Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Весь уходящий год над рынком коммерческой недвижимости кружили черные лебеди (согласно теории Нассима Талеба, черный лебедь — это редкое событие, которое трудно прогнозировать, но оно имеет значительные последствия. — Прим. ред.). Пандемия и последовавший за ней локдаун превратили офисы, торговые центры и отели, из которых мгновенно исчезли люди, в декорации к триллеру.

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Офисы: проверка на гибкость

Во время первой волны пандемии компании перевели сотрудников на удаленную работу со скоростью мобилизации в военное время.

Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, предлагавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади.

Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, стремились уйти от подобных разговоров.

Массового исхода арендаторов из максимально комфортных, но несговорчивых бизнес-центров в этом году не случилось: удержали высокие штрафы за досрочное расторжение договоров аренды.

Поэтому огромного роста свободных площадей по итогам года не произойдет: вакансия в офисах класса А составит 10,4–10,8% (в прошлом году этот показатель был равен 9,4%), комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

По словам Михаила Иванова, генерального директора СК «Перспектива», в 2020 году значительно вырос спрос на организацию гибких офисов и коворкингов в существующих бизнес-центрах. При этом увеличилась потребность компаний в общих пространствах и рекреационных зонах, поэтому наблюдается повышенный интерес к реконцепции и реорганизации занимаемых офисов исключительно под бизнес-модель компании.

По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей окажется 240–280 тыс. кв. м — это на 60–70% меньше прошлогоднего показателя (подсчеты Knight Frank). По прогнозам CBRE, объем нового предложения составит около 500 тыс. кв. м. Крупнейшие введенные в уходящем году объекты — корпус 8 «ВТБ Арена Парк» (29 тыс. кв. м) и МФК «Квартал West» (почти 34 тыс. кв. м).

Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов. Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2020 года может превысить 1 млн кв. м.

В уходящем году ставки аренды не снижались, наоборот, они продемонстрировали небольшой рост (это произошло благодаря росту курса доллара и небольшому увеличению вакантных площадей в дорогих офисах с начала пандемии).

Как рассказали в CBRE, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм составит 45–46 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе А (без учета Прайм) — около 26 тыс. рублей за 1 кв. м в год, на помещения класса В — 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией.

Единственный офисный сегмент, для которого пандемия стала триггером  развития, — коворкинги. 80% пространства гибких офисов занимают крупные корпорации. В 2020 году в гибкие офисы переехали «Газпромнефть-СМ» (арендовала 2,5 тыс. кв. м в Workki Neo Geo), Ozon (3,4 тыс. кв. м в «S.O.K Федерация»), компания ФСК (3,2 тыс. кв. м в «Space I Арбат»).

Арендаторов привлекает способность коворкингов подстраиваться под потребности клиента, шанс уменьшать или увеличивать арендуемую площадь и даже досрочно разрывать договор аренды. Как показало исследование Циан, сегодня в Москве работает около 300 гибких офисов, при этом столица нуждается еще как минимум в 1300 площадках.

прогнозы

Эксперты ожидают роста вакантных площадей в 2021 году.

Все больше компаний будет стремиться оптимизировать затраты на содержание офиса, поэтому в 2021 году увеличится количество сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, произойдет перетекание арендаторов в офисы, расположенные дальше от центра либо более низкого класса с подходящими ставками.

Ожидается рост предложения субаренды, считает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International. Наверняка мы увидим и много переездов компаний в коворкинги, а также бурное развитие гибких офисов, открытие новых площадок и расширение занимаемых площадей.

Knight Frank прогнозирует снижение ввода новых площадей: пока интерес к офисам не начнет активно расти, собственники будут удерживать проекты на высокой стадии готовности, чтобы привлечь якорного арендатора и запустить проект.

Так, к середине 2021 году AFI Development завершит строительство флагмана офисного портфеля компании — БЦ класса А+ AFI2B площадью более 50 тыс. кв. м.

«К этому моменту мы планируем сформировать основной пул арендаторов», — делится планами Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.

Торговые центры: быстрые или мертвые

Среди наиболее пострадавших от пандемии отраслей в 2020 году оказались как торговые центры, так и стрит-ритейл. Торговая недвижимость столкнулась с полным локдауном на срок от двух до пяти месяцев в зависимости от региона. В это время торговые центры получали от 10 до 30% плановой выручки и значительно истощили свои финансовые запасы, ряд предприятий розничной торговли обанкротился.

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

По данным Аналитического центра Циан

Ключевым событием для торговой недвижимости стало принятие поправок в Федеральный закон № 98-ФЗ, внесенных отраслевым сообществом торговых центров, в частности, в лице Российского совета торговых центров, отмечает Кирилл Степанов, операционный директор Malltech.

По его мнению, итоговый вариант законопроекта, который был принят Госдумой, является корректным.

Важно, что этот закон, определяющий права арендаторов ТРЦ на расторжение договоров аренды, распространяется на субъекты малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей.

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Существует вероятность, что у 50% проектов, анонсированных в этом году, будут перенесены сроки ввода. В объектах, открывшихся в уходящем году, наблюдается высокий уровень вакансии (до 40%), в целом по рынку показатель достиг 11% (это на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019-го).

Продолжает снижаться заинтересованность в российском рынке со стороны международных операторов: за девять месяцев вышло только 12 новых брендов — более чем вдвое меньше, чем в прошлом году (тогда появилось 26 брендов).

Основным изменением и одновременно трендом 2020 года для торговой недвижимости Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров, называет омниканальность: этот тренд наступает семимильными шагами. В последующие годы для сохранения бизнеса необходимо будет устанавливать интеграцию различных каналов коммуникации с клиентом, подстраиваться под меняющееся потребительское поведение.

По мнению Алины Стрелковой, директора по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group, пандемия коронавируса выступила катализатором давно назревших изменений.

Сегодня уже недостаточно просто продавать товары и услуги — нужно создавать интересный потребителю контент: мероприятия, комьюнити-центры с клубами по интересам, концерты и фестивали, выставки и спортивные события — всё то, что выделит ТРЦ на фоне конкурентов.

Будущее — за o2o (online-to-offline). Бренды и торговые галереи, которые будут качественно конвертировать онлайн-трафик в офлайн, выйдут в лидеры рынка.

В этом может помочь запуск собственных маркетплейсов, где посетители будут покупать на сайте ТРЦ товары разных брендов с доставкой до pickup-поинта в молле или на дом.

Одно из главных достижений 2020 года для торгово-развлекательных центров и ритейлеров — стремительное реагирование на новые обстоятельства и совместный поиск форматов, отвечающих актуальным потребностям посетителей. Реальность изменилась, и торговые центры будут жить по принципу «быстрый или мертвый».

прогнозы

Если в начале года заболеваемость останется в пределах нормы или пойдет на убыль, есть большой шанс, что отрасль начнет свое активное восстановление и к концу 2021 года сможет достигнуть доковидных показателей, предполагает Дмитрий Москаленко. Если в следующем году нас ожидают третья, четвертая и другие волны коронавируса, то ждать оптимистичных прогнозов точно не стоит. Офлайн-ритейлу придется бороться за выживание и в авральном режиме приспосабливаться к изменениям.

Кирилл Степанов считает, что набор арендаторов, скорее всего, изменится, произойдут перестановки, но главное преимущество ТРЦ — разнообразие брендов под одной крышей — никуда не исчезнет. В ответ на вызовы времени в торговых центрах будут появляться различные сервисы для гостей, будут чаще и больше использоваться технологические новшества.

Стрит-ритейл: смена локации

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Чаще всего арендаторы уходили из помещений, которые были нацелены на туристический поток (сувенирные магазины, заведения общепита) или на интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Для снижения издержек арендаторы закрывали точки в менее рентабельных локациях, меняя их на новые помещения с привлекательными условиями, либо полностью закрывали офлайн-точки, оставляя онлайн-торговлю.

Читайте также:  Можно ли отказаться от страхования при семейной ипотеке?

«Во второй половине 2020 года мы фиксируем всплеск интереса инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла в составе жилых комплексов. По сравнению с периодом январь–декабрь 2019-го общая площадь реализованных лотов такого формата в портфеле AFI Development выросла более чем в три раза. При этом многие инвесторы, которые ранее покупали квартиры и апартаменты, в вирусный год предпочли коммерческую недвижимость как наиболее надежный и доходный актив. Высоким спросом в уходящем году пользовались помещения малого и среднего формата — от 60 до 200 кв. м. Как минимум в первой половине 2021 года этот тренд сохранится».

Сергей Баранов,директор по коммерческой недвижимости AFI Development

Совокупный объем площадей стрит-ритейла в Москве оценивается примерно в 587 тыс. кв. м. Более половины помещений — до 300 кв. м. Среди арендаторов лидирует сегмент общественного питания с долей 47,6% (данные Knight Frank).

прогнозы

Снижение доли вакантных помещений до докризисного уровня на ключевых торговых улицах столицы произойдет не раньше середины или конца следующего года, полагает Ольга Широкова.

Это связано с уменьшением пропускной способности из-за новых мер безопасности, сказывается и изменение покупательского поведения, на которое повлияли и естественная осторожность, и снижение доходов населения.

Портрет арендаторов основных торговых улиц, впрочем, вряд ли будет меняться: на месте закрывшихся во время первой волны пандемии ресторанов уже сейчас открываются новые.

Отели: антирекорд по загрузке

Свой антирекорд в 2020 году продемонстрировали и отели — самый низкий показатель загрузки в истории. По предварительным итогам года загрузка снизилась более чем вдвое и, скорее всего, уже не превысит 35%.

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Отели были вынуждены искать пути спасения. Летом в столице сложилась беспрецедентная ситуация: номер в некоторых гостиничных сетях обходился дешевле, чем аренда однокомнатной квартиры. Демпинг оказался удачным: сотни гостей столицы и москвичей воспользовались этим предложением.

В России в течение года открылось всего пять гостиниц (совокупный номерной фонд — около 700 номеров). В столице заработал первый отель под брендом Mövenpick — Moscow Taganskaya (154 номера). В скором времени запланирован ввод в эксплуатацию еще одного крупного отеля — Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров).

прогнозы

До будущей весны планы проведения различных мероприятий и/или открытия границ для туристов становятся все более призрачными, поэтому первая половина 2021 года, увы, рискует быть не менее сложной для гостиничного сегмента, чем 2020-й, указывают в Colliers International.

Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.

Склады: какой кризис?

Склады — единственный сегмент рынка коммерческой недвижимости, где наблюдалась высокая деловая активность: завершалось строительство крупных качественных складских объектов, закрывались рекордные сделки. Драйвером развития складской недвижимости выступили рост розничной торговли и e-commerce: многие онлайн-ритейлеры приняли решение о расширении складских площадей.

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

По предварительным итогам года совокупный объем качественных складских площадей в целом по стране составил 29 млн кв. м, 55% из которых пришлось на Московский регион (16 млн кв. м). Аналитики Knight Frank зафиксировали здесь увеличение предложения качественных складов на 5,6%.

По подсчетам CBRE, показатель спроса в этом году максимально приблизится к рекордному значению 2018 года (1.6 млн кв. м) и составит 1,4–1,5 млн кв. м.

Складской рынок может похвастаться и рекордами: в этом году были закрыты две крупнейшие сделки в истории складского рынка Московской области.

Компания Ozon подписала с девелоперской компанией «Ориентир» соглашение о строительстве специализированного склада build-to-suit общей площадью 154 тыс. кв. м в логистическом парке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Уже в следующем году Ozon начнет использовать этот склад.

Компания «ВсеИнструменты.ру» тоже заказала себе нестандартный склад в логистическом парке «PNK Парк Домодедово». Первая очередь проекта составит 94 тыс. кв. м, вторая — 88 тыс. кв. м. Строительство первой очереди будет завершено в 2021 году.

Также в 2020-м происходило смещение спроса в регионы. По прогнозам CBRE, общий объем сделок в регионах достигнет 800 тыс. кв. м (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области).

прогнозы

Следующий год в складском сегменте обещает быть не менее успешным.

Продолжится строительство складов build-to-suit, основными потребителями складской недвижимости останутся онлайн-торговля, ритейл, логистические компании.

С развитием онлайн-торговли и курьерской доставки увеличится спрос на городские склады. Как прогнозируют в Knight Frank, дефицит земельных участков под строительство складов в черте города вызовет появление многоэтажных складов.

Дорожали, несмотря на кризис: как изменились цены на аренду и покупку коммерческих помещений в 2020 году

Спрос на аренду в целом снизился, однако популярность помещений свободного назначения в пандемию наоборот росла, следует из исследования «Авито Недвижимости». При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась, несмотря на кризис. Рассказываем, как изменился рынок за год — и почему.

В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади — на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и помещения свободного назначения (ПСН) — на 12%.

Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Рынок аренды коммерческой недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Доля купли-продажи коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Доля аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости в 2020 году

Тип помещенияСредняя цена, кв.м
Офис 53 443
ПСН 53 443
Склад 39 764
Торговая площадь 52 555
Тип помещенияСредняя цена, кв.м
Офис 786
ПСН 569
Склад 250
Торговая площадь 819

Рост стоимости коммерческих помещений может быть связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Кроме того, рост средних цен может быть связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего, объясняют аналитики Knight Frank.

Особой популярностью пользовались помещения свободного назначения (ПСН): их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды — 36%.

В ПСН располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов.

Кроме того, ПСН часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома, отмечает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости».

По методике «Авито», спрос на коммерческую недвижимость — это число запрошенных контактов продавца от потенциальных покупателей. Учитывали объявления, размещённые на «Авито».

Спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале, отмечают аналитики «Авито Недвижимости». Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске — на 26%, в Челябинске — на 18%. На рынке аренды в лидерах роста — Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%).

В большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве — сразу на 7%.

Динамика спроса и предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Динамика спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в крупнейших городах России в 2020 году

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Динамика спроса и предложения на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости в России в 2020 году

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Подпишитесь на нас в Telegram

2021 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19SberBusinessLive@sberbank.ru0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности

Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

ttatty/Depositphotos

Цены и динамика по России

По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.

Читайте также:  Застройщик Москвы-Сити объявил о проекте на юго-востоке Москвы

Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2019 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2018 года.

Где лучше открыть гостиницу в России?

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России

Тип Цена в Q1 2018, руб. за кв. м Цена в Q2 2018, руб. за кв. м Цена в Q3 2018, руб. за кв. м Цена в Q4 2018, руб. за кв. м Цена в январе 2019, руб. за кв. м Динамика за год
Помещение свободного назначения 36 190 35 000 35 156 37 000 37 500 4%
Производственное помещение 8 333 8 000 8 056 8 496 8 571 3%
Гостиница 46 600 44 500 45 000 47 059 47 697 2%
Офисное помещение 50 012 49 630 49 000 50 000 50 185 0%
Складское помещение 9 764 9 091 9 000 9 355 9 810 0%
Помещение общественного питания 42 000 39 830 41 667 41 136 41 429 -1%
Торговое помещение 48 569 44 330 44 396 47 000 47 170 -3%
В целом 36 935 34 850 34 884 36 486 37 273 1%

Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.

fotiy/Depositphotos

Цены и динамика по городам-миллионерам

В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.

По состоянию на начало 2019 года среди городов-миллионеров самые доступные площади свободного назначения и торговые помещения предлагаются на продажу в Омске: 24 000 руб. и за 33 735 руб. за кв. м соответственно.

В Волгограде наиболее дешевые офисы (35 235 руб.), склады (5 339 руб.), помещения общепита (29 412 руб.) и производственные площади (6 110 руб. за кв. м); в Уфе — гостиницы (20 455 руб. за кв. м).

Москва ожидаемо стала городом с наиболее высокими ценниками почти на все типы коммерческой недвижимости, кроме гостиниц. По средней цене за отели на первом месте Санкт-Петербург (137 174 руб. за кв. м).

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Как открыть мини-отель?

Динамика цен на помещения свободного назначения в городах-миллионерах

Город Цена в IQ 2018, руб. за кв. м Цена в январе 2019, руб. за кв. м Динамика
Новосибирск 45 593 54 982 21%
Краснодар 44 444 52 372 18%
Волгоград 23 000 26 492 15%
Санкт-Петербург 112 782 127 692 13%
Красноярск 48 810 53 333 9%
Ростов-на-Дону 48 611 52 381 8%
Воронеж 43 357 46 008 6%
Екатеринбург 52 459 55 000 5%
Самара 39 807 41 667 5%
Казань 59 069 60 797 3%
Уфа 54 912 56 452 3%
Пермь 39 899 40 330 1%
Челябинск 38 462 37 927 -1%
Омск 25 000 24 000 -4%
Нижний Новгород 50 000 46 600 -7%
Москва 160 000 144 404 -10%

Лидером по росту цен предложения на помещения свободного назначения стал Новосибирск: стоимость квадратного метра здесь выросла на 21%, в январе 2019 года за квадратный метр продавцы просили в среднем 54 982 рубля.

На втором месте оказался Краснодар с ростом на 18% до 52 372 рубля за кв. м. Третью строку занял Волгоград: стоимость выросла на 15%, до 26 492 рублей за кв. м.

В Москве цена предложения помещений свободного назначения снизилась существеннее всего – на 10%, до 144 404 рублей за кв. м.

Новосибирск, Sergo221972/Depositphotos

Динамика цен на офисные помещения в городах-миллионерах

Город Цена в IQ 2018, руб. за кв. м Цена в январе 2019, руб. за кв. м Динамика
Санкт-Петербург 99 162 117 549 19%
Красноярск 56 286 65 258 16%
Воронеж 48 333 53 571 11%
Челябинск 36 849 40 000 9%
Волгоград 32 648 35 235 8%
Нижний Новгород 60 000 64 000 7%
Краснодар 51 852 55 000 6%
Москва 170 782 180 553 6%
Екатеринбург 60 959 62 963 3%
Новосибирск 58 358 59 802 2%
Самара 44 868 45 977 2%
Уфа 60 000 60 150 0%
Казань 60 434 60 073 -1%
Омск 36 320 35 677 -2%
Ростов-на-Дону 62 147 60 000 -3%
Пермь 49 231 45 000 -9%

В сегменте офисной недвижимости цены предложения больше всего поднялись в Санкт-Петербурге. В январе 2019 года средняя цена составила 117 549 рублей за кв. м, что на 19% выше, чем в I квартале 2018 года. На втором месте – Красноярск с ростом на 16%: в январе кв. метр здесь стоил 65 258 рублей. На третьем месте – Воронеж с ростом на 11%, до 53 571 рубля за кв. м.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Динамика цен на торговые помещения в городах-миллионерах

Город Цена в IQ 2018, руб. за кв. м Цена в январе 2019, руб. за кв. м Динамика
Краснодар 65 070 77 778 20%
Красноярск 45 000 52 830 17%
Уфа 65 312 74 324 14%
Екатеринбург 70 175 78 387 12%
Санкт-Петербург 148 243 157 143 6%
Челябинск 52 542 55 149 5%
Казань 76 000 79 365 4%
Самара 59 637 61 315 3%
Омск 33 233 33 735 2%
Воронеж 50 000 50 000 0%
Волгоград 34 177 34 146 0%
Ростов-на-Дону 69 333 69 000 0%
Новосибирск 67 164 66 249 -1%
Пермь 60 000 59 003 -2%
Нижний Новгород 68 627 66 225 -4%
Москва 272 628 237 211 -13%

Наибольшее повышение цен предложения на торговые помещения произошло в Краснодаре: на 20%, с 65 070 до 77 778 руб. за кв. м. На втором месте Красноярск с ростом 17%. Третье место заняла Уфа (+14%). В Москве произошло самое большое падение: здесь стоимость квадратного метра торговых площадей упала сразу на 13%, до 237 211 рублей.

В Воронеже, Волгограде и Ростове-на-Дону стоимость «квадрата» не изменилась.

Краснодар, Sivenkov/Depositphotos

Динамика цен на гостиницы в городах-миллионерах

Город Цена в IQ 2018, руб. за кв. м Цена в январе 2019, руб. за кв. м Динамика
Нижний Новгород 42 955 73 333 71%
Волгоград 33 744 43 953 30%
Казань 66 480 84 437 27%
Санкт-Петербург 110 000 137 174 25%
Красноярск 47 459 58 824 24%
Пермь 32 552 34 553 6%
Ростов-на-Дону 39 063 41 250 6%
Омск 27 778 28 818 4%
Екатеринбург 40 881 40 557 -1%
Краснодар 49 216 46 071 -6%
Новосибирск 40 000 35 180 -12%
Самара 34 615 28 590 -17%
Челябинск 30 025 22 821 -24%
Москва 135 200 90 810 -33%
Воронеж 41 483 26 260 -37%
Уфа 56 322 20 455 -64%

Более чем 70-процентный рост цен на гостиницы в Нижнем Новгороде, так же как 64-процентное падение в Уфе объясняется существенным сдвигом в структуре предложения на сравнительно небольшом городском рынке.

На втором месте Волгоград с ростом на 30%: в январе гостиницы здесь предлагали по 43 953 рубля за кв. м. На третьем месте Казань с ростом на 27%, до 84 437 рублей за кв. м.

Читайте также:  Три критически важных нюанса при покупке участка под ижс

В Санкт-Петербурге цены предложения выросли на четверть, в Москве сократились на треть.

  • Не пропустите:
  • Можно ли строить магазин в СНТ?
  • Как узаконить гостевые дома под аренду?
  • Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?
  • Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Постпандемия-2020

Фраза «мир никогда не будет прежним» уже стала девизом 2020 года. Ощущения того, что мир переживает невероятные события, и ожидание серьезных перемен есть у большинства жителей Земли.

Пандемия и карантин вызвали не только страх, ощущение беспомощности и неуверенность в завтрашнем дне, но и сильнейший мировой экономический кризис. По прогнозам МВФ, падение мирового ВВП составит 4,9%, для сравнения: в 2009 году было 0,08%. В России Минэкономразвития прогнозирует падение ВВП на 4,8%.

Источник кризиса

Карантинные ограничения стали и причиной текущего кризиса, и главным отличием от других — никогда еще в новейшем времени пандемия не приводила к экономической депрессии.

Схема ее развития такова: правительство ограничивает деятельность сфер бизнеса, связанных с массовыми контактами людей (розничная торговля, общественное питание, пассажирские перевозки, туризм). Компании в этих отраслях полностью или частично прекращают работу.

Перестают закупать сырье и материалы, потреблять энергию и топливо, сокращают зарплаты и увольняют сотрудников. Далее по цепочкам также сокращается бизнес их поставщиков, и кризисные явления очень быстро, как огонь в сухом лесу, распространяются по экономике.

Место основного удара

Где же здесь недвижимость? А вот тут — прямо в эпицентре пожара. Большая часть коммерческой недвижимости используется для бизнеса, связанного с физическим присутствием клиентов.

Магазины, рестораны, кинотеатры, спортивные залы, торговые центры, гостиницы — именно они пострадали в первую очередь и больше остальных.

На фоне заморозки и падения оборотов часть игроков уже стали банкротами, а часть не могут платить аренду по докризисным ставкам.

Сейчас, когда большая часть ограничений снята, происходит восстановление рынка. Сколько времени на него потребуется и какая часть игроков сможет выжить в новых условиях, сложно сказать.

По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале упали на 8%, а ВВП — на 9.6%. Восстановление не будет быстрым, а значит, мы попадем в новую реальность, где надо меньше магазинов, гостиниц, офисов и квартир.

Падение спроса на недвижимость закономерно приведет к падению цен.

«Мир никогда не будет прежним»

Кроме собственно экономического кризиса карантин вызвал серьезные сдвиги в обществе, в поведении людей. Оставим социологам и психологам актуальные темы — ценность человеческой жизни, COVID-паранойя и диссидентство, пандемический сепаратизм и проблемы совместной изоляции. Для недвижимости важны изменения в образе жизни и в потребительском поведении.

Даже не сами изменения, а их глубина и скорость. Карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и даже ходят в музеи. Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости.

Сочетание этих изменений с экономическим кризисом лежит в основе приведенного ниже прогноза.

Офисная недвижимость

Значительная часть офисного рынка РФ находится в Москве, поэтому речь в большей степени о ней.

В начале года ничего не предвещало беды — рынок продолжал стагнировать, как и последние пять лет, девелопмент был относительно небольшой, даже образовался дефицит предложения в сегменте высококачественных офисов.

Пузыря и близко не было — он сдулся еще в 2009 году, а 2014–2015 годы окончательно «приземлили» ставки. Если бы сейчас был «обычный» кризис, то падение стало бы незначительным — до 10%, но вмешалась удаленка.

Она существовала и раньше, но, скорее, как нечто экзотическое и продвинутое — для айтишников или фрилансеров. Буквально за недели на нее массово перешли все — от мелкого бизнеса до крупных компаний и государственных органов.

Теперь для офисного рынка самый важный вопрос: сколько сотрудников компании вернут обратно в офисы? Несомненно, большую часть, но для серьезных потрясений рынка достаточно оставить дома всего 10% сотрудников. К этому добавятся сокращения персонала, оптимизация офисов и рабочих мест, использование гибких офисов, что в итоге может привести к росту вакантных площадей в разы и к падению ставок в 2021 году до 20%. Падение будет неоднородным, наибольшее в среднем и верхних ценовых сегментах.

Торговая недвижимость

Ситуация в торговой недвижимости в начале года во многом была схожей с офисной. Рынок стагнировал, новое строительство велось на минимальных уровнях, дефицит площадей наблюдался в ограниченном количестве самых посещаемых ТЦ и торговых коридорах. Определенные точки роста, такие как формат «магазин у дома» или фуд-холл, ничего принципиально не меняли.

Интернет-торговля, составившая в 2019 году всего 5,3% розничного товарооборота, оказывала негативное влияние только на отдельные категории магазинов. При среднегодовом росте около 20% за пять лет онлайн-магазины вряд ли смогли бы в ближайшее десятилетие составить конкуренцию офлайну. Внезапно пандемия создала новую реальность.

В марте количество заказов через интернет выросло в разы и уперлось в пропускную способность инфраструктуры доставки — задержки в несколько дней и даже неделю стали нормой. Люди покупали буквально все — от еды из ресторанов до игрушек, от одежды до продуктов.

Интернет-ретейлеры значительно нарастили базу клиентов, развернули логистическую инфраструктуру, потребители установили приложения, привыкли ими пользоваться.

По мере снятия ограничений клиенты вернулись в офлайн, темпы роста e-commerce замедлились, но уже можно сказать, что рост рынка доставки продуктов питания и еды из ресторанов будет выражаться трехзначными цифрами.

На фоне падения розничного товарооборота такое перераспределение снизит спрос на помещения для ретейла, хоть и не так значительно, как кризисное сокращение торговли.

В итоге все это может привести в 2021 году к падению ставок на торговую недвижимость на 5–15%.

Что касается ситуации по сегментам, по аналогии с офисами в объектах экономкласса быстрее будет расти количество вакантных площадей, средний ценовой сегмент упадет сильнее всего, верхний — меньше. Продолжится перераспределение посетителей из ТЦ со слабой концепцией в концептуальные ТЦ. Развитие новых офлайн-форматов затормозится.

Склады и производство

Из коммерческой недвижимости этот сегмент пострадал меньше всего. Несомненно, кризис затронет и его, ставки уже начали снижаться, особенно на небольшие объекты среднего и нижнего уровней — в 2021 году они упадут на 10%.

Качественные проекты, которые последние годы пользовались спросом со стороны ретейла и интернет-торговли, будут падать незначительно или не падать вообще — спрос сохранится и даже вырастет.

Ведь для выполнения онлайн-заказов требуется логистическая инфраструктура: распределительные центры, фулфилмент-центры — центры обработки товара, дарксторы — склады-магазины. Эти форматы станут драйвером роста.

Жилая недвижимость

Карантин повлиял на рынок жилья разнонаправленно. Арендный рынок, как самый гибкий, сразу отреагировал падением в 10–20% — арендаторы стали меньше зарабатывать и не в состоянии платить по старым ценам.

Рынок аренды загородного жилья, наоборот, взлетел, некоторые объекты, особенно премиальные, подорожали в разы. Интерес к покупке также вырос, но рост продаж будет относительно небольшим — на десятки процентов, в условиях падения доходов его потенциал ограничен.

Даже возможность перехода на удаленную работу не решит основную проблему, ограничивающую рынок загородного жилья, — отсутствие инфраструктуры. В таких условиях рост цен возможен только в отдельных удачных проектах. В общем, рынок останется на предыдущих уровнях.

В марте, в начале кризиса, количество сделок купли-продажи квартир выросло. Это обычная реакция на девальвацию, тем более было ожидание роста ипотечных ставок. В такой ситуации застройщики активно торгуют, постепенно повышая цены.

Продлиться долго ей не дал карантин, после его введения рынок замер, сделки в апреле упали на 44%. По мере отмены ограничений рынок стал оживать, серьезную поддержку оказывает госпрограмма дотирования ставок кредита до 6,5%.

Цены на новостройки в Москве продолжают повышаться, в остальных регионах движение разнонаправленное.

Как станет развиваться ситуация, пока неясно, все зависит от глубины падения и скорости восстановления реальных располагаемых доходов населения.

Если их динамика будет в 2020 году в рамках прогнозируемых минус 3,8%, а в 2021-м — плюс 2,8%, то на фоне снижения учетной ставки, а также сокращения строительства цены на квартиры продолжат расти.

Рост может быть неустойчивым и неравномерным по регионам, но общий тренд на повышение сохранится.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *