что многие захотят воспользоваться такой возможностью и улучшить свои жилищные условия. Обратного мнения придерживаются 29% респондентов.

Большинство россиян (70%) также уверены, что продление программы льготной ипотеки после 1 ноября увеличит число потенциальных участников программы.

Но вот что примечательно: если спрашивать россиян об их собственных жилищных планах, картина меняется кардинально. Так, 51% опрошенных исключают для себя вероятность в ближайшие два-три года взять ипотеку даже по льготной ставке. Стимулировала бы столь низкая ставка взять кредит лишь 9% россиян.

В качестве объяснения низкого интереса к жилищным кредитам под 6,5% годовых респонденты ФОМ называют низкий уровень жизни людей и проблемы с зарплатой (16%), отсутствие уверенности в завтрашнем дне (4%), отказы банков в кредитах (4%) и большую переплату по кредиту (3%).

Да и в целом далеко не каждый россиянин сегодня готов взять займ на покупку жилья, замечают в ФОМ. В частности, как следует из их опроса, 62% опрошенных в целом исключают для себя возможность взять кредит на покупку квартиры. Готов вступить в ипотечную кабалу лишь каждый пятый респондент. В настоящее время выплачивают кредит 16% россиян.

Две трети всех ипотечных кредитов идет на покупку вторичных квартир
Как россияне оценивают свои жилищные условия.  Источник: ФОМ

Тем не менее, даже несмотря на значительную недоступность жилищного кредита, видны некоторые улучшения. Так, в октябре 2019 года о невозможности взять ипотеку отчитывалось 72% опрошенных. А о том, что уже выплачивают займ, сообщали лишь 7% респондентов.

В качестве причин отказа от ипотеки каждый четвертый опрошенный указывает низкий уровень жизни, низкие зарплаты и проблемы с работой. Около 17% отвечают, что у них уже есть жилье, еще 7% жалуются на высокие выплаты.

Несмотря на скептицизм россиян относительно ипотеки, в целом можно говорить о том, что все большее число граждан РФ в итоге идет в банк за жилищным займом. При этом у 62% россиян сегодня есть знакомые, взявшие ипотеку. Каждый третий респондент говорит об отсутствии таких знакомых и друзей. Заметим, 10 лет назад ситуация была прямо противоположной.

Может также оказаться, что все, кто хотел улучшить свои жилищные условия, уже это сделали, а те, кто хотел бы переехать в более удобную квартиру, не в состоянии сделать это из-за финансовых проблем. Если ситуация такова, это ставит под сомнение надежды властей на дальнейший рост выдачи ипотеки в стране.

Читайте также:  Более 60% новостроек Москвы возводят в промзонах и Новой Москве

К примеру, как следует из опроса ФОМ, сегодня большинство россиян проживают в отдельной квартире (61%), а каждый третий – в собственном доме. При этом 82% опрошенных проживают в собственном жилье.

67% жителей страны считают свои текущие жилищные условия хорошими, обратного мнения придерживается почти каждый пятый. «Терпимыми» называют жилищные условия лишь 10% респондентов.

Для сравнения: 11 лет назад довольны условиями жизни были 32% россиян, тогда как половина называли их терпимыми, 18% опрошенных и вовсе были ими недовольны.

Даже несмотря на это, свыше половины респондентов (57%) были бы не против в теории улучшить свои жилищные условия. Однако 80% сообщают, что у них нет достаточных финансовых возможностей для этого.

По мнению экспертов «НГ», ипотека в России бесконечно далека от того, чтобы считаться драйвером экономики, как этого бы хотели чиновники.

«Суммарный объем ипотечной задолженности составляет всего 6,8% от ВВП России, тогда как в развитых странах этот показатель исчисляется десятками процентов или вовсе превышает годовой ВВП.

