Что такое доходные дома в современной России?

Собственники не декларируют доходы, полученные от сдачи жилья, а, значит, не смогут получить компенсацию от арендатора в случае нанесенного ущерба. Да и сами квартиранты не защищены от досрочного выселения, произвольного повышения арендной платы, мошеннических действий.

А часто стоимость арендной платы не соответствует заявленному качеству. Способствует решению этих проблем опыт развитых стран и забытые указы царской России — это доходный дом.

Что представляет собой этот объект, как можно снять жилье в доходном доме и грамотно развить бизнес-стратегию на строительстве арендных домов.

Что такое доходный дом в России

Все жилые объекты оборудованы необходимым набором удобств: раковиной и плитой на кухне, обустроенным санузлом. Отдельные жилые пространства оснащены необходимой мебелью и бытовой техникой.

Назначение арендного дома схоже с гостиницей. Отличия заключаются в следующих позициях:

• срок аренды — в доходных домах он обычно больше;
• перечень предоставляемых удобств;
• особенности оформления договора между арендатором и собственником.

Нормативно-правовое обоснование

Что значит доходный дом по Закону Российской Федерации? В пункте 1 статьи № 91.16 Жилищного Кодекса РФ обозначено, что наемный дом относится к категории жилых объектов, состоящих в единоличной собственности. Он может предоставляться гражданам для временного владения и пользования.

В качестве юридического документа необходимо оформление договора найма жилых помещений жилфонда социального и коммерческого использования. Этот документ был обновлен в конце 2014 года Постановлением Правительства РФ.

В последние годы во многих регионах активность съема жилья значительно уменьшается. Это объясняется снижением уровня доходов населения и большой доступностью ипотечного кредитования.

С коммерческой точки зрения, арендный дом позволяет выгодно вложить капитал, защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. Покупка или вложение в строительство доходного дома рассматривается как неплохая бизнес-схема.

Если арендный дом принадлежит государству, то он является социальным проектом, созданным для обеспечения жилплощадью малообеспеченных и незащищенных слоев населения, льготников.

Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историю

Словосочетание «доходный дом» появился на слуху у наших соотечественников в XIX веке. Хотя в Европе они уже доказали свою успешность еще 100 лет назад. Именно в европейских странах появились первые арендные дома.

Столичные дома во Франции и Англии были самым популярным видом жилья. Они обустраивались по стандартной схеме: на первом этаже размещались торговые лавки, а верхние этажи — отводились под жилье.

Особенно популярной жизнь в доходных домах была у немцев — из-за этого их даже прозвали «нацией арендаторов». Арийцы предпочитали жить не в своих домах, а в съемных. В процентном соотношении доля доходных домов в Германии составляла 30 %.

Через некоторое время подобная практика широко распространилась в крупных городах Российской Империи. Это был рубеж XIX-XX веков. Восемь из десяти представителей разных сословий и имеющие разные доходы проживали в арендных домах.

К началу революции в России официально действовало 600 арендных домов. Так решали жилищный вопрос чиновников. После революции вся собственность была национализирована, и здания перешли к муниципальной собственности. Им был представлен статус домов с коммунальными квартирами.

Что происходит сейчас с доходными домами?

70 % швейцарцев и половина населения Голландии и Германии снимает жилье. Поэтому арендное жилье в этих капстранах занимает не менее 30 % во всей структуре недвижимости.

После 80 лет застоя доходные дома как бизнес-схему стали рассматривать и в России. В начале нулевых такие арендные объекты появились в Москве и в Северной столице — Санкт-Петербурге, немного погодя — Новосибирской области, Самаре, Краснодарском крае, Татарстане.

Виды доходных домов

По этому критерию доходные дома разделяются на такие категории, как:

Договора на проживание в них разделяются, соответственно, на коммерческие и социального найма.

Социальный наем предполагает получение жилья от государства с низкой арендной платой. Имеет право на такие преференции ограниченное число потребителей, в основном, льготники.

Чаще всего это жилье отличается низким качеством постройки и отделки. Это обычно вторичный фонд недвижимости, имеющий большой процент износа.

Могут быть и новые дома. Но чаще всего они построены по упрощенной технологии из дешевых материалов. В квартирах низкие потолки, тонкие стены и очень маленькие комнаты.

Коммерческий наем предлагает более комфортное жилье повышенного качества. Цены на такие объекты формируются в свободной рыночной системе. Квартиру в таком доме может снять каждый человек. Главное — платить вовремя и рассчитывать свои финансовые возможности.

