Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 года, как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.
Все больше и выше
Рынок ипотечного кредитования в РФ обновил рекорды: по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 4295,8 млрд рублей. По сравнению с 2009-м количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных кредитов — в 30 раз выше, чем в 2009-м. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.
Динамика ипотечных сделок
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Рост количества и объема выданных кредитов наблюдался с 2010 года — экономика постепенно восстанавливалась (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009-го). Из-за невысокой активности потенциальных заемщиков в 2008–2009 годах банки накопили избыточную ликвидность, поэтому начали предлагать более выгодные условия при возросшей конкуренции.
Выдача ипотеки увеличивалась до 2014-го включительно. Средний ежегодный прирост по количеству кредитов с 2010 по 2014 год — 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133% по сравнению с провальным 2009-м).
В 2015 году ЦБ РФ повысил ключевую ставка на фоне девальвации курса рубля, была введена заградительная ставка по ипотеке, количество выданных кредитов снизилось на 31%. После этого рынок снова рос вместе со снижением ставок, в том числе благодаря программе субсидирования, реализованной в 2015–2016 годах на первичном рынке.
Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018-м (+35%). Значительный вклад внесла программа семейной ипотеки, запущенная в тот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.
Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009-го наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении по сравнению с высокими значениями 2018 года.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Только треть кредитов выдается на новостройки
По итогам прошлого года доля ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках, достигла 28% всех кредитов благодаря субсидированию (против 27% — в 2019-м, 25% — в 2018-м). По объему выданной ипотеки «первичка» занимала в 2020 году 35%, в 2019-м ее доля составляла 33%, в 2018-м — 29%.
Максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году — тогда 36% ипотечных (и 39% общего объема) кредитов было выдано именно для покупки новостроек.
подсказка
Какую сумму вам одобрят банки? Узнайте на «Циан.Ипотека»
Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья: еще в I квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5–14,7% годовых — это ограничивало спрос в этом сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке.
Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении последних пяти лет покупатели предпочитают готовое жилье.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Ипотечная задолженность — в 11 раз выше, чем в 2009-м
Нынешний объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей — это в 11 раз выше, чем в 2009-м. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен — на уровне 14–21% последние пять лет.
Максимальный ежегодный прирост задолженности наблюдался в 2011–2012 годах — 38–43%. Среди причин такого взрывного роста — восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008–2010 годов: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощенные условия получения ипотеки — несколько ведущих банков предлагало заем без справки о доходах.
Таким образом, несмотря на рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотечным кредитам, выданным на покупку новостроек, достигла по итогам 2020 года 23,6% (против 20,9% пять лет назад, в 2016-м).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Доля «плохих» кредитов — минимальная
Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% — просроченная (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга.
В абсолютном (рублевом) исчислении по сравнению с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (с 18,5 млрд рублей), при том что общая задолженность увеличилась за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.
Максимальная доля просроченной задолженности — 2,5% — была отмечена в конце 2010 года, тогда росли уровень безработицы и задолженность по заработной плате. Начиная с 2011-го уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего опять был небольшой рост (до 1,1%), вызванный валютным кризисом в России.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
На первичный рынок приходится 9,2% всей просроченной задолженности против 5,2% в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения: на вторичном рынке доля равна 0,9%.
Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет объем «плохой» задолженности по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза — с 2,5 до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период — в 0,4 раза (с 45,6 до 64,5 млрд рублей).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Размер ипотечного кредита вырос вдвое
Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году был равен 1,12 млн рублей, в 2020-м — уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне берут в кредит на покупку жилья сумму в 2,2 раза больше.
Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%) — это объясняется рекордным ростом цен на недвижимость при снижении ставок по кредитам. Размер кредита снизился лишь однажды — в 2015-м: после девальвации рубля и роста ключевой ставки россияне старались сэкономить и были не готовы брать большие суммы под высокие проценты.
По сравнению с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в три раза.
Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 год
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц, или примерно два с половиной года: со 194 до 225 месяцев. Наибольший прирост за год случился в 2019-м (+18 месяцев) и 2018-м (+13 месяцев).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза
Средняя ставка по выданным в РФ ипотечным кредитам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается с 2015-го. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (тогда поднялась ключевая ставка при девальвации курса рубля) и в 2012-м из-за пересмотра ставки рефинансирования.
С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раза (с 13,72 до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020-го — в обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.
Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Но даже с учетом новых рекордов по количеству и объему выданных кредитов российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП».
По мнению эксперта, главное препятствие для развития рынка — рост цен на жилье, который нивелирует эффект от снижения процентов. По оценкам аналитиков Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня — 70 тыс. рублей (на 22,6% выше).
В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, но столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к охлаждению рынка.
«Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет: ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007–2008 годов», — подчеркивает Алексей Попов.
Процентная перезагрузка: в 2020 году россияне рефинансировали максимальное за всю историю число ипотечных кредитов
В 2020 году свыше 230 тыс. российских семей рефинансировали ипотечные кредиты. Общая сумма таких займов составила порядка 600 млрд рублей. Значения стали рекордными за всю историю рынка.
Позитивную динамику эксперты связывают с падением рыночных ставок по жилищным кредитам в стране.
Как отмечают специалисты, это позволяет снизить финансовую нагрузку на граждан, что препятствует возникновению пузыря на российском рынке ипотеки.
В 2020 году россияне рефинансировали 234 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 600 млрд рублей. Показатели стали самыми высокими за всё время наблюдений. Об этом говорится в отчёте аналитического центра «ДОМ.РФ».
По сравнению с 2019 годом доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки выросла более чем в два раза — до 13,7%. Как отмечают авторы исследования, одной из причин наблюдаемой динамики стало заметное снижение рыночных ставок по жилищным займам в России.
По последним данным Центробанка, с января по ноябрь 2020 года средний процент по ипотечным кредитам в стране опустился с 9 до 7,38% годовых. При этом, согласно подсчётам «ДОМ.РФ», ставка по рефинансированию жилищных займов за год уменьшилась с 9,5—10% до уровня ниже 8%.
«Рост объёмов рефинансирования позволяет снизить платёжную нагрузку на заёмщиков за счёт уменьшения ежемесячного платежа. В результате снижается вероятность дефолта по кредиту, что способствует повышению качества банковского ипотечного портфеля в целом», — рассказал RT руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
По оценкам организации, снижение ставок по рефинансированию позволяет клиентам банков экономить на платежах около 3 тыс. рублей в месяц (расчёт производился исходя из займа 2,5 млн рублей сроком на 18 лет). При этом общая переплата по кредиту в среднем сокращается примерно на 23% (на 674 тыс. рублей).
Помимо этого, программы перекредитования дают возможность гражданам увеличить срок выплаты займа и установить комфортный для себя уровень ежемесячной оплаты. Такое мнение в беседе с RT выразил первый вице-президент общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Павел Сигал.
Также по теме
«Возникли дисбалансы на рынке»: Путин призвал выровнять цены на жильё в России
В четверг, 21 января, на совещании по экономическим вопросам Владимир Путин предложил обсудить меры по выравниванию цен на…
«На фоне пандемии часть россиян столкнулись со снижением своих реальных доходов и уже не могли обслуживать в полном объёме взятые ранее обязательства.
При этом финансовые организации в большинстве случаев идут навстречу клиентам: предлагают снижение процентов или увеличение срока погашения.
Для банков такие заёмщики также выгодны, поскольку они уже продемонстрировали свою платёжную дисциплину», — подчеркнул эксперт.
При этом рекордный рост объёма рефинансирования не привёл к образованию пузыря на рынке. По данным «ДОМ.РФ», доля просроченной задолженности по ипотеке свыше 90 дней в России составляет менее 1,4%, а на первичном рынке показатель находится на уровне 1,1%. На этом фоне жилищные займы остаются наиболее надёжным инструментом для кредитования населения, уверены аналитики.
«Россияне не хотят рисковать жильём, поэтому подходят к взятию ипотеки наиболее ответственно. В то же время акции вроде снижения процентов или сокращения ежемесячного платежа стимулируют заёмщиков вовремя платить. Это позволяет банку одновременно нарастить базу надёжных клиентов и минимизировать риски дефолта по кредитам», — рассказал RT управляющий директор ИК «Универ Капитал» Артём Лютик.
- РИА Новости
- © Максим Богодвид
По мнению руководителя аналитического департамента AMarkets Артёма Деева, в пользу стабильности рынка недвижимости играют меры государственной поддержи отрасли. В первую очередь речь идёт о запуске программы льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых.
Соответствующая инициатива заработала в апреле 2020 года и первоначально была рассчитана почти на шесть месяцев, но позже правительство продлило её действие до 1 июля 2021-го. Получить заём по сниженной ставке можно при покупке квартир стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях, а также до 6 млн рублей — в остальных регионах страны.
«В 2020 году субсидированная программа позволила снизить проценты по жилищным займам для всех категорий граждан. Во многом за счёт продления действия инициативы средние рыночные ставки останутся в пределах 7% и в 2021 году», — отметил Деев в беседе с RT.
При этом участники льготных программ могут рассчитывать на ещё большее снижение процентов по займу, добавил Михаил Гольдберг. По его словам, в рамках программы «Семейная ипотека», которая стартовала с 2018 года, россияне могут сократить размер ставки до 5%.
«Кроме того, с декабря 2019 года действует программа выплаты 450 тыс. рублей на погашение ипотеки семьям, в которых родился третий и последующий ребёнок. Всего за время реализации инициативы ею воспользовались около 116 тыс. российских семей, включая 4,5 тыс. в январе 2021 года», — отметил аналитик.
В 75% регионов наблюдается рост числа ипотечных кредитов
РИА Рейтинг – 25 авг. Пандемия коронавируса оказала заметное негативное влияние на почти все аспекты жизни и бизнеса, однако ипотека несколько выбивается из общего ряда в лучшую сторону. Здесь сыграли свою роль сразу большое число факторов.
Во-первых, впервые в российской истории ставки в кризис сокращались, а не росли. Сокращение ставок в том числе наблюдается и на рынке ипотеки. Во-вторых, еще до пандемии были объявленные новые меры поддержки семей с детьми, в том числе и льготная ипотека.
В-третьих, уже во время пандемии поддержка ипотечного рынка со стороны государства была расширена. И в-четвертых, кризисные настроения и остановки некоторых строек в пандемию активизировали спрос населения на жилье, так как предложение нового жилья может сократиться в среднесрочной перспективе.
Как итог, объем выдачи ипотеки в первом полугодии текущего года вырос относительно результата 2019 года.
|
На фоне рецессии в экономике и в строительстве ипотека демонстрирует рост
Пандемия коронавируса отбросила многие страны на десятилетия назад в экономическом плане. Россия при этом демонстрирует в целом умеренную отрицательную динамику. Согласно первой оценке Росстата, российский ВВП во втором квартале сократился на 9,6%.
При этом ввод нового жилья сократился на 11,4%. На фоне таких нерадостных цифр можно было бы ожидать как минимум охлаждения рынка ипотеки, а учитывая карантинные меры, когда люди физически не могли посещать банки, спад ипотеки никого бы не удивил.
Однако, напротив, в сфере ипотечного кредитования наблюдается рост.
В первом полугодии 2020 года количество выданных ипотечных кредитов в России составило более 600 тысяч, и оно выросло на 3,8% относительно результата января-июня 2019 года. В денежном выражении объем рынка ипотеки за полугодие составил 1,44 триллиона рублей, против 1,27 триллиона рублей в начале 2019 года.
Рост относительно аналогичного периода прошлого года связан в том числе с тем, что в 2019 году наблюдалась стагнация ипотечного рынка после двух лет бурного роста. В 2019 году замедление рынка ипотеки было связано с ростом ставок.
2020 год же принес очень сильное снижение ставок, что во многом и активизировало спрос. Если в первом полугодии 2019 года средняя ставка по ипотеке держалась выше 10,3%, то в текущем году в январе-июне она составила 8,2%, а в мае-июне была меньше 7,5%.
Таким образом, ставки снизились более чем на 2 процентных пункта. При этом средний срок кредита изменился не так сильно. В первом полугодии прошлого года средний срок был 17 лет и 9 месяцев, а в текущем году 18 лет и 3 месяца.
Снижение ставок и рост сроков кредитов вместе заметно увеличили доступность кредитов.
В «Тюменской матрешке» наблюдается наибольшее развитие ипотеки
По итогам последних 12 месяцев (июль 2018 – июнь 2019 года) в среднем в России на 1000 человек экономически активного населения было выдано порядка 17 ипотечных кредитов.
Это несколько меньше, чем в предыдущие два года, но для сравнения, в 2016 году на 1000 человек экономически активного населения выдавалось лишь 10 ипотечных кредитов.
Можно констатировать, что популярность ипотеки в качестве способа решения жилищного вопроса повышается и уже находиться в среднем по стране на достаточно приличном уровне.
При этом развитие ипотечного рынка очень сильно разниться от региона к региону. Для определения этих различий по заказу РИА Новости экспертами РИА Рейтинг было проведено третье ежегодное исследование по удельному уровню выдачи ипотечных кредитов в регионах России и составлен рейтинг.
В качестве основного показателя ранжирования в рейтинге было использовано соотношение числа выданных кредитов за последние 12 месяцев (с 1 июля 2019 года по 1 июля 2020 года) к численности экономически активного населения.
В рейтинге также проанализированы и приведены такие показатели как средний размер кредита и динамика числа ипотечных кредитов в 2020 году к 2019 году.
Как и прежде, среди российских регионов лидером по развитости ипотеки остается Ямало-Ненецкий автономный округ.
Этот один из самых экономически развитых регионов, который к тому же показывает хорошую динамику по многим социально-экономическим показателям.
В Ямало-Ненецком автономном округе в среднем примерно 30 человек из тысячи берут за год ипотечный кредит. Это в 1,8 раза больше, чем в среднем по стране и в 36 раз больше, чем у региона, занявшего последнюю строчку.
С очень близкими результатами вторую и третью строчки в рейтинге занимают два других региона «тюменской матрешки»: Тюменская область и Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, с результатами – 27,7 и 27,4 кредитов на 1000 человек экономически активного населения. Лидирующие позиции этих регионов определяются экономическими и демографическими факторами.
В лидирующей группе, но за пределами первой тройки, расположились: Чувашская Республика (25,0 кредитов), Республика Башкортостан (24,8 кредитов), Архангельская область (24,3 кредитов), Магаданская область (24,0 кредитов), Новосибирская область (23,7 кредитов), Удмуртская Республика (23,6 кредитов) и Пермский край (23,4 кредитов). Всего выше среднероссийского уровня развитость ипотеки наблюдается в 47 регионах, а в 11 регионах она выше среднего уровня как минимум на треть.
Если сравнить лидеров и низ рейтинга, то разница будет очень значительной. В среднем первая десятка регионов-лидеров опережает последнюю десятку регионов в 4 раза. Столь большая разница определяется как экономическими факторами в регионах, состоянием демографии, так и развитостью, доступностью и популярностью банковских услуг.
В нижней части рейтинга – национальные республики и Крым
Последние три строчки рейтинга, как и годом ранее, занимают Республика Ингушетия, Чеченская Республика и Республика Дагестан.
Согласно цифрам, особенно слабо ипотека развита в Республике Ингушетия, что по всей видимости связано как со слабым желанием населения ее брать (в частности из-за значительной доли частного сектора), так и с более слабым общим развитием банковских услуг. В целом похожая ситуация сложилась во многих других национальных республиках.
Обращает на себя внимание, что именно регионы, замыкающие рейтинг, показали наибольший прирост ипотеки в 2020 году. В Ингушетии и Чечне количество кредитов в первые шесть месяцев текущего года почти вдвое больше результата 2019 года. Таким образом, отстающие регионы за счет эффекта низкой базы сокращают отставание.
Также высокие темпы роста числа кредитов демонстрируют Республика Крым (+39%) и Севастополь (+21%), но пока им не удалось покинуть 81-е и 82-е месте, которые они занимали и в прошлом году.
Эти два южных региона находятся в нижней части таблицы из-за слабой развитости банковских услуг в регионе (не все банки работают там), кроме того ипотека в этих двух южных регионах стала развиваться совсем недавно и население еще не успело привыкнуть к такой форме приобретения жилья.
В 75% регионов наблюдается рост числа ипотечных кредитов
Возвращаясь к теме динамики можно отметить, что в первом полугодии 2020 года суммарный объем и число ипотечных кредитов оказались выше результата за аналогичный период 2019 года.
При этом в количественном выражении за первое полугодие 75% регионов смогли показать прирост своего ипотечного рынка.
В 19 регионах при этом рост был более чем на 10%, а сокращение на 10% числа кредитов наблюдалось лишь в Республике Мордовия (-12,3%).
Как уже указывалось ранее, лучшая динамика за первые 6 месяцев 2020 года наблюдается в Республике Ингушетия и Чеченской Республике, где объем ипотеки в текущем году примерно в 1,8-1,9 раза выше прошлогоднего. Также сильная динамика отмечается в Республике Крым и в Республике Бурятия (+31%).
Хороший результат Республики Бурятия связан с административной реформой. Данный регион был недавно отнесен к Дальневосточному федеральному округу, хотя ранее входил в Сибирский. При этом в Дальневосточном федеральном округе действует льготная государственная ипотека под 2% годовых.
Скорее всего, именно это заметно активизировало рынок ипотеки в Республике Бурятия.
Средний кредит в Челябинской области в 3 раза меньше московского
Эксперты: За ширмой статистики создан кредитный пузырь — у населения рекордные долги
11 мая 202117:55
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), за март долговая нагрузка населения возросла до рекордных 25,6%. В течение месяца россияне взяли около 2,35 млн микрозаймов со ставкой до 350%.
Общее число выданных ссуд выросло до 13,9 млн, по более трети из которых (5,4 млн) уже значатся просрочки и пени. При этом большая часть микрозаймов берется для погашения процентов и штрафов по другим кредитам, — по данным опросов, к подобной практике прибегает около 71% клиентов МФО.
За апрель россияне взяли 1,3 трлн рублей розничных кредитов, побив исторический рекорд кризисного 2014 года. Валовый объем кредитов вырос до рекордных 4,2 трлн рублей.
Эксперты фиксируют начало кредитного бума и высказывают опасения, что с замедлением роста экономики и падением доходов населения тенденция рискует быстро перейти в депрессивную фазу кредитного цикла.
Общее число просроченных займов растет на большом кредитном рынке и в ипотечных программах. Так, с начала года объем неплатежей по ипотеке на строящееся жилье возрос до 9%.
«Эксперты отмечают, каждый восьмой ипотечный договор сегодня проблемный: требует реструктуризации или и вовсе судебного вмешательства, — пишет телеграм-канал „Незыгарь“. — Во многом такой эффект стал следствием действия программы льготной ипотеки, в ходе которой было фактически разрешено использовать маткапитал и иные государственные субсидии в качестве первого взноса».
Комментируя ситуацию EADaily, доцент кафедры финансового менеджмента Российского экономического университета кандидат экономических наук Аяз Алиев обратил внимание, что объем заимствований растет со второй половины 2020 года.
«Такой рост займов был вполне ожидаем, так как наблюдается сокращение доходов населения и активная политика кредитования кредитными учреждениями, — поясняет экономист. — Тенденция будет продолжена, так как пока восстановление экономики слабо выражено и деловая активность недостаточна, чтобы с отложенным эффектом могла бы сказаться на доходах населения и снизить долговую нагрузку граждан».
По мнению Алиева, долговая нагрузка граждан может начать снижаться только по мере восстановления экономики, а это реально не раньше, чем после второй половины 2021 года.
«В перспективе сильный рост долговой нагрузки населения может привести к росту уязвимости банковского сектора к возможным социальным рискам, — предупреждает эксперт. — Чтоб как-то ограничить рост долговой нагрузки, ЦБ должен принимать меры, которые в конечном счете приводят к росту стоимости кредитования, что тормозит рост экономики».
Однако спрос на займы со стороны граждан, очевидно, в первую очередь выгоден банкам и прочим кредитным учреждениям. Корпоративное кредитование не так активно растет, а банкам необходимо эффективно вкладывать свои активы.
«Если тенденция будет нарастать, то, вероятно, ЦБ придется вмешаться и отрегулировать ситуацию путем переоценки рисков для граждан с высокой долговой нагрузкой», — прогнозирует Аяз Алиев.
Такой прогноз выглядит достаточно реалистичным, поскольку темпы неплатежей растут и в отдельных регионах достигают значительных масштабов.
Эксперты отмечают негативную ситуацию в Томской, Сахалинской и Ивановской областях, где с начала года объем неплатежей вырос более чем в два раза.
По прогнозам, уже в мае эти регионы могут встать в один ряд с Коми, Амурской и Кировской областями, где объем долговой нагрузки уже превышает 30% от среднемесячных доходов населения.
Как подчеркивают аналитики, подлинный масштаб проблемы может оказаться еще серьезнее. На данный момент в России около 42 млн заемщиков-физлиц, 10 млн из которых отдают почти 80% среднемесячных доходов кредиторам.
«При этом с ростом объемов неплатежей эксперты фиксируют снижение реального спроса на кредитные услуги без поддержки со стороны государства; банки более не способны конкурировать с льготными госпрограммами и впали в финансовую зависимость от них», — добавляет телеграм-канал.
Не исключено, что за занавесом статистики кредитный пузырь уже создан: если полгода назад с иглы льготной ипотеки можно было слезть, то сейчас вся кредитно-денежная система держится на субсидиях.
«Ситуация все больше начинает напоминать пирамиду. Как только льготы свернут, банки могут оказаться неспособны восполнить недостаток наличности, из-за чего последующая за бумом депрессия имеет все шансы затянуться очень надолго», — полагает «Незыгарь».
Ипотечный рекорд ушел в прошлое
Россияне в 2020 году взяли рекордное количество ипотечных кредитов — 1,7 млн ссуд на 4,3 трлн руб. Высокому спросу способствовало сильное падение ставок, которое привело и к резкому увеличению рефинансирования.
В итоге в 2021 году можно ожидать снижения объемов выдач, считают эксперты, поскольку доходы россиян растут слабо, дальнейшего снижения ставок не ожидается, а возможности застройщиков удовлетворить спрос без повышения цен на жилье остаются под вопросом.
В 2020 году число выданных ипотечных кредитов достигло 1,7 млн на общую сумму 4,3 трлн руб., следует из оценки АО «Дом.РФ» и Frank RG. Это абсолютный рекорд в истории ипотечного рынка России. ЦБ свои данные еще не публиковал.
Рост по количеству кредитов за год составил 35%, в деньгах — более 50%.
Спрос на ипотеку стимулировало снижение ставок, как на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятора, так и за счет запуска льготной госпрограммы. На рынке готового жилья ставки уменьшились за год на 1,2 п. п.
(до средних 8,1% годовых), в новостройках — на 2,4 п. п. (до 5,9% годовых). В итоге доля ипотеки на первичном рынке за 2020 год выросла с 27% до 29%. Набирало темп и рефинансирование — только за 11 месяцев его доля выросла до 13,7% (на 7,8 п. п.
, или более чем в два раза).
Кроме того, в декабре объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящегося по старым правилам.
«Теперь жилье строится не на деньги граждан, а на кредитные средства, что позволило перенести риски на банки, максимально обезопасив от финансовых потерь дольщиков новостроек»,— отметил гендиректор АО «Дом.РФ» Виталий Мутко.
По оценке “Ъ”, объем средств частных лиц на счетах эскроу по итогам 2020 года превысил 1 трлн руб.
В этом году спрос вновь будет поддерживаться низкими ставками, хотя цикл снижения уже завершен, полагают эксперты.
Можно ожидать продолжения активного рефинансирования кредитов, выданных в прошлые годы, отмечает начальник центра разработки стратегий Газпромбанка Егор Сусин.
«В то же время произошедший рост цен на первичном и вторичном рынке уже нивелировал эффект от снижения ключевой ставки и программ субсидирования ипотеки, поэтому можно ожидать снижения общих объемов выдачи в 2021 году на фоне слабого роста доходов населения»,— говорит он.
В ВТБ, который выдал в прошлом году ипотеки на 0,9 трлн руб., считают, что рынок пока далек от насыщения. «Если действие льготной программы (заканчивается 1 июля.— “Ъ”) будет продлено, то у ипотечного рынка есть шансы на обновление рекорда и в 2021 году»,— считает заместитель президента—председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке АКРА, высокий спрос на ипотеку сохранится, и по итогам 2021 года рост портфеля может составить около 18%. Основным вопросом года станет способность строительного рынка удовлетворить спрос без радикального повышения цены недвижимости, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
«Если до определенного момента компенсировать влияние роста стоимости жилья на размер ипотечного платежа могло увеличение срока кредитования, при дальнейшем росте цен ипотека может стать недоступной для значительного числа потенциальных заемщиков»,— предупреждает он.
Дальнейшее снижение ставок кредиторами может обернуться недооценкой риска заемщика, подчеркивает господин Пивень. С учетом того, что в 2021 году ожидается отмена ряда послаблений ЦБ, которая может создать давление на рентабельность и капитал банков, вероятность снижения ими ставок невелика, поясняет он.