Поэтому на самом деле в экономике России есть явный дефицит финансирования строительства и жилищного вопроса», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

При этом ипотека действительно становится практически единственно возможным инструментом покупки жилья, так как у населения нет стабильно растущих доходов, позволяющих, к примеру, откладывать на жилье, приобретать его в рассрочку или без привлечения кредита, продолжает она. «То есть рост ипотечного кредитования на фоне системной слабости российской экономики и отсутствия конкретных перспектив ее развития – это, к сожалению, не достижение, а признак бедности», – считает эксперт. Собственно, сам факт того, что 62% населения не рассматривают возможность взять ипотечный кредит, уже говорит о том, что ипотека им недоступна. «То есть позволить себе кредит может только тонкая прослойка специфического российского среднего класса (а на самом деле бедного по международным меркам)», – подчеркивает Литинецкая.

Низкие доходы россиян и дальше будут сдерживать рост ипотеки, уверены эксперты. По мнению Литинецкой, дальнейший рост цен на жилье и падение доходов ограничат спрос на жилищные кредиты в стране.

Ипотека является не драйвером роста, а способом поддержания спроса на новостройки, соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, без программы льготной ипотеки спрос рухнул бы еще сильнее.

«Сейчас видно, что снизившаяся из-за последнего кризиса платежеспособность населения не может обеспечить необходимый уровень спроса.

Об этом, в частности, свидетельствует то, что правительство дополнительно к низкой ипотечной ставке решило снизить и первоначальный взнос по программе ипотеки на новостройки с 20 до 15%.

То есть мы уже в той ситуации, когда деньги на покупку квартиры, пусть и в ипотеку, есть лишь у небольшого числа людей», – комментирует эксперт, полагая, что для того, чтобы расширить аудиторию заемщиков, придется снижать цены на жилье. 

Так или иначе, но ипотека действительно стала доступнее, напоминает совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин. «За последний год доступность ипотеки заметно выросла, в частности, средняя ставка по выданным кредитам снизилась с 10,29% (в июне 2019 года) до 7,51% (в июне 2020 года).

По его мнению, льготная ипотека серьезно поддержит спрос, и особенно, в случае ее продления.

«В случае наступления второй волны пандемии люди, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, лишь отложат покупку жилья до лучших времен и совершат сделку после того, как ситуация стабилизируется», – рассуждает эксперт.

Говорить о том, что все, кто мог купить, уже купили жилье или это случится в обозримые месяцы или годы, — никак нельзя, уверена председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«У людей меняются жизненные обстоятельства, дети съезжают от родителей, рождаются внуки, меняется состав семей, это происходит постоянно, и эти факторы напрямую влияют и на рынок жилья.

Люди постоянно решают квартирный вопрос», — считает она.

9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования.

Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается.

Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей.

Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция.

Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

https://www.sravni.ru/text/2017/1/17/6-servisov-kotorye-pomogut-vernut-nalogi-ne-vykhodja-iz-doma/

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке.

Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная.

Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки.

Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке.

Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Сравнить условия

Калькулятор рефинансирования Сравни.ру

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов.

Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей.

Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

https://www.sravni.ru/text/2018/2/14/lichnyj-opyt-kak-ja-refinansirovala-ipoteku/

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.

рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

Читайте также:  Петербуржцы неохотно продают вторичные квартиры

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге.

Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения.

И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Елена Потапова, эксперт проекта «Финансовое здоровье», консультант проекта Минфина РФ по финграмотности, иллюстрация – Мария Котышова

Счет с ключом: почти вся ипотека на новостройки — льготная

Треть выдачи ипотечных кредитов в июне была обеспечена за счет льготной госпрограммы под 6,5%. Это следует из данных корпорации «Дом.РФ» по состоянию на 9 июля, с которыми ознакомились «Известия».

Какой объем выдач пришелся на другие виды госсубсидий, пока неизвестно, но в мае этот показатель составил 87%. Эксперты считают, что к концу года ставка по жилищным займам может снизиться до 6–7% за счет сокращения ключевой.

Однако вряд ли это поддержит спрос на покупку квартир из-за падения реальных доходов населения на 5–10%.

С госпомощью

По субсидированной ипотечной ставке 6,5% в июне выдано 40,4 тыс. кредитов на 100,6 млрд рублей, рассказали «Известиям» в «Дом.РФ».

