Типовые серии жилых домов разработали для того, чтобы снизить стоимость их возведения. По всей России железобетонные комбинаты изготавливали стандартные блоки, из которых можно было легко и быстро построить дом.
антирейтинг
8 самых ужасных серий типовых домов, в которых неудобно жить
Упрощение процесса отразилось и на цене: типовое жилье было значительно дешевле уникального.
Оно стало настолько популярным, что многие современные новостройки экономкласса по-прежнему возводят по типовым проектам.
Чем новее дом, тем лучше его конструктивные особенности, планировки и, как правило, качество строительно-монтажных работ. Ведь проекты постоянно улучшали, пытаясь избавиться от очевидных недостатков.
Хрущевки
Хрущевки начали строить с середины 1950 годов. Площадь однокомнатной квартиры составляла 30 кв. м, двухкомнатной — 43–45 кв. м. Санузел был совмещенным, кухни — 5–7-метровыми, а высота потолков редко превышала 2,5 м.
«Индустриальные серии, разработанные в 1950-е годы, были призваны в краткие сроки восстановить жилищный фонд в стране и решить острую проблему нехватки жилья. При их строительстве преобладал функционализм, а максимальная экономия сопровождалась отказом от любых архитектурных и планировочных излишеств. Конечно, в конкретный исторический период такие дома выполнили свою миссию, но современным требованиям к уровню комфорта они не соответствуют».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум» , участник партнерской сети CBRE
II-14
Серия кирпичных пятиэтажек серии II-14 относится скорее к сталинкам, чем к хрущевкам, хотя и возводилась с 1956 по 1964 год. По нынешним меркам эти дома комфортными не назовешь. Но они станут настоящей находкой для людей с ограниченным бюджетом.
Все комнаты в квартирах обычно изолированные, площадью более 15 кв. м. Кухня — 7–8 кв. м, что почти роскошь по сравнению с традиционными хрущевками. Ванны не сидячие, а полноразмерные, длиной 170 см, а санузел даже в однокомнатных квартирах раздельный.
Возможная планировка одной из модификации серии
Но главное достоинство серии — кирпичные стены, которые обеспечивают прекрасную тепло- и звукоизоляцию. Во многом благодаря этому дома не только сохранились, но даже не включены в список сносимых.
Часть внутренних стен не несущая, поэтому допускает перепланировку. А в двух- и трехкомнатных квартирах есть несущая стена, которая разделяет квартиру на общественную и приватную зоны.
За счет этого в спальнях тише: не мешают звуки из кухни и гостиной.
Брежневки
Брежневки называют промежуточным вариантом — то ли улучшенная хрущевка, то ли ухудшенная сталинка. Их начали строить с середины 1960-х. Площади квартир немного увеличились, а вместо проходных комнат появились изолированные. Высота потолка увеличилась до 2,8 м.
II-67
Особенно стоит выделить однокомнатные квартиры этой типовой серии. Кухня в них 10-метровая, к тому же есть кладовая при прихожей, а общая площадь составляет 40 «квадратов», что даже сейчас вполне нормально.
- КОПЭ
- Серия КОПЭ на переднем плане
Панельные высотки КОПЭ очень популярны. Существовало множество вариантов с разными планировками, а в 2000-х годах появились новые модификации современных серий на основе КОПЭ. Они отличаются особой прочностью конструкций: даже после взрыва газа на 11-м этаже 22-этажного дома в Москве в 2008 году дом устоял — потребовалось лишь отремонтировать фасадные панели.
Широкий выбор из множества планировок — одно из главных преимуществ серии. К тому же во всех квартирах изолированные комнаты и 10-метровые кухни правильной формы. Даже самые маленькие жилые комнаты обычно больше 11 кв. м. А помимо стандартного набора квартир в КОПЭ встречаются даже четырехкомнатные площадью 100 кв. м и шестикомнатные площадью 133 кв. м.
Некоторые виды планировок в серии КОПЭ
Единственный недостаток — невозможность сделать перепланировку: почти все стены в здании несущие.
Но иногда дизайнеры предлагают владельцам квартир серии КОПЭ присоединить коридор к гостиной и перенести вход на кухню, чтобы создать максимальный простор для жизни.
П-44
П-44 — одна из самых распространенных серий панельных домов. На ее основе позже разработали модификации П-44Т, П-44К, П-44ТМ и П-44ТК. «Однушки» в них мало чем примечательны, зато в двух- и трехкомнатных квартирах встречаются кухни более 10 кв. м, просторные холлы и изолированные комнаты.
«Тут даже есть шанс увеличить санузел и кухню, обустроить гардеробную. В ряде случаев получится объединить жилые комнаты и даже две соседние квартиры. Если говорить о местах общего пользования в этих сериях, то они тоже имеют правильную планировку с точки зрения компактности и достаточности площадей».
Антон Детушев,генеральный директор Ikon Development
И-522А
О том, насколько удачна серия домов И-522А, свидетельствует уже то, что сносить их не планируется даже в долгосрочной перспективе. Типовая серия внешне отличается выступающими лоджиями, которые есть в каждой квартире.
Площадь кухонь обычно составляет около 10 кв. м, холлы просторные, а комнаты изолированные. Из минусов отметим разве что несущие стены, с которыми перепланировка нереальна. Но в некоторых случаях удается получить разрешение на устройство арки между кухней и гостиной. Получается единое пространство, которое удалено от спален и идеально подходит для приема гостей и больших компаний.