Доходные дома, в зависимости от площади, набора услуг, сроку окупаемости и другим характеристикам, делятся на несколько категорий:

• многоквартирные — состоят из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими стандартами, средняя доходность таких домов составляет 5 % годовых;
• гостевые — чаще всего это 2 или 3-этажные дома площадью 300 м², разделенные до 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 миллиона рублей, окупаемость составит 3-4 года, характерной особенностью гостевых домов является то, что их собственники часто и сами проживают под одной крышей с постояльцами;
• таунхаусы — апартаменты с отдельным входом, могут быть 2-этажными, поэтому 1 и 2 этажи могут сдаваться разным хозяевам, стоимость строительства составляет от 10 миллионов рублей, окупаемость — примерно 5 лет при высоком качестве сдачи готового объекта;
• хостелы — небольшие жилые дома или просторная квартира, переоборудованная под домашние гостиничные номера, в которых размещается несколько человек с общим санузлом. Затраты на переустройство под хостел готового объекта достигают 500 тысяч рублей, окупаемость составит 1,5-3 года — это зависит от популярности заведения и наличия постояльцев;
• мини-отели — это жилье гостиничного типа, в которых номера сдаются на небольшой срок, предоставляется минимум услуг, прибыль приносит сдача помещений и предоставление дополнительного сервиса.

Преимущества доходных домов

Для арендаторов	Для собственников и инвесторов
Наличие дополнительного сервиса	Как вариант выгодного вложения — недвижимость сегодня растет в цене
Высокие стандарты обслуживания	Получение регулярной выгоды за счет оплаты услуг постояльцев
Официальные отношения с собственником: сотрудничество только при подписанном соглашении, оплата через платежные системы. Собственник не может без разрешения посещать сданный объект.	Разные варианты использование: можно обустроить бюджетное жилье или вложиться в объект премиум-класса
Все права защищены: фиксируются сроки и стоимость аренды	Гарантированная окупаемость. Спустя несколько лет затраченные средства вернутся, и их можно будет переинвестировать, а прибыль от сдачи аренды все равно будет продолжать поступать

Как снять квартиру в доходном доме в Москве

Современный рынок аренды и найма жилья на 90 % находится в «тени». Сдача квартир происходит по устной договоренности. Документы и договора не оформляются.

У арендатора нет никаких гарантий, что его не обманут или не выселят раньше срока. Собственник, наоборот, волнуется, чтобы он не стал жертвой обмана, или чтобы жилье не было испорчено.

В 2016 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взялось реформировать этот непрозрачный рынок.

Многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве стал первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды. Здесь был построен первый доходный дом на 283 апартамента. Он был заселен в 2017 году.

В портфеле арендных проектов у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта. Снять там квартиру можно будет в третьем квартале 2021 года.

Планируется застройка арендных домов в жилых комплексах на юго-востоке Москвы. Будет построено и предложено к заселению более 70 тысяч квадратных метров. Это мероприятие планируется к третьему кварталу 2021 года.

На современном московском рынке недвижимости большое количество различных вариантов аренды жилья в доходных домах. Существуют специализированные сайты, объявления также размещаются в печатных средствах массовой информации.

Бизнес на доходных домах

Строительство жилья под сдачу в аренду — достаточно выгодное решение для инвестиций в доходный дом с учетом, что был разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества бизнеса на доходных домах заключаются в следующих моментах:

• однотипность структуры — простая организация и элементарное управление;
• свободная ниша — минимальная конкуренция;
• самоокупаемость — реализация бизнеса в кредит и погашение ежемесячных платежей за счет арендной платы жильцов;
• пассивный доход — наемный управляющий будет заниматься поиском арендаторов и обеспечивать сбор оплаты за жилье.

В любой бизнес-схеме присутствуют и свои риски. Доходный дом — не исключение. Учитываем все риски:

• Доходность объекта может быть ниже запланированной. Это связано с неопытным управлением, минимальной загрузкой, нерегулярной оплатой.
• Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. К примеру, недавно был принят закон, согласно которому хостелы в жилых домах обустраивать запрещено.
• Самый большой риск любого мероприятия связан с человеческим фактором. Могут возникнуть проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Часто эти проблемы случаются в мини-гостиницах и хостелах.
• Проблемы с получением ссуды. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения займов — повысят процентные ставки, потребуют вернуть средства в досрочном порядке.
• Налогообложение при продаже. При срочной продаже доходного дома (если он, например, стал приносить убытки) потребуется оплатить налог в размере 13 % от стоимости объекта.

От уплаты 13-процентного налога освобождаются собственники, владевшие недвижимостью свыше 5 лет.

Заключение

Доходные дома как явление на рынке арендной недвижимости может быть выгодно и арендаторам, и собственникам.

Арендатор получает благоустроенное жилье и выгодно решает вопрос с жильем. Собственник может действовать по схеме и создать собственный доходный дом, который будет приносить прибыль уже через несколько месяцев.

Для этого необходимо привлечь средства инвесторов, вложить собственные или получить большой кредит в банке на строительство или покупку дома.

Небольшой срок окупаемости и пониженный уровень риска характерны для объектов площадью до 400 квадратных метров.

Доходный дом — это что такое, как построить, что значит в строительстве и инвестициях

Понятие доходного дома, как и сама частная собственность, было утрачено в результате смены власти в 1917 году. Сегодня интерес к бизнесу такого вида возрождается, но с большими коррективами самого понятия и отличиями от классического образца. Что значит доходный дом в современности? Каковы отличия отечественного и зарубежного понятия о данном виде вложения средств.

Что означает доходный дом?Это отдельно стоящее жилое строение на несколько квартир, находящееся в частной собственности,которое сдается в долговременную аренду.Квартиры снабжены необходимой мебелью, бытовой техникой. Для рантье доходный дом это источник дохода. Для квартиросъемщика возможность комфортного проживания за доступную плату.

Что такое доходный дом в дореволюционной России?

История арендного жилья тесно переплетается с возникновением и укрупнением городов. Стихийный рынок арендного жилья формировался из квартир, сдаваемых в аренду из нужды или от невозможности быстро продать недвижимость. Арендаторов селили в половине собственного дома, сдавали внаем несколько комнат с пансионом или отдельные этажи.

Строить доходные дома целенаправленно, для получения прибыли, стали в Европе в 18 веке. Россия подошла к этому на столетие позже в силу особенностей исторического развития аграрного государства. К середине 19 века в крупных российских городах  строительство доходного дома стало бизнесом. В таких квартирах проживали 8 городских семей из 10.

Стоимость и качество арендной жилой площади разнилось в зависимости от статуса и места расположения дома, от этажа проживания, от предоставляемого жильцу «пансиона» (услуг, обедов). Для проживания в такой квартире не требовалась прописка. Все расходы по содержанию доходных домов ложились на их владельца, он же устанавливал плату.

Инвестиции в доходный дом были крайне выгодными, а иметь такой бизнес считалось престижным. Дома назывались по фамилии хозяев.

• Дом возводился в несколько этажей, но был одно или двух подъездным.
• Для хозяйственных нужд и прислуги была черная лестница.
• Внешнее украшение большинства строений предусматривалось только для фасада, внутренняя часть дома и двор был обустроен минимально.
• На первых этажах могли размещаться магазины, ателье, конторы, мастерские, салоны, склады или фешенебельные рестораны.
• Второй и третий этаж занимали чиновники, купцы, лавочники, владельцы заводов.
• Мансардные комнаты и чердак сдавался актерам, студентам и прочим жильцам, кому это было по карману.

Однако упрощенная архитектура и планировка доходного дома не была повсеместной. В Санкт-Петербурге и Москве многие бывшие доходные дома сегодня являются памятниками архитектуры, культуры, искусства.

Это дом Энгельгардта на Невском проспекте, дом Басина на пл. Островского, дом Розинштейна на Большом проспекте Петроградской стороны. Московские дома: купца Исакова на Пречистенке, Чайный домик на Мясницкой улице.

Меблированные комнаты и квартиры внаем составляли более 40% жилья в больших городах.

Что значит доходный дом в бизнесе?

Чтобы доходный дом был выгодным вложением капитала необходимы следующие условия:

• Спрос на арендное жилье. В царской России такой спрос был обусловлен большим притоком жителей в города, которые не имели денег приобрести собственное жилье. В современной Европе этот спрос гарантирует менталитет, готовность менять место жительства вслед за работой, учебой.
• Платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков. Бизнес без дохода не может развиваться. В дореволюционной России городская экономика развивалась бурно. В города приезжали люди с деньгами, была возможность зарабатывать, оплачивать съемное жилье или вкладывать деньги в строительство. Сегодня в России сдача в аренду лишней жилой площади распространена повсеместно. Однако это не имеет масштаба доходного дома, ограничиваясь квартирой или комнатой.
• Окупаемость. Как построить доходный дом, когда окупаемость под вопросом? Строительство жилья на продажу окупается быстро, средний срок до 5 лет. Строить арендное жилье – это инвестирование на десятилетия. Средний срок окупаемости арендного жилья в Москве составляет 13 лет. И хотя дальнейший доход обещает быть значительным, бизнесмены не торопятся стать подобными рантье.

Современные доходные дома в России – перспективы развития рынка

Что такое доходный дом в России? В настоящее время ответить на этот вопрос трудно, поскольку этот вид жилья скорее в проекте. В истории постперестроечной России был построен всего один доходный дом в Москве в 2003 году. Дом, который изначально строился как элитное жилье, предназначался для сдачи квартир в аренду иностранным специалистам, которые приехали работать на длительное время.

Государство прилагает определенные усилия и средства для софинансирования строительства арендного жилья. Это пилотные проекты в Москве, которые рассчитаны на  жилье для менеджеров, иностранных специалистов, состоятельных граждан. Жилье будет предлагаться с комплексом услуг по охране и обслуживанию.

Предполагается, что арендные дома составят конкуренцию ипотечному строительству, как более комфортные и престижные. Немаловажное значение имеет возможность быстро сменить квартиру и отсутствие трат на его содержание.

Государство и доходные дома

Не следует путать социальный найм и аренду квартиры в доходном доме. Социальное жилье — это квартиры для граждан, которые нуждаются в поддержке государства. Оно отличается дешевизной, невысоким качеством. Арендное жилье изначально коммерческий проект.

Доходный дом – что это такое для государства?Государство заинтересовано в развитии арендного жилья, принадлежащего частным владельцам, поскольку это:

• Долговременные и стабильные поступления денег в казну через налоги.
• Возможность оживить строительный рынок.
• Инвестиции в экономику. Увеличить приток частного капитала в экономическое развитие планируется за счет большего числа потенциальных инвесторов. Уже существует возможность выкупить несколько квадратных метров в квартире.

• доступность для более широкого круга граждан;
• снижение спросасреди россиян на покупку недвижимости;
• увеличение мобильности рынка труда.

Доходные дома как бизнес сегодня только в проекте. Приобретение собственной квартиры по-прежнему является приоритетным среди граждан всех социальных групп. Тем более что арендная плата за квартиру в доходном доме сопоставима с ежемесячным ипотечным платежом.

Доходные дома: что это значит, какие бывают и как вести бизнес

Главная / New Meter / Доходные дома: что это значит, какие бывают и как вести бизнес

Сдавать в аренду недвижимость и никогда не работать — мечта многих наших граждан. Это кажется простым и безумно выгодным бизнесом. Правда, на доход от сдачи в аренду одной квартиры особо не пошикуешь. А что, если сдавать в аренду не квартиру, а целый дом? Наверное, именно эта идея пришла в голову создателям доходных домов. Сегодня это выгодный бизнес. Поговорим о том, что такое доходный дом в России и Питере, какие у него есть особенности, как им управлять и т. д.

Что такое доходный дом

Доходные дома в России появились примерно в конце XVIII — начале XIX века. Удивительно, но еще в начале XX века в Санкт-Петербурге по разным данным около 75-85 % населения проживало именно в такой недвижимости.

Доходный дом — дом, состоящий из квартир или помещений, которые сдаются в аренду. При этом в каждом помещении есть коммуникации — туалет и ванна, кухонная техника, а часто и полная меблировка.

Чем же он отличается от гостиницы? Различий несколько:

• В доходном доме недвижимость сдается на длительный срок.
• В гостинице цена аренды выше.
• В доходном доме мебели и техники может и не быть, только самое необходимое вроде кухонной плиты, ванной, унитаза.
• В доме помещения сдаются при условии заключения договора найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования или найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Но самое главное отличие в том, что, как правило, такой дом строит сам инвестор-застройщик. Т. е. он изначально делает специфическую планировку таким образом, чтобы сдавать недвижимость в аренду. Поэтому можно выделить следующие особенности доходного дома:

• Используются бюджетные, но качественные материалы. Если на обычной многоэтажке застройщик может сильно экономить, ведь он продаст квартиры и забудет о доме, то ремонт и обслуживание доходного дома ложится на его плечи. Так что использовать некачественные материалы попросту невыгодно.
• Стандартные помещения. Планировка доходного дома всегда очень простая, ориентирована на спрос на помещения в конкретном регионе/области/районе. Обычно все квартиры одинаковые, без изысков.
• Однокомнатные и студии. В любом регионе России самое востребованное арендное жилье — это однокомнатная квартира, поэтому большинство помещений доходного дома именно такие.
• Платные дополнительные услуги. Часто возле дома предусматривают платную парковку для жильцов, это еще один надежный источник дохода. Кроме того, на первом или цокольном этаже предусматривают нежилые помещения под сдачу — для магазинчиков, офисов, парикмахерских и т. д.

Виды доходных домов

На сегодня в России и Санкт-Петербурге можно выделить следующие типы доходных домов:

1. Гостевой дом. Один из самых доступных видов бизнеса. Обычно хозяева строят 2-3 этажный дом, разделенный на 5-10 небольших квартир. Сами проживают тут же. Преимущество — быстрая окупаемость (около 3-5 лет) и небольшие начальные инвестиции (в разных регионах от 1,3 до 2,5 млн рублей).
2. Таунхаус. Сравнительно новый тип доходного дома. Представляет собой жилье с отдельным входом. Вложения тут нужны большие — от 8-10 млн и более. Окупаемость — от 5 лет.
3. Мини-отель. Жилье обычно сдается на менее длительный период, чем в других типах домов. Чаще всего хозяева получают приличный доход от дополнительных услуг — спа-салона, проката велосипедов/самокатов, массажного кабинета, кафе и т. д.
4. Многоквартирный доходный дом. По сути, обычный жилой дом, но все квартиры в нем не продаются, а сдаются в аренду. Доходность составляет около 5 % годовых.
5. Хостел — сегодня пользуется просто бешеной популярностью. Проживающие размещаются по несколько человек в комнате, по факту им предоставляется только койко-место. Первоначальные инвестиции самые доступные — от 500-600 тыс. рублей, а окупится такой бизнес примерно за 1-2 года.

Доходный дом как бизнес: а стоит ли?

Если вас заинтересовал доходный дом как бизнес, хотим рассказать кратко, какие плюсы и минусы, особенности нужно учесть, чтобы не прогореть.

Плюсы ведения такого бизнеса:

1. Получение пассивного дохода. Для многих именно этот плюс перевешивает все минусы: вам не нужно ходить на работу, беспокоиться, не уволят ли. Вложились на начальном этапе — нашли жильцов — получайте доходы.
2. Низкая конкуренция. Доходные дома хоть и распространены в нашей стране, но спрос на жилье в аренду есть всегда, а во многих городах он растет гораздо быстрее предложения. Если вы проживаете в крупном городе, райцентре, курортном поселке или городке, этот бизнес точно будет выгодным.
3. Простое управление доходным домом. Вам не нужно искать поставщиков продукции, что-то производить и искать продавцов. Схема доходного дома как бизнеса предельно простая и не требует сложных расчетов.
4. Легко погашать кредит на бизнес. Если для первоначальных инвестиций вы использовали заемные деньги, то погашать такой кредит будет просто — плату можно вносить из денег, получаемых от жильцов в счет оплаты аренды. Это стабильный доход, так что просрочек и неуплаты по займу можно не бояться.

Есть ли минусы у этого бизнеса? Конечно, и без них не обошлось:

• Кредит все же — всегда риск. Если вы где-то просчитаетесь, можно попасть в долговую яму. Поэтому заранее составляйте бизнес-план доходного дома, и только после учета всех рисков берите заём.
• Риски неуплаты. Не все жильцы ответственно относятся к моменту оплаты, поэтому платежи могут задерживаться, задерживая и выплату кредита, например, снижая доходность и увеличивая срок окупаемости.
• Проблемы с соседями. Сегодня ведется настоящая борьба с хостелами: не все хотят видеть толпы гостей неподалеку от постоянного места проживания. Так что заранее продумайте, как, например, улучшить шумоизоляцию и снизить вероятность возникновения препираний с соседями.

В целом же процесс создания такого бизнеса выглядит примерно так:

1. Выбирается место, где будет будущий доходный дом. Лучший вариант — неподалеку от хороших транспортных развязок, остановок, деловых центров или заводов.
2. При строительстве с нуля нужно продумать планировку. Что это будет — хостел, мини-гостиница, таунхаусы?
3. Берется кредит на стройку или покупку готового здания.
4. Готовая недвижимость оснащается всем необходимым, чтобы пройти проверку пожарной безопасности. Также устанавливается техника, мебель.
5. Даются объявления об аренде жилья, ищутся жильцы, происходит заселение.

Мы выяснили, что значит доходный дом, какие типы таких домов бывают и выгодно ли начинать бизнес в этой сфере. Теперь решение за вами — начинать бизнес, брать кредит или оставить эту идею. Просчитайте все риски заранее, составляйте бизнес-план и решайтесь!

Что такое доходные дома в современной России?

victor zastol'skiy/Fotolia

Когда говорят о доходных домах, могут иметь в виду и коммерческие проекты, которые создаются с целью получения прибыли, и государственный социальный проект, цель которого – обеспечить граждан России жильем. Эксперты рассказывают об обеих сторонах вопроса

Отвечает вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко:

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится не с целью продажи в нем квартир, а с целью сдачи их в аренду. Такой бизнес может быть теоретически интересен инвесторам как способ диверсификации вложений. Но в последнее время во многих регионах страны рынок аренды жилья падает.