В первом полугодии 2021 года драйвером останется госпрограмма льготной ипотеки, на которую сегодня приходится каждый третий ипотечный кредит (см.
“Ъ” от 13 января), говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева: «После ее завершения уровень ставок на первичном и вторичном рынке сблизится, что приведет к незначительному (на 5–10%) сокращению доли сделок на первичном рынке в пользу программ на вторичном рынке и рефинансирования».
По оценке господина Сусина, доля сделок на вторичном рынке вырастет до 73–75%. Но, добавляет эксперт, можно ожидать, что застройщики будут вынуждены пойти на скидки после резкого повышения цен в текущем году.
Ольга Шерункова
Ипотека: итоги первого квартала 2021 года
1. В I квартале 2021 года, по предварительной оценка Frank RG, российские банки выдали ипотечных кредитов на 1,17 трлн рублей, 96,5% из которых пришлось на двадцатку крупнейших банков.
Суммарный объем выданных за квартал кредитов составил 1,13 трлн рублей, что на 45% больше, чем в I квартале прошлого года. Рост объема выданных кредитов обеспечен как высоким объемом кредитов, выданных как по льготной программе (300 млрд руб.
), так и ростом кредитования по рыночным программам (+52 млрд руб. к I кварталу 2020 года).
В марте 2021 года крупнейшие банки выдали 172 тысячи ипотечных кредитов на сумму 487 млрд рублей, что на 54% выше аналогичного периода прошлого года.
2. Процентные ставки в марте, несмотря на повышение ключевой ставки Банком России на тот момент на 0,25 п.п., до 4,5% сохранились на минимуме: на первичном рынке — 7,90%, на готовое жилье — 8,06%, на рефинансирование ипотеки — 7,91%.
3. В I квартале 2021 года банками было принято 1,7 млн заявок, что на 441 тысячу заявок больше, чем за I квартал прошлого года: по программе льготной ипотеки было принято 288 тысяч заявок (17% от всех принятых), по рыночным программам 1,4 млн заявок.
Уровень одобрения заявок по льготной программе составил 66%, по рыночным программам 60%.
4. Портфель ипотечных кредитов крупнейших банков на 1 апреля 2021 года составил 10,9 трлн рублей с учетом секьюритизации: темп роста портфеля в годовом выражении достиг 23,3%. Доля льготных программ составила 21%.
Объем выданных кредитов
В I квартале 2021 года крупнейшие ипотечные банки выдали 405 тысяч кредитов на сумму 1,13 трлн рублей.
По рыночным программам выдана 271 тысяча кредитов на 718 млрд рублей, в том числе на ИЖС выдано 0,9 тысячи кредитов на 1,7 млрд рублей. По программам с господдержкой выдано 134 тысячи кредитов на 414 млрд рублей, в т.ч.
по льготной программе под 6,5% 89 тысяч кредитов на 300 млрд рублей, что составило 26% всего объема выданных кредитов.
По итогам I квартала в пятерку крупнейших банков по объему выдачи вошли два банка: Банк ДОМ.РФ поднялся на шесть позиций в рейтинге и занял четвертое место, увеличив объем выданных кредитов на 132% и Россельхозбанк занял пятую строчку, поднявшись на одну позицию.
В марте 2021 года банки выдали 172 тысячи кредитов (+35% к аналогичному периоду 2020 г.) на сумму 487 млрд рублей (+54%). 81% всех выданных кредитов обеспечили Сбербанк (51%), ВТБ (19%), Альфа-Банк (5%), ФК Открытие (3%) и Россельхозбанк (3%).
Заявки
В I квартале 2021 года банки получили 1,7 млн заявок на ипотеку, на 441 тысячу (+36%) заявок больше, чем в I квартале 2020 года: 288 тысяч заявок (17%) по льготной ипотеке под 6,5% и 1,4 млн заявок по рыночным программам (+153 тысячи (+13%) к I кварталу 2020 г.).
Уровень одобрения в I квартале сохраняется на стабильном уровне: 66% по льготной программе, 60% — по прочим программам.
Ставки
Ставки по ипотеке в марте сохранились на минимальных значениях, несмотря на повышение Банком России 19 марта 2021 г. ключевой ставки на 0,25 п.п. до 4,5%.
- Самые выгодные ставки в разрезе цели кредита на конец марта:
- — на новостройки: 7,5% – ФК Открытие, ЮниКредит Банк, Московский Кредитный Банк, 7,6% – Сбербанк, 7,65% — Промсвязьбанк;
- — на вторичном рынке: 7,5% – ЮниКредит Банк, 7,6% – ФК Открытие, 7,74% – ТКБ;
- — на рефинансирование:7,5% – ЮниКредит Банк, ФК Открытие, 7,74% –ТКБ, 7,75% — Московский Кредитный Банк;
- — по льготной программе «6,5%»: 5,69% – Промсвязьбанк, 5,79% – Альфа-Банк, 5,85% — Ак Барс;
- — по «Семейной ипотеке»: 4,5% –Промсвязьбанк, 4,6% –Ак Барс, 4,65% – ФК Открытие.
