Прошлый год был рекордным для банков, ипотечный кредит был выдан фактически каждому 100-му жителю России. Текущий год принес изменения как на строительный рынок, так и в сферу кредитования. Мы расспросили экспертов о том, как эти изменения повлияют на ипотечное кредитование в следующем году.
Состояние ипотечного кредитования в 2018-2019 годы
Ипотека уже считается своего рода локомотивом банковской системы. Это кредиты, которые выдаются под залог и на длительный срок по ставкам выше ставок по вкладам. То есть, для банков это неплохая возможность «играть по долгому», получая практически гарантированный доход в течение 20-30 лет с каждого заемщика.
Центробанк поддерживает эту идею, поддерживая развитие ипотечного кредитования в России. Результаты уже есть: 2018 год стал рекордным для этого сегмента.
Ипотечное кредитование в 2018 году показало впечатляющие результаты:
То есть, за год банки смогли выдать столько ипотечных кредитов, что практически удвоили общую сумму задолженности заемщиков. Другая примечательная цифра – это ставка, она впервые за все годы стала ниже 10% годовых.
Причин, по которым банковский сектор в прошлом году показал такой небывалый рост ипотеки, было несколько.
Во-первых, это стабильные цены на жилье. Застройщики, зная, что с 1 июля 2019 года придется переходить на проектное финансирование, они нарастили предложение. И даже увеличившийся спрос не способствовал росту цен – они выросли на 4%, примерно, как инфляция.
Во-вторых, это низкая процентная ставка. Здесь, кроме прочего, есть заслуга Банка России, который до осени активно снижал ключевую ставку.
В-третьих, свою роль сыграл запуск льготных программ кредитования для семей с детьми. Но куда больший объем кредитования по программам пришелся на 2019 год.
Текущий, 2019 год начался с мрачных прогнозов касательно ипотеки: Центробанк с сентября 2018-го начал повышать ключевую ставку, а в обратном направлении процесс был запущен лишь к осени.
Но еще больше скепсиса у представителей отрасли было из-за вступления в силу с 1 июля 2019-го нового порядка финансирования долевого строительства.
Напомним, теперь застройщики при долевом строительстве обязаны открывать специальный эскроу-счет, на котором деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства.
Финансировать расходы по строительству компаниям приходится за счет кредитов.
Уже сейчас можно утверждать, что большая часть негативных прогнозов оказались не очень точными:
- Банк России начал снижать ключевую ставку с июня 2019 года, сейчас она составляет 6,5% – что соответствует «докризисным» цифрам;
- переход на эскроу-счета не был резким – все дома, которые построены минимум на 30%, и в которых продано минимум 10% квартир, можно достраивать по старым правилам;
- в 2019 году была расширена программа льготной ипотеки – процентная ставка в 6% теперь гарантируется на весь срок кредитования для любой семьи, которая имеет право на такой кредит.
Кстати, банки конкурируют за таких клиентов – на данный момент самую низкую ставку предлагает Промсвязьбанк, это 4,5% годовых. Сбербанк, ВТБ и многие другие предлагают от 5 до 6% годовых.
Но ставки упали и для «обычных» клиентов. Так, по данным за сентябрь средневзвешенная ставка упала до 9,68% годовых – это практически уровень 2018 года.
Если учесть, что Центробанк снизил ключевую ставку до 6,5% годовых и намерен провести еще некоторое снижение, 2019-й по объему выданных кредитов вполне может догнать прошлый год.
Что будет с ипотекой в 2020 году – официальный прогноз
Ипотечное кредитование вписано в национальный проект «Жилье и городская среда» – это один из ключевых элементов проекта, наряду с планами увеличить ввод жилья и обеспечить им максимум семей.
Основными целями в рамках национальных проектов стали уровень процентной ставки и количество выданных кредитов:
- ставка должна будет составить в 2020 году значения в 8,7% годовых – с дальнейшим снижением до 7,9% к 2024 году;
- количество выданных кредитов должно составить в 2020 году 1,57 миллиона, а к 2024 году – 2,26 миллионов.
Кроме прочего, власти намерены переориентировать значительную часть ипотечного кредитования в сторону первичного жилья (цифра по таким кредитам даже вынесена в отдельный план).
В «Единой России» уверены, что это позволит развиваться жилищному строительству. Как говорит ответственный за общественный контроль над этим нацпроектом внутри партии, член Высшего совета Партии «Единая Россия» Антон Мороз, кроме прочего, нужно развивать и индивидуальное строительство:
Что касается процентной ставки по ипотеке, за 2019 год согласно паспорту нацпроекта, она должна составить 8,9% годовых. Год уже заканчивается, но цифры в статистике Центробанка далеки от этого – ставка пока составляет 9,68% годовых, а в первой половине года доходила до 10,5%.
Очевидно, что план на текущий год выполнен не будет, но чего ждать от 2020-го? Антон Мороз считает, что рынку поможет дальнейшее снижение ключевой ставки:
Ипотечный кредит – это долгосрочный инструмент для банка, но в этом кроются серьезные риски. Ни банк, ни сам заемщик не могут быть уверены, что в ближайшие 15-20-30 лет у него будет работа с доходами, которые позволят выплачивать кредит.
Аналитики уже неоднократно предупреждают о «новом ипотечном пузыре», который надувается уже в России. Цифра в полтора миллиона кредитов за год означает, что банки максимально снижают свои требования к заемщикам – иначе их просто некому будет брать.
Но, как считает Мороз, рынок уже достаточно сузился, чтобы отбросить потенциальных заемщиков с низкими доходами:
Кстати, в «Единой России» тоже понимают, что планы 2019 года уже не реализовать. Антон Мороз говорит, что строительный комплекс должен обеспечить 88 миллионов квадратных метров жилья в текущем году, и, чтобы это жилье было кому покупать, ставка по ипотеке должна снижаться.
Неофициальные прогнозы
Вопреки пессимистическим прогнозам, что озвучивались в начале года, к настоящему моменту ипотечное кредитование в стране снова растет, о чем отчитывается Центробанк:
Можно заметить, как ипотечное кредитование начало расти с июля 2019-го, когда банки положительно оценили первый сигнал – снижение ключевой ставки. Кроме того, появилось понимание, что большая часть жилья в новостройках все еще продается по старым правилам (и, соответственно, по старым ценам).
Основную роль в дальнейшем изменении ставок будет играть политика Центробанка, уверены эксперты. Так, Елена Балашова, директор, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» ГК SRG, говорит, что очередная волна снижения ставок приведет, скорее, к росту числа обращений за рефинансированием ипотеки:
Действительно, на рефинансирование приходится достаточно большая доля из всех выданных кредитов. Эти кредиты не меняют статистику по общей сумме задолженности – долг просто переходит из одного банка в другой.
Кстати, большинство банков не выдают рефинансирование на выданные у них же кредиты, их предлагают только клиентам других банков. «Своим» же клиентам обычно предлагают специальные программы по снижению ставки (но без заключения нового ипотечного договора).
Что же касается возможного роста числа просроченных кредитов, то такие риски остаются достаточно серьезными. Так, в России уже несколько лет подряд не растут реальные доходы населения – при этом резко возрос объем выданных кредитов. В результате заемщики все большую часть доходов вынуждены отдавать на обслуживание долгов.
По ипотечным кредитам риски, конечно, ниже, чем по потребительским благодаря залогу недвижимости, но массовые дефолты заемщиков банкам точно не помогут. Эксперты видят угрозу, если государство будет бездействовать дальше. Ведущий аналитик QBF Олег Богданов говорит, что продолжение падения реальных доходов населения ставит под удар весь кредитный рынок:
Однако позиция Банка России пока неизменна, и она соответствует целям в национальных проектах – ипотечное кредитование должно и дальше расти.
Оправдаются ли опасения по поводу «ипотечного пузыря», покажет время, но на ближайший год эксперты не делают настолько мрачных прогнозов.
Стоит ли брать ипотеку сейчас?
Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, как сказано выше, в октябре опустилась до 9,68% годовых. Это не рекорд – в прошлом году ставки были еще ниже, но у отдельных банков можно найти весьма интересные предложения.
После того, как Центробанк опустил ключевую ставку с 7 до 6,5%, достаточно быстро банки пересмотрели свои кредитные предложения, снизив ставки по кредитам (и заодно по вкладам).
Например, ВТБ теперь предлагает базовую ставку по ипотеке 8,6% годовых, а ставка по рефинансированию составляет 9% годовых. Эта ставка доступна лишь при оформлении комплексного страхования (объект недвижимости, права на него, жизнь и здоровье заемщика). Без страховки ставка будет больше на 1%.
Другие банки не отстают – базовые ставки составляют от 8,2% годовых (это Россельхозбанк). Но все дополнительные условия остаются, это первоначальный взнос от 20%, оформление страховки и т.д.
Целевой уровень ставки – 8% годовых, такой ориентир озвучивал президент России. Примерно то же следует и из национального проекта до 2024 года (там ставка будет 7,9%).
То есть, если заемщик сможет найти ставку около 8% годовых, то такой кредит стоит оформлять – меньше ставка уже не будет, если он не попадает под льготную программу.
По программе условия еще более интересные: самая низкая ставка составляет всего 4,5% годовых – ее предлагают Промсвязьбанк и банк «Возрождение». Другие банки установили ставку чуть выше, но у них надбавка на отсутствие страховки будет меньше.
Поскольку федеральные субсидии банкам на компенсацию разницы по процентам рассчитываются, исходя из ключевой ставки Банка России, еще ниже ставка вряд ли будет – и таким заемщикам стоит оформлять кредит уже сейчас.
Что касается цен на жилье, оно постепенно дорожает – по мере того, как застройщики завершают старые проекты и начинают новые, уже по новым правилам. По оценкам экспертов, «запаса» уже начатых домов хватит на 2-3 года, это и будет своего рода переходный период.
Резюмируя, можно сделать такой вывод:
- тем, кто попадает под семейную ипотеку – кредит можно брать уже сейчас, дешевле 4,5% годовых он вряд ли станет;
- тем, кто рассматривает обычную ипотеку, стоит ориентироваться на цифру в 8% годовых. Такую ставку можно получить, например, по совместным проектам банков и застройщиков;
- непосредственно цены на жилье будут расти – пусть не очень быстро, но поводов для снижения у них точно нет.
Что будет с ценами на жилье после продления льготной ипотеки?
После 1 июля стоимость первичной недвижимости сильно вырастет пресс-служба компании «Страна Девелопмент»
Эксперты компании «Страна Девелопмент» рассчитали, сколько можно сэкономить на покупке квартиры до 1 июля. Как рассказали URA.RU в пресс-службе девелопера, специалисты дали несколько советов, как можно сократить переплату по ипотеке.
«Если смотреть в краткосрочной перспективе, то в первые месяцы [после продления льготной ипотеки], скорее всего, цена заморозится, так как застройщик будет максимально стараться снизить „шоковый“ эффект для покупателей. А вот в долгосрочной — стоимость недвижимости с большой долей вероятности продолжит расти, ведь растет и себестоимость строительства», — говорит директор по продажам «Страна Девелопмент» Ирина Михайлова.
Изменение цены можно отследить на примере квартиры площадью 60 кв. м в одном из жилых комплексов «Страны Девелопмент», приобретенной на первичном рынке в кредит на 20 лет с первоначальным взносом в 15%. Пару лет назад на старте продаж такое жилье стоило 2,69 млн рублей. При ипотечной ставке ежемесячный платеж составлял 22 521 рубль, а переплата — 3,13 млн рублей.
После введения льготной ипотеки в 2020 году такие квартиры подорожали на 1,3 млн рублей. При этом ежемесячный платеж сохранился с разницей в 1 тысячу рублей, а переплата уменьшилась на 1,1 млн рублей.
«После продления программы льготной ипотеки ставка по кредиту составит 7%, к моменту сдачи дома увеличится стоимость квадратного метра. Это приведет к росту ежемесячного платежа и переплаты по кредиту — стоимость составит 4,09 млн рублей, платеж поднимется до 26 670 рублей, а переплата будет равна 2,96 млн рублей», — сообщает пресс-служба «Страны Девелопмент».
Согласно статистике «ДОМ.РФ», срок погашения ипотеки на 20 лет составляет всего 7—9 лет. В таком случае, покупая квартиру за 4,09 млн рублей по льготной ипотеке под 6,5%, при досрочном погашении кредита в течение трех лет с ежемесячным платежом по 30 тысяч рублей, можно сэкономить 519 тысяч рублей.
Еще один способ сэкономить семейный бюджет — покупка квартиры на старте продаж. В тюменском ЖК «Колумб» от «Страны Девелопмент» началось строительство нового дома. Цены начинаются от 1,99 млн рублей. При покупке квартиры в жилом комплексе сейчас выгода может составить до 600 тысяч рублей, в зависимости от квадратуры.
Ипотечные брокеры компании помогут рассчитать все платежи
пресс-служба компании «Страна Девелопмент»
Узнать больше о жилом комплексе и специальных предложениях можно на сайте strana.com. Рассчитать платежи по ипотеке помогут брокеры «Страна Девелопмент» по телефону: +7 (3452) 61-30-30.
На правах рекламы
Аналитики прогнозируют рост ставок по ипотеке
МОСКВА, 2 июня — ПРАЙМ. К концу 2021 года ставки по ипотечным кредитам вырастут до 9-9,5% годовых.
По мнению аналитиков, увеличение стоимости кредитов на жилье будет связано с удорожанием фондирования для банков и трансформацией госпрограммы льготной ипотеки на новостройки.
Об этом сообщает РБК со ссылкой на обзор Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА).
Как отмечают эксперты, в основном 2020 год был удачным для российского ипотечного рынка, и большинство банков рассчитывают удерживать эту планку. Агентством было опрошено 23 кредитные организации (27% от общего ипотечного портфеля), и значительная часть игроков отметила, что заинтересованы в повышении рентабельности бизнеса в этом году именно за счет ипотеки.
ЧТО БУДЕТ ПОДТАЛКИВАТЬ ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ВВЕРХ?
Основной фактор, который будет влиять на стоимость кредитов для потребителей, — политика Банка России. Аналитики АКРА считают, что ключевая ставка ЦБ к концу 2021 года увеличится еще на 0,75 п.п., до 5,75%, и поэтому банкам придется повышать и ставки привлечения средств клиентов.
Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова отмечает, что следует учитывать отмену самой льготной ипотеки и повышение макропруденциальных надбавок по наиболее рискованным ипотечным кредитам, выданным с 1 августа. «В совокупности вышеперечисленные факторы могут привести к росту ставок до уровня 9-9,5%», — сказала она.
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставкам до 6,5% была запущена в России в конце апреля 2020 года для поддержания спроса на покупку жилья у застройщиков, она продлена до 1 июля 2021 года.
Эксперты АКРА указывают в обзоре, что программа рассматривалась как «универсальное антикризисное решение», однако в итоге имела и негативные последствия. Например, привела к заметному росту цен на жилье и увеличению сроков кредитования заемщиков. Остудить рынок может только регулятор, заключают эксперты.
Шаг в эту сторону уже сделан: с 1 августа российские банки должны будут формировать более высокие надбавки при выдаче ипотеки.
Директор по банковским рейтингам НРА Константин Бородулин говорит о том, что «Банк России открыто заявляет о «перегретой ситуации» в ипотеке, и ужесточение требований в конечном счете отразится на кредитной политике банков». Он допускает, что до конца года разница между средней ставкой по ипотеке и ключевой составит 2,5-3,5 п.п. По данным ЦБ, на 1 мая средняя ставка по ипотечным и жилищным кредитам составила 7,3% при ключевой 5% годовых.
ПОСЛЕДСТВИЯ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ
Аналитики АКРА говорят о том, ограничение срока действия льготных программ породило всплески кредитных выдач и роста цен.
Они прогнозируют очередной такой пик в мае-июне этого года, поскольку россияне стараются успеть взять ипотеку по низкой ставке до окончания программы.
«Вопрос продления льготного режима все еще обсуждается, но решение, скорее всего, будет принимать президент», сказал в мае замминистра финансов Алексей Моисеев.
В марте председатель Банка России Эльвира Набиуллина не исключила возможность того, что льготная ипотека может быть сохранена в 24 регионах страны — там, где цены на недвижимость выросли не так сильно. Если программу продлят в таком формате, разброса ставок между «льготными» регионами и остальными не возникнет, считает Носова.
Она подчеркнула, что «доля таких регионов в ипотечном жилищном кредитовании незначительна, основная часть приходится на Москву и Санкт-Петербург, а также ряд городов-миллионников», а также выразила сомнение в том, что в «льготных» регионах вырастет спрос на ипотеку за счет заемщиков из других субъектов.
Выше некуда. Продолжит ли жилье дорожать, а ипотечные ставки — падать?
В правительстве снова обсуждают вопрос о продлении программы льготной ипотеки на новостройки. Что будет происходить со ставками и ценами на недвижимость, когда она закончится?
На аномальный рост цен на недвижимость в России уже обратили внимание на самом высоком уровне.
Российский президент Владимир Путин поручил разобраться c возникшими дисбалансами на рынке жилья: высокий спрос на квартиры при низких темпах застройки в отдельных регионах, дескать, привел к существенному росту цен. В результате доступность жилья для людей не увеличивается, даже несмотря на льготные ипотечные программы.
В среднем цены на новостройки в 2020 году выросли примерно на 10–20% в зависимости от сегмента, следует из данных аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». На вторичном рынке рост цен за 2020 год составил 16% — это рекордный годовой прирост после 2008 года.
Основным драйвером роста цен на недвижимость стала льготная ипотека на новостройки под 6,5%. Она была запущена во время первой волны пандемии и должна была поддержать застройщиков и увеличить доступность жилья для россиян. Первая задача была выполнена, а вот вторая оказалась под вопросом.
Еще в ноябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина обратила внимание на то, что из-за роста цен доступность жилья вообще может упасть, и призвала вовремя завершить программу.
Тем не менее в правительстве обсуждают продление госпрограммы до конца текущего года, и, по информации «Интерфакса», ЦБ может согласиться с этим при условии модификации льготы.
Пока льготная ипотечная программа для новостроек действует до 1 июля 2021 года, однако изначально она должна была закончиться в октябре 2020-го.
«Это и разогнало спрос, поскольку люди торопились взять кредит, пока действует сниженная ставка.
Девелоперы воспользовались ситуацией и начали повышать цены», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Цены на новостройки потянули за собой и цены на вторичном рынке.
Еще один фактор разгона цен — рост инвестиционного спроса, отмечает Репченко. Из-за низкой ключевой ставки депозиты стали невыгодны, и люди стали искать другие способы вложить и приумножить свои средства. Недвижимость традиционно воспринимается как одна из самых надежных альтернатив вкладам.
Цены выше некуда
Первые признаки снижения спроса на недвижимость были заметны уже в конце прошлого года — сделок было все еще больше, чем в тот же период 2019 года, но меньше, чем в сентябре — октябре. Это связано как раз с тем, что покупатели, которые планировали покупку новой недвижимости, поторопились выйти на сделку еще до первоначального дедлайна госпрограммы.
Случившийся перегрев цен при снижении доходов населения сдержит дальнейший рост цен, считает Олег Репченко. «Поэтому, даже несмотря на продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года, вряд ли стоит ожидать такого роста цен. Возможна даже некоторая коррекция — не более 5—10%», — отмечает он.
Участники рынка ожидают, что по окончании действия госпрограммы спрос переориентируется с новостроек на «вторичку». Это произойдет еще и потому, что купленные в инвестиционных целях квартиры начнут выставлять на продажу, поясняет директор департамента розничных продуктов банка «Абсолют» Виталий Костюкевич.
Однако на вторичном рынке жилья потенциал для дальнейшего столь существенного роста цен тоже исчерпан, считает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. «В нынешнем году цены будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас.
Возможны лишь небольшие колебания, не более 5%, причем как в сторону их повышения, так и в сторону снижения», — добавляет он.
Ставки достигли дна
В 2020 году средние ставки по ипотеке в России впервые опустились ниже 8%. На 1 декабря средневзвешенная ипотечная ставка, по данным ЦБ, опустилась до 7,38% годовых. Этому способствовали как льготные ипотечные программы, так и снижение ключевой ставки до рекордно низких значений.
Эксперты в целом не ожидают дальнейшего снижения как ключевой, так и ипотечных ставок в 2021 году. «С учетом роста стоимости заемных средств на рынке, равно как и с учетом роста темпов инфляции, снижение ключевой ставки вряд ли предвидится.
Ставки достигли своего дна и дальше снижаться не будут, а в случае закрытия госпрограммы средневзвешенная ставка по рынку вырастет в любом случае», — говорит Костюкевич.
Директор департамента розничных продуктов «Абсолюта» допускает локальные снижения ставок в рамках промоакций отдельных банков, но в целом ставки останутся на текущем уровне или немного вырастут, в пределах 0,5—0,7%.
Евгения ОГУРЦОВА, Banki.ru
«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
Во время выступления на ПМЭФ-2021 в пятницу, 4 июня, президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. При этом ставка по кредиту должна подняться до 7%, а кредитный лимит — уменьшиться до 3 млн, эта сумма будет одинаковой для всех регионов.
«На федеральном уровне принято своего рода компромиссное решение, которое, по первоначальной задумке, должно удовлетворить все заинтересованные стороны (как строительный блок, так и Центробанк) и при этом поддерживать региональные рынки. Насколько это удастся — покажет время», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Опрошенные Forbes участники рынка единодушны в своих прогнозах по поводу роста цен. «Ослабление спроса, похоже, не будет, — говорит инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. — Цены еще вырастут». Наиболее активно будут дорожать наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей.
«Динамика роста цен на доступный формат жилья будет выше, чем на средний и высокий на фоне новых стимулирующих мер», — рассуждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
«Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Цены, безусловно, продолжат расти. Увеличение прайса на 4-5% относительно текущего уровня вполне возможно», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, на это также будет влиять рост цен на материалы и топливо, дефицит рабочих рук.
Есть и другие тревожные новости. «Люди, которых привлекла низкая ипотечная ставка, под влиянием эмоций приобрели объекты в новостройках, а спустя полгода или год осознали, что не могут обслуживать кредит.
И сейчас на рынок выходит большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, так как цены были очень высоки и прирост стоимости не такой существенный с точки зрения инвестиций, а именно в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, даже по низкой ставке.
И это проблема», — сетует директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева.
Какое жилье теперь можно будет приобрести по льготной ипотеке?
Для жителей столичных регионов вариантов не так много. По мнению вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, под программу попадают небольшие студии до 25 кв. м в дальнем Подмосковье.
«Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок», — замечает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград».
По словам директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветова, у них в компании нет ни одного лота стоимостью до 3 млн рублей.
По словам Попова из Циан, только в 29 из всех регионов страны средняя сумма займа не превышает 3 млн рублей (год назад ипотечный кредит до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов).
Согласно данным «Авито Недвижимости», в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге эффект от продления программы будет практически равнозначным ее отмене — доля квартир стоимостью выше 4 млн рублей здесь составляет более 90% по состоянию на начало июня 2021 года.
«Чуть менее заметное воздействие озвученное решение окажет на первичный рынок Ленинградской области, Крыма, Татарстана и Краснодарского края (доля подобных объектов здесь составляет свыше 65% представленного фонда)», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
Крупные столичные застройщики с энтузиазмом отнеслись ко второй инициативе президента — расширение программы семейной ипотеки. Ранее льготная ипотека была доступна семьям с двумя и более детьми, родившимися после 1 января 2018 года.
Владимир Путин предложил применять программу и для семей с одним ребенком с датой рождения в соответствующий период. «Продление «семейной ипотеки» и распространение ее на семьи с одним ребенком выглядит для жителей [больших городов] хорошей «компенсационной» мерой.
Она позволяет купить квартиру на выгодных условиях без столь жестких ограничений по лимиту выдачи. Продление программы «семейной ипотеки» именно сейчас может кратно повысить ее востребованность, которая пока оставалась на низком уровне, не соответствующим ее эффективности», — говорит Дмитрий Цветов из «А101».
По словам Тюленева, на долю таких покупателей (с ребенком, родившимся в 2018 году и позднее) приходится порядка 25% от всех ипотечных клиентов в проектах компании.
По словам Цогоева из «Тринфико», главными выгодополучателями продлений и расширений могут выступать ПИК и «Самолет», у которых есть лоты, хоть и в небольшом объеме, попадающие под льготу. «Максимальное преимущество от продления льготной ипотеки и расширения семейной получат такие крупные застройщики столичного региона, как ПИК, ЛСР, Эталон.
Мы это видим уже сейчас, когда после заявления президента РФ их акции выросли в цене на несколько процентных пунктов на московской фондовой бирже», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. В ПИК отказались от комментариев.
По словам Тюленева, эти решения выгодны застройщикам с низким средним чеком и банкам, которые финансировали социальные проекты.
Риски ценовых "пузырей": Что будет с ипотекой
«Для ограничения рисков банков, связанных с ослаблением стандартов кредитования и ускоренным ростом цен на жилую недвижимость, ЦБ принял решение с 1 августа повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 20% в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика.
В случае сохранения ускоренного роста цен на жилье или ухудшения стандартов кредитования Банк России рассмотрит вопрос о дальнейшем ужесточении макропруденциальной политики по ипотечным кредитам, предоставленным заемщикам с высоким значением долговой нагрузки», — отмечается в документе.
Повышение надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, предоставленным с 1 августа 2021 года, по данным регулятора, было принято для ограничения рисков ипотечного кредитования, связанных с низким первоначальным взносом.
В I квартале 2021 года, по данным ЦБ, на кредиты заемщикам с высоким уровнем ПДН (более 80%) пришлось 24% объема предоставленных ипотечных кредитов.
При этом рост цен на жилую недвижимость значительно ускорился с середины 2020 года и существенно опережает увеличение доходов населения, на фоне этого возросла значимость величины первоначального взноса по ипотечным кредитам, который отражает степень обеспеченности кредита и является одним из ключевых факторов риска в ипотечном кредитовании.