Это связано как с тем, что падают реальные доходы людей, так и с тем, что в регионах с перегретым рынком многие застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки и, как следствие, арендный платеж становится сравним с платежом по рассрочке или ипотеке. Если эти две цифры сближаются, большинство людей предпочтут выплачивать деньги уже за свое жилье.

Такие проекты есть во многих городах России, но они не массовые. В среднем в каждом миллионнике будет не более десятка-полутора таких домов.

Что такое социальное жилье и для кого оно?

Как получить субсидию на покупку жилья?

Преимущество аренды жилья в доходном доме может заключаться в более высоких стандартах обслуживания и в наличии дополнительных «гостиничных» сервисов, например уборки квартир. Все это создает более комфортную среду для проживания. Но здесь все очень индивидуально и, конечно же, зависит от конкретного владельца того или иного доходного дома.

Отвечает директор ГАУ «Технопарк в сфере высоких технологий «ИТ-парк» Антон Грачев:

Я работаю в ИТ-парке Набережных Челнов (республика Татарстан). Это государственная организация, которая помогает развиваться компаниям в сфере информационных технологий. К нам на работу приезжают из разных регионов России и остаются на довольно продолжительное время. Поэтому возникла необходимость в обеспечении жильем иногородних работников.

В сентябре 2013 года наша компания обратилась к руководству республики Татарстан с предложением о строительстве арендного дома для иногородних сотрудников ИТ-парка. В этом вопросе нас поддержали, и началось строительство двухподъездного десятиэтажного дома, рассчитанного на 118 квартир.

Уже 1 сентября 2014 года в него заехали первые жители.

Дом официально принадлежит Государственному жилищному фонду РТ (далее ГЖФ) и построен специально для нас. Иногородние сотрудники нашей компании снимают там квартиры. Стоимость аренды на 30% ниже рыночных.

Так, однокомнатную можно арендовать за 7 тысяч рублей (в нашем городе в среднем можно снять за 10-11 тысяч). Двухкомнатная стоит 9 тысяч рублей (в городе – 15-17 тысяч). При этом все квартиры полностью меблированы: есть вся необходимая бытовая техника, все в новом состоянии.

Плата за ЖКУ осуществляется исключительно исходя из потребленных ресурсов: счетчики в автоматическом режиме передают данные в УК.

И одна из особенностей нашего IT-дома (так мы его называем) – доступ в квартиры осуществляется только по отпечаткам пальцев, то есть у жильцов даже нет ключей. Имеется охрана, видеонаблюдение – территория ограждена.

Выгодно ли это с точки зрения инвестора, сказать не могу. Этот вопрос нужно адресовать в ГЖФ, который является собственником дома.

Но для нас, компании, для которой был построен дом, это очень выгодный и удобный вариант. Во-первых, цена. Во-вторых – это новый и современный дом рядом с самой работой. В-третьих, соседи – это твои же коллеги. На сегодняшний день все квартиры в IT-доме заняты нашими сотрудниками (люди, не работающие в ИТ-парке, получить квартиры в этом доме не могут).

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Отвечает президент ГК «Премьер», председатель Комитета по строительству «Опоры России» Николай Циганов:

• Разберемся с понятиями, существующими сегодня в рамках данного вопроса.
• Социальный наем – это гарантированное государством жилье с низкой платой за наем, при этом доступное ограниченное кругу граждан и в 99% случаев крайне низкого качества (либо это уже изношенный существующий фонд, либо новый, но возведенный из дешевых материалов в связи с недостаточностью бюджетного финансирования), в том числе аварийное.
• Коммерческий наем – это более качественное жилье с неограниченным формально кругом возможных нанимателей, но без всяких гарантий по срокам найма и соблюдению прочих обязательств со стороны наймодателя, а также, безусловно, дорогое жилье (сопоставимое по размерам ежемесячных платежей с платежами по ипотечным кредитам).

На сегодняшний день бOльшая часть населения страны не имеет возможность воспользоваться ипотечными продуктами (врачи, учителя, молодые специалисты, молодые семьи и т.д.). При этом эти граждане не попадают под категорию малоимущих, потому что их доход выше прожиточного минимума, а снять в аренду коммерческое жилье сопоставимо по сумме с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту.

Арендное жилье или доходные дома – это часть жилищного фонда социального использования, подлежащее особому механизму создания, управления и учета наемных домов социального использования. Главной особенностью является то, что собственником жилых помещений в одном наемном доме может выступать только одно лицо.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а так же по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования (это новая форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года).

Наемные дома социального использования, как равно земельные участки, определенные для строительства доходных домов, и жилые помещения в таких домах не могут быть переведены в иной статус. Граждане снимают такое жилье без права выкупа.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Агентство ипотечного жилищного кредитования в рамках нового закона реализовало три пилотных проекта. Были построены жилые дома в городе Новосибирске, Арзамасе и Республике Алтай. Пока эти проекты сложно назвать доходными домами, так как стоимость аренды помещений практически равна коммерческим ценам найма в этих городах.

Выгодно ли это для инвесторов? Потенциальный инвестор сможет увидеть экономическую выгоду в том случае, когда сократится срок окупаемости проектов.

На сегодняшний день при кредитной ставке в 11% годовых окупаемость проекта строительства и реализации доходного дома составляет около 18 лет.

Если снизить процентную ставку по кредиту до 5-6% годовых, то окупаемость проекта упадет до 8-10 лет, и это уже более реальная цифра. На такие сроки окупаемости проектов по созданию доходных домов уже можно привлечь инвесторов.

В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах? Наниматель, пожелавший снять квартиру в доходном доме, получает очевидное преимущество проживать в комфортных условиях при минимальных затратах.

Кроме этого, он получает возможность накопления денежных средств, которые сможет реализовать в других отраслях экономики, обеспечивая свои потребности.

У желающего проживать в доходном доме, взаимоотношения с наймодателем максимально формализованы – автоматически отпадает необходимость общаться лично с хозяйкой квартиры, терпеть некоторые неудобства при её визитах, смущаться при передаче денег, а главное, гражданин защищен от незаконного выселения, что часто происходит на существующем теневом рынке коммерческого найма жилья. Также наниматель имеет возможность получения льгот и компенсаций по найму жилья в рамках отдельных региональных программ.

1. Не пропустите:
2. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
3. Как обезопасить сделку при покупке квартиры в новостройке?
4. Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
5. В чем подвох низкой цены апартаментов?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что такое доходные дома

Доходный дом — многоэтажное здание, по типу современных гостиниц, но нацеленное на длительное проживание постояльцев. Феномен доходного дома появился в 18 веке, но наибольшее распространение получил в 19 веке и был популярен вплоть до начала Первой Мировой Войны.

Важно отметить, что до сих пор за границей доходные дома считаются одними из самых прибыльных и эффективных в плане использования недвижимого имущества. След в истории доходных домов столь значителен, что схожим понятием обозначают архитектурный стиль Западноевропейских стран позапрошлого века.

В царской россии

Первое появление доходных домов в России датируется концом 18 века. Ряд домов вырос на московской Ильинке по заказу богатых купцов Калинина и Павлова с целью пополнить состояние. Занимался проектировал некий мастер Казаков.

Богатеи не пожалели денег на хорошую отделку, поэтому доходные дома вышли настоящим произведением искусства. Здания вместили в себя торговые ряды и жилые комнаты для сдачи в наем.

ВНИМАНИЕ! Именно с конца 18 века начинается своеобразная традиция доходных домов — оставлять первые этажи для торговых и складских нужд, остальные презентовать постояльцам. Причем, состоятельные жильцы из-за скупости хозяина могли доплачивать за этаж повыше и с лучшим видом.

Аналогично Калинину строительством занимался О.С. Бове. Он поспособствовал в расширении книжного бизнеса для купца Глазунова. И, следую нарождающейся традиции, первые этажа так же были отданы под книжные лавки.

За свое время существования доходные дома строились в абсолютно разных стилях. Из самых популярных стилей можно отметить модерн, неорусский стиль или же неоклассика. Во многом архитектура зависит от состоятельности заказчика и будущих постояльцев.

В доходные дома вкладывались не только богатейшие лица страны, но и служители церкви, организации и прочие объединения. Соответственно, от этого зависит и контингент, который снимет комнату или квартиру в доме.

Особую популярность доходные дома приобрели в Петербурге. Частично, развитию способствовал административный аппарат: оперативно решались вопросы с подведением коммуникаций, благоустройством улиц, рядом с которыми обустроен дом.

К слову, обеспеченные жильцы совершенно не заботились о бытовых проблемах. Все вопросы решались исключительно владельцем доходного предприятия. У знати и военных доходные дома получились наивысшую популярность, позволяя со всеми удобствами перемещаться по стране. Конечно, тяжело найти доходный дом в захолустье, но в городах-столицах регионов жить можно было с комфортом.

