Иностранные работники из «безвизовых» стран, временно пребывающие в России, обязаны получать патенты для работы у работодателей: организаций, ИП, или физических лиц (Федеральный закон от 24.11.14 № 357-ФЗ).
До 2015 года по патентам работали только мигранты, которые оказывали физическим лицам услуги непредпринимательского характера (няни, домработницы, водители и т п.)
Подробнее о патенте для иностранных работников из безвизовых стран читайте здесь.
Аванс по НДФЛ за иностранцев
С 2015 г. действует новая редакция ст. 227.1 НК РФ, регламентирующая начисление и уплату НДФЛ иностранными гражданами.
Иностранный гражданин при получении или продлении патента уплачивает НДФЛ в виде фиксированных авансовых платежей. Сумма платежа рассчитывается по формуле (п. 2 ст. 227.1 НК РФ):
1 200 рублей × коэффициент дефлятор × региональный коэффициент, где:
- коэффициент-дефлятор, установленный на соответствующий календарный год — 1,864 в 2021 году.
- коэффициент, устанавливаемый на соответствующий календарный год законом субъекта РФ. Если региональный коэффициент не установлен субъектом РФ, то он приравнивается к 1. Например, в Москве коэффициент на 2021 год установлен в размере 2,3878.
Таким образом, минимальная цена патента для иностранных граждан в 2021 году составит 1 200 × 1,864 = 2 237 рублей в месяц. Тут следует помнить о правиле округления до целых рублей — суммы до 50 копеек отбрасываются, а суммы более 50 копеек округляются до рубля.
Если патент выдали в 2020 году, а закончится он уже в 2021 году, то НДФЛ не придется пересчитывать с учетом повышенного коэффициента дефлятора (письма ФНС от 27.01.2016 № БС-4-11/1052, Минфина от 19.03.2018 № 03-04-07/17158).
Организация или предприниматель может оплатить патент за иностранца, это не запрещено. При этом порядок зачета фиксированных авансовых платежей у налогового агента не изменяется. Однако такой платеж будет признан доходом иностранца с патентом, поэтому с него нужно будет удержать НДФЛ и перечислить в бюджет.
Порядок уплаты НДФЛ работодателем за иностранцев
Работодатель, налоговый агент, рассчитывает НДФЛ в общем порядке, но при его удержании из доходов работника зачитывает уже уплаченные им в соответствующем налоговом периоде авансовые платежи (п. 5 и 6 ст. 227.1 НК РФ).
Доходы временно пребывающих граждан с патентом, полученные от работы по трудовому договору, облагаются НДФЛ по ставке 13 % или 15 % после превышения суммы в 5 млн рублей (Письмо Минфина РФ от 16.03.2016 № 03-04-05/14470).
Для зачета авансовых платежей нужны:
- Заявление работника на уменьшение НДФЛ на сумму фиксированного авансового платежа в произвольной форме;
- Документы, подтверждающие уплату авансовых платежей (квитанции об уплате);
- Уведомление из ИФНС, подтверждающее право на уменьшение суммы НДФЛ на сумму уплаченных авансовых платежей.
Чтобы получить уведомление от налоговой, работодатель обращается в инспекцию с заявлением по форме, утвержденной приказом ФНС от 13.11.2015 № ММВ-7-11/512. Каждый налоговый период надо будет получать новое уведомление и на каждого иностранца оно должно быть свое.
Уменьшить НДФЛ на сумму фиксированного авансового платежа в течение налогового периода может только один работодатель по выбору налогоплательщика. Этот момент контролирует ИФНС, выдавая уведомление только одному налоговому агенту в течение налогового периода.
Если уплаченные суммы авансовых платежей за период действия патента в соответствующем налоговом периоде превышают сумму исчисленного налоговым агентом НДФЛ за этот период, то сумма такого превышения не является излишне удержанным налогом и не подлежит ни возврату, ни зачету.