Современные дома
Новые монолитные и монолитно-кирпичные дома чаще строятся по индивидуальным проектам. Но в экономклассе по-прежнему пользуются спросом типовые серии домов, цена которых ниже. Правда, строятся они на окраинах, в ближнем и дальнем Подмосковье, зато вариантов множество.
П-111М
В одной из самых распространенных панельных новостроек просторные квартиры с самыми разнообразными планировочными решениями. Вне зависимости от модификации все комнаты изолированы, в каждой квартире есть кладовая и балкон.
- Один из вариантов планировок в серии П-111М
- В отличие от старых «панелек», П-111М очень теплая и соответствует требованиям Госстроя по энергоэффективности.
- Кухни в домах серии П-111М очень просторные — от 12 «квадратов» в «однушках» до 16 «квадратов»— в четырехкомнатных квартирах.
Гостиная обычно расположена рядом с кухней, и в стене между ними уже предусмотрен дверной проем. Если бы его не было, сделать перепланировку в панельном доме было бы нельзя. К тому же площадь гостиных увеличена до 21–22 кв. м — даже в однокомнатных квартирах.
И-155
«Яндекс.Карты»
Серия И-155 — «панелька» со множеством модификаций, в том числе башенной и малогабаритной. В каждой из квартир есть остекленная лоджия, во многих — эркеры. Потолки 2,78 м.
Планировка одной из модификаций серии
Жилье оснащено системой отопления с терморегуляторами, а в окнах установлены деревянные стеклопакеты. От своих предшественниц эта панельная серия отличается повышенной тепло- и звукоизоляцией, особенно межэтажной.
«Это уже, конечно, более современная история с возможностью собирать корпуса разной этажности, конфигурации и с различным набором квартир».
Антон Детушев,генеральный директор Ikon Development
Приятный бонус от разработчиков серии — предусмотренные во многих квартирах дополнительные дверные проемы. Они позволяют сделать перепланировку — несмотря на то, что почти все внутриквартирные стены несущие. Площадь кухонь — от 10 до 13 кв. м, что вполне соответствует современным стандартам.
- Почти во всех квартирах запроектированы кладовые, которые позволяют сделать совсем уж немыслимую для «панельки» перепланировку: перенести кухню на место кладовки и присоединить к гостиной.
- И-1723
Кирпично-панельных новостроек И-1723 много в Подмосковье и российских регионах. Площадь однокомнатных квартир в них превышает 40 кв. м, а трехкомнатные доходят и до 100 «квадратов». При этом все комнаты изолированные, помимо них предусмотрены кладовые. Отличительная особенность серии — эркеры в гостиной, а иногда еще и в спальне.
Гостиные в домах серии И-1723 просторные (19–20 кв. м) и соседствуют с кухней (10–14 «квадратов»).
Разработчики проекта разрешают делать дверные проемы в несущих стенах, усилив их металлической конструкцией. Более того, допустимо даже объединять две квартиры в одну: двухкомнатную с однокомнатной или трехкомнатной. Обычно панельные дома не предоставляют такого простора для перепланировки.
Изображения: Andreykor, Dzasohovich, Igor Rozhkov/shutterstock.com, liaz_677, moscowcity.vsedomarossii.ru, Алексей Трофимов, АПБ1, Валерия Белоусова, Даша Ухлинова, Игорь Порхомовский, Михаил Лоскутов, Надежда Поспелова, Юрий Гришко.
Две трети столичных панельных новостроек не соответствуют нормам комфорта
В середине октября в Москве состоялось заседание столичного правительства, на котором рассматривался вопрос перехода на новые серии массового домостроения. Чиновники отметили, что большинство строящихся сегодня панельных новостроек не отвечают современным требованиям комфорта. Аналитики компании «Метриум Групп» решили подсчитать, какой именно объем предложения на первичном рынке Москвы входит в это «большинство». Как оказалось, базовым принципам организации комфортного жилого пространства не отвечают 2/3 панельных корпусов, возводимых сегодня в старых столичных границах.
По данным экспертов компании «Метриум Групп», по состоянию на конец октября в Москве строились 23 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, в которых в общей сложности было представлено 57 корпусов и 6145 квартир.
При этом панельное домостроение сегодня представлено в меньшинстве: типовые дома возводятся в 10 жилых комплексах. Впрочем, в пересчете на корпуса «панельки» немного вырываются вперед — на их долю приходится 51% (29 корпусов).
Однако если оценивать объемы квартир, выставленных на продажу в панельных новостройках, то их оказывается существенно меньше, чем в монолитных — всего 24,7%.
«Несмотря на то, что сегодня на рынке эконом- и комфорт-класса представлено большое количество монолитных домов, панельные новостройки по-прежнему пользуются большой популярностью, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Высокий спрос обусловлен многими факторами. Во-первых, этот формат более привычен.
Во-вторых, квартиры в панельных домах, как правило, стоят дешевле. В-третьих, темпы строительства выше, чем у монолитных домов.
В-четвертых, затраты на отделку и ремонт жилья в типовых домах значительно ниже: отсутствует необходимость возведения межкомнатных перегородок, произведенные на заводе железо-бетонные конструкции и перекрытия более ровные, зачастую они не требуют выравнивания и стяжки».
По заявлению главного архитектора города Москвы Сергея Кузнецова, «базовым принципам организации комфортного жилого пространства» не отвечают морально устаревшие панельные серии П-44, КОПЭ, И-155, ГМС-3, П-111М и ряд других.
Из перечисленных чиновником проектов индустриального домостроения сегодня в старых границах Москвы строятся только П-44 и И-155. Однако на их долю приходится подавляющее большинство корпусов — 20 из 29. А предложение составляет 1103 квартир — это 72,8% от объема квартир в панельных домах и 18% от общего объема предложения на первичном рынке эконом- и комфорт-класса Москвы.
«Таким образом, можно сделать вывод, что большая часть предложения в панельных домах на первичном рынке Москвы не соответствует современным требованиям комфорта, — комментирует Мария Литинецкая.
— Я бы добавила в перечень, озвученный Сергеем Кузнецовым, еще и серию П-3М, последняя модернизация которой — П-3МК — была проведена 10 лет назад.
Вместе ней объем предложения в морально устаревших панельных домах достигает почти 80%».
При этом на столичном рынке начинают появляться и современные типовые новостройки. С выходом на рынок жилого комплекса «Ривер Парк», старт продаж в котором состоялся в августе текущего года, существенно увеличился объем предложения в панельных домах серии «ЕвроПа».
Ранее на первичном рынке в старых границах Москвы был представлен только один жилой комплекс, строящийся по этой технологии — «Life Митинская». После запуска проекта «Ривер Парк» доля предложения в панельных домах этого типа достигла 19,9%.
Название этого типа индустриального жилья образовано путем сокращения словосочетания «Европейская панель» — компоненты зданий эксклюзивно производятся компанией ЛСР на «Заводе ЖБИ-6» на немецком оборудовании.
В отличие от «старых» панелей, состоящих исключительно из железобетона, «ЕвроПа» представляет собой многослойную конструкцию с двумя слоями утеплителя и вентилируемым фасадом на отдельном каркасе.
Это позволяет существенно улучшить архитектурный облик — внешне дома серии «ЕвроПа» не отличаются от монолитных новостроек, выполненных по индивидуальным архитектурным проектам.
Фасады в «Ривер Парке» отделываются с применением минерального утеплителя и финских облицовочных панелей Sembrit.
Дома серии «ЕвроПа» характеризуются отсутствием межпанельных швов, что позволяет существенно улучшить тепло- и звукоизоляционные качества. Кроме того, это дает ровные стены в квартирах — покупатели могут приступать к чистовой отделке сразу же после получения ключей, что существенно экономит время и деньги.
Еще одним уникальным отличием серии «ЕвроПа» является широкая вариативность планировок — девелопер может выбрать для застройки различные компоновки из 25 вариантов квартир, среди которых также есть компактные студии площадью 25-28 кв. м, до этого не представленные среди панельных домов массовых серий.
При этом высота потолков составляет 2,8 метра, что является лучшим показателем среди типового жилья. К примеру, в серии П-44 потолки на 10 сантиметров ниже, а в П-3М — на 16 сантиметров. Дополнительным бонусом можно назвать отсутствие стояков труб отопления в углах комнат, характерных для «обычной» панели.
В домах серии «ЕвроПа» вся разводка проходит в полу, то есть владельцам квартир не придется прятать неэстетичные трубы для создания гармоничного интерьера.
Для «Ривер Парка» в компании ЛСР спроектировали специальную улучшенную модификацию. Первый нежилой этаж возводится по монолитной технологии с высотой потолка 4 метра и с панорамным остеклением, что позволяет разместить самые разнообразные инфраструктурные объекты.
Еще одна новая панельная серия была представлена Группой компаний СУ-155 в жилом комплексе Sky City. Подробные технические характеристики домов пока неизвестны, однако по размещенной на сайте проекта информации для строительства нового жилого комплекса была инициирована масштабная модернизация промышленных предприятий ГК СУ-155.
Характеристики панельных новостроек Москвы
Источник: «Метриум Групп»
«Для возведения первой очереди жилого комплекса «Ривер Парк» нами была выбрана одна из самых современных на сегодняшний день панельных серий — «ЕвроПа», — комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». — Это позволило предложить покупателям комфортное жилье по доступной цене.
Стоимость квадратного метра в «Ривер Парке» выглядит конкурентоспособной даже на фоне остальных серий панельных домов, не говоря уже о монолитных новостройках.
Добавьте сюда развитую инфраструктуру и уникальное местоположение на первой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка «Коломенское» и вы получите жилой комплекс комфорт-класса, не имеющий аналогов на столичном рынке».
«В ближайшие годы на столичном рынке жилья эконом- и комфорт-класса количество проектов, подобных жилым комплексам «Ривер Парк», «Life Митинская» и Sky City, будет только увеличиваться, — резюмирует Мария Литинецкая.
— Современные технологии позволяют строить типовые панельные дома, ни в чем не уступающие монолитному домостроению: они сопоставимы по уровню комфорта, демонстрируют прекрасные показатели энергоэффективности, позволяют предложить покупателю широкий выбор планировок квартир, имеют привлекательный внешний вид.
При этом сохраняют свои главные преимущества — скорость строительства и более доступную цену».
Две трети панельных новостроек Москвы ― устаревшие серии
В середине октября в Москве состоялось заседание столичного правительства, на котором рассматривался вопрос перехода на новые серии массового домостроения. Чиновники отметили, что большинство строящихся сегодня панельных новостроек не отвечают современным требованиям комфорта. По данным компании «Метриум Групп», базовым принципам организации комфортного жилого пространства не отвечают две трети панельных корпусов, которые сегодня строятся в старых границах Москвы.
По данным экспертов компании «Метриум Групп», по состоянию на конец октября в Москве строились 23 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, в которых в общей сложности было представлено 57 корпусов и 6145 квартир.
При этом панельное домостроение сегодня представлено в меньшинстве: типовые дома возводятся в 10 жилых комплексах. Впрочем, в пересчете на корпуса «панельки» немного вырываются вперед ― на их долю приходится 51% (29 корпусов).
Однако если оценивать объемы квартир, выставленных на продажу в панельных новостройках, то их оказывается существенно меньше, чем в монолитных ― всего 24,7%.
«Несмотря на то, что сегодня на рынке эконом- и комфорт-класса представлено большое количество монолитных домов, панельные новостройки по-прежнему пользуются большой популярностью, ― говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. ― Высокий спрос обусловлен многими факторами. Во-первых, этот формат более привычен.
Во-вторых, квартиры в панельных домах, как правило, стоят дешевле. В-третьих, темпы строительства выше, чем у монолитных домов.
В-четвертых, затраты на отделку и ремонт жилья в типовых домах значительно ниже: отсутствует необходимость возведения межкомнатных перегородок, произведенные на заводе железобетонные конструкции и перекрытия более ровные, зачастую они не требуют выравнивания и стяжки».
По заявлению главного архитектора города Москвы Сергея Кузнецова, «базовым принципам организации комфортного жилого пространства» не отвечают морально устаревшие панельные серии П-44, КОПЭ, И-155, ГМС-3, П-111М и ряд других.
Из перечисленных чиновником проектов индустриального домостроения сегодня в старых границах Москвы строятся только П-44 и И-155. Однако на их долю приходится подавляющее большинство корпусов — 20 из 29. А предложение составляет 1103 квартир ― это 72,8% от объема квартир в панельных домах и 18% от общего объема предложения на первичном рынке эконом- и комфорт-класса Москвы.
«Таким образом, можно сделать вывод, что большая часть предложения в панельных домах на первичном рынке Москвы не соответствует современным требованиям комфорта, ― комментирует Мария Литинецкая.
― Я бы добавила в перечень, озвученный Сергеем Кузнецовым, еще и серию П-3М, последняя модернизация которой ― П-3МК ― была проведена 10 лет назад.
Вместе ней объем предложения в морально устаревших панельных домах достигает почти 80%».
- По материалам «Метриум Групп»
- Thanomphong Jantarotjana ― Fotolia
- Не пропустите:
- Словарь новостроек
Панель? Монолит? Кирпич?
Объявления о продаже квартир в новостройках Москвы
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Москва панельная: как менялась типовая застройка столицы
Анна Михайлова, специально для МИА «Россия сегодня»
Столичные власти заявили, что в этом году Москва полностью перейдет к строительству панельных домов нового поколения. Разработаны проекты и регламенты, призванные сделать типовую застройку более оригинальной.
Во всем мире панельные дома уходят в прошлое, как морально и функционально устаревшие. Несмотря на это, в Москве, к примеру, они составляют 60% жилого фонда, а почти половина нового жилья продолжает строиться по технологиям полувековой давности. Районы многоэтажной застройки не назовешь привлекательными и с эстетической точки зрения. Но можно ли считать типовые многоэтажки архитектурой?
Большинство жителей постсоветского пространства воспринимают панельные дома как неотъемлемую часть ушедшей эпохи. На деле же типовая застройка появилась в России задолго до революции. Впервые эту систему опробовал в Санкт-Петербурге Петр I.
Чтобы быстро заселить только построенный город, монарх повелел оснастить его дешевым жильем из подручных стройматериалов, возводимым по аналогии с сельскими мазанками.
Эти однотипные петровские «микрорайоны» оказались выгодны не только экономически, но и с точки зрения трудозатрат и безопасности: глиняные дома не боялись пожаров, и построить их мог любой крестьянин или мастеровой.
Другой популярной разновидностью типового жилья были доходные дома. Уже к середине XIX века в них обитало более 90% жителей Москвы и Петербурга. В этих зданиях снимали квартиры люди всех сословий — от студентов и писателей до чиновников и ремесленников.
Конечно, внешне доходные дома того периода не подходят под современное определение типовой архитектуры. Облик зданий разнился в зависимости от вкусов и финансовых возможностей владельцев, а также от близости к центру города.
Многие уцелевшие доходные дома обеих столиц сегодня являются памятниками культурного наследия. Тем не менее, функционально они немногим отличались от своих панельных потомков: балом уже тогда правили рентабельность и стремление застройщика как можно эффективнее использовать каждый квадратный метр.
Начало ХХ века ознаменовалось не только переворотом в государственном устройстве России, но и в строительстве типового жилья. Архитектурная революция пришла, как водится, из Франции.
Ле Корбюзье разработал амбициозный проект застройки Парижа сборными серийными домами под названием «Домино».
План не был реализован, зато породил стиль брутализм, его особенность — отделка зданий необработанным бетоном.
Покорив Европу, брутализм, хоть и с опозданием, добрался и до России. Большое влияние Корбюзье, исповедовавший принцип «дом — машина для жилья», оказал и на школу московского конструктивизма.
Посетив столицу советского государства в конце 1920 годов, знаменитый француз познакомился с главными отечественными конструктивистами — Константином Мельниковым, Моисеем Гинзбургом и братьями Весниными.
Вдохновленные Корбюзье, они построили в столице почти двести образцов «пролетарского конструктивизма». Сегодня эти, некогда революционные здания, уже стали памятниками. Тем не менее, реализованное по проекту самого Корбюзье помещение Московского Центросоюза вызвало немало критики, в частности, нелестный отзыв «унылые коробки», который сегодня нередко звучит в адрес панельных многоэтажек.
Бум типовой застройки в СССР пришелся на середину 1930 — 1950 годов, когда появились хорошо известные сегодня «сталинки». Эти удобные, прочные дома с толстыми стенами высоко котируются и сегодня.
Их ценят за метраж, удобную планировку, высокие потолки и образцовую тепло- и звукоизоляцию. Помимо функциональных достоинств, следует отметить и презентабельный внешний вид зданий.
«Сталинки» строили в стиле неоклассицизма, что выгодно отличает их от более поздних видов типового жилья.
Неслучайно монументальные дома с лепным декором считались привилегией советской элиты: в них давали квартиры партийной номенклатуре, высшим военным чинам, директорам крупных производств, видным представителям научной и творческой интеллигенции.
С середины 1950 «сталинки» вытеснили печально известные пятиэтажки, которые в народе прозвали «хрущевками». От своих предшественников они невыгодно отличались практически всем: непривлекательным внешним видом, неудобной планировкой, проходными комнатами, низкими потолками, отсутствием лифтов и крошечными габаритами.
Единственным достоинством этого жилья была быстрота его возведения, что позволяло крупным городам более-менее справляться с «квартирным вопросом».
«Хрущевками» до 1962 года застраивали целые микрорайоны, не сильно заботясь о сопутствующей инфраструктуре или красоте городского ландшафта. Никаких архитектурных особенностей нельзя найти ни внутри, ни на фасадах этих домов-клонов.
Упор на минимальную функциональность на долгие годы лишил идею типового жилья какой бы то ни было эстетической составляющей, превратив спальные районы большинства российских городов в обезличенные каменные джунгли.
С 1963 года появились первые панельные девятиэтажки, так называемые «брежневки». Они превосходили «хрущевки» и по площади, и по планировке, но при этом отличались практически полным отсутствием шумоизоляции из-за предельно тонких стен. В 1970 началось строительство двенадцатиэтажных домов. Вплоть до начала 1990 годов эти дома разных модификаций господствовали на рынке жилья.
>
Сегодня «сталинки», «хрущевки» и «брежневки» по-прежнему составляют почти 70% жилого фонда страны. Тем не менее, с 1990 годов требования к строительству типовых домов изменились в лучшую сторону: увеличились нормы выделения жилплощади на одного человека, появились разнообразные варианты планировок, а также проекты с индивидуальными архитектурными особенностями типовых зданий.
С развитием конкуренции на рынке жилья акцент сместился с утилитарности на комфортабельность многоквартирных новостроек. Впрочем, сами технологии строительства недалеко ушли от советских образцов.
В то время как в США и Европе панельные дома считаются временным социальным жильем для неблагополучных слоев населения, у нас они продолжают занимать большую и далеко недешевую часть рынка. И это несмотря на то, что панельные здания изначально не рассчитаны на длительное использование.
Их срок эксплуатации не должен превышать 50 лет, а ремонт и реконструкция в принципе не предусмотрены.
Однако из-за дороговизны жилья в крупных городах скопился огромный массив некачественных построек прошлых лет, многие из которых находятся в полуаварийном состоянии и нуждаются в срочном капитальном ремонте.
Спасительная альтернатива, как ни странно, снова приходит из прошлого. Популярность набирают «доходные дома» нового поколения: бывшие фабричные здания, которые переделывают под жилые апартаменты или, говоря современным языком, лофты. В этих квартирах нельзя получить прописку, но есть полная свобода индивидуального пространственного решения.
Потихоньку появляется и новая эстетика типовых многоэтажек.»Унылые коробки» больше не удовлетворяют ни экономическим, ни урбанистическим запросам общества.
Как следствие — застройщики стараются привлечь потенциальных жильцов интересной архитектурой и удобной инфраструктурой. Возможно, уже наши дети или внуки будут жить в красивых и уютных домах, а не каменных джунглях.
Вторичка Москвы: панельные дома советского периода – ходовой товар | Москва. Недвижимость
При тщательном поиске можно найти квартиру и за 4 млн. рублей.
Чтобы купить жилье дешевле покупателям приходится сужать зону выбора, например, переключаться на панельные и блочные многоэтажки, построенные более 40 лет назад.
Типовые панельные и блочные дома высотой 9-12 этажей, разработанные советскими проектировщиками в 60-70-е годы прошлого столетия, в некоторой степени являются улучшенным вариантом хрущевок.
Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» напомнил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что панельные девятиэтажные дома в свое время пришли на смену пятиэтажным.
Девятиэтажки начали возводить в конце шестидесятых годов двадцатого века и строили до второй половины семидесятых. Большая часть девятиэтажных домов была построена в 70-е годы. Наибольшее распространение получили серия блочных домов II-18/9, а также серии панельных домов 1605/9, I-515/9М, I-515/9Ш, II-49. Немного позже стали строить 12-этажные дома (II-18/12, II-68-03 и др.)
В настоящее время дома век которых перевалил за 40 лет занимают значительную часть в застройке столицы. Причем бОльшая их часть расположена в спальных районах, меньшая – внутри Садового кольца.
По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», для каждой серии характерна своя география распространения. Например, дома серии II-18/12 (12-этажные блочные «башни») чаще всего можно найти в районах Бескудниково, Западное и Восточное Дегунино, Коптево, Ховрино, Северное Тушино и т.д.
А вот, например, представители серии II-68-03 (блочные многосекционные двенадцатиэтажки) вообще редко встречаются в Москве, поскольку данная серия не получила широкого распространения в строительстве.
Несколько таких домов можно найти в Южном Измайлово, Новогиреево, Выхино, Люблино, Бирюлево Восточном, Орехово-Борисово, Южном Чертаново.
Однако в новых спальных районах девяти- и двенадцатиэтажек очень мало, либо совсем нет. К таким административным образованиям Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» отнесла Бутово, Ново-Переделкино, Марьино и т.д.
Предложение и спрос
По оценке экспертов из разных компаний, доля квартир в обозначенных домах составляет 10-17% от общего объема предложения на вторичном рынке.
«На сегодня, — говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), — по базе эксклюзивных объектов компании на предложение в девятиэтажных панельных и блочных домах приходится порядка 9,6% от всего предложения вторичного рынка столицы, на предложения в двенадцатиэтажных блочных и панельных домах – порядка 7,6%.
Несмотря на «престарелый» возраст первые панельные и блочные многоэтажкти пользуются хорошим спросом у покупателей квартир в Москве. Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, объясняет это тем, что привлекает удобное, как правило, местоположение и цена. Немало приобретается такого жилья для последующей сдачи в аренду.
Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости») добавил, что на сегодня разница между стоимостью идентичных квартир в «хрущевке» и панельной девятиэтажке небольшая. Покупателями таких квартир являются, как правило, люди, не имеющие возможности позволить себе в настоящее время приобрести квартиру с лучшими условиями.
Некоторые при покупке руководствуются также и количеством комнат. Так, например, четырехкомнатная квартира в девятиэтажном доме, исходя из количества квадратных метров, по стоимости совпадает с двухкомнатной в доме новой серии.
Особенно, отмечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), выигрывают дома с отремонтированным фасадом (облицованным плиткой): внешний облик здания становится лучше, и люди охотно приобретают жилье.
Недостатки и преимущества домов
Панельные и блочные дома, построенные в Москве более 40 лет назад, по сегодняшним меркам являются морально устаревшими. Хотя характеристики большинства из них являются вполне приемлемыми для жизни.
В домах есть лифт, а в некоторых сериях уже и два, мусоропровод, появились квартиры увеличенных площадей с просторными кухнями и в некоторых домах даже с двумя балконами или лоджиями.
Но в целом, как отметил Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), по форме и планировке квартир девятиэтажные дома схожи с классическими пятиэтажными «хрущевками», с некоторыми улучшенными характеристиками. Высота потолков в таких домах составляет 2,64 м. Площадь кухни колеблется от 5,2 до 8,1 кв.
м, в некоторых сериях в однокомнатных и двухкомнатных квартирах не подразумевается наличие балконов и лоджий. Сохранены варианты смежных комнат в трехкомнатных квартирах. Но серии двенадцатиэтажных панельных домов отличаются бОльшим разнообразием. В них встречаются как малогабаритные квартиры, например двухкомнатные, площадью 37,7 кв.м, с кухнями 6,6 кв.м, так и квартиры комфортных планировок, с кухнями до 10 кв.м.
Впрочем, Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает, что все недостатки и преимущества зависят от конкретных серий. Например, в домах серии II-68-02/12К есть грузопассажирские лифты.
Все комнаты здесь изолированные, а во многих квартирах предусмотрены большие кухни.
В то же время торцы в этих домах часто промерзают (иногда в торцевых квартирах не спасают даже батареи), а в «однушках» отсутствуют балконы.
Но среди домов серии II-49 вообще встречаются «экземпляры», содержащие фенол, который опасен для жизни, — предупреждает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Поэтому покупателям следует быть более осторожными при сделками с такими объектами.
Ликвидные метры
Эксперты подтвердили, что квартиры в 9-12 – этажных панельных и блочных домах продолжают оставаться ликвидным товаром на вторичном рынке недвижимости Москвы. Во многом спрос существует за счет удачной географии — большинство из них расположено в обжитых районах которые отличаются развитой инфраструктурой, в том числе и транспортной, считает Мария Литинецкая, («Метриум Групп»).
По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), на фоне остальных наиболее ликвидные – однушки в блочных многоэтажках в центральной части города. Сравнимая ситуация с небольшими двушками. Порой их цена не сильно превышает цену однушек. Да и площади сравнимые. Однокомнатные имеют площадь 33-35 кв.м, с кухнями 8-9 кв.м, а двухкомнатные – 37- 38 кв.м, но в них кухни по 6,5-7 кв.м.
Ориентир – невысокие цены
Умеренная цена – один из самых важных критериев, на которые обращают внимание покупатели недвижимости в Москве.
А дома так называемого второго периода индустриального домостроения поставляют на рынок недвижимости столицы одни из самых бюджетных предложений. По данным нашего журнала www.metrinfo.
ru, средняя стоимость метра в таких квартирах около 157 тысяч рублей. (См. «Курс квадратного метра»)
Как рассказала Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), бюджетные двухкомнатные квартиры стоят в районе 7,5-8,5 млн рублей и выше в зависимости от месторасположения.
Например, недалеко от метро «Варшавская» расположен 12-этажный дом, где купить «двушку» площадью около 37 кв.м. можно за 7,5 млн рублей.
А около станции метро «Чертановская» — двухкомнатную квартиру площадью 47 кв.м — за 8,5 млн рублей.
Самая недорогая квартира, по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в девятиэтажном панельном доме предлагается по цене 4 млн рублей. Это однокомнатная квартира площадью 25 кв. м, с кухней 5,3 кв.м, на 7 этаже 9-этажного дома в районе Ивановское.
Самая дорогая оценивается в 21 млн рублей, но это пятикомнатная квартира площадью 105 кв.м, с кухней 12 кв.м (объединены двухтомная и трехкомнатная квартиры, перепланировка узаконена). Квартира располагается на последнем этаже 9-этажного дома в Раменках. Примерно такой же уровень цен действует и в домах панельных серий.
По базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», самая недорогая квартира в панельном двенадцатиэтажном доме стоит 4,7 млн рублей. Это однокомнатный вариант площадью 27,8 кв.м, с кухней 6,6 кв.м, на седьмом этаже 12-этажного панельного дома в Выхино. Ну а максимальный бюджет -19,9 млн руб.
заявлен на щестикомнатную квартиру в Кузьминках, площадью 123 кв.м, с кухней 10 кв.м.
Впрочем, рост цен не обошел и данный сегмент рынка. Ситуация серьезно изменилась, цены на самый дешевый сегмент центра существенно подросли. «Так, в 2012 году мы продавали «однушку» на ул. Трехгорный Вал за 6,5млн., — рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), а сейчас аналогичная стоит от 8,5 млн руб., а есть и предложения, номинированные в валюте, за 210 000 евро».
Каковы перспективы данного сегмента недвижимости? – такой вопрос журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Данное жилье – ходовой товар, поэтому не считаем, что жилье будет дешеветь, по крайней мере, в ближайшей перспективе. А вот что дешевеет, так это квартиры в хрущевках, особенно те, что расположены на первых этажах зданий.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Все зависит от конкретных характеристик объекта (расположение, серия, степень изношенности и т.д.). Например, дома серии II-18/12 власти изначально хотели включить в программу второй очереди сноса. Однако затем было принято решение просто их отремонтировать.
В результате во многих домах этой серии уже заменены инженерные коммуникации, проведено остекление балконов, а в некоторых случаях – и утепление наружных стен.
Вот такие объекты пока вряд ли будут дешеветь ускоренными темпами, поскольку пока они пользуются неплохим спросом.
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Пока подобное жилье, как, собственно, и все жилье в центре, не дешевеет. В обозримом будущем ломать дома названных серий не собираются. Думаю, что, по крайней мере, в ближайшие десять лет этот сегмент будет вполне востребован.
Новые серии: есть ли будущее у панельного строительства
У панельного жилья в России давно сложилась не самая лучшая репутация. Серые, однообразные кварталы, продуваемые всеми ветрами дома, неудобная планировка и низкие потолки — вот лишь несколько самых часто упоминаемых недостатков типовой застройки.
Исчезновение панели эксперты предсказывают, начиная с 90-х, однако она продолжает жить и пользуется спросом на рынке недвижимости.
По словам московских властей, полностью от панельного строительства город отказываться не собирается, но, благодаря использованию современных технологий, это будет уже совершенно иной формат жилья. Как же должна выглядеть типовая застройка 21 века?
С 2016 года столичные власти намерены запретит строительство панельных домов старых серий, тех самых, что уже много лет пользуются дурной славой у москвичей. Однако, по словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, полостью отказываться от этой технологии город не собирается.
Но чтобы панель получила второй шанс, предстоит разбираться со сложившимися стереотипами и устранять имеющиеся недостатки. А их немало: безликий внешний вид, неудобные, морально устаревшие планировки, невозможность эффективно использовать первые этажи зданий, плохая звукоизоляция.
Впрочем, в условиях постоянной нехватки недорогого жилья, массовое строительство несомненно имеет свои плюсы. По мнению представителей компании ГК «СУ-155», основные достоинства панели состоят в следующем:
- Панельный дом возводится в 1,5 — 2 раза быстрее монолитного;
- Строительство панельного жилья дешевле монолитного в среднем на 10-15%;
- Дешевле делать ремонт при заселении — экономия на возведении межкомнатных перегородок, проведении внутриквартирных сетей;
- Разводка для электропроводки и отопления проходит внутри стен и пола;
В совершенствовании технологии заинтересованы и застройщики: комплексное освоение территорий дешевле и быстрее проводить с использованием панели.
Например, как считает Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet панель вряд ли «завоюет» высокие сегменты рынка, но устранение ее классических недостатков, внесение разнообразия в фасадное оформление домов и в планировочные решения в доступных сегментах позволит ей конкурировать с монолитным домостроением.
Уже сегодня существуют методы производства типовых деталей, из которых впоследствии можно собирать дома разной этажности, планировки с функциональными нежилыми помещениями. А на карте Москвы появляются панельные проекты, которые можно смело назвать современными и индивидуальными.
Панельные новостройки — где возводят дома современных серий
Жилой комплекс «Европейский» в подмосковном Егорьевске — относительно новый образец панельной серии ЮВ-2012, которая производится компанией ЮИТ ВДСК. По словам Владислава Луцкова, в этом проекте представлены квартиры небольших площадей, а также разнообразные варианты блок-секций (около 18 решений), включая угловые. Высота потолков квартир увеличена до 2,8 м.
Еще один удачный образец панельного домостроения — жилой квартал на Базовской улице в районе Западное Дегунино, возведение которого занимается группа компаний «Терра Аури». На территории общей площадью 151,4 тыс. кв. м в меньше чем за год было построено 11 домов с использованием модернизированных секций повторного применения в индустриальных конструкциях.
По словам креативного директора группы компаний «Терра Аури» Максима Столяра, этот жилой комплекс отличается не только яркими фасадными решениями, усовершенствованной планировкой квартир и мест общего пользования, но и отвечает современным требованиям квартальной застройки, где особое внимание уделяется созданию комфортной среды с развитой социально-коммерческой инфраструктурой в шаговой доступности и новой дорожно-уличной сети.
Наибольшей популярностью в Московском регионе пользуются дома серий П-44Т, П-44К, П-111М, П-3М, Евро’Па, КОПЭ. Серию «Евро’Па» использует при возведении объектов жилой недвижимости «Группа ЛСР». Основными плюсами технологии, по словам управляющего «ЛСР.
Недвижимость — М» Валерия Забелина, являются сокращение сроков возведения зданий, их долговечность и теплосбережение, а также отсутствие межблочных швов.
Кроме того, за счет использования различных архитектурных приёмов и элементов декора дома выглядят более индивидуально, что высоко ценится покупателями.
Линейка продуктов серииЕвро’Па состоит как из многоэтажных (17-25 этажей), так и малоэтажных домов. Данная технология применяется в Москве, Реутове (мкр.«Новокосино-2»), Видном (ЖК «Эко Видное»), Домодедово (мкр. «Новое Домодедово»), Балашихе (мкр. «Сакраменто»), Нахабино (мкр. «Новое Нахабино», «Нахабино Ясное»).
Будущее панельного строительства — запрещать или совершенствовать?
Постепенный отказ от некоторых панельных серий, признанных устаревшими, заставляет задуматься о судьбе этой технологии в строительстве. Впрочем, по мнению специалистов, о полном отказе от панели говорить не приходится, ведь технология — надежная и качественная.
«Многие потенциальные покупатели очень мало знают о панели или не знают о ней ничего, в их сознании существуют определенные стереотипы («монолит — хорошо, а панель — плохо»).
Часто ругают панели за старые, уже давно устраненные недостатки»,- считает коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.
Например, один из главных минусов старых серий — отсутствие возможностей для перепланировки. Современные же технологии позволяют выпускать достаточно гибкие в этом отношении серии. Кроме того, покупка квартиры без внутренних стен выгодна далеко не всем, ведь возведение их собственными силами — дорогое удовольствие.
Однако нужно помнить, что панельное строительство зависимо от расположения производства материалов. У заводов есть ограничения по доставке – в пределах 200 км, иначе это невыгодно застройщику и небезопасно для панели. Этим объясняется преобладание на рынке новостроек монолитных проектов.
«Заводов, выпускающих панели, определенное количество, монолитных организаций — множество, поэтому проще найти подрядчиков на монолит», — поясняет Ольга Гусева.
Панель, несмотря на имеющиеся недостатки и укоренившиеся стереотипы, имеет ряд неоспоримых преимуществ, среди которых высокая скорость строительства, более доступные цены, заводской контроль качества.
«Панельное домостроение в доступных сегментах при условии проведения модернизации технологии строительства может занять довольно большую и устойчивую нишу.
Опираясь на европейский опыт, можно сказать, что с применением панельной технологии вполне успешно можно воплощать проекты квартальной застройки, которые в последние годы становятся эталоном комфортного жилья», — делает вывод Владислав Луцков.
В условиях нехватки доступного жилья использование модернизированной панели может стать оптимальным решением. На сегодняшний день, по информации «ЛСР. Недвижимость — М» на долю крупнопанельного домостроения в среднем приходится порядка 35% новостроек. Однако в будущем эта цифра может увеличиться.
«По инициативе столичного правительства уже сегодня создана рабочая группа Москомархитектуры по разработке проектов типовых панельных домов нового поколения.
В числе ее участников крупные игроки рынка Москвы и Подмосковья — ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, «Главмосстрой», некоторые из них даже успели презентовать поистине революционные идеи в области индустриального домостроения, которые смогут в ближайшем будущем сравнить жилье эконом-класса с бизнес-классом.
Различие останется лишь в метраже квартир и месторасположении застройки», — рассказывает креативный директор группы компаний «Терра Аури» Максим Столяр.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