Постоялец при заезде в доходный дом проходил регистрацию в полиции и затем просто оплачивал ежемесячное проживание. Причем, владелец не имел права выгнать жильца, если тот вносил стабильную плату. К услугам граждан же был обширный список доходных домов на любой кошелек.

Конкуренция, как ни странно, привела к банкротству многих доходных домов. Отметим, что прибыль подобных гостинец была крайне высокая. Большую прибыль приносили незащищенные слои населения: студенты, бедняки, маргинальные слои общества.

Доходные дома для таких граждан представляли собой убогие, маленькие «ночлежки» с минимальным набором удобств. Часто картонные перегородки между комнатами, кухня и санузел совмещенные.

Несмотря, на развитие нового вида бизнеса пик популярности пришелся на конец 19 века и пришел к упадку после революции 1917 года. После переломного момента в истории страны доходные дома были расформированы и стали прототипом современных коммунальных квартир.

Современное состояние

Инвестирование в недвижимое имущество по-прежнему остается самым стабильным сохранением денег для граждан. При современном пресыщении рынка жилья развитие доходных домов позволит создать конкуренцию и существенно снизить стоимость жилья.

При активном строительстве доходных домов многие граждане смогут исполнить свою мечту: переехать в комфортные условия из старого жилья, переселить детей в отдельную квартиру и т.д.

Конечно, это по сути аренда на длительный срок, но как первый шаг в улучшении жизни граждан и дополнительного дохода государства.

В конце «нулевых» Государственная дума предложила возродить идею доходных домов. Многие члены правительства согласились с инициативой. Подобный проект планировалось осуществить в Нижнем Новгороде.

Для новостроек даже был определен контингент — молодые семьи до 30 лет. Средняя стоимость жилья без коммунальных платежей устанавливалась в районе 15.000 рублей.

ВНИМАНИЕ! В Москве действует доходный дом для иностранных граждан со средней ценой в 20.000 долларов.

В конечном итоге все задумки остались в виде планов и проектов. Справедливости ради, стоит сказать, что в Ростове есть несколько доходных домов премиум класса. И пользуется огромной популярностью. Но это капля в море по сравнению с общим состоянием доходных домов в России.

Причины неэффективности

Некоторые специалисты отмечают следующие причины из-за которых в России не развито строительство доходных домов. В отличии от европейских стран, где этот бизнес крепко стоит на ногах.

• Отсутствие моментальной прибыли. Для современных бизнесменов отсутствие дохода «здесь и сейчас» критический важный фактор нежелания вкладываться в доходные дома. Среднее время для окупаемости здания — 10 лет.
• Искусственный рост цен на недвижимость. В целом на гражданина России приходится меньше жилья, чем гражданина Европы. Это способствует необоснованному росту цен на недвижимость и не желание вкладываться в доходные дома, как не прибыльный бизнес.
• «Ипотечная» направленность рынка. К сожалению, государство охотней выдает деньги на ипотечные займы, вместо строительства доступного, социального жилья или погашения хотя бы части аренды жилья.

Граждане вступают в долгосрочные платежные отношения, часто не имея возможности просто вносить суммы по кредиту на жилье. Формирует своеобразный замкнутый круг, когда поддержка государства малоимущих слоев населения провоцирует последних вступать в ипотечную зависимость.

ВАЖНО! Некоторые специалисты полагают, что строительство доходных домов в современных реалиях экономически убыточно изначально. Со временем подобные здания способствуют развитию маргинальной прослойки общества и прекращению в трущобы.

Плюсы

Не смотря на безрадостную перспективу развития доходных домов, рассмотрим очевидные плюсы, которые может принести подобный вид жилья:

1. Организатор рабочих и бытовых процессов доходного дома одновременно и владелец здания. Он заинтересован в эффективной работе и получении прибыли, в отличии от обычных домов, где управлением могут заниматься несколько организаций.
2. Квартиросъемщик сможет подобрать жилье по нраву и достатку. Не нужно вести бесконечную войну с коммунальными и прочими службами. Это способствует появлению у каждого доходного дома постоянной клиентуры.
3. При временных денежных трудностях можно взять жилье подешевле. При увеличенном достатке — апартаменты посолиднее. Таким образом формируется постоянная прослой граждан в каждом отдельном доме.
4. Жилец полностью избавляется от обязанностей решать вопросы по управлению домом.
5. В целях повышения репутации и увеличения прибыли владелец будет делать все возможное дабы обезопасить постояльцев. Пьяные драки или громкие песни со стороны улицу пресекаются на корню.