Всего, по предварительной оценке, в прошлом месяце банки заключили 118 тыс. договоров на 227 млрд рублей, подсчитали в аналитическом центре госкорпорации. Сюда входят все оформленные ипотечные займы.

Таким образом, на программу 6,5% пришлось около трети всех выдач.

Сколько займов на первичное жилье было выдано по остальным льготным программам (семейная и дальневосточная ипотеки), до выхода официальной статистики ЦБ подсчитать невозможно. Но в мае на субсидированные государством выдачи пришлось 87%.

В банках из топ-20 по размеру ипотечного портфеля подтвердили, что большая часть выданных жилищных займов идет с государственной поддержкой.

Например, на льготные кредиты по семейной ипотеке и программе 6,5% пришлось 82% в мае и 86% в июне, рассказала заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова.

У Абсолют Банка на те же программы пришлось в мае 69%, а в июне — 56%.

Справка «Известий»

Программа льготных ипотечных кредитов под 6,5% для новостроек действует с 17 апреля. Она была введена в качестве антикризисной меры в период коронавируса. За все это время банки одобрили 197,2 тыс. заявок из 295 тыс. поступивших, сообщили «Известиям» в «Дом.РФ». Из них граждане уже получили 72,4 тыс. жилищных ссуд на 182,6 млрд рублей, следует из данных на 9 июля 2020 года.

Что после

Когда закончится программа 6,5%, вырастет доля выдаваемых ипотечных кредитов на вторичном рынке, считают в Абсолют Банке. За время карантинных мер сформировался отложенный спрос на квадратные метры. В банке «Санкт-Петербург» ожидают, что за период действия господдержки граждане смогут его удовлетворить.

— Если не произойдет реализации основных рисков: обострения торговой войны, предвыборных антироссийских санкций от США, второй волны пандемии, то вполне вероятно, что к концу года ключевая ставка снизится ниже уровня инфляции. При этом проценты по ипотеке на рыночных условиях приблизятся к уровню льготных, то есть 6–7%, — полагает главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин.

По его словам, снижая такими темпами ключевую ставку, ЦБ, возможно, стремится сократить госрасходы на антикризисные программы, которые завязаны на ее размер. Сейчас ключевая составляет 4,5%, инфляция — 3,2%.

При этом качественные заемщики в условиях финансовой неопределенности стремятся нарастить накопления, одновременно снижая долговую нагрузку, что происходит за счет погашения кредитов, добавил Евгений Надоршин. Таким образом, добросовестные клиенты не стремятся за ипотечными кредитами, а ненадежные банки сами не готовы давать.

В ФК «Открытие» не ожидают замедления роста рынка ипотеки после завершения льготной программы. Причину этого видят в низких значениях ставок по стандартным продуктам, которые позволят сохранить прирост. В «Открытии», капитал которого обеспечивает регулятор, сегодня можно взять ипотечный заем под 7,5%.

В ЦБ на вопрос о мерах поддержки ипотечного рынка после 1 ноября 2020 года, когда закончится действие программы 6,5%, ответили, что пока планируется снизить стоимость риска для банков по жилищным займам.

Предложение регулятора предполагает привязку размера отчислений в резервные фонды не только к первоначальному взносу, как сейчас, но и к показателю долговой нагрузки гражданина. Чем больше клиент платит своих денег и чем меньше у него закредитованность, тем банку выгоднее дать ему ипотечный кредит.

Такой шаг, по мнению регулятора, позволит высвободить 300 млрд рублей капитала финансовых организаций по действующим ипотечным ссудам. Сейчас банкам приходится начислять повышенные резервы по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом.

Это расширит возможности финансовых организаций по выдаче новых жилищных займов, повысит рентабельность в расчете на капитал и будет способствовать снижению процентных ставок. Впрочем, эксперты не понимают, откуда возьмутся заемщики с достаточными накоплениями и низкой долговой нагрузкой, с учетом прогнозируемого падения реальных располагаемых доходов на 5–10% на конец этого года.

Благодаря мерам ЦБ у банков действительно высвободится дополнительный капитал, но это вряд ли повлияет на снижение ставок по жилищным ссудам. Ипотека выдается с очень маленькой маржей, ниже которой финасовые организации не опустятся.

Также эти деньги возвращаются в течение 15–30 лет, напомнил предправления БКС Банка Дмитрий Пешнев-Подольский.

По его словам, уменьшение операционных расходов за счет цифровизации расширит возможности банков по сокращению ипотечных процентов.

Ипотека

  • от 5,49%
  • от 0,1%
  • от 0,1%
  • от 0,9%
  • от 5,9%
  • от 5,5%
  • от 8,2%
  • от 4,9%
  • от 5%
  • от 8,5%
  • от 2%
  • от 5,5%
  • Часто для осуществления мечты не хватает одного – денег. Брать в долг у знакомых – не лучшая идея, проще и быстрее обратиться в банк. Но что если кредитное учреждение отказало в займе? В таком случае поможет небанковская рассрочка, о которой и расскажем в статье.
  • В интернете можно найти множество финансовых советов по личным сбережениям и инвестированию. Но самые ценные рекомендации может дать только тот, кто на личном примере показал, что они работают. В статье разберём финансовые принципы миллиардера Уоррена Баффетта.
  • Представьте, что у вас есть свободные 30 тыс. руб., отложенные на отпуск. Поездка намечена через 2 месяца и возникает идея «пристроить» свои кровные. Первая мысль – депозит, но с накоплениями придётся попрощаться как минимум на квартал. Заставить деньги работать без ограничений на их использование поможет накопительный счёт.
  • Если банк хочет знать, добросовестно ли будущий клиент расплачивается по долгам, он делает запрос в бюро кредитных историй. Кто ещё имеет возможность запросить КИ и зачем это нужно, расскажем в статье.
  • За нарушение условий договора с банком клиента могут наказать – оштрафовать или начислить пени. За что может быть назначено взыскание и в каком размере, расскажем в статье.
  • В банковской сфере на одного персонального менеджера приходится около 120 клиентов. Но многие по-прежнему настороженно относятся к звонкам из банков с предложениями о предоставлении такой услуги. Вопросов много: что это за специалист? Не придётся ли доплачивать? Зачем это нужно? Разбираемся.
  • Читать все статьи
  • Условия предоставления и оформление
  • Условия предоставления и оформление
  • Условия предоставления и оформление
  • Условия предоставления и оформление
  • Читать все вопросыи ответы
  • В текущем году банк «Зенит» предоставил клиентам более 300 займов в рамках программы «Семейная ипотека» и сервиса жилищного кредитования с государственной поддержкой. Объём выдачи в рамках этих финансовых пакетов превысил отметку в 1 млрд руб., что составляет около 40% от совокупного объёма кредитования ипотечных клиентов банковской18 июня 2021
  • УБРиР снизил ставку по ипотечной программе с государственной поддержкой до 5,5% годовых. Ставка актуальна при покупке «Мультиполиса». В остальных случаях ставка по займу составит 5,7%.Срок кредитования в рамках программы – до 25 лет.Стартовый взнос – не менее 15% от цены квадратных метров.Сумма займа – не более 12 млн руб.Банковская17 июня 2021
  • Собственники бизнеса и ИП теперь могут оформить жилищный кредит в банке «Уралсиб» на новых условиях. В рамках кредитных программ стартовый взнос снижен до 30% от стоимости приобретаемого жилья в многоквартирном доме или таунхаусе. Оформить заявку на получение средств можно в офисе банковской структуры, по телефону 8-800-250-57-57, а30 марта 2021
  • Сотрудники медицинских учреждений теперь могут оформить жилищный кредит в Примсоцбанке на льготных условиях до 2022 года.Сервис «Ипотека для медработников» был запущен в интересах докторов и прочих сотрудников лечебных учреждений в конце весны. В рамках финансового пакета можно приобрести недвижимый объект, уменьшить платёж31 дек 2020
  • «Клюква» предлагает оформить жилищный кредит по ставке в 5,99% годовых. Спецпредложение актуально для желающих приобрести недвижимый объект в жилом комплексе «Смарт сити» (Пермь, улица Стахановская, дом 52-А). Объект должен быть сдан в III квартале 2022 года.Стартовый взнос в рамках программы – не менее 15% от стоимости квадратных метров.Предельный13 окт 2020
  • Банк «ДОМ.РФ» снизил минимальную ставку по ипотеке до 5,3% годовых в рамках сервиса субсидирования ставки работодателем заёмщика или любым другим юрлицом. К программе могут подключиться компании, желающие помочь сотрудникам улучшить жилищные условия.Ставка в 5,3% годовых действует в течение первых трёх лет после получения ипотеки.До13 фев 2020
  • 8,9% годовых – по такой ставке в настоящий момент ВБРР предоставляет ссуды на рефинансирование ранее оформленных ипотечных соглашений.Помимо жилищного кредита банк позволяет рефинансировать нецелевые займы, полученные под залог недвижимости. Также можно объединить с ипотекой другие кредиты или получить refinancing-ссуду, размер19 нояб 2019
  • Московский Кредитный Банк совместно с ГК «Инград» разработал программу ипотечного кредитования с выгодной ставкой 9% годовых.Специальные условия действуют на все объекты недвижимости при соблюдении следующих параметров:сумма займа — от 700 000 до 30 000 000 руб.;срок кредитования — от 1 года до 20 лет;доля собственных средств — от 9%;оформление17 апр 2017
  • Читать все новости
Читайте также:  Суд: платежи за содержание общедомового имущества законны

Copyright © Московская Биржа, 2011-2021. Все права на информацию и аналитические материалы, размещенные на настоящем сайте Биржи,защищены в соответствии с российским законодательством. Прежде чем приступить к использованию сайта предлагаем ознакомиться с Дисклеймером и Политикой обработки персональных данных. Воспроизведение, распространение и иное использование информации, размещенной на сайте, или ее части допускается только с предварительного письменного согласия ПАО Московская Биржа. Лицензия биржи от 29.08.2013 № 077-001, выданная ФСФР России.

Российскую экономику накрывает ипотечный пузырь

В этом году российские банки могут установить очередной рекорд по выдаче ипотеки, обновив исторический максимум 2020 года.

По оценкам экспертов агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в 2021-м объем одобренных кредитов на жилье может достичь 4,6−4,8 трлн руб. против 4,4 трлн руб. годом ранее.

При этом число новых ипотечных кредитов будет на уровне прошлого года — 1,7 миллионов договоров.

По данным ЦБ, в январе—апреле российские банки уже выдали 1,7 трлн руб. ипотечных ссуд. Это на две трети превышает результат за четыре первых месяца 2020 года и вдвое — выдачи в начале 2019-го. В июне, перед сворачиванием программы льготной ипотеки, выдача кредитов может достичь максимума — 600 млрд. рублей в месяц по прогнозу НКР.

Во втором полугодии темпы кредитования замедлятся, так как будут изменены условия льготной ипотеки. Минимальная ставка будет увеличена с 6,5% до 7% годовых, а максимальная сумма снижена с 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и 6 млн руб. в остальных регионах до общей для всех цифры в 3 млн руб.

В то же время факторы поддержки рынка остаются в виде расширения 6-процентной программы семейной ипотеки — на нее смогут претендовать даже семьи с одним ребенком, а лимиты останутся прежними.

Еще в апреле в Банке России говорили о том, что ситуация в ипотечном сегменте кредитования остается перегретой, поэтому и ратовали за изменение параметров льготной программы. Но несмотря на то, что условия были ужесточены, риски на рынке остаются, причем тревожные звоночки раздаются уже сейчас.

В июне количество квартир, выставленных на продажу с обременением, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как рассказал руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов, это в основном квартиры, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств маткапитала.

Как считают эксперты, увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено прежде всего продолжающимся снижением уровня доходов населения. Тем более что цены на недвижимость продолжают расти.

Только в мае цены на вторичную недвижимость в Москве выросли на 2,2%, а с начала года скачок составил 7,54%. При этом реальные располагаемые доходы населения в первом квартале 2021-го упали на 3,6%.

Росту доли залоговых квартир в общем объеме предложения на рынке недвижимости также способствовало увеличение доли инвестиционных сделок.

Напомним, что именно с лопнувшего пузыря на ипотечном рынке США начался мировой финансово-экономический кризис 2008 года.

Кандидат экономических наук, глава «Союза предпринимателей и арендаторов России» Андрей Бунич поясняет, что повторение американского сценария нам не грозит, а вот к дальнейшему обнищанию населения и усугублению экономического кризиса ипотечный ажиотаж привести может:

— Прямые параллели с американской ситуацией 2008 года проводить не стоит, так как у нас по-разному выстроена финансовая система. В США роль ипотечных облигаций и вторичных ценных бумаг, основанных на них, измерялась триллионами долларов и была огромной.

У нас ипотечное кредитование не в такой степени влияет на финансовый рынок в силу меньших объемов. Кроме того, у нас речь идет о прямом кредитовании без деривативов. В США же эти кредиты отрывались от рынка и не были связаны с их реальной стоимостью.

Поэтому риска падения финансового рынка из-за ипотечных бумаг у нас нет. Но у нас существует другая проблема.

«СП»: — Какая?

— Это разрыв между доходами людей и перспективами заработка с одной стороны и тем, как они набирают кредиты и ценой недвижимости — с другой. Ипотека двояко влияет на рынок недвижимости.

У нас сначала правительство провозглашает доступное жилье, а потом говорит банкам снизить ставки, чтобы была доступная ипотека. Но загвоздка в том, что доступная ипотека не означает дешевое жилье.

Напротив, когда ставки низкие, жилье может дорожать гораздо быстрее их снижения и становиться менее доступным.

У нас многие на рынке рассчитывают на дальнейший рост цен на жилье, но риэлторам некуда сбывать эти объемы недвижимости, кроме инвестиционного спроса, так как нет большой категорий людей с деньгами для улучшения жилищных условия. Может оказаться, что многие люди, которые набрали кредитов, будут неспособными платить по ним.

Объем ипотечного портфеля у нас превышает 10 триллионов рублей. Если по ним начнутся неплатежи, государству придется вмешиваться, объявлять кредитные каникулы и так далее. Это тоже ляжет на финансовую систему, но не в той степени, чтобы возник кризис, подобный американскому.

Вместо этого у нас этот процесс может привести к обнищанию населения. Люди, которые зависли с ипотекой, окажутся в тяжелом положении.

Они будут пытаться продать эту недвижимость, у них это не будет получаться, им станет не хватать денег на текущие расходы. Это повлияет на общий экономический кризис, так как все больше домохозяйств окажется в долговой кабале.

На фоне этой искусственной закредитованности и другие экономические показатели начнут ухудшаться.

«СП»: — Что предпринимают власти, чтобы избежать этой проблемы?

— У нас никто системно рынком недвижимости не занимается. Банкам просто интересно наживаться, и чем больше они раздадут кредитов, тем лучше для них. Им-то ничего не грозит, потому что в случае чего они просто поотнимают недвижимость у неплательщиков.

Строители тоже будут строить, пока есть такая возможность, иногда даже без связи со спросом. Анализа общего положения, который основан на совмещении кредитного рынка и рынка недвижимости, у правительства нет. Похоже, оно полагается на авось и надеется, что все устаканится само собой.

Если же ситуация начнет выходить из-под контроля, они просто начнут повышать ставку по ипотеке, чтобы предотвратить раздутие пузыря. Но это только ударит по заемщикам и еще больше ухудшит ситуацию. Все пущено на самотек, что открывает перспективу неудачных решений в дальнейшем и еще большее ухудшение.

В итоге когда эта проблема проявится, это повлияет на другие экономические показатели и может усугубить общий кризис в стране, тем более, что у нас и без того много факторов, которые действуют на понижение роста. Наш рост и так стремится к нулю, а из-за ситуации на ипотечном рынке он может уйти и в минус.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *