Новые требования покупателей, рост конкуренции, западные веяния и даже пандемия вынуждают застройщиков повышать функциональность своих жилых комплексов. Мы разобрались, какие новые форматы и опции сейчас характерны для жилых комплексов, и какими фишками могут похвастаться современные девелоперы.
ЖК с коворкингами
Дистанционная работа в период самоизоляции показала актуальность совмещения жилого и рабочего пространств.
Если площадь квартиры не позволяет обустроить рабочий кабинет, то коворкинг на первом этаже жилого комплекса — отличное решение. И некоторые застройщики это уже поняли.
Причем, это может быть не только отдельный кабинет или переговорная комната, но и просто часть лобби с диванчиками и столиками.
По данным исследования, проведенного компанией Level Group, сейчас разные форматы коворкингов предусмотрены в 27 столичных жилых комплексах из 386 проанализированных. При этом 8 коворкингов находятся в жилых комплексах, 19 — в комплексах с апартаментами.
ЖК balance, Главстрой
Квартиры с отдельным входом
Такой формат квартир встречается довольно редко, но зато во всех сегментах жилых комплексов, в т.ч. эконом, и не только в столице, но и в регионах. Квартиры с отдельным входом являются хорошей альтернативой между городским жильем и загородным домом. Кроме того, приватность такого жилья особенно актуальна в период пандемии.
Мкрн. Яркий, Третий Трест
Квартиры с террасами
Долгий период самоизоляции заставил покупателей взглянуть на балконы и лоджии под другим углом.
И если раньше они использовались в основном в качестве кладовки для хранения сезонных и крупногабаритных вещей, то сейчас балконы позволяют оборудовать в квартире дополнительные зоны для работы и досуга. Особенно продвинутые застройщики делают полноценные террасы.
Они могут достигать несколько десятков метров и располагаться как на уровне двора, так и на высоких этажах. Такие жилые комплексы встречаются в сегментах, начиная с комфорта.
Проект Река, Донстрой
Квартиры с каминами
Сегодня камин перестает быть атрибутом только загородного дома — застройщики стали внедрять этот элемент в жилые комплексы. Причем, это не просто электрический камин, который по сути является декоративным обогревателем, а полноценный дровяной камин с дымоходом. Конечно, это жилые комплексы премиум-сегмента, и, конечно, таких застройщиков пока можно пересчитать по пальцам.
ЖК Береговой, Главстрой
Элитка с отделкой
Пару лет назад отделка в квартирах премиум сегмента была редкой опцией. Сейчас в борьбе за клиента девелоперы расширяют линейку предложений, чтобы привлечь внимание большего числа покупателей.
Урбан-виллы
Новый формат жилья, который внедряет Брусника. Урбан-виллы — это невысокие одноподъездные дома, которые рассчитаны на 30–50 квартир. Для них характерна более сильная связь дома с ландшафтом. В квартале с урбан-виллами получается низкая плотность застройки, и за счет этого увеличивается площадь благоустроенного, паркового двора.
Северный квартал, Брусника
Озеленение крыш и эксплуатируемая кровля
С 1 июня 2020 года в России вступил в силу первый стандарт для зелёных крыш зданий. Это не значит, что раньше нельзя было озеленить крышу. Можно было, но это влекло за собой много бюрократических процедур. Например, крышу нужно было из неиспользуемого помещения перевести в эксплуатируемое. Новый стандарт позволяет этого избежать.
Кроме того, в городских строительных нормах говорилось, что крышное и вертикальное озеленение не может носить компенсационный характер. Т.е. застройщик не мог за счет озеленения крыши снизить компенсацию городу за вырубленные в процессе строительства деревья. Следовательно, девелоперы не были финасово заинтересованы в подобном благоустройстве. Новый ГОСТ эту проблему тоже решает.
В условиях, когда количество парков в городах уменьшается, а пандемия диктует новые правила поведения, зеленые крыши — это не только польза для экологии, но и привлекательность жилья среди покупателей. На такой крыше можно с комфортом самоизолироваться, не лишая себя солнца и свежего воздуха.
Пока такое озеленение встречается редко и только в жилых комплексах бизнес- и элит-класса. Например, ландшафтный парк с зонами отдыха разбит на крышах элитного квартала Сады Пекина от Галс-Девелопмента. В ЖК Событие от Донстроя крыши малоэтажных секций планируется превратить в зеленые террасы для жителей домов.
Квартал Сады Пекина, Галс-Девелопмент
Двухуровневые квартиры в сегменте комфорт
Несколько лет назад двухуровневые квартиры присутствовали только в сегментах бизнес-класса и выше. Сегодня такой формат жилья доступен покупателям в сегментах комфорт и даже эконом.
ЖК Шишимская горка, Брусника
Закрытый от машин двор
Жилье перестало быть просто квадратными метрами. При покупке квартиры потребитель все чаще обращает внимание на комфортность и функциональность жилой среды в целом, в т.ч. на безопасность придомовой территории.
Строительство жилья в формате комплексного освоения территории и проектирование подземных паркингов дало мощный толчок для роста количества жилых комплексов с закрытыми от машин дворов.
Такая тенденция сейчас активно развивается не только в сегменте жилых комплексов высокого класса, но и в комфорт-сегменте.
Коливинги
Этот формат жилья является более продвинутой альтернативой съемному жилью и апартаментам. Помимо жилой зоны в коливинг-центрах есть рабочие зоны, обеденные залы и широкий спектр сопутствующих услуг: химчистка, уборка, спортзал и т.п.
Благодаря тому, что дом и офис находятся в одном месте, а вокруг много единомышленников, можно с головой уйти в проект и быстро развиваться. Основное правило качественных коливингов — жесткий отбор жильцов близких по духу.
Такое жилье пользуется особенным спросом у миллениалов.
Конструктор отделки
Просто чистовой отделкой покупателя уже не удивишь.
Поэтому застройщики стали вводить новые стандарты отделки, применять более качественные материалы, предоставлять покупателю несколько цветовых вариантов и дополнительные функции, например, теплый пол.
Некоторые застройщики запускают полезные онлайн-сервисы в помощь покупателям. Например, Конструктор отделки от Эталон позволяет покупателю выбрать материалы для ремонта, функциональное наполнение квартиры и сформировать бюджет.
Конструктор отделки от Эталон
Умные новостройки
Несмотря на высокую стоимость внедрения, цифровизация также перестала быть атрибутом только бизнес- и элит-сегмента. Умные счетчики, климат-контроль, интеллектуальное видеонаблюдение, специальные мобильные приложения с личным кабинетом жильца, с помощью которых можно удаленно управлять квартирой или открыть дверь, не имея ключа — всё это становится доступно и в комфорт-сегменте.
Звучит круто. А покупать это кто-нибудь будет?
Мы посмотрели, как за последние два года менялись поисковые запросы по данным форматам жилья. Спрос на жилые комплексы с коворкингами появился весной этого года, т.е. с началом пандемии и периода самоизоляции. Поисковые запросы на другие форматы жилья увеличились от 1,5 до 2,5 раз, причем, основной рост приходится также на период с весны 2020 года.
По данным Wordstat
По данным Wordstat
Рост конкуренции на рынке жилой недвижимости и понимание того, что только низкой ценой уже не выиграть, наметили тренд появления пограничных подклассов.
Комфорт-класс расширился, позаимствовав дополнительные опции бизнес-класса и используя нестандартные для своего сегмента характеристики.
Эконом-сегмент также старается повысить комфортность жилья не только качественным строительством, но и развитием общественных пространств.
Освоение девелоперами регионов: преимущества, риски, проблемы
Крупные девелоперы в последнее время охладели к городам-миллионникам, где и аренда по умолчанию дороже, и конкуренция по причине достаточно высокого уровня насыщенности жестче. Куда привлекательнее регионы, где по-прежнему не хватает серьезных проектов.
Главное внимание — регионам
По словам Григория Алтухова, который является коммерческим директором ФСК «Лидер», девелоперов интересуют прежде всего регионы, где есть достаточно большие возможности для внешнего инвестирования, где работают федеральные операторы по оказанию соответствующих услуг, а также до определенного уровня диверсифицирована экономика. При отсутствии хотя бы одного из этих факторов сохранить как минимум достигнутый уровень покупательской способности населения и, соответственно, экономической целесообразности в условиях сложившейся на сегодняшний день нестабильной ситуации на рынке практически невозможно.
Такую точку зрения поддерживает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос». Он указывает на то, что наиболее перспективными сегодня представляются города-миллионники, где в кризисные периоды есть условия для того, чтобы гибко варьировать бюджетную политику и вопросы занятости.
Самыми благоприятными в этом отношении он называет Екатеринбург, Пермь, Ярославль.
«Мы осуществляем проекты по комплексному освоению территорий (КОТ), поэтому для нас очень важен размер бюджетной составляющей, то есть чтобы регион имел возможность принимать участие в тех проектах, которые мы реализовываем на рынке», — пояснил Голубицкий.
По мнению экспертов группы «ЛСР», на любом рынке одним из самых важных факторов успешной девелоперской деятельности является наличие определенных строительных мощностей. Отмечается, что группа «ЛСР» не вышла бы на рынок недвижимости в Екатеринбурге, если бы в этом городе не было домостроительного комбината.
А вот для руководства Группы компаний «ПИК» приоритетными являются такие факторы, как инвестиционная привлекательность и уровень спроса на жилую недвижимость. Именно поэтому одним из наиболее инвестиционно привлекательных и прогрессивных регионов в России считается Калужская область.
Здесь работают ведущие иностранные концерны — Peugeot, Samsung, Renault, Volkswagen. В Обнинске, первом наукограде России, находится свыше десяти научно-исследовательских институтов. Поэтому неудивительно, что именно в данном регионе отмечается высокий спрос на качественное доступное жилье.
В целом работа в регионах на сегодня наиболее перспективная, поскольку на этих рынках в сфере жилищного строительства ощущается острый дефицит действительно масштабных, серьезных решений.
Особенности регионального формата
Для того чтобы проект был востребован в регионах, должны быть соблюдены два условия: возможность привлекать государственные средства и ориентация на потребителя, имеющего средства на приобретение жилья. Поэтому самыми популярными по-прежнему остаются проекты эконом-класса, предполагающие возможность купить квартиру в ипотеку.
Эти проекты характеризуются максимальной устойчивостью ко всем негативным факторам, неизбежным в кризисный период, а потому рынок проявляет к ним особый интерес.
В ГК «Кортрос» в качестве примера приводят проекта «Академический»: его параметры, невзирая на кризис, остались практически неизменными, а спрос и, соответственно, объем продаж удалось сохранить на том же уровне.
Голубицкий среди самых успешных региональных проектов называет также пермский «Квартал №179».
Его уникальность заключается в том, что этот комплекс строится в центральной части Перми, тогда как строить в центре жилье эконом- или даже комфорт-класса рискованно: такие проекты предполагают, как правило, максимальную экономию по всем видам затрат, а потому они трудно вписываются в среду городского центра.
По словам Сергея Анискина, генерального директора ЕРД «Патриот-Девеломпент-Юг», подразделения Группы компаний «Патриот», крупные девелоперы заинтересованы в том, чтобы обосноваться в регионе на довольно продолжительное время, поэтому они ищут возможности реализовывать проекты по комплексному освоению территорий, что предполагает строительство обширных микрорайонов эконом- или комфорт-класса с хорошо развитой внутренней инфраструктурой.
Конечно, работать в регионах опираясь только лишь на собственные кадры, невозможно и очень дорого. Поэтому необходимо максимально задействовать местные кадры.
Так, вышеупомянутый проект в Перми разрабатывали французские архитекторы совместно с местными.
Тем не менее Григорий Алтухов утверждает, что оптимальный вариант — создание команды под руководством специалиста, который уже показал хороший результат в центральном офисе.
«Как показывает практика, одних только тренингов недостаточно — на месте всегда должен присутствовать сильный руководитель из центрального офиса.
Все же приходится констатировать, что в регионах менталитет сферы обслуживания развивается медленнее, поэтому проблемы клиентов решаются или очень медленно, или подчас не решаются вовсе», — пояснил эксперт.
А если говорить о качестве собственно строительства, то при наличии грамотного контроля все процессы абсолютно такие же, как и в столице, поскольку СНиПы и СанПиНы едины на всей территории РФ.
Конкуренция на местах
Многие специалисты сходятся во мнении относительно того, что выход на региональный рынок является сложной задаче для девелопера любого уровня. Самые главные проблемы — это недостаток отработанных правил, регулирующих вопросы взаимодействия властей и девелоперов, а также индивидуальная специфика спроса покупателей.
«Главная сложность заключается в том, что крупных конкурентов, особенно столичных, на этих рынках никто не ждет. Поэтому нередки случаи, когда возникают препятствия, порой непреодолимые, вследствие того что борьбу за возможность реализовать проект ведут местные конкуренты.
И конечно же, именно они обладают мощным лоббистским ресурсом в регионе, — рассказал Голубицкий. — Тот же проект «Квартал №179» было сложно продвигать в условиях местной конкуренции.
Поначалу должен был проводиться тендер, потом его отменили по каким-то малопонятным причинам, связанным с антимонопольной службой, а потом появились соперники».
Крупные девелоперы в регионы не спешат
Кроме всех вышеперечисленных проблем есть вопросы, требующие регулирования в нормативном и законодательном поле, отмечает Анискин.
К примеру, затраты на инфраструктуру могут быть равны или даже превышать прибыль, которую предполагается получить от реализации проекта, тогда как затраты на строительство объектов существенны и требуют дополнительных инвестиций, что в целом оказывает существенное влияние на экономику проекта.
В таких ситуациях целесообразно, например, развивать механизмы государственно-частного партнерства и муниципального финансирования, но для этого нужна соответствующая законодательная база.
Некоторые эксперты говорят, что законодательные нормы, касающиеся проектов КОТ, тоже требуют доработки, поскольку некоторые важные градостроительные и строительные нормативы противоречат данному формату застройки.
К примеру, технические условия выдаются максимум на три года, тогда как реализация проекта может продолжаться десять лет.
Или к плате за аренду участка, на котором проводятся строительные работы, применяются коэффициенты, которые повышают стоимость проекта, что в конечном итоге сказывается на конечной цене квадратного метра.
Также является существенным препятствием тот факт, что проекты планировок и договора на размежеванные территории могут утверждаться очень долго (известны случаи, когда эти процессы продолжались до двух лет), вследствие чего увеличивается срок реализации.
По-прежнему рынок недвижимости — один из самых закрытых, данные о сделках, которые заключаются в регионах, практически неизвестны, поскольку редко публикуются.
Информационный вакуум приводит к тому, что девелоперы, чтобы не действовать наугад, проводят самостоятельно мониторинг региона, в который планируют зайти, или пользуются услугами специальных экспертов.
Такая процедура непростая и весьма затратная, но она тем не менее необходима, поскольку без такого анализа невозможно создать адекватную экономическую модель проекта и составить бизнес-план хотя бы на два-три года вперед.
Новости СРО
Согласно исследованию агентства РБК, главной проблемой девелоперы называют ключевую ставку ЦБ в 17%: она делает кредиты — ипотеку для населения и займы для самих компаний — почти недоступными. «Если ставка не снизится к весне, то начнется череда банкротств, в результате которой с рынка могут уйти 30-50% компаний», — утверждает владелец NDV Group Александр Хрусталев.
О готовности заморозить свои проекты заявил президент Crocus Group Арас Агаларов: речь идет о строительстве примерно 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в районе станции метро «Мякинино». Пока группа инвестирует собственные средства, если в ближайшее время не удастся договориться с банками о кредитовании дешевле чем под 17%, то не исключена остановка проекта, признался Агаларов.
Заморозка ожидает и биржевые планы некоторых компаний. Так, к уходу с Лондонской биржи готовится некогда главный застройщик престижной Остоженки Rose Group, перешедшая чуть больше года назад в собственность банка «Глобэкс», подконтрольного государственному ВЭБу.
«Группа ЛСР» выбрала проверенный вариант: в конце декабря она объявила о достижении договоренностей с властями Санкт-Петербурга о продаже городу примерно 1,6 тыс. квартир в своем новом жилом комплексе за более чем 5 млрд рублей. Несмотря на то, что цена, по подсчетам экспертов, оказалась примерно на треть ниже среднерыночной, девелопер доволен чистой прибылью в 10-15%.
Девелоперы жилья эконом-класса менее своих «премиальных» коллег зависят от банковского финансирования, а значит, находятся в более выигрышной ситуации, говорит гендиректор «Ведис Групп» Дмитрий Зиканов: его компания, утверждает он, сейчас строит только на средства, привлеченные у своих покупателей.
Увеличить свою долю на рынке жилья эконом-класса планирует и компания «Интеко». «Для этого мы в 2015 году начнем модернизацию своих домостроительных комбинатов в Москве и Санкт-Петербурге.
Проект новой серии домов для столицы недавно получил одобрение Москомархитектуры», — рассказали в пресс-службе компании.
Летом об отказе от проектов жилья бизнес-класса говорил и президент группы ПИК Сергей Гордеев, презентовавший новую стратегию застройщика.
В районе МКАД сегодня готовы строить даже те девелоперы, кто раньше никогда не ассоциировался со спальными районами. Например, все дальше от центра отодвигаются новые площадки «Дон-Строя», также подконтрольного ВТБ, — теперь они расположены в основном между ТТК и МКАД, отмечает РБК.
Сохранить как PDF файл
Темы: строительство, Экономический кризис
«Эконом» или «бизнес» — найди 10 отличий. Зачем и кому нужно делить жилье на классы
Дания обыграла Чехию и вышла в полуфинал Евро-2020В деревне под Петербургом заметили верблюда, наслаждающегося солнцемПетербург поставил новый рекорд по вакцинацииВ Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаПредыдущие новостиАрхив материалов
Среди новостроек Петербурга 83% объектов относятся к классу «масс-маркет», 10% — к бизнес-классу и 7% — к элитному сегменту. При этом четко определить границы каждого сегмента сегодня довольно сложно — под одним названием могут скрываться разные опции, а критерии — кочевать из класса в класс.
pixabay.comПоделиться
Эксперты подтверждают — единой классификации жилья на рынке не существует, и каждый застройщик придумывает ее под себя. Покупатель же в большей степени ориентируется на цену, локацию и другие параметры конкретного объекта, а про маркетинг думает в последнюю очередь.
Дома, заявленные в одном классе, могут отличаться друг от друга, так как чаще всего сами девелоперы создают классификацию под свои объекты с учетом конкретных особенностей.
Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин считает, что в целом вопросы классификации носят, скорее, понятийный характер, но в то же время государство определило минимальный набор требований к стандартному жилью. Компания «Дом.РФ» разработала стандарты, касающиеся не только непосредственно жилья, но и жилой среды и благоустройства целых районов.
Одновременно с этим девелоперы объединяются в сообщества и разрабатывают свои общие стандарты. По мнению эксперта, это прежде всего связано с необходимостью избежать обманутых ожиданий со стороны покупателей.
— Сделать единую классификацию сложно — жилые комплексы иногда имеют признаки близких классов, да и застройщики, безусловно, стараются присвоить своим домам как можно более высокие характеристики, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Все это создает раздолье для журналистов — они могут давать жилью самые экзотические названия. Поэтому иметь устоявшуюся и утвержденную, например, Минстроем России классификацию того или иного уровня жилья было бы неплохо, хотя бы чтобы уйти от субъективности.
— Сегменты «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элита» фигурируют в классификациях Российской гильдии риелторов и Российской гильдии управляющих и девелоперов, но эта градация носит рекомендательный характер, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В 2018 году власти заменили название «эконом» на «стандарт», но нельзя сказать, что это существенно повлияло на «начинку» новостроек этого класса.
— «Единая классификация многоквартирных новостроек» была принята в 2013 году, — рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — По сложившейся традиции на первичном рынке выделяют четыре класса жилья: «элита», «бизнес», «комфорт» и «эконом». Но ни в одном законе или нормативном акте нет утвержденной классификации новостроек.
По мере развития рынка появились подклассы — «комфорт плюс», «бизнес-лайт», «высокий комфорт», которые еще больше запутывают покупателей, стирая границы между классами.
— Всем понятны крайние точки классификации, — считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой». — Премиум-сегмент, элитка, клубные дома — с одной стороны. Масс-маркет — с другой стороны.
Туда относят по ценовым характеристикам всё, что раньше называлось обидным для покупателя словом «эконом», или еще хуже — «жесткий эконом». Позже на законодательном уровне эконом-класс переименовали в «жилье массового спроса».
Всё, что между этими крайними точками, уже с трудом поддается классификации.
Оптимальное разделение жилья существует, но оно условное, не прописанное на федеральном уровне, утверждает Мария Ивлиева, специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой». Это своеобразный индикатор цены и качества для покупателей, способ быстро сориентироваться на рынке недвижимости.
— Выделяют три группы: дома эконом-класса, «комфорт» и «бизнес», — поясняет Ивлиева. — Комфорт-класс — самый востребованный класс жилья, занимает основную долю рынка — у покупателей широчайший выбор, и это оптимальный вариант для большинства.
Бизнес-класс — это уже привилегированный вариант, не массовое жильё. Элитное жилье — это эксклюзивная недвижимость.
Классификация недвижимости осложняется высокой мобильностью рынка — в условиях его изменения меняются и характеристики жилья разных классов.
Из чего класс складывается
Класс объекта складывается из совокупности признаков.
Как уточняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), это расположение, качество строительных и отделочных материалов, проект ЖК и его уникальность, набор опций (отделка, меблировка), инфраструктура объекта (социальная, коммерческая, транспортная), наличие зоны ресепшн, охраны, системы «умный дом» и многое другое. В конечном итоге решение, каким классом назвать себя, принимает застройщик.
— Локация все еще играет существенную роль, — поясняет Максим Жабин. — Не так много девелоперов в России разрабатывают классный продукт, а потом ищут под него участок. В Москве и Петербурге и особенно в регионах таких проектов единицы. Чаще всего происходит наоборот — девелопер разрабатывает продукт под конкретную локацию.
Но появились девелоперы, которые создают продукт высокого класса в локации потенциально уровнем ниже. Эти проекты преобразуют территории и становятся настоящими точками роста. При этом цена не является главным фактором, который разделяет жилье по классам.
Мы сегодня готовы платить больше за наш комфорт, за опции, которые доставляют счастье именно нам.
Набор опций каждого сегмента зависит от стратегии компании, позиционирования объекта на рынке, внутренних стандартов качества, — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».
— Речь идет не только о качестве строительства и материалов, — подчеркнул он. — Здесь подразумевается подход застройщика. Кто-то может ограничиться стандартными нормами по благоустройству, озеленению и обеспеченности детскими площадками, а кто-то сделает ставку на эффективном зонировании территорий и развитии общественных пространств.
Помимо локации к базовым требованиям, позволяющим условно отнести объект к тому или иному классу, относят масштаб застройки (проект КОТ или точечная застройка), общее количество квартир, разнообразие планировок, фасады, благоустройство, строительные и отделочные материалы, а также инфраструктурное наполнение комплекса (включает в себя парковочные места, коммерческие и социальные объекты, общественные пространства).
— Локация отражается на экономике проекта: затраты на приобретение участка обычно стоят на втором месте после строительства и составляют порядка 30% в общей доле расходов, — говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development.
— Затраты на инфраструктуру и благоустройство также закладываются в стоимость квадратного метра: при возведении «стандартного» жилья эти цифры минимальны, с повышением класса эти цифры пропорционально увеличиваются. При повышении класса жилья стоимость увеличивается, что, как правило, снижает спрос.
Также одним из основных критериев классификации новостройки являются такие параметры, как формат застройки (квартальная застройка с комплексным подходом или точечная), количество квартир в ЖК, разнообразие планировочных решений и видов отделки, применяемые технологии и материалы, наполнение комплекса (от паркингов и коммерческой инфраструктуры до общественных пространств и парков).
«Эконом», «комфорт», «масс-маркет»
Девелоперы все чаще стараются позиционировать свои новые проекты в сегменте «комфорт», в то время как доля объектов эконом-класса снижается, уточняет Ольга Трошева.
Современные жилые комплексы — это уже не просто жилье, а проекты, улучшающие городскую среду, что отвечает запросу покупателей, которые хотят жить в комфортном и благоустроенном доме с определенным набором инфраструктурных опций.
Как пояснила Мария Ивлиева, масс-маркет включает в себя подклассы «комфорт» и «эконом». Если с более дорогими сегментами все более-менее понятно, то провести четкую грань между эконом- и комфорт-классами бывает очень непросто. Поэтому строительная компания может дать любой класс своему строению, обозначив его понятием «масс-маркет».
Большинство качественных характеристик дают возможность причислить его к классу «комфорт». В то же время, например, цены и местоположение позволяют отнести эти проекты к категории эконом-класса. Именно поэтому чаще всего отдают предпочтение комфорт-классу, с этим связан рост спроса на жилье комфорт-класса и снижение интереса к «эконому».
— Строятся дома «эконом» на окраине или в спальных районах города, — поясняет эксперт. — Технология строительства — монолитно-каркасная или панельная.
Под определением «эконом» подразумевается такой подход к планировке и отделке, когда застройщик не вкладывает значительные средства в стройматериалы и интерьерные разработки.
Основные отличия класса «комфорт» от «эконом» — больше парковочных мест, ухоженная придомовая зона, хорошее озеленение, развитая инфраструктура, организованные подъездные пути, пешеходные дорожки, детские площадки.
— С нашей точки зрения, настоящий комфорт-класс — это отдельное машиноместо на каждую квартиру, современные инженерные опции, нетиповая архитектура, привлекательная отделка мест общего пользования, удобные планировочные решения и сбалансированная квартирография без квартир-студий, — говорит Сергей Степанов.
— Кроме того, это благоустроенная территория жилого комплекса с качественным озеленением, детские и спортивные площадки, общественные пространства для семейного досуга. При этом зачастую опции, характерные для более высокого класса, присутствуют в наших жилых комплексах комфорт-класса.
Например, лифт с жилого этажа в подземный паркинг, квартиры с террасами и колясочные в холлах.
— Я лично считаю, что класса «эконом» уже не существует или не должно существовать, — добавляет Максим Жабин. — Можно говорить о стандартном жилье и о классе «комфорт», но во многих регионах России границы между ними размыты.
То, что однозначно еще несколько лет назад считалось прерогативой класса «комфорт» — современные лифты, дизайн холлов, улучшенное благоустройство, лучевая разводка в квартирах и многое другое, уже давно и успешно перебралось из «комфорта» в «стандарт».
— Мы специализируемся на строительстве малоэтажных жилых комплексов и считаем, что по совокупности характеристик наши объекты соответствуют наименованию «комфорт-класс», которое законодательно не закреплено, — говорит руководитель отдела продаж специализированного застройщика «Терминал-Ресурс» (малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы») Елена Тян.
— Говоря об уровне жилья, обычно учитывают технологию строительства, оборудование и материалы, местоположение, сопутствующую инфраструктуру. Также в процессе мониторинга мы учитываем запросы покупателей и уровень их удовлетворённости.
«Образцовые кварталы» возводятся по кирпично-монолитной технологии из сертифицированных энергоэффективных материалов и оборудования.
— Сейчас понятие «эконом-класс» практически ушло из обихода — это объясняется возросшими требованиями современных покупателей и тем, что и большая часть спроса приходится на объекты более высокого сегмента, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС.
— Спрос рождает предложение: практически все строящиеся жилые комплексы по качеству и наполнению соответствуют уровню «комфорт». Например, нормой стали закрытые дворы, просторные и светлые входные группы, колясочные и кладовые на первых этажах, уникальный ландшафтный дизайн, площадки для детей разных возрастов.
Наша компания не выделяет подкатегорий «высокий комфорт» или «бизнес-лайт». Мы работаем в сегментах «комфорт» и «бизнес».
По словам Руслана Сырцова, рынок недвижимости динамично развивается, появляются современные технологии и материалы, интересные конструктивные и архитектурные решения, новые идеи в развитии общественных пространств. Критерии классификации изменяются, то, что 15 лет назад продавалось как бизнес-класс, может уступать по качеству современным новостройкам комфорт-класса.
— Растут покупательские запросы и грамотность: «жесткий эконом» становится неконкурентоспособен, ведь, даже покупая жилье в классе «масс-маркет», клиенты претендуют на определенный набор опций и не согласны на меньшее, — поясняет эксперт. — По итогам 2020 года на рынке сформировалась тенденция к сокращению доли проектов стандарт-класса и увеличение объема новостроек в категории «комфорт» и выше.
Между «комфортом» и «бизнесом»
«Комфорт плюс» или «бизнес-лайт» — по сути, это один и тот же класс с разными названиями, который по характеристикам превосходит комфорт-класс, пояснила Ольга Трошева. Эти объекты отличают часто навесной вентилируемый фасад, архитектурное стекло с солнцеотражающим покрытием на балконах и лоджиях, дизайн-проект благоустройства с премиальными сортами растений и другое.
— Сегмент охватывают точечную застройку (в том числе у метро) в спальных районах и проекты редевелопмента в статусных локациях города, отдельные проекты в историческом центре, — добавляет Трошева.
— В последние годы чаще всего используют наименование «комфорт-плюс» и реже — «бизне-лайт».
По сравнению с комфорт-классом, «комфорт-плюс» и «бизнес-лайт» привлекают более обеспеченных клиентов, для которых это не первая покупка недвижимости.
По словам Сергея Степанова, под знаком «комфорт-плюс» могут позиционироваться объекты с большими конкурентными преимуществами перед соседями в той же локации и сопоставимым уровнем цен.
Как правило, бизнес-класс подразумевает расположение в престижной локации, относительно небольшие объемы строительства, использование дорогих материалов отделки и инженерии, а также определенные стандарты благоустройства: закрытые дворы, ландшафтный дизайн, охраняемая территория и подземный паркинг.
— Объекты высокого комфорт-класса отличаются особым местоположением, но передовые технологии — главная особенность, — продолжила Мария Ивлиева. — Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии с навесным вентилируемым фасадом, что повышает энергоэффективность дома.
Стены облицованы керамогранитом, используется солнцезащитное зеркальное остекление.
Обязательно запланирован подземный паркинг, усовершенствованы требования к безопасности: видеонаблюдение с максимальной зоной покрытия, пункты охраны, остекленные входные группы, «дворы без машин».
— Пожалуй, главное, что отличает высокий комфорт-класс, — уникальный архитектурный проект для каждого жилого комплекса, — говорит она. — Этот сегмент определяет адрес, наполнение, планировки. Создается «третья среда» для общения и отдыха. Метражи квартир больше, чем в других объектах.·
«Бизнес-лайт» — это качественные материалы, современная инженерия, дизайнерские входные группы и функциональные планировки. высокое качество сервиса, круглосуточная служба ресепшн, дизайнерский холл с лаундж-зоной.
Формат «бизнес-лайт» — это прежде всего внимание к мелочам. Такие дома — штучный продукт.
По формальным характеристикам: в «бизнес-лайт» квартир на этаже немного побольше, чем в «бизнесе», они компактнее, высота потолков демократичнее, а локация не всегда в «центральных районах».
— «Высокий комфорт» и «бизнес-лайт» формировались на основе видения застройщика и понимания, как лучше отстраиваться от конкурентов при продвижении своего объекта, — поясняет Ян Фельдман. — Сейчас в одной локации можно встретить жилые комплексы, которые относят к разным классам, но характеристики их могут быть очень близкими.
При этом для элитного жилья прежде всего важным критерием остается локация. А вот в объектах класса «комфорт» и «бизнес», а также в образованных от них подклассах важными становятся инфраструктурная составляющая проекта, продуманность планировок, инженерная «начинка» здания.
Но в конечном счете сам девелопер выбирает, к какому классу отнести жилой комплекс.
Все смешалось
Классификация рынку нужна, но она не должна описывать уникальные маркетинговые ходы и уникальные товарные предложения девелоперов, подытожил Максим Жабин.
— Интересно, что разница в себестоимости между «экономом» и «комфортом» достаточно велика, до 40%, а между «комфортом» и «бизнесом» — значительно ниже, до 20%, иногда 10–15%, — говорит он. — Чем выше класс жилья, тем более детально должен быть проработан проект.
Клиент, который может заплатить больше, обращает внимание на мелкие детали, дополнительные опции, дизайн гораздо в большей степени, чем на стоимость материалов и оборудования. А вот «бизнес» и «элит» по себестоимость может существенно отличаться.
Там к детализации и стоимости добавляется отличие по локации, то есть стоимость земли.
В целом границы классов жилья становятся все более размытыми, и критерии оценки изменяются вместе с развитием рынка, дополнил Дмитрий Ефремов.
В новых реалиях рынка выживут девелоперы с низкой себестоимостью жилья – эксперт
08.02.19
Позиции на рынке жилищного строительства смогут те компании, которым удастся снижать себестоимость в проектах, сократят сроки строительства, увеличат вариативность квартир и бюджетов покупки. Такое мнение высказала Виктория Григорьева, генеральный директор и управляющий партнер компании «БЕСТ-Новострой».
«Уже сейчас мы понимаем, что себестоимость строительства из-за перехода на механизм с эскроу и проектным финансированием неизбежно вырастет. Застройщики будут вынуждены ее снижать, чтобы, как минимум, остаться в прежнем ценообразовании, к которому покупатель лоялен.
По мнению эксперта, среди вариантов уменьшения расходов для девелоперов: наращивание доли панельного домостроения и сборного монолита, применения новых технологий, отказ от квартир с отделкой. «Мы сравнивали продажи в двух проектах на юге Москвы, один проект панельный, другой монолитный.
Дома находятся буквально на соседних улицах. Средняя стоимость и темпы продаж практически одинаковы при разнице в сроках строительства почти в 2 раза. Очевидно, что при более высоких темпах и меньшей себестоимости панельного строительства, маржа проекта выше», — рассказала Григорьева.
Эксперт также отметила, что в Москве за последние три года количество проектов, в которых предлагаются такие квартиры или апартаменты с полной отделкой или white box, увеличилось в 3,6 раза. «Вряд ли отделка будет ключевым фактором для покупателя, допустим, при оформлении ипотеки.
Поэтому возрастет доля покупателей, которые будут выбирать квартиру без отделки, но дешевле, если это поможет сохранить ежемесячный платеж на комфортном уровне, — сказала она. — Предложение без отделки будет превышать число проектов с отделкой.
Как вариант, отделка может выполняться после ввода объекта, чтобы позволит сократить сроки строительства».
«Несколько предыдущих лет застройщики конкурировали по создаваемому продукту, предлагая оригинальную архитектуру, отделку мест общего пользования, дизайнерский ремонт, квартиры с мебелью.
Благодаря этому качество проектов даже в массовом сегменте поступательно росло. Но сейчас стоит задача предложить покупателю комфортный для него бюджет покупки в условиях роста ставок по ипотеке.
Выгодно будет быстро строить и быстро продавать», — заключила она.
Еще по теме:
- 29.06.21
Около 1,5 млн «квадратов» жилья планирует возвести крупнейший застройщик страны в рамках госпрограммы
Около 1,5 млн «квадратов» жилья планирует возвести крупнейший застройщик страны в рамках госпрограммы Чтобы выжить в кризис, девелоперы готовятся больше строить жилья экономкласса, заморозив прочее
Застройщики жилой и коммерческой недвижимости в России ищут способы, как пережить нелегкие времена. Основные стратегии — это заморозка проектов, переход в эконом-сегмент и борьба за госконтракты, пишет издание РБК, опросившее участников рынка.
Главной проблемой девелоперы называют ключевую ставку ЦБ в 17%: она делает кредиты — ипотеку для населения и займы для самих компаний — почти недоступными. «Если ставка не снизится к весне, то начнется череда банкротств, в результате которой с рынка могут уйти 30-50% компаний», — утверждает владелец NDV Group Александр Хрусталев.
— Исследование: компании обеспечены заказами на шесть месяцев, но деньги у них могут закончиться куда раньше
О готовности заморозить свои проекты заявил президент Crocus Group Араз Агаларов: речь идет о строительстве примерно 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в районе станции метро «Мякинино». Пока группа инвестирует собственные средства, если в ближайшее время не удастся договориться с банками о кредитовании дешевле чем под 17%, то не исключена остановка проекта, признался Агаларов.
Заморозка ожидает и биржевые планы некоторых компаний. Так, к уходу с Лондонской биржи готовится некогда главный застройщик престижной Остоженки Rose Group, перешедшая чуть больше года назад в собственность банка «Глобэкс», подконтрольного государственному ВЭБу.
«Группа ЛСР» выбрала проверенный вариант: в конце декабря она объявила о достижении договоренностей с властями Санкт-Петербурга о продаже городу примерно 1,6 тыс. квартир в своем новом жилом комплексе за более чем 5 млрд рублей. Несмотря на то, что цена, по подсчетам экспертов, оказалась примерно на треть ниже среднерыночной, девелопер доволен чистой прибылью в 10-15%.
Девелоперы жилья эконом-класса менее своих «премиальных» коллег зависят от банковского финансирования, а значит, находятся в более выигрышной ситуации, говорит гендиректор «Ведис Групп» Дмитрий Зиканов: его компания, утверждает он, сейчас строит только на средства, привлеченные у своих покупателей.
Увеличить свою долю на рынке жилья эконом-класса планирует и компания «Интеко». «Для этого мы в 2015 году начнем модернизацию своих домостроительных комбинатов в Москве и Санкт-Петербурге.
Проект новой серии домов для столицы недавно получил одобрение Москомархитектуры», — рассказали в пресс-службе компании.
Летом об отказе от проектов жилья бизнес-класса говорил и президент группы ПИК Сергей Гордеев, презентовавший новую стратегию застройщика.
В районе МКАД сегодня готовы строить даже те девелоперы, кто раньше никогда не ассоциировался со спальными районами. Например, все дальше от центра отодвигаются новые площадки «Дон-Строя», также подконтрольного ВТБ, — теперь они расположены в основном между ТТК и МКАД, отмечает РБК.