Доступность жилья
По данным ЦБ, потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения РФ за счет увеличения финансового рычага (соотношение между заемным и собственным капиталом) во многом исчерпан.
«Потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения за счет увеличения финансового рычага во многом исчерпан. Даже при увеличении среднего срока по новым кредитам до 240 месяцев и снижении ставки до 7% его значение не превысит 130 тыс. рублей и будет нивелировано уже при 6%-ном росте цен на жилую недвижимость, что при сохранении роста цен на уровне 2020 года произойдет в течение двух кварталов. Дальнейшее увеличение спроса на жилье и повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость», — указывает ЦБ.
По данным регулятора, программы льготного ипотечного кредитования позволили оказать поддержку рынку жилой недвижимости в начале пандемии. Однако по мере восстановления экономической активности расширение спроса в отсутствие роста предложения жилья стало одним из основных факторов ускорения цен в 2020 году как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
В ЦБ отмечают, что в отдельных регионах с недостаточным объемом жилищного строительства рост цен превысил 20% даже в условиях снижения реальных доходов населения.
Кроме того, на первичном рынке ипотеки существенно выросла доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% (с 33% в первом квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021 года), кредитный риск по которым выше.
По мнению Банка России, по косвенным признакам растет количество случаев покупки квартир в ипотеку в инвестиционных целях.
«Дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых «пузырей» и роста долговой нагрузки населения», — отмечается в документе.
Хуснуллин оценил «вклад» льготной ипотеки в подорожание жилья
«Вклад» льготной ипотеки в рост цен на жилье около 5%. Об этом сказал журналистам вице-премьер Марат Хуснуллин.ФАС провела проверку по факту роста цен на жилье и представила в правительство доклад о его причинах.»Считаем, что он правильный», — подчеркнул вице-премьер.
На цены повлияли несколько факторов, отметил Хуснуллин. Самый существенный — пандемия, из-за которой приостановилось строительство, срывались поставки стройматериалов, снизилась производительность труда из-за болезней персонала. Еще один фактор — рост цен на стройматериалы, в частности, на металл.
Безусловно, повлияла ипотека, сказал Хуснуллин. Но в то же время она дала средства на развитие отрасли.
Бороться с ростом цен на квартиры можно, во-первых, увеличением предложения жилья, во-вторых, упрощением процедуры согласований в строительстве, что может ускорить строительство и снизить его себестоимость, считает Хуснуллин.
По данным Росстата, за прошлый год квартиры в новостройках подорожали на 12%, на вторичном рынке — на 9,5%.
Кудрин считает, что льготную ипотеку стоит сохранить временно как антикризисную меру
Глава Счетной палаты (СП) РФ Алексей Кудрин считает, что льготную ипотеку стоит сохранить на некоторое время в качестве антикризисной меры, а впоследствии применять лишь для отдельных категорий граждан. Об этом он сообщил в интервью газете «Известия», опубликованном во вторник.
«Я считаю, что как антикризисную меру ее можно еще сохранить на какое-то время, оставив для отдельных категорий граждан, да и в целях поддержки экономики. Понятно, что на жилье выросли цены, спрос начал опережать предложение, которое необходимо сбалансировать, например за счет выдачи большего количества разрешений на строительство», — отметил Кудрин изданию.
Однако впоследствии данная мера должна быть применима только для отдельных категорий граждан, добавил он.
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством РФ в конце апреля 2020 года. Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике в связи с пандемией.
Ипотечный кредит на льготных условиях можно взять на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей — в остальных регионах. Изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года, но позже правительство продлило ее до 1 июля 2021 года.
Кабмин рассматривает варианты для дальнейшего продления программы после 1 июля.
Всемирный банк предрёк риск перегрева рынка ипотеки в России
При этом отмечается, что качество таких кредитов не показывает каких-либо признаков ухудшения — доля проблемных займов на сегодня составляет 3,4%.
Как говорится в докладе Всемирного банка о российской экономике, доступность жилой недвижимости может снизиться из-за увеличивающегося разрыва между снижающимися доходами населения и растущими ценами на недвижимость.
В итоге долговая нагрузка заёмщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится.
Это, в свою очередь, может повысить кредитные риски в банковской системе, если кредиторы начнут лояльнее подходить к оценке платёжеспособности клиентов для поддержания или стимулирования роста кредитования.
Стало известно, сколько россиян решились на ипотеку в этом году
Каждый 10-й россиянин планирует взять кредит на покупку недвижимости в 2021 году. Об этом сообщает РИА Новости со ссылкой на исследование сервиса «Работа.ру».
Так, положительно на вопрос об оформлении ипотеки в текущем году ответили 10% граждан, 63% респондентов заявили, что новые кредиты пока в их планы не входят. Как уточняется, опрошенные собираются занять деньги у банков на ремонт или приобретение автомобиля, отпуск, лечение, образование, запуск своего бизнеса, свадьбу, покупку бытовой техники, электроники, одежды и ювелирных украшений.
Опрос также показал, что 52% жителей страны с начала этого года ещё не брали новых кредитов. 9% участников исследования рассказали, что оформляли займы на ремонт, аналогичное количество — на приобретение бытовой техники и электроники. Отмечается, что граждане также пользовались услугой рефинансирования предыдущих кредитов.
Всего в опросе приняли участие свыше пяти тысяч человек из разных регионов России.
Эксперты предсказали падение спроса на ипотеку в России
Спрос на ипотеку в России будет падать, в том числе из-за решения Банка России ужесточить условия выдачи таких кредитов с низким первоначальным взносом, что, впрочем, не приведёт к значительному снижению цен на жильё, заявили РИА Новости опрошенные агентством эксперты.
Банк России с 1 августа решил ужесточить регулирование выдачи ипотеки с низким первым взносом, то есть если он меньше 20% от стоимости жилья.
Повышение надбавки к коэффициенту риска влияет на объем резервируемого банками капитала под такие кредиты, что сказывается на росте процентной ставки по ним для поддержания уровня рентабельности, пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Михаил Полухин.
«Логично предположить, что рост процентной ставки отразится в снижении спроса со стороны потенциальных заемщиков и объемов выдач кредитов с низким первоначальным взносом», — говорит эксперт.
С коллегой согласен и управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
«Вместе с тем снижение выдач в данном сегменте вряд ли окажет существенное влияние на весь рынок: все-таки основной объем таких кредитов приходится на программу льготной ипотеки, по которой первоначальным взнос начинается от 15%», — также заметил Доронкин.
По его словам, скорее спад числа выдач во втором полугодии будет обусловлен окончанием программы этой льготной ипотеки на жилье в новостройках под 6,5%, вследствие чего вырастет стоимость ипотеки для всех.
Ставки по ипотеке с высокой вероятностью будут расти как за счет инициативы ЦБ, так и ряда других факторов, в том числе ожидаемого свертывания госпрограмм субсидирования ипотеки после 1 июля, тенденции к повышению ключевой ставки Центробанком и ставок по банковским вкладам, перечисляет младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский.
«Спрос в новых реалиях также будет сокращаться, так как есть конечное число платежеспособных заемщиков и многие из них уже взяли ипотеку. А цены на жилье при этом резко снижаться не будут. Все это ведет к спаду размеров выдач относительно рекордных 2020-го – первых пяти месяцев 2021 года», — заключил эксперт.
В профессиональном сообществе заговорили о введении ипотеки без первоначального взноса — мк
1 июля заканчивается программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. А может, и не заканчивается — власти держат интригу. Народ, однако, побоялся возвращения к диким ставкам (10-13%) и побежал за ипотекой. По данным Росреестра, в апреле количество кредитных сделок по квартирам приблизилось к максимуму. Что ждет рынок ипотечного кредитования дальше, нам рассказали эксперты.
В Москве в апреле 2021 года зафиксировано 12 951 ипотечных сделок — цифра приближается к декабрьскому историческому максимуму в 13 тысяч. Застройщики не дремлют: есть спрос — есть и рост цен. Да еще какой. Средняя стоимость «квадрата» в новых домах сравнялась с ценой бизнес-класса два года назад.
— Если льготную ипотеку не продлят, возможен резкий скачок спроса в июне. Не исключено, что вплоть до искусственного ограничения ассортимента и продаж, чтобы на вторую половину года сохранились какие-то ликвидные остатки, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
— При этом почти само собой разумеется, что девелоперы и банки будут и после того, как перестанут поступать госсубсидии, делать все возможное для удержания минимально возможных ставок.
Благодаря поступлению на эскроу-счета «бесплатных» денег дольщиков банки могут увеличивать фондирование не только за счет кредитов Центробанка, по которым придется расплачиваться, исходя из действующей ставки рефинансирования. Это дает возможность делать кредиты дешевле.
Как бы то ни было, 1 июля ни при каких обстоятельствах не должно стать рубежом, разделяющим «райские» условия нынешнего ипотечного кредитования и «непосильные» завтрашние. Наверняка средний уровень ставок (который сейчас составляет 7-7,5% годовых) существенно не вырастет.
— Что произойдет, если льготную ипотеку продлят на долгий срок (условно говоря, 5-10 лет)?
— Единые для всех условия кредитования доказали: они на 70% работают в пользу инвесторов и только на 30% — для тех, кто действительно нуждается в жилье. Пока инвесторы будут формировать спрос, будут расти цены, снижаться предложение. А льготное кредитование, на секунду, и денег бюджету стоит, и социальная функция его, получается, ничтожно мала.
Так что ипотеку с нынешней господдержкой на столь долгий период не продлят точно, а вот поддержка ипотеки отдельных категорий, похоже, прочно войдёт в историю российской банковской практики и не на 5-10 лет, а даже на более долгий срок. Сниженные ставки в определенных городах, для определенных социальных групп — такие схемы продолжают прорабатываться.
— Почему власти до сих пор не говорят о своем решении — продлевать или не продлевать программу льготной ипотеки? Зачем держат интригу?
— Не думаю, что кто-то намеренно скрывает эту информацию. Стратегия на ближайшие полгода — поддерживать именно спрос на ипотеку. Все чаще в профессиональном сообществе говорят о кредитах без первоначального взноса.
Цены, даже если будут медленно корректироваться, до последнего останутся высокими.
Инвесторы, вошедшие на рынок по часто неоправданным ценам в 2020-2021 годах, будут ждать дивидендов, то есть стремиться переуступить дороже, чем покупали.
— Я не ослышалась? Возможно появление программы с нулевым первоначальным взносом?
— Пока что это кулуарные разговоры. Но да, полагаю, такое возможно. Быстро накопить 2-3 миллиона рублей даже людям с хорошей зарплатой непросто.
За прошедший год цены на новостройки Москвы неимоверно возросли. К примеру, в массовом сегменте — на 25%, со 188 тысяч рублей за квадратный метр до 233 тысяч. Если ставки поднимутся, огромное количество потенциальных покупателей откажется от приобретения и без того подорожавшего жилья.
«Стройкомплекс окажется в трудном положении, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. — Хотя стройки продолжатся, так как они финансируются теперь преимущественно банками, проблема сбыта жилья станет острой.
Для снижения цен нет большого маневра из-за роста себестоимости».
Если программу продлят на короткий срок, скажем, до конца года, то «посадка» будет более мягкой. «Дело в том, что с точки зрения покупателя снижение ставок уже исчерпало себя из-за роста цен на жилье.
Стоимость квадрата поднялась настолько, что при сохранении старых цен и старых ставок затраты покупателя будут теми же.
Условно говоря, за одну и ту же квартиру год назад (при тех ценах и ставках) и сейчас (при нынешних) каждый месяц банку придется отдавать одинаковую сумму», — говорит эксперт.
— Почему власти делают так, а не иначе, наверное, лучше спросить у самих властей. Жилищный вопрос — остро социальный. Осенью выборы. Если сейчас прекратить субсидирование, планы миллионов семей на покупку квартиры будут разрушены.
В то же время ситуация в экономике плохая, доходы продолжают падать. Чем меньше заемщиков, тем менее острым может быть возможный массовый дефолт, если начнется массовая безработица и падение деловой активности, — полагает Надежда Коркка.
Что касается других тенденций на рынке жилья, эксперт отмечает прежде всего сокращение предложения. В Москве продаются всего 10 тысяч квартир в массовых новостройках — это уровень 2015 года.
Но тогда в продаже было 30 жилых комплексов, а сейчас — 90. Еще одна тенденция — рост цен, причем с высокими темпами.
Средняя стоимость «квадрата» в массовых новостройках Москвы сравнялась с ценой нового жилья бизнес-класса 2-3 года назад.
— Если льготную ипотеку не продлят после 1 июля, ничего катастрофического не произойдет, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
— Возможно, в мае-июне мы будем наблюдать скачок спроса на жилье, аналогичный увеличению покупательской активности в октябре 2020 года, когда тоже стоял вопрос о свертывании льготной программы, и покупатели стремились успеть приобрести квартиры на выгодных условиях.
Директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова тоже считает, что, даже если льготную ипотеку не продлят, спрос все равно останется выше, чем до пандемии.
Коммерческий директор компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов утверждает, что главным трендом рынка недвижимости можно назвать решение о продлении льготной ипотеки, которое многие ждут с нетерпением.
«Произойдет некий всплеск покупок жилья, если к моменту ее окончания власти так и не озвучат решение о продлении. Вопрос действительно затягивается. Возможно, государство думает, как сделать программу максимально эффективной и полезной для покупателя.
— В Москве дефицит недорогого жилья. Бюджеты в новостройках начинаются в основном 8,5-9 млн рублей — и это для однокомнатных квартир! — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Однако и при таком пороге покупки даже при отмене льготной ипотеки спрос не уйдет в ноль. Люди всегда будут искать доступные способы улучшить свой квартирный вопрос.
Спрос остается высоким, констатируют специалисты. Апрельские показатели количества сделок близки к пиковым декабрьским. «Люди уже не вкладывают в покупку жилья последние деньги, — продолжает Яна Глазунова.
— Средний метраж проданной квартиры в апреле был 51 кв.
метр и 61 «квадрат» для жилья бизнес-класса, а средний бюджет сделки, по оценке наших аналитиков, составил 11,56 млн рублей и 19,74 млн рублей для этих классов соответственно».
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что если льготную ипотеку не продлят на государственном уровне, на смену ей банки подготовят постоянный продукт-альтернативу.
В случае долгосрочного действия программы льготной ипотеки стоит учитывать уже и другие факторы, не относящиеся к рынку недвижимости, говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
Прежде всего — значительный рост закредитованности населения. Например, доля ипотеки на рынке новостроек по итогам апреля составляет 62%.
До событий прошлого года ее средняя доля была на уровне 50%: «Это повышает риск увеличения объемов невыплаченных кредитов, что, естественно, является негативным элементом для банковской системы.
Но, судя по беспрецедентным темпам роста цен на квартиры в новостройках, до этого вряд ли бы дошло. Увеличенный бюджет квартир, вполне вероятно, охладил бы спрос — просто потому что повышенная стоимость компенсировала бы выгоду от льготной ипотеки для покупателей.
— Цены на рынке продолжают расти от месяца к месяцу, — считает Дарусенков.
— По итогам апреля средняя стоимость на рынке новостроек без учета элитной недвижимости выросла еще на 3,7% и составила 294,9 тыс. руб. за 1 квадратный метр.
Причем в разрезе по классам цены за месяц выросли больше в массовом сегменте (на 6% за последний месяц до 240,1 тыс. руб.), чем в бизнес-классе (на 3% до 343,7 тыс. руб.).
— Ярослав, что может произойти, если власти решат продлить льготную ипотеку на несколько месяцев — скажем, до конца этого года?
— Продление программы льготной ипотеки до конца этого года, скорей всего, послужит однозначным стимулом для застройщиков для дальнейшего роста цен еще на 15-20%.