Структура выданных кредитов
За I квартал 2021 года доля ипотеки на первичном рынке в общем объеме выданных кредитов выросла на 2 п.п. по отношению к I кварталу 2020 года и составила 27%. Увеличение связано со льготной программой «6,5%». Льготные кредиты составили 76% от всех ипотечных кредитов на первичном рынке.
- Доли других кредитных продуктов за I квартал практически не изменились и составили: вторичное жилье — 54%, кредиты на рефинансирование ипотеки — 16%, доля кредитов на готовые жилые дома — 2% и 1% — кредиты под залог имеющейся недвижимости.
- Среди двадцатки крупнейших банков наибольшая доля выдач в I квартале 2021 года на новостройки у Банка Санкт-Петербург (69%), МКБ (68%) и Альфа-Банка (58%).
- Лидерами по доле выданных кредитов на вторичном рынке стали Сбербанк (66% всех выдач банка), Абсолют Банк (61%) и Азиатско-Тихоокеанский Банк (60%).
Наибольшая доля выданных кредитов на рефинансирование ипотеки – в ЮниКредит Банке (68% всех выдач), Банке ДОМ.РФ (52%) и Райффайзенбанке (39%).
По выдачам кредитов на готовые жилые дома лидирует Россельхозбанк (23% всех выдач банка). Среди крупнейших банков, ориентированных на кредиты под залог имеющейся недвижимости, лидером является Совкомбанк (29% выдач).
Продуктовые разрезы
1. Новостройки
В I квартале 2021 года доля кредитов на новостройки в общем количестве выданных кредитов топ-20 банков выросла на 2 п.п. по отношению к I кварталу 2020 года и составила 27%.
Статистика по теме Двадцатка крупнейших банков выдала 109 тысяч кредитов на новостройки на 395 млрд рублей, на 64% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля выдач льготной ипотеки «6,5%» за I квартал 2021 года составила 76% от объема выданных кредитов на первичном рынке.
По итогам I квартала 2021 года в пятерку лидеров вошел Банк ДОМ.РФ, поднявшись с седьмого на четвертое место (+9,9 млрд руб., +156% к I кварталу 2020 г).
Остальные лидеры, вошедшие в пятерку крупнейших банков по объему выданных кредитов на новостройки, остались без изменений: 79% объема выдачи ипотеки на первичном рынке приходится на: Сбербанк (44%), ВТБ (20%), Альфа-Банк (8%), Банк ДОМ.РФ (4%) и Газпромбанк (3%).
Уровень концентрации на рынке первичного жилья ниже, чем на вторичном рынке, из-за активного участия практически всех банков в льготной ипотеке «6,5%».
В марте 2021 года крупнейшие банки выдали 44,6 тысяч кредитов на 164,7 млрд рублей, на 74% больше, чем в марте прошлого года. В пятерку крупнейших банков по объему выданных кредитов на новостройки вошел ФК Открытие, поднявшись с седьмого на пятое место.
Банк предлагает одну из наиболее привлекательных ставок на первичном рынке (7,5%). Наибольший вклад в рост выдачи ипотеки на рынке новостроек в марте 2021 года внесли Сбербанк (+14 млрд руб., +24%), ВТБ (+3 млрд руб., +10%), Альфа-Банк (+2 млрд, +18%), ФК Открытие (+2 млрд руб.
, +47%) и Газпромбанк (+1,5 млрд руб., +33%).
2. Вторичный рынок
Доля кредитов на готовое жилье в общем объеме выданных кредитов крупнейших банков в I квартале 2021 года составила 54%, снизившись на 1 п.п. по отношению I кварталу 2020 года.
На вторичном рынке крупнейшими банками выдано 220 тысяч кредитов на 556 млрд руб., на 42% больше, чем годом ранее.
По итогам I квартала 2021 года в пятерку лидеров вошел Россельхозбанк, поднявшись с восьмого на третье место. Рост выдач на вторичном рынке в банке обеспечен активным спросом на программу «Сельская ипотека» (51% объема выдачи банка по кредитам на приобретение жилья).
Рынок ипотеки на готовое жилье отличается высокой концентрацией: два крупнейших банка (Сбербанк и ВТБ) обеспечивают 83% объема выдачи кредитов на вторичном рынке недвижимости.
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 97 тысяч кредитов на 248 млрд руб., на 59% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Пятерка банков-лидеров осталась без изменений, Альфа-Банк поднялся на 1 позицию вверх и занял 3 строчку рейтинга. Наибольший вклад в рост выдачи в марте 2021 года внёс Сбербанк (+37 млрд руб.
, +29%), ВТБ (+10 млрд руб., +34%) и Альфа-Банк (+1,6 млрд руб., +41%).
3. Рефинансирование
Доля кредитов на рефинансирование в общем объеме выданных ипотечных кредитов в I квартале 2021 года составила 16%, сократившись к I кварталу 2020 года на 1 п.п.
На цели рефинансирования в I квартале двадцатка крупнейших банков выдала 64 тысячи кредитов на 154 млрд рублей, на 25% больше, чем за I квартал прошлого года. Рост выдач по кредитам на рефинансирование к I кварталу 2020 г. обусловлен снижением ставок по продукту (средневзвешенная ставка – 7,91% годовых).
Банк ДОМ.РФ нарастил объем выданных кредитов на рефинансирование на 194% к I кварталу 2020 г. и вышел на второе место в рейтинге банков-лидеров в данном сегменте. Сбербанк поднялся сразу на 8 позиций в рейтинге, увеличив объем выдачи на 192%.
В I квартале 2021 г. доля внутреннего рефинансирования составила 1,5% от всех кредитов, выданных на рефинансирование ипотеки (2,3 млрд руб.).
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 26 тысячкредитов на 63 млрд руб., на+13% больше, чем в марте прошлого года. Пятерка банков-лидеров по объему выдачи кредитов на рефинансирование ипотеки не изменилась.
Благодаря привлекательной ставке по продукту (7,5%), ФК Открытие за март поднялся на 2 позиции в рейтинге и занял 3 место. Наибольший вклад в рост выдачи в марте 2021 г. по кредитам на рефинансирование ипотеки внесли ВТБ (+4 млрд руб.
, +22%) и ФК Открытие (+1,1 млрд руб., +26%).
4. Земельные участки и индивидуальные жилые дома
Доля кредитов на земельные участки, готовые индивидуальные жилые дома и ИЖС в общем объеме выдачи 20 крупнейших банков в I квартале 2021 года составила 2%, на 1 п.п. больше, чем в I квартале 2020 года.
За I квартал двадцатка крупнейших банков выдала 6,2 тысячи кредитов на 14,3 млрд рублей. 5,3 тысячи кредитов на 12,6 млрд руб. выдано на готовые дома (1,1% от общего объема выдачи кредитов) и 0,9 тысяч кредитов на 1,7 млрд рублей (0,2% в общем объеме выдачи ипотечных кредитов) выдано на ИЖС.
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 2,5 тысячи кредитов на 6,3 млрд руб., на 283% больше, чем годом ранее.
В пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов на индивидуальные жилые дома вошел Альфа-Банк, переместившись с 8-го на 5-е место (+12 млн руб., +230% к февралю 2021 г.).
Наибольший вклад в рост выдачи в марте 2021 года по кредитам на индивидуальные жилые дома и ИЖС внёс Россельхозбанк (+1 млрд руб., +36%).
5. Выдача кредитов по госпрограммам
Доля кредитов по программам с господдержкой в общем объеме выдачи крупнейших банков в I квартале 2021 года составила 37%, на 28 п.п. больше, чем годом ранее.
В I квартале 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 134 тысячи ипотечных кредитов по программам с господдержкой на 414 млрд рублей, в шесть раз больше, чем годом ранее.
72% всех выдач по программам с господдержкой пришлось на льготную ипотеку под 6,5%. Наибольший прирост за год показала программа «Сельская ипотека» (+4 564 %).
Прирост объясняется небольшим объемом выдачи на старте программы в 2020 г.
В I квартале 2021 г. по программе «Сельская ипотека» было выдано 40,8 млрд руб. – 48% объема выдачи программы. Из-за исчерпания лимита по программе банки приостановили выдачу кредитов..
По объему выдачи ипотечных кредитов в рамках программ с господдержкой в I квартале 2021 г. в пятерку банков-лидеров вошел Альфа-Банк, переместившись с 18-го на 3-е место благодаря активным выдачам по программе льготной ипотеки под 6,5% (93% объема выдачи на первичное жилье). Пятерка крупнейших банков обеспечила 82% объема выдачи по госпрограммам.
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 57 тысяч кредитов на 175 млрд рублей, на 608% к марту прошлого года.
Пятерка банков-лидеров по объему выдачи кредитов по госпрограммам к аналогичному периоду прошлого года осталась без изменений.
Наибольший вклад в рост выдачи кредитов по госпрограммам в марте 2021 года внесли Сбербанк (+19 млрд руб., +29%), ВТБ (+3 млрд руб., +12%), Альфа-Банк (+2 млрд руб., +23%) и ФК Открытие (+2 млрд руб., +52%).
Ипотечный портфель
На 1 апреля 2021 года объем ипотечного портфеля двадцати крупнейших банков (с учетом секьюритизации) составил 10 902,5 млрд рублей, 6 097,7 тысяч действующих ипотечных заемщиков. Темпы прироста ипотечного портфеля в годовом выражении составили 23,3%.
Доля программ с господдержкой в общем объеме портфеля топ-10 банков составила 20,8%: льготная программа «6,5%» заняла 45% портфеля программ с господдержкой, 9,3% общего портфеля, «Семейная ипотека» заняла 34,2% портфеля программ с господдержкой, 7,1% общего портфеля.
Двадцатка крупнейших банков по объему ипотечного портфеля на 1 апреля 2021 года секьюритизировала портфель на сумму 582,4 млрд рублей (5,3% от общего объема портфеля), из которых 65,5 млрд рублей – собственная секьюритизация банков, 516,9 млрд рублей – объем секьюритизации через АО ДОМ.РФ. Наибольший объем секьюритизации у ВТБ – 339 млрд руб. Банк является лидером и по доле всех ИЦБ в портфеле (58%).
Полный отчет: pdf
Предыдущее исследование читайте здесь.