Как отразить уменьшение НДФЛ в учете и отчетности
Такое уменьшение работодатель должен показать в расчете 6-НДФЛ и приложении к нему (бывшей справке 2-НДФЛ). В расчете 6-НДФЛ сумма фиксированного авансового платежа указывается в Разделе 2 по строке 150 и соответствующем поле раздела 2 приложения к нему. Сумма в этих строках не должна быть больше суммы исчисленного НДФЛ.
В бухгалтерском учете для удержания НДФЛ мы используем проводку Дт 70 Кт 68-НДФЛ, а для перечисления в бюджет — Дт 68-НДФЛ Кт 51. Обе эти проводки должны быть составлены на сумму разницы между начисленным за период НДФЛ и суммой уплаченного фиксированного авансового платежа.
Пример. М. М. Дихтяренко в марте 2021 года купил патент на работу в Москве в течение полугода. Фиксированный авансовый платеж составил 32 046 рублей (1 200 рублей × 1,864 × 2,3878 × 6 месяцев).
25 марта иностранец устроился на работу с окладом 70 000 рублей. Он сразу написал заявление на уменьшение НДФЛ на сумму авансового платежа, работодатель направил своей заявление в ИФНС и получил уведомление о праве уменьшения налога. Уже с доходов за март НДФЛ можно будет уменьшить на сумму фиксированного платежа. Рассчитаем сумму налога к удержанию:
Март. Зарплата за отработанные 5 дней составит 15 217 рубля. НДФЛ — 1 978. Работодатель может не удерживать налог, так как он полностью покрывается фиксированным платежом. Остаток авансового платежа 30 068 рублей.
Апрель. Зарплата составит 70 000 рублей, НДФЛ — 9 100 рублей. НДФЛ по-прежнему можно не удерживать. Остаток авансового платежа 20 968 рублей. В мае и июне ситуация аналогичная.
К июлю остаток авансового платежа составит 2 768 рублей. Он уже не покрывает НДФЛ, поэтому работодатель уплатит налог в бюджет.
Июль. Зарплата составит 70 000 рублей, НДФЛ — 9 100 рублей НДФЛ к удержанию равен 6 332 рубля (9 100 — 2 768).
Получается, что с марта по июнь бухгалтер выплачивал Дихтяренко зарплату в полном размере, не удерживая налог. Первое удержание произойдет в июле. Для этого в учете нужны проводки:
| Начисляем зарплату | Дт 20 Кт 70 | 70 000 рублей |
| Удерживаем НДФЛ | Дт 70 Кт 68-НДФЛ | 6 332 рубля |
| Платим НДФЛ в бюджет | Дт 68-НДФЛ Кт 51 | 6 332 рубля |
| Выплачиваем зарплату | Дт 70 Кт 51 | 63 668 рублей |
Уплата НДФЛ за иностранцев, работающих по патенту в 2021 году
Согласно п. 6 ст. 227.1 НК РФ работодатель, принявший на работу иностранца с патентом, вправе уменьшить НДФЛ, исчисленный с его доходов, на сумму фиксированных авансовых платежей, уплаченных таким работником за период действия патента.
При этом уменьшить налог можно только в том случае, если получит от налогового органа уведомление о подтверждении права на такое уменьшение. Для получения уведомления работодатель должен подать в налоговый орган соответствующее заявление.
Более подробно можно прочитать в этой статье.
Попробуйте поработать в Контур.Бухгалтерии — удобном онлайн-сервисе для ведения бухучета, расчета зарплаты и отправки отчетности через интернет.
Познакомиться с сервисом
С 2021 года в пилотном проекте Соцстраха участвуют обе столицы и шесть регионов. Теперь прямые выплаты из Соцстраха при посредничестве работодателя распространились на всю страну. Как производятся выплаты и какими документами должны обеспечиваться со стороны работодателя — читайте в этой статье.
, Елена Космакова
Работодатель не только должен обеспечить безопасность на рабочем месте, но и позаботиться о страховании сотрудников от несчастных случаев и профзаболеваний. Это делается через выплату страховых взносов в Фонд социального страхования. Расскажем, как это происходит в 2021 году.
, Елена Космакова
Мы незаметно для себя стали жить в мире, где царит идея непрерывного обучения. Все меняется так быстро, что выпускники вузов выходят уже с устаревшим набором знаний, если за время учебы они не проходили практику и не обучались дополнительно.
, Елена Космакова
Россияне потеснили иностранцев на рынке элитной аренды в Москве
Эпидемиологические меры закрыли границы для большинства квартиросъемщиков-нерезидентов
В 2020 году почти 60% в структуре спроса на съемное элитное жилье в столице пришлось на россиян. За год российский спрос в сегменте вырос на 20 процентных пунктов. Об этом говорится в отчете консалтинговой компании Savills, поступившем в редакцию «РБК-Недвижимости» 19 января.
За прошедшие пять лет доля арендаторов-россиян выросла c 26% до 58% всего спроса в верхнем ценовом сегменте. Доля арендаторов-иностранцев, соответственно, сократилась с 74% до 42%.
Наиболее активными нерезидентами на рынке аренды элитного жилья в Москве стали граждане Франции— на них пришлось 7% спроса. Активными также были граждане Германии и Италии (по 4% спроса), заметным оказалось присутствие граждан США, Казахстана, Японии и Великобритании (по 2% спроса).
Отток иностранного спроса и отъезд из столицы части арендаторов-россиян стали причинами роста предложения элитных квартир в аренду, отмечается в отчете.
К лету 2020-го в сегменте сложилась высокая конкуренция за потребителя, что привело к снижению ставок. С октября по декабрь 2020 года средние ставки предложения от собственников снизились примерно на 5%, до 327 тыс. руб. в месяц.
Средний запрашиваемый арендаторами бюджет за тотже период снизился на 14%, до 235 тыс. руб. в месяц.
Изменение ключевых показателей рынка высокобюджетной аренды Москвы в разные периоды времени
| Месяц | -2% | 5% | -0,3 | 0% | -0,4% |
| Год | -3% | -15% | +0,7 | -9% | -1% |
| 5 лет | 24% | -10% | -15% | -4% |
Источник: Savills
Рыночная ситуация спровоцировала ротацию арендаторов в сегменте найма элитной недвижимости. «Во второй половине года мы наблюдали большое количество переездов, обусловленное желанием клиентов арендовать более качественную недвижимость, которую они раньше не могли себе позволить»,— отмечается в материалах Savills.
Вместе с тем по итогам года на рынке фиксируется сниженная активность арендаторов. Это привело к увеличению запаса прочности рынка— условного показателя, который оценивает срок сдачи в аренду всего текущего предложения при сохранении актуального уровня спроса. По итогам 2020 года показатель составляет 2,1 года против 1,4 года в 2019 году.
Ранее спад спроса со стороны арендаторов-иностранцев отмечали и другие опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Основная причина такой динамики связана с противовирусными ограничениями, которые накладывают серьезные ограничения на передвижение между странами.
Валерия Семенова
Число иностранных арендаторов жилья в Москве сократилось на четверть
За два года, с октября 2008 года по октябрь 2010 года, число экспатов (иностранных специалистов), арендующих дорогое жилье в Москве, сократилось на 25 процентов. Об этом со ссылкой на собственные данные сообщает компания Penny Lane Realty.
В обзоре отмечается, что впервые за последние два года среди арендаторов элитной жилой недвижимости в столице россиян стало больше, чем иностранцев. Отток экспатов-арендаторов из столицы начался из-за кризиса, когда многие компании свернули бизнес в России или стали оптимизировать издержки.
Эксперты отмечают, что несмотря на улучшение экономической ситуации в России, западные корпорации пока проявляют осторожность и не спешат отправлять своих сотрудников в Москву. Кроме того, многие иностранные компании заменили собственных менеджеров среднего звена российскими специалистами.
По данным компании, в последнее время среди иностранцев (без семьи) стали популярны однокомнатные студии в центре Москвы, которые во времена кризиса сдавались довольно дешево (1800-2500 долларов в в месяц). В целом же экспаты в основном выбирают квартиры средней ценовой категории стоимостью 3000–8000 долларов в месяц.
Ранее агентство недвижимости DOKI сообщало, что по итогам июля 2010 года число иностранных арендаторов квартир в Москве выросло на 37 процентов по сравнению с июньскими показателями. Тенденция роста сохранялась, по данным компании, и в августе. По количеству обращений к риелторам по поводу аренды жилья лидировали граждане США, Германии, Франции и Финляндии.
По данным аналитиков Penny Lane Realty, до кризиса элитные квартиры в Москве активно арендовали граждане США, Великобритании, Швеции, Швейцарии, Франции, Германии, Италии, Испании, Израиля и Японии. Чаще всего это были топ-менеджеры международных компаний и сотрудники посольств.
Эксперты компании EVANS отмечают, что в большинстве случаев договор на аренду квартиры компания предоставляет заключить самому иностранному сотруднику после получения одобрения в офисе нанимателя. Так поступает 82 процента компаний.
10 процентов организаций снимает квартиру для своих иностранных сотрудников на имя компании, 8 процентов действуют в зависимости от ситуации.
В ходе опроса, проведенного EVANS в 54 московских офисах крупных российских и иностранных компаний, ни один из опрошенных руководителей не пожаловался на злоупотребления, связанные с использованием средств, выделенных иностранным сотрудникам на аренду жилья в Москве.
kdo
Доля иностранных арендаторов офисов в Москве сократилась до трети :: Деньги :: РБК Недвижимость
Сегодня главные арендаторы качественных офисов в Москве — российские банки, госкорпорации и органы власти
Сергей Савостьянов/ТАСС
За 13 лет доля иностранных компаний, арендующих офисы класса А в Москве, сократилась с 56% до 39%, выяснили в компании Knight Frank. Аналитики объясняют это уходом с российского рынка ряда зарубежных игроков, снижением деловой активности и усилением российских компаний, которые сегодня являются основными резидентами качественных офисных площадей в столице.
В середине нулевых самыми активными арендаторами московских бизнес-центров были компании из «большой четверки» — в 2006 году на них суммарно приходилось более 100 тыс. кв. м офисных площадей. Компания PWC арендовала 32,5 тыс. кв. м в БЦ «Белая Площадь», Deloitte — около 29 тыс. кв. м там же, а KPMG — 28 тыс. кв. м в БЦ «Башня на набережной».
В числе других популярных у иностранных арендаторов бизнес-центров аналитики называют «Метрополис», где в 2007 году арендовали офисы компании Procter&Gamble (18 тыс. кв. м) и Schlumberger (13 тыс. кв. м). Даже в кризисном 2009-м доля иностранных игроков в структуре арендаторов московских офисов росла и достигла 66%, отмечают в Knight Frank.
В 2014–2015 годы доля зарубежных компаний по отношению к российским арендаторам заметно снизилась, но все еще превышала 50%. В это время компания PepsiCo арендовала 13 тыс. кв. м в БЦ «Алкон», аdidas — 20 тыс.
кв. м в БЦ «Крылатские холмы», а компании GE, DHL, Deloitte продлили договоры аренды. Российские компании, напротив, в это время снижали деловую активность на фоне экономического кризиса и девальвации рубля.
В 2015 году место зарубежных компаний заняли российские игроки, доля которых превысила 60%. Только за последние три года на рынке аренды качественных офисов российские компании заключили свыше десяти крупнейших сделок: так, например, Yandex арендовал около 10 тыс. кв.
м в БЦ «Аврора», «Вымпелком» — 17 тыс. кв. м в культурно-деловом комплексе «Большевик», а TELE2 — 13 тыс. кв. м в БЦ ComCity.
При этом впервые в истории московского рынка коммерческой недвижимости основными арендаторами офисных помещений стали ретейл-компании: их доля увеличилась c 7% в 2017 году до 15% в 2018-м.
Кроме того, в ряде бизнес-центров были заключены крупные сделки по продаже офисных площадей с участием крупных госкомпаний, банков и органов власти (ВТБ, АИЖК, Россельхозбанк, правительство Москвы).
По итогам 2016 года на них пришлась треть всех сделок (34%) с российской коммерческой недвижимостью — это самая большая доля сделок с участием государственных игроков за всю историю рынка. Так, ВТБ выкупил башню «Евразия» в «Москва-Сити», правительство Москвы — 55 тыс. кв.
м в БЦ «ОКО», Россельхозбанк — 44 тыс. кв. м в «IQ-квартал», АИЖК — 74,6 тыс. кв. м в «IQ-квартал».
Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов
Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.
Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.
В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.
Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.
«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.
И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.
Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.
«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»
Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.
«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».
По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».
«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».
«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.
— Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».
Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.
«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.
— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».
Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.
«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»
«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».
Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.
Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.
По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».
В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.
Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.
«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».
Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.
«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.
Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.
«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.
«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»
Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.
«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.
В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».
По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.
«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.
«Рента — это работа»: 8 трудностей, которые поджидают арендодателей
Олеся Власова
узнала, от чего страдают арендодатели
Профиль автора
Мы уже рассказывали, с чем приходится сталкиваться, когда снимаешь квартиру.
Но людям, которые сдают жилье, тоже есть чем поделиться. Собрали истории читателей Т—Ж, зарабатывающих на своей недвижимости, о трудностях, которые в любой момент могут настигнуть арендодателей.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Что сдает: две двухкомнатные и три однокомнатные квартиры в Тюмени
Сколько стоит аренда: от 15 000 Р до 22 000 Р
У меня несколько квартир в Тюмени: двушка в кирпичном доме практически в центре, двушка в панельном доме и три однушки на окраине города. В двухкомнатных квартирах раньше я жил со своей семьей, однушки купил на этапе строительства специально под сдачу. Все квартиры в хорошем состоянии: сделан бюджетный, но чистый ремонт, есть вся бытовая техника.
По моей статистике, в однокомнатных квартирах арендаторы живут в среднем по два с половиной года, в двухкомнатных — менее года. Легче всего найти жильцов в однокомнатные квартиры — в среднем поиск занимает не более недели. Когда съезжает очередной арендатор из двухкомнатной квартиры, это превращается в персональную трагедию.
Нового жильца можно искать месяцами.
Все квартиры сдаю помесячно: однокомнатные — за 15 000 Р, двухкомнатные — за 18 000 и 22 000 Р плюс оплата электроэнергии и водоснабжения по счетчикам.
Коммунальные платежи в зимний период могут доходить до 5 тысяч за каждую квартиру. Итоговая выручка за месяц составляет 85 000 Р, расходы — порядка 20—25 тысяч.
Но сдавать дороже не стремлюсь: вложения в дорогой ремонт никогда себя не окупят.
На другого моего арендатора, который казался мне добрым, спокойным человеком, завели уголовное дело о сбыте наркотиков. Он был в СИЗО, когда в квартиру с обыском пришли две женщины-полицейские со студентами-понятыми. Ничего не сломали, беспорядка после себя не оставили, но все равно было как-то не по себе.
А еще однажды пришлось силой выгонять из квартиры семейную пару, которая не платила уже третий месяц, ссылаясь на отсутствие денег. Сейчас из-за пандемии арендаторы постоянно задерживают оплату (хотя я и так ее снизил), поэтому уже подумываю продать обе двухкомнатные квартиры.
Что сдает: однокомнатную квартиру
Сколько стоит аренда: достаточно, чтобы покрыть коммунальные платежи
Никогда серьезно не задумывалась о том, чтобы сдавать квартиру. Но родители решили переехать на дачу: там появилось отопление и стало возможным спокойно жить зимой.
Их однокомнатная квартира пустовала, за нее нужно было ежемесячно платить, и мы решили ее сдавать.
В ней давно не делали ремонт (все силы были направлены на строительство дома в деревне), зато уже была вся необходимая мебель, холодильник и стиральная машина.
По объявлению о сдаче иногда звонят мошенники. Выдумывают разные истории о том, как им понравилась и нужна именно эта квартира, якобы хотят перечислить деньги за первый месяц на карту, а сами выманивают мои реквизиты. Борюсь с мошенниками просто — заканчиваю разговор.
А одни жильцы съехали прямо перед очередным платежом, бросив ключи в почтовый ящик, который даже не закрывался. В день, когда я хотела прийти за деньгами, мне просто прислали смс о том, что на месте уже никого нет. Сколько ключи пролежали в ящике — загадка. Спасибо, что из квартиры ничего не вынесли.
В целом заработать на аренде особо не получается, но хотя бы отбиваем коммуналку.
Что сдает: однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону
Сколько стоит аренда: 13 000 Р
Нам надо было пристроить материнский капитал. Накопили половину первоначального взноса и взяли однушку с ремонтом от застройщика в новом микрорайоне Ростова-на-Дону. Купили все необходимое — раскладной диван, шкаф-купе, бюджетную кухню, холодильник, стиральную машину — и сдали квартиру студентке первого курса, которую с помощью агента нашли за неделю.
Через полгода после начала аренды сорвало кран на полотенцесушителе. Затопило два нижних этажа. Пришлось ехать и быстро решать вопрос с управляющей компанией — писать заявления, созывать комиссию, составлять акты и так далее. Благодаря этому удалось избежать проблем с соседями.
Почему-то они решили предъявить претензии лишь спустя еще полгода, но было уже поздно. Так как квартиру мы покупали с отделкой, то на момент потопа на материалы распространялась гарантия. Управляющая компания заменила оба крана на полотенцесушителе и взбухший ламинат в коридоре.
Девушка осталась жить в квартире, хотя очень переживала, что потоп запишут на ее счет. Всего она прожила у нас полтора года, а потом родители купили ей квартиру в том же районе.
Мы сдавали квартиру за 13 000 Р в месяц. С учетом покупки мебели (109 000 Р) и небольших расходов вроде противомоскитных сеток и сплит-системы (25 000 Р) чистая прибыль от сдачи за этот период составила 100 000 Р.
Что сдает: однокомнатную квартиру в Тольятти и евродвушку в Краснодаре
Сколько стоит аренда: 9500 Р и 14 000 Р
Первую квартиру, однушку в убитом состоянии, я получила по наследству лет 15 назад. Въехала в нее спустя пять лет, когда смогла осилить ремонт — хотя бы просто косметический и из недорогих материалов.
Мне было 22 года, все делала под себя, и квартира получилась очень уютная и обжитая. Потом я переехала и сдала эту квартиру. Сейчас она на доверительном управлении у мамы.
Обычно я даю объявление, а она показывает жилье квартирантам и оставляет себе половину арендной платы.
Вторую квартиру я купила сама три года назад. Это евродвушка в монолитно-кирпичном доме в новом краснодарском ЖК. Ремонт делала всего два года назад, уже из хороших материалов и тоже по своему вкусу. Правда, потом передумала тут жить, переехала в Москву, а квартиру сдала.
Больше историй (и жалоб) можно услышать в подкасте Т—Ж «План Б». Слушать
Первое время с арендаторами была беда. Каждые полгода жильцы съезжали, прихватив что-то их техники или вещей. Легче стало, когда выработался принцип — сдавать только людям без детей и животных и не молодым парням. Один раз меняли обои в зале, пару раз делали химчистку.
Сейчас в первой квартире уже два года живет один и тот же квартирант. До 2012 года сдавала ее за 15 000 Р, сейчас — за 9500 Р плюс коммунальные платежи.
Если жилец съедет, квартиру выставлю на продажу и куплю другую в новостройке в Краснодаре: там стоимость жилья только растет.
Клининговая компания выносила мусор огромными мешками ровно сутки.
Мне пришлось срочно покупать диван и быстро искать новых жильцов. Сейчас в квартире живет молодая девушка с мамой. Каждый месяц они платят мне 14 000 Р и присылают видеоотчет. Когда они съедут, куплю в квартиру телевизор, поменяю диван и буду сдавать ее за 15—16 тысяч. В будущем планирую купить еще одну небольшую студию в хорошем районе Краснодара и сдавать ее посуточно.
На деньги от сдачи я сама снимаю жилье или плачу ипотеку за новую квартиру. До пенсии хочу так приобрести пять квартир — буду вкладываться только в первоначальный взнос, а саму ипотеку оплачивать за счет сдачи остального жилья.
Что сдает: две квартиры в Москве
Сколько стоит аренда: 38 000 и 52 000 Р
Мне достались по наследству две квартиры в Москве. Сдаю их уже 11 лет. Одна — панельная двушка в среднем состоянии в старом спальном районе. Стоит 9 млн рублей, сдаю за 38 000 Р. Вторая квартира — однушка со свежим дизайнерским ремонтом в кирпичном доме рядом с ТТК. Стоит 9,5 млн, сдаю за 52 000 Р.
Вначале сдавал квартиры как есть — без ремонта и отбора арендаторов. В итоге одну мою квартиру пересдавали каким-то мутным людям, конфликтовавшим с соседями и полицией. А во второй квартире, которая досталась мне в абсолютно убитом состоянии, сначала жили гастарбайтеры.
Они платили мне 20 000 Р и коммуналку, но выкрасили все, включая стены, потолок и мебель, в зеленый цвет — той же краской, которую использовали для ремонта подъезда. Выгнал их, взял кредит и собственными руками сделал отличный ремонт с перепланировкой.
Потратил на это 1,2 млн и 9 месяцев своей жизни.
Теперь я знаю, что сдать квартиру за 90% рыночной стоимости можно за пару часов. А вот на то, чтобы договориться о хорошей цене, процентов на 10—20 выше рынка, в среднем уходит три-четыре недели и 10 000 Р на рекламу.
На одного арендатора приходится семь-десять показов, пять отменившихся в последний момент встреч и 150 звонков от мутных агентов. Все это время надо либо постоянно находиться в квартире, либо приезжать туда каждый день.
При стандартном графике работы с 9 до 18 заниматься этим трудно.
Когда у меня еще не было опыта сдачи квартир, жильцы менялись раз в несколько месяцев. Сейчас живут по нескольку лет. Заключаем договор, который 9 из 10 арендаторов подписывают не глядя, а зря: для них он очень жесткий. Например, в нем прописано, что в случае досрочного съезда депозит не возвращается. Пару раз так и было.
Перед въездом новых жильцов обязательно делаю генеральную уборку. Даже хорошие и аккуратные квартиранты оставляют квартиру грязной — а она должна быть буквально вылизана: недопустима пыль, разводы на сантехнике, какие-то поломки.
После съезда арендаторов всегда стараюсь что-то улучшить: поменять унитаз или стиральную машинку, заменить мебель, сделать мелкий ремонт. В квартирах для сдачи никогда не храню личные вещи, полки во всех шкафах пустые. Мебель сейчас ничего не стоит, а вот старая отталкивает клиентов. Посуду тоже покупаю новую.
Пара дешевых тарелок, два бокала по акции, новое мусорное ведро и яркая подушка — все это стоит копейки, но производит неплохое впечатление на арендаторов.
Небольшие, но регулярные инвестиции хорошо сказываются на стоимости аренды.
В истории вроде «Сдал квартиру и уехал в кругосветку» не верю. Рента — это работа. Даже квартира с хорошим ремонтом требует внимания.
Ты постоянно должен быть готов приехать, что-то починить, отвезти-привезти, решить какой-то вопрос.
Иногда приходится ругаться с соседями: у одних круглосуточно воет собака, у других соседи-алкоголики орут, дерутся и спят под дверью — жильцам это, конечно, не нравится.
Что сдает: однокомнатную квартиру в Подмосковье
Сколько стоит аренда: 19 500 Р
Нужно было вложить деньги. Решили купить квартиру под сдачу. Приобрели 33-метровую однушку в Подмосковье, в городе с собственной инфраструктурой. Состояние квартиры было не блестящим — в ней лет пять никто не жил. Зато предыдущие хозяева оставили всю мебель и технику. Перед сдачей проверили электричество, газ, воду, бытовую технику, освежили краску и обои, заказали клининг.
Начали сдавать за 18 000 Р, за три года цену подняли до 19 500 Р. В разгар пандемии делали скидку. Зимой коммунальные платежи достигают 5000 Р, поэтому сдавать здесь квартиру оказалось не очень выгодно. В планах накопить и приобрести квартиру в Москве: стоимость ЖКУ будет ниже, а доход — больше.
За три года в квартире сменилось четыре жильца — две девушки и две пары. Новых арендаторов искали через агента — женщина, с которой мы работаем, берет небольшую комиссию, зато сразу понимает, с кем имеет дело, рассказывает о рисках и реальной рыночной цене. Хороший район и транспортная доступность тоже делают свое дело — квартиранты ищутся быстро.
Самым сложным оказалось понять намерения будущих жильцов. Например, одна девушка уехала уже на следующий день — случайно нашла другую квартиру. А однажды у нас снимала квартиру взрослая пара. С виду приличные люди лет 45—50, даже что-то меняли и пытались улучшить в доме. Предупредили за месяц о том, что решили съехать.
Мы быстро нашли новых жильцов и договорились, что одни выедут, а другие заедут в один и тот же день. Я специально взяла отпуск на работе, приехала в квартиру на встречу с агентом и старым жильцом. Звоню — дверь не открывают.
Входная дверь оказалась открытой, а внутри на матрасе храпел пьяный полуголый жилец и никак на меня не реагировал.
В квартире был просто филиал санатория сатаны.
Грязь такая, что в углах завелась новая цивилизация, а на полу можно сажать картошку. В туалете бычки, и пыль катается по полу под звуки храпа.
Через час должны были приехать новые жильцы, но встречу пришлось перенести. Я дождалась агента, мы позвонили жене нашей «спящей красавицы», но она сказала, что находится далеко и сделать ничего не может. Мужчина попытался уехать на своей машине, но я вызвала ему такси и снова позвонила его жене. Она сказала, что я святая. А я ответила, что залог им не верну.
Что сдает: однокомнатную квартиру в Московской области
Сколько стоит аренда: 21 000 Р
Мне по наследству достались две квартиры в Жуковском. В трехкомнатной живу сам с женой и двумя детьми, а в однокомнатной сделал евроремонт и сдаю ее с 2018 года.
Сначала там жила молодая семейная пара, потом девушка с четырехлетним ребенком. Когда начался локдаун, она быстро уехала в свой родной город, позвонив мне уже в дороге. Затем квартиру сняла семья с трехлетним ребенком, но они тоже сбежали, не предупредив, не оплатили половину месяца и вдобавок забрали всю мою мебель. Пришлось закупаться в «Икее».
Зато теперь за счет новой мебели, посудомоечной машины и евроремонта квартира пользуется спросом. Сдаю ее владельцам близлежащей гостиницы из Домодедова, которые останавливаются в ней не каждый день, но платят как за месяц. После всех жильцов меняю личинки в замках.
Что сдает: квартиру в Подмосковье
Сколько стоит аренда: 26 000 Р
Купил квартиру в хорошем состоянии в ближайшем Подмосковье, решил сдавать на долгий срок. Самому найти жильцов оказалось нереально, приходится пользоваться услугами посредников.
Однажды у меня в квартире жил предприниматель с семьей. У него случились проблемы с бизнесом — не мог найти удачное место под магазин. Из-за этого он полгода не платил мне за аренду и свой долг так потом и не вернул. Я сделал для себя вывод: нельзя пытаться войти в положение людей в ущерб себе, иначе чужие проблемы станут твоими.
В месяц беру 26 000 Р. Всю коммуналку, в том числе счетчики, плачу сам, а это в среднем минус 7 тысяч. Итого выходит около 19 тысяч. Налоги с заработка на аренде не плачу — доход и так не сильно высок. Лет через пять планирую эту квартиру продать: разочаровался в сдаче квартиры как хорошем варианте сохранить деньги, не говоря уже о том, чтобы заработать.
Станьте героем Т—Ж. Поделитесь своей историей финансового успеха, провала или выживания