Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Эксперты предупредили о рисках новой системы защиты интересов дольщиков. На эскроу-счетах будет блокироваться только стоимость квартиры. А значит, заемщики не смогут в случае банкротства застройщика вернуть уплаченные по кредиту проценты.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

iStock

С помощью заемных средств оплачивается более 50 процентов всех сделок со строящимся жильем. Поэтому риски коснутся большинства покупателей квартир в новостройках. Все дело в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования, рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента компании «Бон Тон».

В период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя погашение тела кредита и проценты за пользование деньгами. Но на эскроу-счете блокируется стоимость самой квартиры, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету.

В случае расторжения договора долевого участия покупатель жилья получит назад только инвестированные средства без размера уплаченных по кредиту процентов.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Почему россияне переплачивают за жилье

Получается, что при расторжении договора заемщик понесет убытки. К примеру, при ставке 10 процентов они составят 100 тысяч рублей с каждого миллиона, взятого в кредит.

Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако нельзя сказать, что сегодня дольщики защищены лучше. К тому моменту, когда застройщик объявляет себя банкротом, взыскивать с него уже обычно нечего.

Покупать квартиры с применением эскроу-счетов можно уже сегодня. Однако пока таких предложений на рынке немного. Согласно статистике Ernst & Young в России по новой схеме продается всего 77 проектов, то есть около 1,5 миллиона из 130 миллионов квадратных метров строящего в стране жилья, свидетельствуют данные на начало февраля.

Покупать квартиры с применением эскроу-счетов можно уже сегодня. Однако пока таких предложений на рынке немного

По данным Москомстройинвеста, в столице эскроу-счета открыли около 230 компаний. Однако никто не обязывает застройщиков сегодня такие счета использовать, отмечает директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Многие предпочитают, как и прежде, получать деньги от дольщика напрямую. К тому же в списке есть компании, у которых эскроу-счета используются лишь в одном проекте из всех реализуемых.

То есть фактический доступ к совершению сделки с использованием эскроу-счетов у покупателей сегодня ограничен.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Минфин допустил снижение ставок по ипотеке до 8% до 2024 года

В целом эксперты уже сегодня рекомендуют покупать квартиры с использованием эскроу-счетов, так как даже с неполной суммой к возврату они дают большую гарантию достройки объекта или выплаты компенсации, чем покупка недвижимости напрямую у застройщика.

В ближайшее время будут утверждены критерии к застройщикам, которые смогут достроить свои проекты по старым правилам, без перехода на эскроу-счета.

Степень готовности таких проектов должна составлять не менее 30 процентов, а количество реализованных договоров долевого участия — не менее 10 процентов с понижающими коэффициентами для проектов комплексной застройки.

Соответствующий проект постановления проходит сейчас согласительные процедуры.

Предложено разрешить дольщикам без суда расторгать ДДУ с девелоперами-банкротами — Новости ЕРЗ.РФ

Госдума в третьем чтении приняла проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

www.movp.ru

Законопроект (портал ЕРЗ.РФ анализировал его в январе) направлен на исключение необходимости получения технических условий подключения как самостоятельного документа.

Законопроектом устанавливается, что подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства (ОКС) к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи (сети инженерно-технического обеспечения), определение платы за такое подключение осуществляются в соответствии с законодательством РФ об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи.

Указанные особенности не применяются в случаях технологического присоединения объектов электроэнергетики к электрическим сетям.

Правила подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида будут устанавливаться Правительством РФ. В правилах также будут устанавливаться порядок и сроки внесения платы за подключение.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Технические условия (ТУ) будут выдаваться бесплатно в целях заключения договора о подключении и включаться в договор в качестве обязательного приложения.

Срок действия ТУ устанавливается правообладателем сети инженерно-технического обеспечения не менее чем:

  • на три года;
  • при комплексном развитии территории — не менее чем на пять лет.

В законопроекте отдельно рассмотрены особенности внесения платы за подключение в случае:

  • осуществления строительства, реконструкции ОКС жилого, общественно-делового назначения и необходимых для их функционирования объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
  • утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения территории (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, размещение сетей связи), на которой планируется осуществлять строительство.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

www.riakursk.ru

Не остался без внимания вопрос перераспределения (уступки права на использование) высвобождаемой мощности (нагрузки). Такое допускается в случае, если правообладатели ОКС:

  • в установленном порядке подключены (технологически присоединены) к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • отсутствуют технические ограничения;
  • в полном объеме выполнены обязательства по оплате подключения (технологического присоединения).

Для сетей электроснабжения уступка права на использование высвобождаемой мощности допускается в рамках трансформаторной и иной подстанции.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

www.gis96.ru

Для сетей теплоснабжения уступка права на использование высвобождаемой мощности допускается в рамках одной зоны теплоснабжения.

Отдельные нормы устанавливаются в случае реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом ОКС.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика или застройщика в одностороннем и судебном порядке

Приобретение жилплощади по ДДУ с июля 2019 года осуществляется по новым правилам. Ключевым условием для привлечения новых дольщиков стало получение разрешения на возведение каждого отдельного дома, использование системы эскроу-счетов. Однако даже после указанных нововведений расторжение ДДУ осуществляется по прежним основаниям, указанным в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Федеральный Закон 214

Хотя заключения стандартных договором происходит по нормам ГК РФ, для сферы ДДУ был разработан и принят специальный нормативный акт – Закон № 214-ФЗ. Он распространяется на следующие правоотношения:

  • получение и размещение на сайтах стройкомпании разрешительной и проектной документации;
  • установление единого порядка заключения договоров, который распространяется на всех дольщиков;
  • введение штрафных санкций и мер воздействия за несоблюдение сроков сдачи жилья, ненадлежащее качество объекта;
  • определение условий, при которых расторжение договора долевого участия допускается в одностороннем порядке.

ФЗ 214 применяется не только при заключении ДДУ с частными лицами. Дольщиком может быть и организация, вложившая средства на покупку помещений для собственных нужд, либо для последующей перепродажи. Максимальный объем гарантий по Закону № 214-ФЗ регламентирован именно для граждан, в том числе в виде повышенных ставок пени за нарушение обязательств.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке

По условиям ДДУ дольщик приобретает не готовую квартиру или нежилое помещение, а право требования на часть площади МКД. Когда дом будет достроен и принят в эксплуатацию, по количеству квадратных метров, зафиксированных в соглашении, будет осуществляться передача объекта с регистрацией прав. ДДУ также должен быть зарегистрирован в Росреестре с размещением информации в ЕГРН.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Одностороннее расторжение договоров со стройкомпаниями допускается в случаях, указанных в ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Эта норма разграничивает ситуации, когда прекращение отношений допускается вне зависимости от судебного акта, и случаи, когда требование должен проверить и утвердить суд.

В первом варианте гражданину достаточно направить компании письменное уведомление с указанием оснований для расторжения ДДУ. Во втором случае придется обращаться с исковым заявлением и документами в суд.

Основания

Причины досрочного расторжения договора ДДУ по инициативе частного лица всегда связаны с нарушением его интересов застройщиком. По ч. 1 ст. 9 Закона такое требование можно заявить:

  • при несоблюдении срока передачи готового объекта более чем на 2 месяца;
  • при неисполнении требований об устранении недостатков квартиры или иного помещения в МКД, либо соразмерного снижения цены, либо компенсации расходов дольщика;
  • при выявлении существенных отступлений от качества объекта, что препятствует его использованию для проживания;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Обратите внимание! Использовать указанные основания можно только до фактической передачи объекта и до государственной регистрации его в Росреестре. После подписания акта и госрегистрации ДДУ уже утратит силу. Собственник квартиры сможет предъявлять требования по качеству объекта, взыскивать расходы и убытки.

Прекращение отношений по изложенным выше факторам является обязанностью стройкомпании, если она получит официальное уведомление.

Читайте также:  Проблемы с инфраструктурой в Новой Москве планируют решить за два года

Застройщик обязан вернуть деньги, выплатить штрафные санкции (если это регламентировано законом или ДДУ).

Если организация проигнорирует уведомление или вынесет необоснованный отказ в расторжении, через суд с нее будет дополнительно взыскан штраф 50% от суммы долга, денежная компенсация морального вреда.

  Признание банкротом физического лица

Порядок действий дольщика

По Закону 214-ФЗ у дольщика есть право выбора – требовать одностороннего расторжения ДДУ или ждать от застройщика надлежащего исполнения обязательств.

В большинстве случаев, если деятельность строительной компании уже связана с отступлением от договора, рассчитывать на достройку МКД или выполнения иных требований не приходится.

Порядок действий дольщика по ст. 9 Закона № 214-ФЗ заключается в следующем:

  • установив основания для одностороннего расторжения ДДУ нужно направить застройщику письменное уведомление;
  • документ направляется по почте заказным письмом с уведомлением (это прямое требование закона, т.е. личное вручение не применяется);
  • срок на рассмотрение требований нужно указать в уведомлении (если этот период дольщик не указал, действует правило разумного срока, т.е. до 30 дней);
  • застройщик обязан подписать соглашение о расторжении ДДУ, вернуть денежные средства.

Для сроков и порядка возврата денег дольщику в статье 9 Закона 214-ФЗ есть отдельный пункт. Строительной компании дается не более 20 дней на выплату средств и неустойки. Этот срок отсчитывается со дня расторжения ДДУ.

Возврат денег и уплата процентов

При одностороннем расторжении ДДУ подрядная или строительная организация обязана вернуть деньги, внесенные для оплаты цены по договору. Если условиями документа была предусмотрена частичная оплата с окончательным расчетом после передачи объекта, будет возвращена фактически оплаченная часть.

Кроме стоимости по договору строительная компания обязана выплатить проценты за пользование деньгами, т.е. неустойку.

В долевом строительстве действует специальный повышенный размер пени, если дольщиком является частное лицо – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если договор расторгает юридическое лицо, неустойка считается как 1/300 от указанного показателя. Для расчета штрафных санкций модно использовать онлайн-калькулятор, либо обратиться за помощью к юристам.

Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику

На расчет с дольщиком (возврат средств и процентов) во внесудебном порядке застройщику дается не более 20 дней. При нарушении этого срока неустойка будет начисляться до полного расчета с дольщиком. Эту сумму можно взыскать в судебном порядке, предъявить к принудительному удержанию через ФССП.

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Нарушение срока расчета повлечет и дополнительную меру ответственности, если дольщиком являлся гражданин. По Закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» будет взыскан штраф 50% от общей суммы задолженности. Учитывая, что цена объекта по ДДУ исчисляется миллионами, санкции для нарушителя будут максимально серьезными.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Подать исковое заявление в судебные инстанции можно по причине отказа застройщика расторгнуть контракт по указанным выше причинам, либо по дополнительным основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

В первом случае речь идет не о расторжении ДДУ, а о получении средств и привлечении строительной компании к ответственности.

Во втором варианте суд будет оценивать, возникли ли основания для прекращения договорных отношений.

Основания

Поводы для расторжения ДДУ исключительно через суд указаны в ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ. К ним относится:

  • прекращение или приостановление строительных работ по возведению МКД, если это явно ведет к нарушению срока сдачи готового объекта дольщику;
  • если обновилась проектно-техническая документация, в результате чего исходная площадь помещений по ДДУ изменится более чем на 5%;
  • если меняется целевое назначение общедомового имущества или вспомогательных помещений;
  • если нарушаются иные исходные условия проекта или контракта.

  Как развестись с женой без ее согласия?

Вопрос по поводу расторжения ДДУ в перечисленных случаях носит характер спора. Гарантировать, что суд примет положительное решение в вашу пользу, практически невозможно. Чтобы оформить иск, подготовить доказательства и добиться успеха в судебном процессе, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Порядок обращения в суд

В перечисленных выше случаях подавать письменное уведомление до обращения за судебной защитой необязательно. Однако мы рекомендуем подготовить такое письмо, поскольку строительная компания может пойти навстречу и подписать добровольное соглашение о расторжении ДДУ. Также при переписке могут возникнуть дополнительные моменты, которые понадобятся в суде.

Обращаться в судебные органы можно в любой момент после выявления причин по ч. 1.1 Закона № 214-ФЗ. Однако будет применяться срок давности по ГК РФ – не позднее 3-х лет после выявления оснований для подачи иска. Более позднее обращение приведет к прекращению дела без рассмотрения требований дольщика.

Подсудность

Выбор суда для подачи иска зависит от статуса дольщика. Если участником ДДУ является гражданин, он должен обращаться в суд общей юрисдикции по месту возведения МКД, по юридическому адресу застройщика, либо по своему месту жительства. Такая альтернативная подсудность применяется, поскольку на граждан распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Если застройщик находится в стадии банкротства, подавать иск придется в арбитраж. Также через арбитражные суды будет рассматриваться спор, если дольщиком является юридическое лицо.

Госпошлина

При расторжении ДДУ через суд госпошлина рассчитывается как за подачу иска неимущественного характера. Для граждан ставка пошлины составляет 300 руб., тогда как юридические лица платят 6000 руб.

Необходимые документы

Основанием для возбуждения судебного дела является исковое заявление о расторжении ДДУ. К иску нужно приложить:

  • исходный договор долевого участия в строительстве, все приложения и допсоглашения к нему (например, о продлении срока сдачи жилья);
  • выписка ЕГРН, подтверждающая регистрацию ДДУ (если договор еще не зарегистрирован в регпалате, об этом нужно указать в иске);
  • платежные документы, подтверждающие перечисление средств застройщику;
  • письменные претензии или уведомления, если они направлялись дольщиком;
  • переписка по поводу нарушения условий ДДУ;
  • материалы и доказательства, подтверждающие основания для подачи иска;
  • платежка об оплате госпошлины.

Если ваши интересы в суде представляет юрист или адвокат, нужно приложить доверенность. Также при подаче иска нужно сделать копии паспорта дольщика, регистрационных документов юридического лица.

Образец иска

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Возврат денег и выплата процентов

Для расторжения ДДУ в судебном порядке предусмотрен специальный срок возврата денег и расчета неустойки. Застройщик обязан вернуть деньги с процентами в течение 10 дней после прекращения договорных отношений.

Этот срок считается с момента вступления в силу решения суда, если иная дата не указана в этом документе.

Кроме цены договора, истец получит проценты (1/150 или 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ), возмещение судебных расходов, компенсацию затрат на юридические услуги.

  Взыскание задолженности за коммунальные услуги

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

В одностороннем порядке может расторгнуть ДДУ и строительная компания. Для этого можно использовать только основания, предусмотренные ГК РФ или договором.

Например, законным основанием для прекращения договорных отношений будет отказ дольщика оплачивать сумму по ДДУ.

До обращения в суд с исковым заявлением застройщик обязан направить дольщику письменное требование, указать на основания расторжения.

Риски дольщика

Основной риск дольщика связан с нарушением сроков сдачи готового жилья. Даже если в проектной декларации и ДДУ эта дата будет четко обозначена, застройщик может попытаться ее продлевать.

Для этого гражданам направляются соглашения с указанием новых сроков передачи квартиры.

Юристы рекомендуют не подписывать такие документы, так как расторгнуть ДДУ по причине затягивания строительства будет невозможно.

После перехода на использование эскроу-счетов существенно снизились риски невозврата денег по причине банкротства строительной организации. Однако полностью исключить такие последствия нельзя. Поэтому мы рекомендуем обратиться на юридическую консультацию при первом возникновении проблем с застройщиком.

Можно ли расторгнуть ДДУ если застройщик выполняет свои обязательства

В ст. 9 Закона № 214-ФЗ прямо указано, что при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, дольщик не может требовать расторжения ДДУ во внесудебном порядке. Поэтому единственным вариантом для прекращения договорных отношений является обращение в суд.

Судебная практика

В Законе № 214-ФЗ достаточно четко определены основания для расторжения договора, поэтому проблем с их подтверждением в суде не возникнет. Сложности могут возникать в следующих случаях:

  • при подаче строительной компанией заявления на банкротство (в этом случае даже при расторжении ДДУ очень сложно быстро вернуть деньги);
  • при несоразмерности неустойки сумме основного долга (по таким признакам арбитражные суды часто снижают размер пени, если истцом является юридическое лицо);
  • при заключении договоров переуступки прав в долевом строительстве, так как для покупателя могут устанавливаться иные условия сделки.
Читайте также:  Насколько «свежим» должен быть техпаспорт квартиры при продаже?

Если истцом является частное лицо, судебная практика практически во всех случаях на его стороне.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В любой момент стороны могут договориться о добровольном расторжении договора. Никаких специальных моментов по этому вопросу Закон № 214-ФЗ не содержит. Соглашение нужно оформить письменно после согласования всех условий возврата средств. Вступит в силу документ после его регистрации в Росреестре.

Как расторгнуть ипотеку с ДДУ: особенности процесса

Если для заключения ДДУ был использован ипотечный кредит, банк привлекается к рассмотрению спора. Деньги, которые вернет застройщик, будут перечислены на банковский счет, тогда как дольщик сможет получить только неустойку. Взыскать проценты, которые заемщик выплатил по ипотеке, можно только в части, непокрытые неустойкой по Закону № 214-ФЗ.

Возможность одностороннего расторжения ДДУ предусмотрена статьей 9 закона № 214-ФЗ. Это можно сделать во внесудебном или судебном порядке, в зависимости от причин предъявления таких требований. После расторжения договора застройщик обязан не только вернуть деньги, фактически внесенные дольщиком, но и выплатить неустойку.

Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?

В кризисные времена бизнес настигает ряд проблем, которые, порой, приводят к банкротству…

Дольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Строительный бизнес – не исключение. И если банкротства не массовые, то перенос сроков ввода объектов сегодня – типичная ситуация.

Как говорится в обзоре «Застройщики-банкроты в РФ» за ноябрь, составленном экспертами ООО «Институт развития строительной отрасли», только в октябре прошлого года число обанкротившихся застройщиков возросло на треть (достигнув 261), а объем незавершенных жилых комплексов составил 6,7 миллиона кв.м. По данным компании за третий квартал прошлого года, доля новостроек, сданных с опозданием на срок от месяца до года, составляет около 60%, а 15,8% проектов задерживают более чем на год.

Вполне закономерно, что дольщики волнуются о том, получат ли они свои квартиры, и не стоит ли расторгнуть договор долевого участия (ДДУ).

Иногда это может оказаться хорошим выходом, но в большинстве ситуаций расторжение ДДУ для дольщиков скорее невыгодно.

Это повышает вероятность того, что застройщик обанкротится, и создает некий замкнутый круг: отодвигается срок получения квартир остальными дольщиками, а расторгшие ДДУ клиенты получают деньги в последнюю очередь.

Способы привлечения средств

Сегодня основным источником финансирования строительства являются средства дольщиков. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, они составляют порядка 70% от общего объема инвестиций. Чем меньше дольщиков, тем больше вероятность нехватки средств.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, одни застройщики увеличивают рекламные бюджеты, другие – пытаются найти и привлечь проектное финансирование.

Однако заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний «НДВ» Дмитрий Скворцов отмечает, что на оформление кредита может уйти до четырех месяцев, что затягивает сроки строительства.

К тому же, не каждой компании выдадут кредит.

Как говорит Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий Москвы, иногда застройщики прибегают к другому варианту – завуалированно снижают цены, проводя акции и делая скидки, тем самым снижая маржу.

По словам эксперта, несколько лет назад маржа доходила до 100%, но сегодня она не превышает 20-25%.

В 2016 году министр строительства и ЖКХ Михаил Мень утверждал, что на старте реализации проекта застройщики ориентируются на маржу в 10%.

Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов рассказал о еще одном варианте – застройщики могут рассчитываться с подрядчиками квадратными метрами в новом проекте.

Впрочем, несмотря на это, сроки все же задерживают. Но число зарегистрированных ДДУ растет – в прошлом году только в Москве их заключили 54 тысячи, что на 52% больше, чем в 2016 году.

Но рост числа новостроек не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ – не показатель приобретенных «квадратов», а средняя площадь квартиры в последнее время существенно уменьшилась.

По данным «Института развития строительной отрасли», если в домах, возведенных до 2012 года, средняя площадь квартиры составляла 64,6 кв.м, то в октябре прошлого года она сократилась до 49,3 кв.м.

К тому же, себестоимость строительства растет, и финансовый поток снижается даже при заключении новых ДДУ. Это ведет к задержке сроков.

Риски при расторжении ДДУ

Что касается дольщиков, то в соответствии с ФЗ-214 при задержке сроков ввода можно расторгнуть ДДУ. Но, по словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК «Лидер», как правило, дольщику это невыгодно. Эксперт говорит, что на практике случаи расторжения бывают, но они единичны и связаны не с задержкой сроков, а с личными обстоятельствами человека.

Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика

Как и при каких обстоятельствах возможно расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика? Насколько влияет на процесс то, что дольщик оплачивает квартиру с ипотекой? Какими именно законами всё это регулируется?

Основания для расторженияДольщики, возможно, смогут без суда расторгать договор с застройщиком-банкротом

Единственной причиной, по которой застройщик может самостоятельно расторгнуть договор долевого участия (ДДУ), является нарушение сроков выплат. Последние должны быть прописаны всё в том же договоре.

Главным нормативным актом, который регулирует отношения застройщика и дольщика, является закон №214-ФЗ. Там чётко указаны следующие основания:

  1. Просрочка какой-либо из выплат более, чем на 2 месяца. Этот пункт действует как при разовом погашении, так и, если установлен какой-либо график выплат.
  2. Нарушение установленных сроков больше 3 раз в течение одного года.

За любые другие нарушения выплат могут взиматься штрафы, однако односторонний разрыв договора возможен только в указанных случаях.

Просрочка платежа по ипотеке также не даст застройщику права отказаться от договорённости, поскольку в данном случае правовые отношения складываются между банком и его клиентом, а не между застройщиком и дольщиком.

Как происходит процедура?

Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования.

После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным.

ВАЖНО!!! В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки). Их сумма определяется договором.

Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется.

Если этого действия не совершено, договор не будет считаться окончательно расторгнутым, а квартира не сможет полностью перейти обратно в собственность застройщика.

Как должно выглядеть уведомление о расторжении?

В 2021 году не существует единого образца, по которому пишется уведомление о расторжении ДДУ.

Оно может быть составлено в свободной форме, но обязательно должно содержать в тексте:

  • адреса сторон;
  • номер договора и записи о нём в ЕГРП;
  • дату заключения ДДУ;
  • ссылку на статью ФЗ №214, согласно которой происходит расторжение;
  • требование об уплате неустойки;
  • печать компании и подпись её руководителя.

Судебная практика

Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.

ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку.

Читайте также:  9 из 10 проектов на загородном рынке Москвы относится к эконом-классу

Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца.

После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки.

Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.

ВС: Что делать дольщику, если застройщик стал банкротом, а жилье зарегистрировано за другими лицами?

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 301-ЭС20-11581 по делу о включении в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота требования о передаче двух квартир участнику ДДУ, в пользу которого ранее взыскали ущерб от преступления, совершенного руководителем должника.

В апреле 2015 г. ООО «Кратонстрой» заключило ДДУ с Родионом Кондратьевым, по условиям которого застройщик обязался передать однокомнатную и трехкомнатную квартиры дольщику, а последний – оплатить их стоимость в размере 4,6 млн руб.

Впоследствии стороны заключили договор уступки права требования (цессии), передав право требования задолженности руководителя должника в лице Алексея Казакова по договору займа на сумму в 4,25 млн руб. перед Родионом Кондратьевым самому застройщику. За уступленное право общество «Кратонстрой» обязалось передать две квартиры цеденту, который внес недостающие 350 тыс. руб. в кассу должника.

В августе 2017 г. вступившим в законную силу решением суд обязал произвести госрегистрацию спорного ДДУ, однако Росреестр приостановил регистрацию по причине изменения проектной документации дома и установления факта регистрации прав на спорные помещения за иными лицами.

В связи с этим Родион Кондратьев безуспешно пытался оспорить в судебном порядке ДДУ, заключенные застройщиком с вышеуказанными лицами. В дальнейшем суд в рамках гражданского иска взыскал с Алексея Казакова в пользу Кондратьева 4,6 млн руб.

в счет возмещения ущерба, причиненного мошенничеством.

В рамках дела о банкротстве общества «Кратонстрой» Родион Кондратьев обратился в суд с заявлением о включении требования о передаче двух квартир (однокомнатной и трехкомнатной) и неустойки в размере 2,1 млн руб. в реестр требований кредиторов должника.

Три судебные инстанции отказали ему, сославшись на наличие правовых притязаний на спорные квартиры за иными лицами, а также факт взыскания с Алексея Казакова уплаченной заявителем по ДДУ стоимости жилья в рамках уголовного дела о мошенничестве.

Таким образом, суды сочли, что у Родиона Кондратьева отсутствуют право на спорные квартиры и, следовательно, право требования с должника неустойки за нарушение сроков их передачи.

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд Родион Кондратьев сослался на существенные нарушения нижестоящими инстанциями норм права. 

Изучив материалы дела № А79-14184/2017, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что статус участника строительства многоквартирного дома в случае несостоятельности застройщика гарантирует приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также возможность участия в принятии решений (в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива). 

В свою очередь, для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходим ряд условий.

Среди них: наличие связывающего с застройщиком-должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денег и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома. 

Как пояснил ВС, в рассматриваемом деле суду достаточно было проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения.

«Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит.

При этом правопритязание нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены надлежащими доказательствами.

Обращаясь с настоящим требованием в арбитражный суд, Родион Кондратьев представил заключенный с должником договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору (договор уступки и квитанцию к приходному кассовому ордеру)», – отмечено в определении.

Высшая судебная инстанция добавила, что права на жилые помещения, являющиеся предметом заключенного между должником и Кондратьевым договора, в результате незаконных действий директора должника были переданы иным лицам. После цепочки уступок конечными приобретателями являются И. (однокомнатная квартира) и М. (трехкомнатная квартира), а уступка прав требований зарегистрирована в установленном порядке. 

«Однако присуждение к взысканию с Алексея Казакова в пользу Родиона Кондратьева убытков, причиненных преступлением, не освобождает должника от исполнения принятых на себя по договору гражданско-правовых обязательств, учитывая, что доказательств полного возмещения ущерба не представлено.

Равным образом отсутствие регистрации договора долевого строительства не лишает добросовестного участника строительства, оплатившего жилое помещение, права требования к застройщику.

Как пояснил в судебном заседании представитель Родиона Кондратьева, до настоящего времени спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, расчеты с кредиторами третьей очереди не производились.

Уклонившись от проверки обоснованности заявленного Кондратьевым требования, суды тем самым лишили последнего статуса участника строительства без должных к тому оснований», – заключил ВС, отменив судебные акты нижестоящих судов и вернув дело в первую инстанцию.

Арбитражный управляющий Союз АУ «Созидание» Сергей Домнин полагает, что Судебная коллегия по экономическим спорам заняла позицию в пользу физического лица, заключившего ДДУ с застройщиком и оплатившего его, учитывая социальную значимость защиты прав пострадавших дольщиков.

«Такой подход в общем и целом следует признать логическим продолжением практики судов общей юрисдикции, в массовом порядке выносящих решения о признании права собственности на квартиры за дольщиками в тех ситуациях, когда по каким-либо причинам (чаще всего связанным с проблемами с разрешительной документацией) органы Росреестра отказывают в такой регистрации», – отметил он.

Однако эксперт усомнился в корректности правового обоснования, сделанного Коллегией. «В частности, речь идет об указании на то, что при рассмотрении требования дольщика о включении в реестр суду необходимо лишь по формальным признакам проверять факт заключения договора долевого участия и его оплаты, а наличие или отсутствие регистрации договора не имеет значения.

Это не только отчасти нивелирует институт государственной регистрации ДДУ при признании застройщика банкротом, но с учетом проблемности и специфики таких процедур банкротства может породить проблемы при противодействии недобросовестным должникам-застройщикам (их контролирующим лицам), которые могут использовать такой минимальный комплект документов для включения реально не существующих требований подконтрольных лиц в реестр требований кредиторов. Более правильным представлялся бы подход, когда суду следовало бы давать оценку фактическим обстоятельствам, в каждом конкретном случае устанавливать причины, по которым не был зарегистрирован договор, добросовестность дольщика, предъявляющего требования, и тому подобное», – подчеркнул Сергей Домнин.

Юрист юридического бюро «ОЛИМП» Иван Хорев считает, что рассматриваемое определение Верховного Суда, безусловно, положительным образом скажется на уже имеющейся судебной практике разрешения споров по проблемным вопросам, связанным с защитой прав дольщиков, поскольку ВС дополнительно разъяснил, что для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником ДДУ необходимо соблюдение определенных условий. 

«Однако отдельный интерес здесь все-таки представляет юридическая судьба ДДУ Родиона Кондратьева – является ли он прекращенным или недействительным с учетом тех событий, которые происходили уже после его заключения, а также с учетом наличия правопритязаний иных лиц на те же объекты недвижимого имущества.

К сожалению, в рассматриваемом определении ВС РФ не дает оценку данным обстоятельствам.

Полагаю, что если ДДУ, заключенный с Кондратьевым, не прекратил свое действие и соответствует всем необходимым критериям, ущерб гражданину не возмещен, то с большой долей вероятности суды нижестоящих инстанций при полном выяснении всех юридически значимых обстоятельств дела признают требования заявителя обоснованными и включат их в реестр», – предположил эксперт.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *